我國個人住房信貸現(xiàn)狀分析及展望

2011年我國個人住房信貸現(xiàn)狀分析及2012年展望

2011年，隨著各項調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)調(diào)控工作已取得了明顯成效，前期部分地區(qū)房價過快上漲勢頭已得到初步遏制，一些地區(qū)房價已出現(xiàn)一定程度的回落。國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，12月份70個大中城市中，新建住宅價格同比漲幅回落的城市有55個，下降的城市有9個；二手住宅價格同比漲幅回落的城市有33個，下降的城市則有29個。在各項調(diào)控政策中，作為直接影響購房人資金成本與行為決策的個人住房信貸政策，對抑制投資、投機需求，引導住房回歸消費屬性發(fā)揮了重要作用。本文重點對2011年的住房信貸政策和信貸投放情況進行分析，并探討2012年住房信貸市場可能呈現(xiàn)的新情況。一2011年個人住房信貸政策2011年個人住房信貸政策總體穩(wěn)定，仍以堅持“差別化”、“抑需求”為調(diào)控政策核心（見表1）。1月份，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號），規(guī)定“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”，同時“人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率”。至此，2011年個人住房信貸政策已成形，即首套房貸首付款比例不低于30%；二套房貸首付款比例不低于60%，利率不低于基準利率1.1倍；三套及以上住房暫停發(fā)放貸款。政策嚴厲程度超出市場普遍預(yù)期。表1個人住房貸款差別化信貸政策變遷二2011年個人住房信貸投放特點（一）總體增量下滑截至2011年末，個人購房貸款余額[1]7.14萬億元，比年初增加0.94萬億元，比2010年少增0.42萬億元，僅相當于2010年增量的2/3，增速15.5%，比2010年同期下滑14個百分點。逐月看，個人按揭貸款[2]呈前高后低走勢，11月、12月略有回升，每月增量均低于上年同期。圖12011年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中個人按揭貸款情況從貸款結(jié)構(gòu)看，隨著個人購房貸款增量的下滑，其占全部金融機構(gòu)人民幣各項貸款增量的占比由2010年的17.6%大幅回落至2011年的13.1%，占住房貸款增量的占比也由2010年的45.5%回落至2011年41.8%。圖22006～2011年個人購房貸款占住戶貸款、各項貸款的比例（二）首付比例上升根據(jù)人民銀行對29個城市貸款的抽樣調(diào)查，2010年平均首付款比例為38.6%，比2009年提高1.5個百分點[3]。隨著差別化住房信貸政策的深化落實，2011年平均首付款比例繼續(xù)上升。這一趨勢可作為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)的佐證，2011年定金及預(yù)收款逐月累計值與個人按揭貸款的比均高于上年同期。圖32010～2011年定金及預(yù)收款與個人按揭貸款比值變動趨勢從付款方式看，一次性付款和分期付款客戶占比明顯提高。以北京市為例，2011年一次性付款、分期付款客戶分別為22%和3%，比2010年提高4個百分點和1個百分點，為2009年以來的最高水平；通過商業(yè)性個人住房貸款和公積金貸款組合方式付款的客戶占比達56%，與2010年持平；純商業(yè)性個人住房貸款的客戶占比明顯下降至11%，較2010年下降了7個百分點（見圖4）。圖42008～2011年北京市購房人付款方式（三）利率水平提高一是利率浮動大幅上漲。自2010年末貨幣政策收緊以來，商業(yè)銀行面臨的信貸監(jiān)管日益嚴格，資金面壓力增大，同時為防范房地產(chǎn)信貸風險，銀行紛紛上調(diào)了個人住房貸款定價水平。據(jù)媒體報道[4]，10月13日中國建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準利率的1.05倍，隨后全國各地銀行也紛紛上調(diào)房貸利率。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍為5%～10%，成都、濟南為5%～20%，長沙、武漢為10%～30%，長春部分股份制銀行最高上調(diào)至50%。二是貸款基準利率提高。2011年人民銀行先后3次上調(diào)人民幣貸款基準利率，其中五年期以上貸款基準利率由年初的6.40%提高至7.05%，累計調(diào)高65bp。在兩方面因素的共同作用下，2011年新發(fā)放個人住房貸款執(zhí)行利率水平大幅提高，比2010年上升超過100bp。（四）放款時間延長2010年四季度至2011年一季度，住宅銷售金額同比出現(xiàn)快速增長，但由于同期貨幣政策已重歸穩(wěn)健，M2同比增速已開始下滑，信貸規(guī)模逐漸收緊，信貸資金出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。2011年6～9月也出現(xiàn)了類似的情形。在此背景下，商業(yè)銀行受理的部分個人住房貸款審批后出現(xiàn)積壓，無法及時發(fā)放。銀行按揭貸款的放款周期已經(jīng)普遍從上半年的1個月左右拉長到3個月，甚至更長時間。圖52010年7月至2011年12月住宅銷售額、M2同比增長情況（五）非本地居民購房占比下降在差別化住房信貸政策和限購政策的共同作用下，外地購房者占比顯著下降。以北京為例，2011年北京外地客戶（按戶籍區(qū)分）成交套數(shù)占比僅為15%，較2010年下降21個百分點，而本地客戶占比從2009年、2010年的60%大幅提高17個百分點至77%。圖62008～2011年北京市購房者戶籍結(jié)構(gòu)三2012年展望（一）政策繼續(xù)從緊，放松可能性不大2011年調(diào)控政策的最大特點是政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，政府不斷通過各種渠道向市場傳達一個信息，即調(diào)控政策不會放松。正是在這種持續(xù)的政策壓力下，政策效果開始顯現(xiàn)。由于有2009年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向引發(fā)房地產(chǎn)市場大幅反彈的前車之鑒，在當前總體經(jīng)濟仍穩(wěn)健增長的背景下，差別化住房信貸政策放松的可能性不大。2011年12月12～14日召開的中央經(jīng)濟會議強調(diào)“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，也為2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策定下了基調(diào)。（二）信貸規(guī)模增加，供不應(yīng)求情況將有所緩解根據(jù)人民銀行《2011年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2012年人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，廣義貨幣供應(yīng)量M2初步預(yù)期增長14%左右（2011年末同比增長13.6%）。此外，12月5日開始，存款準備金率下調(diào)，已為市場釋放4000億元左右的流動性，且預(yù)計2012年仍有進一步下調(diào)的空間。據(jù)此推斷，2012年貨幣政策環(huán)境較2011年將有所改善，可投放貸款規(guī)模將略超2011年水平。而反觀房地產(chǎn)市場，預(yù)計市場將延續(xù)四季度以來量價齊跌的態(tài)勢，個人住房貸款需求面臨萎縮。在兩方面共同作用下，按揭貸款供不應(yīng)求的矛盾將有所緩解。若成交量大幅萎縮，甚至可能出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。受此影響，預(yù)計2012年個人住房貸款利率定價將回歸至正常水平，首套房貸利率將回落至基準，甚至可能再次出現(xiàn)優(yōu)惠利率，而放款周期也將縮短至正常水平。（三）產(chǎn)品創(chuàng)新提速，滿足購房人綜合消費需求隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，個人住房貸款首付比例要求普遍提高，尤其是二套房貸首付比例已經(jīng)提高至六成，一定程度上抑制了個人客戶在新房裝修、購車等方面的消費需求。針對此類情況，如何以個人住房貸款為主體，為客戶提供集住房、汽車、裝修、大額耐用消費品等多種消費需求于一體的套餐式組合產(chǎn)品，將是今后幾年商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新和客戶服務(wù)改進的努力方向。預(yù)計2012年，以個人住房貸款為基礎(chǔ)，為購房人提供快捷、專業(yè)的綜合金融服務(wù)的產(chǎn)品將成為商業(yè)銀行營銷的拳頭產(chǎn)品。四若干建議（一）繼續(xù)堅持差別化調(diào)控政策在“人多地少”、土地供給缺乏彈性的限制下，優(yōu)先保證居民合理自住需求，促使住房回歸消費屬性，保護中低收入家庭消費需求免受高收入家庭投資需求擠壓是必須長期堅持的政策原則。限購政策在尊重居民基本居住權(quán)和改善居住條件的基礎(chǔ)上，精確打擊了投資和投機需求，符合政府改善民生的愿景，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。差別化住房信貸政策則有利于引導居民形成合理的住房消費觀念，防范房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險。因此，有必要堅持限購、差別化信貸政策長期不變。（二）加快推進住房信息系統(tǒng)建設(shè)建設(shè)一個全國聯(lián)網(wǎng)的