2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前沖刺備考200題（含詳解）

PAGEPAGE12023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前沖刺備考200題（含詳解）一、單選題1.下列有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是()。A、橫軸為時間軸，橫坐標軸上“0”點通常表示當前時點B、時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始C、加果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法D、某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和答案：C解析：C項，如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期發(fā)生，稱為期末慣例法。2.專用物業(yè)發(fā)生突發(fā)事件、惡性事件的概率要()住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)A、低于B、高于C、差不多D、無法比較答案：B解析：專用物業(yè)的使用性質(zhì)決定這些物業(yè)發(fā)生如法事件、惡性事件的概率要高于住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)。近年，校園砍傷學生事件、醫(yī)院因醫(yī)患糾紛傷人事件、銀行搶劫事件、大型集會踩踏事件等時有發(fā)生，社會負面影響很大。因此，從事此類物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當特別予以重視。3.某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是()萬元。A、182.16；259.47B、150.53；249.47C、182.16；217.84D、192.16；249.47答案：D解析：由題意：n1=15*12=180個月，n2=5*12=60個月，i=9%/12=0.75%，初始購買價格=400萬元，則具體計算過程如下：①初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240（萬元），②投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342（萬元），②第6年初寫字樓物業(yè)的價值為：400*(1+2%）5=441.63(萬元)，④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(萬元)，⑤投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時擁有的物業(yè)權(quán)益價值為：441.63-192.16=249.47(萬元)。4.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的說法中，不正確的是()。A、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當事人相互信任為前提B、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)腃、物業(yè)服務(wù)合同既不是諾成性合同又不是勞務(wù)合同D、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同答案：C解析：C項，物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。所謂諾成合同是指當事人意思表示一致即告成立的合同。雙務(wù)合同是指合同當事人都享有權(quán)利和負有義務(wù)的合同。5.通常寫字樓租金調(diào)升每次上調(diào)幅度盡量控制在()之間。A、1%～3%B、3%～5%C、5%～7%D、7%～10%答案：B解析：一般情況下，寫字樓租金的小幅調(diào)升不但可以提高項目收益，同時還可以提升項目的市場形象。價格上調(diào)前期，可以適當?shù)亟o予承租人一定的優(yōu)惠政策來緩沖，通常每次上調(diào)幅度盡量控制在3%～5%之間。6.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于()。A、是否考慮資金的時間價值B、是否考慮本金的時間價值C、是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D、采用名義利率還是實際利率答案：C解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比；復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。7.按照()，可將云計算分為公有云、私有云和混合云。A、云的歸屬B、服務(wù)的層次C、云的范圍D、計算形式答案：A解析：對于云計算的分類，目前比較統(tǒng)一的方式是從以下兩個方面進行劃分：①按服務(wù)的層次，可分為IaaS（基礎(chǔ)架構(gòu)即服務(wù)）、PaaS（平臺即服務(wù)）、SaaS(軟件即服務(wù)）。②按云的歸屬，主要分為公有云、私有云和混合云。8.財務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A、開發(fā)期B、計算期C、性能壽命期D、動態(tài)投資回收期答案：B解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項目整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。9.()是提高會所使用率、減少運行成本、使業(yè)主滿意的關(guān)鍵。A、對周邊環(huán)境、潛在消費群體的消費需求、財務(wù)運營的可行性分析B、不斷推出新穎的康體健身和娛樂項目C、合理配套，盡量完善D、在項目定位及經(jīng)營上突出個性答案：D解析：目前小區(qū)內(nèi)配套會所已經(jīng)相當普遍，但會所經(jīng)營服務(wù)項目定位及經(jīng)營服務(wù)方式趨于類同。如何在項目定位及經(jīng)營上突出個性，是提高會所使用率、減少運行成本、使業(yè)主滿意的關(guān)鍵。10.物業(yè)經(jīng)營管理的主要服務(wù)對象是()。A、房地產(chǎn)開放商B、業(yè)主和租戶C、物業(yè)招標人D、政府答案：B解析：物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和休閑娛樂場所等。物業(yè)經(jīng)營管理的主要服務(wù)對象是業(yè)主和租戶。11.采用市場法進行物業(yè)估價，選取的可比實例數(shù)量一般至少為_____個，最多為_____個。()A、2；8B、3；10C、4；12D、5；15答案：B解析：選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。12.()是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績（經(jīng)營額）不相關(guān)的個最低收入。A、物業(yè)管理費B、百分比租金C、基礎(chǔ)租金D、代收代繳費用答案：C解析：基礎(chǔ)租金又稱保底租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的個最低收入。13.組織簡單、成本低、不受時空與地域限制的調(diào)查方法是()。A、訪問法B、觀察法C、實驗法D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法答案：D解析：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法有點是組織簡單、成本低、客觀性好、不受時空與地域限制、速度快等。14.一個園區(qū)從開業(yè)到人住率達到70%以上，往往需要()。A、1～3年B、3～5年C、5～7年D、7～10年答案：B解析：由于園區(qū)建筑體量大，地處相對偏遠，雖然有政府招商引資的優(yōu)勢，但一般很難在短時間內(nèi)完成整體園區(qū)招商工作，一個園區(qū)從開業(yè)到人住率達到70%以上，往往需要3～5年的時間。15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力時，應(yīng)采用()。A、承租商會全權(quán)委托經(jīng)營管理模式B、大業(yè)主與企業(yè)共同經(jīng)營管理模式C、企業(yè)全權(quán)委托經(jīng)營管理模式D、大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營管理模式答案：D解析：如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力，應(yīng)爭取采用大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營管理模式。這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負責商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和物業(yè)管理。具體實施中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)會定期召開例會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會定期向大業(yè)主書面報告物業(yè)經(jīng)營管理情況。作為附加，部分主力店和次主力店的代表（或由全體承租商選舉的代表）也可參加例會。在這種管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同授權(quán)范圍內(nèi)主動、全責地提供物業(yè)服務(wù)，承擔相應(yīng)責任，從事法律法規(guī)允許的各項專業(yè)管理和服務(wù)。16.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)()的簡化圖式。A、資金流入B、資金流出C、資金形態(tài)D、資金運動狀態(tài)答案：D解析：一項投資活動，通常歷經(jīng)一個或短或長的時間段。在該時間段內(nèi)，資金的流入與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時點都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流量與時間的對應(yīng)關(guān)系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具?，F(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖。17.下列關(guān)于醫(yī)院物業(yè)服務(wù)員工承受壓力的能力的說法，錯誤的是()。A、物業(yè)服務(wù)人員往往會被誤認為是醫(yī)務(wù)人員而受到莫名的指責甚至刁難B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)服務(wù)人員不斷進行心理輔導(dǎo)，緩解壓力C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)服務(wù)人員進行基本醫(yī)療知識和患者心理知識的培訓，使他們在與患者打交道時能得心應(yīng)手D、物業(yè)服務(wù)員工應(yīng)忍氣吞聲答案：D解析：在病人眼中，沒有醫(yī)生與物業(yè)服務(wù)員工之分。往往物業(yè)服務(wù)人員會被誤認為是醫(yī)務(wù)人員而受到莫名的指責甚至刁難。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)服務(wù)人員不斷進行心理輔導(dǎo)，緩解壓力，做好本職工作。同時，應(yīng)加強對他們的基本醫(yī)療知識和患者心理知識的培訓，使他們在與患者打交道時能逐步做到得心應(yīng)手。18.關(guān)于物業(yè)維修和維護的開支，下列表述不正確的是()。A、在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B、業(yè)主會盡量尋找能夠承擔全部維修成本的租戶C、物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔D、對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資答案：C解析：C項，關(guān)于租賃房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應(yīng)有明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)具有使用安全性，包括門窗、墻體、地面、防水、管線、照明、制冷、供暖、家具、家電等。一般情況下，出租人應(yīng)該負責這部分設(shè)施設(shè)備日常使用的維修養(yǎng)護，保證安全性，但是也可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護責任人。承租人自備設(shè)施設(shè)備的安全性應(yīng)由承租人自己負責。19.報酬率與投資風險的關(guān)系是_____，物業(yè)價值與報酬率的關(guān)系是_____。()A、負相關(guān)，負相關(guān)B、正相關(guān)，正相關(guān)C、負相關(guān)，正相關(guān)D、正相關(guān)，負相關(guān)答案：D解析：從全社會來看，報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。由于物業(yè)價值與報酬率負相關(guān)，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。20.在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選用的管理模式是()。A、包租轉(zhuǎn)租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式答案：A解析：包租轉(zhuǎn)租模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負責轉(zhuǎn)租，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)再零星出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風險轉(zhuǎn)移。21.物業(yè)的無風險報酬率為5%，投資風險補償為3%，管理負擔補償為2%，缺乏流動性補償為1.5%，投資風險帶來的優(yōu)惠為2.5%，則報酬率為()。A、8%B、9%C、10%D、11.5%答案：B解析：求取報酬率的方法主要有市場提取法和累加法。累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無風險報酬率又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。物業(yè)的報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性償-投資帶來的優(yōu)惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%。22.零售商業(yè)物業(yè)管理模式中，()是目前最穩(wěn)妥的辦法。A、成立子公司模式B、委托專業(yè)公司模式C、成立分公司模式D、企業(yè)職能部門管理模式答案：A解析：不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項目部。成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。23.處于良好的地理位置，建筑物的實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，指的是()寫字樓。A、甲級B、乙級C、丙級D、丁級答案：B解析：國外通常特寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。其中，乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。24.隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動，但不呈正比例變動的成本是()。A、總成本B、固定成本C、變動成本D、混合成本答案：D解析：混合成本是指除固定成本和變動成本之外的成本，它們因業(yè)務(wù)量而變動，但不成正比例關(guān)系?；旌铣杀局饕梢苑譃槿悾孩侔胱儎映杀?；②階梯式成本；③延期變動成本。25.會所()經(jīng)營模式可以保證會所最大限度地得到使用，減少經(jīng)營虧損。A、獨立式經(jīng)營B、雙向經(jīng)營C、橫向聯(lián)合經(jīng)營D、引入社會設(shè)施共同經(jīng)營答案：C解析：橫向聯(lián)合經(jīng)營多出現(xiàn)于多個房地產(chǎn)公司共同開發(fā)的小區(qū)中。其優(yōu)點在于可以保證會所最大限度地得到使用，減少經(jīng)營虧損。應(yīng)由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行統(tǒng)一管理，避免多重管理、多重標準帶來的糾紛。26.在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。A、項目特點B、經(jīng)營模式C、企業(yè)戰(zhàn)略D、經(jīng)營理念答案：B解析：在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營模式選擇和確定供應(yīng)商和承包商。例如：經(jīng)營餐飲業(yè)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這是經(jīng)營的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營，更應(yīng)該將其上升到商業(yè)道德管理層面去認識和理解。27.使用物業(yè)定時間的價格，在經(jīng)濟學上稱為()A、源泉價格B、服務(wù)價格C、使用價格D、更換價格答案：B解析：物業(yè)同時有兩個價格：①其本身有一個價格，經(jīng)濟學上稱為源泉價格，②使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學上稱為服務(wù)價格。28.根據(jù)資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報酬資本化法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法答案：A解析：根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化和報酬資本化法。29.租賃合同的核心是()。A、租賃用途B、租金標準C、租賃期限D(zhuǎn)、修繕責任答案：B解析：租賃合同應(yīng)當明確規(guī)定租金標準，租金所承擔的經(jīng)濟責任內(nèi)容，租金的支付及收取時間和方式，租賃押金額度及返還條件、方式等約定，承租人拖欠租金時出租人收取滯納金的標準、方法，房屋租金調(diào)整的相關(guān)約定等。一般情況下，在租賃合同期內(nèi)，出租人不得隨意提高租金水平。該部分條款是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因，所以要盡量詳細、全面、嚴謹?shù)孛柽M。30.一般而言，有償合同義務(wù)的履行，相比于無償合同，其完成的程度()。A、較低B、較高C、相等D、無法比較答案：B解析：有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無償合同，有償合同義務(wù)人的違約責任比無償合同義務(wù)人的違約責任要重。31.房地產(chǎn)估價的基本方法中，()是指先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值。A、成本法B、比較法C、估價法D、折舊法答案：A解析：房地產(chǎn)估價基本方法包括：①比較法，②成本法；③收益法。成本法是先分別求取估價對象在價值時點時的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。32.要求調(diào)查人員有較扎實的理論知識、較深的專業(yè)技能的調(diào)查方法是()。A、訪問法B、實驗法C、文案調(diào)查法D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法答案：C解析：文案調(diào)查法的缺點之一是：文案調(diào)查要求調(diào)查人員有較扎實的理論知識、較深的專業(yè)技能，否則在工作中將力不從心。33.酒店公寓物業(yè)經(jīng)營管理的首要工作是()。A、經(jīng)營B、營銷C、服務(wù)D、管理答案：B解析：酒店公寓物業(yè)經(jīng)營管理的首要工作是營銷，營銷是實現(xiàn)經(jīng)營目標的基礎(chǔ)，也是區(qū)別與一般物業(yè)服務(wù)的基本特征。34.以下物業(yè)評估難以采用市場法的是()。A、學校、紀念堂B、物業(yè)開發(fā)土地、普通商品住宅C、高檔公寓、別墅D、寫字樓、商鋪答案：A解析：比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等。35.大型購物中心或超市常采用的租金形式是()。A、凈租B、毛租C、總租D、百分比租金答案：D解析：百分比租金通常也稱為超額租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃。承租人除向出租人定期支付固定租金（也稱為基礎(chǔ)租金）外，還要根據(jù)其超出預(yù)定營業(yè)額的部分，按百分比向出租人繳納。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。36.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表進，下列說法不正確的是()。A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑群B、為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到定的限制答案：C解析：C項，零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)（以下簡稱商業(yè)物業(yè)）指用于零售商業(yè)的物業(yè)，其范圍相當廣泛。從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。37.外包管理的停車場，重點要關(guān)注分包商的()。A、信譽B、實力C、合法性D、專業(yè)性答案：C解析：外包管理的停車場，重點要關(guān)注分包商的合法性。分包單位必須具備完備的符合法規(guī)規(guī)定的審批手續(xù)，擁有有效的營業(yè)許可和執(zhí)照，配備符合停車場所必需的工作人員和管理人員，有能力及時處理顧客投訴，解決停車糾紛，化解矛盾，全心全意為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營服務(wù)。38.下列關(guān)于商業(yè)模式的說法錯誤的是()。A、商業(yè)模式是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”B、從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價值以實現(xiàn)自身價值的問題C、廣義的商業(yè)模式又稱為盈利模式D、商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價值的核心邏輯答案：C解析：商業(yè)模式有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)模式又稱為盈利模式，廣義的商業(yè)模式是指支持企業(yè)盈利模式的客戶需求、產(chǎn)品價值、運營結(jié)構(gòu)、合作伙伴及關(guān)系資產(chǎn)等一系列商業(yè)要素的集成。從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價值以實現(xiàn)自身價值的問題。商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價值的核心邏輯，是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”，它事關(guān)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位、方向、原則和目標，這都決定了必須站在行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討物業(yè)管理的商業(yè)模式問題。39.隨著商業(yè)模式的變化()成為各類商業(yè)機構(gòu)構(gòu)相追逐的熱點。A、業(yè)主B、社區(qū)C、資源D、利潤答案：B解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成立各類商業(yè)機構(gòu)競相追逐的熱點。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。40.下列對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的理解，不正確的是()。A、物業(yè)管理成本控制包括對目標成本本身的控制B、目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督不在物業(yè)管理成本控制范圍之內(nèi)C、在成本控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作內(nèi)容D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展成本控制有利于企業(yè)降低成本，提高效率和效益答案：B解析：物業(yè)管理成本控制具有三層含義：①對目標成本本身的控制，②對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督，③在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。41.下列關(guān)于利率的說法錯誤的是()。A、利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比B、利率是本金的增加額C、一般以百分數(shù)表示D、利率的表達公式是：i=I1/P*100%答案：B解析：B項，利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分數(shù)表示。因此，它是單位本金經(jīng)過一個計算周期后的增值比率，不僅僅是本金的增加額。42.目前發(fā)達國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式是()。A、物業(yè)服務(wù)集成商B、物業(yè)資產(chǎn)運營商C、物業(yè)資源開發(fā)商D、物業(yè)保障服務(wù)商答案：A解析：物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式，也是作為物業(yè)服務(wù)提供商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向。43.按()劃分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。A、園區(qū)經(jīng)濟業(yè)態(tài)B、發(fā)展模式C、產(chǎn)業(yè)集聚形成方式D、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)和功能答案：A解析：按園區(qū)經(jīng)濟業(yè)態(tài)劃分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為：①工業(yè)園區(qū)。以工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)為主的特定區(qū)域，②農(nóng)業(yè)園區(qū)。以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的特定區(qū)域，③科技園區(qū)。以高科技研發(fā)企業(yè)為主的區(qū)域，包括軟件園區(qū)、高新園區(qū)等；④物流園區(qū)。以物品集散、交易、轉(zhuǎn)運為一體的區(qū)域，包括港口園區(qū)、交易園區(qū)等，⑤文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的特定區(qū)域。44.資產(chǎn)負債率是國際公認的衡量企業(yè)負債償還能力和經(jīng)營風險的重要指標，國際上一般公認的比較好的資產(chǎn)負債率是()。A、30%B、40%C、50%D、60%答案：D解析：資產(chǎn)負債率是國際公認的衡量企業(yè)負債償還能力和經(jīng)營風險的重要指標，比較保守的經(jīng)驗判斷一般為不高于50%，國際上一般公認60%比較好。因為過高的負債率表明企業(yè)財務(wù)風險太大，過低的負債率表明企業(yè)對財務(wù)杠桿利用不夠。45.以下租賃形式中，通常采用凈租的是()。A、短期租賃B、中短期租賃C、定期租賃D、長期租賃答案：D解析：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要自稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。凈租也稱純租金，凈租租金要求承租人除了支付規(guī)定的租金外，還要額外支付物業(yè)服務(wù)費用的部分甚至全部。在長期租賃中通常采用凈租形式。46.物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的業(yè)務(wù)是()。A、便民服務(wù)B、特約服務(wù)C、居間服務(wù)D、臨時照管兒童服務(wù)答案：C解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營性服務(wù)包括：便民服務(wù)、特約服務(wù)和居間服務(wù)。其中，居間服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的這類經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資、保險等業(yè)務(wù)撮合，裝修裝飾、綠化美化等業(yè)務(wù)撮合，買賣與租賃中介等業(yè)務(wù)。47.租賃管理過程中，始終貫穿著()。A、租金調(diào)整B、租賃營銷管理C、租約續(xù)期D、租賃方案與策略答案：B解析：租賃營銷管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，貫穿租賃管理的全過程。在租賃經(jīng)營管理操作的各個環(huán)節(jié)均融合著吸引、挖掘潛在承租人的措施和手段。所以，出租人必須要不斷完善、提高營銷技能和營銷藝術(shù)，充分利用各種營銷手段，這是獲得經(jīng)營收益的保障。48.成本預(yù)算以()為基礎(chǔ)。A、其他預(yù)算B、各項定額C、技術(shù)經(jīng)濟措施D、資金使用收益答案：B解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。成本預(yù)算必須以各項先進的技術(shù)經(jīng)濟定額為基礎(chǔ)，因此，應(yīng)及時完善和修訂各項技術(shù)經(jīng)濟定額。49.下列各項中，不用計算借款償還期的是()。A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營項目C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行自營的項目D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目答案：D解析：借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。50.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后，對項目的處置方式不包括的是()。A、完全擁有產(chǎn)權(quán)，仍維護大股東身份B、特大部分產(chǎn)權(quán)出售，轉(zhuǎn)變?yōu)樾」蓶|C、全部出售套現(xiàn)D、以較小面積進行招租、承諾給予固定回報答案：D解析：投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后，對項目的處置方式一般有三種，包括：①完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東的身份，②特大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東，③全部出售套現(xiàn)。51.在對小業(yè)主、承租商進行管理時，經(jīng)營者是承租商的商業(yè)物業(yè)類型是()A、分散使用權(quán)型B、分散產(chǎn)權(quán)型C、統(tǒng)一使用權(quán)型D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型答案：D解析：對小業(yè)主、承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)營者一般情況下都是承租商，有的還可以再轉(zhuǎn)租。租賃合同中寫進相應(yīng)的管理條款，對承租商的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導(dǎo)。52.資產(chǎn)經(jīng)營的對象主要是()。A、動產(chǎn)B、不動產(chǎn)C、業(yè)主D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：B解析：資產(chǎn)經(jīng)營是物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用自身的綜合優(yōu)勢與綜合能力，對業(yè)主共有或?qū)Ｓ械馁Y產(chǎn)實施經(jīng)營管理，并獲取相應(yīng)利益的綜合性活動。資產(chǎn)經(jīng)營的對象主要是不動產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸屬主體既有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，也有業(yè)主或其他單位。53.大數(shù)據(jù)營銷的本質(zhì)是()A、實現(xiàn)渠道優(yōu)化B、精準營銷信息推送C、打通線上線下營銷D、影響目標消費者購物前的心理路徑答案：D解析：大數(shù)據(jù)營銷的本質(zhì)是影響目標消費者購物前的心理路徑，在消費者購物前，通過各種方式，直接介入其信息收集和決策過程。而這種介入，是建互在對于線上與線下海量用戶數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)之上。54.下列各項中，不屬于財務(wù)報告分析中比較分析法的對象的是()。A、比較各會計要素的總量B、比較結(jié)構(gòu)百分比C、比較各財務(wù)比率D、比較變動額答案：D解析：財務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析的對象主要包括：①比較各會計要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤的總量變化，②比較結(jié)構(gòu)百分比，比如利潤表中各個項目的構(gòu)成比重，③比較各種財務(wù)比率，比如資產(chǎn)負債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。55.某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為12500萬元和1250萬元，存貸為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為()。A、167%B、80%C、200%D、60%答案：D解析：資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其計算公式為：資產(chǎn)負債率=負債合計/資產(chǎn)合計。題中，資產(chǎn)負債率=3000萬/5000萬=60%。56.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足其()的需求。A、物業(yè)投資收益B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C、多樣化服務(wù)D、延長物業(yè)的自然壽命答案：C解析：物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足客戶的多樣化服務(wù)需求。57.下列關(guān)于資產(chǎn)管理深度發(fā)展的上游環(huán)節(jié)的說法錯誤的是()。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和管理物業(yè)項目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營B、在物業(yè)項目的開發(fā)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可為開發(fā)商開發(fā)物業(yè)進行周邊商圈調(diào)查，提供物業(yè)設(shè)計建議、提供設(shè)備設(shè)施選購及安裝備詢等專業(yè)服務(wù)C、在項目銷售過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為開發(fā)商設(shè)計物業(yè)營銷配合方案、品牌宣傳策劃，提高項目營銷業(yè)績，或代理尾盤銷售等資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)D、在資產(chǎn)經(jīng)營方面，通過優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過全體業(yè)主或部分業(yè)主的委托，對共有物業(yè)或個人所有物業(yè)或其他財產(chǎn)進行租賃、銷售或從事其他理時活動答案：D解析：向上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和管理物業(yè)項目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營。如：①在物業(yè)項目的開發(fā)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可充分發(fā)揮自身綜合信息優(yōu)勢，為開發(fā)商開發(fā)物業(yè)進行周邊商圈調(diào)查，提供物業(yè)設(shè)計建議、提供設(shè)備設(shè)施選購及安裝咨詢等專業(yè)服務(wù)。②在項目銷售過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為開發(fā)商設(shè)計物業(yè)營銷配合方案、品牌宣傳策劃，提高項目營銷業(yè)績，或代理尾盤銷售等資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)。從目前的實踐看，這類業(yè)務(wù)專業(yè)服務(wù)技術(shù)含量高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求高，盈利水平也高且市場巨大，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理的上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理的重點。D項屬于下游環(huán)節(jié)。58.產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一般以()為主要支柱產(chǎn)業(yè)。A、高科技產(chǎn)業(yè)B、新興產(chǎn)業(yè)C、金融產(chǎn)業(yè)D、文化產(chǎn)業(yè)答案：B解析：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一般以新興產(chǎn)業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)從業(yè)人員往往比較年輕；園區(qū)地處偏遠，企業(yè)剛剛發(fā)展，聘用基層員工多為外地務(wù)工人員。59.會所按()可分為企業(yè)會所、外國人專用會所、專業(yè)會所等。A、所處的地理位置B、經(jīng)營的經(jīng)濟目標C、使用性質(zhì)D、專業(yè)類別答案：C解析：按照不同的分類標準，會所有不同的類型劃分：①按所處的地理位置可分為城市會所和鄉(xiāng)村會所，②按經(jīng)營的經(jīng)濟目標可分為以贏利為目的的會所和以完善服務(wù)項目為目的的社區(qū)配套性質(zhì)會所，③按使用性質(zhì)可分為企業(yè)會所、外國人專用會所、專業(yè)會所等；④按照專業(yè)類別可分為以康體內(nèi)容為主的會所、以娛樂休閑為主的會所和以會議餐飲為主的會所。60.下列關(guān)于社區(qū)文化項目的經(jīng)營方法說法錯誤的是()。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立社區(qū)文化的專門部門，負責社區(qū)文化活動的組織與執(zhí)行B、社區(qū)文化建設(shè)要制定好計劃和方案C、社區(qū)文化活動可以尋求政府支持D、在開展社區(qū)文化建設(shè)時再規(guī)劃場地答案：D解析：開展社區(qū)文化活動必須有場地，硬件設(shè)施是社區(qū)文化活動的基本保障。場地的來源首先要有規(guī)劃。設(shè)計部門應(yīng)將社區(qū)文化活動的場地、設(shè)施納人規(guī)劃。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期介入階段就要積極爭取、提出合理建議。小區(qū)交付使用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金許可的情況下，還要有計劃、有步驟地對社區(qū)文化設(shè)施加以完善。條件不夠的，要盡可能地提高文化設(shè)施的利用率，要做到大活動有地點，小活動有場所。61.從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，必須首先()。A、了解和掌握商業(yè)物業(yè)運營管理的目標B、了解和掌握客戶的需求C、了解和掌握商業(yè)物業(yè)運營管理的特點D、對商業(yè)運營業(yè)務(wù)及商業(yè)物業(yè)實施管理答案：C解析：從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，必須首先了解和掌握商業(yè)物業(yè)運營管理的特點。否則容易發(fā)生好心辦錯事的情況，或出現(xiàn)管理空白區(qū)，有的甚至會直接影響雙方的協(xié)調(diào)，影響商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營效益。62.對于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，一般宜采用()，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)。A、管理公約的形式B、經(jīng)營公約的形式C、租賃公約的形式D、出售公約的形式答案：A解析：對于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范各方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序，也可由工商部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。63.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準備金，下列表述不正確的是()。A、準備金又稱大修理基金B(yǎng)、用于物業(yè)的日常維修和更新改造C、如果準備金來自物業(yè)收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D、準備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金答案：B解析：準備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。64.可以把商業(yè)物業(yè)的管理目標概括為“六個統(tǒng)一”和“一個指導(dǎo)”。一個指導(dǎo)即()。A、店面的指導(dǎo)B、權(quán)益的指導(dǎo)C、安全的指導(dǎo)D、價格與質(zhì)量的指導(dǎo)答案：B解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對商業(yè)物業(yè)的管理目標概括為“六個統(tǒng)一”和“一個指導(dǎo)”。其中，六個統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②統(tǒng)一的形象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理，⑥統(tǒng)一的價格與質(zhì)量檢查管理。一個指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。65.()是企業(yè)同時以幾個細分市場為目標，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案的市場營銷策略。A、無差異營銷B、精細化營銷C、差異性營銷D、集中性營銷答案：C解析：差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細分市場為目標，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案，以滿足不同細分市場的需求，無差異營銷是指企業(yè)不考慮細分市場的差異性，對整個市場只提供種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求，集中性營銷是指企業(yè)將整體市場細分后，只選擇其一個或少數(shù)幾個細分市場作為目標市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。66.關(guān)于普通高等院校物業(yè)經(jīng)營管理的特點，下列說法錯誤的是()。A、高等院校一般校區(qū)規(guī)模較大，建筑物多。從產(chǎn)權(quán)角度看，都同屬學校B、在高校從事物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營管理，企業(yè)一定要注意與校內(nèi)各職能部門的配合C、不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)所采職的物業(yè)管理模式大致相同，但其經(jīng)營管理服務(wù)要求不同D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)利用相對集中的假期，對房屋建筑、各類設(shè)備實施尤其是地下管險等，配合校方做一次全面系統(tǒng)的檢測、修繕答案：C解析：C項，不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)管理模式是不同的，其經(jīng)營管理服務(wù)要求也不同。67.物業(yè)經(jīng)營管理實現(xiàn)的前提和條件是()。A、客戶B、項目C、資源D、能力答案：C解析：資源是物業(yè)經(jīng)營管理實現(xiàn)的前提和條件。面對不同項目，經(jīng)營管理所需的主要資源亦不同，如零售商業(yè)是商業(yè)空間和商品消費群體，寫字樓是辦公空間與辦公客戶，房屋租賃是可出租空間與承租客戶，餐館是餐位與食客等。68.總資產(chǎn)報酬率指標的計算公式為()。A、利息總額/資產(chǎn)總額*100%B、稅前利息/平均資產(chǎn)總額*100%C、息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額*100%D、稅后利潤/正均資產(chǎn)總額*100%答案：C解析：總資產(chǎn)報酬率是指企業(yè)定時期內(nèi)獲得的報酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率?？傎Y產(chǎn)報酬率的計算公式為：總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額*100%69.房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。A、有效毛收入B、客觀凈收益C、潛在毛收入D、實際凈收益答案：C解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。70.在寫字樓市場比較理想的情況下，寫字樓市場租金和基礎(chǔ)租金之間的關(guān)系一般是()。A、市場租金高于基礎(chǔ)租金B(yǎng)、市場租金低于基礎(chǔ)租金C、市場租金等于基礎(chǔ)租金D、市場租金和基礎(chǔ)租金無法比較答案：A解析：寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計算可出租或可使用面積。準確地測量面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫字樓的租金收入和寫字樓市場價的最大化，②寫字樓單元租賃的租金差異，③寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修，⑤寫字樓的市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。71.()提出世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)。A、英國B、美國C、加拿大D、澳大利亞答案：A解析：英國于1990年提出的BREEAM是世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)，也是國際上第一套實際應(yīng)用于市場和管理之中的綠色建筑評價方法，其采用了一個相當透明、開放和比較簡單的評估架構(gòu)主要評估條款包括管理、能源、健康舒適、土地使用、選址的生態(tài)價值等9個方面。72.專用物業(yè)的共同特點不包括()。A、產(chǎn)權(quán)單B、具有很強的公共性，社會關(guān)注度高C、易發(fā)生各類突發(fā)事件D、物業(yè)服務(wù)費相對較難答案：D解析：從物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的角度來看，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，這些專用物業(yè)具有以下共同的特點：①產(chǎn)權(quán)單一，②具有很強的公共性，社會關(guān)注度高，③易發(fā)生各類突發(fā)事件；④物業(yè)服務(wù)費相對更有保障。73.某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別為()元/m2。A、2800；2200B、2325；2675C、2325；2625D、2675；2325答案：C解析：交易稅費非正常負擔的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權(quán)出讓金等。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。由題意，賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=2500-2500*7%=2325（元/m2），買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=2500+2500*5%=2625（元/m2）。74.下列關(guān)于會所的說法錯誤的是()。A、會所一般是指實行封閉管理，僅對入會會員及其親朋提供服務(wù)和聚會活動的場所B、會所由基本部分和主題部分構(gòu)成C、按所處的地理位置，會所分為城市會所和鄉(xiāng)村會所D、不同檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)不相同答案：D論哪個檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室、球類室、泳池，酒吧、棋牌室、美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。75.內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的()貸款利率。A、最小B、最低C、最高D、平均答案：C解析：內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。76.當租用房屋用于從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責任由()。A、出租方承擔B、承租方承擔C、轉(zhuǎn)租方承擔D、雙方當事人在合同中約定答案：D解析：在物業(yè)租賃合同中，必須明確列出租賃雙方各自的修繕責任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由租賃雙方在物業(yè)租賃合同中約定。77.()是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源。A、業(yè)主需求資源B、業(yè)主財產(chǎn)資源C、業(yè)主知識資源D、業(yè)主社會關(guān)系資源答案：A解析：業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等，這些需求構(gòu)成了社會消費的基礎(chǔ)。業(yè)主需求資源是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主資源經(jīng)營中獲取最大收益的部分。78.為了防止某承租商隨意改變其所租物業(yè)的使用方式，租約規(guī)定了()的內(nèi)容。A、限制承租商在定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店B、限制經(jīng)營相似的用戶C、關(guān)于每一獨立承租單元的用途D、營業(yè)時間答案：C解析：制定關(guān)于每一獨立承租單元的用途規(guī)定的條款主要目的，是為了防止某一個承租商隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個購物中心或商場的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。79.下列對滾動預(yù)算與概率預(yù)算的表述中，錯誤的是()。A、滾動預(yù)算具有促進企業(yè)管理服務(wù)活動協(xié)調(diào)進行的作用B、逐季滾動編制的預(yù)算比逐月滾動的工作量大，但是預(yù)算精度較高C、滾動預(yù)算能根據(jù)當前預(yù)算執(zhí)行過程中的種種情況及時加以修訂D、概率預(yù)算可以對成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量做出近似的估計，使預(yù)算更為符合實際答案：B解析：B項，逐季滾動編制的預(yù)算比逐月滾動的工作量小，但預(yù)算精度較差。80.通常，當總資產(chǎn)報酬率指標()市場利率時，表明企業(yè)可以充分利用財務(wù)杠桿。A、小于B、等于C、大于D、不大于答案：C解析：通常，企業(yè)可把總資產(chǎn)報酬率指標與市場利率進行比較，如果該指標大于市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財務(wù)杠桿，進行負債經(jīng)營，獲取盡可能多的收益。該指標越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。81.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。A、企業(yè)B、供應(yīng)商C、客戶D、公眾答案：C解析：客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當仔細研究自己的客戶群體的特點，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提服務(wù)產(chǎn)品，開展經(jīng)營管理活動。82.有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從()的角度看具有定的共性。A、物業(yè)經(jīng)營管理B、客戶C、商業(yè)D、業(yè)主答案：A解析：有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從物業(yè)經(jīng)營管理的角度看，雖然都具有一定的共性，但內(nèi)容最豐富、管理要求最高、最具特色的是超市和購物中心兩類。83.下列寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項目選擇的說法不正確的是()。A、客戶服務(wù)需求的項目是物業(yè)經(jīng)營首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容B、在地理位置較偏遠的單純性寫字樓里，宜開辦經(jīng)營性商務(wù)服務(wù)中心C、對月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯D、在地理位置優(yōu)越的綜合型寫字樓里，可以實施服務(wù)式辦公模式答案：C解析：寫字樓客戶群體的收入狀況、購買能力、工作性質(zhì)、文化層次、興趣趨向等特征，是決定經(jīng)營項目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營時，對月收入水平2500～3500元之間的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯，對月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好在餐廳零點或自選，或提供檔次較高的盒飯等。84.下列關(guān)于信息技術(shù)對物業(yè)經(jīng)營管理的意義的說法錯誤的是()。A、推動物業(yè)經(jīng)營管理的標準化運作，全面提升服務(wù)質(zhì)量B、充分利用自然能源和人工能源C、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式D、信息技術(shù)是提高物業(yè)經(jīng)營管理效率、增強企業(yè)核心競爭力的新動力答案：B解析：現(xiàn)代信息技術(shù)的運用和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的開發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動物業(yè)經(jīng)營管理的標準化運作與服務(wù)質(zhì)量的全面提升具有戰(zhàn)略意義?？梢哉f，現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用既可以幫物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式，又可以改變管理服務(wù)方式、降低管理服務(wù)成本，提高管理服務(wù)工作的透明度，是一項提高管理效率、增強企業(yè)核心競爭力的新動力。同時，所服務(wù)的對象也會深刻感受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的科技含量、與時俱進的經(jīng)營理念和高品質(zhì)的管理服務(wù)水平。85.產(chǎn)業(yè)園在香港被特為(）A、工業(yè)園地B、工業(yè)村C、企業(yè)區(qū)D、工業(yè)園答案：B解析：產(chǎn)業(yè)園在日本被特為“工業(yè)團地”，在中國香港被稱為“工業(yè)村”，在英國則稱為“企業(yè)區(qū)”。由于類型的多樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前還沒有一個統(tǒng)一的定義。86.服務(wù)式辦公室經(jīng)營模式主要為()。A、個體經(jīng)營B、公司經(jīng)營C、連鎖經(jīng)營D、合伙經(jīng)營答案：C解析：國內(nèi)服務(wù)式辦公室一般由專業(yè)商務(wù)中心服務(wù)公司開設(shè)并經(jīng)營，目前主要集中在北、上海、廣州、深圳、杭州等經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)營模式主要為連鎖經(jīng)營。87.對商業(yè)物業(yè)的一切可視事物進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播方式屬于()。A、管理促銷和營銷活動B、建立商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)C、管理商業(yè)物業(yè)內(nèi)部形象D、管理商業(yè)物業(yè)外部形象答案：B解析：建立商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)是強化商業(yè)物業(yè)形象的一種重要方式，是種借以改變商業(yè)物業(yè)形象，注入新鮮感，使商業(yè)物業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點是通過對商業(yè)物業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播，使商業(yè)物業(yè)的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標準化、個性化和專用化。88.下列消費者的行為中，最有可能屬于沖動性購物的是()。A、顧客進入購物中心的眼鏡店購買了一副眼鏡B、顧客進入購物中心的珠寶店購買了一對戒指C、顧客進入購物中心的時裝店購買了一套時裝D、顧客在臨走時買了一支蛋卷冰淇琳答案：D解析：承租商的組合要同時滿足有目的性的購物和沖動性的購物的需求。消費者進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務(wù)。如果消費者在到達或離開其目標商店時隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動性購物。89.商業(yè)物業(yè)的支撐是()。A、商品B、承租商C、顧客D、服務(wù)答案：D解析：商業(yè)物業(yè)是千萬種商品的集散地，商業(yè)物業(yè)以商品為核心，以承租商為平臺，以顧客為渠道，以服務(wù)為支撐，通過專業(yè)促銷和運營，完成商品從采購入庫、上架、推銷、售出、結(jié)算、退換貨等一系列活動，最終實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營利潤。90.物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，如同()。A、買賣與租賃的關(guān)系B、本金與利息的關(guān)系C、存款與貸款的關(guān)系D、現(xiàn)金和存款的關(guān)系答案：B解析：物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。91.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要是()。A、自動售貨B、有店鋪零售業(yè)態(tài)C、無店鋪的零售D、網(wǎng)上商店答案：B解析：有店鋪零售業(yè)態(tài)因其有著固定的進行商品陳列和銷售所需要的場所和空間，并且消費者的購買行為主要在這一場所內(nèi)完成，因此需要良好的物業(yè)經(jīng)營管理。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要是有店鋪的零售業(yè)態(tài)。無店鋪的零售是自廠家或商家直接將商品遞送給消費者的零售，目前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理尚無明顯的、直接的聯(lián)系。92.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以()為基礎(chǔ)。A、客戶基本需求B、利潤最大化的目標C、物業(yè)的增值服務(wù)D、基本物業(yè)服務(wù)答案：D解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以基本物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，不要脫離基本物業(yè)服務(wù)。這樣，可以盡量減少資金、技術(shù)和經(jīng)驗等方面的劣勢，大大降低經(jīng)營風險。反之將會對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，甚至導(dǎo)致喪失該寫字樓的服務(wù)管理權(quán)。93.對于居住物業(yè)，應(yīng)重點了解()。A、目標物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平等B、其所處地段的交通通達程度，目標物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系C、物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等D、未來入住者的意見答案：A解析：居住物業(yè)要重點了解目標物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標準、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標準等。94.對于一般物業(yè)投資項目，償債備付率應(yīng)該大于(）A、12B、1.2C、2D、0.2答案：B解析：償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般物業(yè)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1.295.()是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。A、訪問法B、觀察法C、實驗法D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法答案：A解析：訪問法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。實施這種方法需要科學地設(shè)計調(diào)查表，有效地運用訪問技巧。96.在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性不包括()。A、收入狀況不同B、工作內(nèi)容不同C、工作時間不同D、周邊工作、生活環(huán)境的不同答案：C解析：寫字樓經(jīng)營的內(nèi)容既要有全面性又具有針對性。在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性很大，如：①收入狀況不同，形成不同消費水平的客戶群體，②工作內(nèi)容不同，形成不同專業(yè)服務(wù)需求的客戶群體，③周邊工作、生活環(huán)境的不同，形成不同生活服務(wù)需求的客戶群體等。從而形成了客戶群體服務(wù)需求的多樣性。寫字樓經(jīng)營服務(wù)的項目就是要滿足不同消費水平、不同消費內(nèi)容客戶群體需求的多樣性。97.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所經(jīng)營管理的內(nèi)容主要以()為核心。A、客戶B、商品銷售C、服務(wù)D、促銷和營銷答案：B解析：一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所經(jīng)營管理的內(nèi)容主要以商品銷售為核心.即圍繞商品銷售而展開，如滿足商場工作人員的現(xiàn)場服務(wù)需求，滿足消費者購物時的附屬性服務(wù)需求等。98.沒有考慮資金時間價值因素的影響，而是直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標是()。A、清償能力指標B、貸款利率指標C、靜態(tài)指標D、動態(tài)指標答案：C解析：靜態(tài)指標是指在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算得出的指標，這些指標計算方便，通常在投資項目進行概略評價時采用。99.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。A、利息B、保證金C、滯納金D、押金答案：C解析：按照合同規(guī)定的租金標準收取租金是出租人的一項基本權(quán)利。對租金拖欠者，要收取滯納金。100.在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，()是開展各種經(jīng)營所必不可少的重要條件。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源B、管理技術(shù)資源C、信息類資源D、社會關(guān)系類資源答案：A解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶群體為主，具有一定的特性。一般有以下幾個方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源，②管理技術(shù)資源，②信息類資源；④品牌資源，⑤社會關(guān)系類資源。在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源是開展各種經(jīng)營所必不可少的重要條件。多選題1.運用比較法估價時，對可比實例成交價格進行處理，根據(jù)處理內(nèi)涵的不同可以分為()。A、價格換算B、價格調(diào)理C、價格調(diào)整D、價格計算E、價格修正答案：ACE解析：對可比實例成交價格進行處理時，選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。2.物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)有()。A、地理位置B、最終用戶C、消費動機D、客戶規(guī)模E、人口特征答案：BD解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)主要有最終用戶和客戶規(guī)模。①最終用戶是指最終使用物業(yè)的需求者，企業(yè)應(yīng)當對不同類型的最終用戶運用不同的市場營銷組合策略，②客戶規(guī)模是指具體的最終用戶對物業(yè)需求量的大小。用客戶規(guī)模這個參數(shù)，可以將市場細分為大客戶市場、中客戶市場和小客戶市場。3.為金融機構(gòu)的會議提供服務(wù)應(yīng)注意()。A、關(guān)注會場布置B、熟悉重要領(lǐng)導(dǎo)身份C、設(shè)備準備D、禮儀安排E、會議服務(wù)人員安排答案：ACE解析：為會議提供服務(wù)應(yīng)注意以下幾點：①關(guān)注會場布置。會場布置應(yīng)與會議內(nèi)容相一致，不應(yīng)鋪張浪費，應(yīng)體現(xiàn)出莊重、嚴肅的氣氛。屬大會性質(zhì)的，要事先布置好主席臺，屬于談判性質(zhì)的，要安排好主客位置。②熟悉參會人員身份。對于參會的行領(lǐng)導(dǎo)以及主要來賓的座位安排要符合禮儀，提前熟悉來賓職務(wù)身份，準確擺放桌簽，體現(xiàn)平等友好的氛圍。③設(shè)備準備。如果會議涉及使用電腦，要預(yù)先對電腦系統(tǒng)、放映系統(tǒng)進行全面檢查，確保萬無一失。語音系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、錄音系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)等也應(yīng)事前做好維修保養(yǎng)工作，確保會議順利進行。④茶點安排。會議時間超過半天的，應(yīng)根據(jù)主辦方要求準備茶歇，安排茶點。⑤會議服務(wù)人員安排。特別要注意提醒為會議提供服務(wù)的人員加強保密意識。會后對遺留在現(xiàn)場的所有紙質(zhì)文件統(tǒng)一整理上交，個人不得留存、使用或私下轉(zhuǎn)送他人。4.物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容的三個層次中，()以策略性管理為主。A、物業(yè)管理B、設(shè)施管理C、運行管理D、物業(yè)資產(chǎn)管理E、物業(yè)組合投資管理答案：DE解析：由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。通常將其分為物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理三個層次，其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。5.在其他因素不變的情況下，以下因素增加能夠引起報酬率增加的有()。A、投資帶來的優(yōu)惠B、無風險報酬率C、投資風險補償D、缺乏流動性補償E、風險補償答案：BCD解析：求取報酬率的方法主要有市場提取法和累加法。累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無風險報酬率又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動補償-投資帶來的優(yōu)惠。ECD三項的增加都會引起報酬率的增加。6.下列人口因素變化，可以使得物業(yè)價格上漲的有()。A、人口增長B、人口素質(zhì)提高C、家庭人口規(guī)模增加D、家庭人口規(guī)模下降E、人口密度增加答案：ABD解析：物業(yè)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當人口數(shù)量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致物業(yè)價格升高。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價格有上漲的趨勢。7.寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在()。A、所處區(qū)位好，規(guī)模大B、多為現(xiàn)代化高層建筑C、功能齊全，配套設(shè)施完善D、無產(chǎn)權(quán)E、多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理答案：ABCE解析：寫字樓物業(yè)的一般特點，主要集中在這幾個方面：①所處區(qū)位好，規(guī)模大，②多為現(xiàn)代化高層建筑，②功能齊全；④人員密集，流動性大，使用時間集中，⑤物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營管理要求高，時效性強。8.房地產(chǎn)投資活動中，現(xiàn)金流出主要包括()等。A、土地費用B、建造費用C、空置損失D、還本付息E、稅金答案：DE解析：投資活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于物業(yè)經(jīng)營管理投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括運營成本費用、還本付息、稅金等。9.通常，大多數(shù)租戶的改建被認為是固置物而成為物業(yè)的一部分，在租賃結(jié)束時改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定()。A、承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意B、必須明確改建后新增部分的歸屬C、必須明確改建費用的承擔D、用于生意的固置物的處理E、交一定的保證金答案：ABCD解析：通常，大多數(shù)租戶的改建被認為是固置物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定：①承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意，②必須明確改建后新增部分的歸屬，③必須明確改建費用的承擔；④用于經(jīng)營的固置物的處理。10.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，下列表述不正確的有()。A、物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護、管理B、傳統(tǒng)物業(yè)管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)C、資產(chǎn)管理是基于價值，強調(diào)物業(yè)和客戶資產(chǎn)的保值、增值D、寫字樓、零售商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)完全可以像個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報E、物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展答案：AB解析：A項，物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為客戶提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足客戶的多樣化服務(wù)需求。B項，傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務(wù)，強調(diào)物業(yè)基本功能正常發(fā)揮，資產(chǎn)管理是基于價值，強調(diào)物業(yè)和客戶資產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能構(gòu)保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。11.現(xiàn)實中，物業(yè)服務(wù)公司編制成本預(yù)算的方法主要有()等。A、固定預(yù)算法B、彈性預(yù)算法C、比較預(yù)算法D、零基預(yù)算法E、滾動預(yù)算法答案：ABDE解析：在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)不同預(yù)算內(nèi)容的特點，靈活、綜合地選用不同的預(yù)算方法，以求編制出最符合本企業(yè)特點的預(yù)算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制成本預(yù)算的方法主要有：①增量預(yù)算法，②零基預(yù)算法，③固定預(yù)算法；④彈性預(yù)算法，⑤定期預(yù)算法，⑥滾動預(yù)算法12.影響物業(yè)價格的心理因素有()。A、時尚風氣B、接近名家住宅心理C、講究風水或吉祥號碼D、購買或出售心態(tài)E、物理形態(tài)答案：ABCD解析：心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有：①購買或出售心態(tài)，②個人欣賞趣味（偏好），②時尚風氣；④接近名家住宅心理，⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。13.影響物業(yè)經(jīng)營管理市場的價格的因素有()。A、物業(yè)所處地理位置B、市的平均利潤水平C、物業(yè)本身品質(zhì)和檔次D、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量E、客戶對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品消費的理念答案：ACDE解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場的價格，既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身品質(zhì)和檔次的影響，還受到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的影響。同時，客戶對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品消費的理念也是影響物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價格的一個重要因素。如果物業(yè)所處地理位置優(yōu)越、物業(yè)品質(zhì)和檔次高、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好、客戶對物業(yè)管理服務(wù)有市場化的理念，則物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品就會有較高的價格。14.智能化建筑的三大系統(tǒng)是()。A、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)B、聲控系統(tǒng)C、安全防范系統(tǒng)D、通信及控制系統(tǒng)E、多媒體系統(tǒng)答案：CDE解析：智能建筑是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)、多媒體技術(shù)和現(xiàn)代建筑藝術(shù)有機結(jié)合，并通過對設(shè)備的自動監(jiān)控，對信息資源的管理，對客戶的信息服務(wù)及其建筑環(huán)境的優(yōu)化組合，獲得合理投資，同時，適合信息技術(shù)需要并且具有安全、高效、舒適、便利和靈活特點的現(xiàn)代化建筑物。智能化建筑主要可以分為三大系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)、通信及控制系統(tǒng)和多媒體系統(tǒng)。15.影響物業(yè)價格的社會因素有()。A、政治安定狀況B、社會治安狀況C、生產(chǎn)因素D、房地產(chǎn)投機因素E、時尚風氣答案：ABD解析：影響物業(yè)價格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素等。影響物業(yè)價格的制度政策因素包括房地產(chǎn)制度因素、稅收制度因素、金融制度因素、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地制度、住房制度等。影響物業(yè)價格的經(jīng)濟因素主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價等。影響物業(yè)價格的社會因素主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機因素等。影響物業(yè)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況等。心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有購買或出售心態(tài)、個人欣賞趣味（偏好）、時尚風氣、接近名家住宅心理、講究風水或吉祥號碼等。16.關(guān)于寫字樓各經(jīng)營項目的特點的說法正確的有()。A、餐飲經(jīng)營管理要上升到文化層面，并與寫字樓文化相銜接B、廣告所使用的場地產(chǎn)權(quán)，一般情況下都屬于開發(fā)商所有C、寫字樓的裝飾裝修需要具有資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)施工，裝修人一般情況下均是法人企業(yè)D、車位以年度租賃為主，零散租賃為輔E、停車管理費用較高，停車費支付形式以年付為主，月付、季付為輔答案：ACD解析：B項，廣告所使用的場地產(chǎn)權(quán)，一般情況下都屬于業(yè)主所有。E項，停車管理費用較高，停車費支付形式以月付、季付、年付為主，零付、小時支付為輔。17.正常房地產(chǎn)成交價格形成時的必要條件有()。A、壟斷市場的存在B、信息暢通C、平等自愿D、誠實無欺E、沒有利害關(guān)系答案：BCDE解析：正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通《、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。18.關(guān)于租賃合同內(nèi)容，下列說法正確的有()。A、租賃合同應(yīng)當明確約定租金標準及支付方式B、承租人應(yīng)當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金C、房屋修繕責任人對房屋及其設(shè)備應(yīng)當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的住用安全D、房屋修繕責任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實無力修繕的，可以與另方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，由承租人分期償還E、出租人除收取租金外，不得收取其他費用答案：ABCE解析：D項，房屋修繕責任人對房屋及其設(shè)備應(yīng)當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的住用安全。修繕責任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。19.通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解的內(nèi)容有()。A、企業(yè)的獲利能力B、企業(yè)現(xiàn)金的來源與去向C、企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少D、企業(yè)財務(wù)狀況的變動趨勢E、企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成答案：BCE解析：通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解的內(nèi)容有：①企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何。②企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成。③企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少。20.酒店公寓的延伸管理服務(wù)根據(jù)酒店公寓的實際設(shè)施而定，通常包括()。A、會議服務(wù)B、餐飲服務(wù)C、洗滌服務(wù)D、美容美發(fā)服務(wù)E、超市服務(wù)答案：ABCD解析：延伸服務(wù)內(nèi)容或項目一般應(yīng)根據(jù)酒店公寓的實際設(shè)施而定，通常包括：①會議服務(wù)。提供會議室和相應(yīng)的會議設(shè)施，及為客戶提供會務(wù)服務(wù)，包括會務(wù)禮儀服務(wù)等。②餐飲服務(wù)。餐飲服務(wù)是為就餐客戶提供餐飲產(chǎn)品的一列服務(wù)的總和。③洗滌服務(wù)。很多酒店公寓內(nèi)部都設(shè)有小型洗衣房，以滿足客戶的干濕洗衣服務(wù)需求，同時也可兼顧酒店公寓內(nèi)部用品的洗滌要求。④美容美發(fā)服務(wù)。隨著專業(yè)美容美發(fā)的發(fā)展，不少酒店公寓為了更好地為客戶服務(wù)，聘請專業(yè)美容店進駐提供這類服務(wù)。21.在開展社區(qū)文化建設(shè)中，資金支持必不可少，資金的來源主要包括()。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的管理經(jīng)費B、政府支持C、企事業(yè)單位和個人贊助D、社區(qū)文化的直接受益者直接出資E、經(jīng)濟經(jīng)營收入答案：ABCD解析：社區(qū)文化活動的開展需要定的資金支持資金的來源主要包括以下幾個方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年從管理經(jīng)費中劃撥一定的比例用于社區(qū)文化建設(shè)。②尋求政府支持，和諧社區(qū)建設(shè)也是地方政府工作的個重點，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過爭取政府購買服務(wù)的方式，尋求政府資金支持，用于所服務(wù)的社區(qū)文明建設(shè)。③尋求企事業(yè)單位和個人的贊助，熱心于公益事業(yè)、關(guān)心社區(qū)成長的單位和個人越來越多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)處理好關(guān)系、把握好時機、掌握好分寸，爭取多方面的支持。④由社區(qū)文化活動的直接受益者出資。⑤以文養(yǎng)文，進行文化經(jīng)營，將其所得再用于社區(qū)文化建設(shè)。社區(qū)文化活動經(jīng)費要厲行節(jié)約，開源節(jié)流。22.運用比較法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括()方面的工作。A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一采用人民幣C、統(tǒng)一貨幣單位D、統(tǒng)一采用平方米E、統(tǒng)一采用單價答案：ACE解析：建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。23.以下有關(guān)重新購建價格的表述，正確的有()。A、重新購建價格是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B、重新購建價格是客觀的價格C、重新購建價格是重新購建的實際成本D、建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊E、土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格答案：ABE解析：重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出。重新購建價格是客觀的價格。具體來說，重新取得或重新開發(fā)建設(shè)的支出，不是個別單位或個人的實際耗費，而是必需的耗費，應(yīng)能體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實際成本。需要注意的是，建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是價值時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣陳建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。24.從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有()。A、通貨膨脹率B、承擔風險C、資金增值D、機會成本E、剩余價值答案：ACD解析：從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有：①資金增值，指隨著時間的推移，資金的價值會增加。從投資者角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值，②機會成本，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償，③通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償，也會因時間先后而不同。25.寫字樓由于()，一般都委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。A、設(shè)備貴重B、檔次高C、設(shè)備設(shè)施復(fù)雜D、管理系統(tǒng)復(fù)雜E、管理要求高答案：BCE解析：寫字樓由于檔次高、設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，因此，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。26.租戶選擇需要考慮的主要準則有()。A、租戶的年齡規(guī)劃B、租戶的聲譽C、所需面積大小D、需提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容E、租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型答案：BCDE解析：出租人將物業(yè)租給承租人是希望獲得一定經(jīng)濟利益，只有將物業(yè)出租給那些能夠按時交納租金、合理使用物業(yè)、自覺維護物業(yè)的承租人，出租人的利益才能得以實現(xiàn)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇哪種類型的承租人并長期與之保持良好關(guān)系非常重要。承租人經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小、空間組合及所需提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)等均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇承租人時應(yīng)考慮的因素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)當大量收集承租人的這些信息，對其進行歸納、分析、評判，從而做出有效選擇。27.在房地產(chǎn)投資分析中，房地產(chǎn)投資的收益可分為()。A、投資回收B、投資回報C、權(quán)益回報D、現(xiàn)金回報E、還本付息答案：AB解析：投資獲得的總收入，包括投資回收扣投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收；投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，主要體現(xiàn)為利潤。28.按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為()。A、由用型寫字樓B、單純性寫字樓C、商住型寫字樓D、租售型寫字樓E、綜合型寫字樓答案：BCE解析：按使用功能可將寫字樓劃分為三種：①單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他如展示廳、餐飲、商務(wù)中心等附屬功能，②商住型寫字樓，指既提供辦公又提供住宿的寫字樓，②綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能的寫字樓。29.下列對于寫字樓租金的確定的說法正確的有()。A、寫字樓的租金水平主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段）B、在確定租金時，一般應(yīng)首先確定個基礎(chǔ)租金，基礎(chǔ)租金總是低于市場租金的水平C、根據(jù)租金包含的內(nèi)容不同，如果代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越高D、一般情況下，一棟寫字樓中樓層高、視野或景觀好的出租單元租金也較高E、物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入答案：ADE解析：B項，在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，C項，一般情況下，如果代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越低，即寫字樓“毛租”時的租金很高，因為出租人要從所收租金中支付所有的經(jīng)營費用，采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。30.業(yè)主資源分類包括()。A、業(yè)主自身信息資源B、業(yè)主需求資源C、業(yè)主社會關(guān)系資源D、業(yè)主財產(chǎn)資源E、業(yè)主無形資產(chǎn)資源答案：BDE解析：業(yè)主資源分為：①業(yè)主需求資源，業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等，這些需求構(gòu)成了社會消費的基礎(chǔ)，②業(yè)主財產(chǎn)資源，它的內(nèi)容主要是業(yè)主的房屋、汽車、家具家電，還包括有價證券、有色金屬、銀行存款等，③業(yè)主無形資產(chǎn)資源，包括業(yè)主知識資源和業(yè)主社會關(guān)系資源。31.一般來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理總體目標的提法有()。A、籌資管理目標B、投資管理目標C、利潤最大化D、每股收益或權(quán)益資本凈利率E、股東財富最大化或股價最大化答案：CDE解析：從衡量營利的角度，財務(wù)管理