中國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)與管理

中國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)與管理

一土地市場(chǎng)1.土地市場(chǎng)建設(shè)中國(guó)的土地市場(chǎng)在2003年邁出了很大步伐，取得了不小的成績(jī)，各項(xiàng)制度逐步建立和完善，市場(chǎng)秩序得到徹底清理整頓，市場(chǎng)公開(kāi)交易逐步穩(wěn)健推行。早在2001年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（“15號(hào)”文件），通知規(guī)定土地市場(chǎng)要建立六項(xiàng)基本制度，即城市建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)制度、建設(shè)用地總量控制制度、土地使用權(quán)入市交易制度、基準(zhǔn)地價(jià)更新和公布制度、土地登記公開(kāi)查詢制度和集體決策內(nèi)部會(huì)審制度。經(jīng)過(guò)兩年多的穩(wěn)步推行，至2003年底絕大多數(shù)省市已經(jīng)基本建立起了六項(xiàng)基本制度。繼2002年國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002國(guó)土資源部“11號(hào)”令）之后，建立和規(guī)范土地有形市場(chǎng)，推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易，成為各地土地使用制度改革的重要目標(biāo)。從2003年初開(kāi)始，國(guó)務(wù)院開(kāi)展了土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作，國(guó)務(wù)院多次對(duì)治理整頓工作下文，總理親自做出批示，治理整頓工作得到了各地的高度重視，土地市場(chǎng)制度建設(shè)取得了顯著成效。2003年6月11日發(fā)布并于8月1日開(kāi)始施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003國(guó)土資源部“21號(hào)”令），第一次對(duì)協(xié)議出讓的范圍、協(xié)議出讓最低價(jià)的確定標(biāo)準(zhǔn)，以及協(xié)議出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)，做了明確規(guī)定?！?1號(hào)”令對(duì)于規(guī)范協(xié)議出讓，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，防治土地管理中的腐敗，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)具有重要意義?！?1號(hào)”令和“11號(hào)”令及《劃撥用地目錄》（2001年國(guó)土資源部“9號(hào)”令）共同構(gòu)成了國(guó)有土地使用權(quán)管理的基本體系。在治理整頓過(guò)程中，根據(jù)土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作的要求，各省市自治區(qū)均出臺(tái)了相關(guān)制度，對(duì)黨政領(lǐng)導(dǎo)干部和工作人員在經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛過(guò)程中的違紀(jì)行為進(jìn)行處罰。各地在自查自糾過(guò)程中清理各種制度和政策，該廢止就廢止。經(jīng)過(guò)治理整頓，土地市場(chǎng)秩序得到了根本好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年治理整頓工作開(kāi)展以來(lái)，全國(guó)共查處土地違法案件16.8萬(wàn)件，對(duì)有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了嚴(yán)肅查處。國(guó)土資源部對(duì)9起重大土地違法案件進(jìn)行了公開(kāi)調(diào)查，產(chǎn)生了重大影響。土地市場(chǎng)在治理整頓中穩(wěn)步發(fā)展，公開(kāi)交易逐步推行，以招拍掛方式出讓土地占有償用地總面積的比例，由2002年的15%提高到2003年的33%。大多數(shù)城市在土地市場(chǎng)建設(shè)中，邁出了很大的步伐，其中不乏亮點(diǎn)。北京市于2002年2月28日正式組建了土地交易市場(chǎng)。2003年7月北京市土地交易市場(chǎng)遷址，交易面積由原來(lái)不足200平方米增加到1000平方米。目前，土地交易市場(chǎng)已具備辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣和公開(kāi)掛牌交易的條件。同時(shí)，在10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣已有延慶、大興、昌平等地建立了土地交易市場(chǎng)，并準(zhǔn)備在2004年實(shí)現(xiàn)市和區(qū)縣土地交易市場(chǎng)信息聯(lián)網(wǎng)。天津市的土地交易中心成立于1996年，早在2002年天津市下發(fā)一系列文件，進(jìn)一步擴(kuò)大了土地使用權(quán)出讓范圍，并明確各類經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須進(jìn)入土地有形市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓，徹底改變了多年來(lái)以行政劃撥、協(xié)議出讓占主導(dǎo)比例的土地供應(yīng)局面。2003年，天津市以“成熟”、“理性”作為土地市場(chǎng)建設(shè)的新目標(biāo)，努力營(yíng)造全國(guó)一流的土地市場(chǎng)。提出了土地市場(chǎng)建設(shè)“四個(gè)100%”：土地入市交易率100%，凡出讓土地要全部進(jìn)入土地有形市場(chǎng)規(guī)范交易；土地有償使用率100%，凡《劃撥用地目錄》外用地要全部有償使用；經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌率在符合向國(guó)土資源部報(bào)備方案和國(guó)家規(guī)定的前提下達(dá)到100%；土地出讓金政府收益在2002年基礎(chǔ)上力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)率100%。創(chuàng)立“天地指數(shù)”系統(tǒng)，形成全國(guó)第一個(gè)土地交易指數(shù)系統(tǒng)，在土地市場(chǎng)預(yù)報(bào)預(yù)警方面開(kāi)了先河；通過(guò)制定年度經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)容量，對(duì)城市土地實(shí)行“規(guī)劃儲(chǔ)備”、“計(jì)劃儲(chǔ)備”、“實(shí)物儲(chǔ)備”；建立了土地供求信息查詢網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。上海于2002年6月成立了第一家土地有形市場(chǎng)——浦東新區(qū)土地資產(chǎn)交易中心，浦東新區(qū)范圍內(nèi)的四類土地逐步進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易。主要包括：劃撥土地使用權(quán)的交易；出讓土地使用權(quán)的首次交易；法律允許的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)；因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、法院判決用于債務(wù)清償?shù)耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓等。2003年，是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給規(guī)則變化之年。在土地出讓方式上，協(xié)議出讓已成為歷史。作為過(guò)渡，目前以招標(biāo)出讓為主。上海擬對(duì)土地出讓全部采用拍賣方式，以體現(xiàn)公平化和規(guī)范化。從2004年開(kāi)始，上海將進(jìn)行土地拍賣的試點(diǎn)工作，試點(diǎn)拍賣的土地可能將從商業(yè)用地開(kāi)始。同時(shí)，政府在土地招標(biāo)上也將更為規(guī)范，從2004年開(kāi)始，以往以區(qū)為主的招標(biāo)將納入市統(tǒng)一招標(biāo)，所有土地出讓將由市統(tǒng)一的招標(biāo)小組來(lái)進(jìn)行招標(biāo)工作。重慶市土地交易中心于2003年8月30日掛牌成立。今后主城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)交易一律在該中心公開(kāi)進(jìn)行。土地交易中心為辦理各種交易手續(xù)提供全程服務(wù)和一站式辦公場(chǎng)所，健全了房地產(chǎn)交易體系和信息交換系統(tǒng)；提高了土地交易市場(chǎng)化程度；從源頭上預(yù)防和治理土地交易行為中的腐敗行為，便于政府監(jiān)察和紀(jì)檢部門(mén)全程監(jiān)督；強(qiáng)化了土地集中統(tǒng)一管理，促進(jìn)了國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)。廣州市作為建設(shè)部確定的全國(guó)建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度試點(diǎn)城市之一，2003年啟動(dòng)了土地市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)建設(shè)工作，建立獨(dú)立的信息發(fā)布平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)土地掛牌上市競(jìng)價(jià)、網(wǎng)上交易，同時(shí)加快信息披露制度，及時(shí)發(fā)布土地供求信息。位于西北地區(qū)的銀川市先后成立了土地儲(chǔ)備中心、土地交易所和土地交易大廳，以招標(biāo)、拍賣、掛牌形式結(jié)合窗口辦公和承諾制服務(wù)，對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅等經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行公開(kāi)出讓。為防止暗箱操作，銀川市還先后成立以市委書(shū)記為總負(fù)責(zé)的土地規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)和土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重大問(wèn)題集體決策委員會(huì)，在規(guī)范土地交易行為過(guò)程中實(shí)行集體決策和宏觀調(diào)控。2.土地市場(chǎng)交易2003年各地土地交易市場(chǎng)的一大特點(diǎn)就是市場(chǎng)交易疊創(chuàng)新高，紛紛創(chuàng)造出當(dāng)?shù)刈罡哂涗洝?月4日深圳年內(nèi)最大宗土地使用權(quán)——坂雪崗高檔低密度住宅社區(qū)地塊拍賣成功，共有22家地產(chǎn)公司參與了此次競(jìng)拍，深圳萬(wàn)科在數(shù)十輪競(jìng)價(jià)中奪標(biāo)，其成交價(jià)格高達(dá)9.7億元，創(chuàng)下了深圳近兩年來(lái)政府單塊土地出讓的天價(jià)。該地塊面積達(dá)39萬(wàn)平方米，是該市當(dāng)年出讓的最大宗地塊。7月28日藏北高原那曲地區(qū)首府那曲鎮(zhèn)舉行了具有歷史意義的土地拍賣，4宗總面積為14畝的國(guó)有土地使用權(quán)以590萬(wàn)元成交。西藏敲響了土地拍賣第一錘，開(kāi)創(chuàng)了西藏土地市場(chǎng)的新紀(jì)元，翻開(kāi)了中國(guó)土地市場(chǎng)不平凡的一頁(yè)。8月1日山東省青島市房地產(chǎn)交易中心拍賣遼寧路小鮑島地塊。青島頤中海牛房地產(chǎn)公司報(bào)價(jià)3.04億元?jiǎng)俪?，?chuàng)下了青島市土地拍賣的最高記錄。8月18日武漢龍騰置業(yè)有限公司開(kāi)出3.61億元奪得武漢硚口區(qū)漢正街地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，以每平方米5204元?jiǎng)?chuàng)造了武漢土地市場(chǎng)建立以來(lái)的最高單價(jià)。8月25日天津融創(chuàng)奧城投資有限公司投標(biāo)報(bào)價(jià)17.515億元，高出底價(jià)3億元，競(jìng)得面積46.08萬(wàn)平方米的天津奧林匹克中心配套開(kāi)發(fā)地塊。這是天津市貫徹國(guó)土部“11號(hào)”令以來(lái)增值幅度最大的一宗地。8月29日重慶市土地交易中心成立暨土地拍賣會(huì)上，蔡家溝片區(qū)一宗157.8公頃的商業(yè)、居住用地以9.59億元成交，創(chuàng)下重慶市土地拍賣單宗成交額的最高價(jià)。9月19日石家莊市“09號(hào)”令國(guó)有土地使用權(quán)的掛牌出讓競(jìng)價(jià)，持續(xù)了近4個(gè)小時(shí)，經(jīng)161個(gè)回合的激烈較量，279畝土地最后以總價(jià)5.97億元成交。創(chuàng)下了石家莊市地產(chǎn)市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、競(jìng)價(jià)輪回最多、宗地總價(jià)最高、宗地單價(jià)最高的紀(jì)錄。溫州市區(qū)的黃龍三期6號(hào)地塊7月25日公開(kāi)招標(biāo)出讓，標(biāo)底為6600萬(wàn)元，最終以1.68億元成交，超出標(biāo)底1億多元。地塊面積15畝，每畝單價(jià)1120萬(wàn)元（16800元/平方米）。11月18日號(hào)稱山東省淄博市“地王”的“2003－18號(hào)”地塊經(jīng)過(guò)100多輪角逐，被山東黃金置業(yè)有限公司、山東普利建設(shè)發(fā)展有限公司等三家組成的聯(lián)合體以5.055億元競(jìng)得，平均每畝85萬(wàn)元。該價(jià)格創(chuàng)下了山東2003年土地拍賣最高價(jià)，成為“齊魯?shù)谝慌摹薄?2月16日廣西南寧市舉行了2003年第一期國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)。共有45家投資商報(bào)名參加競(jìng)買，其中外地參拍的投資商占了1/3。推出的5塊地全部成功拍出，平均每10分鐘拍完一塊土地?？偝山粌r(jià)16874.3733萬(wàn)元，超出底價(jià)的99.8%。該次拍賣創(chuàng)下了廣西之最，即土地拍賣面積最多，參拍單位最多，成交單價(jià)最高（325萬(wàn)元/畝），總成交價(jià)最高。該次土地拍賣會(huì)還在廣西首次采用了網(wǎng)上直拍的方式進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)直播，極大地提高了土地拍賣的影響力。12月8日北京大興黃村衛(wèi)星城北區(qū)1號(hào)地經(jīng)過(guò)67輪競(jìng)價(jià)，最終由順馳置地（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以9.05億元（平均樓面熟地價(jià)2037元/平方米）競(jìng)得，高出底價(jià)4.4億元，創(chuàng)造了2003年北京市土地的最高成交總價(jià)。該地塊由于號(hào)稱“北京世紀(jì)第一拍”，吸引了120多家媒體，同時(shí)創(chuàng)造了全國(guó)土地拍賣會(huì)參加媒體最多的紀(jì)錄。緊接著在當(dāng)月10日昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)（原西北郊農(nóng)場(chǎng)）居住、商業(yè)金融用地經(jīng)過(guò)157輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終由龍德置地有限公司以7.61億元（樓面熟地價(jià)最高2536元/平方米）競(jìng)得，比掛牌起價(jià)4.49億元高出3.1億多元，創(chuàng)下了北京市土地交易市場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪回最多的紀(jì)錄。盡管各大中城市紛紛拍出了各自的天價(jià)，但實(shí)際上，中國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)歷史上的招拍掛價(jià)格紀(jì)錄，一直是由義烏這個(gè)縣級(jí)市保持的。1998年7月義烏市拍賣江濱中路1號(hào)地塊1055平方米土地使用權(quán)，最高價(jià)達(dá)到每平方米6.9萬(wàn)元。2002年6月29日中國(guó)義烏國(guó)際小商品博覽會(huì)舉行之前，義烏市推出國(guó)際商貿(mào)城稠州北路1號(hào)樓商住綜合用地，該地塊拍出了建筑占地每平方米9.45萬(wàn)元的天價(jià)。同年8月30日國(guó)際商貿(mào)城稠州北路商服樓2號(hào)樓一幅土地拍賣，又創(chuàng)下了建筑占地每平方米9.6萬(wàn)元的新紀(jì)錄。2003年9月10日在國(guó)際商貿(mào)城二期市場(chǎng)邊的4幢高樓用地出讓，占地面積1443.4平方米的1號(hào)寫(xiě)字樓用地，以3.2億元高價(jià)拍出，每平方米價(jià)格高達(dá)到22萬(wàn)元。3.土地儲(chǔ)備我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)1996年8月成立于上海市，1997年8月杭州土地儲(chǔ)備制度開(kāi)始啟動(dòng)，1999年6月國(guó)土資源部以內(nèi)部通報(bào)形式轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》和《青島市人民政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度的通知》，并向全國(guó)推廣杭州、青島兩市開(kāi)展土地儲(chǔ)備的經(jīng)驗(yàn)。國(guó)務(wù)院15號(hào)文件明確要求“有條件的地方政府試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”。目前，全國(guó)各地已經(jīng)普遍建立了土地儲(chǔ)備制度。各地在建立土地儲(chǔ)備制度的同時(shí)，頒布了專門(mén)的土地儲(chǔ)備管理規(guī)章，其中很多規(guī)章是以政府令的形式頒布。上海市房屋土地管理局和上海市財(cái)政局曾制定印發(fā)了《上海市國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓試行辦法》（1997年3月13日）。隨著形勢(shì)的發(fā)展和實(shí)際情況的變化，目前上海市政府已籌備制訂新的《上海市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》；杭州市于1999年3月10日發(fā)布了《杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》；寧波市于2001年3月18日審議通過(guò)了《寧波市城市土地儲(chǔ)備辦法》（寧波市人民政府“89號(hào)”令），自2001年4月12日實(shí)施；蘭州市于2001年12月8日公布《蘭州市土地儲(chǔ)備辦法》（蘭州市人民政府“11號(hào)”令），自2002年1月1日起施行；武漢市于2002年6月10日公布了《武漢市土地儲(chǔ)備管理辦法》（武漢市人民政府“135號(hào)”令）并自2002年7月10日起施行；重慶市于2002年8月22日發(fā)布《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》（重慶市人民政府“137號(hào)”令），自2002年10月1日起施行；大連市于2003年6月7日公布了《大連市土地儲(chǔ)備辦法》（大連市人民政府“30號(hào)”令），并自2003年7月7日起施行；天津市于2003年6月1日起實(shí)施《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》；惠州市于2003年8月5日發(fā)布了《惠州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，自2003年9月1日起施行。山東省和江蘇省是較早全面推行土地儲(chǔ)備制度的省區(qū)。山東省于2001年9月13日頒布了《山東省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》，江蘇省于2003年5月15日討論通過(guò)了《江蘇省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》（江蘇省人民政府“10號(hào)”號(hào)令），并于2003年7月1目起施行。此外，一些城市正在制定土地儲(chǔ)備辦法。深圳規(guī)劃國(guó)土部門(mén)已于2003年末完成《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》（草案）并已經(jīng)上報(bào)市政府。北京市也在2003年底開(kāi)始醞釀《土地儲(chǔ)備辦法》。2003年各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方面勇于創(chuàng)新，不乏成效和亮點(diǎn)。如武漢在舊城改造、市場(chǎng)建設(shè)、供應(yīng)模式等多方面實(shí)現(xiàn)了突破，南京在土地儲(chǔ)備規(guī)劃方面取得了進(jìn)展，重慶在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面做了改革。武漢市土地儲(chǔ)備和土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得了突破性發(fā)展。截止到2003年底土地中心共投入資金58.9億元、儲(chǔ)備土地1.7萬(wàn)畝，保證了2004年土地供應(yīng)工作充足的資源儲(chǔ)備；投資逾40億元資金啟動(dòng)了13片舊城改造項(xiàng)目和企業(yè)土地收購(gòu)，拆遷房屋總建筑面積約161.7萬(wàn)平方米，清理土地面積6449畝；商業(yè)用地招標(biāo)供應(yīng)采取新的供應(yīng)模式，實(shí)行“毛地”狀態(tài)下招標(biāo)方式供地，項(xiàng)目所在地的區(qū)政府負(fù)責(zé)拆遷組織實(shí)施工作，拆遷完成后再簽訂土地出讓合同；首次將危房改造項(xiàng)目用地納入土地有形市場(chǎng)中，維護(hù)了土地市場(chǎng)的統(tǒng)一性和公平性；第一次試行土地預(yù)出讓制度，在“生地”狀態(tài)下按照“熟地”價(jià)格供應(yīng)土地，縮短了土地供應(yīng)周期，保證了市場(chǎng)供應(yīng)量；為引進(jìn)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城市建設(shè)，成功了嘗試土地綜合招標(biāo)供應(yīng)土地；市郊各區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)全部建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和土地有形市場(chǎng)。南京市土地儲(chǔ)備中心在土地儲(chǔ)備規(guī)劃上取得了顯著成效。南京市土地儲(chǔ)備中心于2003年初會(huì)同南京市規(guī)劃局編制了《南京市土地儲(chǔ)備規(guī)劃》。土地儲(chǔ)備規(guī)劃依據(jù)南京城市發(fā)展規(guī)劃和城市近期建設(shè)發(fā)展需要，以市域范圍內(nèi)的城市建設(shè)用地和城市化集中地區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地為規(guī)劃對(duì)象，在對(duì)遠(yuǎn)景可儲(chǔ)備土地總量進(jìn)行預(yù)估的基礎(chǔ)上，制訂至2007年的近期經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備規(guī)劃和遠(yuǎn)景土地儲(chǔ)備規(guī)劃，確定近期與遠(yuǎn)景土地儲(chǔ)備的數(shù)量和空間分布。土地儲(chǔ)備規(guī)劃保證了儲(chǔ)備土地來(lái)源，統(tǒng)一了土地一級(jí)市場(chǎng)，有效規(guī)避了尋租行為及國(guó)有資產(chǎn)的流失，促進(jìn)城市有序擴(kuò)展。同時(shí)在儲(chǔ)備土地的范圍內(nèi)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃，保證了土地市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。重慶市在機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)作方面做了重大改革，于2月成立了地產(chǎn)集團(tuán)。地產(chǎn)集團(tuán)系重慶市人民政府直屬事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，注冊(cè)資本金20億元人民幣，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，建立規(guī)范的公司法人治理機(jī)構(gòu)。地產(chǎn)集團(tuán)主要任務(wù)：一是建立政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行土地整治，提供“熟地”交由政府拍賣，為政府積累資金；二是落實(shí)市政府關(guān)于土地開(kāi)發(fā)整理的要求，為實(shí)現(xiàn)耕地“占補(bǔ)平衡”提供新的耕地資源；三是承擔(dān)市政府確定的廉租住房項(xiàng)目建設(shè)；四是結(jié)合土地儲(chǔ)備，承擔(dān)市政府涉及舊城改造建設(shè)等交辦的任務(wù)。土地儲(chǔ)備需要大量的資金，各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源除了注冊(cè)資金之外，主要就是銀行貸款。由于土地儲(chǔ)備屬于政府行為，而且土地儲(chǔ)備升值空間大，土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)較小利潤(rùn)大，銀行爭(zhēng)先搶奪這塊蛋糕。因此儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從來(lái)不用擔(dān)心資金來(lái)源。但是在2003年土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)第一次遇到了資金來(lái)源問(wèn)題。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行于6月份制訂了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［2003］“121號(hào)”文件），其中第二條提出“嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年?！睂?duì)于一些已經(jīng)取得了大量銀行貸款的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，央行通知影響并不大。但對(duì)一些新成立的或是區(qū)縣一級(jí)的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)影響就很大了。在“121號(hào)”文件下發(fā)后，一些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)始探求融資新渠道，例如土地債券、土地基金、土地信托等金融工具。土地儲(chǔ)備資金渠道多元化將成為今后的發(fā)展方向。4.土地供應(yīng)計(jì)劃土地供應(yīng)計(jì)劃是政府建立、培育和規(guī)范土地市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)土地、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。2003年許多城市把制定土地供應(yīng)計(jì)劃列入議事日程，有的已經(jīng)付諸實(shí)施。石家莊2003年計(jì)劃供地總量301.2179公頃，按土地來(lái)源分，現(xiàn)有建設(shè)用地45.4390公頃，新增建設(shè)用地255.7789公頃；按土地用途分，商服設(shè)施46.0447公頃，商業(yè)性辦公樓0.1736公頃，住宅用地13.8200公頃，工業(yè)用地86.6301公頃，其他用地67.1728公頃（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部土地利用管理司，下同）。杭州近年來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，土地交易價(jià)格迅速上漲，是全國(guó)土地交易價(jià)格上漲最快的城市之一，用地需求量越來(lái)越大，用地指標(biāo)越來(lái)越緊張，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地資源保護(hù)的矛盾日益突出。為確?！坝械乜捎?，有地能用”，保障住宅用地供應(yīng)，防止出現(xiàn)“土地供應(yīng)鏈斷裂”現(xiàn)象，杭州市通過(guò)基本農(nóng)田劃區(qū)定界、基本農(nóng)田外移、土地開(kāi)發(fā)整理、建設(shè)用地復(fù)墾等途徑，努力拓寬用地空間。2003年計(jì)劃供地總量642.9321公頃，按土地來(lái)源分，現(xiàn)有建設(shè)用地576.0168公頃，新增建設(shè)用地66.9153公頃；其中商服設(shè)施309.9400公頃，商業(yè)性辦公樓261.0000公頃，工業(yè)用地10公頃。計(jì)劃2004年上半年從正在開(kāi)展的舊城改造地塊、申花路兩側(cè)地塊、西湖區(qū)、濱江區(qū)集鎮(zhèn)改造地塊等區(qū)域內(nèi)提供住宅用地80公頃；2004年下半年將在丁橋、下沙、轉(zhuǎn)塘和撤村建居地塊等范圍內(nèi)提供住宅用地120公頃，確保2004年全年提供住宅出讓用地200公頃以上。深圳土地供應(yīng)面臨著土地開(kāi)發(fā)量大、人地矛盾突出、影響到未來(lái)可持續(xù)發(fā)展等問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳轄區(qū)土地總面積約2000平方公里，其中可建設(shè)用地總量為767平方公里。而目前全市建設(shè)用地已占用513平方公里，尚有可建設(shè)用地254平方公里，土地資源十分有限。中心區(qū)目前僅剩1/10未出讓的土地。自2002年下半年以來(lái)，深圳的一些中高檔樓盤(pán)面臨降價(jià)壓力?？刂品康禺a(chǎn)用地尤其是針對(duì)性地控制特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增土地供給，成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的最重要手段。1996～2002年間深圳年均出讓土地面積約1303公頃，其中2002年計(jì)劃供應(yīng)總量約1704公頃，實(shí)際供應(yīng)量約1332公頃。2002年，全市計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地約221.65公頃，實(shí)際供應(yīng)96.87公頃。其中，特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地65.25公頃，實(shí)際供應(yīng)3.89平方公里。2003年土地整體出讓計(jì)劃控制在1160公頃左右，比2002年計(jì)劃供應(yīng)量減少了約32%，也低于往年平均值。供地量按土地來(lái)源分，現(xiàn)有建設(shè)用地1159.9651公頃，新增建設(shè)用地0.2928公頃；按土地用途分，商服設(shè)施0.2625公頃，商業(yè)性辦公樓4.02公頃，住宅用地10.9公頃，工業(yè)用地755.5928公頃，其他用地230.43公頃。2003年土地供應(yīng)計(jì)劃的緊縮，體現(xiàn)了深圳市政府充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀形勢(shì)，控制新增建設(shè)用地供給，消化存量土地，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路。政府在未來(lái)三年的土地供應(yīng)上將堅(jiān)持“控制增量、盤(pán)活存量、集約用地、確保重點(diǎn)”的總方針；控制經(jīng)營(yíng)性用地，盡快消化存量土地，防止存量土地隨機(jī)入市，破壞供需平衡，形成供給過(guò)大的局面；控制規(guī)劃功能改變的土地，嚴(yán)格執(zhí)行按規(guī)劃審批實(shí)施的原則，控制總量；控制舊城舊村改造土地形成的土地增量，嚴(yán)格按照規(guī)劃和計(jì)劃進(jìn)行舊改。為了加強(qiáng)土地出讓的計(jì)劃管理，廣州市在國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)需求狀況、土地供給來(lái)源和土地市場(chǎng)行情等因素，編制了2003年土地儲(chǔ)備出讓計(jì)劃。該計(jì)劃經(jīng)廣東省國(guó)土資源廳、廣東省政府審批后向社會(huì)公布。廣州市對(duì)前兩年的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況進(jìn)行了清理，對(duì)年度土地需求量進(jìn)行了預(yù)測(cè)，對(duì)存量土地及其結(jié)構(gòu)、分布做了調(diào)查分析。同時(shí)還對(duì)一些地塊開(kāi)展了可行性研究和經(jīng)營(yíng)策劃工作。廣州市將結(jié)合土地儲(chǔ)備出讓計(jì)劃，對(duì)所有儲(chǔ)備地塊開(kāi)展深入的可行性分析和經(jīng)營(yíng)策劃。并且，對(duì)已審批但未辦理出讓手續(xù)的房地產(chǎn)用地和新增用地，都將納入統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃中進(jìn)行管理，實(shí)行總量控制。5.政府土地營(yíng)銷隨著市場(chǎng)意識(shí)的逐步增強(qiáng)，政府在經(jīng)營(yíng)土地的過(guò)程中，也越來(lái)越多的重視土地營(yíng)銷和推廣宣傳。為了宣傳和展示北京的城市新形象，吸引外資，加強(qiáng)京港交流合作，11月21～23日由北京市貿(mào)促會(huì)、北京晨報(bào)社等多家單位在香港會(huì)議展覽中心舉辦了“2003北京房地產(chǎn)香港展覽會(huì)”。展覽會(huì)集購(gòu)房、融資、招商為一體，參展的項(xiàng)目不僅有代表北京形象的優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目，還有土地交易市場(chǎng)即將出讓的地塊。作為在香港舉辦的首次以“北京概念”為主題的房地產(chǎn)展示活動(dòng)，展覽會(huì)引起了香港投資者的極大關(guān)注。展覽會(huì)不僅對(duì)外推介和銷售樓盤(pán)，還請(qǐng)出了規(guī)劃、土地、建設(shè)等政府部門(mén)的官員講解政策，為國(guó)際資本進(jìn)入北京地產(chǎn)市場(chǎng)搭建平臺(tái)，幫助國(guó)際投資者熟悉北京土地市場(chǎng)規(guī)則，大大提高了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形象，促進(jìn)了北京地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和品牌樹(shù)立，帶動(dòng)了海外資金進(jìn)入北京地產(chǎn)市場(chǎng)。銀川市于11月12日在北京舉行了“銀川市經(jīng)營(yíng)城市暨土地礦產(chǎn)出讓新聞發(fā)布會(huì)”。由銀川市委書(shū)記、人大常委會(huì)主任，副市長(zhǎng)，規(guī)劃和國(guó)土資源局局長(zhǎng)等組成的團(tuán)隊(duì)，大張旗鼓地宣傳該市面積600公頃的黃金儲(chǔ)備土地。此前，由銀川市規(guī)劃和國(guó)土資源局組成的工作組，已將這些具有“新區(qū)標(biāo)志性用地板塊”、“舊城商業(yè)黃金板塊”和“環(huán)湖人居生態(tài)板塊”概念的地塊，向各大地產(chǎn)商、內(nèi)外資投資企業(yè)、駐華機(jī)構(gòu)和各地駐京辦負(fù)責(zé)人進(jìn)行了宣傳推廣。作為自治區(qū)首府，區(qū)域中心城市和西部重鎮(zhèn)，銀川市的土地市場(chǎng)形象通過(guò)這次活動(dòng)得到了極大提升。在11月舉辦的深圳住交會(huì)上，山東龍口副市長(zhǎng)親自率隊(duì)“擺地?cái)偂保瑐鬟f土地拍賣信息，吸引外來(lái)資本關(guān)注和參與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)，共享經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)引進(jìn)外來(lái)的先進(jìn)建設(shè)開(kāi)發(fā)理念。通過(guò)“地?cái)偂边@種形式，把該市土地開(kāi)發(fā)權(quán)市場(chǎng)化、透明化、陽(yáng)光化，讓龍口土地與全國(guó)市場(chǎng)接軌，讓城市被外界了解，也讓城市政府領(lǐng)導(dǎo)的意識(shí)有一個(gè)飛躍。二開(kāi)發(fā)區(qū)及園區(qū)的清理整頓中國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)最早設(shè)立于1984年，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用。但另一方面，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，出現(xiàn)了幾次開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)熱。1993年和1994年國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行了嚴(yán)格的整頓，砍掉了一批規(guī)模小、不規(guī)范的開(kāi)發(fā)區(qū)。2000年以來(lái)，隨著國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)和新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，許多地方又紛紛設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)。到2003年開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量急劇增加。據(jù)2003年初統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有各類開(kāi)發(fā)區(qū)3837家，其中經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的只有232家，省級(jí)批準(zhǔn)的1019家。開(kāi)發(fā)區(qū)的問(wèn)題集中表現(xiàn)在以下幾方面：一是越權(quán)審批，未批先用，違規(guī)圈地；二是征而不用，多占少用，土地閑置；三是強(qiáng)行征地，拖欠、挪用、截留土地補(bǔ)償安置費(fèi)；四是耕地銳減，糧食減產(chǎn)；五是規(guī)劃失控，布局零亂；六是重復(fù)建設(shè)，惡性競(jìng)爭(zhēng)，效益低下；七是低價(jià)出讓，違法交易。1.治理整頓的背景2003年元旦前夕，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)用地審查報(bào)批工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知主要內(nèi)容：一是在改善生態(tài)環(huán)境、保障土地資源可持續(xù)利用的前提下進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)。二是土地開(kāi)發(fā)用地必須納入規(guī)范管理軌道，依法履行審查報(bào)批手續(xù)。凡需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，必須依法報(bào)批。開(kāi)發(fā)單位和個(gè)人申請(qǐng)開(kāi)發(fā)用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)論證基礎(chǔ)上，提交土地開(kāi)發(fā)用地可行性研究報(bào)告。三是嚴(yán)格報(bào)批程序，共同把好土地開(kāi)發(fā)用地審查關(guān)。四是依法批準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)用地納入項(xiàng)目管理，切實(shí)做好項(xiàng)目管理工作。2003年1月份當(dāng)時(shí)的溫家寶副總理做出批示：“國(guó)土部門(mén)管理松弛，有的甚至執(zhí)法犯法，給不法分子大開(kāi)方便之門(mén)”。為切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)［2003］“45號(hào)”文件），并于2月20日召開(kāi)電視電話會(huì)議，表示將利用半年時(shí)間，集中治理整頓土地市場(chǎng)?！毒o急通知》的主要內(nèi)容：①清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進(jìn)行認(rèn)真清理。對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，必須撤消，并追究批準(zhǔn)者的責(zé)任。各地不得為迎合設(shè)立園區(qū)而修改土地利用總體規(guī)劃。對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃設(shè)立的園區(qū)，國(guó)土資源管理部門(mén)不得提供土地。未經(jīng)依法批準(zhǔn)用地的，要依法查處，追究責(zé)任。②嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)。各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場(chǎng)管理。經(jīng)營(yíng)性用地也必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。嚴(yán)格控制各類園區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地后用于商品房開(kāi)發(fā)。要嚴(yán)肅查處此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。③嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對(duì)于簽訂這種協(xié)議，要求辦理用地手續(xù)的，要進(jìn)行認(rèn)真清理，所簽協(xié)議一律無(wú)效。違反土地利用總體規(guī)劃和以此規(guī)避經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓有關(guān)規(guī)定的，國(guó)土資源管理部門(mén)不得辦理用地手續(xù)。凡是通過(guò)炒賣各種協(xié)議、立項(xiàng)批準(zhǔn)書(shū)、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國(guó)土資源管理部門(mén)一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。④嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方，可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。供地方式要公開(kāi)、公平、公正，保證土地市場(chǎng)的穩(wěn)定、公開(kāi)、安全運(yùn)行。⑤各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)要加強(qiáng)土地的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)的管理，健全土地交易管理的各項(xiàng)制度。要加強(qiáng)土地市場(chǎng)信息的收集、整理、分析和發(fā)布，密切關(guān)注土地市場(chǎng)走勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)引導(dǎo)和調(diào)控土地市場(chǎng)。⑥各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)要加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開(kāi)發(fā)商圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場(chǎng)。要加強(qiáng)土地登記管理，積極為金融部門(mén)提供必要的信息，為保證貸款安全、降低金融風(fēng)險(xiǎn)做好服務(wù)工作。2.治理整頓過(guò)程2003年7月18日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》，要求自通知下發(fā)日起，各地一律暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建的各級(jí)各類開(kāi)發(fā)區(qū)，否則嚴(yán)肅追究責(zé)任。清理整頓的力度加大。7月30日國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)即將召開(kāi)的全國(guó)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議做出重要批示，再次強(qiáng)調(diào)“土地是民生之本”，要“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度：一要完善土地產(chǎn)權(quán)與征地制度，健全土地管理法律體系；二要加強(qiáng)土地審批管理，杜絕亂批濫占耕地現(xiàn)象；三要清理整頓各類開(kāi)發(fā)用地，強(qiáng)化對(duì)土地使用的監(jiān)督；四要加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)，防止盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)”。7月31日，國(guó)務(wù)院電視電話會(huì)議下發(fā)了國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)［2003］“70號(hào)”文件）?！锻ㄖ芬蟾鞯貙?duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)的清理整頓工作要在今年底前完成，重點(diǎn)解決開(kāi)發(fā)區(qū)違法、違規(guī)占地等突出問(wèn)題?！锻ㄖ穼?duì)開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)的清理整頓工作提出了新的明確要求：查清各級(jí)政府、各個(gè)部門(mén)及行政村設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)底數(shù)，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新科技園區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)旅游區(qū)、工業(yè)園、特色工業(yè)區(qū)、工業(yè)大院、創(chuàng)業(yè)園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、工業(yè)科技示范區(qū)、專利科技園、生態(tài)園區(qū)、私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、高?？萍紙@區(qū)、大學(xué)城及其他各級(jí)各類開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)；對(duì)隱瞞不報(bào)或不如實(shí)填報(bào)的開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)，今后一律不予承認(rèn)，不得享受開(kāi)發(fā)區(qū)土地優(yōu)惠政策，國(guó)土資源管理部門(mén)不受理其用地申請(qǐng)，不予供地。統(tǒng)計(jì)的起始時(shí)間按開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）批準(zhǔn)或者同意設(shè)立的時(shí)間算，截止時(shí)間為2003年7月18日，即國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》下發(fā)之日。在電視電話會(huì)議上，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎指出，這次整頓是中央領(lǐng)導(dǎo)在分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，從保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的高度，要求實(shí)行最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度。8月8日由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、監(jiān)察部、建設(shè)部、審計(jì)署等五部委組成的10個(gè)“聯(lián)合督察組”奔赴各地，對(duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行審查摸底。部委聯(lián)合、領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)、高層督辦，意在加強(qiáng)力度，切實(shí)從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)管理、資金設(shè)計(jì)、干部監(jiān)督等多方面聯(lián)手整頓土地市場(chǎng)?！奥?lián)合督察組”的徹底清查，意味著今后對(duì)于此類開(kāi)發(fā)區(qū)用地問(wèn)題，國(guó)家會(huì)更加強(qiáng)化土地使用的監(jiān)管。與以往國(guó)土資源部的清查整頓相比，這次清理整頓是在國(guó)務(wù)院總理親自批示、國(guó)務(wù)院辦公廳兩周之內(nèi)兩度發(fā)文、多部門(mén)聯(lián)合督察的背景下展開(kāi)的，決心與力度之大非同尋常。為貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)“70號(hào)”文件，建設(shè)部于9月2日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)與規(guī)范各類開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（建規(guī)［2003］178號(hào)），要求各地認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓工作，對(duì)行政轄區(qū)內(nèi)各類開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整頓。一是各類開(kāi)發(fā)區(qū)的位置和建設(shè)違背城市總體規(guī)劃的，要暫停建設(shè)，進(jìn)行清理和糾正；因特殊情況確實(shí)需要調(diào)整城鎮(zhèn)體系規(guī)劃或城市總體規(guī)劃的，必須進(jìn)行專門(mén)論證，按照法定程序調(diào)整規(guī)劃。對(duì)超過(guò)城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模和范圍的，暫停所有建設(shè)用地和建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，并會(huì)同有關(guān)部門(mén)核減開(kāi)發(fā)區(qū)用地規(guī)模，重新核定開(kāi)發(fā)區(qū)用地范圍和界限；對(duì)缺乏建設(shè)條件，項(xiàng)目資金不落實(shí)，所圈占的土地要堅(jiān)決依法收回；對(duì)擅自進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，要依法嚴(yán)肅查處。停止建設(shè)用地和項(xiàng)目的規(guī)劃審批。二是嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立和擴(kuò)區(qū)，對(duì)申請(qǐng)新設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)的，要按照國(guó)辦發(fā)“70號(hào)”文件的要求，依據(jù)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃進(jìn)行審查。開(kāi)發(fā)區(qū)選址與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃不一致的，必須由省級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)組織專門(mén)論證；確需按所選地址建設(shè)的，必須先按法定程序調(diào)整規(guī)劃，報(bào)原規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可提出選址意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立和擴(kuò)區(qū)都必須符合城市近期建設(shè)規(guī)劃。不符合近期建設(shè)規(guī)劃的，在通過(guò)科學(xué)論證后，按照法定程序調(diào)整近期建設(shè)規(guī)劃。三是強(qiáng)化開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理工作。開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃不符的，要依據(jù)城市總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，并按照規(guī)定程序報(bào)批。要抓緊制定開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。自2004年1月1日起凡開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃未按法定程序批準(zhǔn)的，各地不得新批準(zhǔn)建設(shè)用地和建設(shè)項(xiàng)目。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)及其邊緣地帶的各類開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，必須納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開(kāi)發(fā)區(qū)不得設(shè)立獨(dú)立的規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)區(qū)所在地縣以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依法參與組織編制開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和年度計(jì)劃，明確出讓地塊數(shù)量、面積、位置、出讓步驟等，并納入城市近期建設(shè)規(guī)劃，作為土地使用權(quán)出讓的基本依據(jù)。具體地塊出讓前，開(kāi)發(fā)區(qū)所在地城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)，要依據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃提出出讓地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為測(cè)算土地出讓金的主要依據(jù)，并納入土地出讓合同。如果說(shuō)前期的治理整頓主要是國(guó)土部門(mén)或國(guó)務(wù)院對(duì)土地問(wèn)題的重視，10月14日發(fā)布的中共中央第十六屆三中全會(huì)公報(bào)則反映了中央對(duì)土地的認(rèn)識(shí)提高到了新的高度。全會(huì)公報(bào)提出，土地家庭承包經(jīng)營(yíng)是農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的核心，要長(zhǎng)期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，依法保障農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)權(quán)利。農(nóng)戶在承包期內(nèi)可依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，完善流轉(zhuǎn)辦法，逐步發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，保證國(guó)家糧食安全。按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。10月28日國(guó)務(wù)院在北京召開(kāi)了農(nóng)業(yè)和糧食工作會(huì)議，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶強(qiáng)調(diào)要確保國(guó)家糧食安全，要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田。要加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的管理，采取堅(jiān)決措施，遏止亂征濫用耕地的現(xiàn)象。清理各類開(kāi)發(fā)區(qū)，堅(jiān)決糾正違規(guī)擅自設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)和盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模。要嚴(yán)肅法紀(jì)，對(duì)違反規(guī)定亂批、亂占、濫用耕地的務(wù)必嚴(yán)肅處理。鑒于在土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作中存在的一些突出問(wèn)題：一些地方主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)治理整頓工作重視不夠，處于等待和觀望狀態(tài)；開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓還停留在摸清底數(shù)和查找問(wèn)題階段，處理工作尚未全面開(kāi)展；征地補(bǔ)償不落實(shí)，農(nóng)民失地失業(yè)的問(wèn)題還沒(méi)有解決；有些地方清理整頓措施不落實(shí)，頂風(fēng)違法行為仍有發(fā)生等。國(guó)務(wù)院于11月3日發(fā)出《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》（國(guó)發(fā)明電［2003］7號(hào)），要求地方各級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院各部門(mén)根據(jù)黨的第十六屆三中全會(huì)要求和國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)和糧食工作會(huì)議精神，進(jìn)一步加大治理整頓土地市場(chǎng)秩序的力度，采取有效措施，善始善終地完成治理整頓的各項(xiàng)任務(wù)。通知要求各地區(qū)、各部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)干部一定要按照“三個(gè)代表”重要思想的要求，從真正保護(hù)最廣大人民群眾根本利益出發(fā)，牢固樹(shù)立全面發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步端正發(fā)展經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)思想，提高對(duì)土地管理特別是耕地保護(hù)的認(rèn)識(shí)，把治理整頓土地市場(chǎng)秩序作為當(dāng)前的一項(xiàng)重要任務(wù)來(lái)抓。并切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實(shí)工作，力求從根本上解決問(wèn)題。要通過(guò)治理整頓，使違規(guī)設(shè)立的各類開(kāi)發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕地和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處，經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實(shí)，土地市場(chǎng)秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。通知要求，各地要堅(jiān)決落實(shí)清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)定，加快對(duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)的清理進(jìn)度。堅(jiān)決糾正違規(guī)擅自設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模的現(xiàn)象。對(duì)違規(guī)下放的土地管理權(quán)、規(guī)劃管理權(quán)，要堅(jiān)決收回。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)占而不用的耕地，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途。對(duì)突擊審批和突擊設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)，以及違規(guī)設(shè)立又不糾正的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人的責(zé)任。要切實(shí)解決農(nóng)民失地失業(yè)問(wèn)題；要改革征地制度，完善征地程序。所有建設(shè)用地要嚴(yán)格限制在規(guī)劃用地的范圍之內(nèi)，不得隨意突破，不得隨意修改和調(diào)整規(guī)劃。要制定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立征地價(jià)格聽(tīng)證制度，及時(shí)落實(shí)安置政策措施。要嚴(yán)肅查處土地違法行為。要切實(shí)加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，嚴(yán)格征用基本農(nóng)田的審批制度，不得隨意調(diào)整基本農(nóng)田，不得在基本農(nóng)田挖塘養(yǎng)魚(yú)、種樹(shù)造林。各地對(duì)違反規(guī)定亂批、亂占、濫用耕地的，要堅(jiān)決嚴(yán)肅處理，決不姑息。對(duì)治理整頓土地市場(chǎng)秩序中發(fā)現(xiàn)的重大土地違法違紀(jì)案件要從嚴(yán)從快查處，公開(kāi)曝光，堅(jiān)決剎住亂占濫用耕地的歪風(fēng)。通知強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真搞好治理整頓的檢查驗(yàn)收，嚴(yán)格檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要加大對(duì)市（地）、縣（市）人民政府的督查力度，于2003年底前向國(guó)務(wù)院報(bào)告治理整頓情況。驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)的地方要限期整改，在整改期間，暫停受理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地報(bào)件、暫停下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)。過(guò)期仍不達(dá)標(biāo)的，要予以通報(bào)，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。通知要求，要在鞏固治理整頓成果基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善土地管理各項(xiàng)制度，著重從體制、機(jī)制和法制上解決問(wèn)題。要深化征地制度改革，健全完善土地有償使用制度和土地產(chǎn)權(quán)制度。各金融機(jī)構(gòu)要制定管理制度，嚴(yán)格控制用地項(xiàng)目貸款，對(duì)未按法定程序?qū)徟?、違規(guī)亂占濫用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，銀行不得貸款。要建立基本農(nóng)田保護(hù)和土地利用效益考核指標(biāo)，建立定期報(bào)告制度，并作為對(duì)各地區(qū)政府工作考核的重要內(nèi)容。為從嚴(yán)從快查處土地違法案件，國(guó)土資源部于11月16日向社會(huì)公布了5起土地違法案件。包括：①天津空港物流加工區(qū)涉及非法大量占用土地案。②南昌市青山湖區(qū)政府涉及違反經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定案。③青島市嶗山區(qū)政府涉及非法批準(zhǔn)占用大量土地案。④山東省齊河縣政府涉及非法批準(zhǔn)占用大量土地案。⑤陜西省周至縣政府涉及非法批準(zhǔn)占用集體土地案。12月21日繼第一批公開(kāi)調(diào)查五起違法案件后，國(guó)土資源部又宣布對(duì)另外四起在進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序期間頂風(fēng)違法，涉及嚴(yán)重違反土地管理法律法規(guī)的案件進(jìn)行直接公開(kāi)調(diào)查。這四起案件是：遼寧省“丹莊”高速公路涉及非法大量占用土地和截留征地補(bǔ)償費(fèi)案；廈門(mén)市集美區(qū)政府涉及假“掛牌”出讓經(jīng)營(yíng)性土地案；沈陽(yáng)大學(xué)城涉及非法大量占用土地案；南京鋼鐵集團(tuán)公司涉及非法大量占用土地案。為貫徹黨的第十六屆三中全會(huì)、國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)和糧食工作會(huì)議精神，落實(shí)“國(guó)發(fā)明電7號(hào)”的要求，2003年11月17日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地制度的通知》（國(guó)土資發(fā)［2003］388號(hào)）。與以往文件相比，這個(gè)《通知》的要求更嚴(yán)、力度更大、措施更實(shí)、針對(duì)性更強(qiáng)?！锻ㄖ芬筮M(jìn)一步提高保護(hù)耕地對(duì)維護(hù)國(guó)家糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定的極端重要性的認(rèn)識(shí)，全面落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，保護(hù)和提高糧食生產(chǎn)能力；加大治理整頓工作力度，堅(jiān)決剎住亂占濫用耕地的歪風(fēng)，從嚴(yán)從快查處土地違法案件，抓緊清理各類開(kāi)發(fā)區(qū)的違規(guī)用地，從嚴(yán)搞好治理整頓的驗(yàn)收檢查工作，嚴(yán)格實(shí)施土地規(guī)劃計(jì)劃，從嚴(yán)控制用地規(guī)模；切實(shí)加強(qiáng)耕地保護(hù)，堅(jiān)決守住基本農(nóng)田這條紅線；嚴(yán)把用地審批關(guān)，加強(qiáng)批后實(shí)施監(jiān)管；從嚴(yán)把好征地關(guān)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益；完善供地政策和標(biāo)準(zhǔn)，提高土地集約利用水平。在嚴(yán)格實(shí)施土地規(guī)劃計(jì)劃，從嚴(yán)控制用地規(guī)模方面，要堅(jiān)持“三個(gè)不報(bào)批、一個(gè)從嚴(yán)”的原則，即凡是不在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的各類開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）和城市建設(shè)用地，一律不報(bào)批；凡是沒(méi)有土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)的，一律不報(bào)批；凡是沒(méi)有通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的，一律不報(bào)批。要從嚴(yán)審查城市總體規(guī)劃修編確定的建設(shè)用地總規(guī)模，超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地總規(guī)模的，不予通過(guò)審查。從嚴(yán)控制規(guī)劃修改和調(diào)整。除國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府確定的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外，各地不得擅自調(diào)整規(guī)劃，減少基本農(nóng)田保護(hù)面積，改變基本農(nóng)田區(qū)位，占用基本農(nóng)田。嚴(yán)禁擅自修改和調(diào)整規(guī)劃；嚴(yán)禁違規(guī)擴(kuò)大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模；嚴(yán)禁擅自設(shè)立各類開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）建設(shè)用地規(guī)模。在嚴(yán)把用地審批關(guān)，加強(qiáng)批后實(shí)施監(jiān)管方面，要堅(jiān)決收回各地違規(guī)下放的土地審批權(quán)。對(duì)土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作驗(yàn)收不合格的，未按規(guī)定執(zhí)行建設(shè)用地備案制度的，一律停止建設(shè)用地審批。對(duì)城市規(guī)模已經(jīng)達(dá)到或突破土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模的，年度計(jì)劃指標(biāo)已用完的，未依法及時(shí)繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，已批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地仍有閑置的，一律不受理新增建設(shè)用地申請(qǐng)。對(duì)未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)用地預(yù)審的，未按預(yù)審要求完善相關(guān)內(nèi)容的建設(shè)項(xiàng)目，一律不受理建設(shè)用地申請(qǐng)。申報(bào)城市建設(shè)用地必須說(shuō)明具體建設(shè)項(xiàng)目或詳細(xì)規(guī)劃用途。對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目、不切實(shí)際的“形象工程”、“政績(jī)工程”項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不得報(bào)批用地。要堅(jiān)持建設(shè)用地會(huì)審制度。省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要對(duì)報(bào)批用地面積較大的城市、安置人口較多的建設(shè)用地項(xiàng)目組織現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，對(duì)其中報(bào)國(guó)務(wù)院審批的用地項(xiàng)目，將組織檢查或抽查。強(qiáng)化建設(shè)用地批后實(shí)施的監(jiān)督管理。要全面落實(shí)建設(shè)用地備案和批后核查制度，建立土地利用信用評(píng)價(jià)機(jī)制。對(duì)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地的供地情況，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)備案；對(duì)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地的供地情況，省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)也要建立備案制度并及時(shí)匯總供地情況，定期報(bào)部備案。認(rèn)真執(zhí)行新增建設(shè)用地批后核查制度，對(duì)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)用地的征地補(bǔ)償安置、耕地占補(bǔ)平衡及土地利用等情況，要組織不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正。建立土地利用信用檔案，制定評(píng)價(jià)指標(biāo)并建立評(píng)價(jià)制度，加強(qiáng)用地審批管理。各省區(qū)市要對(duì)1999年《土地管理法》修訂實(shí)施以來(lái)批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地使用和供應(yīng)情況進(jìn)行一次全面調(diào)查，國(guó)土部將對(duì)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地的供應(yīng)情況進(jìn)行全面檢查。在完善供地政策和標(biāo)準(zhǔn)，提高土地集約利用水平方面，要依法提高政府供地的市場(chǎng)化程度。要充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)促進(jìn)土地集約利用、減少占用耕地的有效作用。要堅(jiān)決執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，從嚴(yán)查處違規(guī)出讓行為。要進(jìn)一步規(guī)范協(xié)議出讓土地使用權(quán)的行為。對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)性的工業(yè)用地，引入競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)機(jī)制。要落實(shí)協(xié)議出讓最低價(jià)制度，防止各地競(jìng)相低價(jià)出讓土地和企業(yè)因用地成本低而“多占少用”、“寬打?qū)捰谩?、“低效利用”的粗放用地行為。要?yán)把土地登記關(guān)口，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地沒(méi)有進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌的，不予登記；對(duì)出讓地價(jià)明顯低于出讓底價(jià)的，不予登記；對(duì)未全部繳納土地出讓金的，不予登記；對(duì)違反規(guī)劃改變土地用途的，不予登記。建立完善集約用地新機(jī)制。要完善建設(shè)用地定額指標(biāo)和土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，進(jìn)一步細(xì)化各業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，明確包括推行單位土地面積的投資強(qiáng)度、土地利用強(qiáng)度、投入產(chǎn)出率等指標(biāo)的供地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)供地。強(qiáng)化土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析。要建立土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析制度，及時(shí)發(fā)布土地供應(yīng)信息，把握土地市場(chǎng)走勢(shì)，適時(shí)調(diào)控土地供應(yīng)量。匯總城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，掌握城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀及變化情況。抓緊開(kāi)通運(yùn)行土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)和城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的監(jiān)測(cè)，提高地價(jià)信息的社會(huì)共享程度，發(fā)揮地價(jià)對(duì)土地資源配置的“杠桿”作用。3.治理整頓存在問(wèn)題的處理對(duì)于治理整頓中查處出來(lái)的問(wèn)題如何處理，以什么標(biāo)準(zhǔn)處理，是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，決定治理整頓成果，整頓不能流于形式。2003年12月31日國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部四部委把《清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限》以“特急”件發(fā)至各省、自治區(qū)、直轄市政府。按照該文件，除國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府批準(zhǔn)（或同意）設(shè)立的各類開(kāi)發(fā)區(qū)以外，其他所有的各類開(kāi)發(fā)區(qū)都視為違規(guī)設(shè)立；無(wú)論是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，所有的各類開(kāi)發(fā)區(qū)，皆在整頓之列，都必須按照“撤消、核減、整合”的要求統(tǒng)一進(jìn)行整改。國(guó)務(wù)院和省兩級(jí)政府所屬部門(mén)未經(jīng)本級(jí)政府同意擅自批準(zhǔn)設(shè)立的各類開(kāi)發(fā)區(qū)，一律摘牌，進(jìn)行整改。五種情形一律撤消，包括：縣級(jí)及以下政府批準(zhǔn)設(shè)立的；國(guó)務(wù)院、省兩級(jí)政府所屬部門(mén)和地級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立，凡不符合土地管理法規(guī)和土地、城市規(guī)劃，或者雖合法合規(guī)但布局不合理、開(kāi)發(fā)程度低、項(xiàng)目資金不落實(shí)的；雖經(jīng)省級(jí)政府合法批準(zhǔn)但長(zhǎng)期得不到開(kāi)發(fā)的；清理過(guò)程中瞞報(bào)、漏報(bào)的；國(guó)務(wù)院明令停止審批開(kāi)發(fā)區(qū)后地方突擊審批、設(shè)立的。兩種情形必須予以整合，包括：國(guó)務(wù)院、省兩級(jí)政府所屬部門(mén)和地級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立，符合法規(guī)、規(guī)劃，又有開(kāi)發(fā)潛力的；省級(jí)政府批準(zhǔn)但布局不合理、功能重復(fù)、占地過(guò)多的。國(guó)務(wù)院和省兩級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立，但擅自擴(kuò)區(qū)部分，凡不符合土地管理規(guī)定和土地、城市規(guī)劃的，