2022年房地產估價師之估價原理與方法精選題庫與答案

2022年房地產估價師之估價原理與方法精選題庫與答案單選題（共50題）1、報酬率的求取方法中，可以利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率的是（）。A.投資報酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對比法【答案】C2、五行學說可以用于指導疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D3、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從（）上把握房地產價格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價值C.現(xiàn)象D.本質【答案】C4、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血【答案】D5、下列哪項不是治標與治本的運用方法A.急則治其標B.緩則治其本C.標本兼治D.先安未受邪之地【答案】D6、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。A.土地面積B.地質條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D7、某幢應用中央空調而沒有用中央空調的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設中央空調的成本是280萬元，假設現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C8、影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。A.該房地產的通用性B.該類房地產的市場狀況C.該房地產的獨立使用性D.該房地產的所有人【答案】D9、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素【答案】C10、某種房地產的（），是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。A.替代品B.互補品C.附屬品D.配套品【答案】B11、下列有關房地產價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C12、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B13、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎”【答案】B14、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A15、用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產的價格增長潛力相比（）。A.甲類房地產比乙類房地產強B.乙類房地產比甲類房地產強C.該兩類房地產強弱程度相同D.該兩類房地產強弱程度不可比【答案】A16、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C17、關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D18、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A19、利率對房地產價格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產供給角度看，利率上升增加融資成本，導致房地產價格上升B.從房地產需求角度看，利率上升增加購房負擔，抑制需求，導致房地產價格下降C.從綜合效應上看，利率升降對于房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，房地產價格和利率負相關D.從綜合效應上看，利率升降對于房地產供給的影響大于對房地產需求的影響，房地產價格和利率負相關【答案】D20、采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C21、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是()。A.房地產投機B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平【答案】A22、下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（）。A.控制土地供應量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C23、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值【答案】C24、某年1月30日購買某房地產的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D25、房地產需求曲線表示房地產的需求量與其（）之間的關系。A.價格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價值【答案】A26、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A27、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定【答案】B28、下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估相關業(yè)務范疇的是（）A.房地產價值分配業(yè)務B.房地產價值減損評估業(yè)務C.房地產投資價值評估D.相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務【答案】C29、某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統(tǒng)后不考慮空調系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調系統(tǒng)后立即轉售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B30、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為()萬元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C31、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日【答案】A32、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D33、下列會導致房地產的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產【答案】B34、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法【答案】C35、某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B36、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D37、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D38、相火有“生生不息”功能提出者是A.劉完素B.朱震亨C.張景岳D.張錫純【答案】B39、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元氣不復D.以上均是【答案】D40、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D41、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B42、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A43、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D44、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊【答案】C45、某房地產重新開發(fā)建設的建設成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C46、關于房地產估價的特點或本質的說法，正確的是（）。A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值B.房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內【答案】B47、設定標準房地產時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。A.實物狀況B.基本狀況C.權屬狀況D.區(qū)位狀況【答案】B48、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D49、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應補氣C.新感已愈而轉治宿疾D.大出血的病人，應緊急止血【答案】D50、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C多選題（共30題）1、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD2、關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC3、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)【答案】AC4、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的，現(xiàn)需房地產估價，()。A.私有住宅轉讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD5、對于同一房地產，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD6、城市規(guī)劃對房地產使用管制的內容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC7、假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。A.開發(fā)期＋經(jīng)營期B.開發(fā)期＋運營期C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB8、下列選項中屬于構筑物的有（）。A.辦公樓B.地下室C.道路D.水壩E.隧道【答案】CD9、估價對象房地產是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC10、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD11、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權性質【答案】ABC12、關于有拖欠建設工程欠款的房地產，下列說法中正確的有（）。A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于其他債權，但次于抵押權C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權可以對抗買受人【答案】AD13、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC14、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A15、估價技術報告應包括（）等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析【答案】ACD16、房地產租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權出租D.動產租賃E.不動產租賃【答案】ABC17、比較法可用于（）的求取。A.經(jīng)營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC18、由于房地產具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復雜等原因，所以房地產變現(xiàn)能力弱。A.價值量大B.不可移動C.獨一無二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC19、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB20、下列房地產價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD21、關于基本估價方法，美國體系分為（）等。A.市場比較法B.投資法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】AD22、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產開發(fā)企業(yè)【答案】ACD23、從本質上講，房地產價值是客觀存在的，是()。A.市場力量決定的B.以房地產估價師意志為轉移的C.房地產估價師通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產價值揭示出來D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結果E房地產估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產價值【答案】ACD24、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD25、關于假設開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設取得估價對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產經(jīng)營結束的日期C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產之日起至將其售出之日止的時間E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日【答案】ABD26、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損【答案】CD27、房地產的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產交易難以采取樣品交易的方式D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產價值量大【答案】ABCD28、估價當事人包括（）。A.注冊房地產估價師B.估價師協(xié)會C.房地產估價機構D.估價委托人E.房地產經(jīng)紀人【答案】ACD29、從房地產估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC30、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設施【答案】ABC大題（共10題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）六、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮堪?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）九、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日