寮步新城中心區(qū)商業(yè)運營建議

TOC\o"1-5"\h\z一、新城市中心區(qū)運營目標分析 2\o"CurrentDocument"二、新城市中心區(qū)的建設任務 3\o"CurrentDocument"1、硬件建設任務 3\o"CurrentDocument"建設項目 3\o"CurrentDocument"硬件建設的主要模式 4\o"CurrentDocument"2、軟件建設任務 4\o"CurrentDocument"三、城市中心區(qū)運營整體思路 5\o"CurrentDocument"四、城市中心區(qū)運營關(guān)鍵點分析 6\o"CurrentDocument"五、城市中心區(qū)運營策略建議 7\o"CurrentDocument"1、人口的增加與人流的凝聚策略 7\o"CurrentDocument"人口目標 7\o"CurrentDocument"人口增加策略 7\o"CurrentDocument"人流聚集策略 8\o"CurrentDocument"人口增加速度規(guī)劃 8\o"CurrentDocument"2、政府配套設施的完善建設建議 9\o"CurrentDocument"3、土地開發(fā)策略與開發(fā)節(jié)奏 9\o"CurrentDocument"土地開發(fā)策略 9\o"CurrentDocument"開發(fā)節(jié)奏 10\o"CurrentDocument"4、城市文化建設與城市推廣建議 11\o"CurrentDocument"城市文化建設建議 11\o"CurrentDocument"城市推廣建議 12\o"CurrentDocument"六、運營綜合實施計劃 13\o"CurrentDocument"七、城市運營成功案例分析（東城片區(qū)（東城大道）發(fā)展歷程簡介） 15\o"CurrentDocument"1、發(fā)展歷程概述 15\o"CurrentDocument"2、發(fā)展歷程總結(jié) 16一、新城市中心區(qū)運營目標分析10年內(nèi)實現(xiàn)新城市中心區(qū)的全面規(guī)劃建設（建成率達到90%以上）：■人口規(guī)模達到發(fā)達一線鎮(zhèn)區(qū)水平——人口密度達到2.5萬/Km2，新城市中心區(qū)總?cè)丝谠?0萬人以上■配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)居住中心——中心區(qū)人均住房面積達到359/人以上，住房建筑總面積在350萬9以上——具備完善便利的交通、醫(yī)療、教育等配套設施，具體建設標準以一線鎮(zhèn)區(qū)配套作為參照■消費便利、業(yè)態(tài)種類全面的中高檔商業(yè)中心——集購物、餐飲、娛樂、商務等商業(yè)功能，使得寮步鎮(zhèn)人均商業(yè)面積達到1m7人以上，具體商業(yè)建筑總面積視寮步鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)劃定二、新城市中心區(qū)的建設任務1、硬件建設任務建設項目■配套設施建設：——市政形象工程建設：在新城市中心區(qū)的主干道入口處設置城市標志或其他形象工程?！钆涮捉ㄔO：完善新城市中心區(qū)的水、電、氣供應配套建設，達到區(qū)域內(nèi)所有地區(qū)水、電、氣供應齊全的標準；完善對醫(yī)療、教育、金融、等生活配套設施的建設，以一公里為半徑進行布點（視人流密集程度靈活增減）?！鲎≌ㄔO：——建設目標：人均住房面積達到35壯/人以上，在人口增加規(guī)劃完成的基礎上，住宅總建筑面積達到350萬壯以上。——建設規(guī)?？刂疲?—5年內(nèi)對新城市中心區(qū)住宅進行全面開發(fā)，增加土地供應量，5年后視建設情況控制住宅用地開發(fā)，使住宅開發(fā)保持平穩(wěn)?！ㄔO品質(zhì)：為配合寮步定位升級，住宅品質(zhì)應控制在中偏高品質(zhì)，總體開發(fā)趨向于向中高端生態(tài)住宅發(fā)展。（綠化率、建筑密度、容積率等基礎指標視項目地塊情況分別制定）■商業(yè)：——大型商業(yè)網(wǎng)點建設：在商業(yè)核心點規(guī)劃處建設大型購物商業(yè)項目、大型娛樂休閑項目、大型餐飲項目、高檔寫字樓、高檔酒店?！亟稚虡I(yè)與沿街住宅低商建設：在香市大道沿線、盤龍路沿線、石大路沿線部分建設沿街商業(yè)、沿街住宅部分規(guī)劃建設底層商業(yè)?！鼍坝^：——以市民廣場、文化廣場、盤龍山公園為主要的景觀依托點，在主干道沿街進行景觀軸帶建設。1.2硬件建設的主要模式融資模式：政府投資與招商引資相結(jié)合土地開發(fā)模式：政府加大對用地指標的配給，聯(lián)動發(fā)展商共同發(fā)展，政府搭臺，企業(yè)運營。2、軟件建設任務政府搭臺，企業(yè)運營政府加大城市推廣力度，對外招商引資，尋找合適商家合作，聯(lián)動營運城市。分主題主辦多種城市推介、招商引資活動，如寮步娛樂招商推介會、寮步餐飲招商推介會等城市文化建設：——如汽車文化：以汽車展銷產(chǎn)業(yè)為契機，順應時代潮流；以“汽車文化，汽車消費”為主題，以“中國及世界汽車歷史和汽車銷售”為市場切入點，以“文化”為載體，以汽車銷售為市場突破口；充分滿足廣大汽車愛好者的一切需求，從而形成城市文化。（如建設汽車博物館等）——生態(tài)文化：生態(tài)文化是從人統(tǒng)治自然的文化過渡到人與自然和諧的文化。用生態(tài)的理念去生活去消費，建立科學的生態(tài)思維理論，使人們在現(xiàn)實生活中逐步增加生態(tài)保護的色彩。其他政府策略：人口增加、政策扶持、指標配給等三、城市中心區(qū)運營整體思路以人為本、快速集中、強化推廣——以人為本：城市的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、商業(yè)的發(fā)展主體與載體都是人，寮步城市中心區(qū)現(xiàn)狀明顯的人流不足，這也是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的主要原因，故城市中心區(qū)的運營基礎是人口的吸引與凝聚?！焖伲哄疾矫媾R機遇難逢，但就現(xiàn)階段的發(fā)展狀況來看，很容易被競爭對手（周邊鄰近鎮(zhèn)區(qū)）乘虛而入，機會稍縱即逝，快是運營的關(guān)鍵所在，是中心區(qū)城市升級的必要條件?！校哄疾疆a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的重要原因就是分布散亂，未形成集中效應。產(chǎn)業(yè)的集中，開發(fā)的集中，人流的集中是寮步產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，城市功能升級的核心要點?！獜娀茝V：寮步在消費者的心里地位中僅屬普通二線鎮(zhèn)區(qū)，與其經(jīng)濟排名極不協(xié)調(diào)，極大的影響了對人口和投資的吸引力。借助新城市中心區(qū)的重點建設，建設與推廣同步進行，讓寮步煥然一新的同時變得眾所周知。另一方面，城市推廣也可增強城市流通力，體現(xiàn)城市綜合競爭力。四、城市中心區(qū)運營關(guān)鍵點分析人口的增加與人流的聚集政府配套設施的完善建設政府對土地開發(fā)的規(guī)?？刂婆c節(jié)奏控制城市文化建設與城市推廣五、城市中心區(qū)運營策略建議1、人口的增加與人流的凝聚策略人口目標寮步鎮(zhèn)勢必成為東莞主城區(qū)的一部分，中心區(qū)在人口規(guī)劃中也應該按照市區(qū)人口密度標準和市內(nèi)一線鎮(zhèn)區(qū)人口密度進行規(guī)劃，按照中心區(qū)規(guī)劃面積進行人口目標規(guī)劃。城區(qū)與主要市區(qū)的人口估算如下:鎮(zhèn)區(qū)總面積（Km2）城區(qū)建成面積（Km2）估算人口密度（萬/Km2）估算人口（萬）莞城區(qū)13.5近13.52.5040東城區(qū)110402.50100萬江區(qū)50.5202.5050南城區(qū)59252.5060厚街鎮(zhèn)126.1550-602.50120人口密度按照發(fā)達城市中心區(qū)人口密度標準2.50萬/Km2計算，則寮步鎮(zhèn)新城市中心區(qū)人口規(guī)劃應為：4.09Km2X2.50萬/Km2=萬人。寮步城市中心區(qū)的人口目標估算在10萬人左右（原規(guī)劃為8.5萬人）。加策略放寬人口入戶條件（買房入戶、技術(shù)人才入戶）提高對高素質(zhì)人才的吸納優(yōu)惠條件，保證城市人口綜合素質(zhì)水政府調(diào)控，平衡新老入戶人口的利益、待遇上的差異加強市政配套建設與居住環(huán)境建設，達到引人、留人的目的加強中心區(qū)商務辦公功能，讓企業(yè)帶來人口積累集策略加強中心區(qū)市政配套建設與生活配套建設開發(fā)，優(yōu)化生活的便利性。對中心區(qū)進行綜合服務功能提升，建設優(yōu)越的生活、工作環(huán)境，以享受生活、享受工作為最終目標。加強城市特色文化建設，吸引人流以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導，建立商業(yè)體系，以產(chǎn)業(yè)為載體凝聚人口打造城市亮點，如建立優(yōu)良的教育體系，以優(yōu)越的教育環(huán)境吸引人口加速度規(guī)劃根據(jù)發(fā)展商與商家建議，人口的增加速度應該在2000戶/年以上，即5000人/年?，F(xiàn)階段中心區(qū)處于開發(fā)建設階段，人口增加速度應控制在4000人以上，暫定開發(fā)建設期為5年，人口增加計劃如下：2007年2008年2009年2010年2011年2012年4000人4000人5000人5000人5000人6000人以上建設期5年內(nèi)中心區(qū)人口增加數(shù)量爭取突破3萬人2、政府配套設施的完善建設建議醫(yī)療配套：醫(yī)院、防疫機構(gòu)、衛(wèi)生所、藥店等醫(yī)療配套建設教育配套：中學、小學、幼兒園等教育配套建設金融配套：銀行、取款機等郵政配套：郵政局、快遞單位等公共設施配套：公園、道路交通等政府、各行政主管部門政府配套設施建設以便利生活、工作為初衷，建議市政部門按照現(xiàn)有的社區(qū)及人口分布狀況完善相關(guān)配套設施，并且根據(jù)人口的增加規(guī)劃制定主要配套設施的規(guī)劃布局，加快建設節(jié)奏。3、土地開發(fā)策略與開發(fā)節(jié)奏土地開發(fā)策略商業(yè)開發(fā)部分以點帶線、以線帶面——以香市大道分別與金富路和蟠龍大道的交叉點為城市中心區(qū)的兩個商業(yè)核心點——在已有項目的基礎上首先重點開發(fā)香市大道沿線路段沿街商業(yè)，連接兩個商業(yè)核心點形成中心區(qū)主要的商業(yè)街以香市大道商業(yè)街為基礎建立整個中心區(qū)的商業(yè)體系。住宅開發(fā)部分全面開發(fā)、控制品質(zhì)——為迅速增加中心區(qū)常住人口、聚集人流、為商業(yè)發(fā)展凝聚消費力、帶動整個城市運營，住宅開發(fā)采用全面開發(fā)的策略，加快中心區(qū)土地指標配給，增加住宅土地市場供應，加大政策扶持力度，聯(lián)動發(fā)展商迅速開發(fā)?！獮榕浜襄疾芥?zhèn)綜合定位升級，在樓盤品質(zhì)處理上要嚴格控制，重點在綠化率、容積率、建筑密度、配套設施等方面進行定性控制。開發(fā)節(jié)奏第一階段（準備階段2008年以前）：住宅建筑指標配給商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局市政配套建設第二階段（戰(zhàn)略建設階段2008年到2011年初）：市政工程、市政配套建設住宅全面建設商業(yè)網(wǎng)點建設第三階段（全面建設階段2011年以后）：商業(yè)體系的全面建設住宅持續(xù)建設其他個別項目建設（專業(yè)市場等）4、城市文化建設與城市推廣建議城市文化建設建議借助寮步鎮(zhèn)特有的汽車展銷行業(yè)基礎，建立城市汽車文化，將原有的汽車貿(mào)易行為延展，形成文化，舉辦年度汽車展，建設與汽車有關(guān)的生活文化，體現(xiàn)寮步特色，增強城市知名度。寮步鎮(zhèn)教育事業(yè)在東莞市有著相當優(yōu)異的成績，加大在中心區(qū)的教育設施建設，在提高市政配套的同時，打造東莞市教育名鎮(zhèn)，增強城市吸引力。寮步鎮(zhèn)有著豐富的土地資源和自然景觀資源，生態(tài)在當今社會中已經(jīng)是一個炙手可熱的話題，為了挖掘潛在價值與避免同類競爭，可在寮步重點培植生態(tài)園林家園，發(fā)揚生態(tài)文化。寮步鎮(zhèn)香市文化的發(fā)展與外延，在文化基礎上建立文化產(chǎn)業(yè)。城市推廣建議形象工程建設建議■香市大道沿線將成為寮步的標志性區(qū)域，代表了城市核心形象，建議在主要的兩個商業(yè)核心點處設立城市標志?！鍪忻駨V場與文化廣場是城市形象的主要組成部分，建議在加大建設投入的同時，進行廣場內(nèi)部的高規(guī)格管理。城市推廣手法城市推廣作為城市流通力中一個信息流通方面的體現(xiàn)，直接影響到城市綜合競爭力，在現(xiàn)階段寮步城市升級的重要時期，城市宣傳對整個城市運營都有著非常重要的意義，招商引資、吸引人口是城市運營的動力所在，所以加大城市推廣力度勢在必行。政府視窗：設置友好界面，擴大輻射面廣度，注重互動。媒體宣傳：加大投放力度，針對不同受眾抓住共同利益點重點宣傳。城市文化活動：以城市特色文化為突破口，定期舉辦城市推介會、特色文化節(jié)、特色產(chǎn)品展銷等活動，增加城市知名度，促進招商引資。六、運營綜合實施計劃第一步：1、加大推廣力度：■硬件方面：——設置城市形象工程、政府展示廳，招商展覽中心，宣傳寮步發(fā)展與前景■軟件方面：——建立特色文化，舉辦城市、文化、產(chǎn)品等推介活動?！ㄟ^雜志、報紙、電視等媒體進行全面的廣告宣傳?！ㄟ^政府視窗加大宣傳力度，讓寮步面向洙三角，面向世界2、完善市政配套——對醫(yī)療、教育、公交系統(tǒng)等市政配套全方位高規(guī)格完善建設——利用原有的較好基礎重點進行教育陪套建設，打造東莞教育亮點——公交系統(tǒng)增加公交車數(shù)量與路線，放寬出租車管理政策，控制摩托車數(shù)量，優(yōu)化公交系統(tǒng)結(jié)構(gòu)3、土地指標配給、大型商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃——加快對已出讓土地的建設進度，推進現(xiàn)有的住宅項目盡快入市?！涌鞂χ行膮^(qū)土地指標的配給，重點規(guī)劃住宅項目，以商住項目為主?！_始對重點大型商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，其中包括大型購物項目、大型餐飲項目、大型休閑娛樂項目4、確定人口入戶政策，制定詳細人口增加計劃第二步：1、增加土地放量，住宅用地開始全面建設——加大對已配給土地指標推出量（以商住項目為主），加大招商引資力度，全力進行土地開發(fā)。政府給予相關(guān)政策支持，連同開發(fā)商、商家聯(lián)動運營，加快城市建設進程。2、商業(yè)網(wǎng)點建設——重點建設大型商業(yè)網(wǎng)點，其中包括大型購物項目、大型餐飲項目、大型休閑娛樂項目。第三步1、進行商業(yè)體系的全面建設——與已建大型商業(yè)與住宅低商聯(lián)動運營，在香市大道兩側(cè)打造綜合商業(yè)街，從購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化全方位建立綜合性商業(yè)街。建設寫字樓、金融服務機構(gòu)等，吸引企業(yè)進駐，建立形中心區(qū)商務功能。2、住宅項目持續(xù)開發(fā)——逐步控制住宅用地供應，住宅開發(fā)趨于高檔次、生態(tài)住宅為主。3、其他物業(yè)類型建設——視市場需求情況、建設其他物業(yè)類型。七、城市運營成功案例分析（東城片區(qū)（東城大道）發(fā)展歷程簡介）1、發(fā)展歷程概述99年一00年開發(fā)項目：雍華庭、金澤花園、中惠華庭、擁翠庭00年一01年開發(fā)項目：望族家園、雍華庭步行街、愉景步行街、東城大道臨街裙樓商業(yè)02年一03年開發(fā)項目：新華大廈、廣東發(fā)行大廈、旗峰花園、新世紀豪園第一居、新世界花園03年一04年開發(fā)項目：峰景高爾夫、金月灣、酒吧街、御景灣酒店、星河傳說、

愉景花園04年一05年開發(fā)項目：世博廣場、君豪大廈、光大項目、東城十三碗、東城國際酒店、翠云軒、新世紀星城05年以后開發(fā)項目：萬盛廣場（花樣年華）、世紀廣場、香檳時代、萬科城市公園東城大道片區(qū)發(fā)展運營分析高爾夫、天驕風景、傳世家寶、豐泰城、檀宮公園東城大道片區(qū)發(fā)展運營分析n羅二住宅小區(qū)。民政局住宅小區(qū)浦尾頭隊民廣場下三祀。0 n羅二住宅小區(qū)。民政局住宅小區(qū)浦尾頭隊民廣場下三祀。0 \\o松萌上豐杞覆岬崗主山上三祀°村住宅區(qū)匕上三杞公園O。平安居星荒市。飛花小苑寶城花園凱豪庭O白泥坑日獨哩公園寶城花園凱豪庭O白泥坑日獨哩公園：南嚀御產(chǎn)°?“國際街區(qū)*11t* 象山豆腐嶺。比利華山莊:美檢立交橋時富花園L雍華庭2：金澤花園3）中惠華庭4擁翠庭L雍華庭2：金澤花園3）中惠華庭4擁翠庭5：里族家園10旗峰花園P世博廣場12新世界花園13峰景而爾夫H金月灣6,推華庭步行街E酒吧街7愉景步行街b御景灣酒店8,新華大原口星河傳說