郵儲(chǔ)小貸要激活資金

本文格式為Word版，下載可任意編輯——郵儲(chǔ)小貸要激活資金“這件事是很難，但務(wù)必要做！”北京市幸福指針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心副理事長(zhǎng)孟憲生采納《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)斷定地說(shuō)道。孟憲生曾親自指導(dǎo)過(guò)北京24個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，并且全部告成，對(duì)于住宅專項(xiàng)修理資金的推動(dòng)和使用，他認(rèn)為，我國(guó)商品房市場(chǎng)進(jìn)展多年，好多小區(qū)公共設(shè)施都將面臨修理，但專項(xiàng)資金使用起來(lái)對(duì)比困難、資金大量沉淀，外觀上看只是“錢的事兒”，其實(shí)更涉及公共安好領(lǐng)域。

當(dāng)更多的人還在深究住宅專項(xiàng)修理資金大量“沉睡”、使用率低的時(shí)候，更新的問(wèn)題又?jǐn)[在了我們的面前。

在提高專項(xiàng)資金使用率的同時(shí)，怎樣協(xié)調(diào)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主和政府部門之間的關(guān)系？業(yè)主們一再惦記的住宅專項(xiàng)修理資金貶值問(wèn)題，是否有更好的增值途徑？

簡(jiǎn)化程序

“政府部門首先理應(yīng)摸清家底”，針對(duì)數(shù)額巨大的住宅專項(xiàng)修理資金，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前好多小區(qū)入住多年尚沒(méi)有成立正常的業(yè)委會(huì)，資金的真正全體者無(wú)法管理、只能由當(dāng)?shù)胤抗懿块T代管，其中如何管理、怎么管理，“都是糊涂賬”。

他認(rèn)為，對(duì)于專項(xiàng)資金分割管理、沒(méi)有一個(gè)自上而下統(tǒng)一的管理部門的這種現(xiàn)象，假設(shè)想喚醒“沉睡”的專項(xiàng)資金，務(wù)必先領(lǐng)會(huì)“家底”，而且有必要讓業(yè)主明確知曉；在摸清家底后，可以考慮簡(jiǎn)化一些審批程序，尤其是在緊急處境下，提高專項(xiàng)修理資金的使用效率。

采訪中，記者也了解到，目前我國(guó)已經(jīng)有包括北京、天津、上海等多個(gè)城市不斷通過(guò)了緊急處境下使用住宅專項(xiàng)修理資金的條例，有的已經(jīng)進(jìn)入施行階段。

據(jù)北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為解決電梯停運(yùn)、屋頂漏雨等危及房屋安好的緊急處境下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急修理問(wèn)題，根據(jù)《北京市物業(yè)管理手段》第34條的規(guī)定，市住建委會(huì)同中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、市住房資金管理中心共同制定了《關(guān)于簡(jiǎn)化程序便當(dāng)應(yīng)急處境下使用住宅專項(xiàng)修理資金有關(guān)問(wèn)題的通知（征求觀法稿）》。

主要內(nèi)容包括：明確了6種情形可應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)修理資金，明確各種處境下應(yīng)急使用修理資金的申請(qǐng)主體和受理部門，簡(jiǎn)化了申請(qǐng)程序、縮短了付款時(shí)間且修理無(wú)需企業(yè)墊資。

與以往繁瑣的申請(qǐng)程序不同，應(yīng)急使用專項(xiàng)修理資金只需要3個(gè)步驟，且申請(qǐng)材料也大大簡(jiǎn)化，可以最快實(shí)現(xiàn)48小時(shí)資金到賬。為提高應(yīng)急修理效率，北京市住建委還將建立應(yīng)急修理的施工、鑒定、造價(jià)接洽機(jī)構(gòu)企業(yè)名錄，便當(dāng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇。

這位負(fù)責(zé)人報(bào)告記者，2022年7月30日至8月5日，北京市住建委已經(jīng)就《關(guān)于簡(jiǎn)化程序便當(dāng)應(yīng)急處境下使用住宅專項(xiàng)修理資金有關(guān)問(wèn)題的通知》公開征求了社會(huì)觀法。目前，北京市住建委正在結(jié)合征求觀法的處境對(duì)該《通知》做進(jìn)一步修改完善。

增值難

在住宅專項(xiàng)修理資金使用效率遠(yuǎn)未大大提高之前，公眾也愈發(fā)關(guān)注大量沉淀的專項(xiàng)修理資金面臨“縮水”。

事實(shí)上，除去將住宅專項(xiàng)資金存儲(chǔ)在銀行、獲得利息外，確有其他保值、增值途徑。

住建部頒發(fā)的《住宅專項(xiàng)修理資金管理手段》其次十六條明確規(guī)定，在保證住宅專項(xiàng)修理資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)修理資金用于添置國(guó)債。利用住宅專項(xiàng)修理資金添置國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)添置一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。

其中，利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)修理資金添置國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有片面占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

對(duì)此，北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人明確報(bào)告記者，受上述規(guī)定的限制，專項(xiàng)修理資金在代管期間無(wú)法添置國(guó)債，為了保障資金的增值，北京市自2022年9月起，已經(jīng)將商品住宅專項(xiàng)修理資金在代管期間的年收益率，由按活期存款利率計(jì)息上調(diào)為按3%為業(yè)主計(jì)息。

不僅北京，其他城市在住宅專項(xiàng)修理資金日常管理中，用其添置國(guó)債的做法也幾乎沒(méi)有。

北京太月園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王嘉吾向記者直言，“用業(yè)主的住宅專項(xiàng)修理資金去買國(guó)債，誰(shuí)敢當(dāng)這個(gè)家？出了事兒怎么辦？”

她說(shuō)，雖然國(guó)家有這項(xiàng)規(guī)定，但各級(jí)主管部門誰(shuí)都不開這個(gè)口。

一來(lái)，這是業(yè)主們用來(lái)給房子養(yǎng)老的錢，不能輕易投入其他投資渠道；二來(lái)，無(wú)論是國(guó)債還是其他增值途徑都是很難執(zhí)行的?！鞍▏?guó)債在內(nèi)的好多理財(cái)產(chǎn)品售賣時(shí)間較短，業(yè)委會(huì)還在開會(huì)爭(zhēng)取大家觀法呢，人家國(guó)債都賣完了?！蓖跫挝嵴f(shuō)。

業(yè)委會(huì)需要輔導(dǎo)

盡管對(duì)住宅專項(xiàng)修理資金的爭(zhēng)議正在發(fā)酵，值得斷定的是，采訪中，多位業(yè)主、業(yè)委會(huì)成員以及專家都認(rèn)為，業(yè)主繳存住宅專項(xiàng)修理資金有其必要性。

在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，房屋入住10年或者更長(zhǎng)時(shí)間后，需要面對(duì)一系列公共設(shè)施的問(wèn)題，必然會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，“業(yè)主通過(guò)交存修理資金存一筆錢將來(lái)以備不時(shí)之需?！?/p>

王嘉吾也持一致觀點(diǎn)，她也支持房屋首次售出時(shí)即向業(yè)主征收專項(xiàng)資金，“假設(shè)等公共設(shè)施需要修理時(shí)再臨時(shí)挨家挨戶向業(yè)主收取費(fèi)用，那這個(gè)工程更難開展下去?！?/p>

面對(duì)這筆房屋用來(lái)養(yǎng)老的錢，務(wù)必要明確的是，其是歸屬業(yè)主全體的錢，那么，這筆資金的管理和使用主體又該朝哪個(gè)方向進(jìn)展呢？

住宅專項(xiàng)修理資金使用主體的缺失，一向是難以解決的問(wèn)題，業(yè)主們夢(mèng)想的狀態(tài)是，專項(xiàng)資金還是應(yīng)歸業(yè)主管理，按照相關(guān)規(guī)定，就務(wù)必要由小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)，二者作為主體來(lái)管理和使用這筆資金。

然而不樂(lè)觀的現(xiàn)象是，我國(guó)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)進(jìn)展相對(duì)薄弱。來(lái)自北京市住建委物業(yè)管理處的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，北京市住宅成立業(yè)主大會(huì)的約1000家，相較全市3000多個(gè)住宅工程來(lái)說(shuō)，成立比例缺乏30%。

孟憲生直指，這30%的業(yè)委會(huì)中，能夠有效正常運(yùn)行的也缺乏30%?！氨本┑奶幘尺€算好的，全國(guó)范圍內(nèi)，業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行的處境更不夢(mèng)想?！泵蠎椛f(shuō)。我國(guó)業(yè)委會(huì)進(jìn)展緩慢，孟憲生分析主要有4個(gè)理由，一是業(yè)主參與度不夠；二是業(yè)主不了解業(yè)委會(huì)、更不知道怎么做；三是政府和社會(huì)各界的影響，責(zé)權(quán)不明確、法律認(rèn)知分歧大；四是社會(huì)因素，業(yè)委會(huì)在中國(guó)還是新事物，社會(huì)對(duì)其熟悉不充分。

在親自指導(dǎo)24個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，孟憲生也查看到，若想業(yè)委會(huì)成立且正常有效運(yùn)作并非易事，最主要的窘境是：業(yè)委會(huì)自身資金缺乏。

“業(yè)委會(huì)的成立和運(yùn)行都需要專業(yè)的輔導(dǎo)，可這方面的專業(yè)人才不多，輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)在輔導(dǎo)過(guò)程中也是要收取費(fèi)用的，一般一套課程少說(shuō)也要5萬(wàn)元”。孟憲生說(shuō)，業(yè)委會(huì)沒(méi)有固定資金來(lái)源、無(wú)法交付輔導(dǎo)費(fèi)，自己又不知道如何操作和日常管理，導(dǎo)致好多業(yè)委會(huì)不能有效運(yùn)行下去，特別難堪。

“這個(gè)問(wèn)題需要得到政府部門支持，不僅是法律、政策上的支持，政府也理應(yīng)為一些服務(wù)買單。”孟憲生說(shuō)，不僅是住宅專項(xiàng)修理資金，業(yè)委會(huì)也到了該得到足夠重視的時(shí)候了。

記者手記

深入題目前，記者試圖找到一個(gè)告成使用過(guò)住宅專項(xiàng)修理資金的小區(qū)，雖然曾做過(guò)兩年社區(qū)新聞，可把手中全體的聯(lián)絡(luò)電話打通也沒(méi)有一家容許采納采訪。

“你問(wèn)了也是白問(wèn)?！北本┦谐?yáng)區(qū)某社區(qū)居委會(huì)主任說(shuō)出了這樣的話。

按她的解釋，小區(qū)內(nèi)只有物業(yè)公司負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作、居委會(huì)不能干擾，當(dāng)記者夢(mèng)想通過(guò)這位主任聯(lián)系物業(yè)公司時(shí)，她卻勸記者不要白費(fèi)功夫，“物業(yè)公司做得再好，也不會(huì)和你說(shuō)任何事情，專項(xiàng)資金使用中都存在問(wèn)題?！?/p>

公然，記者聯(lián)系的物業(yè)公司中，大多數(shù)對(duì)此只字不提。即便通過(guò)太月園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王嘉吾推舉的太月物業(yè)管理有限公司，其副總經(jīng)理左佳的機(jī)警性也是很強(qiáng)，屢屢交涉后，才同意在電話中“聊一聊”。

或許是物業(yè)公司過(guò)于敏感，讓業(yè)主們對(duì)專項(xiàng)資金的“猜疑”更多。

其實(shí)，就算物業(yè)公司沒(méi)有參與到專項(xiàng)資金的使用，多年進(jìn)展下來(lái)，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司也是百般挑剔、形成了固有的論調(diào)，這樣，一向站在風(fēng)口浪尖的物業(yè)公司無(wú)論做得再好，也會(huì)保持“低調(diào)”。這種低調(diào)就在確定程度上造成了住宅專項(xiàng)資金使用過(guò)程中的信息不暢，業(yè)主知情權(quán)沒(méi)有得到保障。

住宅專項(xiàng)修理資金應(yīng)是一個(gè)肅穆甚至嚴(yán)重的話題。

萬(wàn)億規(guī)模的資金大量沉淀，主要一個(gè)理由是，業(yè)主在使用過(guò)程中困難重重。試想一下，目前我國(guó)商品住宅還沒(méi)有到大量需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)資金的時(shí)候，假若幾年后一大批住宅需要使用這筆錢，造成的“擁堵”豈不是更多？那時(shí)就不是錢的事兒，而是社區(qū)公共安好的問(wèn)題了。

可惜的是，當(dāng)下關(guān)注這個(gè)話題并且深入研究的人還不多，記者接洽了10多位房地產(chǎn)、住宅、公共領(lǐng)域的專家，都被婉拒，在他們關(guān)注的領(lǐng)域中，這個(gè)話題太細(xì)、太概括甚至太新，都沒(méi)有深