2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析自測提分題庫加精品答案

2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析自測提分題庫加精品答案單選題（共50題）1、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和操作習(xí)慣B.保持界面元素、布局與術(shù)語的一致性C.提供反饋機(jī)制，注重用戶體驗(yàn)D.按照五年后的發(fā)展潮流進(jìn)行時尚設(shè)計(jì)【答案】D2、行為型設(shè)計(jì)模式描述類或?qū)ο笕绾谓换ズ腿绾畏峙渎氊?zé)。以下（）模式是行為型設(shè)計(jì)模式。A.裝飾器(Decorator)B.構(gòu)建器(Builder)C.組合（Composite）D.解釋器(Interpreter)【答案】D3、存儲一個24×24點(diǎn)陣的漢字（每個點(diǎn)占用1bit），需用（）個字節(jié)。A.24B.48C.72D.144【答案】C4、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C5、若原始數(shù)據(jù)序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（順序地將每個元素插入到它之前的適當(dāng)位置）排序，則進(jìn)行完第4趟后的排序結(jié)果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D6、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B7、某C語言程序中，x是一個浮點(diǎn)型變量，m是一個值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（）時會報錯，這是一種（請作答此空）錯誤。A.詞法B.語法C.語義D.運(yùn)行【答案】C8、Computer（）isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits，itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C9、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D10、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個類至少有一個實(shí)例D.一個類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D11、估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價測算過程中，土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金【答案】C12、光盤驅(qū)動器與主機(jī)的接口總線常采用（）總線。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C13、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B14、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在交易時點(diǎn)的平均交易價格B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價格為依據(jù)C.將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價格D.根據(jù)類似房地產(chǎn)價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價價格【答案】A15、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B16、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時，?？赡艽蝈e別字。當(dāng)系統(tǒng)顯示沒有匹配項(xiàng)后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實(shí)現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個常用關(guān)鍵詞給出一些易錯成的詞B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對每個常用的關(guān)鍵詞找出易錯成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應(yīng)關(guān)系【答案】D17、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時，系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式參數(shù)。A.傳值調(diào)用B.引用調(diào)用C.宏調(diào)用D.內(nèi)部調(diào)用【答案】B18、DoS攻擊的目的是（）。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)無法提供正常的服務(wù)C.遠(yuǎn)程控制別人的計(jì)算機(jī)D.監(jiān)聽網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)乃行畔ⅰ敬鸢浮緽19、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程【答案】D20、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C21、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括（）。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負(fù)擔(dān)C.用戶界面上應(yīng)使用統(tǒng)一的IT術(shù)語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C22、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.測試能提高軟件的質(zhì)量，但軟件的質(zhì)量不能完全依賴測試B.一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試C.經(jīng)測試并改正錯誤后，發(fā)現(xiàn)錯誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯誤較少的模塊更可靠D.軟件測試的困難在于如何有效地進(jìn)行測試，如何放心地停止測試【答案】C23、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括（56）A.適合用戶的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和操作習(xí)慣B.保持界面元素、布局與術(shù)語的一致性C.提供反饋機(jī)制，注重用戶體驗(yàn)D.按照五年后的發(fā)展潮流進(jìn)行時尚設(shè)計(jì)【答案】D24、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A25、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C26、房地產(chǎn)估價師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財(cái)務(wù)報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C27、甲方和乙方采用公鑰密碼體制對數(shù)據(jù)文件進(jìn)行加密傳送，甲方用乙方的公鑰加密數(shù)據(jù)文件，乙方使用（）來對數(shù)據(jù)文件進(jìn)行解密。A.甲的公鑰B.甲的私鑰C.乙的公鑰D.乙的私鑰【答案】D28、若程序P經(jīng)編譯并鏈接后可執(zhí)行，則（）。A.P是正確的程序B.P中沒有語法錯誤C.P中沒有邏輯錯誤D.P在運(yùn)行中不會出錯【答案】B29、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括（）。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負(fù)擔(dān)C.用戶界面上應(yīng)使用統(tǒng)一的IT術(shù)語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C30、程序以解釋方式運(yùn)行時，不（）。A.進(jìn)行詞法分析B.進(jìn)行語法分析C.進(jìn)行語義分析D.產(chǎn)生目標(biāo)程序文件【答案】D31、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A32、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D33、無符號二進(jìn)制數(shù)11001000所表示的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D34、請從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】B35、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.符合房地產(chǎn)估價合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門申請C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請D.需要向土地和規(guī)劃部門申請，并補(bǔ)繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D36、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D37、某項(xiàng)目計(jì)劃20天完成，花費(fèi)4萬元。在項(xiàng)目開始后的前10天內(nèi)遇到了偶發(fā)事件，到第10天末進(jìn)行中期檢查時，發(fā)現(xiàn)己花費(fèi)2萬元，但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項(xiàng)目將（63）。A.推遲2天完工，不需要增加費(fèi)用B.推遲2天完工，需要增加費(fèi)用4000元C.推遲5天完工，不需要增加費(fèi)用D.推遲5天完工，需要增加費(fèi)用1萬元【答案】B38、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，對象之間通過發(fā)送()進(jìn)行通信，當(dāng)其發(fā)送給某個對象時，包含要求接收對象去執(zhí)行某些活動的信息。A.協(xié)作B.依賴C.消息D.封裝【答案】C39、估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價測算過程中，土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金【答案】C40、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?4）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】B41、（）是正確的說法。A.C語言程序必須經(jīng)過編譯才能運(yùn)行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標(biāo)記語言D.在可視化編程中，源程序不能被編譯【答案】A42、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C43、如果用戶對系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚，需求難以定義，這時最好使用()進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A44、著作權(quán)法中，計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對象是（）。A.硬件設(shè)備驅(qū)動程序B.計(jì)算機(jī)程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B45、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B46、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D47、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A48、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是（）。A.采光通風(fēng)B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修【答案】A49、軟件的易使用性反映了用戶學(xué)習(xí)、使用該軟件以及為程序準(zhǔn)備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量度量模型定義，一個軟件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學(xué)性【答案】C50、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學(xué)習(xí)成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B大題（共10題）一、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行征收估價。、征收估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？、征收估價中如何確定該房屋的用途、面積？、征收估價中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤（本題10分，錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過拍賣方式購置了12000m2的辦公寫字樓，并于2018年1月開始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價有限公司評估，估價公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價作業(yè)，完成估價報告。致估價委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對位于××市××區(qū)××路××號的××辦公房地產(chǎn)價值進(jìn)行了估價。估價目的是：為銀行提供價格參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)市場價值。價值時點(diǎn)是：2018年3月28日。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價值為人民幣240000000元，大寫金額人民幣貳億肆仟萬元整。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》、《估價技術(shù)報告》?！痢练康禺a(chǎn)估價有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日【答案】1.錯處：致函對象為××銀行錯誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯誤2.錯處：估價目的：為銀行提供價格參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)市場價值錯誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值。3.錯處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場價值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價值時點(diǎn)狀況下）的市場價值。4.錯處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價報告完成日期為致委托人函落款日期。三、估價報告是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。、估價報告在寫作時應(yīng)滿足哪些文字要求？、一份完整的估價報告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？、對估價報告進(jìn)行內(nèi)部審核是保證估價報告質(zhì)量和防范估價風(fēng)險的最后一道防線。估價報告內(nèi)部審核時，主要應(yīng)審核哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯別字和錯漏。（1）對詞義的要求：用詞準(zhǔn)確；語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩；用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。（2）對語句的要求：句子簡潔，概括性強(qiáng)；搭配得當(dāng)；邏輯嚴(yán)密。2.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素。估價報告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價報告通常由以下八個部分構(gòu)成：（1）封面；（2）致估價委托人函；（3）目錄；（4）估價師聲明；（5）估價假設(shè)和限制條件；（6）估價結(jié)果報告；（7）估價技術(shù)報告；（8）附件。對特定目的的房地產(chǎn)估價報告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告，還應(yīng)包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示。此外，房地產(chǎn)估價報告根據(jù)估價委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價報告的基礎(chǔ)上形成估價報告摘要。3.本題考查的是估價報告內(nèi)部審核表。估價報告內(nèi)部審核主要針對技術(shù)報告，圍繞影響估價結(jié)果的幾大方面展開，審核重點(diǎn)主要包括以下幾方面：（1）估價報告的完整性；（2）估價假設(shè)和限制條件；（3）估價目的及價值定義；（4）估價對象的界定、描述和分析；（5）市場背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價方法選用；（8）數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程；（9）估價結(jié)果確定及結(jié)論表述；（10）估價報告的規(guī)范性、文字表述；（11）審核結(jié)論。四、某城欲對該城市一建于20世紀(jì)50年代，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)設(shè)備均已風(fēng)化、起沙、剝落的建筑進(jìn)行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號為××規(guī)拆遷許字(2006)第××號文件許可。如何確定估價方法?【答案】《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價值評估首選市場法，按此要求本次評估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場法評估；而對于商業(yè)房地產(chǎn)，因類似物業(yè)市場交易活躍，可比實(shí)例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評估，房屋重置價格采用成本法進(jìn)行評估。最終確定市場法、收益法和成本法進(jìn)行評估。五、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。、復(fù)核估價時應(yīng)如何確定j價值時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？、復(fù)核估價的估價目的和價值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價時，若甲機(jī)構(gòu)在確定價值時點(diǎn)時無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價值時點(diǎn)為復(fù)核估價的價值時點(diǎn)。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原價值時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。2本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價的估價目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價值類型可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點(diǎn)時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。六、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行征收估價。、征收估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？、征收估價中如何確定該房屋的用途、面積？、征收估價中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。七、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。、商務(wù)辦公樓估價的常用方法有哪些？、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況有哪些？、該估價項(xiàng)目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設(shè)備、設(shè)施；智能化程度；物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預(yù)測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計(jì)算收益價值。八、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬，李某希望評估價值為2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元?，F(xiàn)估價人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全2.估價人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；比如缺李某裝修花費(fèi)的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價；估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公證的原則進(jìn)行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評估值，因?yàn)橹匦卵b修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價才是科學(xué)合理的。九、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[20