陜西萬合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度與工作流程修改后的

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工前，組織施工、監(jiān)理單位召開工地第一次會議，會議由建設(shè)方主持，建設(shè)方介紹開工準(zhǔn)備條件、宣布開工；施工方介紹施工準(zhǔn)備情況和施工組織設(shè)計；監(jiān)理方介紹監(jiān)理規(guī)范，三方熟悉施工合同、監(jiān)理合同的主要內(nèi)容；2、第一次會議紀(jì)要要由建設(shè)方整理，確定每周工地例會的時間及各方與會人員名單；3、工地例會檢查上周計劃執(zhí)行情況，分析未完成原因，制定糾偏措施解決現(xiàn)場施工問題，確定下周計劃及要求配合協(xié)調(diào)的內(nèi)容；工地例會紀(jì)要由監(jiān)理公司整理，經(jīng)會簽后分發(fā)給各方。第二條工程質(zhì)量管理制度1、工程部按各專業(yè)崗位進(jìn)行質(zhì)量管理和控制分工，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量保證體系的運(yùn)行，督促施工單位完善質(zhì)量體系；2、各專業(yè)崗位督促施工單位質(zhì)量體系子系統(tǒng)的有效運(yùn)行；原材料、半成品、構(gòu)配件進(jìn)場后，按崗位職責(zé)劃分會同施工單位、監(jiān)理單位共同進(jìn)行外觀檢查、核驗三證，合格后方可使用，不合格的應(yīng)書面通知施工單位運(yùn)離現(xiàn)場；3、施工過程質(zhì)量驗收按單位工程、分項工程、分部工程進(jìn)行驗收合格后簽字，方可進(jìn)入下道工序；4、單位工程竣工驗收由建設(shè)方主持組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、勘探單位共同驗收，會簽驗收單，按資料驗收、主要功能項目檢測、感觀評定內(nèi)容進(jìn)行；實行工程檔案備案制度，詳細(xì)內(nèi)容參見政府有關(guān)“工程檔案備案”相關(guān)政策。第三條現(xiàn)場簽證管理制度1、簽證內(nèi)容僅涉及合同、圖紙以外的部分；2、簽證單由施工單位提前一周給監(jiān)理公司及甲方審核，逾期提出視為無效；3、監(jiān)理公司及甲方各審核部門在接到簽證單兩天內(nèi)作出回應(yīng)；4、甲方現(xiàn)場監(jiān)理工程師僅對工程量、技術(shù)性問題提出審核意見；5、甲方設(shè)計部經(jīng)理僅對變更內(nèi)容提出審核意見；甲方工程部經(jīng)理提出最后審核意見，簽證單的傳遞由資料員負(fù)責(zé)，并作好收發(fā)時間記錄，最終審核完簽證單一共四份留原件保存。第四條圖紙會審制度1、圖紙會審是解決施工圖質(zhì)量的一個有效措施，也是施工工程質(zhì)量控制的一個重要手段，可以將施工圖的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)。圖紙會審是工程質(zhì)量事前控制的最有效手段之一，同時對于降低工程成本，保證工期的前提保證。2、主要審查的內(nèi)容：是否越級設(shè)計或無證設(shè)計，圖紙是否加蓋設(shè)計院出圖章、注冊建筑或注冊結(jié)構(gòu)師章，是否正式簽署；施工圖與說明是否齊全；復(fù)式樓梯間的空間尺寸是否滿足人性化要求；3、總平面與施工圖的幾何尺寸、平面布置、標(biāo)高等是否一致；4、是否滿足防火、消防專業(yè)規(guī)范要求；第五條工程質(zhì)量保證制度1、施工組織設(shè)計審核制度；2、工程材料、半成品質(zhì)量檢驗制度；3、隱蔽工程分項（分部）工程質(zhì)量驗收制度；4、單位工程、單項工程中間驗收制度；5、技術(shù)經(jīng)濟(jì)簽證制度；6、設(shè)計變更處理制度；7、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會及會議紀(jì)要簽發(fā)制度；8、施工備忘錄簽發(fā)制度；9、工程款支付簽認(rèn)制度；10、工程索賠簽認(rèn)制度；11、建立工程總進(jìn)度控制計劃、月進(jìn)度控制計劃、周計劃制度；12、建立監(jiān)理工作日志及原始記錄制度；13、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料及檔案管理制度；14、建筑原材料見證取樣送檢制度三、銷售部管理制度第一條：出勤制度上午：9:00--12：00下午：13：30--18：001、早8：:40分前到崗，開始做清掃工作，9：00分正式進(jìn)入工作狀態(tài)，午休時間為工作彈性時間，但必須預(yù)留值班人員在崗。2、考勤反映一位員工最基本素質(zhì)和工作態(tài)度，因此考勤是員工綜合考評重要依據(jù)之一。3、對營銷部銷售人員公司根據(jù)銷售制定的排班表及上下班時間進(jìn)行考勤記錄。第二條：衛(wèi)生制度1、營銷部人員必須每天堅持打掃自己的辦公區(qū)域，保持室內(nèi)空氣清新、干凈整潔、物品擺放整齊；2、隨時注意保持現(xiàn)場環(huán)境整齊清潔。個人物品及銷售物品由要指定存放，柜臺桌面隨時保持整齊、干凈。3、各項銷售道具、設(shè)備應(yīng)熟知正確使用方法，注意維護(hù)，如有損壞或故障，應(yīng)及時通知廠商或業(yè)主盡快修護(hù)。第三條：儀容儀表制度1、工作時間著裝應(yīng)端莊、大方、得體，時刻保持整潔、干凈的儀容儀表；2、工作時間售樓部全體銷售人員必須身著工作服并佩戴胸卡，如外出市調(diào)可穿休閑裝；3、男士頭發(fā)應(yīng)整齊利落，長度適中，不留胡須、不剃光頭；女士頭發(fā)梳理整齊，修飾簡潔，淡妝上崗；4、保持指甲清潔，不留長指甲，染有色指甲等；5、新進(jìn)人員未訂制服前，依最接近上述方式穿著，衣著清潔、頭發(fā)整齊、儀態(tài)端莊、精神飽滿、隨時注意公司及業(yè)主形象。第四條：請假制度1、銷售人員如有事需要請假時，必須以請假條的書面形式上報銷售經(jīng)理。2、讓別人轉(zhuǎn)告者，視為曠工。第五條：工裝制度為規(guī)范、統(tǒng)一項目形象，項目全體工作人員統(tǒng)一著工作服裝，具體規(guī)定如下：一、銷售部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一規(guī)格為員工購制工服，工服不扣取工裝費，在其離職時要及時交還工服。二、所有員工須身著工裝，并佩帶統(tǒng)一標(biāo)識上崗。三、每位工作人員必須愛惜工裝，隨時保持工裝的整潔。第六條：銷售管理制度1、上班時間不得私自外出、不得吃零食或私自會友，不得隨意撥打私人電話，不得惡意損壞公物；2、不遲到、不早退；有事須請假（寫請假條），三天以上須銷售管理部經(jīng)理批示；3、由于個人疏忽大意，使銷售業(yè)績受損，責(zé)任自負(fù)；4、如有偷竊公司、同事或客戶財物，有辱公司名譽(yù)的，一經(jīng)查實必嚴(yán)懲；5、聽從上級的工作分配，不得頂撞上司，更不得越權(quán)行事。6、工作應(yīng)兢兢業(yè)業(yè)，積極向上，不得拖拉散漫，延誤公事，做到今日事今日必；7、上班時間不得大聲喧嘩，看與項目無關(guān)的資料；8、不準(zhǔn)拉幫結(jié)派，不準(zhǔn)散布灰色語言。9、售樓處每天除正常的工作時間外，當(dāng)天值班人員需留守值班延長1小時。10、客戶上門應(yīng)立即起立，接待人員需主動與客戶握手并交換名片，與客戶交談時必須專心，不輕易打斷談話，目不斜視。11、與客戶交談時須使用禮貌用語“歡迎”、“請”、“謝謝”等。12、客戶離開時必須送客戶至大門道別。13、如客戶進(jìn)工地必須由銷售人員陪同，提醒客戶注意安全，并提供安全防護(hù)裝備。14、接熱線電話，口齒清楚，咬字準(zhǔn)確，語氣親切、熱情，語速適中，能達(dá)到抑揚(yáng)頓挫，具有感染力。銷售熱線系銷售專用線，必須保持時刻暢通，嚴(yán)禁私事使用銷售熱線電話；銷售部每一個員工的行為都代表著公司形象，每一位員工都要本著對公司負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)于律已，提高素質(zhì)，維護(hù)公司形象。第七條：銷售規(guī)范熱線電話接聽原則：為公平起見，大家認(rèn)真遵守接聽電話規(guī)則，并義務(wù)解答，客戶確認(rèn)以接待上門或銷售經(jīng)理安排為準(zhǔn)。1、上班時間（包括中午），熱線電話必須有人在崗，接聽電話。2、嚴(yán)禁非公司正式員工或外單位人員代接聽熱線電話。3、在崗銷售人員必須在鈴響三聲內(nèi)接聽電話。4、以下基本順序接聽熱線：拿起電話，首先要說：“您好，××××”。簡單回答對方提出的問題，避免在電話中與客戶長時間攀談，委婉的告知“歡迎你來售樓處進(jìn)行實地考察，我們有銷售資料、戶模、樣板間供您詳細(xì)了解?！痹诤喍痰耐ㄔ挳?dāng)中，一定要體現(xiàn)出熱情、主動，不要讓客戶感到消極懶散不負(fù)責(zé)任。最后說“謝謝，再見”，并確認(rèn)對方已放下電話，再收線。5、熱線電話的秩序維護(hù)工作由銷售主管主管負(fù)責(zé)。接線員應(yīng)主動、熱情、認(rèn)真、負(fù)責(zé)，如有敷衍、搪塞等情況，銷售主管將負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。接待上門客戶銷售人員須快步起身相迎，并與客戶打招呼。招呼標(biāo)準(zhǔn)用語是：“您好！歡迎光臨”利用技巧詢問客戶，是否來過售樓處。如客戶已經(jīng)來過，必須立即與該銷售人員取得聯(lián)系；不得讓客戶單獨等待時間超過五分鐘，如遇特殊情況，該銷售人員無法在五分鐘之內(nèi)接待，必須向客戶說明原因并征得客戶的同意，或者請示主管安排人員代為接洽。代接人員應(yīng)在了解來訪客戶基本情況后再進(jìn)行接待。若客戶為第一次來訪，則與客戶交換名片；應(yīng)將名片便于客戶觀看的方向雙手遞上，口頭說：“請您多關(guān)照或請您多指教”。當(dāng)取得客戶名片后應(yīng)仔細(xì)觀看名片一遍，并口頭重復(fù)對方姓名和頭銜。表示感謝，例：“李東，李總監(jiān)，謝謝您。”將名片端正的擺放在自己的左前方的桌面上。坐在旁邊（切忌不要坐在客戶對面）簡單介紹項目情況，提煉主要賣點，技巧詢問客戶需求及預(yù)算。引領(lǐng)客戶到沙盤處，向客戶介紹區(qū)域周邊情況和項目規(guī)劃前景。引鄰客戶參觀樣板間，結(jié)合銷售道具講解交付時房屋內(nèi)部情況；并結(jié)合客戶情況推薦該戶型不同設(shè)計方案。引領(lǐng)客戶觀看展板和戶型模型。引領(lǐng)客戶回到談判桌，按公司統(tǒng)一要求和口徑向客戶詳細(xì)介紹項目細(xì)部情況和客戶所選房屋具體情況。10、隨時記錄客戶所提問題及有關(guān)需求情況。11、約下次見面時間。12、洽淡完畢，必須將客戶送至門外，并目送10秒后，方可進(jìn)屋。13、客戶離開后，銷售人員必須當(dāng)場在《客戶來訪/來電登記表》上做好記錄。14、根據(jù)客戶需求房屋情況及有關(guān)問題做文字陳述并讓銷售主管過目。15、一般情況下，銷售人員必須在一天之內(nèi)對該客戶進(jìn)行回復(fù)，最遲不得超過兩天。16、銷售人員對以上接待流可視客戶要求進(jìn)行靈活調(diào)整。接待客戶的管理工作由銷售主管負(fù)責(zé)，特殊情況需上報銷售經(jīng)理。接待客戶時應(yīng)注意的行為規(guī)范。嚴(yán)禁吸煙。參觀樣板間進(jìn)出，銷售人員應(yīng)主動幫助客戶拿鞋套。銷售人員必須在確認(rèn)安全的前提下，方可帶領(lǐng)客戶進(jìn)入施工現(xiàn)場，同時必須給所有進(jìn)場人員配戴安全帽，并在前面引道。如遇惡劣天氣，銷售人員必須主動為準(zhǔn)備離開的客戶提供必要的幫助，例如呼喚車輛、提供鞋套、提供雨具等。銷售人員在引客戶入座之前，首先必須確認(rèn)桌椅是否已經(jīng)清潔，如未清潔，先安排清潔，方引客戶入座。代接客戶制度如發(fā)生以下情況，不作為新客戶上門接待，應(yīng)視為代接處理，應(yīng)由接待客戶的最后一名銷售人員接待，特殊情況下可上報銷售經(jīng)理指定人員接待?？蛻粢雅c銷售人員聯(lián)系過，但該銷售人員未在場；同行做市調(diào)參觀售樓處、樣板間的；公司領(lǐng)導(dǎo)或公司關(guān)系客戶。上述第一種情況下，銷售人員代接客戶后，應(yīng)做好代接記錄，并向銷售主管匯報，及時與其他銷售人員溝通，以免撞單。若代接登記客戶一周內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，由代接銷售人員繼續(xù)跟蹤聯(lián)系，并注意了解客戶原接待時情況，及時避免撞單。若發(fā)生撞單情況，依據(jù)客戶確認(rèn)制度處理。5、銷售部需每周一上午召開周會，如有無故缺席，未上報缺席原因，缺席一次銷售經(jīng)理給于警告，缺席兩次給于50元罰款。每月月底總結(jié)大會的下月工作計劃，故不到會者給于警告，第二次給于100元罰款。元罰款。6、項目經(jīng)理要隨時隨地把所管轄的現(xiàn)場情況管理好，包括工作、生活等，如有關(guān)于工作方面的緊急事情且自身又處理不過來，應(yīng)立即致電公司，同心協(xié)力來完成。如發(fā)現(xiàn)所管轄部門問題重重，而項目經(jīng)理卻不上報、不反映、不整改，銷售管理部如發(fā)現(xiàn)此類問題堅決嚴(yán)懲不怠。7、項目在操作過程中如遇到費用方面的問題，在款項結(jié)算方面應(yīng)及時上報公司，最終的費用支出由財務(wù)部和銷售管理部商討后共同根據(jù)實際情況來審批。如項目負(fù)責(zé)人沒有通過公司允許就私自從分部財務(wù)領(lǐng)取費用，事后公司對此種情況不予批復(fù)。第八條：崗位職責(zé)人員編制銷售經(jīng)理1名、財務(wù)人員1名、銷售主管1名，銷售人員3名，銷售主管職責(zé)（詳細(xì)）1、對項目銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)并報告工作，協(xié)助經(jīng)理的日常銷售管理工作，參與公司各種營銷策劃、市場推廣；2、上情下達(dá)、下情上達(dá)，完成經(jīng)理布置的各項工作和部門銷售任務(wù)；3、協(xié)調(diào)與公司其他部門、發(fā)展商各部門之間的關(guān)系；4、監(jiān)督、協(xié)助、指導(dǎo)銷售人員的銷售具體工作，解決銷售過程中出現(xiàn)的各種問題；5、監(jiān)督并檢查銷售員傳遞給顧客信息的準(zhǔn)確性；6、負(fù)責(zé)對所轄銷售員的工作情況進(jìn)行考評，并提出獎罰建議；7、負(fù)責(zé)組織部門員工的日常培訓(xùn)、不斷提高本部門整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；8、負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場的控制、管理，安排銷售員的排班及休息；9、及時反饋銷售信息和市場情況；10、召開小組銷售例會，分析討論銷售問題；11、銷售經(jīng)理安排的其他工作。銷售人員職責(zé)（詳細(xì)）1、對銷售主管負(fù)責(zé)并報告工作；2、展現(xiàn)公司形象，代表公司與客戶建立良好關(guān)系，維護(hù)公司權(quán)益和利益；3、熟練掌握業(yè)務(wù)知識，提高談判技巧；4、完成銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)簽約、樓款催收、協(xié)助按揭及交樓；5、及時反饋客戶群、市場、競爭對手的信息；6、認(rèn)真填寫業(yè)務(wù)報表，保證真實性；7、杜絕對客戶虛假承諾現(xiàn)象；8、避免“撞單”現(xiàn)象，處理好組內(nèi)與跨組間同事關(guān)系，體現(xiàn)良好的團(tuán)隊精神；9、及時、準(zhǔn)確反映與公司其他部門以及發(fā)展商各部門間的矛盾和問題；10、關(guān)心公司發(fā)展，經(jīng)常提出建設(shè)性意見和合理化建議；11、自我管理、自我學(xué)習(xí)、自我提高；12、嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排；13、認(rèn)真完成上級安排的其他工作。第九條組織結(jié)構(gòu)圖銷售管理部架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理項目經(jīng)理銷售主管銷售顧問顧問銷售顧問顧問銷售顧問顧問銷售顧問財務(wù)人員架構(gòu)解釋本部門采用直線職能制的管理方式進(jìn)行管理；項目經(jīng)理直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；銷售部員工不準(zhǔn)越級報告，本部門針對本地項目召開周會，有任何問題周會反映，如項目經(jīng)理解決不了，上報總經(jīng)理解決；項目銷售部人員數(shù)量以7人為準(zhǔn)，如有特殊情況需上報銷售管理部批準(zhǔn)，方能執(zhí)行。第十條：售樓部傭金分配方案項目售樓處提成方案（經(jīng)理）項目銷售經(jīng)理完成公司銷售管理部下達(dá)的任務(wù)情況下，傭金按1.5‰提取，如果在計劃的時間內(nèi)未完成銷售任務(wù)，傭金按1‰提??；基本工資不變。（銷售主管/銷售員）銷售主管、銷售代表的傭金標(biāo)準(zhǔn)為2‰，完成項目銷售經(jīng)理指定的銷售指標(biāo)，傭金按2‰發(fā)放，如果沒完成項目銷售經(jīng)理指定的銷售指標(biāo)，銷售代表的傭金按1.2‰發(fā)放。取消業(yè)務(wù)人員、財務(wù)人員及其他行政工作人員的傭金提成，任何工作人員的電話費均不予以報銷(外出渠道人員例外)。取消業(yè)務(wù)人員的工資+提成方式，改用與業(yè)績掛鉤的方式進(jìn)行操作（具體情況有項目經(jīng)理制定，并上報銷售總監(jiān)）。渠道部提成方案（經(jīng)理）渠道經(jīng)理的提成方法為按照拓展的渠道分支數(shù)量銷售的總金額來進(jìn)行提成，提成比例五家以下（包括五家）提成比例為總銷金額的0.2‰五家以上————十家（包括十家）提成比例為0.1‰十家以上提成比例為0.05‰（渠道人員）渠道人員的提成比例按照本人拓展的渠道效益提成，比例當(dāng)月總銷額的0.5‰——1‰第十一條：銷售管理部賞罰制度（罰）1、項目銷售經(jīng)理對案場管理失職，給公司造成輕微損失的，給于一次嚴(yán)重警告，并扣除1/5工資以示懲罰。2、項目銷售經(jīng)理由于工作大意造成管理失職，給公司造成重大損失的，職位降為銷售主管，一切權(quán)利、待遇、責(zé)任按銷售主管來執(zhí)行；情節(jié)嚴(yán)重者視具體情況處理。3、項目銷售經(jīng)理不以身作則，造成案場秩序混亂，管理松散者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給于嚴(yán)重警告或者罰款，罰款數(shù)額根據(jù)性質(zhì)嚴(yán)重程度定奪。（賞）1、項目銷售經(jīng)理帶領(lǐng)銷售團(tuán)隊，提前或者預(yù)期完成銷售管理部制定的銷售指標(biāo)，銷售管理部按其實際情況上報總經(jīng)辦，給于項目銷售經(jīng)理一定資金做為優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)獎。2、項目銷售經(jīng)理在項目管理、項目操作全部環(huán)節(jié)當(dāng)中管理嚴(yán)謹(jǐn)、構(gòu)思獨特、為人謙和且深受本部門職員、購房顧客、公司同事贊揚(yáng)者，銷售管理部會根據(jù)實際情況給于本人一定的物質(zhì)或經(jīng)濟(jì)獎勵。第三章陜西萬合實業(yè)有限公司工作流程一、經(jīng)營部工作流程項目付款審核審批辦法一、方案規(guī)劃1.目的杜絕錯付、超付，以確保工程進(jìn)度、控制成本。2.范圍本方案適用于工程款（預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款）、設(shè)備款、設(shè)計款、保修金、零星工程款的審核審批以及臺賬的登記工作。3.造價管理部職責(zé)造價管理部工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款、企業(yè)規(guī)定和管理程序，仔細(xì)審核已付款情況，即時做好臺賬，加強(qiáng)各流轉(zhuǎn)部門的信息傳遞，合理安排付款時間，保證工程進(jìn)度。二、付款審核細(xì)則（一）審核《工程付款審批單》審核分包單位上報的《工程付款審批單》以及所附資料，若發(fā)現(xiàn)資料不符合《工程付款手續(xù)付款程序》即退回并說明所缺資料、內(nèi)容。（二）核查相應(yīng)的款項1．按照合同條款，仔細(xì)審核每項付款。2．深入工地現(xiàn)場，了解工程進(jìn)展，在付款時做到心中有數(shù)。3．與項目主管工程師保持良好溝通。4．及時做好臺賬，嚴(yán)格核對已付款，杜絕超付。5．加快各部門審批程序，做好解釋工作，對財務(wù)部提出各種工程進(jìn)展問題，做到有問必答。6．合理安排每筆付款，做到急事急辦，絕不拖延時間、影響工期。2、工程進(jìn)度款審核流程施工單位施工單位遞交工程款進(jìn)度申請輸入進(jìn)度款申報施工單位施工單位遞交工程款進(jìn)度申請輸入進(jìn)度款申報監(jiān)理公司審核、簽字，二天內(nèi)完成；施工質(zhì)量不合格時，當(dāng)月不予簽收，下月一并簽發(fā)NO監(jiān)理公司審核、簽字，二天內(nèi)完成；施工質(zhì)量不合格時，當(dāng)月不予簽收，下月一并簽發(fā)監(jiān)理公司審核、總監(jiān)簽名、并蓋印章NO監(jiān)理公司審核、總監(jiān)簽名、并蓋印章YES工程部文員簽收工程部登記、簽收、蓋收文日期章；檢查是否超時限，若超時限，則當(dāng)月不簽收，下月規(guī)定的時間內(nèi)重新上報；工程部文員簽收工程部登記、簽收、蓋收文日期章；檢查是否超時限，若超時限，則當(dāng)月不簽收，下月規(guī)定的時間內(nèi)重新上報；填寫《工程進(jìn)度、款項支付證明書》工程部現(xiàn)場審核并簽字YES工程部現(xiàn)場審核并簽字工程部經(jīng)理審核并簽字工程部經(jīng)理審核并簽字合同預(yù)算部專業(yè)預(yù)算工程師審核簽字合同預(yù)算部專業(yè)預(yù)算工程師審核簽字合同預(yù)算部審核合同預(yù)算部審核合同預(yù)算部經(jīng)理審核并簽字合同預(yù)算部經(jīng)理審核并簽字主管工程付總審批并簽字主管工程付總審批并簽字財務(wù)部財務(wù)部經(jīng)理審核并簽字財務(wù)部審核財務(wù)部財務(wù)部經(jīng)理審核并簽字財務(wù)部審核主管財務(wù)付總審批并簽名主管財務(wù)付總審批并簽名輸出支付工程款最后把關(guān)總經(jīng)理審批并簽名 圖-1輸出支付工程款最后把關(guān)總經(jīng)理審批并簽名3、工程預(yù)結(jié)算流程輸入輸入交施工圖給合同預(yù)算部合同預(yù)算部編預(yù)算（標(biāo)底）合同預(yù)算部編預(yù)算（標(biāo)底）合同預(yù)算部專業(yè)工程師分析標(biāo)底價、投標(biāo)價、確定合同價，簽訂合同，交工程部實行合同預(yù)算部專業(yè)工程師分析標(biāo)底價、投標(biāo)價、確定合同價，簽訂合同，交工程部實行工程師會同工程部工程師及時核對現(xiàn)場簽證單工程師會同工程部工程師及時核對現(xiàn)場簽證單施工單位報進(jìn)度表（階段性預(yù)算），合同預(yù)算部專業(yè)工程師審核并簽名施工單位報進(jìn)度表（階段性預(yù)算），合同預(yù)算部專業(yè)工程師審核并簽名工程竣工驗收后，施工方報施工結(jié)算書，專業(yè)工程審核，經(jīng)理復(fù)核，作為初審結(jié)算工程竣工驗收后，施工方報施工結(jié)算書，專業(yè)工程審核，經(jīng)理復(fù)核，作為初審結(jié)算在條件許可的情況下，可以聘請專業(yè)的造價咨詢公司再審主管工程付總經(jīng)理審核并簽名在條件許可的情況下，可以聘請專業(yè)的造價咨詢公司再審主管工程付總經(jīng)理審核并簽名總經(jīng)理審核并簽名總經(jīng)理審核并簽名輸出圖-2二、工程部工作流程1、項目施工階段總流程圖輸入輸入確定目標(biāo)制定計劃制定計劃風(fēng)險評價及對策風(fēng)險評價及對策辦理相關(guān)手續(xù)辦理相關(guān)手續(xù)開工準(zhǔn)備開工準(zhǔn)備檢查施工準(zhǔn)備檢查施工準(zhǔn)備進(jìn)入施工階段進(jìn)入施工階段協(xié)調(diào)管理信息管理合同管理投資控制進(jìn)度控制質(zhì)量控制協(xié)調(diào)管理信息管理合同管理投資控制進(jìn)度控制質(zhì)量控制每月末或分階段績效考核每月末或分階段績效考核綜合驗收中間驗收綜合驗收中間驗收文檔移交資料驗收子驗收文檔移交資料驗收子驗收輸出評價總結(jié)輸出評價總結(jié)竣工驗收、備案圖-3竣工驗收、備案2、設(shè)計圖紙、設(shè)計變更轉(zhuǎn)發(fā)流程設(shè)計圖紙蓋出圖章，下發(fā)份數(shù)暫定為八套；分發(fā)工程部（2套），施工單位（4套）、合同預(yù)算部（1套）輸入設(shè)計圖紙蓋出圖章，下發(fā)份數(shù)暫定為八套；分發(fā)工程部（2套），施工單位（4套）、合同預(yù)算部（1套）輸入設(shè)計圖紙、設(shè)計變更NO工程部資料員登記、簽收、蓋收文日期章，若未蓋設(shè)計部章或下發(fā)份數(shù)不足八份，則不予簽收資料員簽收工程部資料員登記、簽收、蓋收文日期章，若未蓋設(shè)計部章或下發(fā)份數(shù)不足八份，則不予簽收資料員簽收YES工程部主管工程師填寫發(fā)圖通知單，當(dāng)天完成填寫發(fā)圖通知單工程部主管工程師填寫發(fā)圖通知單，當(dāng)天完成填寫發(fā)圖通知單工程部經(jīng)理審核簽字工程部經(jīng)理審核簽字工程部資料員在發(fā)圖通知單上蓋章，當(dāng)天完成蓋工程部章工程部資料員在發(fā)圖通知單上蓋章，當(dāng)天完成蓋工程部章施工單位施工單位、相關(guān)單位及部門簽收，第二天完成輸出施工單位施工單位、相關(guān)單位及部門簽收，第二天完成輸出經(jīng)審核的設(shè)計變更或圖紙圖-43、施工質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督控制流程輸入輸入施工合同、國家工程施工驗收規(guī)范、施工組織設(shè)計設(shè)計圖紙樁基礎(chǔ)工程樁基礎(chǔ)工程土方工程土方工程基礎(chǔ)、地下室工程基礎(chǔ)、地下室工程主體結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu)工程室外工程裝飾工程室外工程裝飾工程竣工驗收竣工驗收輸出輸出合格工程圖-54、材料、樣板、設(shè)備進(jìn)場檢驗流程合同采購部合同采購部按工程部提交的材料進(jìn)場計劃提供訂貨合同，采購部督促供貨商供應(yīng)材料、設(shè)備輸入訂貨合同、材料或設(shè)備輸入訂貨合同、材料或設(shè)備NO工程部、監(jiān)理、合同預(yù)算部、采購部工程部及監(jiān)理當(dāng)天檢驗出廠合格證及相關(guān)資質(zhì)；當(dāng)天對照樣板驗收材料或設(shè)備質(zhì)量驗貨工程部、監(jiān)理、合同預(yù)算部、采購部工程部及監(jiān)理當(dāng)天檢驗出廠合格證及相關(guān)資質(zhì)；當(dāng)天對照樣板驗收材料或設(shè)備質(zhì)量驗貨YES收貨單會簽存檔收貨單會簽存檔工程部、監(jiān)理公司、合同預(yù)算部、采購部當(dāng)天在收貨單上會簽；工程部、監(jiān)理公司、合同預(yù)算部、采購部當(dāng)天在收貨單上會簽；當(dāng)天對會簽單存檔輸出材料或設(shè)備進(jìn)場倉庫或指定地點輸出材料或設(shè)備進(jìn)場倉庫或指定地點5、施工樣板房裝修流程輸入輸入樣板房裝修圖、樣板房施工單位、材料樣板現(xiàn)場施工樣板房現(xiàn)場施工樣板房電專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)強(qiáng)、弱電線管開關(guān)、插座位置、標(biāo)高，確認(rèn)使用合理性土建專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)門、窗洞口位置、欄桿高度、門坎、廚房、陽臺地面標(biāo)高，房間使用合理性水專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)室內(nèi)給水、直飲水、排水、消防水管、空調(diào)、煙道排煙口、燃?xì)夤芫€洞口位置、標(biāo)高，確認(rèn)使用合理性電專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)強(qiáng)、弱電線管開關(guān)、插座位置、標(biāo)高，確認(rèn)使用合理性土建專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)門、窗洞口位置、欄桿高度、門坎、廚房、陽臺地面標(biāo)高，房間使用合理性水專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)室內(nèi)給水、直飲水、排水、消防水管、空調(diào)、煙道排煙口、燃?xì)夤芫€洞口位置、標(biāo)高，確認(rèn)使用合理性工程部、合同預(yù)算部、銷售部、策劃部共同對樣板房進(jìn)行綜合驗收、會審，并確認(rèn)。工程部、合同預(yù)算部、銷售部、策劃部共同對樣板房進(jìn)行綜合驗收、會審，并確認(rèn)。輸出經(jīng)各部門綜合確認(rèn)的樣板房輸出經(jīng)各部門綜合確認(rèn)的樣板房以下為大面積精裝飾流程設(shè)計部根據(jù)確認(rèn)的樣板房，繪出詳細(xì)的平面布置圖，家私布置圖；水、電定位圖；管線走位圖；天花及地面布置圖、節(jié)點詳圖；所有飾面材料（包括水、電、燈具、插座面板）材料清單，并注明品牌、規(guī)格、型號，廠家聯(lián)系人、聯(lián)系電話等，提供給合同預(yù)算部和工程部設(shè)計部根據(jù)確認(rèn)的樣板房，繪出詳細(xì)的平面布置圖，家私布置圖；水、電定位圖；管線走位圖；天花及地面布置圖、節(jié)點詳圖；所有飾面材料（包括水、電、燈具、插座面板）材料清單，并注明品牌、規(guī)格、型號，廠家聯(lián)系人、聯(lián)系電話等，提供給合同預(yù)算部和工程部合同預(yù)算部同廠家簽訂大批生產(chǎn)的供貨合同，并反饋給采購部及工程部工程部根據(jù)確定的圖紙跟進(jìn)施工，并作修改合同預(yù)算部同廠家簽訂大批生產(chǎn)的供貨合同，并反饋給采購部及工程部工程部根據(jù)確定的圖紙跟進(jìn)施工，并作修改7、工程部項目管理核心流程輸入設(shè)計圖紙、公司總體戰(zhàn)略（對項目的總體安排）、施工合同、營銷策劃方案輸入設(shè)計圖紙、公司總體戰(zhàn)略（對項目的總體安排）、施工合同、營銷策劃方案工程部及其他部門行政部組織由工程板塊、經(jīng)營板塊、銷售板塊、等多部門參加，由總經(jīng)理主持，根據(jù)公司經(jīng)營目標(biāo)及經(jīng)營計劃，擬定出各個板塊本年度或本開發(fā)期間詳細(xì)的公司經(jīng)營控制計劃；根據(jù)圖紙及合同，對新開發(fā)項目總體安排進(jìn)入施工前期準(zhǔn)備階段，施工前期準(zhǔn)備的文件；工程部前期現(xiàn)場準(zhǔn)備有：考察施工單位及監(jiān)理單位、紅線控制點測量與埋樁、地質(zhì)勘探、場地三通一平、臨時設(shè)施、臨時圍蔽等。施工前期準(zhǔn)備施工前期準(zhǔn)備由建設(shè)單位進(jìn)行設(shè)計交底及圖紙會審，施工單位在一周內(nèi)將整理好的會審紀(jì)要提交設(shè)計院確認(rèn)蓋章，由設(shè)計部轉(zhuǎn)發(fā)相應(yīng)的設(shè)計變更及修改圖紙給施工單位。經(jīng)由建設(shè)單位進(jìn)行設(shè)計交底及圖紙會審，施工單位在一周內(nèi)將整理好的會審紀(jì)要提交設(shè)計院確認(rèn)蓋章，由設(shè)計部轉(zhuǎn)發(fā)相應(yīng)的設(shè)計變更及修改圖紙給施工單位。設(shè)計交底及圖紙會審驗設(shè)計交底及圖紙會審總施工組織設(shè)計除總體施工組織設(shè)計方案外，還包括主體、基礎(chǔ)、關(guān)鍵工序分項施工組織設(shè)計方案，工程部及監(jiān)理公司在一周內(nèi)審核完畢并回復(fù)給施工單位；工程部根據(jù)公司經(jīng)營計劃，擬定詳細(xì)的工程控制總計劃、每周工程進(jìn)度控制計劃交給施工單位和監(jiān)理公司執(zhí)行，施工單位應(yīng)根據(jù)工程部的控制計劃擬出詳細(xì)的施工進(jìn)度計劃，組織施工。施工組織設(shè)計除總體施工組織設(shè)計方案外，還包括主體、基礎(chǔ)、關(guān)鍵工序分項施工組織設(shè)計方案，工程部及監(jiān)理公司在一周內(nèi)審核完畢并回復(fù)給施工單位；工程部根據(jù)公司經(jīng)營計劃，擬定詳細(xì)的工程控制總計劃、每周工程進(jìn)度控制計劃交給施工單位和監(jiān)理公司執(zhí)行，施工單位應(yīng)根據(jù)工程部的控制計劃擬出詳細(xì)的施工進(jìn)度計劃，組織施工。施工組織設(shè)計訊息工期進(jìn)度總體設(shè)計施工組織設(shè)計訊息工期進(jìn)度總體設(shè)計量提升根據(jù)設(shè)計圖紙、施工合同、施工單位提交的施工組織設(shè)計、對施工過程按規(guī)范進(jìn)行監(jiān)控，組織近期進(jìn)行中間驗收根據(jù)設(shè)計圖紙、施工合同、施工單位提交的施工組織設(shè)計、對施工過程按規(guī)范進(jìn)行監(jiān)控，組織近期進(jìn)行中間驗收工程施工管理工程施工管理工程部、業(yè)務(wù)部組織設(shè)計院、監(jiān)理公司、勘探院、施工單位，并有質(zhì)監(jiān)站參加的竣工驗收，半個月之內(nèi)，辦理工程檔案資料備案手續(xù)竣工驗收工程部、業(yè)務(wù)部組織設(shè)計院、監(jiān)理公司、勘探院、施工單位，并有質(zhì)監(jiān)站參加的竣工驗收，半個月之內(nèi)，辦理工程檔案資料備案手續(xù)竣工驗收工程部工程部將通過驗收的工程移交給物業(yè)公司輸出移交物業(yè)輸出移交物業(yè)三、銷售部的管理流程一、銷售統(tǒng)計反饋流程銷售人員上報主管的表單：1、銷售人員每天下班前，應(yīng)認(rèn)真、如實填寫《客戶來訪/來電登記表》。每天下班前交銷售主管處。每周二銷售人員應(yīng)將上周《客戶來訪/來電登記表》上交經(jīng)理，經(jīng)理簽字后，交銷售統(tǒng)計人員錄入電腦，做為數(shù)據(jù)統(tǒng)計和客戶確認(rèn)依據(jù)。銷售人員逾期上交，不做錄入，如發(fā)生撞單，責(zé)任自負(fù)。2、銷售人員每周二應(yīng)認(rèn)真、如實填寫《客戶情況統(tǒng)計周報表》，見附表。每周三早晨9點30分前上交銷售主管簽字后報銷售經(jīng)理。銷售人員每個考核月的最后一天，應(yīng)認(rèn)真、如實填寫《銷售月統(tǒng)計報表》，下班之前上交給銷售主管簽字后報銷售經(jīng)理。項目動態(tài)統(tǒng)計月報》每月上報銷售經(jīng)理包含的內(nèi)容如下：客戶對項目的評價：優(yōu)點及缺點?？蛻艚?jīng)常提到的競爭項目及其優(yōu)缺點?？蛻魧V告的意見和建議。哪種廣告渠道最有效果？各種廣告渠道效果比例。你對公司平面廣告及其他廣告的意見和建議?，F(xiàn)階段市場流行的戶型特點、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、裝修風(fēng)格、裝修材料、建筑材料、概念、智能化、銷售手段、廣告手段是什么？本項目在客戶中的口碑如何？為什么？在同行中的口碑如何？為什么？客戶在簽約中提出最多的是什么問題？主要工程變更在哪些方面？與公司別的部門有哪些工作協(xié)調(diào)不好的問題及存在的矛盾？與發(fā)展商部門之間存在哪些矛盾？10）你對公司當(dāng)前的管理有何意見和合理化建議。以上文件將作為銷售人員工作考評的一部分，以及調(diào)整銷售策略的依據(jù)。銷售主管上報經(jīng)理的表單：銷售主管除按照上述要求填寫報表外，還應(yīng)上報以下表單：1、《客戶情況統(tǒng)計匯總表》根據(jù)業(yè)務(wù)員上報的《客戶情況統(tǒng)計周報表》，匯總、分析客戶資料，每周上報經(jīng)理。2、《項目動態(tài)統(tǒng)計匯總表》匯總、分析業(yè)務(wù)員上報的月報，填寫本報表，每月上報經(jīng)理。報表的考核銷售人員、主管的周報、月報作為綜合考評中考試內(nèi)容之一，月報、周報根據(jù)其填寫認(rèn)真度、填寫時間及見解深度給予評分分?jǐn)?shù)。月報由項目行政人中收取登記后，并于當(dāng)日交給銷售經(jīng)理，周報由主管收取并做登記。第二條：客戶確認(rèn)流程前臺接待管理制度每日上班前由主管根據(jù)銷售人員既定順序排定接待客戶和接聽電話順序；客戶上門，銷售人員應(yīng)按順序接待客戶；在初次接待客戶的過程中，通過雙方溝通，了解客戶是否以前來過現(xiàn)場或來電咨詢過項目情況，客戶是否認(rèn)識公司內(nèi)部人員或朋友，家人是否在此定購、咨詢購房等現(xiàn)象。一般撞單現(xiàn)象的處理規(guī)定客戶確認(rèn)的原則：客戶確認(rèn)嚴(yán)格以銷售人員已上交的《客戶資料表》的電腦記錄或文字形式登記在先者為準(zhǔn)。時效性：發(fā)生撞單現(xiàn)象之日（含當(dāng)日）起，之前10日內(nèi)做好處理的客戶資料表有效，如果10日內(nèi)沒做好處理，該客戶資料將充公，將來業(yè)績、提成全部上交公司。有效性、準(zhǔn)確性。（1）未聯(lián)系上的客戶無效；（2）已成交的老客戶介紹新客戶購房，必須在客戶資料表中及時體現(xiàn)新客戶的基本情況（姓名或姓氏及電話）或老客戶的確認(rèn)函，否則無效；（3）同一日接待的客戶，根據(jù)實際調(diào)查的情況，先接待的有效。特殊情況處理規(guī)定如一個銷售人員發(fā)現(xiàn)客戶或其家人、朋友同其他銷售人員事先接觸（以客戶資料表為準(zhǔn)），屬同一購買行為；客戶由原始銷售人員繼續(xù)跟蹤，業(yè)績及傭金均歸原始銷售人員。如果發(fā)生客戶到銷售主管或以上領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反應(yīng)，原始銷售人員不稱職，那么銷售經(jīng)理有權(quán)安排其他銷售人員繼續(xù)談判直至簽約，業(yè)績、傭金可視情況算作新銷售人員或兩人平分或算作原始銷售人員。此類客戶今后帶來的新客戶，有權(quán)自愿選擇銷售人員洽談。無論已成交還是未成交客戶介紹的新客戶，如客戶未明確強(qiáng)調(diào)，需找原銷售人員的，按照新上門客戶接待。非銷售人員接待的客戶應(yīng)按照當(dāng)天銷售人員接待順序轉(zhuǎn)交給銷售人員繼續(xù)跟蹤。公司領(lǐng)導(dǎo)或其他部門人員介紹的客戶，需由銷售人員接待的，按照當(dāng)天銷售人員接待順序轉(zhuǎn)交給銷售人員接待，特殊情況下，銷售經(jīng)理有權(quán)指定人員接待，業(yè)績、傭金視具體情況參照《銷售人員考核及獎罰細(xì)則》確定。搶單現(xiàn)象的規(guī)定搶單是指違背事實真相，或捏造事實而發(fā)生的故意爭搶客戶的現(xiàn)象。搶單現(xiàn)象一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，最低扣發(fā)該人員一月底薪，嚴(yán)重者開除。如發(fā)生不在上述情況范圍內(nèi)的其他情況的“撞單”現(xiàn)象，本著銷售人員相互協(xié)作、增進(jìn)團(tuán)結(jié)的目的，以銷售人員自行協(xié)商解決為原則。第三條：催辦流程銷售人員與客戶開始接洽后，即要嚴(yán)格按銷售制度嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，不得私自承諾客戶可拖延時間辦理簽約、付款手續(xù)；對客戶未按期簽署認(rèn)購、契約及辦理貸款手續(xù)的現(xiàn)象，銷售人員要于超過規(guī)定期限一周內(nèi)，在部門領(lǐng)導(dǎo)的指定下，向客戶發(fā)出書面催辦通知（包括掛號信、傳真等形式），同進(jìn)將通知復(fù)件留存于內(nèi)勤人員處備案；客戶延期辦理上述手續(xù)，須向公司提交書面延期申請，寫明原因，銷售人員上報主管、經(jīng)理根據(jù)實際情況處理；銷售人員與客戶簽約時，需明確告知客戶如不按期交款所造成的后果；銷售人員在與客戶簽約后，須嚴(yán)格按合同規(guī)定收款；客戶延期付款超過一周，銷售人員須向客戶發(fā)出書面催辦通知，按合同規(guī)定收取違約金；如客戶不同意支付違約金，報主管、經(jīng)理根據(jù)實際情況處理。催辦通知的復(fù)件須留存于內(nèi)勤人員處備案；如客戶提出按時付款有困難，請客戶在合同交款期到期之前向公司提交書面的延期付款申請，并寫明延期付款理由，由主管經(jīng)理根據(jù)實際情況做決定；銷售人員未及時按上述條款規(guī)定通知、催促客戶，銷售主管有權(quán)根據(jù)工作延期的時間長短及造成的影響，對銷售人員予以處罰。第四條：銷售工作流程一、認(rèn)購流程銷售人員在與客戶簽訂《認(rèn)購書》之前，必須確認(rèn)房號為可銷售房號。簽訂《認(rèn)購書》時，必須向客戶說明《認(rèn)購書》的作用以及雙方在《認(rèn)購書》中所要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和所享受的權(quán)利。《認(rèn)購單》內(nèi)容由銷售人員填寫，主管必須審核、簽字。主管簽字前，必須審核以下內(nèi)容：定購房號是否重號；定購價格是否與價目單相符；折扣是否符合有關(guān)規(guī)定，折扣后價格計算是否正確；附加條款是否已經(jīng)公司批準(zhǔn)同意；客戶是否已選定付款方式；《客戶資料表》是否填寫。超出主管權(quán)限的，主管無權(quán)簽字，必須報銷售經(jīng)理審批、簽字。財務(wù)人員在收款時，必須首先確認(rèn)主管或經(jīng)理簽字，同時確認(rèn)《認(rèn)購書》和《客戶資料表》填寫完整后，方可在《認(rèn)購書》上蓋章。銷售人員必須在確認(rèn)客戶定金已交付的情況下，將《認(rèn)購書》中銷控一聯(lián)交給銷控人員做裝訂。銷售人員簽訂《訂購書》同時必須做好以下工作：向客戶提供簽約時應(yīng)交費用和需提交的身份證明等資料。申請按揭的客戶，銷售人員需向客戶詳細(xì)介紹本項目及貸款銀行情況，并提供客戶所選按揭銀行的收入證明樣本，告知簽約時需帶資料和費用。預(yù)約、跟進(jìn)簽約日期。二、簽約流程簽約前銷售人員需完成購房合同及合同審批單的填寫并連同認(rèn)購審批單復(fù)印件，上報銷售經(jīng)理審批。簽約時，銷售人員作為公司一員必須配合公司及律師的工作。如遇客戶提出一些特殊條款或公司難以接受的條款，銷售人員必須做好客戶的解釋不了的事情，須立即向主管、經(jīng)理匯報。任何一位銷售人員都有義務(wù)、責(zé)任保持公司對外的統(tǒng)一形象。簽約后24小時內(nèi)將《商品房買賣合同》上交銷售主管。簽訂《商品房買賣合同》后的后續(xù)工作及注意事項：簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員至少每個月必須與客戶聯(lián)系二次，逢重要節(jié)日，必須電話問候。簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員必須負(fù)責(zé)該客戶的樓款催收工作，并協(xié)助辦理按揭、工程變更、交樓等工作。三、退、換房流程客戶提出退、換房要求時，銷售人員需要耐心向客戶做說服、解釋工作，同時立即口頭向銷售主管說明，銷售主管應(yīng)立即向銷售經(jīng)理匯報。如客戶堅持，客戶必須提供書面申請，申請中需要寫明購買房號，購買時間，已支付房款和已發(fā)生費用情況，退、換房原因及要求，必須由客戶本人書寫并簽字。銷售人員在深入了解客戶的情況后，向公司提交書面說明報告，說明中要提出銷售人員對客戶退