第八章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息

第八章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息

考試要求1．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的含義；2．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征；3．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的重要性；4，掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則；5．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的搜集；6．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的整理；7．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用；8．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則；9．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)；10．熟悉MLS系統(tǒng)的含義與特點(diǎn)；11．熟悉MLS系統(tǒng)的類(lèi)型；12，熟悉MLS系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)則；13．熟悉MLS系統(tǒng)的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的含義（一）信息的概念和特性（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的含義與構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。它通常包括四個(gè)方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。

一般來(lái)講，構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的基本要素主要有語(yǔ)言要素、內(nèi)容要素和載體要素三個(gè)方面。語(yǔ)言要素是傳遞信息的媒體，也是信息的表現(xiàn)形式和工具。內(nèi)容要素則是關(guān)于其所涉及對(duì)象（如房源）的表象、屬性、特征、本質(zhì)和運(yùn)動(dòng)規(guī)律等的確定性描述。由于信息本本身不具有實(shí)體物質(zhì)形態(tài)，因此其傳遞、加工和整理必須依附于某一介質(zhì)或載體（如紙張、膠片、磁帶、磁盤(pán)等載體要素）來(lái)完成。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征（一）共享性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息具有正外部性，不會(huì)因?yàn)槭褂谜叩脑黾佣鴾p少每個(gè)使用者所獲得的信息的價(jià)值。但是并不是所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息都需要共享，對(duì)于一些機(jī)密或具有排他性的信息，則應(yīng)加以保密。（二）多維性同一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息對(duì)于不同的人，具有不同的價(jià)值。此外，同一條信息在不同時(shí)間、不同環(huán)境，其價(jià)值也可能完全不同，體現(xiàn)了信息在時(shí)間和空間上的多維性性。（三）積累性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須注意這一點(diǎn)，在信息使用后，也需要加以整理和保存，通過(guò)對(duì)累積信息的歸納和分析，加深對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和把握，并對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)加以預(yù)測(cè)。（四）時(shí)效性（五）增值性

如某一城市擬進(jìn)行地鐵建設(shè)的消息一經(jīng)證實(shí)，會(huì)使擬建設(shè)地鐵沿線周邊的物業(yè)價(jià)格普遍提高，這就是信息增值性的反映。

（六）復(fù)雜性房屋是一種價(jià)值量大，屬性信息眾多而又千差萬(wàn)別的產(chǎn)品。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息所涉及的方面極為龐雜，不僅涉及到房地產(chǎn)交易的法律法規(guī)，而且涉及到房地產(chǎn)交易的程序、方法，抵押貸款的有關(guān)規(guī)定，交易房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，房屋的具體況，購(gòu)房者的信用狀況等等。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的重要性房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息不充分的市場(chǎng)，房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱通常會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制失靈、市場(chǎng)效率低下等現(xiàn)象。從特定意義上講，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本身是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易主體對(duì)房地產(chǎn)信息的需求而產(chǎn)生的。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用主要體現(xiàn)在以下3個(gè)方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的重要資源

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)力的重要標(biāo)志

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本內(nèi)容第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則（一）重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性（三）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性（四）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的共享性

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的收集（一）收集的渠道總的來(lái)看，收集渠道可分為兩大類(lèi)：

一是直接渠道，一般包括：門(mén)店接待、上門(mén)服務(wù)、溝通有房源的單位、利用聚眾場(chǎng)所宣傳和收集相關(guān)信息、直接去管理部門(mén)進(jìn)行調(diào)查和咨詢等。

二是間接渠道，包括媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)信息、相關(guān)文件、上級(jí)部門(mén)、同行信息共享以及熟人推介等。（二）收集的方式、方法

1．收集公開(kāi)傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息在現(xiàn)代社會(huì)，媒體在信息的傳播中起了重要的作用。大量經(jīng)紀(jì)信息通過(guò)報(bào)紙、廣播、電視、雜志以及正式出版文獻(xiàn)等媒介向外傳送，這是收集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的重要途徑。2.從有關(guān)單位調(diào)查和征集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息并不是通過(guò)大眾媒體傳播的，需要通過(guò)派人磋商和發(fā)函聯(lián)系等方式才能獲得。例如可以到開(kāi)發(fā)商、大型企、事業(yè)單位、資產(chǎn)處理公司銀行等機(jī)構(gòu)的了解是否有可售房源；到建設(shè)管理委員會(huì)、住宅建設(shè)與保障機(jī)構(gòu)規(guī)劃局、建筑質(zhì)量檢查監(jiān)督站、房屋土地管理局、各區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)易中心等機(jī)構(gòu)咨詢和收集政策等相關(guān)信息。

（三）直接采集利用門(mén)店接待、上門(mén)拜訪、專業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)活動(dòng)、通訊詢問(wèn)（信函或電話詢問(wèn)）、聚集場(chǎng)所利用等方式和方法，收集房源和客戶信息。（四）利用網(wǎng)絡(luò)獲取①利用互聯(lián)網(wǎng)收集信息；②利用聯(lián)機(jī)系統(tǒng)收集；③利用商情數(shù)據(jù)庫(kù)收集。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的整理（一）整理的程序加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這五個(gè)環(huán)節(jié)。（二）整理的工具和方法信息通過(guò)加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報(bào)告等形式展現(xiàn)出來(lái)。其中表格是最常見(jiàn)的一種方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)類(lèi)信息的整理，通常采取這種表格形式，一般可分為日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表等。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的客觀信息表格中，有一種非常重要的表格—客戶登記表。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)客觀信息和業(yè)務(wù)活動(dòng)，分析、研究而產(chǎn)生的新信息，通常以文字與表格相結(jié)合的形式來(lái)反映。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的管理中，除了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的搜集和整理之外，還應(yīng)該注意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的保存。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信息并不是完全依靠文字就可以描述的，例如：戶型設(shè)計(jì)、建筑外觀、地理位置這些信息必須依靠圖形進(jìn)行描述，必要的時(shí)候還需要影像資料的輔助才能很好地展示物業(yè)的信息。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用主要包括兩方面：一是通過(guò)信息的發(fā)布來(lái)影響消費(fèi)者二是以信息提供的具體內(nèi)容來(lái)指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理系統(tǒng)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原則（一）網(wǎng)絡(luò)化原則（二）共享原則（三）協(xié)同原則協(xié)同的最基本含義是協(xié)同工作，也就是多人相互配合完成同一目標(biāo)。協(xié)同概念包含四個(gè)方面含義：人的協(xié)同、信息協(xié)同、應(yīng)用協(xié)同和流程協(xié)同，其中，人的協(xié)同是核心內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的架構(gòu)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，首先要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)信化改造。企業(yè)信息化包括辦公自動(dòng)化、業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化和生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、客戶服客戶服自動(dòng)化。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的主要類(lèi)型1．?dāng)?shù)據(jù)管理系統(tǒng)2.流程控制系統(tǒng)3.輔助決策系統(tǒng)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理系統(tǒng)實(shí)例（一）某房屋置換股份有限公司信息管理系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)（二）某房屋置換股份有限公司計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的主要功能第四節(jié)多重上市服務(wù)(MLS)系統(tǒng)

一、MLS系統(tǒng)的含義與特點(diǎn)（一）MLS系統(tǒng)的含義

MLS是英文MultipleListingService的縮寫(xiě)，其含義是多重上市服務(wù)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)共享信息、協(xié)同銷(xiāo)售、共享傭金的服務(wù)系統(tǒng)。

MLS系統(tǒng)以會(huì)員聯(lián)盟的形式，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、經(jīng)紀(jì)公司所擁有的代售信息集合在一起，基于互聯(lián)網(wǎng)而建立起來(lái)的房源信息數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)系統(tǒng)規(guī)則，任何一個(gè)會(huì)員都可以銷(xiāo)售其他會(huì)員的房產(chǎn)，信息共享、傭金共分，形成聯(lián)合銷(xiāo)售，從而降低交易成本，提高工作效率。

MLS系統(tǒng)的主要功能包括三個(gè)方面：一是系統(tǒng)成員間建立有序聯(lián)系以及傳播上市房源信息的工具，使其能夠更好地為客戶、顧客和公眾服務(wù)；二是受托經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)償協(xié)作銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)人與其共同分享傭金的手段；三是通過(guò)息的收集和傳播，使其系統(tǒng)成員能夠利用相關(guān)信息對(duì)物業(yè)進(jìn)行價(jià)格和其他方面的評(píng)估，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組織或公會(huì)參與房地產(chǎn)公共數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的一個(gè)工具。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息MLS系統(tǒng)不僅是一種銷(xiāo)售模式，更是先進(jìn)的房地產(chǎn)流通管理系統(tǒng)，它是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的有效工具，其本質(zhì)在于實(shí)現(xiàn)了信息共享和傭金共享。（二）MLS系統(tǒng)的特點(diǎn)

1.采用會(huì)員聯(lián)盟的形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果要加入MLS系統(tǒng)，首先需要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)組織或公會(huì)提交人會(huì)申請(qǐng)，并交納注冊(cè)費(fèi)。在獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)組織或公會(huì)的批準(zhǔn)后，該經(jīng)紀(jì)人便可以成為MLS系統(tǒng)中的一員，通過(guò)MLS系統(tǒng)上傳房源信息、客源信息，并承諾向成功促成交易的其他協(xié)作經(jīng)紀(jì)人支付事先約定的傭金。2．鼓勵(lì)廣泛協(xié)作。系統(tǒng)中的任何一個(gè)會(huì)員，都可以共享系統(tǒng)中的房源信息并銷(xiāo)售其他會(huì)員受托代售的物業(yè)，并享有與受托經(jīng)紀(jì)人共享傭金的權(quán)利。

3.縮短交易時(shí)間，提高交易效率。4．保證信息的全面性和時(shí)效性。二、MLS系統(tǒng)的類(lèi)型（一）根據(jù)意愿的分類(lèi)根據(jù)參加系統(tǒng)的意愿，可以將MLS系統(tǒng)分為強(qiáng)制性系統(tǒng)和自愿性系統(tǒng)兩種類(lèi)型。

強(qiáng)制性系統(tǒng)要求參加該系統(tǒng)的成員將必須自己所獲得的獨(dú)家銷(xiāo)售委托在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)輸入網(wǎng)絡(luò)中心；自愿性系統(tǒng)是指系統(tǒng)的成員可以根據(jù)自己的需要決定是否將所獲得的獨(dú)家銷(xiāo)售委托輸入網(wǎng)絡(luò)中心。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家傾于強(qiáng)制性系統(tǒng)，因?yàn)檫@樣能更好地實(shí)現(xiàn)信息的全面共享，提高信息的透明度，并在較短的時(shí)間內(nèi)滿足客戶的要求，促成房地產(chǎn)交易。（二）根據(jù)系統(tǒng)規(guī)模的分類(lèi)據(jù)系統(tǒng)規(guī)模的大小，可以將MLS系統(tǒng)的運(yùn)作形式分為三種，即全國(guó)性的MLS系統(tǒng)，企業(yè)之間的MLS系統(tǒng)及企業(yè)內(nèi)部的MLS系統(tǒng)。（三）根據(jù)代理形式的分類(lèi)根據(jù)MLS系統(tǒng)在實(shí)現(xiàn)交易過(guò)程中代理的形式來(lái)劃分運(yùn)作形式，可分為獨(dú)家代理的MLS系統(tǒng)和僅買(mǎi)方代理的MLS系統(tǒng)。

三、MLS系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)則（一）獨(dú)家代理制度為基礎(chǔ)獨(dú)家代理是指預(yù)售房地的業(yè)與一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂獨(dú)售權(quán)(ExclusiveSellingRight)合同（參見(jiàn)第五章第一節(jié)），使得該物業(yè)的代售權(quán)只屬于該經(jīng)紀(jì)人一個(gè)人所有。如果該物業(yè)被其他的執(zhí)照代理人售出，傭金仍歸接受其委托的經(jīng)紀(jì)人所有。(二)MLS系統(tǒng)運(yùn)行的具體規(guī)則(l)明確系統(tǒng)類(lèi)型。(2)報(bào)送的時(shí)間和內(nèi)容。時(shí)間，一般規(guī)定為3個(gè)工作日之內(nèi)，內(nèi)容為委托合同的復(fù)印件及系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定的委托項(xiàng)目明細(xì)表。(3)傭金的分配方式和傭金支付時(shí)間。(4)受托人的義務(wù)。(5)在兩個(gè)以上的經(jīng)紀(jì)人代理同一物業(yè)時(shí)，系統(tǒng)以“先入為主”的處理。(6)系統(tǒng)成員間