關麗老師新房屋租賃司法解釋

房屋租賃司法解釋的理解與適用關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第1頁!一、司法解釋起草的背景情況二、司法解釋的適用范圍1.城鎮(zhèn)房屋的判斷標準2.把握依照國家福利政策承租房屋的性質3．軍產房問題關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第2頁!三、房屋租賃合同的效力（一）法律及司法解釋認定合同效力的原則——合同無效的認定1981年《經濟合同法》第七條第（一）項規(guī)定：“違反法律和國家政策、計劃的合同”無效；1993年修正后該條規(guī)定：“違反法律和行政法規(guī)的合同”

1999年《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效。《合同法解釋一》第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”

《合同法司法解釋二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！辟I賣司法解釋第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第3頁!（二）房屋租賃合同的效力1．房屋租賃合同效力的認定原則2．違法建筑物租賃合同無效——違法建筑的認定標準——新建房屋、改建房屋時違法建筑的認定——與城市規(guī)劃法頒布前的銜接（90.4.1）——補辦手續(xù)需注意的問題3．房屋預租合同的效力4．合同無效后的處理關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第4頁!五、裝飾裝修物的處理——裝飾裝修物的范圍及分類范圍：改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設的他物分類：未形成附合的裝飾裝修物、附合的裝飾裝修物關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第5頁!——合同履行期間屆滿時裝飾裝修物的處理關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第6頁!六、轉租合同的處理——轉租合同的效力認定處分權能是指在事實上處置物、決定物的命運或在法律上處置所有權的權能。在無權處分行為中，行為人是在沒有處分權的情況下，以自己的名義實施的處分行為，即行為人沒有處分權或者其處分權受到限制。無論是處分他人的財產所有權，還是非法出租和轉租以及在他人財產之上擅自設定質押等，都是在沒有獲得授權且又無權處分的情況下對他人財產所作的一種處置，所以都可以認為是一種法律上的處分。

——出租人同意轉租的推定——次承租人的代償請求權——次承租人的訴訟地位關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第7頁!四、房屋租賃合同的解除需要注意的問題：1、該條與以前意見的協調，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定的必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。2、解除權行使程序關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第8頁!——合同無效時裝飾裝修物的處理1、出租人不當得利情形下裝飾裝修物的處理2、出租人未構成不當得利情形下裝飾裝修物的處理關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第9頁!——合同解除時裝飾裝修物的處理1、出租人不當得利場合處理規(guī)則2、適用違約責任的處理規(guī)則3、公平責任及法律另行規(guī)定的適用4、殘值損失的計算方法如裝飾裝修造價60萬元，租期五年，合同履行三年后解除，則攤銷造價費用為36萬元，未攤銷費用為60-36=24（萬元）。如果裝飾裝修現值為20萬元，殘值損失應當確定為20萬元；如裝飾裝修現值為30萬元，殘值損失應當確定為24萬元。關麗老師新房屋租賃司法解釋共11頁，您現在瀏覽的是第10頁!七、承租人優(yōu)先購買權的保護——承租人優(yōu)先購買權的性質1、損害賠償請求權解釋第21條的理解、與出租人同第三人簽訂的買賣合同的協調2、優(yōu)先購買權的實現（考慮因素：存在有效且在履行期內的租賃合同；二是同等條件；三是，承租人應當具有履約能力，四是，優(yōu)先購買權應當在合理期限內主張）——承租人優(yōu)先購買權保