北京土地市場研究及預(yù)測

2012年北京土地市場研究及2013年預(yù)測

一2012年北京土地市場研究（一）土地交易整體情況2012年，北京土地市場進(jìn)入自2010年以來“深度調(diào)控”的第三年，全年調(diào)控政策平穩(wěn)，并無繼續(xù)加碼，土地市場“量縮價(jià)漲”?！傲靠s”表現(xiàn)在土地成交面積、成交金額繼續(xù)縮減，但土地成交量降低的原因并非市場活躍度的降低，而是土地供應(yīng)量的持續(xù)降低；“價(jià)漲”體現(xiàn)在土地成交價(jià)格及市場活躍度呈現(xiàn)出“V字形”快速反彈的態(tài)勢。1.成交量——持續(xù)下降在成交用地宗數(shù)上，2012年北京公開出讓經(jīng)營性用地[1]共66宗，其中住宅用地30宗，公建用地36宗，自2011年以來連續(xù)第二年縮減，其中住宅成交宗數(shù)回歸到2005年的水平如圖1所示。自2004年“8·31大限”以來，北京土地供應(yīng)保持較快的增長，在2010年達(dá)到最高峰。但自2011年開始，隨著“深度調(diào)控”的加深以及前幾年快速供應(yīng)帶來的“土地供應(yīng)瓶頸”，土地成交量出現(xiàn)明顯的縮減。圖12005～2012年經(jīng)營性用地成交宗數(shù)在成交面積及成交金額上，2012年北京土地市場成交經(jīng)營性用地總規(guī)劃建筑面積896萬平方米，同比下降43.36%，成交金額達(dá)597億元，同比下降39.70%。北京土地市場成交面積及成交金額以2010年為分界線，2005～2010年，土地成交量處于上升通道（2008年全球經(jīng)濟(jì)受美國次貸危機(jī)拖累整體低迷，成交量無顯著增長）；自2011年以來，在“限購”“限貸”等政策的影響及北京本身土地供應(yīng)瓶頸的作用下，土地成交面積及金額出現(xiàn)顯著的縮減（見圖2）。圖22005～2012年經(jīng)營性用地成交面積、金額及樓面地價(jià)2.成交價(jià)格——快速反彈與成交量的大幅下降形成鮮明反差，成交價(jià)格出現(xiàn)快速反彈。2012年成交的66宗經(jīng)營性用地平均樓面地價(jià)達(dá)到9148元/平方米，同比上漲46.16%（見圖2）。溢價(jià)率的變動更能體現(xiàn)市場交易的活躍程度。2012年成交的經(jīng)營性用地平均溢價(jià)率為34%，高于2011年平均溢價(jià)率18%（見圖3）。2012年下半年，多家企業(yè)激烈競爭同一宗用地的場面屢見不鮮。2012年全年掛牌成交的28宗住宅用地（其余2宗住宅用地以招標(biāo)方式出讓），實(shí)行“限地價(jià)、競保障房面積”的競價(jià)方式，其中有20宗地競價(jià)達(dá)到了合理競價(jià)上限并進(jìn)行了公租房或其他保障房的競報(bào)，占71%。圖3近年土地成交溢價(jià)率變動3.建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況——供應(yīng)計(jì)劃完成率進(jìn)一步降低2012年北京市計(jì)劃供應(yīng)商服用地350公頃，同比降低36.4%；商品住宅用地850公頃，同比降低30.3%。在經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃同比大幅降低的情況下，2012年北京市共成交商服用地154公頃，僅完成計(jì)劃供應(yīng)的44%；成交商品住宅用地234公頃，僅完成計(jì)劃供應(yīng)的27.5%（見圖4）。可見，隨著連年高強(qiáng)度城市開發(fā)以及土地拆遷難度的增加，土地供應(yīng)緊張的局面將長期存在，并有加深的趨勢。圖42008～2012年建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)與成交對比4.成交區(qū)域——以五環(huán)外近郊區(qū)為主從供應(yīng)土地區(qū)域來看，2012年近郊區(qū)（通州、大興、房山、順義、昌平）仍然是土地供應(yīng)的主要區(qū)域，且所占比重有所提高；內(nèi)城區(qū)（東城、西城）出讓了東城區(qū)香河園、西城區(qū)月壇南街（2宗地）三宗優(yōu)質(zhì)地塊，所占比重上升；開發(fā)區(qū)出讓了7宗地，所占比例明顯上升；城區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山）與遠(yuǎn)郊區(qū)（平谷、門頭溝、密云、懷柔、延慶）所占比重同比有所下降（見圖5）。從成交土地環(huán)線分布來看，2012年成交的30宗住宅用地中有27宗位于五環(huán)外，僅海淀區(qū)萬柳六郎莊地塊、大興區(qū)舊宮綠隔A1地塊以及豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家樹危改9號地三宗地位于五環(huán)內(nèi)；成交的33宗公建用地中，僅有7宗用地位于五環(huán)內(nèi)，其余均在五環(huán)外。從各區(qū)縣成交土地比例來看（見圖6），通州、大興成為2012年土地供應(yīng)的主區(qū)域，供應(yīng)面積占比42%，其次是開發(fā)區(qū)、順義、房山、豐臺，供應(yīng)面積分別占比13%、9%、8%、7%。圖52008～2011年北京市各區(qū)域經(jīng)營性用地成交比例圖62012年北京市各區(qū)縣土地供應(yīng)面積（規(guī)劃建筑面積）占比（二）重點(diǎn)成交地塊在成交總價(jià)方面，西城區(qū)月壇南街2宗商業(yè)金融用地分別以34.25億元、29.5億元排在前兩位，兩宗地均被金融街控股獲取，支付總地價(jià)款高達(dá)63.75億元。海淀萬柳、朝陽來廣營以及大興綠隔3宗住宅用地成交總價(jià)也均超過20億元（見表1）。表12012年北京市土地成交總價(jià)排行前五在成交單價(jià)方面，海淀區(qū)萬柳六郎莊地塊以41800元/平方米（剔除保障房）的單價(jià)創(chuàng)造了北京土地市場新的單價(jià)“地王”。該地塊為純居住用地，區(qū)位優(yōu)勢極其優(yōu)越，項(xiàng)目周邊供應(yīng)稀缺。項(xiàng)目吸引了中赫、萬科、龍湖等共計(jì)10家企業(yè)參與，最終中赫地產(chǎn)經(jīng)過46輪現(xiàn)場競價(jià)和398輪現(xiàn)場競保障房面積環(huán)節(jié)，以26.3億元并配建1.64萬平方米回購房（回購價(jià)格1萬元/平方米）競得（見表2）。在溢價(jià)率方面，通州區(qū)梨園地塊創(chuàng)造了近三年北京土地市場溢價(jià)率之最。項(xiàng)目吸引了東亞、泰禾、華遠(yuǎn)等11家企業(yè)參與現(xiàn)場競價(jià)，由于地塊住宅部分全部為經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房，屬于公建類地塊，無設(shè)置合理競價(jià)上限，最終華遠(yuǎn)以溢價(jià)491%獲取該地塊（見表3）。表22012年北京市土地成交單價(jià)排行前五表32012年北京市土地成交溢價(jià)率排行前五（三）重點(diǎn)房企市場表現(xiàn)2011年各大開發(fā)企業(yè)在京拿地總量減少（由于2011年北京開始“限購”“限貸”，房地產(chǎn)企業(yè)均面臨加大的銷售壓力，資金鏈普遍緊張，上半年土地供應(yīng)萎縮，用地質(zhì)量不佳，多數(shù)企業(yè)處于觀望態(tài)勢；三季度，土地市場供應(yīng)逐漸放量，成交仍謹(jǐn)慎；四季度，房地產(chǎn)市場急速惡化，企業(yè)拿地?zé)崆榻抵帘c(diǎn)），進(jìn)入2012年，伴隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，企業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)向，拿地的意愿逐步增強(qiáng)，直接推動土地市場在短期內(nèi)由回暖到火爆。2012年，大型開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地成為市場常態(tài)，如萬科與住總、萬科與首開、保利與融創(chuàng)等組合多次合作獲取土地。其中萬科獲取4宗地、保利獲取3宗地均是以聯(lián)合體形式獲?。ㄒ姳?）。由于市場競價(jià)激烈，開發(fā)企業(yè)合作的首要目的是降低雙方的資金壓力，共擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在面對熱點(diǎn)土地時，也可規(guī)避潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)。表42012年重點(diǎn)房企拿地情況（四）土地市場驅(qū)動力研究2012年，北京土地市場的反彈基于多種因素，其驅(qū)動力主要在于寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場的快速回暖、土地供求不平衡以及房地產(chǎn)價(jià)格增長預(yù)期。1.寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)情況2012年，中國經(jīng)濟(jì)在內(nèi)外（美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、歐債危機(jī)繼續(xù)發(fā)酵等）夾擊下面臨巨大的“穩(wěn)增長”壓力，全年實(shí)現(xiàn)GDP519322億元，同比增長7.8%，是1999年以來中國經(jīng)濟(jì)增速的最低值。為了防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度的下滑，2012年中央采取了一系列穩(wěn)增長政策，最為顯著的就是2012年出現(xiàn)自2009年以來“降準(zhǔn)又降息”的雙降局面。2012年累計(jì)降準(zhǔn)2次，降幅1%，至20.5%；5年期以上貸款利息下調(diào)2次，降幅0.5%，至6.55%?！半p降”的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對開發(fā)企業(yè)及購房者都有著不可忽視的利好作用。2.房地產(chǎn)市場的快速回暖2012年，北京市商品住宅成交93111套（新建商品住房），共計(jì)1113萬平方米，同比增長67%，比2010年增長12%。自2012年3月以來，成交量保持穩(wěn)定增長，整個市場呈現(xiàn)出上揚(yáng)趨勢。如果計(jì)算二手房在內(nèi)，2012年北京交易23.4萬套住房，同比增長32%，換手率達(dá)到4.4%（見圖7、圖8）。圖72010～2012年北京房地產(chǎn)市場月度銷售面積、銷售均價(jià)2012年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速反彈的主要原因在于，2012年初房地產(chǎn)市場達(dá)到低谷，但并未出現(xiàn)進(jìn)一步回落，購房者正是基于市場底部維穩(wěn)的趨勢進(jìn)入市場，且“限購”影響有所減弱，加之年內(nèi)兩次降息，市場需求面對中共十八大后2013年的房價(jià)預(yù)期樂觀，不再觀望，積極入場，甚至是恐慌性購入。圖82007～2012年北京房地產(chǎn)存量、成交量、換手率3.土地市場供不應(yīng)求將長期存在北京作為一線城市，經(jīng)過多年高強(qiáng)度的開發(fā)建設(shè)后，土地資源日漸枯竭。根據(jù)近幾年土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率，土地供應(yīng)緊缺的局面將長期存在。土地資源的短缺，一方面將加劇土地競價(jià)而推高地價(jià)，另一方面土地價(jià)格的高漲將直接傳導(dǎo)到房價(jià)。4.房地產(chǎn)價(jià)格增長預(yù)期2012年黨的十八大報(bào)告提出，2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。2012年GDP增速僅為7.8%，為確保全面建成小康社會，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激政策將確保2013年GDP增速回升?；谖磥頊睾偷耐涱A(yù)期和經(jīng)濟(jì)觸底溫和反彈的判斷，房地產(chǎn)價(jià)格長期增長的預(yù)期加強(qiáng)。二2013年北京市土地市場預(yù)測（一）政策環(huán)境——整體從緊，不排除政策加碼的可能性1.政策加碼可能性增大，但仍處于“兩難”抉擇中政策從緊仍是2013年房地產(chǎn)及土地市場調(diào)控的主基調(diào)，北京市現(xiàn)有包括“限購”“限貸”在內(nèi)的調(diào)控政策將持續(xù)，加大、加快供應(yīng)經(jīng)營性土地尤其是保障房用地的原則預(yù)計(jì)不變，加強(qiáng)供后監(jiān)管、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方向仍將繼續(xù)，積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展。但是政策加碼的可能性隨著2012年房價(jià)的快速上漲也逐步增大。2011年北京“限購”“限貸”等措施對房地產(chǎn)市場已有成效，全市商品住宅成交量下降兩成，全年新建普通住房價(jià)格下降11.3%[2]，商品房價(jià)格“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)基本達(dá)成。但是進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)市場快速回暖，并有加速上漲的趨勢，這一趨勢延續(xù)到了2013年，2013年1～2月成交火爆，淡季不淡。正是基于房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，又面臨3月全國“兩會”召開，調(diào)控政策加碼的可能性增大。2.可能加碼的政策政府調(diào)控工具較多，政策取向依然是“控制需求”，預(yù)計(jì)政策加碼將主要集中在提高信貸門檻、提高交易稅負(fù)兩方面。例如，將首套首付比例30%提高至40%，二套首付比例60%提高至70%；提高貸款利率（目前首套貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的八五折、二套不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍）；調(diào)高房地產(chǎn)交易契稅。另外，由于本輪價(jià)格上漲二手房價(jià)格表現(xiàn)最為突出，針對二手房交易的調(diào)控可能性也較大。針對二手房調(diào)控，可以大大降低房地產(chǎn)的投資屬性，例如，禁止房齡5年內(nèi)二手房銷售，或提高交易契稅。（二）市場供應(yīng)——量價(jià)趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)1.土地供應(yīng)力度加大，供需兩旺一方面，面對2012年土地市場供不應(yīng)求的局面，為了穩(wěn)定市場預(yù)期，防止土地價(jià)格暴漲轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中，2013年土地供應(yīng)勢必增加；另一方面，北京市自2009年起已連續(xù)三年斥資千億元進(jìn)行土地開發(fā)，目前已進(jìn)入還款期，總償貸缺口在2500億元左右。預(yù)計(jì)2013年北京市土地供應(yīng)動力較足，實(shí)際供應(yīng)總量同比有所增長，土地市場呈供需兩旺的態(tài)勢。2.土地底價(jià)上浮，溢價(jià)率有所下降土地底價(jià)由一級開發(fā)成本與政府收益兩部分組成。近年來土地開發(fā)整理中一級開發(fā)成本不斷攀升，政府收益由于參考周邊土地交易價(jià)格、房地產(chǎn)交易價(jià)格，上漲趨勢也比較明顯。例如，2012年9月出讓北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X86R1、X83R1兩宗地塊，底價(jià)折合樓面地價(jià)7200元/平方米，但2013年1月出讓成交的X85R1、X88R1兩宗地塊，底價(jià)樓面地價(jià)折合約12620元/平方米。在底價(jià)上浮、土地供應(yīng)增加的前提下，預(yù)計(jì)2013年土地競價(jià)將有所緩和，溢價(jià)率將下降。3.供應(yīng)節(jié)奏順勢而為，出讓方式加重招標(biāo)方式由于2013年3月全國“兩會”是重要的政策窗口期，因此土地供應(yīng)在2013年“兩會”前的1、2月延續(xù)了2012年底土地供應(yīng)的高潮，土地供應(yīng)量較大。“兩會”后，土地供應(yīng)將有所減緩，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊不會推出。從2013年下半年開始，將加大土地供應(yīng)。在土地出讓方式上，若土地市場繼續(xù)火爆，則有可能加大招標(biāo)出讓方式，以“綜合評標(biāo)”降低市場的非理性因素。2013年1月出讓的石景山老古城、海淀玉淵潭、昌平東小口等熱點(diǎn)地塊均以招標(biāo)出讓。4.遠(yuǎn)郊區(qū)供地比例上升，特色規(guī)劃區(qū)域集中供地2010年以來，北部區(qū)域五環(huán)內(nèi)、南部區(qū)域四環(huán)內(nèi)大宗居住用地幾乎停供，2013年土地供應(yīng)仍將延續(xù)這一狀況。2012年遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地比例有所下降，預(yù)計(jì)2013年這一區(qū)域供應(yīng)比重將大幅提高。城區(qū)和近郊區(qū)的特色規(guī)劃區(qū)域和舊城改造區(qū)域?qū)⒊蔀榧泄┑責(zé)狳c(diǎn)區(qū)域，如順義新國展規(guī)劃區(qū)、朝陽東壩國際商貿(mào)中心、通州臺湖鎮(zhèn)“兩站一街”規(guī)劃區(qū)域、豐臺麗澤商務(wù)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)等。（三）市場需求——需求旺盛，合作為先1.企業(yè)需求旺盛，成交地價(jià)先揚(yáng)后抑2011～2012年，北京土地供應(yīng)連續(xù)兩年大幅降低，多數(shù)企業(yè)均面臨土地儲備不足的局面。在市場不存在更嚴(yán)厲政策調(diào)控的前提下，2013年企業(yè)補(bǔ)充銷售資源的需求依舊旺盛。2013年上半年，供需