城步水木華庭住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

城步水木華庭住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工程咨詢資質(zhì)等級：乙級證書號：工咨乙12220070034發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)改委邵陽紡織建筑設(shè)計(jì)院目錄11340第1章總論 1TOC\o"1-3"\h\u137151.1項(xiàng)目名稱和建設(shè)單位概況 124981.1.1項(xiàng)目名稱 1311791.1.2建設(shè)單位概況 1287041.2項(xiàng)目概況 1218261.2.1建設(shè)內(nèi)容 1151471.2.2投資規(guī)模 2164941.2.3資金來源 2263341.3可行性研究報(bào)告的內(nèi)容和依據(jù) 2325971.3.1研究內(nèi)容 2182551.3.2主要依據(jù) 2238561.4研究結(jié)論 311340第2章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性分析 4159192.1項(xiàng)目提出的背景 4139692.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 520585第3章市場分析與經(jīng)營策略 895903.1發(fā)展現(xiàn)狀 8241943.1.1城市綜合開發(fā)現(xiàn)狀 8259073.1.2城步苗族自治縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 9277303.2需求分析 10131343.2.1城市綜合開發(fā)需求 10326433.2.2房地產(chǎn)市場 11217203.3經(jīng)銷策略 1337513.3.1市場建設(shè)的基本策略 13155533.3.2項(xiàng)目市場定位 13176773.3.3確定項(xiàng)目整體形象 14176133.3.4“賣點(diǎn)”分析 14190263.3.5營銷策略 14326133.3.6定價(jià)策略 1521364第4章項(xiàng)目選址 17289014.1項(xiàng)目的地理位置 17126474.2自然條件 17133904.3工程水文、地質(zhì)條件 1729062第5章專業(yè)技術(shù)方案 19282895.1、設(shè)計(jì)依據(jù) 1916225.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 19195755.3項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 21254465.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 21276635.3.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 2134285.4建筑設(shè)計(jì) 21195565.4.1主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 21265205.4.2建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 2225135.4.3建筑戶型特色 2247005.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 2328225.5.1指導(dǎo)思路 2326485.5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 23122565.5.3結(jié)構(gòu)選型 23303375.5.4使用工具及軟件 23224955.6給排水設(shè)計(jì) 23172005.6.1設(shè)計(jì)規(guī)范 23172005.6.2給水設(shè)計(jì) 23172005.6.3排水設(shè)計(jì) 2413925.7供電工程 24232405.7.1設(shè)計(jì)范圍 24195595.7.2變、配電系統(tǒng) 2442975.7.3照明系統(tǒng) 25279895.7.4防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng) 25149165.7.5弱電部分 2619629第6章節(jié)能節(jié)水措施 2717946.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27112076.2建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 272274第7章環(huán)境影響評價(jià) 28315537.1編制依據(jù) 288317.2環(huán)境現(xiàn)狀 2864987.2.1自然條件 28108387.2.2環(huán)境質(zhì)量 2892987.3建設(shè)項(xiàng)目工程分析 3019047.4項(xiàng)目環(huán)境影響分析 31218457.4.1施工期環(huán)境影響簡要分析 31256207.4.2營運(yùn)期環(huán)境影響分析 3163387.5環(huán)境保護(hù)措施 32146997.5.1設(shè)計(jì)依據(jù) 32140857.5.2設(shè)計(jì)原則 3231727.5.3治理措施 3268967.6結(jié)論 3427314第8章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 3535038.1指導(dǎo)思想 35105908.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 35327168.2.1安全施工保障措施 3565948.2.2職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施 35263848.3消防設(shè)計(jì) 3653188.3.1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則 36218118.3.2、總體消防設(shè)計(jì) 36225078.3.3、室內(nèi)裝修防火 36250168.3.4、消防道路設(shè)計(jì) 36134778.3.5、水量 36144188.3.6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 3740038.3.7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 377059第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 38223449.1項(xiàng)目實(shí)施期各階段的進(jìn)度安排 3815459.2建議項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 384824第10章投資估算及資金籌措 39951310.1項(xiàng)目投資估算 393076210.1.1估算依據(jù) 39121510.1.2估算說明 39918610.1.3總投資估算 391401810.2資金籌措 421241310.3資金使用和管理 4225258第11章財(cái)務(wù)評價(jià) 43274211.1財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) 431658911.2營業(yè)收入、營業(yè)稅費(fèi)金和附加估算 43563911.2.1營業(yè)收入 432695411.2.2產(chǎn)品營業(yè)稅費(fèi)金及附加 43265211.3總成本及經(jīng)營成本估算 432342611.4財(cái)務(wù)效益分析 443179111.5項(xiàng)目盈虧平衡分析 44261511.6財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 4419107第12章社會(huì)評價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析 452298312.1項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 451928812.1.1引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)城步縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 451052512.1.2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 45257912.1.3、發(fā)展城步縣經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值 4584812.2風(fēng)險(xiǎn)分析 462519712.2.1、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 461818112.2.2、銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范 461129912.2.3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 461485912.3社會(huì)評價(jià)結(jié)論 4714013第13章結(jié)論與建議 482939813.1結(jié)論 483063613.2建議 48第1章總論1.1項(xiàng)目名稱和建設(shè)單位概況1.1.1項(xiàng)目名稱：城步水木華庭住宅小區(qū)1.1.2建設(shè)單位概況單位名稱：城步旺府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：國電湖南巫水水電開發(fā)有限公司院內(nèi)法人代表：沈少華城步旺府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2013年3月，注冊資金800萬元。公司設(shè)三部一室，即工程管理部、資產(chǎn)經(jīng)營部、融資部、財(cái)務(wù)部和辦公室?，F(xiàn)有在冊職工15人，均為大專以上學(xué)歷，其中專業(yè)職稱5人，中級職稱3人，從業(yè)資格人員2人。1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：城步水木華庭住宅小區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：城步縣儒林鎮(zhèn)城東社區(qū)，國電湖南巫水水電開關(guān)公司院內(nèi)。1.2.1建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目土地面積13333.32平方米，建筑面積45000平方米，綠地面積占37%，擬定容積率為2.95，戶數(shù)326戶。以及廢水處理站、垃圾站、公廁、消防、給排水、通訊、綠化、廣場等附屬工程。項(xiàng)目建設(shè)及商品房銷售過程中，將上交各類稅費(fèi)近千萬元。項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年（2013年月7月～2014年12月）。具體進(jìn)度安排：2013年7月—9月前完成項(xiàng)目前期工作、完善有關(guān)審批手續(xù)；2013年10月-2014年11月前完成住宅建筑和附屬建筑，2014年12月全部竣工交房使用。1.2.2投資規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)總投資為9000萬元，土建工程6063.225萬元、設(shè)備購置與安裝費(fèi)用395萬元、土地費(fèi)用1060萬元，工程其他815.5萬元，預(yù)備費(fèi)用666.7萬元。1.2.3資金來源本項(xiàng)目總投資9000萬元，全部由城步旺府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。1.3可行性研究報(bào)告的內(nèi)容和依據(jù)1.3.1研究內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場分析、項(xiàng)目選址概況、工程方案、環(huán)境保護(hù)、總投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等方面，對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下一階段工作的基礎(chǔ)。1.3.2主要依據(jù)1、中華人民共和國和城步苗族自治縣現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)；2、國家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》；3、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）國家計(jì)劃委員會(huì)；4、《城步苗族自治縣城市總體規(guī)劃》（2011—2020年）城步縣人民政府5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》6、《城步苗族自治縣水木華庭修建性詳細(xì)規(guī)劃平面規(guī)劃方案》城步苗族自治縣建設(shè)規(guī)劃局7、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》8、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；9、建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。1.4研究結(jié)論1、項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施是全面深入落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于“有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。2、該項(xiàng)目符合當(dāng)前市場需要，該項(xiàng)目的實(shí)施將有利于提高城步苗族自治縣土地供應(yīng)量，促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。3、該項(xiàng)目建成后，完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程；增加了社會(huì)有效需求，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。4、通過項(xiàng)目的實(shí)施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，對切實(shí)解決民生問題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，也是必要的，建議企業(yè)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，提高管理能力和效率；企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)加大宣傳和推廣工作，以促進(jìn)項(xiàng)目能夠按照規(guī)劃進(jìn)度進(jìn)行或加快征地進(jìn)度；企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理工作，降低管理費(fèi)用等開支，做好成本管理控制，以節(jié)約投資成本，提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

第2章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性分析2.1項(xiàng)目提出的背景隨著城步城市化加快，人口的增加，以及部分居民生活改善，二次置業(yè)改變居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來無限商機(jī)。水木華庭住宅小區(qū)位于儒林鎮(zhèn)城東社區(qū)，東接巫水公司，南鄰城白路，距一中僅150米。該地段交通便利，居住環(huán)境十分優(yōu)越；地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，道路寬敞，實(shí)為精品學(xué)區(qū)房。該項(xiàng)目建設(shè)有利于國家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策導(dǎo)向的宏觀實(shí)現(xiàn)，同時(shí)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用。該項(xiàng)目建設(shè)抓住國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，符合國家關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整戰(zhàn)略。城步苗族自治縣地處湘西南邊陲，古為南楚與百越相交之城，系“南楚極邊”之苗疆；東界新寧縣，南鄰廣西資源縣和龍勝各族自治縣，西接通道侗族自治縣，北毗武岡市，總面積2646.07平方公里。針對城步縣城以前的規(guī)劃中遠(yuǎn)期發(fā)展預(yù)測不足、空間布局不合理、城市道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃預(yù)計(jì)不足的實(shí)際，為適應(yīng)城市、區(qū)域發(fā)展需要，城步縣在原規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行修編，以建立合理的城市空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)，更好地促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新規(guī)劃共分22章，近期從2003年到2010年，遠(yuǎn)期從2011年到2020年。城市總體規(guī)劃規(guī)模：2010年，城市人口規(guī)模為7萬人，城市規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為7平方公里，人均用地100平方米；2020年城市人口規(guī)模為10萬人，城市規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為10平方公里，人均用地100平方米。規(guī)劃總體布局為一園即城北生態(tài)工業(yè)園，一帶即巫水濱江風(fēng)光帶，一軸即南北向空間發(fā)展軸，兩區(qū)即南區(qū)和北區(qū)，力求突出民族特色，充分利用縣城及周邊山體、水體，把縣城建設(shè)成為縣域政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通、信息中心和以旅游業(yè)、奶業(yè)、竹木加工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化山水生態(tài)城市。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的日益提高，消費(fèi)觀念的不斷轉(zhuǎn)變和更新，建設(shè)高品質(zhì)住宅小區(qū)已成為廣大消費(fèi)者的主要意愿。居民支出主要向交通、住宅、通訊、教育、醫(yī)療保健等消費(fèi)領(lǐng)域傾斜。由于社會(huì)福利分房制度的取消，房改房的上市及城市居民個(gè)人修建私房的控制，再加上人均生活水平的提高，生活質(zhì)量的改善，在購房方面，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、交通方便、服務(wù)完善周到的住宅成為市民的最佳選擇。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。邵陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。2、有利于促進(jìn)城市功能的完善和良好環(huán)境的形成隨著社會(huì)發(fā)展和生活水準(zhǔn)的提高，人們對縣城綜合環(huán)境質(zhì)量的要求也在不斷提高，而商住城市綜合開發(fā)豐富的功能，可以將城市生活的方方面面有機(jī)地組織在一起，使它們彼此促進(jìn)，它通過各種功能的綜合，使居民生活極其方便和豐富，同時(shí)使環(huán)境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經(jīng)濟(jì)效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使得建筑更加能動(dòng)的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)。3、可以滿足居民對住宅小區(qū)建設(shè)的需要隨著住房制度改革的深入開展，單位統(tǒng)一建房、職工福利分房已逐步成為歷史。為了滿足人們住房的需要，住戶自發(fā)集資建房、個(gè)人開發(fā)建房應(yīng)運(yùn)而生，這有利于緩解人們住房緊張狀況。但過去大多是散居房，規(guī)模小、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、居住環(huán)境差、安全欠保障，很難適應(yīng)日益提高的人們生活水平的需要。建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、住房設(shè)計(jì)合理實(shí)用、全方位物業(yè)管理的成規(guī)模住宅小區(qū)是提高城步人們生活質(zhì)量的迫切要求。根據(jù)有關(guān)調(diào)查資料，城步苗族自治縣城鎮(zhèn)目前只有約70%的市民擁有住房，其余是“單位借房”和“租私房”。而“居者有其屋”是幾千年來人們的夢想。解決城鎮(zhèn)居民住房困難，與養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會(huì)保障制度一樣，是各級政府社會(huì)公共政策的重要內(nèi)容，是政府的重要職能。同時(shí)，隨著住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革的大力推動(dòng)，住宅總體上呈平衡發(fā)展的態(tài)勢。全面建設(shè)小康社會(huì)的加速進(jìn)程，人們生活水平的普遍提高，使“人與自然和諧發(fā)展”成為21世紀(jì)城市新型住宅小區(qū)開發(fā)的必然要求。人們不僅要求戶內(nèi)寬敞舒適，更要求住宅有優(yōu)越的功能品質(zhì)和高科技含量；同時(shí)對住宅小區(qū)的合理規(guī)劃設(shè)計(jì)、高比率的綠地面積、良好的周邊環(huán)境設(shè)施等抱有很高的期望。住宅小區(qū)對于大多數(shù)老百姓來說，是一種更貼近他們生活的選擇，生態(tài)住宅小區(qū)強(qiáng)調(diào)舉止的實(shí)用性、現(xiàn)代感、人性化。通過社區(qū)氛圍的營造，滿足市民對健康生活、體育運(yùn)動(dòng)、人際交流、和諧與和睦、身心舒適的要求。這正是本項(xiàng)目建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。4、能夠完善城鎮(zhèn)建設(shè)的功能近年來，盡管城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，但住宅小區(qū)發(fā)展不夠，公益性建設(shè)滯后。表現(xiàn)為居民住宅建筑散亂，橫七豎八，大失規(guī)范，在較大程度上擾亂了城鎮(zhèn)建設(shè)的布局和美觀。因此，建設(shè)相對集中、布局美觀、環(huán)境優(yōu)雅、管理規(guī)范的生態(tài)住宅小區(qū)對于完善城鎮(zhèn)功能是非常必要的。城市是生產(chǎn)要素聚集的平臺(tái)，也是提升對外影響力和吸引力的平臺(tái)。城市形象、城市環(huán)境本身就是生產(chǎn)力，就是競爭力。發(fā)達(dá)地區(qū)無一不是通過城市功能的完善、城市形象的提升來聚集生產(chǎn)要素的，打造“城市品牌”已成為各地提升綜合實(shí)力的競爭點(diǎn)。實(shí)施舊城改造，就是要全面提升城市形象，以此來聚集生產(chǎn)要素，增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。5、可以提供更多就業(yè)崗位，利于當(dāng)?shù)厝罕娭赂挥捎谖覈壳罢幱诮?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為城步縣重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加城步縣當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。城步縣盡管人口不是很多，但由于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，新增勞動(dòng)力多，勞動(dòng)力綜合素質(zhì)不高，就業(yè)矛盾是城步縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)長期面對的問題。建筑行業(yè)是屬于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)，具有較高的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性。建筑行業(yè)直接關(guān)聯(lián)到沙石、水泥、磚頭、鋼材、裝修、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)可以帶動(dòng)城步縣沙石、水泥、鋼材、磚頭等建材的發(fā)展和家具、裝修、電器等行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而給當(dāng)?shù)厝罕娞峁└嗑蜆I(yè)機(jī)會(huì)，較好地解決城步苗族自治縣富余勞動(dòng)力就業(yè)問題，利于當(dāng)?shù)厝罕娭赂弧?/p>

第3章市場分析與經(jīng)營策略3.1發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1城市綜合開發(fā)現(xiàn)狀近兩三年來，城市綜合開發(fā)已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的最熱詞。如成都中心城區(qū)投入營運(yùn)的城市綜合體共有5個(gè)，總體量為297萬平方米，其中，商業(yè)面積83.9萬平方米，商務(wù)辦公面積52.6萬平方米，酒店面積23.1萬平方米，酒店式公寓5萬平方米，會(huì)展12萬平方米，普通住宅101.4萬平方米，其他建筑面積19萬平方米等。各地紛紛上馬的綜合體項(xiàng)目，總量有上千個(gè)之多。如在東莞這個(gè)三線城市，在建和擬建的綜合體數(shù)量，達(dá)到了20個(gè)以上。不完全統(tǒng)計(jì)，僅蘇州一地，規(guī)劃、建設(shè)中、已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個(gè)。而杭州號稱要打造大大小小的城市綜合開發(fā)達(dá)到100個(gè)。上海則宣稱2013年至2015年，將新增50多個(gè)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目。深圳市在未來的幾年，在建和已經(jīng)初步規(guī)劃的城市綜合開發(fā)項(xiàng)目多達(dá)16個(gè)，合計(jì)建筑規(guī)模1044.79萬平方米。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年至2017年這五年時(shí)間，全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合開發(fā)總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的城市綜合開發(fā)。目前，城步縣還不具備高端和全版的綜合體開發(fā)體條件，但初級綜合體開發(fā)，或稱綜合開發(fā)，是大勢所趨?？h城不僅需要完善的道路、街道、宜居住宅，而且還需要商業(yè)設(shè)施、商鋪、街道、托兒所、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、休閑風(fēng)光帶、商業(yè)步行街、公園、休閑設(shè)施等。3.1.2城步苗族自治縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析從房地產(chǎn)價(jià)格主要指標(biāo)監(jiān)測情況來看，城步苗族自治縣房地產(chǎn)土地價(jià)格、房屋租賃和銷售價(jià)格不斷上升。從市場調(diào)查情況來看，主要表現(xiàn)在：一是住宅價(jià)格翻了幾番。據(jù)市城調(diào)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2003年初至2006年年底，城步縣的住房價(jià)格從650元/㎡左右狂飆至1250元/㎡以上。2003年前的城步城區(qū)450元—550元/㎡的住房多的是，2008年底幾乎所有的樓盤價(jià)在1200元/㎡以上。到2012年漲至2000-2800元以上，房價(jià)仍保持高昂的增長勢頭，有望突破3000元/㎡的大關(guān)；二是營業(yè)性商鋪價(jià)格幾乎翻了幾番。據(jù)對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)查了解，目前，城步縣偏僻地段的營業(yè)性商鋪售價(jià)為5000—8000元/㎡，繁華地段18000—36000元/㎡，均比2003年翻了幾番。城步縣房地產(chǎn)市場目前總體來說還是一個(gè)較為封閉的市場，外來投資的炒房資金很少，城步縣的房價(jià)總體走勢比較真實(shí)，房價(jià)在按照城步縣自己的市場節(jié)奏走。除個(gè)別樓盤定價(jià)過高外，總體上來說房價(jià)受外來投資的影響小，炒作的泡沫成份也很少，房地產(chǎn)市場看好。3.2需求分析3.2.1城市綜合開發(fā)需求和全國一樣，當(dāng)前城步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著轉(zhuǎn)型的艱巨任務(wù)，即轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》的一個(gè)重要的核心內(nèi)容，就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式是“十二五”期間我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的核心。在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式中，城步商業(yè)、房地產(chǎn)、特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨一個(gè)重大的機(jī)遇，這個(gè)機(jī)遇就是城步城鎮(zhèn)化，這不僅僅是農(nóng)民進(jìn)到城市、城市人口越來越多這么一個(gè)簡單的數(shù)字上的現(xiàn)象，更重要的是在這幾年的城市化發(fā)展的過程中，城市規(guī)模增長速度是非?？斓?。城步縣城規(guī)模的擴(kuò)張，意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富，對商業(yè)地產(chǎn)的需求。也就是說縣城規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。城市的成長速度會(huì)使商業(yè)需求越來越大，以前的超市就可以滿足城市的需求。但是城市擴(kuò)大了以后，人們對于城市的商業(yè)需求，不單單是住宅、街道、交通，還需要有商鋪、專門的酒店、咖啡廳、酒吧這些高層次的場所?，F(xiàn)在城市發(fā)展的思路，變成了以大力提升服務(wù)業(yè)，即城市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心、以人為中心的城市發(fā)展的模式，這就要求城步縣政府和社會(huì)積極推動(dòng)城市的功能整體上的升級。整體的升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以可以看到城市的綜合體，代表了城步商業(yè)發(fā)展的模式。城市綜合開發(fā)代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，城市土地功能的混合利用是城市中心繁榮發(fā)展的一條重要經(jīng)驗(yàn)。通過在一個(gè)城市里把居住、辦公、商業(yè)、休閑、旅游這些功能混合在一起，促進(jìn)人流、資金流、信息流之間的交互使用，滿足現(xiàn)代人生活節(jié)奏快對辦公、休閑甚至旅游、生活、文化等巨大需求。城市綜合開發(fā)的出現(xiàn)是城市發(fā)展過程中的必然，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。從長遠(yuǎn)來看，未來的房地產(chǎn)市場競爭，也將是城市綜合開發(fā)之爭，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。城市綜合開發(fā)作為刺激消費(fèi)、帶動(dòng)投資的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，天然成為城市化的主力引擎和城市形象標(biāo)志。伴隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和資本市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展，持有型和經(jīng)營型的商業(yè)物業(yè)、特別是城市綜合開發(fā)正成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展新戰(zhàn)略。城步的房地產(chǎn)行業(yè)，將要從住宅時(shí)代邁向商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。資金和技術(shù)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，將要轉(zhuǎn)型到做城市綜合開發(fā)，因?yàn)槌鞘芯C合開發(fā)除了要有足夠的資金支持之外，還必須要有非常強(qiáng)的專業(yè)技能，確保有一批商家忠實(shí)地跟著這個(gè)城市綜合開發(fā)走，形成一個(gè)良好的現(xiàn)金流模式。3.2.2房地產(chǎn)市場項(xiàng)目所在地作為縣城，其房地產(chǎn)開發(fā)市場與全國的第一線和第二線城市相對比，有許多不同。第一，北京、上海、深圳、廣州、長沙存在炒房團(tuán)，房價(jià)在炒房團(tuán)的人為操作下，出現(xiàn)飛漲，老百姓怨聲載道，無房的買不起房，投機(jī)取巧者靠炒房一夜暴富。而城步縣的購房群體分為以下幾種人：一是進(jìn)城經(jīng)商的農(nóng)民，經(jīng)過幾年的發(fā)展，有了一定的資金，變租房為買房，成為城市的居民；二是新參加工作的年青人；三是年輕人成家立業(yè)，男女雙方的父母住宅狹小，必須購買新房而成為城市住房消費(fèi)的一族；四是企業(yè)改制而下海經(jīng)商的一部分人，經(jīng)過幾年的打拼，成就了一番事業(yè)，有了改變住房需求的能力，成為新的住房消費(fèi)群體。這四部分人構(gòu)成的群體拉動(dòng)了全市的住房消費(fèi)。他們在住房消費(fèi)上追求的是寬敞舒適，環(huán)境優(yōu)美。這些占整個(gè)住房消費(fèi)群體的70%以上。因此，城步縣房地產(chǎn)市場目前總體來說還是一個(gè)較為封閉的市場，外來投資的炒房資金很少，城步縣的房價(jià)總體走勢比較真實(shí)，房價(jià)在按照城步縣自己的市場節(jié)奏走。除個(gè)別樓盤定價(jià)過高外，總體上來說房價(jià)受外來投資的影響小，炒作的泡沫成份也很少。目前城步縣的住宅價(jià)一般為每㎡2500-2800元，繁華地段商鋪18000—36000元/㎡。多年以來城步縣經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展來勢較好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量逐步提高，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，居民購買力提高，消費(fèi)觀念的改變，將給城步縣乃至城步房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大商機(jī)。盡管近幾年來，城步縣城住宅建設(shè)速度加快，縣城居民人均居住面積達(dá)到了30㎡以上，但是，商品房住宅在居民住房中所占比例仍然不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城步縣城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)調(diào)查資料，除小部分居民在改革開放以來建有私房外，目前只有約30%的市民住房是在市場上“購買的商品房”，其余或是“單位福利分房”，或是“租私房”。這些20世紀(jì)90年代的“單位福利分房”，是當(dāng)前機(jī)關(guān)企事業(yè)單位住房的一個(gè)顯著特點(diǎn)，其戶型一般為55-75㎡，面積狹窄，設(shè)計(jì)老套，與寬敞舒適的現(xiàn)代戶型相比，差距很大，當(dāng)?shù)鼐用窀纳菩杂梅啃枨筝^為迫切。這些福利房的房主，具有購買新房的強(qiáng)烈愿望，隨著他們的收入提高，這種購買新房的愿望正在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買需求；“租私房”主要是近年參加工作的年輕人。至于進(jìn)城的農(nóng)民工，以及外出打工人員積攢資金想回原籍購房的愿望尤其強(qiáng)烈。城步縣城商品房在市民住宅構(gòu)成中比例比較小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革深化徹底，住房分配貨幣化、住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展以及住房二級市場的開放，商品住宅成為居民主要住房來源。3.3經(jīng)銷策略3.3.1市場建設(shè)的基本策略本項(xiàng)目以住宅用房開發(fā)為主。從推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)城市全局發(fā)展的功能需求來看，本項(xiàng)目將遵循二大原則。一是“同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)”的原則。做到同一行業(yè)有特色、主題和定位上的差異以避免同質(zhì)化的競爭，而不同行業(yè)之間又能形成特色、主題、服務(wù)功能、人氣資源等方面的互補(bǔ)性。二是“產(chǎn)業(yè)外延拉動(dòng)力”原則。優(yōu)先考慮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)必須具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)外延性，才能通過該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)更大量周邊產(chǎn)業(yè)、外延產(chǎn)業(yè)的提升，起到“一業(yè)興，百業(yè)旺”的作用，形成真正的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型經(jīng)濟(jì)體系。3.3.2項(xiàng)目市場定位根據(jù)本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位條件和城步縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，將“城市綜合開發(fā)”項(xiàng)目確定為城步縣中高端居住小區(qū)的經(jīng)典產(chǎn)品。以全新的設(shè)計(jì)思路，高品位的景觀環(huán)境，精致的建筑及裝飾材料，與眾不同的創(chuàng)意，高起點(diǎn)，高水準(zhǔn)地建設(shè)“城市綜合開發(fā)”。項(xiàng)目將充分體現(xiàn)“業(yè)主為本”的人文關(guān)懷和服務(wù)理念，打造一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的生態(tài)小區(qū)。“優(yōu)質(zhì)”是體現(xiàn)“一流的建筑與配套＋純粹的、濃郁的人文關(guān)懷”；“高端”是體現(xiàn)城步縣消費(fèi)品市場和住宅樓層的“生態(tài)小區(qū)外形、戶型、功能、細(xì)節(jié)和服務(wù)等綜合品質(zhì)的顯著提升”。目標(biāo)消費(fèi)群定位：住宅消費(fèi)對象定位于：職工安置和入駐市場的經(jīng)營者、企業(yè)老板、全體公務(wù)員、事業(yè)單位主管級別的人員、返鄉(xiāng)農(nóng)民工以及對生活品質(zhì)有追求人。本項(xiàng)目想要取得一定地位，并獲得市場的認(rèn)可，除了選擇中高定位、中高檔次的開發(fā)水準(zhǔn)外，工作的重點(diǎn)更應(yīng)集中在“推動(dòng)市場”的策略上，從包裝宣傳、活動(dòng)推廣、開盤入市上都加大投入，掌控市場的整體方向，從而實(shí)現(xiàn)良性市場帶動(dòng)。3.3.3確定項(xiàng)目整體形象擬建項(xiàng)目場址，位于城步縣儒林鎮(zhèn)城白路，緊挨一中，周邊也與超市，菜市場，學(xué)校，銀行，醫(yī)院，學(xué)校等配套設(shè)施，很近特別方便，交通便捷，同時(shí)地段也離縣中心也十分近。地理位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和商貿(mào)小區(qū)經(jīng)營方式、居住小區(qū)生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該生態(tài)小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)的精品生態(tài)住宅小區(qū)形象。為了保證在日漸成熟的房地產(chǎn)市場中有效實(shí)現(xiàn)自身的利潤目標(biāo)，項(xiàng)目需要實(shí)行專業(yè)化的全程營銷組合策略。項(xiàng)目要打造的項(xiàng)目是城步縣的中高端住宅小區(qū)，這就意味著無論從品質(zhì)還是形象方面，本項(xiàng)目都將成為城步縣樓市的經(jīng)典之作，提升城步縣樓市的品質(zhì)，詮釋建筑與人文的完美結(jié)合，倡導(dǎo)綠色生態(tài)小區(qū)的全新生活理念。3.3.4“賣點(diǎn)”分析生態(tài)住宅樓層憑借其優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢，其“賣點(diǎn)”應(yīng)側(cè)重于：一是小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”理念規(guī)劃建設(shè)，應(yīng)有著突出的環(huán)境特點(diǎn)；二是開發(fā)商應(yīng)重視住宅多樣化戶型及房屋外觀設(shè)計(jì)；三是物業(yè)管理、配套設(shè)計(jì)要能提供全面、綜合配套管理服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面需求和溝通；四是要綜合全面考慮衡量消費(fèi)者最關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及項(xiàng)目市場定位等因素。3.3.5營銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道（1）報(bào)紙廣告包括邵陽日報(bào)、邵陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。（2）短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。（3）影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。（4）單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，城步縣地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳水木華庭，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在城步的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。（1）公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。（2）路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。（3）影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。（4）邵陽報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次。（5）單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到城步的每一個(gè)角落。（6）短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。（7）公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。3.3.6定價(jià)策略高調(diào)亮相：高品質(zhì)匹配高房價(jià)，在開盤之初，就要做好品質(zhì)宣傳，通過產(chǎn)品來銷售價(jià)格，而不是通過價(jià)格來賣產(chǎn)品；穩(wěn)中有升：體現(xiàn)品質(zhì)樓盤保值增值的物業(yè)特性，為已購商鋪和住宅的客戶帶新客戶購房提供信心支撐；控制總價(jià)：通過合理的面積配比，對各種層次的客戶進(jìn)行分析，確定其價(jià)格承受心理底線，通過總價(jià)來控制面積；提價(jià)促銷：根據(jù)實(shí)際情況提價(jià)，可與銷售進(jìn)度同步；多樣付款：根據(jù)城步縣城客戶收入組成，制訂適合城步縣城客戶群的付款方式，多角度地吸納潛在客戶群。根據(jù)上述策略，在充分整合施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)品的多樣性和不同時(shí)期的施工進(jìn)展情況，結(jié)合具體的營銷環(huán)境變化，采用差別價(jià)格策略。因此，住宅平均售價(jià)定為2600元/㎡。同時(shí)，不失時(shí)機(jī)的針對市場狀況和競爭對手的策略，根據(jù)供求關(guān)系的變化作適當(dāng)調(diào)整，采用靈活的有針對性、有吸引力的付款方式，最大限度的擴(kuò)大客戶層面，為企業(yè)創(chuàng)造利潤。第4章項(xiàng)目選址4.1項(xiàng)目的地理位置 城步苗族自治縣地處湖南省西南邊陲，古為南楚與百越相交之城，系“南楚極邊”之苗疆。沅江支流巫水上游，位于北緯25°58ˊ～26°42ˊ，東經(jīng)109°58ˊ～110°37ˊ；東界新寧縣，南鄰廣西資源縣和龍勝各族自治縣，西接通道侗族自治縣，北毗武岡市；東西直線縱距65公里，南北直線縱距83公里，總面積2647.07平方公里，折合397.06萬畝?，F(xiàn)轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)國營農(nóng)、林、牧、漁場，總?cè)丝?5萬人，其中苗族占53.8%，苗、漢、侗、瑤10個(gè)民族于這片盈滿靈性的沃土上和睦相處，共同發(fā)展。縣城儒林鎮(zhèn)位于縣境中部，北距邵陽市186公里，距省會(huì)長沙436公里，南至桂林市210公里。本項(xiàng)目緊鄰巫水，處于城步縣商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心核心區(qū)域，周邊學(xué)校、銀行、超市等配套設(shè)施齊全，加之樞紐工程的開通，享有得天獨(dú)厚的便捷交通和繁華商貿(mào)環(huán)境，擁有絕大的區(qū)域發(fā)展價(jià)值和前景，適宜建設(shè)以商貿(mào)居住為主的綜合型沿江高檔社區(qū)。4.2自然條件城步地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，屬中亞熱帶山地氣候，四季分明，雨量充沛，冬少嚴(yán)寒，夏無酷暑，山地逆溫效應(yīng)明顯。全年日照時(shí)數(shù)在1134.6～1601.5小時(shí)左右，年平均氣溫為16.1.℃，年平均降水量1218.5毫米，年平均降雪日數(shù)9.8天，相對濕度年平均在75～83%之間，年平均有霜日數(shù)為17.1天，全年冰凍平均天數(shù)為8.7天，境內(nèi)除盛夏與初秋盛行偏南風(fēng)，主要風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)，年平均風(fēng)速2.3米/秒，最大風(fēng)力可達(dá)八至九級。4.3工程水文、地質(zhì)條件城步系湘西南邊陲河源區(qū)縣，地表切割強(qiáng)烈，河川水系發(fā)育，且呈樹枝狀分布。資水、巫水、渠水與潯江皆發(fā)源于境內(nèi)。其中巫水為縣境最大的河流，系沅水一級支流，屬長江水系，縣境干流長106公里，流域面積1576.4平方公里。潯江為西江二級支流，屬珠江水系，系縣內(nèi)第二大水系，縣境內(nèi)河長55.5公里，流域面積578.1平方公里。資水又名赧水，屬長江水系，縣境內(nèi)干流長33公里，流域面積418平方公里。渠水為沅江一級支流，屬長江水系，縣境內(nèi)干流長29.3公里，流域面積153平方公里。全縣有大小溪河816條，總長4036公里，其中河長5公里、流域面積10平方公里的干流及一至四級河流77條，長1122公里。河流呈輻射狀從南、西、北三個(gè)方面流往縣外，分屬長江與珠江兩大水系。河網(wǎng)密度6.56公里/平方公里，徑流總量24.89億立方米。縣境地層復(fù)雜，儲(chǔ)水構(gòu)造多，地下水以巖溶水為主，地下水年天然資源量6.13億立方米，占水資源總量的24.6%，水質(zhì)以碳酸鈣型為主，為低礦化淡水。

第5章專業(yè)技術(shù)方案5.1、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-954、《城市規(guī)劃編制辦法》5、《城步縣城市總體規(guī)劃》（2011—2020年）城步縣人民政府6、《城步縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》城步縣人民政府5.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念1、多類型住宅相組合運(yùn)用成熟的市場模式選擇多種戶型產(chǎn)品，將具有較高土地利用率的高層住宅，多層安置住宅與環(huán)境高檔、建筑形態(tài)美觀的低層住宅、相結(jié)合，形成彼此間的優(yōu)勢互補(bǔ)。2、最大利用土地價(jià)值適當(dāng)布置建設(shè)成本較低的多層住宅，同時(shí)適當(dāng)布置高層住宅以提高容積率，使土地利用價(jià)值和利潤價(jià)值都實(shí)現(xiàn)最大化。3、規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)基地形狀和周邊環(huán)境資源情況，本商居小區(qū)應(yīng)融入“一心一街、”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)?！耙恍摹蔽挥诘貕K中部，是聯(lián)系南北兩端的中央地帶，是整個(gè)小區(qū)的主要景觀廣場，也是交通和景觀的交匯點(diǎn)。4、交通系統(tǒng)（1）對外交通城白路24米寬，直達(dá)城步縣城中心。（2）對內(nèi)交通整個(gè)小區(qū)交通系統(tǒng)以便捷、安全、舒適為設(shè)計(jì)宗旨。規(guī)劃道路分為三個(gè)等級：小區(qū)主要道路、次要道路、宅前路。小區(qū)主要道路為車行道，寬6米，是小區(qū)聯(lián)系外部的主要通道；小區(qū)次要道路寬4米，根據(jù)建筑與景觀布局靈活處理。宅前道路寬3米，分別聯(lián)系各棟建筑的出入口。5、場地豎向規(guī)劃出入口及道路標(biāo)高主要考慮與周邊城市道路銜接。整個(gè)場地的豎向設(shè)計(jì)主要考慮在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，減小填挖方量，景觀的需要。小區(qū)現(xiàn)狀場地周邊道路大體上呈西南低東北高態(tài)勢，場地設(shè)計(jì)總的趨勢還是東高西低。小區(qū)內(nèi)部地上部分通過土方平衡，高差并不大，坡度起伏在3.0%左右，較為平坦，形成舒適宜人的場地空間。6、建筑間距與建筑退界小區(qū)建筑物間距按符合交通、消防、日照、通風(fēng)、視覺衛(wèi)生等要求來設(shè)計(jì)。高層建筑主要朝向離界12米，次要朝向離界7.5米，均需滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定的要求。7、消防設(shè)計(jì)小區(qū)消防按照規(guī)范要求，滿足消防間距、配備消防設(shè)施。沿小區(qū)主要道路設(shè)置消防車道，并設(shè)置消防環(huán)道，中心景觀區(qū)設(shè)置隱形的消防通道，保證每棟高層建筑至少一個(gè)長邊可作為消防登高面，消防撲救面與建筑之間沒有影響消防撲救的樹木及架空線路，滿足消防要求。8、景觀綠化根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)想，圍繞“營造和諧環(huán)境，構(gòu)筑生態(tài)空間”，運(yùn)用全新的景觀設(shè)計(jì)理念，秉承“天時(shí)、地利、人和相統(tǒng)一”的設(shè)計(jì)原則；將小區(qū)營造為豐富多彩的具有林苑環(huán)境的生態(tài)綠色家園。本方案設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)是運(yùn)用中式園林景觀手法，以求實(shí)的生態(tài)科學(xué)方法為原則，以營造休閑、溫馨的環(huán)境景觀為基調(diào)，以合理的結(jié)構(gòu)布局，精致的園林施工工藝，自然和諧的人居環(huán)境為目標(biāo)，以自然植物群落、富有特色的景觀小品作為構(gòu)建小區(qū)生態(tài)環(huán)境的基本元素。用營造景致江南園林的細(xì)膩手法，結(jié)合生態(tài)文明環(huán)境景觀要求，融合社會(huì)認(rèn)同的環(huán)境質(zhì)量所包容的主題，堅(jiān)持“因地制宜，就地取材”的原則，對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。5.3項(xiàng)目總體規(guī)劃方案5.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；2、以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；3、節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；4、人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。5.3.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性。本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在城步房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。1、獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到巫岸邊，真正做到景觀的均好性。2、更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。3、充分考慮城步的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。5.4建筑設(shè)計(jì)5.4.1主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-2002《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：935.4.2建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)1、依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。2、在建筑立面上采用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)3、建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。5.4.3建筑戶型特色1、細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。2、充分考慮城步的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。3、住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。4、戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺(tái)和飄窗等。5、采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。5.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.5.1指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：1、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。2、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。3、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。5.5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級丙級。5.5.3結(jié)構(gòu)選型6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均采用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。5.5.4使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。5.6給排水設(shè)計(jì)5.6.1、設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015-2003]（03年版）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-2005]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2001]（05年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014-2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等5.6.2、給水設(shè)計(jì)（1）水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。（2）用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。（3）給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。（4）消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，由兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。5.6.3、排水設(shè)計(jì)（1）小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。（2）小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。（3）各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。5.7供電工程5.7.1設(shè)計(jì)范圍10KV/0.4KV變配電系統(tǒng)；照明及配電系統(tǒng)；動(dòng)力配電及控制系統(tǒng)；防雷與接地系統(tǒng)；電話、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；安防系統(tǒng)；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。5.7.2變、配電系統(tǒng)1、負(fù)荷等級：本工程主要為二類高層住宅建筑，最高負(fù)荷等級為二級。2、負(fù)荷估算：住宅：按60W/㎡計(jì)算，需用系數(shù)Kx＝0.4；住宅電梯：按11KW/臺(tái)計(jì)算，，需用系數(shù)Kx＝0.3；3、變、配電所：根據(jù)負(fù)荷計(jì)算，擬在中心專變變配電所內(nèi)設(shè)置干式變壓器，按變電所供電半徑對地上建筑物的動(dòng)力各用電設(shè)備進(jìn)行供電，另在設(shè)置公變變配電站，公變變配電站內(nèi)設(shè)置室外箱式變配電站，負(fù)責(zé)對地上住宅照明的供電。4、供電電源：根據(jù)以上確定負(fù)荷性質(zhì)、負(fù)荷估算，要求引入一路10KV高壓獨(dú)立電源至配電房，由低壓配電屏對地上的不同建筑物放射式供電.。5.7.3照明系統(tǒng)1、照度標(biāo)準(zhǔn)參照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004.2、設(shè)備用房、采用以高效節(jié)能熒光燈為主的光源；樓梯間、電梯間、走廊及部分公共場所采用高效節(jié)能燈。3、樓梯間及其前室或合用前室均設(shè)應(yīng)急照明。消防控制室、水泵房、配電間、以及發(fā)生火災(zāi)仍需正常工作的其他房間設(shè)應(yīng)急照明，并應(yīng)保持正常照明的照度。建筑內(nèi)消防應(yīng)急燈具的照度應(yīng)符合下列規(guī)定：（1)疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.51x；(2)人員密集場所內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于1.01x；(3)樓梯間的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.01x；4、應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩。應(yīng)急照明燈和疏散指示標(biāo)志采用鎘鎳電池作備用電源,連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)小于30min..5、景觀照明：本次設(shè)計(jì)只在變配電所留有容量。5.7.4防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)1、防雷保護(hù)：（1）本工程建筑按第三類防雷建筑物設(shè)計(jì)。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、側(cè)擊雷及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。（2）在屋面采用Φ10鍍鋅圓鋼作避雷帶，在屋頂四周采用Ф10熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋頂避雷帶連接線網(wǎng)格不大于20mX20m或24mX16m。（3）利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內(nèi)兩根Ф16以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距不大于25m。（4）利用建筑物基礎(chǔ)底板內(nèi)的鋼筋網(wǎng)作為防雷接地體,要求將基礎(chǔ)鋼筋交叉處搭接焊通,并與基礎(chǔ)樁內(nèi)兩對角主筋(Φ16以上)搭接焊通。2、安全措施：（1）本工程采用TN-S系統(tǒng)（2）防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地及電氣設(shè)備保護(hù)接地等共用統(tǒng)一的接地裝置，要求接地電阻不大于1歐姆，否則應(yīng)在室外增設(shè)人工接地體。（3）本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)。在衛(wèi)生間、電梯機(jī)房及消防控制室等房間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。3、接地系統(tǒng)：（1）強(qiáng)、弱電共用聯(lián)合接地裝置，要求接地電阻應(yīng)小于1歐姆。（2）電梯機(jī)房、消防控制室、水泵房、電信機(jī)房、建筑設(shè)備監(jiān)控室等弱電設(shè)備用房的接地體利用大樓共用接地裝置。（3）所有電源進(jìn)線及弱電處弱電均設(shè)置SPD過電壓保護(hù)裝置。5.7.5弱電部分1、有線電視信號、電話、網(wǎng)絡(luò)均由市政接口引入小區(qū)，弱電線路均由規(guī)劃路手孔井經(jīng)小區(qū)道路穿排管引入各建筑物總接線箱。2、安全防范系統(tǒng)本工程的安全防范等級為三級,安全防范由視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)等組成。安全防范監(jiān)控室設(shè)在一層（與消防控制室共用機(jī)房）,負(fù)責(zé)整個(gè)工程的安全防范控制。防范監(jiān)控室對所有報(bào)警裝置及視頻攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。第6章節(jié)能節(jié)水措施6.1設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。6.2建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。（1）淺色磁磚飾面。（2）外加保溫隔熱構(gòu)造。（3）采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。

第7章環(huán)境影響評價(jià)7.1編制依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。7.2環(huán)境現(xiàn)狀7.2.1自然條件城步苗族自治縣地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，屬中亞熱帶山地氣候，四季分明，雨量充沛，冬少嚴(yán)寒，夏無酷暑，山地逆溫效應(yīng)明顯。全年日照時(shí)數(shù)在1134.6～1601.5小時(shí)左右，年平均氣溫為16.1℃，年平均降水量1218.5毫米，年平均降雪日數(shù)9.8天，相對濕度年平均在75～83%之間，年平均有霜日數(shù)為17.1天，全年冰凍平均天數(shù)為8.7天，境內(nèi)除盛夏與初秋盛行偏南風(fēng)，主要風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)，年平均風(fēng)速2.3米/秒，最大風(fēng)力可達(dá)八至九級。7.2.2環(huán)境質(zhì)量1、根據(jù)城步苗族自治縣環(huán)境監(jiān)測站2013年6月現(xiàn)場環(huán)境監(jiān)側(cè)結(jié)果，擬建地點(diǎn)環(huán)境客氣質(zhì)量見表1：表1頂目所在地環(huán)境空氣質(zhì)量情況表（單位：mg/Nm3）監(jiān)測項(xiàng)目SO2NO2TSP濃度范圍0.017-0.0190.015-0.0180.08-0.11GB3095-96二級標(biāo)準(zhǔn)3由表1可知，工程環(huán)境客氣中SO2、NO2、TSP符合《環(huán)境客氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-96）日均值二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。2、地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)城步苗族自治縣環(huán)境監(jiān)測站2013年6月現(xiàn)場環(huán)境監(jiān)側(cè)結(jié)果，擬建地點(diǎn)環(huán)境客氣質(zhì)量見表2：表2項(xiàng)目所在地水質(zhì)監(jiān)測表（單位：mg/L）監(jiān)測項(xiàng)目PH值（無量綱）SSBOD5NH3-N高錳酸鹽指數(shù)大腸菌群（個(gè)/L）監(jiān)測均值6.396.830.1545500GB3838-2002Ⅲ類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)6-9—41.0610000從表2可知，水質(zhì)中PH、SS、BOD5、NH3-N、高錳酸鹽指數(shù)、大腸菌群均符合《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）Ⅲ類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。3、聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)城步苗族自治縣環(huán)境監(jiān)測站2013月年6月現(xiàn)場環(huán)境監(jiān)測．監(jiān)測結(jié)果見表3：表3項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測點(diǎn)位標(biāo)準(zhǔn)限值dB(A)測量值dB(A)晝夜晝夜項(xiàng)目地60505544由表3可知，項(xiàng)目擬建地聲環(huán)境質(zhì)量符合GB3096-2008《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)。7.3建設(shè)項(xiàng)目工程分析工藝流程的簡述（圖示）：噪聲/棄土/噪聲/建筑垃噪聲/裝修噪聲/廢水/生活廢氣/施工廢水垃圾/廢氣廢氣垃圾/施工廢水↑↑↑↑裝修階段項(xiàng)目營運(yùn)階段基礎(chǔ)施工階段結(jié)構(gòu)施工階段裝修階段項(xiàng)目營運(yùn)階段基礎(chǔ)施工階段結(jié)構(gòu)施工階段主要污染工序：施工期：1、現(xiàn)有建筑拆遷、上方開挖、混凝土拌和、建筑材料、施工垃圾的搬運(yùn)和堆放有揚(yáng)塵產(chǎn)生；2、施工機(jī)械沒備作業(yè)、物料裝卸及施工人員有噪聲產(chǎn)生；3、混凝土拌和、養(yǎng)護(hù)、車輛沖洗有廢水產(chǎn)生；4、施工過程有建筑垃圾產(chǎn)生，施工人員有生活垃圾產(chǎn)生。營運(yùn)期：1、住宅區(qū)有生活污水產(chǎn)生；2、居民使用瓶裝液化氣燃燒會(huì)產(chǎn)生少量廢氣，停車場汽車排放尾氣；3、公共活動(dòng)場所、家庭活動(dòng)等均將產(chǎn)生社會(huì)生活噪聲：4、住宅區(qū)有生活垃圾產(chǎn)生。7.4項(xiàng)目環(huán)境影響分析7.4.1施工期環(huán)境影響簡要分析施工期對生態(tài)環(huán)境影響分析根據(jù)現(xiàn)場踏勘，該項(xiàng)目擬建地現(xiàn)狀為空地。施工期造成地面裸露，水土流失造成地表水中泥沙含量增大，項(xiàng)目地生態(tài)環(huán)境質(zhì)量下降。建設(shè)方應(yīng)采取砌筑圍墻、圍擋減少水土流失量，應(yīng)加大投資綠化，補(bǔ)償生態(tài)。該項(xiàng)目綠地率達(dá)到37%，并實(shí)現(xiàn)植物的多樣性，通過以省生態(tài)補(bǔ)償措施，可控制水土流失程度，回復(fù)自然體系的穩(wěn)定性，減輕對周圍生態(tài)環(huán)境影響。2、施工期廢氣對周圍環(huán)境的影響分析施工期的廢氣主要是運(yùn)輸車輛排放的尾氣，混凝土攪拌、建筑材料卸車堆存、施工垃圾清理及對方產(chǎn)生的揚(yáng)塵，車輛行駛產(chǎn)生的揚(yáng)塵以及室內(nèi)外裝修時(shí)產(chǎn)生的苯、甲醛、可吸入顆粒物、NH3等氣體。預(yù)計(jì)施工期施工場地周圍環(huán)境空氣質(zhì)量有所下降，對周圍民宅內(nèi)的居民造成一定的影響。3、施工期廢水對周圍環(huán)境的影響分析施工期的廢水主要有工程廢水、洗車廢水，建設(shè)方應(yīng)修建沉淀隔油池處理洗車廢水，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入下水道，施工期廢水對巫水河影響較小。4、聲環(huán)境影響分析該項(xiàng)目施工期噪聲主要是施工機(jī)械作業(yè)運(yùn)輸車輛輸運(yùn)建筑材料是產(chǎn)生的。施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲對施工場地附近環(huán)境造成一定影響，但該影響是暫時(shí)的，隨施工活動(dòng)結(jié)束而消失。加強(qiáng)施工管理，合理安排施工時(shí)間和施工作業(yè)區(qū)。高噪聲作業(yè)區(qū)應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境的敏感點(diǎn)，禁止夜間使用強(qiáng)噪聲施工設(shè)備施工作業(yè)，因特殊需要必須夜間施工時(shí)，必須請示政府有關(guān)部門批準(zhǔn)；對環(huán)境影響可降低。5、固體廢棄物對環(huán)境的影響分析施工期的固飛出棄土、建筑垃圾、按建設(shè)部門的要求運(yùn)送指定地點(diǎn)用于填方，該項(xiàng)目施工期的固體廢棄物對周圍環(huán)境的影響不大。7.4.2營運(yùn)期環(huán)境影響分析該項(xiàng)目營運(yùn)期產(chǎn)生的污染物主要有廢水、廢氣、噪聲和固體廢物等。該項(xiàng)目營運(yùn)期廢水主要為住宅產(chǎn)生的生活污水，住宅產(chǎn)生的生活污水主要有沖廁廢水、餐飲廢水、洗漱廢水。該項(xiàng)目時(shí)間總戶數(shù)323戶，建設(shè)方擬將這部分廢水經(jīng)化糞池出來后排入排水管網(wǎng)，再進(jìn)城市污水處理廠處理達(dá)《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》的一級B標(biāo)準(zhǔn)后排入巫水，項(xiàng)目運(yùn)營期廢水對誰環(huán)境影響較小。廢氣對周圍環(huán)境的影響分析該項(xiàng)目運(yùn)營期廢氣主要是居民生活廢氣，產(chǎn)生的燃?xì)鈴U氣經(jīng)管道收集再經(jīng)排煙豎井由屋頂排放，對周圍環(huán)境影響較小。該項(xiàng)目噪聲主要為社會(huì)生活噪聲，經(jīng)墻體歌聲和采取適當(dāng)措施后，預(yù)計(jì)周圍聲環(huán)境質(zhì)量能符合GB3096-20082類標(biāo)準(zhǔn)，對周圍環(huán)境和環(huán)保目標(biāo)的影響較小。該項(xiàng)目固體廢物主要為生活垃圾，主要成分為廚房余物、廢紙、廢塑料、廢織物、廢金屬、陶瓷碎片、廢家具、廢舊電器等，該項(xiàng)目固體廢物由物業(yè)公司專人收集、進(jìn)行分類，能回收的回收，不能回收的定期由環(huán)衛(wèi)部門清除轉(zhuǎn)運(yùn)至垃圾填埋場，所以只要加強(qiáng)固體廢物的匪類收集、收回，并定期清運(yùn)，該項(xiàng)目固體廢物對小區(qū)環(huán)境和周圍環(huán)境影響較小。7.5環(huán)境保護(hù)措施7.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。7.5.2設(shè)計(jì)原則1、建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和邵陽市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。7.5.3治理措施建設(shè)項(xiàng)目擬采用的防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源（編號）污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物管道燃燒SO2、NOX、CO住戶采用抽油煙機(jī)單獨(dú)處理后由轉(zhuǎn)運(yùn)煙道集中排放對周圍環(huán)境影響較小汽車尾氣NOX、CO、THC擴(kuò)散稀釋水污染物沖廁廢水餐飲廢水洗漱廢水CODBOD5SS化糞池處理達(dá)標(biāo)排放固體廢物住宅區(qū)生活垃圾分類收集、回收利用、集中送至垃圾站對周圍環(huán)境影響較小噪聲公共活動(dòng)場所、家庭活動(dòng)等社會(huì)噪聲經(jīng)隔聲、自然衰減后對周圍環(huán)境影響較小7.6結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)地市政條件較好、環(huán)境質(zhì)量較好、生態(tài)環(huán)境適宜性較好；項(xiàng)目建設(shè)期污染物通過適當(dāng)措施可得到控制，營運(yùn)期污染物經(jīng)處理后排放，對周圍環(huán)境影響較小，所以該項(xiàng)目設(shè)在擬定地址從環(huán)境保護(hù)角度分析是可行的。第8章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防8.1指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。8.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施8.2.1安全施工保障措施1、選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。2、對重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有