物業(yè)管理費測算依據

目的確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經營提供保障。范圍適用于北京市懷柔區(qū)世嘉光織谷小區(qū)物業(yè)管理項目的各項費用測算。職責根據接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構及人工成本測算，企管中心（品質部）負責設備、清潔、綠化成本的測算，財務部門根據人事部門和品質部門提供的數據對小區(qū)的管理服務費進行綜合測算。方法及過程控制物業(yè)管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據預定的物業(yè)管理標準，測算物業(yè)管理費單價；倒推法一般適用根據預定的物業(yè)管理費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務承諾。在實際工作中，一般是兩種方法結合使用，互相印證。列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準是根據被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產公司要求來制定的。倒推法中所預定的物業(yè)管理費單價是根據對當地物業(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。將列舉法測算的物業(yè)管理費與倒推法測算的物業(yè)管理費進行比較，綜合調整，得出一個較合理的收支平衡的收費標準及各項目費用比例。為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質和專用設備等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它。注意事項南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。物業(yè)管理費測算公式為物業(yè)管理費單價=所有費用的總和：參加測算的物業(yè)收費總面積物業(yè)管理收費面積的確定物業(yè)管理收費面積的依據是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準，如有當地政府土地資源規(guī)劃管理部門所批復的《竣工查丈報告》則以此報告為準）。注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。列舉法測算人工費用的測算組織架構的確定根據項目經營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。人工費用的測算。根據確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。工資的測算（單位：元/月）。根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行人員工資的測算。.獎金及雙薪（單位：元/月）。根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。工資附加費（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司《薪金福利標準》進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標準計提。社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當地勞動部門的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。補貼及過節(jié)費根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。4.9.1.8其它未列入以上五項但計入人工費用的，如員工活動費用等。行政費用的測算（單位：元/月）低值易耗品購置費用。管理處辦公用水電費。水費根據管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額=使用量（立方）/月X水費收費單價飲用水金額=飲用水（桶）/月X桶飲用水單價電費根據管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：照明用電費用=辦公照明的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標準辦公電器用電費用=空調等辦公設備的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標準辦公設備維護費用。主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養(yǎng)費。通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其他通訊費用、對講機等。公務車輛費。根據管理服務業(yè)務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。交際應酬（公關維護）費。電腦維護費用。根據管理處配置的電腦數量以及管理處業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。報刊資料費。咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3.財產費用的測算（單位：元/月）。4.9.3.1.折舊費用。管理處正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產包括：l辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。l清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用=固定資產的原值：固定的使用年限：12月資產的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分攤費用=開辦費發(fā)生的總額：委托的管理期限：12月固定資產的修理費。前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。.員工宿舍租金（地產提供宿舍，此項費用不計）。（財產）保險費（公共設施、設備購買的保險）。保險費=（須投保的公共設施、設備）總金額X保險費率：保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。.物料消耗的測算（單位：元/月）。服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。保安物料消耗。根據物業(yè)管理所需配置的保安器材（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。保安器材分攤明細表單也元物資書禰單價X拓使用期限每月分雕費用備注對講機W80元/臺X3￡3年WE07C商有材料可報據所管小區(qū)的需要，按照實際配宜暗況及使用年限丑行測瓦（蜂巢物業(yè)網）肘講機電池1。口元冶xm2年29沅對講機耳暖%元/個X350.5年1T沅&砂15電宥恤：600元Z^gXlO2年海元硬盤錄像機l&Xi元/臺X23年班元錄像帶50元/臺X33佯2207C巡更粹〔可選）1S00元/根XS3年36沅巡更晚應皂&Q元AtX183年167X手電筒而元/個X15陣30元干電池3元序XE20天皿元防火服1X)0元/套X5L39元防火而具15。元/個XL0譚2元手推式滅火器750元F個XLS2年斑元4公斤滅火器00元/個X2000并508元消防工具4Q0元/￡_X55年33.元消昉桶如元/個X303年頂元散援繾&元深K5005年btJc交通指揮棒L00元/個XW2年明元反光背心咒元群猶&3年5,9元緊急隔蔑帶TS元/&X103年用元交通路椎TO元/個M50眸56元相機膠卷勇元/個X3*1月30元r合計&6S3M元

保潔物料消耗。根據物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。保潔材利分攤明璽表名稱用途單位單價月均消耗數重月均福耗金飯備注玻璃刮刀清祜玻璃把2B.00375.00所有材料可根據所管小區(qū)的需要，搜照實疏配萱情況及使用年限進行測算。@蜂巢物業(yè)網鏟刀清潔地面把4.002S.00港潔桶盛水個9.0019.00長地拖清潔地面把1B.00345.00掃把清治地面把6.00313.00圾斗清掃垃圾個5.00210.00地刷潔潔地面把5.00315.00塵拖布清洛太堂套20.00120.00毛巾擦拭物品條5.001575.00雞毛撞除塵把10.00110.00潔廁刷清潔便池把3.0033.00膠手套勞動保護雙4.002S.00地毯清潔劑清潔地毯瓶75.002150.00洗衣粉浩洗物品包5.00210.00去污粉去除污跡瓶7.00214.00洗潔精清洗物品桶25.004100.00潔廁靈清潔便池桶30.005120.00玻璃水潔潔玻璃瓶8.00210.00不銹鋼水清潔不鐫鋼制品瓶90.000.545.00電話消毒液果菌瓶15.00460.00空氣清新劑空氣前瓶20.005S0.00蠟水打蠟90.003270.00起蠟水起蠟瓶90.003270.00潔血是清潔物品瓶15.00460.00巖卵珠清潔虔制物品瓶30.00390.00大垃圾袋存放廢棄物個0.2590022E.OO小垃圾袋存放廢棄物個0.054500225.00清潔用品月植耗賽用2730.00環(huán)境、綠化物料消耗。根據物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位=元序號項目測算依據鬢用構成備注1公共設施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、構渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場眥而標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油律、各種標識等制作更車場設施養(yǎng)護材料。所有材料可根據所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算/蜂巢物業(yè)網2供配電系統(tǒng)些壓器發(fā)電機變壓器、局壓設備維修保養(yǎng)材料-發(fā)電機運行保并材料賽、油費3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所r路燈等才婚年史換袱數核尊曰光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料賽4滯防系統(tǒng)防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、嘖淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年折壞吐例核算煙感、溫感采購賽，消防泵、噴琳泵、噴淋頭、消火栓箱材料費S給排水系統(tǒng)生活供水變頻至潛水泵變頻泵、漕水泵維修材料賽，管道閥門維修材料費6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜'消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護-每年維修材料賽7水景娛樂設施維護材料費S空調及采暖.小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）1.公共電費。根據小區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。電梯系統(tǒng)電費。電梯電費=電梯數量X電梯功率X30天乂電梯每天的使用時間（折算成小時數）X電費單價（元/度）電梯通風、照明、降溫電費=電梯通風、照明、降溫等設備的數量X功率X30天乂每天的使用時間（折算成小時數）X電費單價（元/度）公共照明系統(tǒng)電費。室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費=照明器具的功率X30天乂相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數）的總和X電費單價（元/度）供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：l變壓器的電費=（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）X電費單價；l變壓器的電費=變壓器功率X電費單價X24小時X30天消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）=消防水泵的數量X消防水泵的功率X電費單價X2.5小時：3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）=送、排煙風機數量X送、排煙風機功率X電費單價X2.5小時：3月中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率X30天乂每天實際工作時間X電費單價給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率X數量X30天乂每天實際工作時間X電費單價泳池系統(tǒng)電費。（收費泳池不計此項）泳池系統(tǒng)電費=循環(huán)系統(tǒng)的功率乂30天乂每天實際工作時間X電費單價公共水費（單位：元/月）綠化水費根據小區(qū)綠化面積確定（如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費=綠化面積X0.03X50%X15天乂水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.2.清潔用水根據清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量乂30天乂水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（收費泳池不計此項）（可選）根據泳池容積測算泳池水費：泳池用水=泳池容量X3次（每年換水3次）：12月X水費單價（含排污費、加壓費）小區(qū)景觀用水根據小區(qū)景觀的數量測算:小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量X30天乂水費單價（含排污費、加壓費）電梯運行費。電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費=電梯保養(yǎng)費單價X電梯數量電梯年檢費：電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價X電梯數量）：12月公共設施養(yǎng)護費根據小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考上表的測算方法）。社區(qū)文化費用根據小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。垃圾清運費根據小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費=垃圾量（桶）X收費單價其它稅金的測算（單位：元/月）根據國家規(guī)定計提：稅金=（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額供參考）X稅率（5.5%）管理酬金的測算（單位：元/月）按照當地政府規(guī)定的比例計提管理酬金（