廣州市住宅價格影響因素研究

廣州市住宅價格影響因素研究

一2000年以來廣州住宅價格變動基本特征1.廣州住宅市場交易價格穩(wěn)步攀升隨著珠三角的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈布局基本成型，廣州作為華南地區(qū)經(jīng)濟政治核心的國家中心城市地位逐漸確立，國民經(jīng)濟和居民收入實現(xiàn)了持續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)化進程加快，城市居住環(huán)境得到迅速改善。同時，住房供應(yīng)的市場化程度逐步提高，住宅品質(zhì)逐步改善，以“以房帶路、以路養(yǎng)房”為特征的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度逐漸加大，房價上漲的財富效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，2003年以來廣州住宅市場交易價格呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢。2011年廣州10區(qū)住宅交易登記均價10111元/平方米，2003～2011年年均增長14.1%，扣除年均3%左右的物價變動因素，實際年均增長11%左右（見圖1）。圖12002年以來廣州10區(qū)整體住宅市場交易登記均價情況分年度看，2002年以來廣州房價增速波動較大。受房改政策后續(xù)效應(yīng)影響，2002～2003年交易登記價格穩(wěn)中趨降，2003年為價格最低點，但下降幅度不大。2004年開始房價逐步回升，且2005～2007年增幅呈逐年擴大趨勢，2006年、2007年房價同比增長率均超過20%。2008年、2009年受全球經(jīng)濟危機及“二套房貸”政策影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，房價增速出現(xiàn)較大幅度的回落，2009年房價與2008年基本持平。2010年隨著亞運會的成功舉辦，城市基礎(chǔ)設(shè)施大為完善，城市品牌和知名度大幅提升，廣州的物業(yè)價值有了較大幅度的提高，同時在通脹保值的強烈需求推動下，2010年廣州房價出現(xiàn)新一輪上漲，同比增長18.3%。受限購限貸政策影響，2011年以來一手住宅市場價格基本保持穩(wěn)定，二手市場價格受交易網(wǎng)上簽約制度的影響上漲較快，住宅市場交易登記均價仍出現(xiàn)一定程度的上漲，但此價格漲幅具有一定的不可比因素。2.一手住宅市場價格漲幅高于二手市場從不同的市場看，2003年以來一手、二手住宅市場價格均呈穩(wěn)步攀升態(tài)勢。2011年廣州10區(qū)一手、二手住宅交易登記均價分別12725元/平方米和7142元/平方米（見圖2），2003～2011年年均增長16.0%和13.3%，扣除年均3%左右的物價變動因素，實際年均增長13%和10%左右，一手住宅價格漲幅高于二手住宅市場。圖22002年以來廣州10區(qū)一、二手住宅市場交易登記均價情況從年度波動情況看，2002～2010年一手、二手市場價格走勢基本保持一致，但一手市場波動幅度大于二手市場。受市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)調(diào)控政策等一系列因素影響，2003～2010年一手市場的交易登記價格同比增速出現(xiàn)較大波動，而二手住宅增速基本保持平穩(wěn)上漲趨勢。2011年以來，一手、二手市場價格走勢出現(xiàn)分化。受“限購限貸”政策影響，一手住宅市場價格漲幅明顯回落，2011年交易登記均價12725元/平方米，同比上漲2.6%，低于2003～2010年年均增長速度15.4個百分點，2012年1～11月均價為12390元/平方米，同比下降3.73%；而二手住宅交易登記價格出現(xiàn)較快增長，這主要是受制度性因素影響，2011年下半年以來，廣州10區(qū)全面實施存量房交易網(wǎng)上簽約制度，同時規(guī)范了存量房購房信貸行為，壓縮了存量房價格低報、瞞報空間，因此，此價格漲幅具有一定的不可比因素。3.中心6區(qū)一手住宅價格漲幅略高于外圍4區(qū)區(qū)位條件的好壞直接與城市的功能結(jié)構(gòu)與形態(tài)結(jié)構(gòu)相關(guān)，中心城區(qū)是廣州政治、經(jīng)濟、文化和對外交往的中心，歷史形成人口密度大且有良好的市內(nèi)交通，完善的生活、文化服務(wù)設(shè)施及較好的周邊環(huán)境，方便就業(yè)與休閑娛樂。因此，廣州中心6區(qū)房價高于外圍4區(qū)，2011年一手住宅交易登記均價分別為18997元/平方米和9695元/平方米，中心城區(qū)價格接近外圍區(qū)域價格的2倍（見圖3）。從房價增長的情況看，2005～2011年中心6區(qū)和外圍4區(qū)一手住宅交易登記價格年均增長21.8%和18.0%，中心6區(qū)價格漲幅高于外圍4區(qū)3.8個百分點。圖3中心6區(qū)和外圍4區(qū)一手住宅市場交易登記均價情況二市場供求關(guān)系對廣州住宅價格影響的實證分析1.住宅供求關(guān)系對住宅價格的影響分析2000年以來廣州10區(qū)一手住宅市場需求旺盛，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。2001～2012年累計批準(zhǔn)預(yù)售面積和交易登記面積分別為8829.4萬平方米和9453.2萬平方米，整體供求比為0.93，新增供應(yīng)未能滿足日益增長的市場需求，累計缺口達623.94萬平方米，接近2010年全年的交易量，住宅市場供不應(yīng)求是近年來廣州房價較快上漲的根本原因（見圖4）。圖42001年以來廣州10區(qū)一手住宅市場供求關(guān)系情況從年度情況看，市場供求關(guān)系緊張直接導(dǎo)致了房價的上漲。2003年以來，除了受“二套房貸”政策和全球經(jīng)濟危機影響的2008年以及受“限購限貸”政策影響的2010年和2011年外，其余年份10區(qū)一手市場均出現(xiàn)不同程度的供不應(yīng)求情況，年度供求比均小于1，一手市場價格均出現(xiàn)增長。其中，2004～2007年市場供求矛盾最為突出，各年的年度供求比均低于0.9，供需缺口均超過100萬平方米，其中2006年供求比僅為0.79，供需缺口達194.95萬平方米，為當(dāng)年交易總量的21.3%。受供求關(guān)系緊張的影響，2004～2007年一手住宅市場價格出現(xiàn)較快上漲，年均增長率達到21.9%，其中2006年、2007年房價同比分別上漲24%和35.1%（見圖5）。圖52001年以來廣州10區(qū)一手住宅市場供求關(guān)系對價格影響情況從季度情況看，庫存量的增減與房價的漲跌存在一定程度的負相關(guān)。通過計算可以發(fā)現(xiàn)，2009以來廣州10區(qū)2縣一手住宅可售住宅面積季度環(huán)比波幅與網(wǎng)簽均價季度環(huán)比波幅之間的相關(guān)系數(shù)為-0.586，即市場庫存量減少的季度，房價出現(xiàn)上漲；市場庫存量增加的季度，房價保持穩(wěn)定或出現(xiàn)下跌。從各季度具體的情況看，2009年2季度至2010年1季度房價的節(jié)節(jié)攀升是市場供應(yīng)不足造成的，期間4個季度10區(qū)2縣可售住宅面積環(huán)比分別減少14.7%、11.9%、33.4%和6.6%，導(dǎo)致一手住宅網(wǎng)簽均價出環(huán)比增長率分別達14.1%、5.3%、16.8%和2.3%；2010年1季度～2011年3季度可售面積基本保持在500萬平方米的水平，一手住宅網(wǎng)簽均價保持在11000元/平方米的水平，其中2010年4季度上漲較快是供求關(guān)系緊張造成的，當(dāng)季批準(zhǔn)預(yù)售面積和網(wǎng)上簽約面積分別為194.25萬平方米和248.44萬平方米，季度供求比僅為0.78，而2011年2季度房價的下降是結(jié)構(gòu)性因素所致，當(dāng)季縣級市網(wǎng)簽面積占全市總成交的比重達到36.4%，環(huán)比提高7.3個百分點；2011年4季度和2012年1季度受市場需求低迷影響，庫存量不斷提高，這兩個季度房價出現(xiàn)下調(diào)；2012年2～4季度市場庫存和價格均保持基本穩(wěn)定（見圖6）。圖62009年以來廣州10區(qū)2縣一手住宅市場庫存及價格情況2.土地供應(yīng)及價格變化對住宅價格的影響分析土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，對房價起著至關(guān)重要的作用，是構(gòu)成房價的主要生產(chǎn)要素。2004年以來，國家在土地領(lǐng)域的調(diào)控進一步加強，居住用地供應(yīng)大幅減少，土地價格不斷提高。2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)〔2004〕71號），規(guī)定8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛”方式出讓，即業(yè)內(nèi)所謂的“8·31大限”?！?·31大限”前，廣州居住用地出讓面積保持較高水平，樓面地價保持基本穩(wěn)定?！?·31大限”后，廣州居住用地供應(yīng)大幅減少。“十一五”期間，廣州共出讓居住用地面積和規(guī)劃可建面積分別僅為“十五”期間的44.9%、58.7%。土地供應(yīng)減少推動了地價的上漲，而近年來廣州城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善也大幅提升了廣州的土地價值，2010年公開出讓土地樓面地價達6615元/平方米，為2005年2356元/平方米的2.8倍，漲幅高于同期一手住宅均價漲幅（2.42倍）（見表1）。表12000年以來廣州10區(qū)居住用地出讓情況雖然土地的價格與房價之間不存在必然聯(lián)系，但是受成本因素影響，地價高推動高房價是必然的。從通俗的角度理解，商人買的面粉越貴，就希望做出來的面包賣的價格越高。以近年來拍出的“地王”為例，2007年保利地產(chǎn)以直逼該區(qū)域普通商品房價的價格拍下的B3701A02和B3701A04地塊，樓面地價達到每平方米8769元和8112元，目前該地塊上的保利西海岸均價在1.6萬元左右，望江盤的價格則逼近2萬元；保利地產(chǎn)于2010年拍下的2個白云新城地塊，其樓面地價達到19632元/平方米和20605元/平方米，目前該地塊上中海云麓公館上市，均價接近4萬元/平方米。可見，“地王”上的樓盤房價約為地價的2倍。三經(jīng)濟增長和居民收入提升對廣州住宅價格影響的實證分析（一）2000年以來廣州GDP及城鎮(zhèn)居民收入增長情況地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是影響房價的兩大最重要的指標(biāo)。與房價增速波動較大不同，2000年以來廣州地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入均保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。其中，地區(qū)生產(chǎn)總值均實現(xiàn)了兩位數(shù)增長，除了2008年、2009年、2011年受全球經(jīng)濟危機影響增速僅有12.5%、11.7%和11.3%，其他年份基本保持在13%左右的水平。雖然人均可支配收入增幅波動略大于GDP，但2003年以來增速均保持在8%以上，其中2003年、2004年、2007年、2008年、2010年和2011年實現(xiàn)了兩位數(shù)增長。按可比價格計算，2001～2011年，廣州地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9.9%（見圖7）。圖72002年以來廣州GDP、居民收入及房價增長情況（二）房價相對GDP及城鎮(zhèn)居民收入的變動彈性分析1.相關(guān)概念定義及計算方法為了衡量廣州經(jīng)濟社會發(fā)展水平對住房價格的影響，課題組采用了房價GDP彈性這一指標(biāo)進行研究，其計算方法如下：為了衡量城市居民收入水平對住房價格的影響，課題組采用了房價收入彈性這一指標(biāo)進行監(jiān)測，其計算方法如下：其中，住房價格增速是指統(tǒng)計周期內(nèi)住房（含一手房和二手房）交易登記價格同比增長速度，其統(tǒng)計范圍為新10區(qū)。2.廣州房價GDP彈性及房價收入彈性分析隨著GDP和居民收入的增長，房價應(yīng)該相應(yīng)增長，但房價的增長速度一般應(yīng)低于GDP和人均可支配收入的增長速度。2002～2011年，廣州住宅市場房價年均增長10.06%，房價GDP彈性為0.745，房價收入彈性為0.965（見表2）。表2廣州房價相對于GDP的變動彈性分時段看，2002～2005年，廣州住宅市場房價年均增長2.44%，遠低于同期GDP和人均可支配收入的增長幅度，房價GDP彈性為0.174，房價收入彈性為0.260，房價的增幅落后于經(jīng)濟增長和居民收入增長的步伐。2006年以來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，人們對居住的需求有了更高的要求，廣州住宅市場發(fā)展迅速。與此同時，開發(fā)商也因應(yīng)市場需求提供了高素質(zhì)的房屋，如現(xiàn)在市場上的商品房基本是帶裝修的，并把這部分的費用加到房價中。同時，隨著近年來廣州不斷加大力度進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，地鐵線網(wǎng)、BRT等城市公共交通系統(tǒng)不斷完善，城市環(huán)境有了較大幅度的改善，物業(yè)價值也不斷提升。因此，2006年以來廣州房價出現(xiàn)較快增長，2006～2011年年均增速達15.45%，高于同期GDP和人均可支配收入的增長幅度，房價GDP彈性達1.176，房價收入彈性達1.39。課題組認(rèn)為，近年來房價的增長，一是對“十五”期間房價增長跟不上GDP和居民收入步伐的修正，二是對近年來廣州基礎(chǔ)設(shè)施及城市環(huán)境大幅改善的認(rèn)可，三是由于開發(fā)商把房屋內(nèi)部裝修等費用加到房價中而引起的。此外，近年來建筑材料及人工費的上漲也是推動房價上漲的重要因素。分市場看，2002～2011年一手住宅市場交易登記均價年均增長11.67%，低于同期GDP的增速，但高于同期居民收入的增長。房價GDP彈性為0.864，房價的增長基本與GDP增長同步；房價收入彈性為1.119，房價的增長高于居民收入水平的提高。值得注意的是，2006年以來一手住宅市場房價的增長已偏離GDP和居民收入增長的水平。2006～2011年一手住宅市場房價GDP彈性達1.248，房價收入彈性達1.475。2002年以來，二手住宅市場房價增速低于GDP和居民收入的增速，房價GDP彈性為0.733，房價收入彈性為0.949。（三）房價相對于城市居民收入水平的匹配程度分析1.房價收入比的定義及相關(guān)研究情況為了從社會角度對住房價格的合理性進行研究，考察城市居民的住房支付能力，衡量住房價格與城市居民收入水平的匹配程度，課題組引入了房價收入比這一指標(biāo)?！胺績r收入比”定義和標(biāo)準(zhǔn)來自聯(lián)合國和世界銀行的相關(guān)報告（宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所課題組，2005年）。1998年聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人居中心對96個國家和地區(qū)進行了房價收入比的統(tǒng)計調(diào)查，給出了“房價收入比”的詳細的計算方法，即：房價收入比是居住單元的自由市場價格的中位數(shù)和家庭年收入的中位數(shù)之間的比值。其中，居住單元的自由市場價格指一套住宅在市場上自由出售的價格。計算房價中位數(shù)時，應(yīng)該包括所有的房屋類型，新建的和存量的，正式交易的和非正式交易的。家庭年收入是包括家庭所有收入來源的總收入，包括工資、獎金、業(yè)務(wù)活動或非正式行業(yè)活動的收入、投資收入，以及在能獲得有關(guān)信息的情況下，還包括諸如消費本可以出售的農(nóng)產(chǎn)品之類的隱含收入。事實上，不同的國家和地區(qū)房價收入比的差異很大。從1998年世界各國房價收入比數(shù)據(jù)來看，各國房價收入比的數(shù)值是高度離散的。在納入統(tǒng)計的96個國家和地區(qū)中，房價收入比的最大值和最小值分別為30和0.8，平均數(shù)為8.4，中位數(shù)為6.4（見表3）。大多數(shù)國家的房價收入比為3～7，也就是說，中等收入家庭需要使用相當(dāng)于3～7年的全部收入才能購買一套住房。我國首次出現(xiàn)房價收入比的概念是在世界銀行亞洲區(qū)中國局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編寫的世界銀行對中國經(jīng)濟考察研究叢書《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》（1992年3月第1版）中，該書中提到：“在發(fā)達國家，平均每套住宅的價格總額與平均家庭收入的比例在（1.8～5.5）∶1之間，……，在發(fā)展中國家，該數(shù)一般在（4～6）∶1之間。當(dāng)然也有例外……”此后國內(nèi)研究房價收入比的幾乎所有文章，都引用了上述文獻的結(jié)論，“4～6倍標(biāo)準(zhǔn)”也得到廣泛的宣傳，并被學(xué)術(shù)界、決策層和社會輿論普遍接受，成為評價房價高低的基石，雖然也有部分文獻對此提出異議和修正。表31998年世界96個國家與地區(qū)的房價收入比1998年6月15～17日的全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會議上，國務(wù)院以國發(fā)〔1998〕23號文件下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，房價收入比的定義是：本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。此《通知》中提出在房價收入比小于4倍的地區(qū)，職工現(xiàn)有工資中的住房消費含量基本可以滿足職工購房的要求。通知規(guī)定，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼。有條件的可以直接增加職工工資。很顯然，23號文對“房價收入比”的定義及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)與國際定義及標(biāo)準(zhǔn)有一定差異，從具體實施來看，也存在一定爭議，沒有得到廣泛的認(rèn)同。以聯(lián)合國和世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)，國內(nèi)部分學(xué)者對我國的房價收入比進行了測算，測算的結(jié)果一般都大于6倍。陳穎等（2006年）對我國的房價收入比影響因素進行了深入分析，認(rèn)為與國外相比，我國存在住房自有率高、區(qū)域不平衡、隱形收入高、儲蓄傾向強、親情援助力量多等特點，因此，適合西方國家的判斷房價合理性的“4～6倍標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)調(diào)整為“4～9倍標(biāo)準(zhǔn)”，這樣才能正確判斷我國房地產(chǎn)市場形勢。2.房價收入比的計算方法在本課題研究中，房價收入比采用以下公式進行計算：計算房價時，以廣州市平均每戶家庭住房的建筑面積為基礎(chǔ)，再分別乘以每年新10區(qū)住宅成交均價、新10區(qū)一手住宅成交均價、新10區(qū)二手住宅成交均價。其中，戶均建筑面積是根據(jù)《廣州統(tǒng)計年鑒》每年發(fā)布的入戶調(diào)查結(jié)果，獲得每年的人均居住面積和戶均人口數(shù)，兩者相乘得到戶均居住面積。然后，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，居住面積與建筑面積之比，高層住宅一般為0.75左右，多層住宅一般為0.85，課題組取平均值0.8，對戶均建筑面積進行折算。因此，戶均建筑面積通過以下方法得到：戶均居住面積＝人均居住面積×戶均人口數(shù)戶均建筑面積＝戶均居住面積/0.8經(jīng)過測算，2000～2011年廣州家庭平均每戶建筑面積如表4所示。表42000～2011年廣州市家庭平均每戶建筑面積續(xù)表計算收入時，采用戶均總收入的概念，根據(jù)人均可支配收入、人均家庭總收入和戶均人口數(shù)來推算。把人均可支配收入乘以戶均人口數(shù)，可得到戶均可支配收入，把人均家庭總收入乘以戶均人口數(shù)，可得到戶均總收入。經(jīng)過測算，2000～2011年廣州家庭平均每戶收入如表5所示。表52000～2011年廣州市家庭平均每戶家庭總收入3.2001年以來廣州房價收入比情況根據(jù)2001～2011年廣州10區(qū)住宅交易登記均價數(shù)據(jù)、廣州家庭平均每戶建筑面積數(shù)據(jù)以及廣州家庭平均每戶家庭總收入數(shù)據(jù)，可以計算出2001年以來廣州房價收入比的數(shù)據(jù)，其結(jié)果如表6所示。表62001～2011年廣州房價收入比情況從表6的數(shù)據(jù)可以看到，2001～2005年廣州房價與可支配收入之比約在6以下，房價與總收入之比低于6，表明廣州當(dāng)時的房價收入比在聯(lián)合國和世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。2006年以來，隨著房價的進一步上漲，廣州房價的絕對價位逐步走高，但房價與總收入之比在7左右，既沒有超過1998年世界96個國家與地區(qū)的房價收入比平均數(shù)（8.4），也沒有像大多數(shù)國家的房價收入比在3～7之間的范圍，僅在2011年廣州房價收入比達到7.55，略超這一范圍。廣州一手住宅市場的房價相對其消費群體的實際購買力而言，雖然近幾年來廣州一手住宅市場價格上漲較快，2011年房價與城市居民家庭總收入之比已達到9.502，超過聯(lián)合國和世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)范圍，但相對其主要消費群體（中高收入家庭）而言還算可以接受。從表7的數(shù)據(jù)可以看到，2006～2011年廣州一手住宅市場房價與中等偏上收入戶總收入之比低于8，與高收入戶總收入之比低于6（見表7）。表72006～2011年廣州中高收入家庭房價收入比情況四宏觀調(diào)控政策對廣州住宅價格影響的實證分析1.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展及調(diào)控歷程中國房地產(chǎn)市場化進程起步于20世紀(jì)80年代，其后由南至北、由沿海至內(nèi)陸不斷發(fā)展壯大。到目前為止，大致完成了三個波動周期，目前正在進行第四個波動周期：1992年南方講話之后，房地產(chǎn)市場有如火山爆發(fā)，促成了1993年、1994年的第一次高潮，隨后的1995年、1996年、1997年進入調(diào)整，完成了第一個波動周期；1998年開始實施的貨幣分房政策，極大地推進了房地產(chǎn)市場化步伐，1998年、1999年、2000年房地產(chǎn)市場高位運行，2001年、2002年則有所調(diào)整、走低，完成了第二個波動周期；2003年開始房地產(chǎn)市場進入新一輪景氣周期，2003年、2004年、2005年、2006年總體表現(xiàn)出成交價和成交量齊升的局面，隨著2007年9月出臺的最嚴(yán)厲的“房貸新政”后，市場快速走低，并延續(xù)至2008年全年，完成了第三個波動周期；2008年第4季度，由美國次貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟危機爆發(fā)，國家為了應(yīng)對危機而出臺了一系列鼓勵居民住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的寬松刺激政策，從2009年開始房地產(chǎn)市場量價齊升，市場進入第四個波動周期，目前仍在持續(xù)。與房地產(chǎn)市場化進程相對應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場也大致完成了四輪調(diào)控，目前正在進行第五輪調(diào)控。1993～1996年為第一輪調(diào)控，表現(xiàn)為緊縮調(diào)控，主要采取“雙緊”政策，即收緊財政支出、收緊銀根、提高利率、減少貸款、提前收貸，甚至強調(diào)國有銀行一律不能對房地產(chǎn)開發(fā)進行貸款；1997～2002年為第二輪調(diào)控，表現(xiàn)為寬松調(diào)控，主要采取的措施有：寬松的住房金融，推動住宅需求；減免稅金，降低購房負擔(dān)；配套實施貨幣化分房政策，鼓勵存量住房進入市場等；2003～2008年為第三輪調(diào)控，表現(xiàn)為緊縮調(diào)控，各種金融、財稅、土地及行政政策不斷推出并持續(xù)加重；2009年為第四輪調(diào)控，表現(xiàn)為寬松調(diào)控，在全球金融和經(jīng)濟危機爆發(fā)的大背景下，調(diào)控部門迅速出臺了一系列寬松政策；2010年開始進入第五輪調(diào)控，表現(xiàn)為緊縮調(diào)控，這次調(diào)控突出使用了行政手段，如“限購”、“限貸”政策等，目前仍在持續(xù)（見圖8）。圖8我國房地產(chǎn)調(diào)控進程2.宏觀調(diào)控政策沒有改變廣州住宅市場房價運行的基本態(tài)勢房地產(chǎn)調(diào)控政策往往不會改變房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期基本趨勢，但對短期市場運行會產(chǎn)生抑制或激化作用?？傮w來看，由于廣州房地產(chǎn)市場啟動較早、發(fā)展已比較成熟，總體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，2010年以前的調(diào)控政策沒有改變廣州住宅市場價格穩(wěn)步提高的基本發(fā)展規(guī)律。2003～2010年廣州10區(qū)住宅市場交易價格穩(wěn)步攀升，10區(qū)一手、二手住宅價格年均增長18.0%和10.5%，扣除年均3%左右的物價變動因素，實際年均增長15%和7%左右，同時商鋪、寫字樓的成交量和成交價基本保持了與住宅市場同步變動的趨勢（見圖9）。可以看到，2007年9月以前，國家調(diào)控政策對廣州市場價格的影響是間接的、溫和的，市場仍按照其自身規(guī)律運行；2007年9月國家發(fā)布“房貸新政”，提高第二套房貸款門檻，對短期市場造成一定沖擊，促使市場階段性調(diào)整，并延續(xù)至2008年，但這主要體現(xiàn)為短期波動，中長期的市場運行軌跡并未受到明顯破壞。圖92001～2012年廣州10區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況2011年以來的限購限貸政策使市場需求減少并減緩了房價上漲的趨勢。2011年一手住宅市場交易登記均價12725元/平方米，同比上漲2.6%，低于2003～2010年年均增長速度15.4個百分點，2012年1～11月均價為12390元/平方米，同比下降3.7%。同時，受限購政策影響，部分投資者轉(zhuǎn)向商鋪和寫字樓市場，2011年以來這兩個市場成交價格均保持了穩(wěn)步提升態(tài)勢。3.不同的調(diào)控政策對廣州住宅市場的影響存在較大差異具體來看，緊縮的調(diào)控政策對廣州住宅市場有一定的抑制作用，如2003～2008年及2010～2011年的市場表現(xiàn)；寬松的調(diào)控政策對廣州住宅市場有明顯的促進作用，如2009年的市場表現(xiàn)。這表明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在巨大的客觀發(fā)展動力，是一個容易激化但不易壓制的市場。從不同類型的緊縮調(diào)控政策效果來看，也存在較大差異，2003～2011年市場主要感受到兩次比較明顯的沖擊：第一次是2007年9月開始實施的“房貸新政”，限制多套住宅的銀行貸款，導(dǎo)致成交量急劇萎縮，并持續(xù)到2009年1季度，期間房價出現(xiàn)一定程度的下調(diào)；第二次是2011年3月開始實施的“限購限貸”政策，限制擁有兩套住宅的買家入市，同時限制多套住宅的銀行貸款，導(dǎo)致市場成交量逐漸盤跌，交易價格有所下降，延續(xù)至2012年1季度。五結(jié)論1.2000年以來廣州住宅價格呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢2011年廣州10區(qū)一手、二手住宅交易登記均價分別為12725元/平方米和7142元/平方米，2003～2011年年均增長16.0%和13.3%，扣除年均3%左右的物價變動因素，實際年均增長13%和10%左右，一手住宅價格漲幅高于二手市場。從不同區(qū)域的情況看，2011年中心6區(qū)和外圍