房地產(chǎn)垂直類信息網(wǎng)站-從發(fā)展歷程看Zillow的成功與困境 -58安居客

公司概述Zillow是美國流量最高的房地產(chǎn)垂直類信息網(wǎng)站。通過整合零散中展示到互聯(lián)網(wǎng)平臺上，促進(jìn)買賣雙方獲取威的房屋信息數(shù)據(jù)庫，為消費者在進(jìn)行房屋裝修等決策時提供以信息和數(shù)據(jù)為主的產(chǎn)品太大導(dǎo)致的資金鏈問題不得不宣布放棄。重新回歸信息業(yè)務(wù)的Zillow，堅持通過構(gòu)建優(yōu)質(zhì)的數(shù)字解決方案、打造一流的合作伙*圖片來源：Zillow創(chuàng)始人及創(chuàng)業(yè)背景Zillow的創(chuàng)始人團(tuán)隊來自于著名的美國在線旅游購物網(wǎng)站Expe--1-管提出了發(fā)展在線旅游預(yù)定服務(wù)的想法，獲得支持后該項目在購。在休整一年后，RichBarton與合伙人LloydFrink及SpencerRasco?開始尋找新的創(chuàng)業(yè)方向。Spencer的母親曾是房地產(chǎn)經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有深刻的理解，房地產(chǎn)這一傳統(tǒng)但龐大的市場迅速獲得了合伙人團(tuán)隊的青睞。2004年Expedia的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷深深影響著創(chuàng)始團(tuán)隊對Zillow的規(guī)劃。在Red?n的研究報告中我們曾經(jīng)提到過Barton曾聯(lián)系過Red?n的創(chuàng)始人DavidEraker并討論過收購Red?n的可能性，但最終團(tuán)隊決定創(chuàng)立Zillow，這或許是因為Red?n的打算是做線上線下結(jié)合的經(jīng)紀(jì)商，而Expedia的從業(yè)經(jīng)歷使得Zillow團(tuán)隊深信打造信息一方面，Zillow把目標(biāo)鎖定在為消費者提供優(yōu)質(zhì)的信息平臺和搜敵人；另一方面，Zillow選擇從房屋估值角度切入，解決不上市市場痛點，打造全面的有生命力的房屋數(shù)據(jù)庫。2006年2月，Zillow網(wǎng)站上線的頭三天便吸引了超-2-互聯(lián)網(wǎng)變革房地產(chǎn)業(yè)Zillow應(yīng)運而生者前赴后繼的進(jìn)入。在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)行業(yè)已有一套基于地域特征的多重掛牌服務(wù)MultipleListingService(MLS)體系，MLS并不是一個公司或組織，而是一種信息交換平臺的簡稱，全美有超過800個區(qū)域性的MLSs，為各地的持牌經(jīng)紀(jì)人提供以付費為基礎(chǔ)的會員和買方，只有通過經(jīng)紀(jì)人的會員資這一階段的房屋交易具有以下特征：1)信息不透明、不對稱的識和信息來源的消費者而言，需要高度仰仗經(jīng)紀(jì)人作為信息中介的幫助。2)渠道分散，經(jīng)紀(jì)人質(zhì)量行業(yè)規(guī)范程度低。3)美國房屋以獨立屋為主，標(biāo)準(zhǔn)化程度低。的差異化信息較多，對從業(yè)者的專業(yè)賣房屋對消費者來說是一項艱難且耗2000年初，房地產(chǎn)開始向線上滲透，前有雅虎、美國在線等門臺，后有谷歌、臉書等搜索或社交平。散。在此背景下，以打造集中的房地年前后，一波變革浪潮，兩種不同類型但都致-3-和Trulia為代表的互聯(lián)網(wǎng)媒介模式，旨在打造體驗極佳的房產(chǎn)信和Trulia為代表的互聯(lián)網(wǎng)媒介模式，旨在打造體驗極佳的房產(chǎn)信息平臺，以廣告作為變現(xiàn)方式。其二是以Red?n為代表的端到端豐富信息的同時為自營的傳統(tǒng)的基于MLS的房產(chǎn)交易信息交換以信息為核心、流量為導(dǎo)向，提供雙向信息配對。為獨立經(jīng)紀(jì)人提供廣告服務(wù)，通-4-以流量為導(dǎo)向提供自營經(jīng)紀(jì)服務(wù)，雇傭經(jīng)紀(jì)人，提供一站式房經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人MLS經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人經(jīng)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人MLS經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人與獨立經(jīng)紀(jì)人合作，獲取傭金后分成，以Zillow重構(gòu)經(jīng)紀(jì)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈作為信息中介，Zillow需要把房源、客源和經(jīng)紀(jì)人都聚集到自己怎么做的呢？首先，和其他房地產(chǎn)平臺公司一樣，Zillow向全美各地MLS付費購買房源內(nèi)容，將MLS上的信其次，Zillow將這些收集到的全美待售房源免費展示給公眾，使關(guān)搜索條件就能實時查看待售房源，促進(jìn)了了大批客源。但這種做法很普遍，并不是其吸引客源的核心競爭力。真正讓Zillow脫穎而出的是它推出了以Zestimate為核心的房屋估值系統(tǒng)，將房產(chǎn)交易中估值這一大痛費者眼前。這吸引了大批客源訪問網(wǎng)站，有w不難看出，Zillow整合產(chǎn)業(yè)鏈的方式是以用戶為核心的雙邊策略。通過房源和房屋估值切入，吸引用戶。待用戶流量達(dá)到一定規(guī)模，吸引經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人既需要賣家又需要買家客戶，逐漸和Zillow形成相互依存的關(guān)系。為了解決溝通不暢以及經(jīng)紀(jì)人行業(yè)素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，Zillow還在經(jīng)紀(jì)人和用戶之間構(gòu)建了雙向的溝通平臺和評價體系，增加雙方的使用粘性。殺手锏：構(gòu)建以Zestimate為核心的數(shù)據(jù)庫Zillow區(qū)別于其他互聯(lián)網(wǎng)媒體的最大特征是其構(gòu)建了以房屋估值為核心的數(shù)據(jù)庫。-5-1)Zestimate是在2006年Zillow上線之初就推出的產(chǎn)品，其為美國超過7000萬套存量房源提供動態(tài)的房價評估信息，只需在，就可以查詢到該房屋過去的歷史交易價格(至少可追溯15年)以及當(dāng)前的價格估值，還能根據(jù)2)為Zillow的動態(tài)數(shù)據(jù)庫增磚添瓦的還有其用戶生成內(nèi)容功能UserGeneratedContentZillow允許用戶將有關(guān)自己房屋的更新信息添加到Zillow的數(shù)據(jù)庫中，推動了房源信息的全面性和及3)Zillow還擁有提供雙向信息交流的溝通平臺和對經(jīng)紀(jì)人的評他消費者提供參考，也增加了用戶1)ZillowMortgageMarketplace是Zillow推出的抵押貸款比價類型、房屋總價、是否為首套房定制的貸款報價。還可以查看市接搜索所在區(qū)域的貸款經(jīng)理人聯(lián)2)ZillowRentals，由于美國人買賣房屋和租房之間的轉(zhuǎn)換非常頻繁，加上大量的移民、畢業(yè)生的第一選擇通常是租房，ZillowRentals的推出可以幫助網(wǎng)站積累用戶和培養(yǎng)粘性。經(jīng)紀(jì)人或房東可以免費在Zillow平臺上掛牌租賃房源，在線接受申請，查看金等，一站式服務(wù)具有極高-6-VRXMedia2022年12月MortgageLendersofAmerica,LLC2021年8月Time2021年2月500M2016年2月年7月Trulia年7月3.5BRetsly年7月StreetEasy2013年8月HotPadsRentJuice2012年5月40MPostlets-7-Zillow的輕資產(chǎn)模式深受投資人的青睞，在2005-2007年先后支持，Zillow除了將主要精力投入到產(chǎn)品研發(fā)和市場營銷外，也買賣、租賃、及貸款的組合形成了Zillow產(chǎn)品的軸心，三款主打致力于讓消費者在交易環(huán)節(jié)掌握更大的主動性，獲取更全面透明的信息。Zillow真正做到以用戶*數(shù)據(jù)來源：公開資料，58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理流量占據(jù)半壁江山對市場影響最大是Zillow在2014年對Trulia的收購。Trulia是和Zillow同期成立的房地產(chǎn)在線媒體，是Zillow最大的競爭對手之一。該筆收購進(jìn)行時，第三方機(jī)構(gòu)ComScore的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估計當(dāng)時Zillow的月均獨立UV(UniqueVisitor)為4500萬，Trulia則為2000萬，合計月均訪客規(guī)模高達(dá)6500萬。據(jù)Zillow稱，合并完成后兩家合計占據(jù)在線2022年最受歡迎的房地產(chǎn)網(wǎng)站月訪客數(shù)量(預(yù)估)Zillow歷史月均獨立訪客數(shù)量*數(shù)據(jù)來源：Zillow,58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理-8-Zillow數(shù)據(jù)顯示，2013年其網(wǎng)站月均UniqueUsers數(shù)量約為5430萬人，2021年該數(shù)字已增長至2.34億人，九年間流量增長430%，發(fā)展速度驚人。而第三方數(shù)據(jù)預(yù)估Zillow2022年每月約有9320萬訪問量，排名第一并遠(yuǎn)超第二名的R。在訪問量最大的10個房地產(chǎn)網(wǎng)站中，Zillow和Trulia合計戰(zhàn)績54.12%的流量?？梢娫诰€掛牌網(wǎng)站已形成了相對穩(wěn)定的競爭格局，Zillow流量優(yōu)勢仍舊突出。主營收入觸及天花板流量增速喜人的同時，Zillow不得不面對主營收入觸及天花板的地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過按月或按年付費的方式將公司或個人信息在Zillow上進(jìn)行長期展示，從而完成客源轉(zhuǎn)化。二是貸款業(yè)務(wù)服務(wù)，和經(jīng)紀(jì)人類似，貸款機(jī)構(gòu)可以在也就是各類相關(guān)企業(yè)基于Zillow的流量在其網(wǎng)站上發(fā)布廣告并相Zillow’sRevenueSourcesmikedpcom58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理-9-從Zillow從Zillow歷年的財報中我們可以看到，高級房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人項目是Zillow2017年Zillow營收首次突紀(jì)人項目所產(chǎn)生的收入約占Zillow整體收入的70%，而線上廣告和貸款業(yè)務(wù)都反響平平甚至不斷盡管如此，愿意在Zillow上付費打廣告的經(jīng)紀(jì)人畢竟是有限的。的進(jìn)入門檻非常低，只需經(jīng)過幾十個獲得初級經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，在執(zhí)業(yè)一定年設(shè)自己的經(jīng)紀(jì)公司。數(shù)據(jù)顯示美國房但活躍的經(jīng)紀(jì)人收入中位數(shù)僅為43330美元(2020年)，扣除水平相近，意味著絕大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)人Zillow的增長曲線從2015年以后開始放緩，營收的同比增速從2016年的月30%下降至2018年的20%以下。更要緊的是，2016年4季度到2017年4季度，Zillow的高級經(jīng)紀(jì)人項目的收入Zillow高級房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人項目年收入增速mikedpcom58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理-10-入局iBuying入局iBuying，是轉(zhuǎn)型還是豪賭？爆發(fā)式增長十年之后，Zillow逐漸意識到只做信息中介是無法持續(xù)增長下去的。對于當(dāng)時的Zillow來說，找到一個全新的高增長是，它將目光放在了剛剛iBuying本質(zhì)就是房屋倒賣，這項業(yè)務(wù)歷史久遠(yuǎn)，但在過去，它iBuyers動估值模g習(xí)算法等技術(shù)，對房屋情況和周邊果賣方接受報價公司便直接以現(xiàn)金全款買下房屋。成交后，iBuyer將對房屋進(jìn)行簡單的維修并再次iBuying流程極簡，省去了尋找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、再開放參觀、接受報屋、貸款等繁瑣的買房流程，將交且不需要賣家花費過多精力，對于iBuying的盈利主要來自于兩個方面：一是平臺會根據(jù)房屋情況一次性向賣家收取售價6%-10%的手續(xù)費，雖然這比傳統(tǒng)的房修后，可以更高的價格賣出房屋賺-11-2017-2021年全美iBuyer交易量(買+賣)2019-2021年全美iBuying交易市場占有率mikedpcom58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理2)Zillow為何選擇進(jìn)入iBuying？一是ibuying的想象空間巨大，2021年美國的住宅房屋年交易額已達(dá)約2.4萬億美金，年交易量690萬套房屋，而同年iBuying業(yè)-12-大。zillow在主營業(yè)務(wù)增速瓶頸期需要這樣一個具有巨大想象力三是Zillow創(chuàng)始的基因是順應(yīng)傳統(tǒng)，做經(jīng)紀(jì)人的朋友；因此任何新的業(yè)務(wù)不能對其已有業(yè)務(wù)造成沖擊，Zillow無法像Red?n那樣無后顧之憂的變革，iBuying業(yè)務(wù)盡管侵蝕了經(jīng)紀(jì)人的蛋糕，但卻很聰明的避免了和經(jīng)紀(jì)人的正面競爭。*圖片來源：Zillow-13-眼的財報直接推動了Zillow眼的財報直接推動了Zillow的股價坐上火箭暴漲20倍。3)Zillow的iBuying業(yè)務(wù)進(jìn)展時間線Zillow首次在拉斯維加斯和正式官宣了ZillowO?ers業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)信息門戶走向ZillowO?ers業(yè)務(wù)高歌猛進(jìn)，營收比前一年度增加了250倍，超過其他所有業(yè)務(wù)，占年ZillowO?ers業(yè)務(wù)高歌猛進(jìn)，營收比前一年度增加了250倍，超過其他所有業(yè)務(wù)，占年度總收入的一半以上。2020年第一季度Zillow的房屋部分的收入首次實現(xiàn)盈利，業(yè)務(wù)了擴(kuò)展到Zillow宣布將直接按照Zest-Zillow宣布將直接按照Zest-imate的估價結(jié)果來直接現(xiàn)金全款買房，進(jìn)一步簡化房屋的銷售流程，提升交房速ZillowO?ers業(yè)務(wù)被徹底關(guān)停，2000個員工被裁。市做試點。在嘗到甜頭以后，2018年4月正式官宣了ZillowO?ers業(yè)務(wù)。2019年，該業(yè)務(wù)營收比前一年增加250倍。2020量化寬松的引導(dǎo)下，美國房地產(chǎn)迎來史上最火爆的一年，Zillow激進(jìn)的宣布直接按照Zestimate估價來現(xiàn)金收房。在接下來的兩-14-20億美元。然而就在幾個月后，20億美元。然而就在幾個月后，Zillow暫停了房屋的買賣，并交徹底關(guān)停，2000個員工被裁。Zillow從意氣風(fēng)發(fā)的入局iBuying4)ZillowO?ers失敗的原因其積壓庫存數(shù)千套。由于Zillow收的房偏老舊，售出前都需要翻和勞動力短缺，導(dǎo)致維修和翻新速度于是，Zillow出現(xiàn)資金鏈問題，不得不甩賣房產(chǎn)償還債務(wù)以保持ng成本-稅收”，意味著只有實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)和規(guī)?；拍苡?。Zillow在大量囤房時顯然te量、交易歷史等參數(shù)來進(jìn)行純的數(shù)字考量要更復(fù)雜，比備、房屋的朝向、房間的格Zestimate作為一個參考在缺乏房屋估值數(shù)據(jù)的年代幫助Zillow迅速崛起。但市場是理性的，不管Zillow多用心的提升其算法準(zhǔn)確性，Zestimate仍舊只是參考，其和實際交易價格之間的差距-15-亞特蘭大1.96%奧斯汀2.05%2.32%芝加哥洛杉磯2.37%3.18%紐約 1.85%奧蘭多1.54%鳳凰城圣地亞哥2.05%3.33%華盛頓特區(qū)1.52%64.55%86.72%亞特蘭大1.96%奧斯汀2.05%2.32%芝加哥洛杉磯2.37%3.18%紐約 1.85%奧蘭多1.54%鳳凰城圣地亞哥2.05%3.33%華盛頓特區(qū)1.52%64.55%86.72%在售房屋的估價的誤差率中位數(shù)為3.2%，對非在售房屋的估價誤差率中位數(shù)為7.52%。由此可見，用Zestimate來交易還是過城市