房地產公司地產投資項目可行性分析報告

國

市

項目可行性分析報告項目開發(fā)：

國

市項目拓展：

市

匯報人：

我

年

月

日注：選取最有代表的幾幅照片.一、國家、城市及政策概況（國家及城市的地理\人口\政治，經濟情況、匯率政策及波動情況、房地產市場等，開發(fā)流程、主要法律法規(guī)、稅費、融資政策等）二、目標地塊基本情況（區(qū)位圖、紅線圖、地塊周邊情況、重要情況說明、合作方式說明等）三、房地產市場及土地市場分析（供、給、產品分析、競品市場分析、土地市場分析等）四、項目規(guī)劃與銷售方案（規(guī)劃總平面圖，戶型、車位配比，展示區(qū)規(guī)劃、項目銷售方案等）五、成本及經濟效益分析（目標成本、項目利潤率、現(xiàn)金流及回報率）六、投資架構及融資方案（項目境內外投資架構、融資方案、合作投資比例）七、推進計劃與風險防范八、意見匯總（投資團隊意見、總部職能中心意見）目錄第一部分國家、城市及政策概況說明：1、重點介紹國家及城市的地理位置、人口狀況、政治狀況、宏觀經濟狀況，特別是GDP、人均GDP、人均可支配收入、支柱產業(yè)等，以及匯率政策和波動情況。具體簡析方式和頁數(shù)不限。為確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性，請注明統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源。2、簡單介紹重點城市的房地產市場情況，作為進入該城市開發(fā)的依據(jù)。3、政策包括但不限于房地產行業(yè)的法律法規(guī)、開發(fā)流程、報批報建流程、房地產行業(yè)相關稅費及融資政策等。注：該部分應該立項準備階段予以完成，所含信息需要真實、精確；部分內容在后續(xù)推進過程中根據(jù)需要不斷更新。1、X國經濟概況2、泰國政治概況X國實行君主立憲制，國王為國家元首，是泰國武裝部隊最高統(tǒng)帥，通過國會行使立法權，通過政府行使行政權，通過法院行使司法權?，F(xiàn)任國王普密蓬?阿杜德（拉瑪九世）于1946年登基，1950年5月加冕。現(xiàn)任總理為英拉·西那瓦，于2011年8月5日上任，是泰國首位女總理，著名企業(yè)家。3、泰國人口概況X國共有30多個民族，總計6000多萬人口。泰族為主要民族，占人口總數(shù)的75％、華族占14%(相當一部份來自中國廣東省潮汕地區(qū))，馬來族占2.3%。人口增長速度0.5%（2013年）國家概況馬來西亞泰國灣1、泰國地理位置圖：泰國及其主要城市地理位置圖

泰王國(KingdomofThailand)，通稱泰國，舊稱暹羅（Siam)，擁有七百多年歷史，位于東南亞中南半島，與緬甸、老撾、柬埔寨。為東南亞國家聯(lián)盟（東盟）創(chuàng)始國之一。指引：說明國家地理位置、政治穩(wěn)定性、人口總量、人口結構及人口增長率等X國是中等收入的發(fā)展中國家，實行自由經濟政策，屬外向型經濟。部分經濟指標如下：·國內生產總值（2012年）：

億美元（亞洲排位）·國內生產總值增長率（2012年）：%·人均國內生產總值（2012年）：美元（亞洲排位）·通脹率（2011年）：%·失業(yè)率（2011年）：%圖：2012年泰國經濟總量構成情況

數(shù)據(jù)來源：世界銀行注：選取幾個主要經濟指標，重點說明國家的經濟穩(wěn)定性，人民購買力及未來經濟預測經濟概況X國采取xxx的匯率政策，過去幾年對美元和人民幣的波動情況如下（用圖或表表示過去5-10年的波動情況）。Xxx預計未來幾年貨幣對人民幣和美元的走勢是。。。數(shù)據(jù)來源：世界銀行匯率概況經濟總量：曼谷市作為泰國的政治經濟中心，經濟總量占泰國GDP的29%，曼谷大都會區(qū)占泰國GDP的44%。人均GDP：曼谷已經成為東南亞的重要經濟支柱，2012年人均GDP達16,275美元。該年數(shù)據(jù)位列東南亞第二位，僅次于新加坡，與我國廣州市相當（如右上圖所示）。行政區(qū)劃：曼谷市形狀如蝴蝶形，共50個區(qū)；曼谷大都會區(qū)包括曼谷市以及其他五個府（如又下圖所示）。曼谷市占地面積：1,568平方公里。曼谷大都會區(qū)占地面積：7,761平方公里。曼谷市人口：828萬（占泰國人口12.5%，2010年數(shù)據(jù)）。曼谷大都會區(qū)人口：1,456萬（占泰國人口22%，2010年數(shù)據(jù)）。數(shù)據(jù)來源：泰國國家統(tǒng)計局/中國國家統(tǒng)計局/國際貨幣基金組織圖：

2012年曼谷、廣州及新加坡人均GDP對比

曼谷Bangkok圖：

曼谷大都會區(qū)地理位置示意圖

巴吞他尼府PathumThani暖武里府Nonthaburi佛統(tǒng)府NakhonPathom龍仔厝府SamutSakhon北欖府SamutPrakan結論：曼谷在東南亞地區(qū)人均GDP僅次新加坡，與廣州相當曼谷概況供應總量呈現(xiàn)逐年增多的趨勢供應總量增多主要由洋房產品帶動圖：

2008-2013年曼谷大都會區(qū)一手住宅供應量（總量）數(shù)據(jù)來源：AREATHAI住宅供應總體呈上升趨勢住宅供應的增加主要由洋房產品帶動別墅產品的供應增勢相對緩慢圖：

2008-2013年曼谷大都會區(qū)一手住宅供應量（按產品劃分）獨棟別墅

51,567套

聯(lián)排別墅

66,664套

高層洋房其他125,103套

17,245套

2013年各產品供應套數(shù)260,579套城市房地產市場分析指引：從整個城市的角度分析總體/分產品的供應及需求狀況。成交總量及去化率均呈現(xiàn)逐年增多的趨勢成交總量增多主要由洋房產品帶動圖：

2008-2013年曼谷大都會區(qū)一手住宅成交量（總量）數(shù)據(jù)來源：AREATHAI住宅成交總體呈上升趨勢去化率總體呈上升趨勢圖：

2008-2013年曼谷大都會區(qū)一手住宅成交量（按產品劃分）住宅成交的增加主要由洋房產品帶動洋房產品的去化率始終高于別墅產品獨棟別墅

14,206套

去化25%聯(lián)排別墅

22,025套

去化33%高層洋房其他

73,843套6,407套

去化59%去化37%2013年各產品交易套數(shù)及去化率116,481套去化45%城市房地產市場分析指引：從整個城市的角度分析總體/分產品的供應及需求狀況。圖：

2013年上半年曼谷大都會區(qū)一手住宅成交價格區(qū)間分布核心總價區(qū)間交易量（套）成交總價（百萬泰銖）數(shù)據(jù)來源：AREATHAI圖：

2013年曼谷大都會區(qū)一手住宅成交面積段占比核心面積區(qū)間15城市房地產市場分析指引：從整個城市的角度分析最熱銷產品的價格及面積段。熱銷產品價格水平：總價1-2百萬泰銖（折合人民幣20-40萬元）；單價5-11萬泰銖/㎡（折合人民幣10,000-22,000元/㎡）；熱銷產品面積段：20㎡-80㎡項目名稱梯戶比Midst3梯20戶TCGreen4梯16戶LumpiniPark@Rama9Ratchada4梯36戶PlumCondo2梯38戶Riverfront7梯47戶Life@Ratchadapisek4梯15戶QAsoke5梯17戶SupalaiPrimaRiva8梯23戶典型樓層平面圖戶型小，密度高產品特征（高層洋房）：梯戶比密度較高+以一兩房的小戶型為主力產品梯戶比密度高絕大多數(shù)項目以一房及兩房為主力戶型圖：

2014年3月我團隊市場調研統(tǒng)計曼谷大都會區(qū)一手住宅主力戶型占比（共42個住宅項目）圖：典型標準層平面圖（以SuppalaiRatchada為例）圖：典型單元平面圖（以LumpiniParkRama9為例）典型單元平面圖22.5㎡一房極小戶型城市房地產市場分析指引：分析當?shù)厥袌鰺徜N或主要產品的特征：如戶型、配套設施、裝修標準等。關鍵點1：外國人不可以擁有土地解決方案：別墅的永久產權只能賣給泰國人，外國人可租賃30年。關鍵點3：外國人可擁有共有產權物業(yè)的永久產權，但不能超過總套數(shù)的49%解決方案：①永久產權的洋房需控制外國人的購房套數(shù)不超過49%。②租賃產權的洋房可100%售予外國人。關鍵點2：從事房地產開發(fā)業(yè)務的外國公司只能占股49%解決方案：①由外資方控制公司的實際管理權/經營權。②設計兩層公司稀釋泰方股權比例。注：泰方須擁有足夠經濟實力，且必須有不少于銀行存款利息的回報。當?shù)胤康禺a政策法規(guī)注：從外國開發(fā)商角度，說明當?shù)胤康禺a及相關行業(yè)房地產開發(fā)，外匯管制、公司成立等政策。若存在限制的情況需闡述對策。關鍵點4：外匯可自由進入，但房地產企業(yè)利潤匯出，需繳納10%預提所得稅解決方案：①以澳洲公司作為公司股東，可規(guī)避預提所得稅。②利潤留在當?shù)兀瑵L動開發(fā)，持續(xù)發(fā)展。注：立項準備階段予以完成，要求真實、準確。若后續(xù)政策有所改動，及時更新。注：1.假設主體為30層高層洋房；2.主體工程每月建設速度為3層；3.橫軸數(shù)字為月份。例：圖：泰國房地產開發(fā)流程及重要節(jié)點當?shù)胤康禺a開發(fā)流程獲取土地開放開盤開工指引：展現(xiàn)土地獲取、展示區(qū)施工、開放、項目開盤、開工等重要節(jié)點所需時間及手續(xù)。不必拘泥于展示形式。注：立項準備階段予以完成，要求真實、準確。當?shù)胤康禺a開發(fā)相關稅費稅項稅率內容增值稅（ValueAddedTax)5-19%普遍按19%繳納，但若為在該國該買的首套住房，面積不超過200㎡部分按照5%征收。不動產稅（ImmovableTax)0.6%-1.9%按1980年1月1日不動產市值估算的，以累進稅率繳稅。假設所持有不懂嬋與1980你那1月1日市值為三百萬歐元以內，則每年不動產稅不超過47260歐元。印花稅（StampDuty)0.2%按照合同金額0.2%繳納印花稅，印花稅上限2萬歐元。轉手費（TransferFees)3-8%市值超過170860歐元的不動產轉手時，需按市值的8%繳納轉手費，由目前到2016年12月31日志，如所交易之不動產為取得建筑施工許可后第一次銷售并已繳納增值稅，則可全額豁免轉手費。如該不動產交易無需繳納增值稅，則可豁免50%的轉手費。注：立項準備階段予以完成，要求真實、準確。若后續(xù)政策有所改動，及時更新。第二部分項目概況說明：包括但不限于項目的區(qū)位圖、周邊公建配套、紅線圖及項目基本信息、項目內及周邊情況、市政配套情況及合作方式說明等。注：該板塊內容在立項準備階段需重點完成，要求全面、深入、真實、準確。老城商業(yè)中心機場到機場：公里、分鐘路況到商業(yè)中心：公里、分鐘路況地鐵線路火車線路交通節(jié)點距離（km）時間（分鐘）路況機場商業(yè)中心xxx交通節(jié)點城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向在建中軌道交通注：闡述項目主要交通，城市發(fā)展方向及項目與重要交通節(jié)點的距離。項目概況—區(qū)位交通圖目標地塊CharoenkrungPracharak醫(yī)院

CentralPlaza商場Rama9大橋DipangkornRasmijoti大橋湄南河主干道：Rama3路高速路入口往第一、第二CBD、素旺那普國際機場通往老城Pariwas寺廟曼谷廣場Asiatique商場Rama3醫(yī)院BRT快速公交開泰銀行總部大城銀行總部TescoLotus學校學校學校國際幼兒園Shrewsbury國際學校國際學校學校學校學校配套設施距離（km）時間（分鐘）Charoenkrung

Pracharak

醫(yī)院

0.54Rama3醫(yī)院2.56CentralPlaza商場3.85Shrewsbury國際學校1.510目標地塊CentralWorld商場項目概況—周邊配套

地塊基本信息占地：總面積畝容積率：地價：萬元/畝總價：樓面地價：付款時間:建筑密度：建筑限高：商業(yè)比例：公建配套：地塊當前現(xiàn)狀：注：以衛(wèi)星圖為底圖，若不清晰則以地形圖為底圖。標注項目紅線。注：說明地塊是否存在拆遷，是否取得產權證，規(guī)劃是否已審批通過等。項目基本信息項目基本信息交易方式交易方式：我司直接100%收購土地資產，總土地價格5,200萬美元。退出機制：集團審批立項后，簽署意向書給業(yè)主單位，我司有45天的盡職調查時間，在此時間內我司可無條件選擇退出該項目。付款時間：預計在盡職調查接受后的30天內一次性支付土地款。中介費用：賣方支付，我司不支付。業(yè)主單位簡介：項目重要情況說明第三部分房地產市場及土地市場分析說明：包括但不限于：1、對市場上高低端、不同類型項目進行全面調研分析,分析項目所在城市房地產供給、需求（去化）、價格走勢、產品特點及消費群體特征；2、競爭市場分析：分析競爭對手項目定位、產品、價格、銷售情況；3、周邊主要的土地供應和價格分析。注：該板塊內容在立項準備階段需重點完成，要求全面、深入、真實、準確。舊金山片區(qū)獨棟600萬元/套公寓3000元/平方米獨棟70萬美元/套公寓4000美元/平方米奧克蘭片區(qū)費利城片區(qū)獨棟360萬元/套圣瑪特片區(qū)獨棟480萬元/套

規(guī)劃中的地軌目標地塊右上角表格對各個區(qū)域的過去一年的住宅累計供應量，銷售量（額）進行供需描述。主要體現(xiàn)項目所在局部市場的一個供需和價格情況。城市房地產市場板塊分析區(qū)域住宅累計供應（萬㎡）住宅銷售量（萬㎡）住宅銷售額（億元）供需描述注：該部分內容應在立項準備階段予以完成，要求信息真實、準確。項目所在區(qū)域供應情況分析23周邊四年內的供貨量分析2011~2013年，平均每年新推7,000~7,500套，年均7000套左右；單項目體量基本在600~1,000套左右，2,000套以上的項目較少；2014年新入市項目較少。一房產品供應量占區(qū)域總供應量59%，為該區(qū)域的市場主導產品；單間和兩房占比分別為23%和13%，為區(qū)域次主導產品；三房及大戶型產品供應量較少；住宅配套底商較為罕見。周邊主要住宅項目的分戶型占比情況項目所在區(qū)域去化情況分析24數(shù)據(jù)來源：H/AREAThai/市場調研價格趨勢基本穩(wěn)定上升；周邊售價目前14,000/m2至30,000/m2；距離地鐵站越遠，單價越低。

項目定位目前均價￥與地鐵站距離IdeoMobi改善/投資型物業(yè)28,80080米Belle改善型18,100200米SupalaiWellington(一期）改善型15,1001,200

米TCGreen剛需/改善型14,9001,300米LumpiniPark剛需型14,0001,600米小戶型去化周期短，能力較強，可以實現(xiàn)“日光盤”；中、大戶型產品供應集中，去化周期較長。首次開盤套數(shù)主力面積段去化情況主要余貨面積段IdeoMobi2011年70521~60m22012年清盤無BelleAvenue2009年199443~105

m295%80m2以上SupalaiWellington2012年3月92247~95m295%70m2以上TCGreen2012年3月184230~60m270%50m2以上LumpiniPark2013年5月154022~37.5m2當天清盤無周邊住宅項目1年半內的價格走勢（包含二手）老城區(qū)中心龍游湖商務區(qū)本案市政府沈海高速丁堰出口蘇皖區(qū)如皋北項目君御豪庭|毛坯均價7000元/㎡恒盛皇家花園|精裝均價7200元/㎡御墅園|毛坯均價5000元/㎡中國長壽城|毛坯均價別墅8000元/㎡多層6500元/㎡御龍灣|毛坯均價8200元/㎡金鼎名城|毛坯均價6800元/㎡項目周邊競品價格注：需要調查真實成交價，剔除各種讓利因素，而不是叫價。注：該部分內容應在立項準備階段予以完成，要求信息真實、準確。競爭對手樓盤樓盤規(guī)模距離本案路程/車程樓盤主力產品/面積段單價（元/㎡)/裝修標準銷售情況樓盤特點/配套泰和御水灣占地面積：35萬㎡建筑面積：70萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：3450套1.3公里3分鐘車程高層/100-120㎡聯(lián)排/230-350㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝項目2008年首次開盤，該項目聯(lián)排去化率約為94%，高層去化率約為83%，項目已經接近尾盤。配套4000平米會所，市內游泳池，配套集中供熱系統(tǒng)，全保溫系統(tǒng)，新風系統(tǒng)陽光國際花園占地面積：16萬㎡建筑面積：28萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：2024套1.2公里3分鐘車程高層/100-120㎡聯(lián)排/230-350㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝項目一期已經銷售完畢，2012年9月推出二期房源，累計推盤約550套，去化約310套，去化率約為56%。戶型有部分贈送面積水岸華府占地面積：5.67萬㎡建筑面積：11萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：650套1公里2.5分鐘車程高層/100-120㎡聯(lián)排/230-350㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝該項目現(xiàn)房銷售，由于高層產品價差較大，故低層房源去化較好，項目整體去化率約為60%外國語學校，省靖中，金悅國際酒店，現(xiàn)房銷售中天城市景園占地面積：14萬㎡建筑面積：21萬㎡總規(guī)劃套數(shù)：1800套1.2公里3分鐘車程高層/90-120㎡聯(lián)排12000元∕毛坯高層7500元/精裝兩房基本售罄，剩余部分三房、四房，少量聯(lián)排別墅，整體去化率約為90%中式園林，封閉式前庭后院，外國語學區(qū)，人民南路商圈指引：分析主要競品的各項特征，優(yōu)劣勢，為本項目產品尋找市場突破點，為接下來的市場和產品定位提供支撐，本部分需要有分析結論。注：競品的選擇要有代表性，建議更多傾向于選取品牌開放商或當?shù)刂康禺a商的競品注：需要調查真實成交價，剔除各種讓利因素，而不是叫價項目周邊競品分析注：該部分內容應在立項準備階段予以完成，要求信息真實、準確。綠地之窗規(guī)模占地430畝，容積率4.5發(fā)展商綠地集團距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；位于市區(qū)◆距我司；22公里，35分鐘車程位置荊州市火車站附近樓盤主力產品高層近期產品價格毛坯高層5400元/㎡去化情況2013年11月開盤，推出6棟高層共640套，去化98%，只剩3套頂層復式樓盤特點/配套集高檔辦公、品牌集中式商業(yè)、精品商業(yè)街、酒店及高品質生態(tài)居住社區(qū)為一體的大型城市綜合體綠地之窗本案注：

1.針對有代表性的競品進行深入分析，分析競品和我項目的長短版，如暢銷戶型，滯銷戶型等；照片需要展示鳥瞰圖，樣板房。2.共計深入分析2-3個競品項目，每個項目用1頁PPT展示。競品研究注：該部分內容應在立項準備階段予以完成，要求信息真實、準確。房地產市場分析總結28區(qū)域價值：位于城市發(fā)展主導方向，區(qū)域整體形象較好；屬于新興的CBD區(qū)域，周邊商業(yè)配套成熟，生活配套齊全，公共交通便利；距離地鐵站2.2公里，機場輕軌站4.5公里，緊鄰新地鐵線路及高速出口，具備較大的升值空間；位于新唐人街和中國領事館周邊，可充分吸引中國買家，并樹立我司品牌形象；周邊地產市場：區(qū)域內供應主要集中于2012、2013年，2014年至今入市競品較少；現(xiàn)有周邊競品基本均進入尾盤階段，直接競爭對手較少；周邊項目價格分布特征：售價從地鐵站向周邊遞減，區(qū)域的單價區(qū)間為14,000~30,000/m2；產品特征：區(qū)域內，小面積段（20~45m2)產品為主流，中、大戶型產品的供給較少且去化較慢；定價與產品：本項目的均價應為14,000/m2，以小戶型的單間、一房為主導產品，適當配置少量兩房；項目周邊社區(qū)商業(yè)配套較為匱乏，商鋪具備一定的投資價值，設置少量的商鋪。房型面積段套數(shù)比例一房23-4588%二房56-7812%房地產市場分析總結29項目整體定位：面向曼谷本地剛性需求群體，和中國客戶的小戶型、低總價產品，兼具自住與投資價值。項目運營定位：短平快，期望以大開盤創(chuàng)造較大的市場影響，吸引中國客戶為主體的海外買家購買，短時間內造成轟動效應；開盤一年內完成清盤。客戶來源：第一市場：在新CBD及其周邊、新機場工作的年輕群體，以及大曼谷市區(qū)的剛需置業(yè)群體；第二市場：大曼谷市區(qū)的投資型客戶；第三市場：以中國客戶為主體的外國買家。周邊土地市場供應情況周邊土地市場成交情況本項目與周邊成交土地相比的價格對比圖土地市場分析第四部分項目規(guī)劃與銷售方案說明：包括但不限于：1、規(guī)劃總平面圖；2、戶型、車位配比；3、展示區(qū)規(guī)劃等4、通過對競爭市場及對手的分析，進行項目定位策劃、確定目標市場及客群定位、產品定位及戶型配比方案和推售方案、進行銷售目標預估。注：該板塊部分內容需在立項準備階段予以完成，部分內容可在后續(xù)推進過程中不斷完善，將在模板中予以標注。展示區(qū)占地：當?shù)貑挝?畝銷售中心/會所：㎡展示區(qū)配套：開放時間：預售條件：開盤時間：展示區(qū)雙拼占地：當?shù)貑挝?畝總建筑面積：㎡可售面積：㎡產品信息：開工時間：開盤時間：預計去化率：首月去化%，前三個月去化%。預計交樓時間：高層洋房占地：當?shù)貑挝?畝總建筑面積：㎡可售面積：產品信息：開工時間：開盤時間：高層其他配套設施：

學校：㎡；開工時間；投入使用時間；

醫(yī)院：㎡；開工時間；投入使用時間；

公園：㎡

；開工時間；投入使用時間；指引：1、說明項目的總體規(guī)劃方案及開發(fā)思路，包括展示區(qū)、可售產品、公建配套等的占地及信息。2、在項目初步匯報，得到主席批準跟進后，方可制作項目規(guī)劃圖;此處若無規(guī)劃圖，則使用項目紅線圖。項目主出入口項目次出入口雙拼高層洋房項目規(guī)劃方案注：該部分內容應在立項階段予以完成，可在后續(xù)跟進過程中不斷深化、補充和完善。31項目規(guī)劃方案產品類型戶型單戶建筑面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積總可售面積貨值貨值占比超豪

雙拼

別墅合計

高層

洋房合計

總計

注：該部分內容應在立項階段予以完成，可在后續(xù)跟進過程中不斷深化、補充和完善。產品銷售指標合計2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度2015年第四季度2016年第一季度2016年第二季度產品一銷售面積㎡，套㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%㎡，套，%銷售單價元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米銷售金額億元億元億元億元億元億元億元產品二銷售面積

銷售單價

銷售金額

產品三銷售面積

銷售單價

銷售金額

合計銷售面積

銷售金額

注：本年計劃推貨或去化的建面占該產品總建面的比率項目推售方案（該部分需要與營銷部門共同確定）項目總貨量

套、

億元。首期開工________㎡，_______套，_______%；開盤一周/一個月/…，去化________㎡，_______套，

_______%具體銷售計劃如下：注：總體銷售目標需與項目定位相匹配產品銷售方案注：該部分內容應在立項階段予以完成，可在后續(xù)跟進過程中不斷深化、補充和完善。付款節(jié)奏：定金及簽約(5%-10%)+首付款分期(5-15%)+過戶一次性付款(75-90%)預售政策：XXX市商品住宅的預售條件。資金監(jiān)管：商品住宅預售后資金的回款情況，資金回款是否受監(jiān)管。付款節(jié)奏定金及簽約首付款分期過戶一次性付款總房款占比5-10%5-15%75-90%付款時間簽約時施工期間，按施工進度過戶時項目樓款支付節(jié)點指引：說明預售政策、資金回款是否受監(jiān)管，分析當?shù)胤康禺a開發(fā)項目的樓款在不同節(jié)點上的付款比例。第五部分成本及效益分析說明：包括但不限于：1、通過咨詢承包商、造價單位，或是通過案例分析，對項目的開發(fā)成本進行充分調研，確定項目的目標成本方案。2、測算項目利潤情況、成就共享情況及相關經濟指標；2、編制項目現(xiàn)金流量圖，重點說明項目現(xiàn)金流回正時間，以及項目IRR指標。注：該部分內容立項準備階段匡算，立項階段概算。立項通過后，可通過調動內部資源、聘請QS公司等做進一步分析，定案階段要求真實、準確，定案版目標成本將作為成本管控依據(jù)。經濟效益分析—指標概覽1-土地基本指標（請補充）占地面積折合畝數(shù)容積率建筑面積地上可售面積地下可售面積

2-各類型產品規(guī)劃指標（請補充）

套數(shù)層數(shù)層高占地面積可售面積/套別墅

聯(lián)排

公寓

商業(yè)

其他

合計

3-公建配套指標4-項目計劃安排

占地面積建筑面積計劃節(jié)點時間會所

土地獲取

商業(yè)配套

項目開工

市政配套

一期開盤

學校

一期交房

泳池

二期開盤

健身房

二期交房

不可售地下室

三期開盤

其他

三期交房

經濟效益分析—成本分析成本項總額總體單方洋房別墅商業(yè)備注建筑單方成本

（1）土地成本

（2）前期費用

其中：行政規(guī)費

設計費

顧問費

其它

（3）建筑安裝工程

其中：土建機電

裝修工程

電梯工程

其它

（4）基礎設施工程

其中：小市政工程

大市政工程

（5）公共配套設施

其中：公建配套

地下室分攤

展示區(qū)分攤

其它

（6）開發(fā)間接費用

1、土地成本主要包括：，盡職調查期間了解的土地產權年限為，土地權屬性質等方面問題說明；2、前期費用主要包括，針對律師費、咨詢費等盡職調查費用的說明；3、基礎設施及共建配套費用包括，說明三通一平等基建成本，以及地塊配套學校等成本；4、建造費用主要包括，是否有可比項目比較，是否請咨詢造價公司評估，與競品相比，建造成本有無優(yōu)勢說明；5、財務成本說明，主要的融資模式及成本，主要的貸款方式及成本；6、銷管費用說明；7、稅費說明，國外主要的稅費及收費時間；8、不可預見費說明。目標成本方案經濟效益分析—利潤表序號項目總價可售單價可售面積萬元元/m2m2一總銷售收入

1別墅

2聯(lián)排

二總投資

1土地成本

2前期費用

3建筑安裝工程

4基礎設施費

5公建分攤

6不可預見費

7資本化財務費用

8開發(fā)間接費

三銷售毛利

銷售毛利率(%)

四稅費

五稅前利潤

六所得稅

七稅后利潤

八IRR

去杠桿IRR帶杠桿IRR融資方式自有資金（銷售收入）銀行貸款承建商融資內保外貸合作方合計土地成本3億(30%)5億(50%)-2億(20%)-10億建安成本+基礎設施+公建配套1.5億(15%)7億(70%)1.5億(15%)--10億銷管費用+專業(yè)顧問費+展示區(qū)3億(30%)7億(70%)---10億房地產稅費+財務費用+所得稅10億(100%)----10億合計17.5億19億1.5億2億40億經濟效益分析—融資方案利率、放款條件及放款時間指引：說明貸款的形式、貸款比例、放款條件及放款時間。注：立項