房地產(chǎn)公司地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

國

市

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)：

國

市項(xiàng)目拓展：

市

匯報(bào)人：

我

年

月

日注：選取最有代表的幾幅照片.一、國家、城市及政策概況（國家及城市的地理\人口\政治，經(jīng)濟(jì)情況、匯率政策及波動(dòng)情況、房地產(chǎn)市場等，開發(fā)流程、主要法律法規(guī)、稅費(fèi)、融資政策等）二、目標(biāo)地塊基本情況（區(qū)位圖、紅線圖、地塊周邊情況、重要情況說明、合作方式說明等）三、房地產(chǎn)市場及土地市場分析（供、給、產(chǎn)品分析、競品市場分析、土地市場分析等）四、項(xiàng)目規(guī)劃與銷售方案（規(guī)劃總平面圖，戶型、車位配比，展示區(qū)規(guī)劃、項(xiàng)目銷售方案等）五、成本及經(jīng)濟(jì)效益分析（目標(biāo)成本、項(xiàng)目利潤率、現(xiàn)金流及回報(bào)率）六、投資架構(gòu)及融資方案（項(xiàng)目境內(nèi)外投資架構(gòu)、融資方案、合作投資比例）七、推進(jìn)計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)防范八、意見匯總（投資團(tuán)隊(duì)意見、總部職能中心意見）目錄第一部分國家、城市及政策概況說明：1、重點(diǎn)介紹國家及城市的地理位置、人口狀況、政治狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，特別是GDP、人均GDP、人均可支配收入、支柱產(chǎn)業(yè)等，以及匯率政策和波動(dòng)情況。具體簡析方式和頁數(shù)不限。為確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，請(qǐng)注明統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源。2、簡單介紹重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場情況，作為進(jìn)入該城市開發(fā)的依據(jù)。3、政策包括但不限于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)、開發(fā)流程、報(bào)批報(bào)建流程、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi)及融資政策等。注：該部分應(yīng)該立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，所含信息需要真實(shí)、精確；部分內(nèi)容在后續(xù)推進(jìn)過程中根據(jù)需要不斷更新。1、X國經(jīng)濟(jì)概況2、泰國政治概況X國實(shí)行君主立憲制，國王為國家元首，是泰國武裝部隊(duì)最高統(tǒng)帥，通過國會(huì)行使立法權(quán)，通過政府行使行政權(quán)，通過法院行使司法權(quán)?，F(xiàn)任國王普密蓬?阿杜德（拉瑪九世）于1946年登基，1950年5月加冕?，F(xiàn)任總理為英拉·西那瓦，于2011年8月5日上任，是泰國首位女總理，著名企業(yè)家。3、泰國人口概況X國共有30多個(gè)民族，總計(jì)6000多萬人口。泰族為主要民族，占人口總數(shù)的75％、華族占14%(相當(dāng)一部份來自中國廣東省潮汕地區(qū))，馬來族占2.3%。人口增長速度0.5%（2013年）國家概況馬來西亞泰國灣1、泰國地理位置圖：泰國及其主要城市地理位置圖

泰王國(KingdomofThailand)，通稱泰國，舊稱暹羅（Siam)，擁有七百多年歷史，位于東南亞中南半島，與緬甸、老撾、柬埔寨。為東南亞國家聯(lián)盟（東盟）創(chuàng)始國之一。指引：說明國家地理位置、政治穩(wěn)定性、人口總量、人口結(jié)構(gòu)及人口增長率等X國是中等收入的發(fā)展中國家，實(shí)行自由經(jīng)濟(jì)政策，屬外向型經(jīng)濟(jì)。部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：·國內(nèi)生產(chǎn)總值（2012年）：

億美元（亞洲排位）·國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率（2012年）：%·人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（2012年）：美元（亞洲排位）·通脹率（2011年）：%·失業(yè)率（2011年）：%圖：2012年泰國經(jīng)濟(jì)總量構(gòu)成情況

數(shù)據(jù)來源：世界銀行注：選取幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，重點(diǎn)說明國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性，人民購買力及未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測經(jīng)濟(jì)概況X國采取xxx的匯率政策，過去幾年對(duì)美元和人民幣的波動(dòng)情況如下（用圖或表表示過去5-10年的波動(dòng)情況）。Xxx預(yù)計(jì)未來幾年貨幣對(duì)人民幣和美元的走勢是。。。數(shù)據(jù)來源：世界銀行匯率概況經(jīng)濟(jì)總量：曼谷市作為泰國的政治經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)總量占泰國GDP的29%，曼谷大都會(huì)區(qū)占泰國GDP的44%。人均GDP：曼谷已經(jīng)成為東南亞的重要經(jīng)濟(jì)支柱，2012年人均GDP達(dá)16,275美元。該年數(shù)據(jù)位列東南亞第二位，僅次于新加坡，與我國廣州市相當(dāng)（如右上圖所示）。行政區(qū)劃：曼谷市形狀如蝴蝶形，共50個(gè)區(qū)；曼谷大都會(huì)區(qū)包括曼谷市以及其他五個(gè)府（如又下圖所示）。曼谷市占地面積：1,568平方公里。曼谷大都會(huì)區(qū)占地面積：7,761平方公里。曼谷市人口：828萬（占泰國人口12.5%，2010年數(shù)據(jù)）。曼谷大都會(huì)區(qū)人口：1,456萬（占泰國人口22%，2010年數(shù)據(jù)）。數(shù)據(jù)來源：泰國國家統(tǒng)計(jì)局/中國國家統(tǒng)計(jì)局/國際貨幣基金組織圖：

2012年曼谷、廣州及新加坡人均GDP對(duì)比

曼谷Bangkok圖：

曼谷大都會(huì)區(qū)地理位置示意圖

巴吞他尼府PathumThani暖武里府Nonthaburi佛統(tǒng)府NakhonPathom龍仔厝府SamutSakhon北欖府SamutPrakan結(jié)論：曼谷在東南亞地區(qū)人均GDP僅次新加坡，與廣州相當(dāng)曼谷概況供應(yīng)總量呈現(xiàn)逐年增多的趨勢供應(yīng)總量增多主要由洋房產(chǎn)品帶動(dòng)圖：

2008-2013年曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅供應(yīng)量（總量）數(shù)據(jù)來源：AREATHAI住宅供應(yīng)總體呈上升趨勢住宅供應(yīng)的增加主要由洋房產(chǎn)品帶動(dòng)別墅產(chǎn)品的供應(yīng)增勢相對(duì)緩慢圖：

2008-2013年曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅供應(yīng)量（按產(chǎn)品劃分）獨(dú)棟別墅

51,567套

聯(lián)排別墅

66,664套

高層洋房其他125,103套

17,245套

2013年各產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)260,579套城市房地產(chǎn)市場分析指引：從整個(gè)城市的角度分析總體/分產(chǎn)品的供應(yīng)及需求狀況。成交總量及去化率均呈現(xiàn)逐年增多的趨勢成交總量增多主要由洋房產(chǎn)品帶動(dòng)圖：

2008-2013年曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅成交量（總量）數(shù)據(jù)來源：AREATHAI住宅成交總體呈上升趨勢去化率總體呈上升趨勢圖：

2008-2013年曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅成交量（按產(chǎn)品劃分）住宅成交的增加主要由洋房產(chǎn)品帶動(dòng)洋房產(chǎn)品的去化率始終高于別墅產(chǎn)品獨(dú)棟別墅

14,206套

去化25%聯(lián)排別墅

22,025套

去化33%高層洋房其他

73,843套6,407套

去化59%去化37%2013年各產(chǎn)品交易套數(shù)及去化率116,481套去化45%城市房地產(chǎn)市場分析指引：從整個(gè)城市的角度分析總體/分產(chǎn)品的供應(yīng)及需求狀況。圖：

2013年上半年曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅成交價(jià)格區(qū)間分布核心總價(jià)區(qū)間交易量（套）成交總價(jià)（百萬泰銖）數(shù)據(jù)來源：AREATHAI圖：

2013年曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅成交面積段占比核心面積區(qū)間15城市房地產(chǎn)市場分析指引：從整個(gè)城市的角度分析最熱銷產(chǎn)品的價(jià)格及面積段。熱銷產(chǎn)品價(jià)格水平：總價(jià)1-2百萬泰銖（折合人民幣20-40萬元）；單價(jià)5-11萬泰銖/㎡（折合人民幣10,000-22,000元/㎡）；熱銷產(chǎn)品面積段：20㎡-80㎡項(xiàng)目名稱梯戶比Midst3梯20戶TCGreen4梯16戶LumpiniPark@Rama9Ratchada4梯36戶PlumCondo2梯38戶Riverfront7梯47戶Life@Ratchadapisek4梯15戶QAsoke5梯17戶SupalaiPrimaRiva8梯23戶典型樓層平面圖戶型小，密度高產(chǎn)品特征（高層洋房）：梯戶比密度較高+以一兩房的小戶型為主力產(chǎn)品梯戶比密度高絕大多數(shù)項(xiàng)目以一房及兩房為主力戶型圖：

2014年3月我團(tuán)隊(duì)市場調(diào)研統(tǒng)計(jì)曼谷大都會(huì)區(qū)一手住宅主力戶型占比（共42個(gè)住宅項(xiàng)目）圖：典型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（以SuppalaiRatchada為例）圖：典型單元平面圖（以LumpiniParkRama9為例）典型單元平面圖22.5㎡一房極小戶型城市房地產(chǎn)市場分析指引：分析當(dāng)?shù)厥袌鰺徜N或主要產(chǎn)品的特征：如戶型、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。關(guān)鍵點(diǎn)1：外國人不可以擁有土地解決方案：別墅的永久產(chǎn)權(quán)只能賣給泰國人，外國人可租賃30年。關(guān)鍵點(diǎn)3：外國人可擁有共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的永久產(chǎn)權(quán)，但不能超過總套數(shù)的49%解決方案：①永久產(chǎn)權(quán)的洋房需控制外國人的購房套數(shù)不超過49%。②租賃產(chǎn)權(quán)的洋房可100%售予外國人。關(guān)鍵點(diǎn)2：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外國公司只能占股49%解決方案：①由外資方控制公司的實(shí)際管理權(quán)/經(jīng)營權(quán)。②設(shè)計(jì)兩層公司稀釋泰方股權(quán)比例。注：泰方須擁有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且必須有不少于銀行存款利息的回報(bào)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)注：從外國開發(fā)商角度，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)及相關(guān)行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，外匯管制、公司成立等政策。若存在限制的情況需闡述對(duì)策。關(guān)鍵點(diǎn)4：外匯可自由進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤匯出，需繳納10%預(yù)提所得稅解決方案：①以澳洲公司作為公司股東，可規(guī)避預(yù)提所得稅。②利潤留在當(dāng)?shù)?，滾動(dòng)開發(fā)，持續(xù)發(fā)展。注：立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求真實(shí)、準(zhǔn)確。若后續(xù)政策有所改動(dòng)，及時(shí)更新。注：1.假設(shè)主體為30層高層洋房；2.主體工程每月建設(shè)速度為3層；3.橫軸數(shù)字為月份。例：圖：泰國房地產(chǎn)開發(fā)流程及重要節(jié)點(diǎn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)流程獲取土地開放開盤開工指引：展現(xiàn)土地獲取、展示區(qū)施工、開放、項(xiàng)目開盤、開工等重要節(jié)點(diǎn)所需時(shí)間及手續(xù)。不必拘泥于展示形式。注：立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求真實(shí)、準(zhǔn)確。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)稅項(xiàng)稅率內(nèi)容增值稅（ValueAddedTax)5-19%普遍按19%繳納，但若為在該國該買的首套住房，面積不超過200㎡部分按照5%征收。不動(dòng)產(chǎn)稅（ImmovableTax)0.6%-1.9%按1980年1月1日不動(dòng)產(chǎn)市值估算的，以累進(jìn)稅率繳稅。假設(shè)所持有不懂嬋與1980你那1月1日市值為三百萬歐元以內(nèi)，則每年不動(dòng)產(chǎn)稅不超過47260歐元。印花稅（StampDuty)0.2%按照合同金額0.2%繳納印花稅，印花稅上限2萬歐元。轉(zhuǎn)手費(fèi)（TransferFees)3-8%市值超過170860歐元的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)，需按市值的8%繳納轉(zhuǎn)手費(fèi)，由目前到2016年12月31日志，如所交易之不動(dòng)產(chǎn)為取得建筑施工許可后第一次銷售并已繳納增值稅，則可全額豁免轉(zhuǎn)手費(fèi)。如該不動(dòng)產(chǎn)交易無需繳納增值稅，則可豁免50%的轉(zhuǎn)手費(fèi)。注：立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求真實(shí)、準(zhǔn)確。若后續(xù)政策有所改動(dòng)，及時(shí)更新。第二部分項(xiàng)目概況說明：包括但不限于項(xiàng)目的區(qū)位圖、周邊公建配套、紅線圖及項(xiàng)目基本信息、項(xiàng)目內(nèi)及周邊情況、市政配套情況及合作方式說明等。注：該板塊內(nèi)容在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段需重點(diǎn)完成，要求全面、深入、真實(shí)、準(zhǔn)確。老城商業(yè)中心機(jī)場到機(jī)場：公里、分鐘路況到商業(yè)中心：公里、分鐘路況地鐵線路火車線路交通節(jié)點(diǎn)距離（km）時(shí)間（分鐘）路況機(jī)場商業(yè)中心xxx交通節(jié)點(diǎn)城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向在建中軌道交通注：闡述項(xiàng)目主要交通，城市發(fā)展方向及項(xiàng)目與重要交通節(jié)點(diǎn)的距離。項(xiàng)目概況—區(qū)位交通圖目標(biāo)地塊CharoenkrungPracharak醫(yī)院

CentralPlaza商場Rama9大橋DipangkornRasmijoti大橋湄南河主干道：Rama3路高速路入口往第一、第二CBD、素旺那普國際機(jī)場通往老城Pariwas寺廟曼谷廣場Asiatique商場Rama3醫(yī)院BRT快速公交開泰銀行總部大城銀行總部TescoLotus學(xué)校學(xué)校學(xué)校國際幼兒園Shrewsbury國際學(xué)校國際學(xué)校學(xué)校學(xué)校學(xué)校配套設(shè)施距離（km）時(shí)間（分鐘）Charoenkrung

Pracharak

醫(yī)院

0.54Rama3醫(yī)院2.56CentralPlaza商場3.85Shrewsbury國際學(xué)校1.510目標(biāo)地塊CentralWorld商場項(xiàng)目概況—周邊配套

地塊基本信息占地：總面積畝容積率：地價(jià)：萬元/畝總價(jià)：樓面地價(jià)：付款時(shí)間:建筑密度：建筑限高：商業(yè)比例：公建配套：地塊當(dāng)前現(xiàn)狀：注：以衛(wèi)星圖為底圖，若不清晰則以地形圖為底圖。標(biāo)注項(xiàng)目紅線。注：說明地塊是否存在拆遷，是否取得產(chǎn)權(quán)證，規(guī)劃是否已審批通過等。項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息交易方式交易方式：我司直接100%收購?fù)恋刭Y產(chǎn)，總土地價(jià)格5,200萬美元。退出機(jī)制：集團(tuán)審批立項(xiàng)后，簽署意向書給業(yè)主單位，我司有45天的盡職調(diào)查時(shí)間，在此時(shí)間內(nèi)我司可無條件選擇退出該項(xiàng)目。付款時(shí)間：預(yù)計(jì)在盡職調(diào)查接受后的30天內(nèi)一次性支付土地款。中介費(fèi)用：賣方支付，我司不支付。業(yè)主單位簡介：項(xiàng)目重要情況說明第三部分房地產(chǎn)市場及土地市場分析說明：包括但不限于：1、對(duì)市場上高低端、不同類型項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)研分析,分析項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)供給、需求（去化）、價(jià)格走勢、產(chǎn)品特點(diǎn)及消費(fèi)群體特征；2、競爭市場分析：分析競爭對(duì)手項(xiàng)目定位、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售情況；3、周邊主要的土地供應(yīng)和價(jià)格分析。注：該板塊內(nèi)容在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段需重點(diǎn)完成，要求全面、深入、真實(shí)、準(zhǔn)確。舊金山片區(qū)獨(dú)棟600萬元/套公寓3000元/平方米獨(dú)棟70萬美元/套公寓4000美元/平方米奧克蘭片區(qū)費(fèi)利城片區(qū)獨(dú)棟360萬元/套圣瑪特片區(qū)獨(dú)棟480萬元/套

規(guī)劃中的地軌目標(biāo)地塊右上角表格對(duì)各個(gè)區(qū)域的過去一年的住宅累計(jì)供應(yīng)量，銷售量（額）進(jìn)行供需描述。主要體現(xiàn)項(xiàng)目所在局部市場的一個(gè)供需和價(jià)格情況。城市房地產(chǎn)市場板塊分析區(qū)域住宅累計(jì)供應(yīng)（萬㎡）住宅銷售量（萬㎡）住宅銷售額（億元）供需描述注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求信息真實(shí)、準(zhǔn)確。項(xiàng)目所在區(qū)域供應(yīng)情況分析23周邊四年內(nèi)的供貨量分析2011~2013年，平均每年新推7,000~7,500套，年均7000套左右；單項(xiàng)目體量基本在600~1,000套左右，2,000套以上的項(xiàng)目較少；2014年新入市項(xiàng)目較少。一房產(chǎn)品供應(yīng)量占區(qū)域總供應(yīng)量59%，為該區(qū)域的市場主導(dǎo)產(chǎn)品；單間和兩房占比分別為23%和13%，為區(qū)域次主導(dǎo)產(chǎn)品；三房及大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少；住宅配套底商較為罕見。周邊主要住宅項(xiàng)目的分戶型占比情況項(xiàng)目所在區(qū)域去化情況分析24數(shù)據(jù)來源：H/AREAThai/市場調(diào)研價(jià)格趨勢基本穩(wěn)定上升；周邊售價(jià)目前14,000/m2至30,000/m2；距離地鐵站越遠(yuǎn)，單價(jià)越低。

項(xiàng)目定位目前均價(jià)￥與地鐵站距離IdeoMobi改善/投資型物業(yè)28,80080米Belle改善型18,100200米SupalaiWellington(一期）改善型15,1001,200

米TCGreen剛需/改善型14,9001,300米LumpiniPark剛需型14,0001,600米小戶型去化周期短，能力較強(qiáng)，可以實(shí)現(xiàn)“日光盤”；中、大戶型產(chǎn)品供應(yīng)集中，去化周期較長。首次開盤套數(shù)主力面積段去化情況主要余貨面積段IdeoMobi2011年70521~60m22012年清盤無BelleAvenue2009年199443~105

m295%80m2以上SupalaiWellington2012年3月92247~95m295%70m2以上TCGreen2012年3月184230~60m270%50m2以上LumpiniPark2013年5月154022~37.5m2當(dāng)天清盤無周邊住宅項(xiàng)目1年半內(nèi)的價(jià)格走勢（包含二手）老城區(qū)中心龍游湖商務(wù)區(qū)本案市政府沈海高速丁堰出口蘇皖區(qū)如皋北項(xiàng)目君御豪庭|毛坯均價(jià)7000元/㎡恒盛皇家花園|精裝均價(jià)7200元/㎡御墅園|毛坯均價(jià)5000元/㎡中國長壽城|毛坯均價(jià)別墅8000元/㎡多層6500元/㎡御龍灣|毛坯均價(jià)8200元/㎡金鼎名城|毛坯均價(jià)6800元/㎡項(xiàng)目周邊競品價(jià)格注：需要調(diào)查真實(shí)成交價(jià)，剔除各種讓利因素，而不是叫價(jià)。注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求信息真實(shí)、準(zhǔn)確。競爭對(duì)手樓盤樓盤規(guī)模距離本案路程/車程樓盤主力產(chǎn)品/面積段單價(jià)（元/㎡)/裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售情況樓盤特點(diǎn)/配套泰和御水灣占地面積：35萬㎡建筑面積：70萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：3450套1.3公里3分鐘車程高層/100-120㎡聯(lián)排/230-350㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝項(xiàng)目2008年首次開盤，該項(xiàng)目聯(lián)排去化率約為94%，高層去化率約為83%，項(xiàng)目已經(jīng)接近尾盤。配套4000平米會(huì)所，市內(nèi)游泳池，配套集中供熱系統(tǒng)，全保溫系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)陽光國際花園占地面積：16萬㎡建筑面積：28萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：2024套1.2公里3分鐘車程高層/100-120㎡聯(lián)排/230-350㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝項(xiàng)目一期已經(jīng)銷售完畢，2012年9月推出二期房源，累計(jì)推盤約550套，去化約310套，去化率約為56%。戶型有部分贈(zèng)送面積水岸華府占地面積：5.67萬㎡建筑面積：11萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：650套1公里2.5分鐘車程高層/100-120㎡聯(lián)排/230-350㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝該項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，由于高層產(chǎn)品價(jià)差較大，故低層房源去化較好，項(xiàng)目整體去化率約為60%外國語學(xué)校，省靖中，金悅國際酒店，現(xiàn)房銷售中天城市景園占地面積：14萬㎡建筑面積：21萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：1800套1.2公里3分鐘車程高層/90-120㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝兩房基本售罄，剩余部分三房、四房，少量聯(lián)排別墅，整體去化率約為90%中式園林，封閉式前庭后院，外國語學(xué)區(qū)，人民南路商圈指引：分析主要競品的各項(xiàng)特征，優(yōu)劣勢，為本項(xiàng)目產(chǎn)品尋找市場突破點(diǎn)，為接下來的市場和產(chǎn)品定位提供支撐，本部分需要有分析結(jié)論。注：競品的選擇要有代表性，建議更多傾向于選取品牌開放商或當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)商的競品注：需要調(diào)查真實(shí)成交價(jià)，剔除各種讓利因素，而不是叫價(jià)項(xiàng)目周邊競品分析注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求信息真實(shí)、準(zhǔn)確。綠地之窗規(guī)模占地430畝，容積率4.5發(fā)展商綠地集團(tuán)距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；位于市區(qū)◆距我司；22公里，35分鐘車程位置荊州市火車站附近樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價(jià)格毛坯高層5400元/㎡去化情況2013年11月開盤，推出6棟高層共640套，去化98%，只剩3套頂層復(fù)式樓盤特點(diǎn)/配套集高檔辦公、品牌集中式商業(yè)、精品商業(yè)街、酒店及高品質(zhì)生態(tài)居住社區(qū)為一體的大型城市綜合體綠地之窗本案注：

1.針對(duì)有代表性的競品進(jìn)行深入分析，分析競品和我項(xiàng)目的長短版，如暢銷戶型，滯銷戶型等；照片需要展示鳥瞰圖，樣板房。2.共計(jì)深入分析2-3個(gè)競品項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目用1頁P(yáng)PT展示。競品研究注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，要求信息真實(shí)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)市場分析總結(jié)28區(qū)域價(jià)值：位于城市發(fā)展主導(dǎo)方向，區(qū)域整體形象較好；屬于新興的CBD區(qū)域，周邊商業(yè)配套成熟，生活配套齊全，公共交通便利；距離地鐵站2.2公里，機(jī)場輕軌站4.5公里，緊鄰新地鐵線路及高速出口，具備較大的升值空間；位于新唐人街和中國領(lǐng)事館周邊，可充分吸引中國買家，并樹立我司品牌形象；周邊地產(chǎn)市場：區(qū)域內(nèi)供應(yīng)主要集中于2012、2013年，2014年至今入市競品較少；現(xiàn)有周邊競品基本均進(jìn)入尾盤階段，直接競爭對(duì)手較少；周邊項(xiàng)目價(jià)格分布特征：售價(jià)從地鐵站向周邊遞減，區(qū)域的單價(jià)區(qū)間為14,000~30,000/m2；產(chǎn)品特征：區(qū)域內(nèi)，小面積段（20~45m2)產(chǎn)品為主流，中、大戶型產(chǎn)品的供給較少且去化較慢；定價(jià)與產(chǎn)品：本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng)為14,000/m2，以小戶型的單間、一房為主導(dǎo)產(chǎn)品，適當(dāng)配置少量兩房；項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)配套較為匱乏，商鋪具備一定的投資價(jià)值，設(shè)置少量的商鋪。房型面積段套數(shù)比例一房23-4588%二房56-7812%房地產(chǎn)市場分析總結(jié)29項(xiàng)目整體定位：面向曼谷本地剛性需求群體，和中國客戶的小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品，兼具自住與投資價(jià)值。項(xiàng)目運(yùn)營定位：短平快，期望以大開盤創(chuàng)造較大的市場影響，吸引中國客戶為主體的海外買家購買，短時(shí)間內(nèi)造成轟動(dòng)效應(yīng)；開盤一年內(nèi)完成清盤?？蛻魜碓矗旱谝皇袌觯涸谛翪BD及其周邊、新機(jī)場工作的年輕群體，以及大曼谷市區(qū)的剛需置業(yè)群體；第二市場：大曼谷市區(qū)的投資型客戶；第三市場：以中國客戶為主體的外國買家。周邊土地市場供應(yīng)情況周邊土地市場成交情況本項(xiàng)目與周邊成交土地相比的價(jià)格對(duì)比圖土地市場分析第四部分項(xiàng)目規(guī)劃與銷售方案說明：包括但不限于：1、規(guī)劃總平面圖；2、戶型、車位配比；3、展示區(qū)規(guī)劃等4、通過對(duì)競爭市場及對(duì)手的分析，進(jìn)行項(xiàng)目定位策劃、確定目標(biāo)市場及客群定位、產(chǎn)品定位及戶型配比方案和推售方案、進(jìn)行銷售目標(biāo)預(yù)估。注：該板塊部分內(nèi)容需在立項(xiàng)準(zhǔn)備階段予以完成，部分內(nèi)容可在后續(xù)推進(jìn)過程中不斷完善，將在模板中予以標(biāo)注。展示區(qū)占地：當(dāng)?shù)貑挝?畝銷售中心/會(huì)所：㎡展示區(qū)配套：開放時(shí)間：預(yù)售條件：開盤時(shí)間：展示區(qū)雙拼占地：當(dāng)?shù)貑挝?畝總建筑面積：㎡可售面積：㎡產(chǎn)品信息：開工時(shí)間：開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)去化率：首月去化%，前三個(gè)月去化%。預(yù)計(jì)交樓時(shí)間：高層洋房占地：當(dāng)?shù)貑挝?畝總建筑面積：㎡可售面積：產(chǎn)品信息：開工時(shí)間：開盤時(shí)間：高層其他配套設(shè)施：

學(xué)校：㎡；開工時(shí)間；投入使用時(shí)間；

醫(yī)院：㎡；開工時(shí)間；投入使用時(shí)間；

公園：㎡

；開工時(shí)間；投入使用時(shí)間；指引：1、說明項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案及開發(fā)思路，包括展示區(qū)、可售產(chǎn)品、公建配套等的占地及信息。2、在項(xiàng)目初步匯報(bào)，得到主席批準(zhǔn)跟進(jìn)后，方可制作項(xiàng)目規(guī)劃圖;此處若無規(guī)劃圖，則使用項(xiàng)目紅線圖。項(xiàng)目主出入口項(xiàng)目次出入口雙拼高層洋房項(xiàng)目規(guī)劃方案注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)階段予以完成，可在后續(xù)跟進(jìn)過程中不斷深化、補(bǔ)充和完善。31項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品類型戶型單戶建筑面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積總可售面積貨值貨值占比超豪

雙拼

別墅合計(jì)

高層

洋房合計(jì)

總計(jì)

注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)階段予以完成，可在后續(xù)跟進(jìn)過程中不斷深化、補(bǔ)充和完善。產(chǎn)品銷售指標(biāo)合計(jì)2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度2015年第四季度2016年第一季度2016年第二季度產(chǎn)品一銷售面積㎡，套㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%銷售單價(jià)元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米銷售金額億元億元億元億元億元億元億元產(chǎn)品二銷售面積

銷售單價(jià)

銷售金額

產(chǎn)品三銷售面積

銷售單價(jià)

銷售金額

合計(jì)銷售面積

銷售金額

注：本年計(jì)劃推貨或去化的建面占該產(chǎn)品總建面的比率項(xiàng)目推售方案（該部分需要與營銷部門共同確定）項(xiàng)目總貨量

套、

億元。首期開工________㎡，_______套，_______%；開盤一周/一個(gè)月/…，去化________㎡，_______套，

_______%具體銷售計(jì)劃如下：注：總體銷售目標(biāo)需與項(xiàng)目定位相匹配產(chǎn)品銷售方案注：該部分內(nèi)容應(yīng)在立項(xiàng)階段予以完成，可在后續(xù)跟進(jìn)過程中不斷深化、補(bǔ)充和完善。付款節(jié)奏：定金及簽約(5%-10%)+首付款分期(5-15%)+過戶一次性付款(75-90%)預(yù)售政策：XXX市商品住宅的預(yù)售條件。資金監(jiān)管：商品住宅預(yù)售后資金的回款情況，資金回款是否受監(jiān)管。付款節(jié)奏定金及簽約首付款分期過戶一次性付款總房款占比5-10%5-15%75-90%付款時(shí)間簽約時(shí)施工期間，按施工進(jìn)度過戶時(shí)項(xiàng)目樓款支付節(jié)點(diǎn)指引：說明預(yù)售政策、資金回款是否受監(jiān)管，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樓款在不同節(jié)點(diǎn)上的付款比例。第五部分成本及效益分析說明：包括但不限于：1、通過咨詢承包商、造價(jià)單位，或是通過案例分析，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行充分調(diào)研，確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本方案。2、測算項(xiàng)目利潤情況、成就共享情況及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；2、編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖，重點(diǎn)說明項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間，以及項(xiàng)目IRR指標(biāo)。注：該部分內(nèi)容立項(xiàng)準(zhǔn)備階段匡算，立項(xiàng)階段概算。立項(xiàng)通過后，可通過調(diào)動(dòng)內(nèi)部資源、聘請(qǐng)QS公司等做進(jìn)一步分析，定案階段要求真實(shí)、準(zhǔn)確，定案版目標(biāo)成本將作為成本管控依據(jù)。經(jīng)濟(jì)效益分析—指標(biāo)概覽1-土地基本指標(biāo)（請(qǐng)補(bǔ)充）占地面積折合畝數(shù)容積率建筑面積地上可售面積地下可售面積

2-各類型產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)（請(qǐng)補(bǔ)充）

套數(shù)層數(shù)層高占地面積可售面積/套別墅

聯(lián)排

公寓

商業(yè)

其他

合計(jì)

3-公建配套指標(biāo)4-項(xiàng)目計(jì)劃安排

占地面積建筑面積計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間會(huì)所

土地獲取

商業(yè)配套

項(xiàng)目開工

市政配套

一期開盤

學(xué)校

一期交房

泳池

二期開盤

健身房

二期交房

不可售地下室

三期開盤

其他

三期交房

經(jīng)濟(jì)效益分析—成本分析成本項(xiàng)總額總體單方洋房別墅商業(yè)備注建筑單方成本

（1）土地成本

（2）前期費(fèi)用

其中：行政規(guī)費(fèi)

設(shè)計(jì)費(fèi)

顧問費(fèi)

其它

（3）建筑安裝工程

其中：土建機(jī)電

裝修工程

電梯工程

其它

（4）基礎(chǔ)設(shè)施工程

其中：小市政工程

大市政工程

（5）公共配套設(shè)施

其中：公建配套

地下室分?jǐn)?/p>

展示區(qū)分?jǐn)?/p>

其它

（6）開發(fā)間接費(fèi)用

1、土地成本主要包括：，盡職調(diào)查期間了解的土地產(chǎn)權(quán)年限為，土地權(quán)屬性質(zhì)等方面問題說明；2、前期費(fèi)用主要包括，針對(duì)律師費(fèi)、咨詢費(fèi)等盡職調(diào)查費(fèi)用的說明；3、基礎(chǔ)設(shè)施及共建配套費(fèi)用包括，說明三通一平等基建成本，以及地塊配套學(xué)校等成本；4、建造費(fèi)用主要包括，是否有可比項(xiàng)目比較，是否請(qǐng)咨詢?cè)靸r(jià)公司評(píng)估，與競品相比，建造成本有無優(yōu)勢說明；5、財(cái)務(wù)成本說明，主要的融資模式及成本，主要的貸款方式及成本；6、銷管費(fèi)用說明；7、稅費(fèi)說明，國外主要的稅費(fèi)及收費(fèi)時(shí)間；8、不可預(yù)見費(fèi)說明。目標(biāo)成本方案經(jīng)濟(jì)效益分析—利潤表序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)可售單價(jià)可售面積萬元元/m2m2一總銷售收入

1別墅

2聯(lián)排

二總投資

1土地成本

2前期費(fèi)用

3建筑安裝工程

4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5公建分?jǐn)?/p>

6不可預(yù)見費(fèi)

7資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用

8開發(fā)間接費(fèi)

三銷售毛利

銷售毛利率(%)

四稅費(fèi)

五稅前利潤

六所得稅

七稅后利潤

八IRR

去杠桿IRR帶杠桿IRR融資方式自有資金（銷售收入）銀行貸款承建商融資內(nèi)保外貸合作方合計(jì)土地成本3億(30%)5億(50%)-2億(20%)-10億建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施+公建配套1.5億(15%)7億(70%)1.5億(15%)--10億銷管費(fèi)用+專業(yè)顧問費(fèi)+展示區(qū)3億(30%)7億(70%)---10億房地產(chǎn)稅費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+所得稅10億(100%)----10億合計(jì)17.5億19億1.5億2億40億經(jīng)濟(jì)效益分析—融資方案利率、放款條件及放款時(shí)間指引：說明貸款的形式、貸款比例、放款條件及放款時(shí)間。注：立項(xiàng)