建業(yè)桂園項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1/1建業(yè)桂園項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告一、項(xiàng)目概況

（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：建業(yè)桂園建設(shè)項(xiàng)目

（2）項(xiàng)目地址：市新城區(qū)滍陽(yáng)路南側(cè)、育英路西側(cè)、龍翔大道北側(cè)、創(chuàng)新路東側(cè)

（3）項(xiàng)目性質(zhì)：新建

（4）項(xiàng)目投資：項(xiàng)目投資總額約為9億元

（5）占地面積：73110.8平方米

（6）項(xiàng)目容：7棟18層高的住宅樓、7棟33層高的住宅樓、一棟32層高的公寓、

一個(gè)四班幼兒園及相關(guān)配套設(shè)施，配套設(shè)施包括商鋪和物管用房等。

（7）交通便捷：龍翔大道雙向4車(chē)道，66路、67路、16路、26路、28路公交直

達(dá)，5分鐘往返行政核心區(qū)。

（8）名校集中區(qū)：步行10分鐘生活圈，建業(yè)小哈佛、黃岡中學(xué)等眾多名校云集，成就

一站式名校教育區(qū)。

（9）生態(tài)型居住環(huán)境：臨路數(shù)百畝城市公園綠地、咫尺平西湖。

（10）生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國(guó)銀行、雙匯超市等醫(yī)療、金融、餐飲機(jī)構(gòu)

一應(yīng)俱全。

（11）城市價(jià)值：龍翔大道居住中軸區(qū)與長(zhǎng)安大道行政核心相輔相成，居住、行政兩大

板塊共鑄新城未來(lái)盛世！

（12）投資價(jià)值：猶如浦東新區(qū)第二核心龍湖，龍翔大道乃當(dāng)前新城價(jià)值洼地，升值潛力

無(wú)限，城市投資價(jià)值高！

（13）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總占地109.67畝，總建筑面積約26.8萬(wàn)㎡，綠化率42%，容積率

3.67，項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，共14棟，一期工程為8棟18層高層住宅，二期

為3棟33層高層住宅；三期未定。

二、樓市大環(huán)境中國(guó)房地產(chǎn)正處于第一個(gè)繁榮時(shí)代的結(jié)束和第二個(gè)繁榮時(shí)代的開(kāi)始，

已經(jīng)發(fā)生了一些變化。一方面，第一次繁榮時(shí)，房地產(chǎn)瞄準(zhǔn)了城市的富裕階層；而第二輪

繁榮，首先是消費(fèi)者將從富裕階層消費(fèi)向大眾階層轉(zhuǎn)移，其次，則是向二線(xiàn)城市、三線(xiàn)

城市擴(kuò)。

、等沿海發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已進(jìn)入相對(duì)飽合狀態(tài)。曾在、等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始資本積累的開(kāi)發(fā)企業(yè)，面臨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、土地市場(chǎng)緊縮、消費(fèi)市場(chǎng)萎縮的發(fā)達(dá)城市，發(fā)展環(huán)境也日益艱險(xiǎn)，它們必轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市。

作為全國(guó)72個(gè)大中城市之一，省重要的三線(xiàn)城市，各大開(kāi)發(fā)商在近幾年將會(huì)逐

鹿鷹城，比如建業(yè)已經(jīng)在開(kāi)發(fā)了幾個(gè)有影響力的樓盤(pán)，再加上工業(yè)基礎(chǔ)好，消費(fèi)者消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，的樓市將會(huì)在近幾年中加速發(fā)展。

以去年為例，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資54.28億元，同比增長(zhǎng)31.4%，其中商品住宅完成投資38.63億元，同比增長(zhǎng)40.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位68.10億元，同比增長(zhǎng)7.6%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成來(lái)看，國(guó)貸款4.97億元，同比增長(zhǎng)3.3%，其中銀行貸款4.69億元，同比增長(zhǎng)22.6%；企業(yè)自籌資金17.63億元，同比減少

33.6%，其中自有資金9.79億元，同比增長(zhǎng)98.3%；其他來(lái)源資金45.50億元，同比增長(zhǎng)42.4%，其中個(gè)人按揭貸款4.98億元，同比增長(zhǎng)78.8%。

商品房新開(kāi)工面積198.48萬(wàn)平方米，同比減少46.4%；施工面積646.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；竣工面積72.95萬(wàn)平方米，同比減少30.8%。其中：商品住房新開(kāi)工面積172.60萬(wàn)平方米，同比減少44%；施工面積540.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)

4.1%

住房一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)。城區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、新城區(qū)）新建商品房上市面積99.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.91倍，其中：商品住房上市8103套、88.81萬(wàn)平方米，上市面積同比增長(zhǎng)2.25倍，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市11.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.0%。新建商品住房季度上市量分別為10.58萬(wàn)平方米、30.58萬(wàn)平方米、24.26萬(wàn)平方米、23.39萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增長(zhǎng)迅猛，銷(xiāo)售量增幅較小，商品房市場(chǎng)可供銷(xiāo)售房源大幅攀升。2010年末，商品房累計(jì)可售面積61.98萬(wàn)平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累計(jì)可售面積52.47萬(wàn)平方米，同比增加2.08倍，住房一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)充足。

商品住房消費(fèi)由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。全年城區(qū)商品房銷(xiāo)售73.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.16%；銷(xiāo)售金額24.37億元，同比增長(zhǎng)31.1%。其中：商品住房銷(xiāo)售6316套，同比增長(zhǎng)10.3%；銷(xiāo)售面積68.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7%；成交金額21.39億元，同比增長(zhǎng)44.7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交5.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.51%。商品住房季度銷(xiāo)售面積分別為12.42萬(wàn)平方米、11.69萬(wàn)平方米、21.21萬(wàn)平方米、

23.24萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)-11.4%、49.2%、26.2%、-17.3%，環(huán)比分別增長(zhǎng)-55.8%、-5.84%、81.5%、9.56%。2010年上半年，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，我市住房一級(jí)市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，銷(xiāo)售量在一季度環(huán)比大幅下降、二季度減幅略有萎縮；下半年受全國(guó)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速上漲因素影響以及住建部等三部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)“新國(guó)五條”等調(diào)控措施，銷(xiāo)售量在三季度環(huán)比大幅增長(zhǎng)，四季度增幅趨緩。（具體可見(jiàn)下面幾幅圖）

三、房地產(chǎn)需求市場(chǎng)分析

隨著經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的快速增長(zhǎng)，使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)從2005年市財(cái)政收入逐年增加，到2007年增速加快，這與大型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益刺激有關(guān)。在整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，居民收入消費(fèi)支出也順應(yīng)了該趨勢(shì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年城鎮(zhèn)居民人均收入支出將突破30000元。在居民消費(fèi)總量較大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，總體通貨膨脹率增加的情況下，貨幣貶值較嚴(yán)重，人們把投資目標(biāo)大部分都投入到不容易貶值的房地產(chǎn)行業(yè)，也預(yù)示著居民對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的增加。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷增長(zhǎng)，居民的支出水平不斷增加，表現(xiàn)在衣食住行的消費(fèi)尤為強(qiáng)烈。根據(jù)2009年市居民消費(fèi)支出類(lèi)的比重，居住為市民的大宗消費(fèi)，位居消費(fèi)支出的第一位，這也說(shuō)明隨著市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增加的同時(shí)，改善居住條件的愿望也變得十分強(qiáng)烈，以不動(dòng)產(chǎn)作為投資方式也日益劇增，使得房地產(chǎn)需求量不斷增加。

近年來(lái)市在強(qiáng)力經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，城市化進(jìn)程不斷的加快。特別是政府提出的“西擴(kuò)東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開(kāi)發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略，使城市格局不斷擴(kuò)大。

新城區(qū)位于城市西部，遠(yuǎn)期框架100平方公里，一期25平方公里，二期50平方公里。與老城區(qū)距離10公里。市城市建設(shè)的重點(diǎn)，也是城市發(fā)展的方向。毫無(wú)疑問(wèn)，該區(qū)將成為塵世空間發(fā)展的方向和重點(diǎn)。

隨著城市框架格局的變化，在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市業(yè)也必會(huì)隨著城市化的加快而加快，所以在未來(lái)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴欣欣向榮的景象。

四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析因?yàn)榻I(yè)桂園位于新城區(qū)，環(huán)境和規(guī)模是重要賣(mài)點(diǎn)，所以我們將重點(diǎn)對(duì)本案附近的同質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行針對(duì)性分析。

項(xiàng)目一：藍(lán)灣新城

藍(lán)灣新城項(xiàng)目位于新城區(qū)東側(cè)的門(mén)戶(hù)地位。藍(lán)灣新城北臨長(zhǎng)安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀(guān)公園相隔，南臨白龜山水庫(kù)，東為黃河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，西邊與市國(guó)稅局的翠林藍(lán)灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬30米。

26、28、66、68、88、35路公交車(chē)直達(dá)

項(xiàng)目二：君臨天下位于市新城區(qū)經(jīng)二路北段

項(xiàng)目三：常綠九天莊園·九鼎位于市新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角，常綠?九鼎具有鮮明的新中式風(fēng)格園林景觀(guān)，共享九天莊園四大景觀(guān)廣場(chǎng)、102畝園林風(fēng)光、各主題花園，層次錯(cuò)落的四季景觀(guān)，營(yíng)造出遞進(jìn)式的園林布局。

項(xiàng)目四：常綠·大悅城常綠·大悅城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處（城建學(xué)院對(duì)面），步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫(kù)，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊；在小區(qū)的周邊，衛(wèi)校、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃岡中學(xué)、市七中等院校；中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)；豫達(dá)未來(lái)大酒店、大河錦江、九天會(huì)所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所

五、目標(biāo)消費(fèi)者分析

1、目標(biāo)消費(fèi)群定位：中產(chǎn)階層

理由：環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求價(jià)位：海上春天的價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受

2、中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析特征：社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)力分布的層次中處于中間位置大學(xué)以上學(xué)歷相對(duì)其它人群，中產(chǎn)階層當(dāng)中歸國(guó)留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高工作態(tài)度：中產(chǎn)階層相對(duì)優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)。

需要的話(huà)，可以每天只睡3個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來(lái)工作，甚至可以放棄假期具有危機(jī)感、成就感雙重感受

收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ)擔(dān)心自己落入較低階層

3、中產(chǎn)階層的憂(yōu)慮和對(duì)策憂(yōu)慮：

對(duì)衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識(shí)上對(duì)策：

加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式

4、中產(chǎn)階層的主要消費(fèi)趨向：房產(chǎn)、汽車(chē)、旅游

5商家怎樣影響中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿(mǎn)足生理需求或說(shuō)純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對(duì)中產(chǎn)階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；商家若能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)中產(chǎn)階層的消費(fèi)者

六、建業(yè)桂園項(xiàng)目SWOT分析

Strength（優(yōu)勢(shì)）：社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑外觀(guān)美式風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，屋頂

和陽(yáng)臺(tái)的精心處理，更顯、現(xiàn)代之感，符合價(jià)格區(qū)間人群的審美情趣。

社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)風(fēng)景更加優(yōu)美，湖濱與建筑獨(dú)具匠心的組合，并根據(jù)地勢(shì)階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。

Weakness（劣勢(shì)）：本案地理位置相對(duì)城市中心較偏遠(yuǎn)。本區(qū)自身消化能力有限，必須吸引整個(gè)目標(biāo)消費(fèi)人群。

由于有關(guān)部門(mén)和政策的某些干預(yù)，本案較難完全整合資源，達(dá)到盡善盡美，Opportunity（機(jī)會(huì)）：

隨著國(guó)家住房制度改革的逐步深入，購(gòu)房融資手段日趨多樣化，市民購(gòu)房意識(shí)正逐步加強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)房行為開(kāi)始穩(wěn)定，形成新的住宅消費(fèi)觀(guān)念，且出現(xiàn)升值保值的新投資趨勢(shì)。近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁回升，商品房銷(xiāo)售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。

日新月異的城市交通和環(huán)境建設(shè)，也將對(duì)本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動(dòng)作用。新區(qū)效應(yīng)、市政設(shè)施和環(huán)境改善，是房地產(chǎn)市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。

房地產(chǎn)界的同質(zhì)化現(xiàn)象，缺乏形象占位或不到位，使建業(yè)桂園可以從容把握樓盤(pán)差異化定位的先機(jī)。

房地產(chǎn)廣告普遍還停留在表現(xiàn)硬件的“就產(chǎn)品賣(mài)產(chǎn)品”的階段，而建業(yè)桂園賣(mài)的是生活，符合中產(chǎn)階層的人文觀(guān)點(diǎn)。

Threat（問(wèn)題）：