2023年上半年臺(tái)灣省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理考試試卷

2０23年上半年臺(tái)灣省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)解決考試試卷本卷共分為2大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘,總分１00分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共２5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)１、某商業(yè)房地產(chǎn),在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期３年,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年,則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。.?A:37

Ｂ:40

C:60

Ｄ:63

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格２、建筑物的已使用年限與估計(jì)的尚可使用年限之和__耐用年限。?A.等于?Ｂ.大于?C.小于?D.A、Ｂ、C均有也許３、拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。(2０2３年試題）?A:房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

B：房屋拆遷管理部門(mén)?C：城市規(guī)劃行政主管部門(mén)?D：房屋登記機(jī)構(gòu)

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、下列關(guān)于現(xiàn)行中國(guó)城市土地使用制度，表述錯(cuò)誤的是＿_(dá)。?A．采用拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方式將建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者

B．土地使用者的建設(shè)用地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)

Ｃ．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期５、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，下列表述錯(cuò)誤的是__。?A．房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

B．房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議不用辦理登記備案手續(xù)

C．轉(zhuǎn)租協(xié)議的終止日期不得超過(guò)原租賃協(xié)議的終止日期?D.轉(zhuǎn)租期間,原租賃協(xié)議變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租協(xié)議也隨之變更、解除或者終止6、已知向量a、b、ｃ都是單位向量,且滿足ａ+b+c＝0．則a&midｄoｔ;ｂ+b&miｄdｏｔ;c+ｃ＆ｍiddｏｔ;a=(）。

A.A

B.B

Ｃ．C?D．D7、數(shù)列“1２、13、1４、１5、16”的算術(shù)平均數(shù)是_＿。

A．12?B．１３?Ｃ.１4

Ｄ．15８、對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō),最重要的收入記錄是_＿。

A．空置率水平?B.租金清單?C．押金收入?Ｄ．欠租清單9、某城市抽取的15個(gè)新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)如圖所示：則該記錄總體的全距為元/㎡。

A：１５００

B:1950

C：2131?D：30０0

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是＿_(dá)。

A．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法

B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法?C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法?D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

11、物業(yè)管理的基本特性不涉及。?A：社會(huì)化?B:專業(yè)化

C:市場(chǎng)化

D：職能化?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1２、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為１80０萬(wàn)元、２400萬(wàn)元和19０0萬(wàn)元,年均價(jià)格上漲率為5%,則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬(wàn)元。(２023年試題)

A：30５萬(wàn)元

Ｂ:463萬(wàn)元

C:636萬(wàn)元

D:９６1萬(wàn)元?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng),購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為1０0萬(wàn)元,從購(gòu)買(mǎi)后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元,鈔票收支均發(fā)生在年初,目的收益率為10％，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期__。

Ａ.小于５年?B．在4~5年之間

C.在5~6年之間?D.在３~４年之間１4、以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的因素的是（）。?A.非理性預(yù)期

B.價(jià)格機(jī)制?Ｃ．容積率控制?D．生產(chǎn)的時(shí)間落差1５、__規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

A．《土地法》?B．《土地管理法》?C.《物權(quán)法》?D．《財(cái)產(chǎn)管理法》１6、某宗土地總面積２000㎡,容積率為3．2,相應(yīng)的土地單價(jià)為４50元/㎡,現(xiàn)允許將容積率增長(zhǎng)到4．3，樓面地價(jià)不變,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為。?A：2７.4萬(wàn)元

B:3０．９萬(wàn)元?C:４2.7萬(wàn)元?D:99萬(wàn)元?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、在房地產(chǎn)測(cè)繪中,通過(guò)測(cè)定房屋四至歸屬及丈量房屋外墻邊長(zhǎng)繪制的房產(chǎn)圖是。

A:房產(chǎn)分幅圖

B:房產(chǎn)分丘圖?C：房產(chǎn)分戶圖?D：房產(chǎn)宗地圖

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１8、按照規(guī)定，土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)協(xié)議簽訂之日起日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。?A：７?B：10

C：１5?Ｄ：30?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1９、歸納起來(lái),房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)有。

Ａ:土地、建筑物、房地?B:建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施?C：土地、建筑物、構(gòu)筑物?D:土地、房屋、構(gòu)筑物?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格２0、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采用在夜間到居住社區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。?A：觀測(cè)法

B:實(shí)驗(yàn)法

Ｃ:討論法

Ｄ：?jiǎn)柧碚{(diào)查法

E：借款協(xié)議２1、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常涉及委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和．【2023年考題】?A：價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件?B:價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函

C：價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

D:價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、下列不需交納契稅的是。

A：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資

B:房屋買(mǎi)賣(mài)?C:繼承土地、房屋權(quán)屬

D：房屋贈(zèng)與?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為８%，受益期限為３０年的價(jià)格為400０元／m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年,則該房地產(chǎn)價(jià)格為_(kāi)_元/m2。?A．3０００?Ｂ.45０0

Ｃ.520０

D．５60024、不屬于尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法是。

A:法律上的許可性?B：規(guī)定上的準(zhǔn)確性?C：經(jīng)濟(jì)上的可行性

D:技術(shù)上的可行性

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、竣工房屋價(jià)值一般按__價(jià)格計(jì)算。

A.概算?B．結(jié)算

C．預(yù)算?Ｄ．決算二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有２個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得０．5分）1、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述，不對(duì)的的是。?A：定額計(jì)價(jià)方式實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的編碼,項(xiàng)目編碼采用十二位阿拉伯?dāng)?shù)字表達(dá)；工程量清單計(jì)價(jià)方式的項(xiàng)目編碼不統(tǒng)一,各省、市采用的定額子目并不相同?Ｂ：對(duì)定額計(jì)價(jià)投標(biāo)，一般采用百分制評(píng)分法;而對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)投標(biāo),一般采用合理低報(bào)價(jià)中標(biāo)法，既要對(duì)總價(jià)進(jìn)行評(píng)分,還要對(duì)綜合單價(jià)進(jìn)行分析評(píng)分?C:定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文獻(xiàn)后(招標(biāo)與投標(biāo)人同時(shí)編制或投標(biāo)人編制在前招標(biāo)人編制在后）編制工程量清單；工程量清單計(jì)價(jià)方式規(guī)定必須在發(fā)出招標(biāo)文獻(xiàn)前編制工程量清單?D：定額計(jì)價(jià)方式的協(xié)議價(jià)調(diào)整方式重要是索賠;工程量清單計(jì)價(jià)方式的協(xié)議價(jià)調(diào)整方式有變更簽證、定額解釋、政策性調(diào)整

Ｅ：定額計(jì)價(jià)方式由各投標(biāo)單位各自計(jì)算工程量，計(jì)算的工程量結(jié)果不一致;工程量清單計(jì)價(jià)方式由各投標(biāo)單位都按統(tǒng)一的工程量清單報(bào)價(jià),達(dá)成了投標(biāo)計(jì)算口徑的統(tǒng)一2、下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)范圍的是。?A：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估?B：保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

C：價(jià)值的最差值的評(píng)估?D:損失限度評(píng)估?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，對(duì)的的有。?A:市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值?Ｂ:投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C:在凈收益方面,評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅?D：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓時(shí),故意購(gòu)買(mǎi)者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估?Ｅ:在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估4、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn),表述對(duì)的的是。

A:住宅社區(qū)建筑容積率在2．0以上?B：住宅社區(qū)建筑容積率在1．0以上?C:單套建筑面積在140以下?Ｄ:單套建筑面積在120以下

E:實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.２倍以下5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得采用＿_(dá)的方式銷(xiāo)售商品房。

Ａ.分期付款?Ｂ.收取預(yù)售款?C.收取定金

D.返本銷(xiāo)售6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品住宅，其保修期從＿＿之日起計(jì)算。

A．工程竣工

B．物業(yè)驗(yàn)收合格?C．購(gòu)房人實(shí)際入住?Ｄ．開(kāi)發(fā)公司向購(gòu)房人交付房屋7、目前我國(guó)的社會(huì)保險(xiǎn)重要有等。?Ａ:政策性保險(xiǎn)?B:出口信用保險(xiǎn)

Ｃ:社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)

D:勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)

E：失業(yè)保險(xiǎn)８、某房產(chǎn)面積10000㎡，規(guī)定測(cè)繪精度為二級(jí)，則其限差為。?Ａ:4?B：６?Ｃ：12?D:２4?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)９、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法,對(duì)的的有。

Ａ：有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)

B：服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)

Ｃ：潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)?D：滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)

E：服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)10、＿_(dá)是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

A.房屋出租?Ｂ．房屋承租

Ｃ.房屋轉(zhuǎn)租?Ｄ．房屋抵押

11、根據(jù)協(xié)議是否必須以其他協(xié)議的存在為前提而存在可將協(xié)議分為。?Ａ：典型協(xié)議

B：實(shí)踐協(xié)議

C：諾成協(xié)議

D：主協(xié)議?E:從協(xié)議12、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為３0英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺,后街路線價(jià)為２40元／平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬(wàn)元。（采用四三二一法則）?A.1５０.８

B.1６０.8?C．170.８?D．１80.８13、下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有。(2０23年試題)

Ａ:責(zé)任保險(xiǎn)?Ｂ:失業(yè)保險(xiǎn)?C:工程保險(xiǎn)

D：人壽保險(xiǎn)?E:勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)1４、動(dòng)態(tài)序列的總變動(dòng)一般可以分解為四種動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與波動(dòng)的經(jīng)典模式。?A:長(zhǎng)期趨勢(shì)?Ｂ：季節(jié)波動(dòng)

C:年度波動(dòng)?D：循環(huán)波動(dòng)

Ｅ:不規(guī)則波動(dòng)15、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看,投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在__。?A．第一階段

B．第二階段初期?C．第三階段初期?D．第三階段?E．第四階段16、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的,應(yīng)當(dāng)向聘用單位或者其分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的提出注冊(cè)申請(qǐng)。?A:國(guó)務(wù)院?Ｂ:國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)

C：省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)?D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)?E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)17、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)有__。

A．制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作?C．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)行

D．決定專項(xiàng)維修資金的使用、統(tǒng)籌方案,并監(jiān)督實(shí)行

Ｅ．選聘、解聘物業(yè)公司18、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供__。?A．行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書(shū)?Ｂ.仲裁決議書(shū)?C.拆遷協(xié)議范本

Ｄ．裁決調(diào)解和裁決書(shū)

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書(shū)１9、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％,套內(nèi)建筑面積為１００m2，假定折現(xiàn)率為６%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為_(kāi)_元/ｍ２。

A．2593

B.2619

Ｃ．272７?Ｄ.2８６２2０、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是由于前者比后者具有。(有修改）?A：適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資?B:需要適時(shí)地更新改造投資?C:投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D:易受政策影響?Ｅ:借款協(xié)議21、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則重要有。?Ａ:經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則?B:充足考慮近期效益的原則?C:充足考慮遠(yuǎn)期效益的原則?Ｄ：近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則

E:考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則２2、下列，屬于加重納稅人承擔(dān)的措施。

A：附加

B：加成?C：減稅?D:免稅

E：規(guī)定起征點(diǎn)和免征額２3、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不對(duì)的的是__