山西房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)報(bào)告的形式考試試卷

山西省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)報(bào)告的形式考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同2、拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是_。A.面積結(jié)算B.貨幣補(bǔ)償C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換3、宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制，比例尺一般為。A：1：200B：1：500C：1：500或大于1：500D：1：1000或大于1：1000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于—的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段5、市場的客體通常是指。A：買家B：賣家C：交易對(duì)象D：交易價(jià)格E：借款合同6、下列關(guān)于土地使用權(quán)劃撥的含義，表述不正確的是。A：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將士地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為B：除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)C：取得劃撥土地的使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)D：在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進(jìn)行管理E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、估價(jià)報(bào)告的寫作要求有_。A.全面性、主觀性、準(zhǔn)確性B.簡便性、客觀性、準(zhǔn)確性C.主觀性、準(zhǔn)確性、概括性D.全面性、客觀性、概括性8、大專院校，科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時(shí)，需要提供_。A.人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明B.社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件C.所在單位同意其注冊的書面意見D.所取得的房地產(chǎn)估價(jià)科研成果9、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是_。A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間10、邊際效用是指某種物品每增加一個(gè)單位的消費(fèi)量所引起—的增加。A.總銷量B.價(jià)格C.價(jià)值D.總效用11、當(dāng)居民收入的增加是—的收入增加時(shí)，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入12、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。（2003年試題）A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101C：上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為101D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是。A：借款償還期B：利息備付率C：現(xiàn)金回報(bào)率D：償債備付率E：借款合同14、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其自有資金的投入額為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的固定利率為10%的抵押貸款。若該店鋪每年出租經(jīng)營的凈租金收益為30萬元，則權(quán)益投資收益率為_。8%10%12%14%15、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會(huì)計(jì)假設(shè)是。A：會(huì)計(jì)主體B：持續(xù)經(jīng)營C：會(huì)計(jì)分期D：貨幣計(jì)量E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列對(duì)無差異曲線主要特點(diǎn)的描述，錯(cuò)誤的一項(xiàng)是_。A.無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值B.任意兩條無差異曲線不能相交C.無差異曲線凹向原點(diǎn)D.無差異曲線圖上的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用17、房產(chǎn)用地面積測算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是_。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權(quán)屬不明的巷道D.房屋占地面積18、當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)屬于正常的，實(shí)際成新率與直線法計(jì)算出的成新率相當(dāng);當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，實(shí)際成新率應(yīng)一直線法計(jì)算出的成新率。A.大于B.大于或等于C.小于D.小于或等于19、征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括。A：征地管理費(fèi)B：耕地占用稅C：安置補(bǔ)助費(fèi)D：耕地開墾費(fèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是。A：土地總價(jià)B：土地單價(jià)C：樓面地價(jià)D：商品房價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2,可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%,預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/m2,則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是一萬元。A.2500B.3500C.3600D.300022、下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說法，錯(cuò)誤的是_。A.任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘B.對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C.實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D.拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可23、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)屬于。A：適于進(jìn)行長期投資B：變現(xiàn)性差C：易受政策影響D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同24、問卷調(diào)查法，是介于觀察法、專題討論法和實(shí)驗(yàn)法之間的一種方法，適用于，目的是為了了解人們的認(rèn)識(shí)、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A：抽樣性調(diào)查B：因果性調(diào)查C：試探性調(diào)查D：描述性調(diào)查E：借款合同25、辦理商品房預(yù)售證明時(shí)，應(yīng)出具投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資—以上的證明。10%15%20%25%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、目前，A省W村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積2畝，因建設(shè)現(xiàn)征收W村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為6萬元C.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最高為10萬元D.征收該耕地需要報(bào)A省人民政府審批2、下列不屬于投資特性的是_。A.投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為B.投資具有時(shí)間性C.投資的目的在于得到報(bào)酬D.投資具有穩(wěn)定性3、—是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。A.物業(yè)稅B.地產(chǎn)稅C.契稅D.增值稅4、某類房地產(chǎn)2005年?2009年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元/。84608500879088385、設(shè)置調(diào)查項(xiàng)目，必須注意以下等問題。A：對(duì)重大或敏感性強(qiáng)的問題應(yīng)采用單項(xiàng)選擇，宜采用是非提問B：所問的問題應(yīng)便于被調(diào)查者回答C：備選項(xiàng)目必須互不相容D：問題的形式不宜太難和過于復(fù)雜E：問題不宜太短6、關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款清償順序的說法，正確的有_。A.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)先后清償B.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償C.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償D.抵押權(quán)未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償E.抵押權(quán)登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償7、影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有。A：政治安定狀況B：社會(huì)治安狀況C：房地產(chǎn)投資D：房地產(chǎn)投機(jī)E：城市化8、在的情況下，采用市場提取法求取報(bào)酬率Y要用到。A：試錯(cuò)法B：移動(dòng)平均法C：曲線擬合法D：線性內(nèi)插法E：指數(shù)修勻法9、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有_。A.所有權(quán)是從物權(quán)B.所有權(quán)是自物權(quán)C.可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利D.共有是確定份額的共同所有E.建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán)10、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于—元/m2。38163899C.4087D.492011、協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。其中外部的協(xié)調(diào)包括。八：項(xiàng)目系統(tǒng)各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)8：項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)^項(xiàng)目系統(tǒng)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)D：與業(yè)主有合同關(guān)系的設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)E：與業(yè)主沒有合同關(guān)系的社會(huì)團(tuán)體的協(xié)調(diào)12、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。A：5B：7C：10D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)14、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用橫道圖和_。A.資金流動(dòng)計(jì)劃圖B.網(wǎng)絡(luò)圖C.直方圖D.控制圖15、地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的。A：位置固定性B：適應(yīng)性C：壽命周期長D：各異性E：借款合同16、房地產(chǎn)業(yè)。A：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)B：包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)C：在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門D：關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)E：是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)17、下列屬于需辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形。A：權(quán)利人法定名稱變更B：房地產(chǎn)現(xiàn)狀的改變C：房屋門牌號(hào)碼改變D：買賣房屋E：改建或添建而使房屋面積增加18、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法19、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用公益房地產(chǎn)估價(jià)宜采用_。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法20、除商品的價(jià)格因素外，影響商品供給的主要因素有_。A.其他商品的價(jià)格B.廠商對(duì)未來的預(yù)期C.生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)和生盧要素的價(jià)格D.政府的政策E.消費(fèi)者的收入水平21、下列可不計(jì)算面積的有_。A.有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)B.利用地下室設(shè)置的消防水池C.建設(shè)物內(nèi)操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)D.單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛的幕布、布景天橋、挑臺(tái)E.設(shè)計(jì)不利用，或作為技術(shù)層，或?qū)痈咝∮?.2m的深基礎(chǔ)架空層、吊腳架空層22、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于__。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊23、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是_。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C