房地產(chǎn)營銷策劃的概念

房地產(chǎn)營銷策劃的概念房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。房地產(chǎn)營銷銷是一個(gè)有連連續(xù)性的系統(tǒng)統(tǒng)工程，前期期工作包括了了土地判斷與與評(píng)估、樓盤盤并發(fā)定位、市市場(chǎng)可行性研研究、建筑策策劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、按盤開開發(fā)營銷的組組織體系整合合等；中期工工作包括樓盤盤形象包裝、樓樓盤市場(chǎng)推廣廣、樓盤工程程建議：后期期工作有接盤盤交付使用、余余房銷售、物物業(yè)管理。房房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營離不開開市場(chǎng)營銷策策劃，營銷策策劃的內(nèi)容、怎怎么做好營銷銷策劃？如何何具體運(yùn)作房房地產(chǎn)營銷策策劃？這些問問題一環(huán)扣一一環(huán)，都是房房地產(chǎn)開發(fā)商商必須認(rèn)真考考慮和對(duì)待的的問題。如果果前期工作不不扎實(shí)，那么么后期工作往往往也就容易易出現(xiàn)預(yù)料不不到的問題。所所以，一定要要注意搞清所所開發(fā)樓盤容容易出現(xiàn)的問問題多存在于于哪里，以及及何時(shí)會(huì)發(fā)生生等情況，通通過預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短。多年以來，大大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均均把重點(diǎn)放在在營銷策劃上上，市場(chǎng)的熱熱點(diǎn)也在營銷銷策劃上。營營銷策劃在很很大程度上已已被視為是項(xiàng)項(xiàng)目致勝的關(guān)關(guān)鍵。在營銷銷策劃開展商商由重視營銷銷策劃、概念念打造轉(zhuǎn)向重重視前期研究究和產(chǎn)品定位位，隨著廣大大居民消費(fèi)傾傾向與消費(fèi)心心理的變化，樓樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣賣點(diǎn)逐步取代代高科技賣點(diǎn)點(diǎn)，成為樓盤盤賣點(diǎn)的主流流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了了空前的重視視。開發(fā)周期期逐步縮短，產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代代速度加快，項(xiàng)項(xiàng)目針對(duì)性更更強(qiáng)。社會(huì)消消費(fèi)心理的不不穩(wěn)定以及發(fā)發(fā)展商為突破破市場(chǎng)重圍而而刻意采取的的“求新求變”，使市場(chǎng)上上的產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居居住趨向郊區(qū)區(qū)化，住房消消費(fèi)平民化，產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代代速度加快。在在一些地方的的房地產(chǎn)產(chǎn)品品甚至已經(jīng)出出現(xiàn)了“住房如時(shí)裝裝，一年一個(gè)個(gè)樣”的狀況。大大型住宅項(xiàng)目目不斷出現(xiàn)，開開發(fā)主題更為為明顯，產(chǎn)品品多元化、客客戶多元化、開開發(fā)主題的連連貫性、品牌牌經(jīng)營的系統(tǒng)統(tǒng)性，均是營營銷工作的新新課題。發(fā)展展商的品牌策策略不斷提升升，企業(yè)品牌牌和樓盤品牌牌已開始為買買家識(shí)別。服服務(wù)概念貫徹徹于營銷全過過程。優(yōu)質(zhì)的的看樓服務(wù)、物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)、24小時(shí)時(shí)的的專車接送服服務(wù)，均給買買家?guī)砹朔椒奖愫蛢?yōu)惠。形形成了從優(yōu)質(zhì)質(zhì)方便的服務(wù)務(wù)到看樓、買買樓的良性循循環(huán)。房地地產(chǎn)營銷策劃劃的原則營銷是一項(xiàng)項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)統(tǒng)工程，在房房地產(chǎn)營銷實(shí)實(shí)踐中，有很很多的規(guī)則和和原則是必須須要把握的。但但是其中我們們最需要把握握的以下三大大原則。（1）營銷銷策劃必須從從客戶和市場(chǎng)場(chǎng)需要出發(fā)雖然這條原原則表面看起起來是老生常常談，做營銷銷哪個(gè)不知道道客戶和市場(chǎng)場(chǎng)的重要性？？然而，事實(shí)實(shí)恰恰相反，策策劃人最容易易的煩的錯(cuò)誤誤也在這里：：以自己的價(jià)價(jià)值觀，鑒賞賞品味去取代代目標(biāo)顧客的的購房品味，從從而不顧市場(chǎng)場(chǎng)反映平平，一一味陶醉于自自己的策劃成成果。須知特特定的產(chǎn)品有有特定的購買買群體，他們們的年齡、性性格、家庭構(gòu)構(gòu)成、文化程程度、工作經(jīng)經(jīng)歷、愛好等等形成的一定定共性未必和和策劃人或開開發(fā)商的相應(yīng)應(yīng)體驗(yàn)與表現(xiàn)現(xiàn)相同。所以以惟有在搞好好市場(chǎng)調(diào)查的的基礎(chǔ)上，從從客戶出發(fā)，綜綜合分析，投投其所好，才才能打動(dòng)他們們，奪得更多多的市場(chǎng)。（2）始終終保持整體營營銷的觀念營銷策劃講講究的是創(chuàng)意意，然而思維維上的靈機(jī)一一動(dòng)表現(xiàn)在具具體的策劃工工作上可能就就成為了“孤軍深入”。因此，策策劃的靈感與與創(chuàng)意一定要要忠實(shí)于總的的主題?？蛻魬糇罱K選擇產(chǎn)產(chǎn)品的因素中中，性價(jià)比是是競(jìng)爭(zhēng)勝出的的關(guān)鍵，沒有有哪一個(gè)因素素是絕對(duì)第一一重要的，同同樣也沒有哪哪一個(gè)因素是是可以被忽視視的。這就要要求策劃的各各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)環(huán)相扣，在盡盡量面面俱到到的前提下統(tǒng)統(tǒng)籌安排，廣廣告的發(fā)布，工工程的進(jìn)展，設(shè)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物物業(yè)管理，價(jià)價(jià)格變動(dòng)等，都都要規(guī)范布局局、互相協(xié)調(diào)調(diào)，目的一致致，實(shí)現(xiàn)營銷銷的整體性。（3）營銷銷策劃與銷售售緊密呼應(yīng)營銷策劃的的最后工作就就是銷售策劃劃，銷售情況況也是驗(yàn)證前前期所有策劃劃工作效果的的標(biāo)準(zhǔn)。因此此，銷售也應(yīng)應(yīng)該納入統(tǒng)一一的總體策劃劃思路中去。策策劃的目的就就是為了促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)優(yōu)化項(xiàng)目品牌牌。要想提高高策劃對(duì)項(xiàng)目目銷售的幫助助程度，就必必須強(qiáng)調(diào)銷售售對(duì)策劃的反反饋，強(qiáng)調(diào)銷銷售對(duì)策劃思思路的理解與與配合。市場(chǎng)場(chǎng)與信息的變變化是永恒的的，策劃與銷銷售二者互為為表里，彼此此修正，緊密密呼應(yīng)，這才才是真正負(fù)責(zé)責(zé)且科學(xué)的營營銷思維方式式。[編輯本段]房地產(chǎn)營銷策劃劃的特點(diǎn)（1）“以人為本”房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的面臨臨的首要問題題是使開發(fā)的的房地產(chǎn)商品品適應(yīng)顧客的的需要，從而而促進(jìn)商品房房的銷售，增增加利潤(rùn)，加加快資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。因此，房房地產(chǎn)開發(fā)一一定是首先強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營銷策劃劃。企業(yè)的一一切經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)，都必須圍圍繞消費(fèi)者的的愿望、需求求和價(jià)值觀念念來展開，這這是房地產(chǎn)營營銷的根本所所在。（2）房地地產(chǎn)營銷是各各種理念的復(fù)復(fù)合理念是營銷銷策劃的靈魂魂，當(dāng)代房地地產(chǎn)產(chǎn)營銷策劃的的主導(dǎo)理念一一般包括：1）人性性理念。房地地產(chǎn)營銷首先先要講求“以人為本”，中國自古古的儒家仁愛愛思想和西方方的人本主義義思潮為房地地產(chǎn)營銷的人人性理念提供供了堅(jiān)實(shí)的文文化基礎(chǔ)。2）生態(tài)態(tài)理念。近代代以來，地球球環(huán)境污染加加重，客觀上上了要求房地地產(chǎn)開發(fā)必須須樹立起可持持續(xù)發(fā)展生態(tài)態(tài)理念，這不不僅僅為目前前的人類提供供了更加適宜宜的生存空間間，也為我們們后代的發(fā)展展鋪平了道路路。3）智能能理念。人類類科技水平的的迅速發(fā)展使使房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)統(tǒng)的磚瓦營造造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各各種新興材料料的應(yīng)用，而而在建筑的功功能上也走向向了多元化，提提供給了人們們更加多的服服務(wù)。4）投資資理念。投資資不動(dòng)產(chǎn)愈來來愈成為更多多人選擇的投投資保值手段段。（3）策略略和手段是營營銷的生命樓盤最終需需要通過市場(chǎng)場(chǎng)的反應(yīng)去實(shí)實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)價(jià)值，由此，營營銷中采用的的合理策略、手手段則成了“檢驗(yàn)真理”的試金石。通通過各種營銷銷策略，如產(chǎn)產(chǎn)品策略、定定價(jià)策略、促促銷策略、渠渠道策略等的的組合，再依依靠營銷手段段使其具體化化，那么最終終產(chǎn)生的結(jié)果果也將是令人人滿意的。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營銷隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的成熟熟和發(fā)展，“市場(chǎng)營銷”已扮演著越越來越重要的的角色，什么么是“市場(chǎng)營銷”？市場(chǎng)營銷銷是西方市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國國家誕生的一一門學(xué)科，在在西方有一種種說法：“我是在市場(chǎng)場(chǎng)營銷的熏陶陶下成長(zhǎng)的”。市場(chǎng)營銷銷這門學(xué)科，是是隨著市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形形成的，它反反過來又服務(wù)務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，在當(dāng)前，市市場(chǎng)營銷的哲哲學(xué)思想已成成為西方所有有公司整體戰(zhàn)戰(zhàn)略的基石。1、市場(chǎng)營營銷的概念市場(chǎng)營銷的的觀念的核心心是：了解消消費(fèi)得的需求求，運(yùn)用合適適的產(chǎn)品、定定價(jià)、渠道、促促銷和服務(wù)等等方法來滿足足消費(fèi)者需要要。它包括以以下四個(gè)方面面的含義：（1）認(rèn)清清消費(fèi)的需求求。（2）激起起和滿足消費(fèi)費(fèi)者的欲望。（3）制造造所能銷售的的產(chǎn)品并有效效地組織實(shí)施施銷售活動(dòng)。（4）以顧顧客為主體，一一切為了滿足足消費(fèi)者。市場(chǎng)營銷不不等同于銷售售，它不只是是流通階段的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。市市場(chǎng)營銷觀念念與推銷觀念念也有本質(zhì)的的區(qū)別。市場(chǎng)場(chǎng)營銷觀念是是以消費(fèi)者需需求為中心，通通過分析把握握者需求，開開發(fā)產(chǎn)品滿足足需求，使消消費(fèi)得在滿足足需求的同時(shí)時(shí)企業(yè)獲得利利潤(rùn)。市場(chǎng)營營銷的手段是是開展綜合性性的營銷活動(dòng)動(dòng)，即整體營營銷，在市場(chǎng)場(chǎng)上把產(chǎn)品策策略、定價(jià)策策略、銷售渠渠道策略、促促銷策略等四四大要素在時(shí)時(shí)間與空間上上協(xié)調(diào)一致，實(shí)實(shí)現(xiàn)最佳的營營銷組合，以以達(dá)到綜合最最優(yōu)的效果。在在企業(yè)內(nèi)部，實(shí)實(shí)行全員營銷銷管理，在增增進(jìn)整體利益益的前提下積積極配合營銷銷計(jì)劃，很好好地服務(wù)于市市場(chǎng)，服務(wù)于于顧客，以以實(shí)現(xiàn)整體營營銷，從而創(chuàng)創(chuàng)出品牌效應(yīng)應(yīng)，達(dá)到企業(yè)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。2、市場(chǎng)營營銷的發(fā)展階階段市場(chǎng)營銷發(fā)發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)個(gè)階段：（1）注重重產(chǎn)品階段：：開發(fā)各類產(chǎn)產(chǎn)品吸引消費(fèi)費(fèi)者；（2）注重重銷售階段：：運(yùn)用推銷術(shù)術(shù)，擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)份額；（3）全過過程的市場(chǎng)營營銷概念：了了解消費(fèi)者需需求，合理運(yùn)運(yùn)用資源和技技術(shù)，生產(chǎn)出出適合的產(chǎn)品品，滿足消費(fèi)費(fèi)者。通過市場(chǎng)營營銷活動(dòng)可以以達(dá)到以下兩兩個(gè)目標(biāo)：（1）擴(kuò)大大企業(yè)或其產(chǎn)產(chǎn)品的知名度度；（2）擴(kuò)大大產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)占有率，最最終達(dá)到獲取取更大的利潤(rùn)潤(rùn)的目的。3、市場(chǎng)營營銷理論的主主要內(nèi)容（1）市場(chǎng)場(chǎng)分析：市場(chǎng)場(chǎng)需求和購買買行為分析、市市場(chǎng)細(xì)分和選選擇目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)。（2）營銷銷策略：四大大策略的營銷銷給合。（3）營銷銷管理：計(jì)劃劃、組織、控控制。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營銷策略主要有四大大策略就是就就房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格、檔次、類類型把握好，進(jìn)進(jìn)行有針對(duì)性性地銷售。首首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品有正確確的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)商品品是有別于其其他經(jīng)濟(jì)物品品的一般特殊殊商品，它既既有一般商品品的共性，又又有其特殊性性，這種特殊殊性，歸納起起來，主要表表現(xiàn)在下列幾幾個(gè)方面：（1）房地地產(chǎn)商品的組組合性組合性表現(xiàn)現(xiàn)在三個(gè)方面面：一是土地地與房屋的組組合；二是不不變性與多樣樣性的結(jié)合；；三是消費(fèi)品品與投資品的的組合。（2）位置置固定性A、市場(chǎng)區(qū)區(qū)域性強(qiáng)，開開發(fā)房地產(chǎn)要要更加注重本本地市場(chǎng)的研研究。B、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品在不同同的市場(chǎng)上不不可調(diào)劑余缺缺。（3）房地地產(chǎn)商品的異異質(zhì)性，即個(gè)個(gè)別性A、不可批批量生產(chǎn)。為為分期開發(fā)、滾滾動(dòng)開發(fā)創(chuàng)造造了條件。B、沒有完完全相同的房房地產(chǎn)：位置置（鬧、靜、方方便、環(huán)境）、建建材、結(jié)構(gòu)等等判斷困難。C、認(rèn)識(shí)檢檢測(cè)的專業(yè)性性和復(fù)雜性。（4）房地地產(chǎn)商品價(jià)值值的巨額性土地是稀有有商品，房屋屋的建造費(fèi)用用很高、使用用年限很長(zhǎng)，這這兩方面造成成了房地產(chǎn)這這種商品價(jià)值值量巨大。A、房地產(chǎn)產(chǎn)銷售是件困困難的工作；；B、專業(yè)代代理的重要性性；C、發(fā)展二二手市場(chǎng)和租租賃市場(chǎng)的必必要性。（5）房地地產(chǎn)開發(fā)政策策限制性，開開發(fā)周期長(zhǎng)，相相關(guān)行業(yè)多房地產(chǎn)商品品與其他商品品不同的地方方還在于房地地產(chǎn)商品更多多地受到政府府政策的限制制。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展不權(quán)權(quán)受現(xiàn)行政策策的影響，還還會(huì)受未來政政策的影響。A、對(duì)投資資區(qū)域前景正正確分析和預(yù)預(yù)測(cè)；B、對(duì)投資資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確確判斷；C、對(duì)投資資方式和投資資種類的合理理選擇；（6）房地地產(chǎn)使用的長(zhǎng)長(zhǎng)期性、耐用用性房地產(chǎn)是相相當(dāng)耐久久的生活資料料和生產(chǎn)要素素，房地產(chǎn)具具有兩種壽命命周期，其自自然壽命期限限一般可達(dá)幾幾十年至上百百年。但經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命卻很難難確定。A、了解當(dāng)當(dāng)代人的需要要。過去以臥臥室為主，現(xiàn)現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙雙廳、躍層。B、預(yù)測(cè)未未來發(fā)展，注注重房屋的可可改造性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)商品有以上上一些獨(dú)特的的屬性，我們們?cè)诖_定其營營銷戰(zhàn)略，制制定營銷策略略時(shí)，必須考考慮到上述特特征，在實(shí)施施過程中必須須對(duì)現(xiàn)有的營營銷方法和手手段進(jìn)行舍取取、突破和創(chuàng)創(chuàng)新，使其適適應(yīng)房地產(chǎn)這這一特定行業(yè)業(yè)的需要。2、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)這種種產(chǎn)品，在營營銷策略上，可可以將其剖析析成四個(gè)不同同的層次，每每個(gè)層次對(duì)開開發(fā)商來講都都是些可撲捉捉的盈利點(diǎn)。（1）核心心產(chǎn)品是：房房屋為人們提提供的是使用用空間和安全全，這是實(shí)體體，也是一切切消費(fèi)和服務(wù)務(wù)的載體。（2）形式式產(chǎn)品層：通通常指產(chǎn)品的的品質(zhì)、外觀觀、包裝、品品牌、設(shè)計(jì)，如如住宅的套型型、結(jié)構(gòu)、裝裝修等方面。（3）延伸伸產(chǎn)品層：是是指核心產(chǎn)品品及形式產(chǎn)品品以外，產(chǎn)品品所提供的服服務(wù)項(xiàng)目。如如裝修、物業(yè)業(yè)管理、安裝裝電視天線等等。（4）潛在在產(chǎn)品層：由由產(chǎn)品帶來的的可發(fā)展的潛潛在性產(chǎn)品，如如停車場(chǎng)、餐餐飲服務(wù)、特特殊服務(wù)、娛娛樂服務(wù)等。3、產(chǎn)品策策略的核心為誰服務(wù)（消消費(fèi)者是誰）：：產(chǎn)品定位。進(jìn)進(jìn)行正確的產(chǎn)產(chǎn)品定位：解解決為誰服務(wù)務(wù)的問題。很很多方面決定定的，如產(chǎn)品品差異（質(zhì)量量、功能）、形形象差異（名名牌、大公司司）、價(jià)格差差異、位置差差異等，總而而言之，產(chǎn)品品定位反映了了公司或產(chǎn)品品的競(jìng)爭(zhēng)能力力。如勞力表表總裁的回答答。公司在進(jìn)行行產(chǎn)品定位時(shí)時(shí)，必須通過過一切言行表表明自己選擇擇的市場(chǎng)定位位，堅(jiān)決避免免以下三種可可能出現(xiàn)的定定位錯(cuò)誤：（1）定位位過低：定位位如果過低，會(huì)會(huì)使消費(fèi)對(duì)公公司的定位印印象模糊，看看不出與其他他公司有什么么差別。（2）定位位過高：如果果市場(chǎng)定位過過高，使消費(fèi)費(fèi)者對(duì)公司的的某一種特定定的產(chǎn)品產(chǎn)生生強(qiáng)烈的印象象，而忽略了了對(duì)其他產(chǎn)品品的關(guān)注，這這時(shí)，就有可可能失去許多多潛在的客戶戶。（3）定位位混亂：如果果定位發(fā)生混混亂，就會(huì)使使消費(fèi)者以公公司的形象和和產(chǎn)品產(chǎn)生模模梭兩可的認(rèn)認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就就會(huì)使消費(fèi)者者產(chǎn)生一種無無所適從的感感覺，從而喪喪失其購買欲欲望。準(zhǔn)確的產(chǎn)品品定位離不開開正確的市場(chǎng)場(chǎng)分析。通過過各種手段進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研研作出的市場(chǎng)場(chǎng)分析必須能能夠回答以下下5個(gè)問題：：（1）誰是是消費(fèi)者（2）消費(fèi)費(fèi)者買什么（樣樣）（3）消費(fèi)費(fèi)者何時(shí)購買買（4）消費(fèi)費(fèi)者購買的目目的是什么（5）消費(fèi)費(fèi)者如何購買買4、產(chǎn)品組組合與優(yōu)化產(chǎn)品組合合策略是根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境作出的的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品種、規(guī)規(guī)格及其生產(chǎn)產(chǎn)比例方面的的決策。一般般是從產(chǎn)品組組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)優(yōu)化就是一方方面選擇最能能適應(yīng)市場(chǎng)需需要的、企業(yè)業(yè)盈利又最好好的企業(yè)產(chǎn)品品品種結(jié)構(gòu)，另另一方面根據(jù)據(jù)市場(chǎng)的變化化，不斷調(diào)整整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品，使本企業(yè)的產(chǎn)品適銷對(duì)路。除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。（二）價(jià)格格策略1、定價(jià)策策略在市場(chǎng)營銷銷組合中，價(jià)價(jià)格是唯一能能創(chuàng)造收益的的因素，其他他因素只影響響成本。許多多房地產(chǎn)公司司未能妥善處處理定價(jià)問題題，最常見的的弊病是：定定價(jià)過于強(qiáng)調(diào)調(diào)成本導(dǎo)向；；不能經(jīng)常根根據(jù)市場(chǎng)變化化調(diào)整價(jià)格；；制定價(jià)格脫脫離了市場(chǎng)營營銷組合的其其他因素，沒沒有將它作為為市場(chǎng)定位策策略的內(nèi)在要要素；沒有根根據(jù)不同的產(chǎn)產(chǎn)品品種和細(xì)細(xì)分市場(chǎng)調(diào)整整價(jià)格。幾種常見的的定價(jià)方法：：（1）以理理論價(jià)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)的供求狀況況確定合理的的房?jī)r(jià)。成本本導(dǎo)向定價(jià)法法。（2）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法法。A、隨行就就市定價(jià)法。這這種方法風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小，尤其其對(duì)中小房地地產(chǎn)企業(yè)，由由于競(jìng)爭(zhēng)能力力有限，采取取這種方法較較為穩(wěn)妥。B、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)價(jià)格定價(jià)法。是是一種主動(dòng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方方法，一般為為實(shí)力雄厚或或獨(dú)具特色的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所采用。定定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的價(jià)格與與估算價(jià)格進(jìn)進(jìn)行比較，分分子高于、低低于、一致三三個(gè)層次，再再將企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)量、成本本費(fèi)用、產(chǎn)品品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比比較，分析造造成價(jià)格差異異的原因，從從而找出產(chǎn)品品的特色和優(yōu)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定定價(jià)目標(biāo)，確確定產(chǎn)品價(jià)格格。幾種常見的的定價(jià)策略：：（1）“試試探性”定價(jià)策略。即即以售看價(jià)的的定價(jià)技巧。房房地產(chǎn)經(jīng)營企企業(yè)在出售商商品房時(shí)，先先以較低價(jià)售售出少量商品品房，如果買買房的人多，就就可以把價(jià)格格提高一些；；如果提價(jià)后后仍供不應(yīng)求求，以后還可可以把價(jià)格再再提高。（2）折扣扣策略。房地地產(chǎn)開發(fā)商為為了加速資金金回籠，往往往會(huì)給予客戶戶一定的價(jià)格格優(yōu)惠，它是是通過不同的的付款方式來來實(shí)現(xiàn)的。如如購買數(shù)套房房?jī)?yōu)惠、首購購優(yōu)惠、購房房抽獎(jiǎng)、一次次性付款優(yōu)惠惠等等。（3）差別別定價(jià)策略。對(duì)對(duì)不同的顧客客群規(guī)定不同同的價(jià)格；對(duì)對(duì)不同用途規(guī)規(guī)定不同的價(jià)價(jià)格；對(duì)不同同時(shí)間規(guī)定不不同的價(jià)格格。（4）心理理定價(jià)策略。尾尾數(shù)策略；整整數(shù)策略；品品牌定價(jià)策略略等。幾種常見的的調(diào)價(jià)方法（1）采用用延續(xù)報(bào)價(jià)定定價(jià)。公司決決定到產(chǎn)品制制成或交貨時(shí)時(shí)才制定最終終價(jià)格，這對(duì)對(duì)生產(chǎn)周期長(zhǎng)長(zhǎng)的建筑業(yè)來來說相當(dāng)普遍遍。（2）使用用價(jià)格自動(dòng)調(diào)調(diào)整條款，公公司要求顧客客按當(dāng)前價(jià)格格付款，并且且支付交貨前前由于通貨膨膨脹引起增長(zhǎng)長(zhǎng)的全部或部部分費(fèi)用。在在施工較長(zhǎng)期期的工程中，許許多合同里都都有價(jià)格自動(dòng)動(dòng)調(diào)整條款。（3）減少少折扣，統(tǒng)一一調(diào)價(jià)。公司司減少房屋銷銷售是常用的的現(xiàn)金和數(shù)量量折扣，指示示其銷售人員員不可為了兜兜攬生意不按按目錄價(jià)格報(bào)報(bào)價(jià)定價(jià)。2、價(jià)格控控制房地產(chǎn)營銷銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)內(nèi)容是價(jià)格控控制。價(jià)格的有序序設(shè)置應(yīng)預(yù)先先慎重安排。一一般的方案是是設(shè)置這四個(gè)個(gè)價(jià)格：開盤盤價(jià)、封頂價(jià)價(jià)、竣工價(jià)和和入住價(jià)，并并設(shè)置與此價(jià)價(jià)格相適應(yīng)的的銷售比例。價(jià)格的基本本原則為：逐逐步漸進(jìn)提高高和留有升值值空間。價(jià)格控制上上有三種情況況應(yīng)嚴(yán)格避免免：第一種情情況是價(jià)格下下調(diào)；第二種種情況是價(jià)格格做空；第三三種情況是升升值太快缺少少價(jià)格空間。（三）促銷銷策略房地產(chǎn)促銷銷的目的是通通過詳細(xì)的介介紹、生動(dòng)的的描述來塑造造產(chǎn)品的形象象，刺激顧客客的購買欲。目目前我國常用用的促銷方法法有三種：一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。房地產(chǎn)廣告告從內(nèi)容上分分有三種：其一是商譽(yù)譽(yù)廣告。它強(qiáng)強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)發(fā)商或代理商商的形象。其二是產(chǎn)品品廣告。它樹樹立開發(fā)地區(qū)區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目目的信譽(yù)。其三是產(chǎn)品品廣告。它是是為某個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的推推銷而做的廣廣告。此外，還有有樣品房，這這是一種實(shí)體體的，看得見見摸得著的廣廣告。二是房地產(chǎn)產(chǎn)展銷會(huì)。這這也是一種促促銷手段。它它通過房地產(chǎn)產(chǎn)商品的模型型展覽，設(shè)計(jì)計(jì)圖紙的介紹紹，散發(fā)宣傳傳小冊(cè)子等方方法，引起客客戶的興趣，刺刺激客戶的購購買欲。三是人員推推銷。這能使使推銷員面對(duì)對(duì)面