地鐵及地鐵商業(yè)

一、節(jié)省土地：由于一般多數(shù)市的市區(qū)地皮價值昂貴，將鐵路建于地底，能夠節(jié)省地面空間，令地面地皮能夠作其他用途；二、減少噪音：鐵路建于地底，能夠減少地面的噪音。3、減少干擾：由于地鐵的行駛線路不與其他運(yùn)輸系統(tǒng)（如地面道路）重疊、交叉，因此行車受到的交通干擾較少，可節(jié)省大量通勤時刻。4、節(jié)約能源：在全世界暖化問題下，地鐵是最佳公共交通運(yùn)輸工具。由于地鐵行車速度穩(wěn)固，大量節(jié)省通勤時刻，使民眾樂于搭乘，也取代了許多開車所消耗的能源。五、減少污染：一般的汽車?yán)闷突蚴妥鳛槟茉矗罔F利用電能，沒有尾氣的排放，不會污染境。缺點(diǎn)：一、建造本錢高：由于要鉆挖地底，地下建造本錢比建于地面高。二、建設(shè)周期長：一樣由于要挖地道，鋪設(shè)鐵軌，設(shè)備等等，和各類調(diào)試工作。地鐵從開始動工到投入運(yùn)營需要很長的時刻。3、前期時刻長：建設(shè)地鐵的前期時刻較長，由于需要計劃和政府審批，乃至還需要實驗。從開始醞釀到付諸行動破土動工需要超級長的時刻，短則幾年，長則十幾年也是有可能的。三、中國各城市地鐵進(jìn)展簡史近幾年，中國地鐵進(jìn)展迅速，到目前為止中國已經(jīng)有25個城市已有地鐵或正在建造地鐵。1965年07月：北京地鐵1號線一期動工建設(shè)；1969年10月，北京地鐵1號線一期建成通車，1982年12月北京地鐵1號線正式對外營運(yùn)。1970年04月：天津地鐵1號線動工建設(shè)；1984年12月，天津地鐵1號線建成通車2006年06月：天津地鐵1號線從頭通車運(yùn)營1975年11月：香港石峽尾—觀塘線動工興修；1979年10月：香港石峽尾—觀塘線正式通車1990年01月：上海地鐵1號線動工建設(shè)；1994年12月：上海地鐵1號線一期建成通車1993年12月：廣州地鐵1號線動工建設(shè)；1998年12月：廣州地鐵1號線建成通車1999年12月：深圳地鐵一號線一期動工建設(shè)；2004年12月：深圳地鐵1號線一期、4號線建成通車2000年12月：南京地鐵1號線一期動工建設(shè)；2005年09月：南京地鐵1號線一期建成通車運(yùn)營2000年12月：武漢輕軌1號線一期動工建設(shè)；2005年09月：武漢輕軌1號線一期建成通車運(yùn)營2005年12月：成都地鐵1號線一期動工建設(shè)；2010年10月：成都1號線一期建成通車運(yùn)營2005年11月：沈陽地鐵1號線一期工程獲批并動工建設(shè)2007年03月：杭州地鐵1號線動工建設(shè)2007年06月：重慶地鐵1號線動工建設(shè)2007年10月：蘇州地鐵1號線一期工程獲批2008年09月：哈爾濱地鐵1號線動工建設(shè)2009年06月：寧波地鐵1號線動工建設(shè)2009年06月：鄭州地鐵1號線動工建設(shè)2009年07月：大連地鐵1號線動工建設(shè)2009年07月：南昌地鐵1號線動工建設(shè)2009年09月：長沙地鐵1號線動工建設(shè)2009年11月：無錫地鐵1號線動工建設(shè)2009年11月：青島地鐵1號線動工建設(shè)2009年12月：昆明地鐵1號線動工建設(shè)2010年02月：福州地鐵1號線動工建設(shè)四、昆明地鐵線路計劃昆明的“三主三鋪”一、二、3號線為地鐵，4、五、6號線為輕軌,全長162.6千米。1號線：（昆醫(yī)附一院——云南廣播電視大學(xué)）是貫穿昆明新老市區(qū)南北的骨干線路，全長約55千米，估計2012年12月31日通車，地鐵一號線一期工程將試通車運(yùn)營。2號線：（昆明北部客運(yùn)中心——福保）是貫穿昆明主城區(qū)南北的地鐵線，全長千米,估計2012年12月31日，地鐵二號線一期工程將通車試運(yùn)營。3號線：（石咀——昆明東部客運(yùn)中心）是溝通昆明主城區(qū)東西的骨干線路，全長約22千米。4號線：（大普吉——白龍?zhí)端畮欤┦沁B接昆明所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的連接線，全長千米。5號線：（世博園——滇池度假區(qū)）是連接昆明市各主要旅游景點(diǎn)的地鐵線路，全長千米。6號線:（巫家壩——新機(jī)場航站樓）是連接巫家壩中央商務(wù)區(qū)與昆明新機(jī)場之間的地鐵線路，全長千米?！罔F商業(yè)篇《地鐵物業(yè)增值報告》將地鐵物業(yè)的范圍概念在：距離地鐵站點(diǎn)1000米之內(nèi)、步行路程10分鐘之內(nèi)的商用、住宅、綜合服務(wù)設(shè)施建筑，被界定為地鐵物業(yè)。一、地鐵的商業(yè)功能與價值地鐵的商業(yè)價值應(yīng)該結(jié)合地鐵自身的核心功能和地鐵客流的實際情形進(jìn)行分析。主要包括空間、時刻和客流三個層面的因素。一、從空間角度看，由于地鐵的首要功能是知足客載要求，因此地鐵商業(yè)功能的實現(xiàn)和挖掘就必需充分考慮到那個特點(diǎn)。通常來講，國內(nèi)各城市地鐵線路所通過的地域大多是小區(qū)居住人口或流動人口高度密集的區(qū)域，地鐵通過的范圍專門大，也很容易使沿線形成一個新的商業(yè)區(qū)。同時地鐵與商業(yè)的影響是雙向的，地鐵深切的區(qū)域通常都具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)，而地鐵的引入又會加速新的項目的誕生，使沿線商業(yè)環(huán)境加倍成熟。二、從時刻角度看，地鐵通行區(qū)域的普遍和運(yùn)營時刻的相對飽滿為商業(yè)功能的發(fā)揮和提升創(chuàng)造了專門好的條件，地鐵客流頂峰在于一早一晚，而生活方式的進(jìn)步將使得地鐵對晚間消費(fèi)和假日消費(fèi)的刺激更為明顯。3、從客流吸引角度看，地鐵的運(yùn)載功能能夠順利實現(xiàn)客流吸引，因此對于地鐵的商業(yè)功能而言更為需要的是把客流轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)，這一要求使得地鐵商業(yè)具有更強(qiáng)的專業(yè)性，包括商業(yè)定位和計劃和商業(yè)組合等等。二、地鐵商業(yè)的主要形式依據(jù)商業(yè)設(shè)施與地鐵的關(guān)聯(lián)程度，咱們能夠把地鐵商業(yè)劃分為以下幾種類型：一、地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以實時性消費(fèi)商品和專業(yè)服務(wù)為主；面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性商品和服務(wù)和流行性商品為主。二、乘客通道的商業(yè)利用部份，比如能夠采取“花車”等形式。3、地鐵的地下商場或商業(yè)街，一般經(jīng)營流行性衣飾、皮具和其它中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通常能夠肯定為大中學(xué)生和追求時尚的年輕一族，比如上海迪美廣場“香港名店街”、廣州“流行前線”、大連勝利廣場等。4、拓展地鐵聯(lián)機(jī)優(yōu)勢，雖然很多項目不與地鐵站廳直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，但卻能夠為往來商場的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高級商業(yè)項目所考慮的因素，也就是說，商業(yè)項目能夠通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，依托地鐵口的交通便利性，帶來龐大客流，從而帶動地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的進(jìn)展，形成一個輻射力很強(qiáng)的購物中心，如香港的太古城。三、地鐵商業(yè)價值的主要表現(xiàn)一、地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。舉例來講，2000年香港地鐵取得純利40億港幣，成為世界上盈利最多的地鐵，從收益比例看，1999年香港地鐵億的經(jīng)營收入中，票價收入占億，其余的收益都來自于地鐵商業(yè)的增加值。東京地鐵2002年度靠提供場地收取的租金有9億日元，加上它擁有的38家便利店的57億日元銷售額，合計66億日元，雖然這部份收入只占地鐵總收入的2%，但也是一筆專門大的收益。地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也能夠使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨(dú)特的文化和商業(yè)和較為成熟的商圈。巴黎地鐵猶如一個“地下超市”，其地鐵站中設(shè)有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮物、等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)800多家。在廣州，洗衣店、銀行、藥店等均已躋身地鐵站廳。上海在地鐵1號線16個車站開設(shè)了20多個書報亭、13個洗衣店、13個快照服務(wù)部和14家快餐店。二、發(fā)揮和利用地鐵的客流優(yōu)勢。上海人民廣場下的迪美廣場香港名店街是較早的一個案例，廣州天河城廣場的迅速進(jìn)展也與地鐵進(jìn)入有著密不可分的聯(lián)系，北京的東方新天地結(jié)合地鐵和王府井金街進(jìn)行品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了專門大的成效，這些商業(yè)項目應(yīng)該能夠稱為國內(nèi)地鐵商業(yè)的典型代表。目前北京地鐵一號線沿線與地鐵擁有接口的商場主要包括：城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、百盛、首都時期廣場、西單文化廣場、東方新天地、貴友大廈、國貿(mào)商城等；二號線沿線商場有賽特購物中心、新世界中心、莊勝廣場、華聯(lián)、萬通、西環(huán)廣場、東方銀座等，這些商場在北京零售商業(yè)中占據(jù)著重要的地位。3、地鐵能夠帶動區(qū)域的商業(yè)計劃和整合，放大商圈范圍。目前香港主要購物中心大體上都是在1979年以后地鐵通車后落成開業(yè)的。應(yīng)該說，在地鐵通車以前，雖然香港也有象位于港島的英皇道和九龍的彌敦道等零售業(yè)高度集中的購物街區(qū)，可是由于交通條件的局限，消費(fèi)者跨區(qū)購物的情形并非普遍，從而催生了區(qū)域性零售區(qū)的進(jìn)展，零售面積在各區(qū)的散布也趨向平均。而香港地鐵的通車，則大大提高了市民購物消費(fèi)活動的范圍。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)散布的大約30個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對購物中心開發(fā)的影響，地鐵成了香港購物中心項目不可或缺的元素。四、地鐵商業(yè)定位和商業(yè)組合地鐵商業(yè)的開發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，商業(yè)定位超級重要?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必需要充分考慮到地鐵客流自身的特點(diǎn)，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會更多地表現(xiàn)出個性化的特征。通常來講地鐵客流大多以快速通過為目的，若是能夠通過特色塑造，延長乘客停留時刻，將可能增大消費(fèi)的有效性，因此對地鐵商業(yè)而言，如何將流動的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容。一、區(qū)位特點(diǎn)不同，地鐵商業(yè)的形式和定位也會有所不同。如前所述，與地鐵站聯(lián)系程度的不同將直接影響到商業(yè)項目所采用的具體形式。站廳內(nèi)的商場與上蓋物業(yè)在偏重點(diǎn)上會有明顯區(qū)別。站廳的商場在于知足“乘客”的商業(yè)需求，而上蓋物業(yè)則是面對以“乘客”為基礎(chǔ)的商場顧客，因此需要采取不同的商業(yè)組合。一般而言，站廳內(nèi)的商品和服務(wù)選擇性較弱，而通道商業(yè)則需要適度增加選擇性，地鐵上蓋物業(yè)還需要考慮到關(guān)聯(lián)性和復(fù)合性。北京物美和香港太古城就是兩個形成鮮明對比的例子。二、地鐵商業(yè)應(yīng)堅持特色化進(jìn)展思維。體此刻地鐵商業(yè)項目上，就是應(yīng)該堅持特色進(jìn)展與適應(yīng)地鐵人群全面需求二者的并舉。地鐵商業(yè)特色的塑造難度大于一般性商業(yè)項目。因為客群的相對穩(wěn)固性與快速性將使許多商業(yè)形態(tài)和商品不適合地鐵商業(yè)的進(jìn)展。比如針對一個高級購物中心項目，地鐵的引入可能只是帶來旺盛的客流，而不能形成有效的購買能力。咱們必需要看到，對于地鐵尚在萌芽和初步進(jìn)展的中國城市，由于線路上的局限，地鐵還僅僅作為多種交通方式的一種，由于線路較少的局限，目前階段還難以調(diào)動高收入階級融合到地鐵客群中來，這一點(diǎn)咱們與國際上地鐵高度發(fā)達(dá)的城市有專門大的區(qū)別，在這些國際城市，地鐵一樣吸引著相當(dāng)一部份的高收入階級。咱們在考慮地鐵商業(yè)定位的時候必需要對這一特點(diǎn)給予考慮。固然，隨著各城市地鐵線路的逐漸拓展和網(wǎng)絡(luò)體系的慢慢發(fā)達(dá)，地鐵面向高端消費(fèi)市場的潛力就會取得必然程度的釋放。3、地鐵商業(yè)要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的統(tǒng)一性。高級定位的項目在引入地鐵以后，應(yīng)該如何協(xié)調(diào)商業(yè)計劃和商品組合是一個很重要的話題。由于高級定位的商業(yè)項目需要安靜和幽雅的環(huán)境，所以在目前階段，地鐵的引入與高級商業(yè)項目的營業(yè)能力提升還難以形成正比關(guān)系。以北京為例，與地鐵相連的國貿(mào)商城是一個高級的購物中心，而地處北京西二環(huán)的萬通小商品批發(fā)市場也與地鐵相連，從二者的比較上講，地鐵對萬通的商業(yè)利用價值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國貿(mào)商城。4、依據(jù)地鐵線路的計劃制定沿線商業(yè)設(shè)施的計劃不失為一種策略。中國傳統(tǒng)的優(yōu)勢商圈大多被老的國有百貨所占據(jù)，隨著城市的外擴(kuò)和城市經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，城市間的差距正在逐漸縮小，各個城市商品的豐碩程度也加倍接近，使本地顧客難以吸引而參觀者購買沖動又極度萎縮兩個方面的矛盾充分暴露出來，這其實也是造成處于商業(yè)旺地的傳統(tǒng)百貨難以振作的重要外因。地鐵進(jìn)展與城市的進(jìn)展是緊密聯(lián)系在一路的，因此配合地鐵的計劃引導(dǎo)沿線商業(yè)設(shè)施的合理布局，將對商圈的調(diào)整和消費(fèi)力的再分派發(fā)揮重要的作用，其潛在的商業(yè)機(jī)緣就會取得更好的釋放。香港購物中心的散布就是一個專門好的例證。五、必需準(zhǔn)確分析地鐵商業(yè)客流的特點(diǎn)，這是一個雙向關(guān)聯(lián)的因素，也就是說咱們需要同步考慮乘客結(jié)構(gòu)和站位所處區(qū)位的特點(diǎn)兩個因素，所以地鐵商業(yè)的定位不能僅僅局限于地鐵的乘客因素，若是以為有了地鐵和地鐵客流，商業(yè)就必然會紅火是有局限的。乘客的流動并非直接表明消費(fèi)的到來，消費(fèi)的吸引和創(chuàng)造必需要靠合理的商業(yè)計劃和賣點(diǎn)塑造才能完成。這就是咱們適才所講的，必需注重把“乘客流”轉(zhuǎn)化為有效“顧客流”的問題。五、地鐵商業(yè)繁華四大城市北京地鐵運(yùn)營線路總里程114千米、日客運(yùn)量150萬人次左右。按照目前的計劃規(guī)模，2008年整個北京的地鐵面貌將會有重大改變，地鐵的商業(yè)收入將在目前的基礎(chǔ)上再增加一倍。目前王府井、西單、西直門、東直門和崇文門等重要商圈，皆實現(xiàn)了商業(yè)與地鐵的自由對接。在未來地鐵線的計劃和機(jī)場快速線的開通進(jìn)程中，大大小小的商業(yè)項目正在謀劃實在現(xiàn)商業(yè)的地鐵夢。香港是將地鐵和商業(yè)結(jié)合最完美的一個城市。雖然地鐵總長只有43.2千米，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬人次，2004年地鐵商鋪帶來的經(jīng)濟(jì)收入超過96億港幣。在香港，沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)散布的大約30個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三。地鐵成了香港購物中心項目不可或缺的元素，同時也造就了“時期廣場”、“置地廣場”