國際商業(yè)廣場住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

國際商業(yè)廣場住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1頁共37頁

目

錄第章

第頁景頁析第頁目SWOT分析-第17-19位第20-23頁第章第章

路23-25析第頁算第標(biāo)第27-28第章

位28-28頁測28-29頁表第29-29劃第30-32頁第2頁共37頁

第章第章第章

析頁析第33-38頁論第38-38頁第一章

總

論第節(jié)項(xiàng)建背***淮市述市188市135公里，清浦淮金湖積口積萬，是國家歷史文水第3頁共37頁

等9全國”綜經(jīng)實(shí)：765到123.4社資入億元，規(guī)模以上1050億元119達(dá)55%淮鋼成為首家銷售超百億元企業(yè)高新10%，2007年存貸款、2012現(xiàn)1565億均GDP美元，達(dá)到超億元，美2.2萬會未2000萬交通：

七現(xiàn)在江蘇新沂杭大運(yùn)河、僅個(gè)半2、個(gè)半小、小時(shí)的路程，在十一五期間籌建淮安機(jī)第4頁共37頁

科教淮78%5、26養(yǎng)的大批淮安積頃可近7萬頃,400萬.主要經(jīng)濟(jì)魚類有16科83礦：淮安市礦產(chǎn)資源較為豐富，分布相對集中。能源礦產(chǎn)資源有金量2.72億達(dá)的65％近50％巖鹽資源探明儲品質(zhì)達(dá)100在300克／升320克/達(dá)20億噸。第5頁共37頁

歷文：1500多《南齊書州郡志記載:武帝永明七年(公元489年)隸屬于東平郡淮安歷巾作者吳承--明祖陵。1986***述***積口31****“漢中的西游明清清江蘇州杭岸”。區(qū)內(nèi)水下周恩來故第6頁共37頁

●項(xiàng)香港***集投資有限公司港**********家20多億元，擁有員工2000余香港***集團(tuán)主要是從事地產(chǎn)投資公司名稱

成立日期

營業(yè)執(zhí)照號碼

住所

法人代表

投資總額

幣種

注冊股東

股份比例1997-5-25

2600

美元

50%50%2006-7-11

2700萬

美元100%2006-12-122006-9-52005-4

1200萬630萬2000

美元100%美元100%人民100%第7頁共37頁

-7

萬

幣2004-9-8

8000萬

港幣100%*表

萬元萬元萬元萬元

***團(tuán)支產(chǎn)家星級地**大酒五有311間大酒為*酒店旅經(jīng)第8頁共37頁

集團(tuán)旗及**五集團(tuán)還在**建****項(xiàng)***團(tuán)物碼、貿(mào)市*地業(yè)和**打造完善的產(chǎn)業(yè)鏈條并且投資建有限公司地100個(gè)60噸達(dá)億元***集團(tuán)高技業(yè)——****“30億元，本產(chǎn)品順應(yīng)***集團(tuán)房產(chǎn)——**集第9頁共37頁

工港、浙江----“***·國明*********等累計(jì)過㎡6月30錫一畝*溫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、****置業(yè)發(fā)展有限公司、江江蘇***房福建***房地產(chǎn)開******集團(tuán)十多年來在集團(tuán)董事長***集團(tuán)大陸總部在上海的建立，香港聯(lián)集董長***生在****家園、4萬平米的大酒店等商住項(xiàng)目，尤其是從2003***成功了17萬第10頁共頁

****國際商業(yè)廣場、的40的積并且同中國******中心、福州州**城100過200在中國的外500業(yè)*國、●項(xiàng)目發(fā)介：淮****置發(fā)有公***置業(yè)發(fā)展有限公司是香港安***國際商業(yè)廣場***住宅項(xiàng)目而成立項(xiàng)目公司以中高層委公司治理結(jié)構(gòu)清晰人員*安****●目況第11頁共頁

1、安***2安**3***國****住宅項(xiàng)目位于淮安****，****地理位置優(yōu)越周圍基礎(chǔ)設(shè)施完善自然************平*******5—20為1—地下一層第節(jié)項(xiàng)市環(huán)分1

年淮安房產(chǎn)市場投資狀況圖50億元4030201002004年2005年2006年

總投資額34.643.466.35

住宅投資額28.735.848.42

商業(yè)用房及其他5.97.617.93第12頁共頁

三年是20071—615.37%20052006年淮安房產(chǎn)開工積與成交面200萬平方米150100500

第13頁共頁

20052006年淮安房產(chǎn)竣工積與成交面150萬平方米100500

比長23.6%。綜合三個(gè)數(shù)據(jù)可看出，淮安市房地產(chǎn)市場供需（3、2006年淮安房地產(chǎn)市場價(jià)格勢3500元平方米30002500200015001000現(xiàn)房期房

2005年27672589

2006年31792922第14頁共頁

2項(xiàng)微市分****和****過對“********、****：“*****1312616

層129178.5“*****”位置***醫(yī)院****緊緊圍抱范圍起價(jià)

價(jià)格（/平米）4150

銷售狀良好第15頁共頁

均價(jià)最高價(jià)、

45404930

較好較好******

62785.36

米，米，58.55米，

層的4

34111.75220輛、非機(jī)2600范圍起價(jià)均價(jià)最高價(jià)

價(jià)格（/平方米）358239384293

銷售狀良好較好較好周邊各項(xiàng)另外500第16頁共頁

第節(jié)項(xiàng)SWOT析優(yōu)：尤***全采光通TESCO樂購TESCO樂購劣：機(jī)：1到527萬，其中市區(qū)人第17頁共頁

到近2、近三年以來淮安市房3、從近兩年淮安房地產(chǎn)4、從近兩年淮安房地產(chǎn)5威：與綜所：淮是**的**集淮***2年無論從人口入住率、消費(fèi)水平還第18頁共頁

*****齊高規(guī)格的體就***項(xiàng)是投由*將從第節(jié)項(xiàng)定住宅第19頁共頁

安**場**住項(xiàng)目的貴高尚、典的高品國際住宅締造城市新*安20及4層商業(yè)住靠****的生清新宜居的經(jīng)典商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場大型美食城、高住區(qū)高*****浪讓在高層享受第20頁共頁

生大場原有的老舊的小場呼喚大***500強(qiáng)企在過國TESCO樂購與項(xiàng)以帶動大美城而且集因此我們擬在本項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃一這將形成淮商精街獨(dú)產(chǎn)商第21頁共頁

們對*****更方最終形成開大停場淮安*住宅”有420個(gè)停車位，車位總量431個(gè)第章項(xiàng)總建規(guī)思●體思

交主構(gòu)成的street、天橋、消防疏散車道縱橫第22頁共頁

地空***國際為了讓將購物街室內(nèi)外挑光mallstreet上空通可也一●型風(fēng)：第23頁共頁

22222222222222的mall經(jīng)濟(jì)是在西方市場經(jīng)濟(jì)模式安***的不時(shí)有些出的●案術(shù)標(biāo)規(guī)劃技經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一表項(xiàng)

目

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

所占比例

說明總用地面積總建筑面積地上建筑面積其商業(yè)面積中住宅面積面積地下建筑面積

17936.30105395.0389667.0041790.0046763.801113.2015728.03

85.08%39.65%44.37%1.06%14.92%占地面積

8873.00m2第24頁共頁

4.84.8容積率建筑密度綠地率機(jī)動車停車位

（不含架空層）49.90%20%431其中

地上地下

11420第章項(xiàng)投收分第節(jié)項(xiàng)投估淮***際業(yè)場目資算附

單元項(xiàng)

工名

單

數(shù)

單

小一、土地開成本123二、前期開費(fèi)用

土地出讓金土地契稅地上下附著物遷補(bǔ)償凈支

平方米17936.3

3,643.20215.33900.001

設(shè)計(jì)費(fèi)

平方米

107694

24

264.042345三、基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)費(fèi)1235

勘測費(fèi)工圖審費(fèi)、規(guī)劃許證費(fèi)、三通一平費(fèi)項(xiàng)目可行性究費(fèi)零星費(fèi)用統(tǒng)一基建收道路工程及裝工程供水工程供電工程排污工程

平方米

107694148.2

130.0020.00150.00150.0070.00900.0075.00第25頁共頁

6789四、建筑安工程費(fèi)123456789101112五、開發(fā)間費(fèi)1234六、銷售與理費(fèi)用123七、工程不預(yù)見費(fèi)用

通訊工程照明工程景觀工程環(huán)衛(wèi)工程線電視工程樁基工程地下室工程上部主體工粗裝修）電梯工程消防工程電氣工程給排水發(fā)電機(jī)組空調(diào)工程煤氣工程弱電工程基坑支護(hù)品房及零星工程監(jiān)理費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)用現(xiàn)場辦公費(fèi)地基沉降觀、消防檢測、電質(zhì)檢、防雷檢測蟻防治費(fèi)等銷售費(fèi)用(2.5%)管理費(fèi)用(1.5%)招商費(fèi)用(4.0%)

臺

2011987575

40.0050.0070.0050.001,500.002,515.288,665.54764.00712.73819.53253.56300.001,508.6540.89252.70150.0050.0040.00196.00120.00933.86700.001,634.40第26頁共頁

八、財(cái)務(wù)費(fèi)1九、投資總

貸款利息費(fèi)9.126%第節(jié)項(xiàng)功面指

1,095.12

2，15728.03m2

為2

建物

功

能

層

數(shù)

建面m2

)商廣

44

住層

地

1

合

第節(jié)價(jià)定,靜態(tài)前)位元/)

動態(tài)(一二年物業(yè)

后)基價(jià)支價(jià)

基價(jià)

樂價(jià)

(/)1層第27頁共頁

2層3層4層

第節(jié)銷收預(yù)明表物業(yè)1層

建筑面()

銷售面()

銷售單(/㎡)

銷售額（萬元4層

第節(jié)

利預(yù)表項(xiàng)目

行次

預(yù)算金（

萬元

）

備注一、主營業(yè)務(wù)收入

146697.32第28頁共頁

減：銷售折扣與折讓主營業(yè)務(wù)成本其中：土地成本房地產(chǎn)開發(fā)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加其中：土地增值稅營業(yè)稅及水利基金印花稅及其他二、主營業(yè)務(wù)利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤

2345679101112

26669.564758.5321911.036122.753707.842381.5633.3513905.01減：

營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

131415

2568.26700.001642.01三、營業(yè)利潤

16

8994.74加：減：加：

投資收益營業(yè)外收入營業(yè)外支出以前年度損益

17181920

100.00政府補(bǔ)貼收入四、利潤總額

218894.74第29頁共頁

減：所得稅五、凈利潤

2223

2223.696671.06

25%第章資籌計(jì)及體明額1額50%，約為158002—6000的19%3425%以到以上已2-3到0.00，完成投資到8781萬元中土地3066800萬元本3515萬27.81%，已經(jīng)完全滿足為第30頁共頁

22798.83萬款6000萬金7019萬款萬項(xiàng)目在年月份可以全面23348.5059.63%的面積銷售46697.32萬元，現(xiàn)金總流入為68497萬6000萬款46697萬元金總?cè)f元、還銀行借款8345萬,故抵押***地****0平方米，為****萬8070萬元(元/畝)，土地可萬元（8070*70%為20551萬，在建工程抵押貸款約8220萬資萬元具有第章敏感性第31頁共頁

/％可利分，在降銷75.15盈10%本低20%達(dá)利，值。另好第章項(xiàng)風(fēng)分（）險(xiǎn)素識1產(chǎn)以可分層次予第32頁共頁

二三是代又生產(chǎn)2技術(shù)風(fēng)34,施險(xiǎn);本項(xiàng)目業(yè)態(tài)富,設(shè)計(jì)大5因此投資方面的風(fēng)第33頁共頁

67如供