【寫字樓】北京益田假日廣場寫字樓定位報告

【北京益田假日廣場】寫字樓定位報告提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場定位綱要提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場定位綱要一、全國市場分析1、全國各大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金/售價情況一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——北京北京寫字樓租金/售價指數(shù)2010年，北京寫字樓市場需求增長迅速，帶動租金快速上升，空置率持續(xù)下降。第四季度，北京共有三個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，為市場提供199,794平方米寫字樓面積。分別為位于CBD區(qū)域的北京IFC和嘉銘中心以及金融街的太平洋保險大廈。北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率連續(xù)6個季度下降。目前北京寫字樓空置率為14.2%。預(yù)計2011年北京將有五個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，為市場提供39萬平方米寫字樓面積，但供應(yīng)量開始下降，未來北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金預(yù)期樂觀。一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——上海上海寫字樓租金/售價指數(shù)

縱觀整個2010年，上海寫字樓租金增幅為6.9%，凈吸納量為85萬平方米。2010年第四季度租金環(huán)比上漲3.4%，為后金融危機時期迄今為止的最高單季增幅。截止年底，全市平均租金報價為每月每平方米219.2元。而得益于活躍的市場成交，空置率下降2.6個百分點至9.2%。預(yù)計2011年的市場租金可溫和增長，同時新增供應(yīng)預(yù)計超150萬，市場在短期內(nèi)處于供過于求的狀態(tài)。

一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——深圳深圳寫字樓租金指數(shù)2010年，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)增長，第四季度租金環(huán)比上升3.1%至每月每平方米130.2元。位于福田中心區(qū)的皇崗商務(wù)中心交付使用，帶來100萬平方米的新增供應(yīng)，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率為8.5%。優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活動依然活躍。卓越世紀中心1號樓季內(nèi)啟動預(yù)租，計劃明年年初交付使用，未來12個月預(yù)計將有約54萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，整體空置率可能繼續(xù)上升。一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關(guān)指數(shù)——廣州廣州寫字樓租金/售價指數(shù)2010年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活動交易持續(xù)活躍。全市平均租金連續(xù)第四個季度錄得增長，達到每月每平方米102.6元，環(huán)比上升2.3%。第四季度新增77,500平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率環(huán)比下降1.4個百分點，在季末達到12%，甲級寫字樓的空置率更是低至10.4%，較2009年末下降2.7個百分點。隨著項目的逐步落成入市，空置率將可能有所上升。一、全國市場分析3、全國寫字樓市場分析

截至2010年第四季度，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金普遍上揚。而在二線城市中，一些城市新區(qū)的樓宇開始漸漸進入市場，以其優(yōu)良的設(shè)施條件，或在某些地區(qū)進一步提供稅收的優(yōu)惠等措施，從傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)分流客戶。目前這些新樓雖然空置率較高，但業(yè)主心態(tài)普遍較好，對于未來吸納情況很有信心，因此租金定得較高。提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場定位綱要■租金價格呈現(xiàn)新一輪上升勢頭。■甲級寫字樓供應(yīng)量減少空置率下降；2010年1季度的甲級寫字樓新增供應(yīng)有限，僅為32,000平方米。整體空置率降至16.27%，較2009年4季度略低。隨著需求的小幅提升，寫字樓租金略漲1.06%，但與去年同期相比仍下降了7.2%。未來，甲級寫字樓的需求量將繼續(xù)增長，到2010年底，凈吸納量將超過28萬平方米。巨大新增供應(yīng)量的涌入將部分抵消租金上漲的勢頭，造成租金反復(fù)浮動。預(yù)計隨著2010年下半年需求量的恢復(fù)，租金將在2010年底企穩(wěn)并在2011年后加速上漲。二、北京市場分析——總體市場■市場總存量235萬平方米東部地區(qū)累計供應(yīng)量131.8萬平方米。西部地區(qū)累計供應(yīng)75.6萬平方米。南部地區(qū)累計供應(yīng)27.8萬平方米

統(tǒng)計顯示，2010年東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)）以超過56%的絕對優(yōu)勢連續(xù)第七年在供應(yīng)量上超過西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)、石景山）。二、北京市場分析——總體市場■10年市場空置率持續(xù)走低

空置的下降率帶動租金上升：甲級寫字樓空置率四季度降低至7%，在近10年處最低。在2010年CBD地區(qū)被大量吸收，北京40%的甲級寫字樓坐落在此-空置率從2008年的30%降低到了6.4%。各區(qū)域市場租金與空置率比較■CBD仍舊維持高租金，除亮馬河保持相對合理空置率外，其他區(qū)域均保持低空置率，其中中關(guān)村基本處于滿租狀態(tài)?！?/p>

北京寫字樓市場平均空置率為12.4%，環(huán)比下降了5.4個百分點，同比下降15.7個百分點，創(chuàng)6年來新低。由于空置率大幅走低，北京寫字樓租金全線上揚，整體租金環(huán)比增長8.1%，同比增長25.2%。二、北京市場分析——總體市場■空置率持續(xù)回落■寫字樓有效凈租金繼續(xù)上升甲級寫字樓市場情況二、北京市場分析——總體市場二、北京市場分析——區(qū)域市場區(qū)域市場分布格局涉外商務(wù)區(qū)以CBD為主導(dǎo)的東部區(qū)域國家商務(wù)區(qū)以金融街為龍頭的西部區(qū)域以中關(guān)村為主體的北部區(qū)域科技開發(fā)區(qū)租金：平均9.6元/天/平米售價：平均50000元/平米租金：平均13元/天/平米售價：平均40000元/平米租金：平均8.9美金/月/平米售價：平均38000元/平米區(qū)域市場租金售價區(qū)域市場租金/售價二、北京市場分析——區(qū)域市場1、典型區(qū)域市場——CBDCBD區(qū)域商務(wù)市場概況區(qū)域劃分：核心區(qū)是以國貿(mào)為中心的近4平方公里范圍，邊緣區(qū)包括京廣、慈云寺、雙井、勁松等商務(wù)聚集區(qū)；商務(wù)規(guī)模：寫字樓項目共計192余個，總建筑面積逾800萬平方米，絕大部為中高檔及頂級寫字樓；商務(wù)配套：酒店、商場、銀行、會展中心、停車場、體育場館、公寓、餐飲、娛樂配套等設(shè)施完善且檔次一流；商務(wù)資源：集中了全市70%的涉外資源，120多家世界500強企業(yè)，中外合資五星級酒店、聯(lián)合國及其他國際組織駐華機構(gòu)等；產(chǎn)業(yè)特征：以金融、電信、商務(wù)為主，并隨著央視、BTV遷址進駐，構(gòu)成了包括傳媒業(yè)在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，商務(wù)輻射力達到國際范圍。二、北京市場分析——區(qū)域市場1、典型區(qū)域市場——CBD主要新增項目

■11年是寫字樓需求最為集中的一年；■預(yù)計未來2－3年空置率保持在相對較低水平，租金和銷售價格則保持相對平穩(wěn)上升走勢。項目名稱建筑面積（平方米）入住日期環(huán)球金融中心180,0003Q2008世華國際中心13,9863Q2008遠洋光華國際113,3483Q2008樂成中心84,8003Q2008光華路SOHO20,0004Q2008東方梅地亞中心CD54,0004Q2008北京僑福芳草地80,0001Q2009國貿(mào)三期100,0002Q2009中海廣場150,0002Q2009財源國際中心146,3854Q2009二、北京市場分析——區(qū)域市場2、典型區(qū)域市場——金融街區(qū)域劃分：核心區(qū)是金融街寫字樓集聚區(qū)，邊緣區(qū)包括東邊的西單、宣武門集聚區(qū)及西邊的復(fù)外、月壇集聚區(qū)，以及北邊的阜外、西直門集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：寫字樓項目共計126余個，總建筑面積近200萬平方米；商務(wù)配套：配套服務(wù)設(shè)施明顯落后，檔次相對一般；商務(wù)資源：客戶多數(shù)是金融機構(gòu)與政府的金融行政管理部門，以及中國電信和中國移動等電信科技通訊行業(yè)的巨頭，目前已有近600家機構(gòu)入駐金融街地區(qū)；產(chǎn)業(yè)特征：金融機構(gòu)占有24.3%、信息產(chǎn)業(yè)占28.9%、咨詢服務(wù)機構(gòu)17.3%，其中中資占65.3%，外資占34.7%，與上海、深圳的金融市場一起構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。金融街區(qū)域商務(wù)市場概況二、北京市場分析——區(qū)域市場2、典型區(qū)域市場——金融街主要新增項目

■供應(yīng)量相對較大，市場需求較多地以整購和整租的方式來體現(xiàn)，租金價格相對平穩(wěn)，整體空置率保持下降趨勢；■未來2－3年，整體空置率有望繼續(xù)走低，租價價格則有望逐步攀升。項目名稱建筑面積（平方米）入住日期北京中匯廣場79,0003Q2008朝陽廣場一期170,0003Q2008皇城國際中心59,7843Q2008朝陽廣場二期100,0002008來福士廣場37,0001Q2009凱恒中心三期189,0001Q2010三里屯SOHO151,1111Q2010東華國際中心137,0001Q2010二、北京市場分析——區(qū)域市場3、典型區(qū)域市場——中關(guān)村區(qū)域劃分：核心區(qū)是中關(guān)村西區(qū)寫字樓集聚區(qū)，其邊緣區(qū)包括南邊的中關(guān)村南大街、白石橋集聚區(qū)及東邊的知春路、西邊的蘇州橋以及北邊的清華園等集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：集聚區(qū)內(nèi)寫字樓項目達254個，總建筑面積近1000萬平方米；商務(wù)配套：缺少大型會展會議中心、商務(wù)中心及星級酒店等配套；商務(wù)資源：匯集了全國最具權(quán)威性的科研院所及各大院校，被稱為中國的“硅谷”，同時享有國家特批的大量優(yōu)惠政策；產(chǎn)業(yè)特征：定位于高科技產(chǎn)業(yè)，包括IT類研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地以及商貿(mào)中心，“產(chǎn)學(xué)研銷一體”構(gòu)成了相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。中關(guān)村區(qū)域商務(wù)市場概況二、北京市場分析——區(qū)域市場3、典型區(qū)域市場——中關(guān)村■10年可供給上市的項目不多，銷售或租賃的成交情況也相對平穩(wěn)；■未來2－3年，空置率將呈持續(xù)下降趨勢，租價價格則有望持續(xù)提升。主要新增項目

項目名稱建筑面積（平方米）入住日期天作國際中心95,4903Q2008創(chuàng)輝國際中心32,0004Q2008二、北京市場分析——區(qū)域市場4、典型區(qū)域市場——典型項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)域項目總建面（萬㎡）標準層面積租金元/天·㎡管理費元/月·㎡凈高車位數(shù)量CBD華貿(mào)中心3022009.3282.71400北京萬達廣場2017008.5（B座）282.9北京財富中心25.226009292.73400金地中心15.1188010——2.75745東方梅地亞111600724575凱德大廈23.5135010352.92420金融街盈泰商務(wù)中心9.816507.5242.7英藍國際金融中心10590015292.6658長安興融中心13.54174（B座）829800中關(guān)村中關(guān)村金融中心11.1823838302.7600融科資訊中心（C座）9.5217210242.85理想國際大廈72600924各樓層不等330二、北京市場分析——區(qū)域市場5、典型區(qū)域市場——典型項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計■分析總結(jié)：1、三個典型區(qū)域定位不同，聚集的產(chǎn)業(yè)類型和規(guī)模有較大差異，區(qū)域市場供求水平及產(chǎn)業(yè)類型差異，使各區(qū)域的租金水平存在一定差距；2、三個典型區(qū)域具有地標色彩的寫字樓無論在產(chǎn)品品質(zhì)還是市場表現(xiàn)上都呈現(xiàn)出趨同特征，是新建產(chǎn)品參照的范本；3、三個區(qū)域近年來更出現(xiàn)大型企業(yè)“集體逃離”的現(xiàn)象，為周邊區(qū)域市場的客源組織提供了機會。二、北京市場分析——區(qū)域市場6、新興區(qū)域市場——三元橋－燕莎商圈區(qū)域劃分：核心區(qū)是燕莎寫字樓集聚區(qū)，邊緣區(qū)包括北邊的三元橋、國展集聚區(qū)及南邊的三里屯、農(nóng)展館集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：主要寫字樓項目56多個，總建筑面積200多萬平方米；商務(wù)配套：傳統(tǒng)的涉外商務(wù)區(qū)，酒店、商場、銀行、會展中心、停車場、體育場館、公寓、餐飲、娛樂等配套設(shè)施齊全完善且檔次一流；商務(wù)資源：臨近機場高速的“國門”效應(yīng)、使館區(qū)的涉外效應(yīng)以及CBD的地緣輻射力構(gòu)建了本區(qū)域以外企為主導(dǎo)的客源；產(chǎn)業(yè)特征：以制造加工、商貿(mào)物流、能源化工等傳統(tǒng)商務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動多屬于國際性的。三元橋－燕莎商務(wù)市場概況二、北京市場分析——區(qū)域市場6、新興區(qū)域市場——三元橋－燕莎商圈區(qū)域原有項目建筑面積入住時間南銀大廈7萬1996年現(xiàn)代汽車大廈6.84萬2000年幸福大廈2.5萬2002年北京發(fā)展大廈5.2萬2002年國門大廈2萬1995年京城大廈3.4萬1991年曙光大廈3.18萬2002年鵬潤大廈17.3萬2000年新恒基國際大廈4.2萬2002年乾坤大廈2.3萬2003年長青大廈25.3萬2002年高瀾大廈6萬2000年總計85.22萬

■區(qū)域內(nèi)甲級以上寫字樓占47.4%，乙級寫字樓占21.1%；■外企占入駐企業(yè)總量的50%以上，多為商業(yè)、傳媒、金融以及外資辦事機構(gòu)。二、北京市場分析——區(qū)域市場4、新興區(qū)域市場——三元橋－燕莎商圈區(qū)域新增項目寫字樓面積（平米）租金（元/平米.天）售價（元/平米）入住日期佳程廣場140，0009-10——2005年遠洋新干線（商?。?440000——135002006年瑞城中心72,8984——2007年(預(yù)計)天元港國際中心80,0008175002007年6月美邦國際中心89,000——165002007年10月富力愛丁堡廣場126,076——200002007年底第三置業(yè)二期65,0002008年下半年鳳凰城寫字樓100,0002009年初■區(qū)域現(xiàn)有寫字樓總存量約近200萬平方米；■三元橋－燕莎商圈的租金水平平均在8元/平米.天，；空置率一直處于較低水平，平均在7％左右。二、北京市場分析——區(qū)域市場7、新興區(qū)域市場——東二環(huán)商務(wù)帶區(qū)域劃分：核心區(qū)是朝外及東二環(huán)寫字樓集聚區(qū)，邊緣區(qū)包括東邊的工體集聚區(qū)及北邊的東土城路集聚區(qū)；商務(wù)規(guī)模：寫字樓項目近60個，總建筑面積近三百萬平米，特別是近兩年放量相對集中，檔次規(guī)模均位居北京市場前列；商務(wù)配套：北京最具規(guī)模的新型商業(yè)街之一，也是著名的休閑娛樂之地，總體商務(wù)配套設(shè)施比較完善，鋪墊了旺盛的人氣和商務(wù)氛圍；商務(wù)資源：云集了外交部、文化部等眾多國家部委機關(guān)及涉外機構(gòu)，以及中海油、中石化、中青旅、中人壽、中國電信等國有大型企業(yè)；產(chǎn)業(yè)特征：以傳統(tǒng)類行業(yè)如制造/加工類、物流商貿(mào)類以及新興的金融、保險、通訊類企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整。東二環(huán)商務(wù)帶市場概況二、北京市場分析——區(qū)域市場7、新興區(qū)域市場——東二環(huán)商務(wù)帶■從04年到10年，累計新增符合國際標準的甲級寫字樓面積將超過200萬平方米；■新增寫字樓產(chǎn)品普遍定位于甲級標準，租金在6元/平米.天左右。7、新興區(qū)域市場——東二環(huán)商務(wù)帶寫字樓項目檔次租金新保利大廈頂級10元/平米.天第五廣場甲級凱恒中心甲級8.5元/平米.天華普大廈甲級8.33元/平米.天華聲國際甲級6.66元/平米.天中海油大廈甲級5.5元/平米.天天恒大廈甲級5元/平米.天.5南新倉大廈甲級4.7元/平米.天主要新建項目租金售價租金價格走勢比較圖■租金及售價呈現(xiàn)兩極分化特征，區(qū)域總體租金水平略高于中關(guān)村。二、北京市場分析——區(qū)域市場■分析總結(jié)：1、2002年以來北京寫字樓市場持續(xù)活躍的供需兩旺態(tài)勢，表明了宏觀經(jīng)濟增長驅(qū)動下來自投資者和終端客戶不斷增長的強勁需求；2、供應(yīng)區(qū)域仍以傳統(tǒng)的三大商圈為主，部分新興商圈供應(yīng)增長迅速，總體呈現(xiàn)核心化和多極化雙重發(fā)展趨勢；3、甲級和超甲級寫字樓的供應(yīng)激增，提升了整體市場的物業(yè)品質(zhì)，高端商務(wù)需求增長迅猛，保證甲級價格持續(xù)走高，而控制率控制在較低水平。4、寫字樓市場同時呈現(xiàn)出“核心化”與“去核心化”的發(fā)展態(tài)勢，熱點核心區(qū)的商務(wù)凝聚力和輻射力同時增強，從而為新型區(qū)域的興起奠定了基礎(chǔ)；5、新興商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，不僅需要區(qū)域及周邊固有商務(wù)市場的支撐，同時也要依托于相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條二、北京市場分析提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場定位綱要1、區(qū)域劃定區(qū)域東至太陽宮橋西至聯(lián)想橋北至學(xué)院橋南至西直門橋■

項目區(qū)域商務(wù)市場主要由兩大部分交匯構(gòu)成，即北三環(huán)新興商務(wù)帶和學(xué)院路文化產(chǎn)業(yè)帶。三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場CBD及東部商圈中關(guān)村商圈金融街商圈亞奧商圈四個商務(wù)節(jié)點學(xué)院路－西直門北太平莊－小西天馬甸-德勝安貞-安定2、商務(wù)構(gòu)成■

四個主要商務(wù)節(jié)點：學(xué)院路－西直門文化產(chǎn)業(yè)帶、北太平莊－小西天電影產(chǎn)業(yè)圈，馬甸－德勝科技產(chǎn)業(yè)圈，安貞－安定新興綜合商務(wù)圈。三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場總建筑面積萬平米租金元/平米入住時間學(xué)院國際7.742004.8錦秋國際7.562004.11德勝置業(yè)1562004.6信義大廈342004.12城建大廈12.65.52004.8金澳國際5.440000/平米2011.10西環(huán)廣場96.52005.9環(huán)貿(mào)中心12,8122005.6盈都大廈442005.12燕莎盛世3.56.52006.8北環(huán)中心174.52006.10庚坊國際4.783.52006.7楓藍國際9.64.02006.10市場供應(yīng)統(tǒng)計3、市場供給■

區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)主要集中在2006－2010年，項目規(guī)模大都相對較小，其中70％－80％準甲級寫字樓產(chǎn)品，平均租金價格主要集中在4.5－5.5元/平米/天之間。三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場4、各檔次代表項目比較分析城建大廈環(huán)貿(mào)中心建筑面積126,000128,000標準層面積30001900開間面積80-1800300-1900租金5.56.3物業(yè)費包含30層高3.63.8出租率85%90%入住時間2004.82005.6配備設(shè)施約克空調(diào)蒂森電梯約克空調(diào)三菱電梯甲級北環(huán)中心學(xué)院國際170,00077,00018002200108-180050-22003.54.04.92193.053.595%98%2006.102004.8戶式中央空調(diào)中央空調(diào)三菱電梯基本指標華星大廈豪威大廈30,00014,000900200050-90040-3203.53.5------3.02.7(凈）80%75%2002.102004.8中央空調(diào)三菱電梯中央空調(diào)Otis電梯乙級準甲級■

甲級寫字樓在產(chǎn)品檔次和設(shè)施配置上均具有較高品質(zhì)，但區(qū)域各檔次寫字樓大部分都擁有90％以上的出租率，反映出區(qū)域存在著較為強勁的商務(wù)市場需求。三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場5、總體客群統(tǒng)計準甲級寫字樓客戶構(gòu)成比例甲級寫字樓客戶構(gòu)成比例乙級寫字樓客戶構(gòu)成比例科技47%貿(mào)易13%其它5%IT10%文化培訓(xùn)10%事業(yè)單位1%咨詢服務(wù)14%科技41%IT10%事業(yè)單位1%咨詢服務(wù)14%貿(mào)易14%文化培訓(xùn)12%其它8%科技33%咨詢服務(wù)32%其它18%IT11%事業(yè)單位2%文化培訓(xùn)1%貿(mào)易3%■

區(qū)域的總體客群統(tǒng)計表明：受中關(guān)村輻射的IT－科技類企業(yè)，以及以學(xué)院路為核心的文化培訓(xùn)－咨詢服務(wù)類企業(yè)，是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅闹饕枨罂腿骸Ｈ?、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場科技IT咨詢服務(wù)總數(shù)21369125甲級34%33%54%準甲級46%35%26%乙級20%32%20%文化培訓(xùn)貿(mào)易咨詢服務(wù)總數(shù)132340面積70-15070-25070-150數(shù)量112232IT科技149380-20080-2001288面積需求檔次需求■項目區(qū)域以中小企業(yè)為主，所需辦公面積集中在100－200平米之間；■以咨詢服務(wù)為代表的服務(wù)類企業(yè)對寫字樓的檔次和形象要求較高。6、總體客群需求統(tǒng)計分析三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場7、新入住的甲級可比性寫字樓項目客群統(tǒng)計分析企業(yè)類型戶數(shù)（家）所占比例（％）面積需求（平米）消化面積（平米）所占比例（％）1科技信息技術(shù)2118.8300-600945015.02金融投資擔(dān)保1412.5500-600770012.23商業(yè)貿(mào)易代表3531.3300-5001400022.34行政事業(yè)單位54.52000-30001250019.95工程開發(fā)建設(shè)108.9500-1000750011.96文化傳播媒介87.1300-45030004.87咨詢顧問服務(wù)1210.7300-45044887.18其他企業(yè)76.3-約30004.89總計112約100％300-50061638約100％備注：4.6×2=9.2-0.6×3＝7.4×0.85＝6.29萬平米（單棟建面4.6萬平米，標準層1900平米，標準層單套戶型面積以305平米和428平米為主，大堂首層6000平米，出租率85％左右，面積和比例均以近似值估算）■

項目區(qū)域的新入住甲級寫字樓以科技信息技術(shù)、金融投資擔(dān)保、商業(yè)貿(mào)易代表等類型企業(yè)為主，其中占小比例的行政事業(yè)單位面積需求最大，貢獻比例最高。以環(huán)球貿(mào)易中心為樣本統(tǒng)計測算：三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場8、分析總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)：■項目區(qū)域較好的商務(wù)基礎(chǔ)使得現(xiàn)有市場上的高、中、低各檔次的寫字樓均保持著很高的出租率，顯示出項目區(qū)域良好的商務(wù)發(fā)展前景；■新興北三環(huán)中央商務(wù)帶的強勁崛起，吸引了一大批周邊區(qū)域的商務(wù)客群進駐，使區(qū)域商務(wù)市場開始進入了一個升級換代的全新發(fā)展階段。三、目標市場分析——區(qū)域商務(wù)市場■老牌電影公司：中國電影集團、中央新聞電影制片廠等；■近40家影視公司，包括策劃、制作、發(fā)行、經(jīng)紀、設(shè)備等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的相關(guān)企業(yè)；■地理分布上以小西天為中心，形成了新街口－馬甸－北太平莊影視關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)聚集帶；■特點：數(shù)量較多，經(jīng)濟實力較差，市場淘汰率高，大部分對辦公條件的要求低，通常選擇乙級寫字樓或普通居民樓辦公。區(qū)域電影產(chǎn)業(yè)聚集狀況三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析■除項目區(qū)域外，北京的電影公司分散遍布在CBD、二環(huán)內(nèi)、北部城區(qū)、西三環(huán)等區(qū)域，分布散亂且無規(guī)則可循。主要影視公司的分布情況區(qū)域外電影產(chǎn)業(yè)聚集狀況三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析■調(diào)查顯示：多數(shù)影視公司規(guī)模較小、租金承受力差，日租金承受力在6元/平米.天以上的影視公司所占比重不超過10％，即30家左右，90％集中在4元/平米.天以下。北京影視公司租金承受力分析三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析相關(guān)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地情況名稱地點面積特點入住企業(yè)類型北京數(shù)字娛樂示范基地位于石景山CRD科技部批準設(shè)立的四個數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)基地之一，產(chǎn)業(yè)配套完整，完善的工業(yè)服務(wù)平臺，數(shù)字交易區(qū)、研發(fā)孵育區(qū)、體驗娛樂區(qū)、人才培育區(qū)，以及八個以科技為支撐的特色中心。目前，基地共有40余家企業(yè)入駐，設(shè)計網(wǎng)絡(luò)游戲、移動游戲、動漫制作、虛擬技術(shù)、移動電視等行業(yè)，其中注冊資本在1000萬元以上的企業(yè)有6家；注冊資本在100萬元以上的有12家。中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地以海淀圖書城地區(qū)為中心總占地面積9.89公頃、建設(shè)用地7公頃，總建筑面積約30萬平方米。旗艦項目第三極以海淀圖書城地區(qū)為中心，向北京大學(xué)科技園、清華大學(xué)科技園、中國人民大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)園、北太平莊動漫畫設(shè)計中心和甘家口地區(qū)建筑創(chuàng)意設(shè)計帶輻射。該基地已有軟件、游戲、動漫畫、音樂、出版等領(lǐng)域200余家創(chuàng)意企業(yè)簽約進駐，世界500強之一的YA-HOO已簽約入駐基地的旗艦項目--第三極。德勝園工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地位于西城區(qū)德勝科技園基地一期工程8000平方米已經(jīng)建成，2006年1月入住，到2008年年底，基地的總體建設(shè)規(guī)模將擴展到2萬平方米，核心內(nèi)容是共享技術(shù)條件平臺和專業(yè)設(shè)計機構(gòu)孵化器，包括設(shè)計技術(shù)、材料展示、交流培訓(xùn)、機構(gòu)培育、基礎(chǔ)研究等五大功能板塊已經(jīng)吸引了已有洛可可工業(yè)設(shè)計有限公司、視覺中國公司、心覺工業(yè)設(shè)計公司等40多家知名創(chuàng)意和設(shè)計企業(yè)入駐，涉及文化創(chuàng)意、軟件設(shè)計、平面設(shè)計等多個領(lǐng)域。三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析名稱地點面積特點入住企業(yè)類型朝陽大山子藝術(shù)中心位于朝陽區(qū)大山子地區(qū)利用北京大山子地區(qū)的七星華電科技集團的閑置廠房發(fā)展起來的，已經(jīng)成為中國藝術(shù)和時尚的地標之一；現(xiàn)已擁有眾多家藝術(shù)中心、畫廊、藝術(shù)家工作室、設(shè)計公司、餐飲酒吧的現(xiàn)代藝術(shù)空間，主要集中在藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)展示、廣告設(shè)計等十大類藝術(shù)門類。形成了具有國際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地位于亦莊開發(fā)區(qū)西邊的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)總占地面積3.5平方公里，分兩期建設(shè)。十一五期間預(yù)計總投資達到100億元，準備引進英國國家動漫中心、迪斯尼等世界知名旗艦級企業(yè)已有中國教育電視臺、北京電視臺動漫基地、北京移動網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心等大批企業(yè)入駐。去年，全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入達27億元。到2010年國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地將實現(xiàn)總產(chǎn)值100億元以上東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園東城區(qū)小街橋周圍主要包括雍和大廈、正陽大廈兩棟寫字樓項目產(chǎn)業(yè)園由歌華集團整體運作，優(yōu)先發(fā)展數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，樹立動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)基地品牌。以歌華創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心為平臺，建設(shè)北京動漫網(wǎng)游研發(fā)制作中心及版權(quán)貿(mào)易和進出口交易中心。已經(jīng)確定進駐“歌華創(chuàng)意”的有歌華有線、日本世嘉、日本東映、法國德高·貝登、美國現(xiàn)場國度、美國Ticketmaster等一批國內(nèi)國際知名的文化傳媒巨頭。（續(xù)表）■創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是北京市“十一五”重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)有規(guī)劃尚不存在以電影產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)意基地，因而項目能有效地實現(xiàn)以電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)為軸心的差異化市場定位。三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析項目產(chǎn)業(yè)定位——影視創(chuàng)意及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)■電影產(chǎn)業(yè)：以中影集團和其它大影視公司為龍頭帶動起來的影視上下游產(chǎn)業(yè)鏈；■音樂產(chǎn)業(yè)：以大唱片公司為首、涵蓋唱片公司、原創(chuàng)音樂人以及互聯(lián)網(wǎng)音樂廠商等的pop音樂產(chǎn)業(yè)鏈；■時尚產(chǎn)業(yè)：與娛樂圈相關(guān)的時尚產(chǎn)業(yè)公司，包括雜志社、造型工作室等等；■相關(guān)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)：與影視、音樂界相關(guān)文化藝術(shù)公司，包括雜志社、文藝創(chuàng)作等；■其它創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：北太平莊動漫基地、中關(guān)村科技園等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地溢出的創(chuàng)意型企業(yè)以及借助學(xué)院路上的教育優(yōu)勢形成的教育產(chǎn)業(yè)集群。三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析產(chǎn)業(yè)鏈分析總結(jié)：■就電影產(chǎn)業(yè)層面而言，由于缺少商務(wù)領(lǐng)頭羊的帶動，因此產(chǎn)業(yè)凝聚力有待發(fā)掘和提升；■就北京影視市場而言，相對滯后的商務(wù)環(huán)境急需改善，同時國外及香港等地大型影視企業(yè)入駐大陸指日可待，因此市場空間和發(fā)展?jié)摿Χ紝㈦y以估量。三、目標市場分析——電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈分析提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場定位綱要1、項目SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakness絕好的地理位置便利的交通環(huán)境較好的商務(wù)基礎(chǔ)地處非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)機會Opportunity威脅Threat北三環(huán)中央商務(wù)帶強勁崛起項目區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品稀缺項目齊全完善的商務(wù)良好配套中國電影集團強勢入住本項目產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展需要相應(yīng)的時間核心競爭力：龐大的電影產(chǎn)業(yè)，悠久的電影文化四、項目定位分析2、總體市場定位以電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為軸心的中國商務(wù)旗艦四、項目定位分析3、目標客群定位——電影產(chǎn)業(yè)客群制作發(fā)行放映電影－創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)

影視制作公司影視發(fā)行公司大型影視集團影視廣告公司

影視經(jīng)紀公司影視培訓(xùn)機構(gòu)設(shè)備器材公司影視策劃公司四、項目定位分析音樂時尚文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)

傳統(tǒng)唱片公司數(shù)字音樂企業(yè)無線音樂內(nèi)容開發(fā)商、服務(wù)提供商和運營商

時尚消費品商務(wù)貿(mào)易、展覽展示公司時裝設(shè)計、美容化妝、藝術(shù)推廣類企業(yè)藝術(shù)家創(chuàng)作室、設(shè)計師個人工作室等3、目標客群定位——關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)客群四、項目定位分析貿(mào)易及其他文化咨詢服務(wù)科技信息投資區(qū)域客群及需求甲級甲級或準甲級甲級或準甲級不可或缺的重要組成部分3、目標客群定位——區(qū)域商務(wù)客群四、項目定位分析4、各類產(chǎn)品定位中影集團總部大樓中國電影產(chǎn)業(yè)行政管理中心政策制定行業(yè)管理影片發(fā)行對外交流超甲級建筑規(guī)模：35000平米四、項目定位分析益田環(huán)球大廈總部益田集團超甲級生態(tài)型國際大型影視公司跨國金融保險企業(yè)大型文化公司總部建筑規(guī)模：35000平米4、各類產(chǎn)品定位四、項目定位分析電影藝術(shù)主題甲級辦公空間星光傳媒大廈電影產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)：影視傳媒影視制作影視發(fā)行影視培訓(xùn)經(jīng)紀代理4、各類產(chǎn)品定位建筑規(guī)模：30000平米主力面積：200-300平米四、項目定位分析5、市場及產(chǎn)品定位總結(jié)AddYourTextAddYourText大型企業(yè)辦公空間中型企業(yè)辦公空間針對產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)或其它大型企業(yè)超甲級標準地標性建筑室內(nèi)大開間設(shè)計可任意分割組合中影集團總部大樓益田環(huán)球大廈星光傳媒大廈針對產(chǎn)業(yè)中游企業(yè)或其它中型企業(yè)甲級標準室內(nèi)大開間設(shè)計可任意分割組合四、項目定位分析提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產(chǎn)品設(shè)施建議寫字樓市場定位綱要1、整體規(guī)劃■寫字樓、酒店、商業(yè)和住宅有機結(jié)合，同時保持各種產(chǎn)品的相互獨立性；■按位置優(yōu)劣從南往北依次分布超甲級、甲級和次甲級寫字樓。五、產(chǎn)品設(shè)施建議2、交通組織■外部交通：設(shè)置北三環(huán)進出口，同時打通基地至學(xué)院路的進出通道；■內(nèi)部交通：有效分離各公建產(chǎn)品的交通動線，形成暢通的內(nèi)部回流動線。五、產(chǎn)品設(shè)施建議3、外立面設(shè)計■建筑造型和外立面設(shè)計能充分體現(xiàn)中國電影產(chǎn)業(yè)地標性建筑集群的視覺沖擊；■外立面采用玻璃幕墻加石材的多元化組合設(shè)計手法，形成豐富的雙立面效果。五、產(chǎn)品設(shè)施建議項目面積/平米凈高/米柱間距/米進深/米物業(yè)級別凱晨世貿(mào)中心3600-46002.88頂級佳程廣場22912.88.4×8.412.5頂級銀泰中心21012.710.5頂級華貿(mào)中心2261-23832.79×911.6甲級金地中心18802.7510~12甲級環(huán)貿(mào)中心19002.7510甲級中關(guān)村金融中心21002.715甲級融科資訊中心C21722.85--甲級北京財富中心26002.7--甲級凱德大廈33002.65--甲級北京國際中心20682.78.4×8.4不足9米甲級F2大廈22902.6511甲級南新倉國際大廈55002.658.2×8.28.5甲級4、調(diào)研項目基本數(shù)據(jù)指標■甲級寫字樓基本數(shù)據(jù)指標建議：標準層面積：2000平米左右；凈高：2.7米左右；理想柱間距：9×9米；外墻至核心筒距離：11米左右。五、產(chǎn)品設(shè)施建議結(jié)構(gòu)標準建筑等級、結(jié)構(gòu)等級、耐火等級均為一級，八級抗震；核心筒采用鋼架與框剪的混和結(jié)構(gòu)大堂部分大堂面積不小于1000㎡，層高在15米以上，室內(nèi)景觀具有鮮明的藝術(shù)特色外立面整體造型恢弘大氣、要有很強的視覺表現(xiàn)力，同時具有豐富的文化和藝術(shù)內(nèi)涵辦公空間布局規(guī)整易分割，采用扁梁無柱化設(shè)計,使用率不低于70％標準層面積在2000㎡－2200㎡之間標準層層高層高不低于3.8米，凈高不低于2.9米標準層承重樓板承重3.5KN/㎡以上走廊寬度凈寬度不小于2.2米6、超甲級寫字樓產(chǎn)品建議五、產(chǎn)品設(shè)施建議停車位每60㎡-90㎡配置一個車位智能化系統(tǒng)每層均設(shè)12個以上光纖數(shù)據(jù)端口，每8㎡設(shè)兩個信息點，提供與各大電信公司及網(wǎng)絡(luò)公司的節(jié)點機，設(shè)高速寬帶局域網(wǎng)(千兆以太網(wǎng)架構(gòu))供水系統(tǒng)24冷熱水供應(yīng)，中水處理系統(tǒng)。并有冷卻水系統(tǒng)接口供電系統(tǒng)雙路供電，另外自備一套發(fā)電機組。電力負荷1.