商業(yè)項目市場定位與財務(wù)分析報告

寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項目市場定位與財務(wù)分析報告

（Version4）漢博研究院2008目錄1.0市場定位及依據(jù)································································2.0主題定位····················································································3.0業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃····································································4.0財務(wù)分析······················································································內(nèi)容 頁碼3-2425-2930-113114-1381.0市場定位及依據(jù)本項目整體市場定位金時金街金點風向標目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費的滿足感和成就感綜合購物中心多元化復(fù)合功能寧波的商業(yè)市場預(yù)計會維持供需兩旺的趨勢，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時隨著寧波經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入的增加，寧波社會消費品零售總額近幾年一直保持年14%以上的增速；根據(jù)我們對寧波商業(yè)物業(yè)增量的估計，未來五年內(nèi)，寧波市商業(yè)物業(yè)體量年均增幅在10%左右；社會消費零售總額年均增幅超過商業(yè)物業(yè)的增幅，這將導(dǎo)致商業(yè)坪效的增加（整體預(yù)計約4%），寧波商業(yè)市場未來總體趨勢是供需兩旺，經(jīng)營績效穩(wěn)定增長；作為寧波市目前不可動搖的市級商圈，三江口商圈由于可供開發(fā)的地塊有限，此區(qū)域的商業(yè)體量增量很?。?.87%的年均增幅），可以預(yù)見三江口商圈的經(jīng)營坪效在未來幾年會有較大幅度的持續(xù)性增長。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%概況描述該區(qū)域是寧波較為成熟最為核心的商業(yè)圈，歷史悠久，具有較高的知名度。天一廣場作為購物廣場融合周邊的百貨和專業(yè)店構(gòu)成了面向全市的無形有實的購物中心由于三江口商圈消費時尚，同時又不乏寧波特色，故除了寧波本地居民外，還吸引了大部分來甬的商務(wù)人士和旅游觀光者。地區(qū)人流量較大，餐飲業(yè)發(fā)展較好，備受餐飲類零售商的關(guān)注。目前該地區(qū)也為諸多國際品牌的零售商選址的主要考慮地區(qū)。此區(qū)域有大量公交車站，通行性極佳。商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測未來項目類型主要以百貨為主且定位在中高檔，新百貨的落成將進一步加強以天一廣場為核心的三江口商圈在整個寧波市的商業(yè)中心地位隨著周邊多處高檔酒店及寫字樓的落成，優(yōu)良的商務(wù)氛圍和穩(wěn)定的高層次的新客群將進一步促進三江口地區(qū)的整體商業(yè)氛圍和檔次的提升。未來的招商往品牌化發(fā)展，競爭激烈。隨著未來地鐵線路的建成，將為該地區(qū)帶來更多的客流。三江口商圈土地資源極其稀缺，故商業(yè)發(fā)展空間有限。A三江口商圈三江口商圈作為市級消費目的地的地位不會動搖，仍然是寧波商業(yè)的金街①②③④天一廣場⑤⑥⑦⑧⑨⑩111213141516本項目樂購國際購物國購比較因素狀況可達性出租車下客點一個(本項目酒店)；日新街與車轎街鏈接藥行街與中山東路兩大主干道；附近公交路線32條，臨近公交車站2個；客流量目前門前車站2.4萬人，天一商圈較高節(jié)點可視性地標性建筑，優(yōu)于本地區(qū)大多數(shù)商業(yè)位置三江口商圈與城隍廟商圈中間地帶，分享南北向客流金街中的金點位置本項目所在位置將成為金街中的金點本項目所在位置人流量較大，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點三江口商圈是寧波人購物的目的地，但購物場所偏好與消費品牌并不太固定，這對三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個利好消費者對天一商圈內(nèi)商業(yè)場所及品牌的忠誠度并不是太高，相對更多的是對天一的忠誠度，這對本項目是個利好無論是高收入群體還是普通消費群體，在天一商圈有目的購物和比例較高，天一商圈是寧波人購物的目的地從體量規(guī)模與檔次上來看，本項目宜建設(shè)成為綜合購物中心——百貨升級版本本項目規(guī)模（萬平米）檔次高低金街金時綜合購物中心金點關(guān)注差異化金街金點的位置，意味著不用擔心人流量的吸引問題，只需要關(guān)注與現(xiàn)有項目的差異化問題威斯汀中心商業(yè)1234產(chǎn)品定位差異化傳統(tǒng)百貨的升級版本；更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間；更好的購物環(huán)境；更大的展示空間；更體貼的購物體驗；消費品牌的差異化

ZARA、H&M等國際新品牌的大力引入引入部分高端國際化品牌，打造寧波高端消費場所目的地消費群體差異化首先針對寧波“金領(lǐng)族”群體，關(guān)注此部分高端客群的消費需求重點關(guān)注80后的年輕化、品味化消費人群差異化競爭策略功能需求的差異化增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類——吃的天堂增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能——歡聚時刻

從市場競爭來講，集中型復(fù)合型購物中心在三江口商圈是空缺寧波現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)是以傳統(tǒng)百貨為主，三江口商圈亦是如此，高中低檔百貨均有分布，尤其集中在中、中低端百貨上；雖然天一商圈有天一廣場這樣的街區(qū)型mall，但集中型mall商業(yè)在天一商圈甚至是目前的寧波都是空缺。城隍廟新銀泰老銀泰第二百貨匯美新世界金光百貨天一廣場國購商城金光新世界低高檔次傳統(tǒng)百貨類市場類Mall類新華聯(lián)東方商廈新江夏從各個方面來說，本項目將定位為高端檔次比較適合市場需求對天一商圈的檔次認知對本項目檔次的期望大多數(shù)的消費者對天一商圈的認知是中高檔的，更多數(shù)的消費者認為本項目商業(yè)應(yīng)定位為中高檔；本項目其它部分為超五星級酒店、甲級寫字樓以及高檔酒店式公寓，這些高檔物業(yè)也要求本項目商業(yè)部分能有提供同檔次的配套，中高檔甚至高檔的定位符合這一要求；本項目建議定位為高端購物中心商業(yè)，成為寧波消費的新龍頭與風向標；LEENIKEADIDSAIMER/OECE博洋/唯珂阿詩瑪/哥弟NIKE/ADIDAS才子/九牧王沙馳/POLOBLEM/LACOSTE書店NIKE/ADIDAS/KAPPANIKE/ADIDAS凱撒/古今紫尊軒/FD袋鼠/沙馳UK/BELM/POLO太平鳥/法奈爾皮爾卡丹/LAMPO/X-MooMODBO/E-LAND百麗/李寧/ADIDASEPISODE/JESSICABM/BOSE太平鳥/雅戈爾瑪絲菲爾/皮爾卡丹米洛/鼎聯(lián)七匹狼/才子/雅戈爾鄂爾多斯/皮爾卡丹ESPRIT/ONLY李寧/森達BELLE/BELM/E-LANDLAMPO/LAVICO太平鳥/利郎/雅戈爾V.E.DELURE/LOUISLONGONLY/G-starSNOOPY/古今雅戈爾/巴黎世家瑪珂阿薩尼/金狐貍紅玫瑰/草原皇/鄂爾多斯百麗/周大福/吉祥鳥羽西/百麗周大福/鹿王TOMMYH/沙馳BOSS/DUNHILL/CANALI周大福/鹿王ESCADA/STDoupontCK/Levis百麗/OLAYSEPHORA/帝舵表阿瑪尼/杰尼亞真維斯/屈臣氏老銀泰新銀泰第二百貨新世界匯美店新江廈金光百貨GUGO新華聯(lián)東方商廈城隍廟國際購物新世界金光店三江口商圈重點百貨品牌同質(zhì)化較嚴重，尤其是中端品牌上

500

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5000及以上

本項目將在品牌國際化程度上體現(xiàn)差異化，更國際化、更新的品牌組合，滿足高層次的購物消費需求，檔次與國際購物媲美，但要比國際購物更多元、規(guī)模更大服飾單價國際品牌比例城隍廟新江廈新銀泰二百老銀泰GUGO東方商廈國際購物匯美新世界金光新世界金光百貨本項目品牌不僅包括服飾品牌設(shè)立推廣展示區(qū)摒棄傳統(tǒng)返券推廣銀泰滿200返100從產(chǎn)品上來講，本項目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開設(shè)旗艦店，成為國際化品牌在寧波的體驗展示中心三江口商圈消費者基本情況18至25歲45%26至35歲31%35歲以上24%未婚15%已婚85%大專以下25%大專以上75%5000以下43%5000-1000030%10000以上27%郊區(qū)及市外41%3公里外市內(nèi)36%3公里內(nèi)23%有私家車28%無私家車72%年齡婚姻狀況教育背景家庭月收入來源地私家車保有人均購物消費613元/次。40%的購物人群有餐飲消費，單次餐飲消費69元/次。11％的購物人群有休閑娛樂消費，單次娛樂消費182元/次。路過及閑逛51%目的性消費49%比例100%到此目的本項目消費者瞄準“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的輿論影響力，利用后者的實際消費力時尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會角色以學生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對時尚資訊敏感，品牌意識強；具有較強的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費頻率較高、消費欲望強烈；日常消費以吃喝玩樂為主，消費比例依次是：餐飲消費30%；化妝品、服裝消費15%；

娛樂、交際和影視支出占10%。

成功人士：人群來源廣泛；人群層次多樣化、消費能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗；一次性消費比例大，重復(fù)光臨消費的機率較小；以購物消費和餐飲消費為主，娛樂消費比例低；受購物氛圍影響沖動性消費所占比例較大。本項目客群定位18-40歲為主金領(lǐng)族個人收入2000-15000元/月月光族30％駕車購物私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學生對國際品牌的認知度高天一商圈最常光顧的商場最喜歡的購物場所僅從購物部分類比來看，本項目未來檔次高度上與國際購物看齊，但體量與綜合性要優(yōu)于國際購物，類似于國際購物與新世界的混合，打造寧波購物消費的風向標與領(lǐng)跑者天一商圈的消費者認為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施是休閑及餐飲業(yè)態(tài)天一商圈缺乏商業(yè)類型高消費群體認為天一商圈較為缺乏的商業(yè)類型依次為：健身休閑娛樂中心、專業(yè)性市場、大賣場、大型批發(fā)市場、餐飲、步行街等；在購物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造國際美食中心，與酒店高端餐飲形成差異化經(jīng)營寧波消費者有40%的比例在購物過程中有餐飲消費，單次餐飲消費69元/次，總體來講比例較大、金額較高；本項目建議在購物業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，豐富餐飲業(yè)態(tài)，圍繞改良中餐，引入國際化餐飲品牌（西餐與休閑餐飲），打造天一商圈國際化美食中心；這些餐飲業(yè)態(tài)的檔次與經(jīng)營內(nèi)容要與酒店部分高檔餐飲形成差異化互補，避免直接競爭；適當加入休閑娛樂業(yè)態(tài)，打造聚會中心，給未來的消費者提供一個歡聚空間天一商圈缺乏一個適合與融合餐飲、休閑的購物中心，本項目商業(yè)將往綜合性購物中心方向發(fā)展；但考慮到某些業(yè)態(tài)的租金回報現(xiàn)實，本項目商業(yè)僅在不好的位置設(shè)置美容SPA、休閑茶館、餐飲、電玩等租金偏高的休閑業(yè)態(tài)；這些業(yè)態(tài)將提供消費者一個購物、餐飲后的歡聚空間與人氣中心。本項目整體市場定位金時金街金點風向標目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費的滿足感和成就感綜合購物中心多元化復(fù)合功能2.0主題定位2.1主題定位在分析和預(yù)測寧波以及天一商圈未來商業(yè)的競爭現(xiàn)實與發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上，我們認為威斯汀中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波“Highstreet”。目前天一商圈商業(yè)的主要特點：第一組主要消費群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的特點，所以具有較高的有效消費力，他們對流行商品，比較熱衷，同時容易接受新鮮事物和文化。第二組主要消費群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點，希望享受品質(zhì)生活。天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來競爭。未來寧波的需求趨勢消費者希望能夠有更多的消費體驗，威斯汀中心可以用靈活廣泛的推廣活動來填補目前天一商圈體驗式消費空白。消費者希望有更多餐飲區(qū)來提供就餐聚會和休閑的場所。品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動，而不是一味的打折活動。本項目的主題定位:——寧波“highstreet”，寧波市級消費目的地所以消費者可以在這里找到新消費體驗和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。2.2主題定位闡釋寧波的“Highstreet”，寧波消費目的地，商業(yè)的領(lǐng)跑者“Highstreet”的特征：要具有多元化的國際品牌要有品牌的旗艦店位于成熟的商業(yè)區(qū)人流量充足交通便利消費的目的地OxfordstreetRopponggihills城鎮(zhèn)中最繁華的商業(yè)區(qū)

HighStreet注解寧波威斯汀中心2.2主題定位闡釋天一商圈是寧波唯一的市級商業(yè)中心，本項目能夠成為天一商圈的領(lǐng)跑者，無疑也將是寧波商業(yè)的領(lǐng)跑者；本項目不僅應(yīng)該是天一商圈的，更應(yīng)該是寧波市商業(yè)的未來代表，要成為代表，幾個突出重點應(yīng)該是：時尚超前的設(shè)計、舒適的購物環(huán)境、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合以及富有吸引力的品牌商家。讓消費者有一種購物的榮譽感和成就感，有極強的消費的欲望；消費時尚的風向標，所以這里也應(yīng)該是國際知名零售上希望進入的地方，同時這也應(yīng)該是并且有能力為這些成功的零售商提供最適宜、最有吸引力的展示空間和商店面積；通過威斯汀中心這個載體，真正地將消費者、零售商、國際流行趨勢、設(shè)計、地理位置、人流量、消費品味和成熟度有機的結(jié)合在一起，成為寧波未來真正的“Highstreet”。3.0業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃3.1業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局原則：設(shè)計、定位、業(yè)態(tài)安排和品牌安排統(tǒng)一完整；充分利用本項目東側(cè)緊鄰天一廣場的優(yōu)勢，同時利用燈光、品牌等營造出西側(cè)精品購物場所的氛圍，使項目各個方位角的商業(yè)價值最大化；打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強勢程度來安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費者的消費習慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費者數(shù)量比較均勻，而使消費者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個部分，從而達到了租金的最大化；利用跨層（1跨-1，1跨2）來增加旗艦店面積，解決1層面積小，提升項目租金；將目的性消費（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動線的末端或死角位置；項目的商業(yè)利用購物環(huán)境以及推廣活動的獨特性，充分利用設(shè)計中庭和不同廣場區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動，既能不斷地吸引消費者，更能為項目提高租金收入；所以整個項目的定位和主題都緊緊圍繞在寧波消費目的地這個特點上；在目標消費者的收入和年齡上并不做過多的篩選，但希望享受消費體驗，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國際流行時尚，希望參與體驗和展示樂趣，希望享受各種美食，消費者均可在此獲得消費的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M是每一個消費者反復(fù)來此的主要驅(qū)動力；所以，本項目的業(yè)態(tài)比例安排、品牌安排、店面（雙層、單層）的安排、亮點和推廣區(qū)的安排，都處處圍繞和體現(xiàn)出“Highstreet”特點，使之成為寧波真正的代表商業(yè)和消費目的地。3.1業(yè)態(tài)布局F5中餐東南亞餐飲休閑娛樂特色零售F4潮流服飾時尚配飾美容SPA特色餐廳F3時尚服飾鞋箱包家居生活特色餐飲F2服飾旗艦店精品服飾（男士）咖啡F1服飾旗艦店精品服飾珠寶鐘表配飾甜品精選輕餐B1個人護理品音像圖書辦公用品服務(wù)設(shè)施輕餐

B1FloorB1:布局目標本層的關(guān)鍵是美容區(qū)域的設(shè)置，目標是成為寧波天一商圈具有較大面積和品牌影響力的個人護理品和化妝品的集中地；同時考慮到寫字樓客戶的需求，精品型辦公用品超市（包含部分圖書音像制品）建議設(shè)置在此；部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層（可以單設(shè)，也可以1托-1層）；設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如24小時便利店、花店、藥店以及銀行ATM機，為酒店、寫字樓以及商業(yè)消費者提供便利服務(wù)。B1：動線組織與鋪面劃分B1:Zonelayout-1層分區(qū)辦公用品/圖書音像美甲/形象設(shè)計個人護理品／化妝品主力店輕便餐飲輕便餐飲24h便利店花店/ATM個人護理品/化妝品服務(wù)設(shè)施:銀行/ATM藥店7-11花店書籍/音像/禮品：音像禮品雜志辦公用品個人護理/超市:-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-maxfactor-redearth-Aqua-蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-TheBodyShop-Watsons-sephoraB1——麗人街品牌建議形象設(shè)計/美甲：--形象設(shè)計室--美甲便利快餐：肯德基麥當勞吉野家巴黎貝甜元祖B1:品牌示例SEPHORA需要面積:300-500sqm客戶年齡層：25to40主要貨單價：RMB200to1200B1:品牌示例Beautyzone需要面積:50-100sqmperbrand客戶年齡層：25to40主要貨單價：RMB100to

RMB1000B1:品牌示例BeauNail需要面積:120sqmperbrand客戶年齡層：25to40主要貨單價：RMB100to600B1:ATMB1：快餐品牌示例KFC需要面積：200to400sqm客戶年齡層：10to40主要貨單價：RMB10to50B1店鋪統(tǒng)計店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)B1001化妝品/護理品123B1002化妝品/護理品40B1003美甲51B1004形象設(shè)計134B1005個人護理品次主力店39B1006個人護理品次主力店280B1007輕便餐飲176B1008ATM6B100924h便利店102B1010輕便餐飲176B1011辦公用品/圖書音像270B1012化妝品/護理品8B1015化妝品/護理品103B1016化妝品/護理品103B1017化妝品/護理品89B1018花店10B1019化妝品/護理品69B1020化妝品/護理品102租賃面積加總

1881建筑面積加總

3231使用率

58.22%

1FloorF1:布局目標第一層是購物廣場的關(guān)鍵，基本錨定本項目的檔次與形象；大型國際化服飾品牌旗艦店把消費者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過小的問題；一層以國際化精品服飾品牌零售為主，男女裝兼顧，超越國際購物，打造寧波高端國際化服飾消費最佳場所；在一層設(shè)置部分餐飲、咖啡，餐飲咖啡通過跨層來設(shè)置，一層主要以入口為主，主要經(jīng)營面積設(shè)置在-1層、2層；首層是主要的推廣區(qū)域，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域，滿足品牌的推廣活動組織。F1:動線組織與鋪面劃分F1:Zonelayout1層分區(qū)時裝旗艦店精品服裝HaagenDazs輕便快餐（1托-1）西餅咖啡入口（1托2）鐘表/珠寶/配飾展示空間F1——名品街（綜合）品牌建議時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M鐘表/珠寶/時尚配飾：-Omega-LV-Tiffany-施華洛世奇-FolliFollie-Enzo-Agatha-Swatch-TimeZone-琉璃工坊-TOD’s精品服裝：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGOBOSSDunhillStDoupontG.FerreGivenchyKENZOValentinoKarlLagerfeldTrussardi甜品精選：-HaagenDazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麥當勞吉野家巴黎貝甜元祖F1:品牌示例H&M需要面積：500-2000sqm客戶年齡層：20to45主要貨單價：FashionRMB200to

RMB1500Zara需要面積：500-2000sqm客戶年齡層：20to45主要貨單價：FashionRMB200to

RMB2000F1:品牌示例需要面積：300-1500sm客戶年齡層：20to45主要貨單價：FashionRMB200to

RMB1500F1:品牌示例Burberry需要面積：200-500sqm客戶年齡層：25to45主要貨單價：Shirt RMB1800JacketRMB10000F1:品牌示例F1:品牌示例CharlesJourdan需要面積：200sm客戶年齡層：25to45主要貨單價：FashionRMB1200to5500Zegna需要面積：200-500sqm客戶年齡層：25to45主要貨單價：RMB1500to15000F1:品牌示例Tiffany需要面積：300sm客戶年齡層：25to35主要貨單價：StationaryRMB1500DiamondringRMB56000F1:品牌示例Tods需要面積：200sm客戶年齡層：30to45主要貨單價：ShoesRMB1500Bag&SacsRMB5500F1:品牌示例巴黎貝甜需要面積：60to300sqm客戶年齡層：10to40主要貨單價：RMB20to100F1:品牌示例：西點F1店鋪統(tǒng)計店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)1001精品服裝721002精品服裝721003精品服裝571004精品服裝471005精品服裝641006服飾旗艦店1221007服飾旗艦店1411008服飾旗艦店1411009服飾旗艦店1621010精品服飾1031011精品服飾1621012精品服飾831015西點511016服飾旗艦店1781018服飾旗艦區(qū)1801019精品服裝571020精品服裝501021精品服裝681022精品服裝971023精品服裝971024冰淇淋311025輕便餐飲621026精品服裝611027鐘表/珠寶/配飾391028鐘表/珠寶/配飾251029鐘表/珠寶/配飾361030鐘表/珠寶/配飾361031鐘表/珠寶/配飾361032鐘表/珠寶/配飾361033鐘表/珠寶/配飾191034鐘表/珠寶/配飾191035鐘表/珠寶/配飾191036鐘表/珠寶/配飾201037鐘表/珠寶/配飾331038鐘表/珠寶/配飾391039鐘表/珠寶/配飾351040鐘表/珠寶/配飾10租賃面積加總

2560建筑面積加總

4359使用率

58.73%

2FloorF2:布局目標旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；高端精品服飾的延伸，2層主要組合針對成功男士（25-40歲）的國際化服飾品牌，打造寧波市規(guī)模最大的男士精品服飾購物目的地；在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會點，咖啡店通過跨層來設(shè)置，入口設(shè)置在1層；F2：動線組織與鋪面劃分F2:Zonelayout2層分區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)咖啡精品服裝（男裝）水吧F2——名品街（男裝）品牌建議咖啡：-SPR-星巴克時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服裝（男士）：ZZegnaPaulsmithPaulsharkArmaniExchangeMIUMIUCKPOLOR.L.PIOMBOGucciGlassMarcoAzzaliKaltendinLavicoAquascutumMarlboroclassicDanielhechterGentleNauticaTrek&travelLacosteFCUKTommyHArmaniExchange需要面積：200sm客戶年齡層：25to40主要貨單價：FashionRMB500To2000F2:品牌示例MiuMiu需要面積：200sm客戶年齡層：25to40主要貨單價：FashionRMB500To2000F2:品牌示例F2：品牌示例需要面積：200sm客戶年齡層：25to45主要貨單價：FashionRMB800to1500TommyH需要面積：400sqm客戶年齡層：25to45主要貨單價：FashionRMB800to1500F2：品牌示例Starbuck需要面積：100-200sqm客戶年齡層：25to45主要貨單價：RMB30to100F2：聚會區(qū)品牌示例F2店鋪統(tǒng)計店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)2001旗艦服飾4032002旗艦服飾4952003精品男裝972004精品男裝822005精品男裝932006精品男裝732007精品男裝742008精品男裝752009精品男裝792010旗艦服飾1442011咖啡2032012旗艦服飾2232015精品男裝562016精品男裝1032017精品男裝1662018精品男裝432019精品男裝662020精品男裝342021精品男裝342022水吧92023水吧92024精品男裝392025精品男裝392026精品男裝342027精品男裝342028精品男裝392029精品男裝382030精品男裝20租賃面積加總

2804建筑面積加總

5147

3FloorF3:布局目標3層的布局安排以時尚女裝品牌為主，目標人群主要針對25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如：Escada、Mng、ports、sisley、mango等；3層同時穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿足目標人群一站式服飾消費需求；同時部分動線難以組織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主；這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶，例如pizzahut、吉野家等，為三樓的聚會點。F3：動線組織與鋪面劃分時尚女裝鞋帽箱包F3:Zonelayout三樓分區(qū)甜品/水吧//特色餐飲家居飾品F3——時尚街品牌建議鞋/箱包：-ECCOGEOX百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士-新秀麗AEETUMI甜品精選：-DQ-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國31冰淇淋家居生活：-無印良品-伊利諾伊便利快餐：必勝客吉野家味千拉面時尚女裝：ESCADELapelleMissSixtyMoisellePromodNineWestMax&coMarisfrolg-CharlesRiver-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-MaxStudio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-LapargayF3:品牌示例LaPelle需要面積：200sm客戶年齡層：25to45主要貨單價：FashionRMB1200to5500EscadaSport需要面積：200sm客戶年齡層：30to45主要貨單價：FashionRMB3500to

RMB15000F3:品牌示例Max&Co需要面積：200sm客戶年齡層：30to45主要貨單價：FashionRMB3500to

RMB15000F3:品牌示例Mango需要面積：200-400sqm客戶年齡層：25to35主要貨單價：RMB250to1500F3：品牌示例F3:品牌示例Promod需要面積：1500sm客戶年齡層：20to45主要貨單價：FashionRMB200to

RMB1500F3:品牌示例MissSixty需要面積：150to250sm客戶年齡層：25to35主要貨單價：FashionRMB350to

RMB2500F3:品牌示例ECCO需要面積：150to250sm客戶年齡層：25to40主要貨單價：RMB800to

RMB3000PizzaHut需要面積：400to600sm客戶年齡層：25to40主要貨單價：RMB50to150F3:聚會區(qū)品牌示例F3店鋪統(tǒng)計店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)3001鞋帽箱包843002鞋帽箱包873003鞋帽箱包533004時尚女裝213005時尚女裝303006時尚女裝353007時尚女裝303008時尚女裝553009時尚女裝463010時尚女裝2153011餐飲3723012時尚女裝2713015時尚女裝933016甜品213017家居飾品4243018家居飾品2843019甜品203020時尚女裝923021時尚女裝1213022鞋帽箱包1533023鞋帽箱包2243024鞋帽箱包513025鞋帽箱包313026鞋帽箱包553027鞋帽箱包513028鞋帽箱包323029鞋帽箱包863030鞋帽箱包173031時尚女裝413032時尚女裝783033時尚女裝713034時尚女裝43036水吧73037水吧73038時尚女裝343039時尚女裝323040時尚女裝333041時尚女裝403042時尚女裝293043時尚女裝323044時尚女裝433045時尚女裝473046時尚女裝473047時尚女裝433048時尚女裝433049時尚女裝393050時尚女裝523051時尚女裝303052時尚女裝25租賃面積加總

3831建筑面積加總

7604使用率

50.38%

4FloorF4:布局目標4層的主題是潮流，主要針對較年輕的女性，組合價位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費集聚地；4層的布局安排以潮流品牌女裝為主，目標人群是消費價位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如：OTT、Eland、Etam等；4層穿插部分牛仔服裝，目標人群是年輕人。品牌例如：G-star,lee,levis等；同時設(shè)置部分時尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌；這層中的餐飲可以是中等面積的用戶，例如季諾意餐、星期五餐廳等特色餐飲；動線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對25-40歲白領(lǐng)女性。F4：動線組織與鋪面劃分F4:Zonelayout四層分區(qū)潮流女裝美容SPA特色餐飲潮流女裝流行配飾美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩-悠勝美地-思妍麗-自然美-瑪花纖體F4——潮流街品牌建議時尚配飾：-Ecco-AdidasBag-NikeBag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-She’s-MGS-TWICE-eesee特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳潮流女裝：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenieweenie-Justintime-OTT-ODBO-Etam-Ｇ2000-歐時力-季候風-JNBY-Colour18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basichouse-G2000-CKjeans-Levi’s-Lee-G-starMarkFairwhaleF4：品牌示例ELAND需要面積：150to200sm客戶年齡層：18to25主要貨單價：RMB150to

RMB800Etam需要面積：200to400sm客戶年齡層：18to25主要貨單價：RMB150to

RMB1000F4:品牌示例F4:品牌示例Azona需要面積：150to250sm客戶年齡層：18to30主要貨單價：RMB200to

RMB1500F4：品牌示例CKJean需要面積：150to200sm客戶年齡層：25to35主要貨單價：RMB350to

RMB2000G-Star需要面積：200to400sm客戶年齡層：25to35主要貨單價：RMB350to

RMB1650F4：品牌示例Timberland需要面積：120to200sm客戶年齡層：25to35主要貨單價：RMB550to1550F4：品牌示例Fridayrestaurant需要面積：400to1000sm客戶年齡層：25to35主要貨單價：RMB50to200F4：聚會區(qū)品牌示例Decleor需要面積：500-1000sm客戶年齡層：25to40主要貨單價：RMB350to

RMB1200F4：美容SPA品牌示例F4店鋪統(tǒng)計店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)4001潮流女裝2694002潮流女裝454003潮流女裝2234004潮流女裝2314005潮流女裝554006潮流女裝1734007潮流女裝1524008餐飲3674009潮流女裝1924010美容SPA4564011美容SPA2834012潮流女裝954015潮流女裝2874016潮流女裝794017潮流女裝664018流行配飾234019流行配飾244020流行配飾304021流行配飾174022流行配飾254023流行配飾254024流行配飾244025流行配飾214026流行配飾234027流行配飾214028流行配飾294029流行配飾174030潮流女裝164031潮流女裝324032潮流女裝304033潮流女裝284034潮流女裝414035潮流女裝274036潮流女裝254037潮流女裝384038潮流女裝74039潮流女裝74040潮流女裝284041潮流女裝274042潮流女裝304043潮流女裝294044潮流女裝324045潮流女裝274046潮流女裝414047潮流女裝394048潮流女裝254049潮流女裝44050潮流女裝434051潮流女裝354052潮流女裝274053潮流女裝304054潮流女裝43租賃面積加總

3963建筑面積加總

7132使用率

55.57%

5FloorF5:布局目標本項目餐飲集中區(qū)，綜合升級版中餐、東南亞餐飲、休閑餐飲，打造國際美食中心，與本項目酒店部分餐飲差異化經(jīng)營，成為天一商圈年輕人餐飲消費的目的地；穿插休閑娛樂業(yè)態(tài)，如休閑茶館、電玩等適合年輕人聚會放松的商家，以便在購物、就餐之余能夠進行放松、聚會，打造天一商圈年輕人的歡聚空間。F5：動線組織與鋪面劃分F5:Zonelayout五層分區(qū)中餐東南亞餐飲休閑餐飲特色零售游戲空間升級版中餐：愉家利苑麻辣誘惑鼎鼎香伊家鮮湖蝶餐廳采蝶軒特色零售：-零食物語-動漫天地-許留山水果撈F5——吃樂玩多品牌建議娛樂：-世嘉電玩-貼紙拍照東南亞風情餐飲：呷哺呷哺葡京茶餐廳蕉葉（泰餐）漢拿山燒烤元綠回轉(zhuǎn)壽司吉野家味千拉面休閑娛樂：-避風塘-仙蹤林F5:中餐品牌示例愉家需要面積：500to2000sm客戶年齡層：15to45主要客單價：RMB50to300F5:中餐品牌示例LeiGardenRestaurant需要面積：500to2000sm客戶年齡層：20to45主要客單價：RMB100to500F5:茶餐廳/美食廣場建議品牌大食代需要面積：400to2000sm客戶年齡層：15to45主要客單價：RMB20to60F5:東南亞快餐味千拉面需要面積：250to400sqm客戶年齡層：15to40主要客單價：RMB15to40F5:東南亞餐飲蕉葉需要面積：300to2000sqm客戶年齡層：20to40主要客單價：RMB80to200F5：品牌示例Segagame需要面積：300to2500sm客戶年齡層：15to35F5店鋪統(tǒng)計店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)5001東南亞餐飲1815002東南亞餐飲2055003特色零售315004東南亞餐飲2865005休閑餐飲3665006東南亞餐飲3365007特色零售275008中餐6255009中餐5635010游戲空間1745011游戲空間1075012特色零售75015特色零售7租賃面積加總

2915建筑面積加總

5309使用率

54.91%3.4業(yè)態(tài)比例各類業(yè)態(tài)面積比例類型業(yè)態(tài)出租面積（平米）比例零售旗艦店218917.02%化妝品11418.87%精品服飾240818.72%時尚女裝177213.78%潮流女裝257820.05%鞋箱包9247.18%鐘表/珠寶/配飾6815.30%家居飾品7085.51%配套設(shè)施3883.02%其它小店720.56%小計1286171.63%餐飲正餐、休閑餐、輕食、美食廣場407322.69%娛樂/休閑娛樂、SPA10205.68%合計－17954100%建筑面積合計

32782

使用率

55%

3.5樓層定位各樓層針對的主要客戶年齡層年齡樓層F5F4F3F2F1B1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

453.5樓層定位各樓層的主要單價5000

2500

2250

2000

1750

1500

1250

1000

750

500

250

0

B1F1F2F3F4F5平均單價樓層4.0租金預(yù)計和財務(wù)分析銷售模式建議如果開發(fā)商不需急于變現(xiàn)，本商業(yè)項目建議采取長期持有經(jīng)營策略；考慮到開發(fā)商的現(xiàn)實約束，本項目商業(yè)部分要采取銷售形式來變現(xiàn)盈利；一般來講，商業(yè)的銷售方式通常有帶租約銷售、售后返租、普通散售與整售；因本項目是集中型商業(yè)，擬定位為升級版百貨，最適合本項目的銷售方式是售后返租與整售，即在銷售的同時，保留了傳統(tǒng)百貨的扣點租金形式，實現(xiàn)最大化的租金增長；散售形式對于本項目不太合適，雖然寧波可投資的商鋪產(chǎn)品較少，本項目如果散售也能銷售完畢，但由于管理權(quán)的盤落，會導(dǎo)致后期經(jīng)營的較大問題，這會影響銀億集團的聲譽；本項目可以整售給有實力的商業(yè)地產(chǎn)持有者，但會有售價打折較多以及尋找下家難度大的問題，只能作為一個選擇；建議本項目首選售后返租方式，以達到如下三個目的：快速回籠資金；保持較高的銷售單價；保持一定時間內(nèi)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，幫助項目平穩(wěn)度過養(yǎng)商期。返租銷售產(chǎn)品設(shè)計物理產(chǎn)品分割：按照現(xiàn)有動線與鋪面分割方式進行實體分割銷售；金融產(chǎn)品設(shè)計：返租期：10年（2008-2017年）；返租回報：3年8%，3年9%，4年10%；風險控制方式：擔保：銀億集團提供第三方擔保；返租方（管理方）：與專業(yè)商業(yè)管理公司成立與銀億無關(guān)聯(lián)的新管理公司提供專業(yè)管理，規(guī)避政策風險，提升投資信心；有保障退出機制：10年返租期后，投資者有兩種選擇：1、以原價+10%回售給開發(fā)商；2、繼續(xù)與獨立管理公司簽約返租，仍有管理公司統(tǒng)一管理與返租，商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的租金收益扣除相關(guān)稅費后全額返給投資者，投資者自行承擔經(jīng)營風險；經(jīng)營稅費假設(shè)主要稅種計算方法備注營業(yè)稅及附加營業(yè)收入*5.50%納入分析印花稅營業(yè)收入*0.10%不納入分析土地增值稅增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％不納入分析房產(chǎn)稅租金收入×12%納入分析城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積×5.00（預(yù)計值）不納入分析所得稅應(yīng)稅所得額*25%納入分析市場推廣費用500萬發(fā)生在招商期間及開業(yè)初期招商費用假定為正常起始租金收入*13%約45天的招商費用，僅發(fā)生在招商期間租賃服務(wù)費用假定為租金收入*5%*13%經(jīng)營期間的再招商費用商業(yè)管理費假定為租金收入*8.0%經(jīng)營期間的商業(yè)管理費用物業(yè)管理費用假定為租金收入*0.0%通過收取物業(yè)管理費的形式維持平衡物業(yè)維修費用商業(yè)物業(yè)建造成本*0.5%

銷售收入預(yù)計按照貴司提供的銷售單價預(yù)測，本項目在100%的銷售率情況下，將實現(xiàn)約14億元的銷售收入。銷售收入樓層建筑面積銷售均價銷售總價（元）B132311800058,158,000F14359118000514,362,000F2514742000216,174,000F3760432000243,328,000F4713230000213,960,000F5530930000159,270,000總計

1,405,252,000銷售實現(xiàn)的現(xiàn)金流預(yù)計扣除掉銷售過程產(chǎn)生的各種稅費，本項目銷售實現(xiàn)的凈現(xiàn)金流約為11億元。銷售實現(xiàn)的凈現(xiàn)金流20082009銷售收入112,42028,105前期顧問費-80

銷售代理費（3%）-3,373-843招商代理費-353-825市場推廣費-400-100營業(yè)稅(5.5%)-6,183-1,546稅前收益102,03124,791銷售成本-52,451-13,113應(yīng)稅收益49,58011,679公司所得稅-12,395-2,920銷售實現(xiàn)的凈現(xiàn)金流89,63621,872本項目租賃方式與租期框架分類租賃方式租期(年)裝修期（免租期）次主力店純租金（個人護理品、辦公用品、圖書音像店）5-84個月品牌零售保底加20%扣點（-1-4層零售）3-51-2個月服務(wù)設(shè)施純租金（銀行、花店、便利店等）3-82-3個月餐飲店純租金，極個別保底+扣點5-82-3個月本項目定位為升級版精品百貨，將更多的按照百貨的扣點模式收取租金。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)和品牌，使用不同的租賃政策，政策的掌握取決于品牌的影響力和對項目的重要性。本項目商業(yè)坪效未來增長預(yù)計序號商場坪效（元/平米/月）CAGR2004200520061新華聯(lián)商廈758905103817.04%2寧波二百15051725205416.85%3銀泰百貨天一店13111573189620.26%4新江廈商城1736180620147.77%5銀泰百貨東門店2014221624369.98%

平均

188814.38%

2007-20112012-20162016年以后增長率14%10%3%天一商圈百貨店坪效增長情況本項目商業(yè)坪效增長預(yù)計本項目商業(yè)坪效預(yù)計天一商圈百貨店坪效未來增長情況本項目商業(yè)坪效預(yù)計

20072008200920102011201220132014201520162017月均坪效21522453279731883634399843984837532158536029年均坪效2582229437335593825743613479745277258049638547023972346平均扣點20%

扣點租金14.1516.1318.3920.9623.9026.2928.9231.8134.9938.4939.64坪效預(yù)計樓層系數(shù)20072008200920102011201220132014201520162017負一層0.92766731540359564099046728514015654162195684157525677514一層13074135045399514554451920571126282369106760168361886127二層0.92766731540359564099046728514015654162195684157525677514三層0.82459328036319613643541536456905025955285608136689468901四層0.61844521027239712732631152342673769441463456105017151676本項目商業(yè)租金預(yù)計（百貨部分）本項目商業(yè)租金預(yù)計（單位：元/建筑平米/天）建筑面積租金預(yù)計20072008200920102011201220132014201520162017負一層1517202226283134374142一層1719222528313438424647二層1517202226283134374142三層1315182023252830333738四層1012131517192123252728本項目商業(yè)單位租金與增長率預(yù)計（全部）零售面積起始租金（2010年）租金增長率負一層114122.5前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%一層241625.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%二層258322.5前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%三層340420.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%四層285715.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%五層7215.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%餐飲

負一層3525.0每年2%一層1986.0每年2%二層2215.0每年2%三層4275.0每年2%四層3674.0每年2%五層25624.0每年2%休閑娛樂

四層7395.0每年2%五層2814.0每年2%配套設(shè)施

負一層3888.0每年2%本項目商業(yè)總體租金預(yù)計總體租金預(yù)計20102011201220132014201520162017零售使用面積（平米）

負一層114117011939213323462581283931223216一層241640014561501855196071667873467567二層258338504389482853115842642670697281三層340445105141565662216843752882808529四層285728393236356039164308473852125369五層7272829099109119131135餐飲

負一層352117119122124126129132134一層1987980828485878991二層2217375767879818384三層427142145147150153156160163四層3679799101103105108110112五層2562680694708722736751766781休閑娛樂

四層739245250255260265271276282五層2817576787981828486配套設(shè)施

負一層388206210214219223227232237加總180081868621097230672523127608302213309134065本項目商業(yè)總體租金預(yù)計CAGR:7.8%本項目商業(yè)部分租金收入在首年（2010年）預(yù)計達到1.8億左右（全年），到2017年將翻番，達到3.4億元。年均加權(quán)平均增長率約為7.8%。本項目商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流測算

2009201020112012201320142015201620172018租金收入(97%出租率）

90632046422375244742678029314320993304334015減：經(jīng)營費用

經(jīng)營費用

-2361-5008-5471-5979-6538-7152-7826-8055-8291營業(yè)稅及附加

-498-1160-1269-1388-1518-1662-1820-1874-1929物業(yè)維修費用

-50-50-50-50-50-50-50-50-50商業(yè)管理費

-725-1266-1384-1514-1657-1813-1985-2044-2104物業(yè)費

000000000房產(chǎn)稅

-1088-2532-2768-3028-3313-3626-3971-4088-4208

經(jīng)營收益

67021545616904184952024222162242722498825724返租支出(11242)(11242)(11242)(12647)(12647)(12647)(14053)(14053)(14053)(14053)經(jīng)營凈收入(11242)(4540)42144257584775958110102201093511672公司所得稅

0(1054)(1064)(1462)(1899)(2027)(2555)(2734)(2918)經(jīng)營凈現(xiàn)金流(11242)(4540)316131934386569660827665820187542010年預(yù)計將收回約半年的租金（押金+預(yù)售租金），在整個經(jīng)營期中，除首年需貼補返租外，其余各年將在扣除返租后，還有剩余。投資現(xiàn)金流核算投資現(xiàn)金流項目規(guī)模(平方米）單方成本（元/平米）總價（萬元）327822000065,5642008年投資比例60%39,3382009年投資比例40%26,226按照貴司提供的成本數(shù)據(jù)，本項目商業(yè)部分成本約20000元/平米，總造價約6.55億元，假設(shè)2008年投入其中的60%，約3.9億元，2009年投入其中的40%，約2.6億元.開發(fā)商財務(wù)分析在綜合考慮投資成本、銷售現(xiàn)金流以及經(jīng)營現(xiàn)金流（含返租支出），開發(fā)商在2008-2017年實現(xiàn)的總體凈現(xiàn)金流入約7.7億元，項目NPV（@8%@2008）為5.5億元?？傮w現(xiàn)金流第年012345678910項目20082009201020112012201320142015201620172018投資現(xiàn)金流-39,338-26,226

銷售現(xiàn)金流89,63621,872

經(jīng)營現(xiàn)金流

-11,242-4,5403,1613,1934,3865,6966,0827,6658,2018,754總體凈現(xiàn)金流50,298-15,596-4,5403,1613,1934,3865,6966,0827,6658,2018,754項目NPV（@8%@2008）54,854項目總現(xiàn)金盈余77,299投資者投資100平米標準商鋪投資情況分析銀行按揭相關(guān)參數(shù)按揭期限10年銀行按揭利率6.5175%萬元按揭月度還款（元）120.3838首付比例50%投資者財務(wù)分析樓層銷售面積單價總價首付按揭貸款總額月度按揭支付1-3年月度返租4-6年月度返租7-10年月度返租負一層100180001,800,000900,000900,000(10,835)12,00013,50015,000一層10011800011,800,0005,900,0005,900,000(71,026)78,66788,50098,333二層100420004,200,0002,100,0002,100,000(25,281)28,00031,50035,000三層100320003,200,0001,600,0001,600,000(19,261)21,33324,00026,667四層100300003,000,0001,500,0001,500,000(18,058)20,00022,50025,000五層100300003,000,0001,500,0001,500,000(18,058)20,00022,50025,000投資者投資標準商鋪固定返租期后的首年投資收益測算2019年收入測算負一層一層二層三層四層五層租金收入16418316414611017減：經(jīng)營費用-42-47-42-37-28-4營業(yè)稅及附加-9-10-9-8-6-1物業(yè)維修費用

商業(yè)管理費-13-15-13-12-9-1物業(yè)費

房產(chǎn)稅-20-22-20-18-13-2凈投資收益1231361231098213投資者投資100平米標準商鋪2019年的投資收益測算2019年后假設(shè)投資收益按照3%的年增長率逐步增長。投資者投資100平米標準商鋪現(xiàn)金流分析投資者長期投資現(xiàn)金流測算第年012367891011年份2008200920102011201220132014201520162017一層商鋪投資者現(xiàn)金流(5,900,000)91,68391,68391,683209,683209,683209,683327,683327,683327,683負一層商鋪投資者現(xiàn)金流(900,000)13,98513,98513,98531,98531,98531,98549,98549,98549,985二層商鋪投資者現(xiàn)金流(2,100,000)32,63332,63332,63374,63374,63374,633116,633116,633116,633三層商鋪投資者現(xiàn)金流(1,600,000)24,86324,86324,86356,86356,86356,86388,86388,86388,863四層商鋪投資者現(xiàn)金流(1,500,000)23,30923,30923,30953,30953,30953,30983,30983,30983,309五層商鋪投資者現(xiàn)金流(1,500,000)23,3092