房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的反思與新思維

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的反思與新思維摘要：政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已初步獲得重拳出擊的效果，全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)一致下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)正在形成。但現(xiàn)在看來(lái)，政府的宏觀調(diào)控政策依然存在著不少的缺陷，并面臨了不少的挑戰(zhàn)。本文淺析房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的相關(guān)概念，從政策本身的問(wèn)題及其引發(fā)的問(wèn)題出發(fā)，深切探討和反思，并進(jìn)一步提出彌補(bǔ)宏觀調(diào)控政策不足的意見(jiàn)建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；存在問(wèn)題；對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起了舉足輕重的作用，它的興衰成敗影響著近50多個(gè)行業(yè)的榮衰。針對(duì)近年來(lái)出現(xiàn)的炒房、囤房、價(jià)格虛高等不良態(tài)勢(shì)，我政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，用以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并取得了一定的效果，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定和諧，鞏固了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。但政策并未完全解決住房供應(yīng)引發(fā)的結(jié)構(gòu)性矛盾，屢調(diào)不控及且調(diào)且長(zhǎng)的現(xiàn)象屢禁不止。一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的相關(guān)概念房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控指的是國(guó)家采用行政、經(jīng)濟(jì)及法律等相關(guān)手段，在宏觀意義上調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需總量和結(jié)構(gòu)的平衡，它作為一種管理活動(dòng)，能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。按調(diào)控體系分類，宏觀調(diào)控可以分為政策和戰(zhàn)略兩種調(diào)控。政策調(diào)控，是指國(guó)家從經(jīng)濟(jì)層面出發(fā)，運(yùn)用稅收、貨幣、財(cái)政及土地等相關(guān)政策措施經(jīng)濟(jì)性約束房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為。戰(zhàn)略調(diào)控是指從法律及行政層面，全局引導(dǎo)并規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境和系統(tǒng)全局。戰(zhàn)略調(diào)控和政策調(diào)控在調(diào)控手段及調(diào)控目標(biāo)上有根本性的差異。在調(diào)控目標(biāo)方面，政策調(diào)控主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，是市場(chǎng)保持短期的局部的穩(wěn)定，使房地產(chǎn)業(yè)的投資市場(chǎng)及消費(fèi)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展；而戰(zhàn)略調(diào)控主要對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，制訂合理的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃以維持市場(chǎng)供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)也能夠優(yōu)化市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，并使中低收入人群的住房需求得到保證。在調(diào)控手段方面，政策調(diào)控是指從經(jīng)濟(jì)手段上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為進(jìn)行約束及懲罰，糾正市場(chǎng)事物，補(bǔ)充市場(chǎng)失靈，調(diào)整市場(chǎng)失效；而戰(zhàn)略調(diào)控具有法律性和強(qiáng)制性，能引導(dǎo)懲罰房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，可安排調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的制度。二、宏觀調(diào)控導(dǎo)致的問(wèn)題及改善措施1.政策本身就有的問(wèn)題（1）調(diào)控政策經(jīng)常失靈，表現(xiàn)在其一，政策具有滯后性，調(diào)控政策從制定到開(kāi)始實(shí)施不是一蹴而就的，是一段包括發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、制定政策、實(shí)施政策的完整過(guò)程。但房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的波動(dòng)性及易變形會(huì)阻礙政策的執(zhí)行，造成了滯后性；其二就是靈活性較差，房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)一個(gè)具有較強(qiáng)區(qū)域性的市場(chǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適應(yīng)性較差，即使制定調(diào)控細(xì)則，也是一紙空文，另外，該政策的制定者也有可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題沒(méi)有足夠的把握；其三，對(duì)政策的執(zhí)行力度不夠，政策執(zhí)行時(shí)，地方部門(mén)往往因?yàn)檎吲c當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)利益沖突而歪曲調(diào)控政策，對(duì)政策執(zhí)行不到位，且執(zhí)行者偶有不作為。（2）對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失效，主要原因有其一，政策調(diào)控所具有的經(jīng)濟(jì)約束性失去效力。宏觀的經(jīng)濟(jì)政策主要利用財(cái)政、貨幣或稅收對(duì)違反市場(chǎng)行為的人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰，但在實(shí)施過(guò)程中，因?yàn)閷ぷ饣蛘猩桃Y等政策導(dǎo)致懲罰力度大打折扣，該投資得到的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于懲罰，政策的約束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用時(shí)間較短，實(shí)施宏觀調(diào)控后，往往短時(shí)間內(nèi)成果顯著，但之后問(wèn)題就會(huì)反彈，甚至更嚴(yán)重。2.宏觀調(diào)控引發(fā)的系列問(wèn)題（1）市場(chǎng)的環(huán)境問(wèn)題。宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)的投機(jī)回報(bào)率增加，導(dǎo)致炒房、囤房問(wèn)題嚴(yán)重，尤其是其他重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本如制造業(yè)開(kāi)始投資樓市，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變得不再像消費(fèi)市場(chǎng)而像投機(jī)市場(chǎng)。宏觀調(diào)控也引發(fā)開(kāi)發(fā)商大肆建造高檔房，高檔房的成交拉動(dòng)了中端房的價(jià)格，使中端房出現(xiàn)泡沫，總的來(lái)說(shuō)，調(diào)控造成了房?jī)r(jià)的上漲，加劇住房困難，導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境愈加惡劣。另外，由于政策帶來(lái)的負(fù)面影響，引發(fā)人們對(duì)宏觀調(diào)控政策的懷疑，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的法律環(huán)境也受到質(zhì)疑，政策效用大大減小。（2）市場(chǎng)的系統(tǒng)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)預(yù)期不斷高漲，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而且，目前看來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)的住房投資功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)功能，樓市投機(jī)行為盛行，也導(dǎo)致了投資者和消費(fèi)者之間的矛盾越來(lái)越激烈。3.新思維改善目前的宏觀調(diào)控政策（1）要完善調(diào)控機(jī)制，完善稅收政策，增加住房的投資成本，目前我國(guó)的政策是既抑制了投機(jī)，但同時(shí)也增加了住房的消費(fèi)成本，引發(fā)了很大的住房難問(wèn)題，因此，不再在抑制投機(jī)的同時(shí)也增加消費(fèi)成本才是真正抑制投機(jī)的手段。完善土地的出讓機(jī)制，資金支持要最大限度的滿足保障性住房的建設(shè)。（2）要彌補(bǔ)政策自身的不足，重視當(dāng)前調(diào)控效果的評(píng)價(jià)，為制定今后更有效的政策奠定基礎(chǔ)。加大相應(yīng)的配套措施，保證執(zhí)行力的力度，避免執(zhí)行者不作為現(xiàn)象，并分析當(dāng)前弊端，引導(dǎo)大眾的住房需求。（3）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略調(diào)控時(shí)，要從現(xiàn)實(shí)意義上引導(dǎo)大眾的住房需求，也要在理論基礎(chǔ)上保證我國(guó)收入不高的群體實(shí)現(xiàn)他們的住房消費(fèi)權(quán)。三、結(jié)束語(yǔ)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式主要是加大房地產(chǎn)業(yè)的投資，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，能從結(jié)構(gòu)上調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。戰(zhàn)略調(diào)控能加快我國(guó)進(jìn)程緩慢的城市化建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變我國(guó)目前城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]張洋陳立文：加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀