我國(guó)住房宏觀調(diào)控現(xiàn)狀、問題及對(duì)策分析

我國(guó)住房宏觀調(diào)控現(xiàn)狀、問題及對(duì)策分析

2009年下半年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高，2009年7月到2010年4月房?jī)r(jià)持續(xù)升高，同比增長(zhǎng)最高達(dá)到12.8%，2010年4月以后房?jī)r(jià)增幅開始回落，但是仍然在9%以上。遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為中央政府和地方各級(jí)政府的重點(diǎn)調(diào)控目標(biāo)。針對(duì)這一年來(lái)房?jī)r(jià)的高速上漲，國(guó)家的調(diào)控政策已經(jīng)出臺(tái)了不知幾多。而且這一年來(lái)推出政策的頻率之快，數(shù)量之多，措施之嚴(yán)厲，前所未有?？梢娬畬?duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心和魄力。本文接下來(lái)將會(huì)回顧2009年下半年至今的國(guó)家住房宏觀調(diào)控政策，對(duì)國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的政策建議。一2009～2010年住房宏觀調(diào)控政策分析：沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)2009年第3季度至今，國(guó)家出臺(tái)了大量的住房宏觀調(diào)控政策。這些調(diào)控政策既有國(guó)務(wù)院頒布的政策，也有各部委和地方政府的配套措施，而且還囊括了金融、財(cái)稅、土地、保障等諸多手段。這一年來(lái)的調(diào)控把國(guó)家所能使用的調(diào)控手段幾乎全部使用上了，堪稱史上最嚴(yán)，而且數(shù)量之多也是前所未有。接下來(lái)，本章將對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行分類分析。（一）國(guó)家調(diào)控政策：遏制投機(jī)逐步嚴(yán)厲，住房供給快速增加政策回顧：國(guó)四條2009年12月14日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。國(guó)十一條2010年1月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任六個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。新國(guó)四條2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。推出四項(xiàng)舉措：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。國(guó)十條2010年4月17日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，并提出以下措施：一是堅(jiān)決抑制不合理住房需求，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用；二是增加住房有效供給，增加居住用地有效供應(yīng)和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，并且建立考核問責(zé)機(jī)制。新國(guó)五條國(guó)家有關(guān)部委2010年9月29日分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。二是完善差別化的住房信貸政策。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。四是切實(shí)增加住房有效供給。五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。2009年第3季度至今，國(guó)家住房調(diào)控出現(xiàn)了5次重大調(diào)整，而且每次政策的出臺(tái)都與房?jī)r(jià)變化緊密相連。其中，“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”主要針對(duì)2009年底的房?jī)r(jià)快速上漲，“新國(guó)四條”和“國(guó)十條”主要針對(duì)2010年3、4月份房?jī)r(jià)高速上漲，9月底的“新國(guó)五條”主要針對(duì)5月份以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的形勢(shì)和鞏固“國(guó)十條”的成果。5次政策的發(fā)布時(shí)間比較緊密，而且政策調(diào)控的程度也越來(lái)越嚴(yán)厲，反映了當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。1.中央對(duì)住房調(diào)控更加具體，也更加嚴(yán)格當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)的基本矛盾依舊是供給與需求的不平衡，住房需求強(qiáng)大但供給相對(duì)不足，而且住房的供需還存在結(jié)構(gòu)上的不平衡。所以解決住房問題的根本辦法只能是增加供給，特別是增加保障性住房供給，同時(shí)也要堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求。由于房地產(chǎn)發(fā)展得過快，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)很多妨礙市場(chǎng)正常交易秩序的行為，因此應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)比5次政策的具體措施可以發(fā)現(xiàn)，歷次調(diào)控的思路基本相同，都是集中在抑制投機(jī)、增加供給、加快保障房建設(shè)、加強(qiáng)監(jiān)管等方面。但是每一次的調(diào)控都比上一次更加具體、更加嚴(yán)厲，也更加有效?！皣?guó)四條”提出房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施，即增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等。“國(guó)十一條”則增加了要求二套房貸首付不低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，細(xì)化了抑制投機(jī)的差別化稅收機(jī)制。在以上基礎(chǔ)上，“新國(guó)四條”進(jìn)一步將二套房貸最低標(biāo)準(zhǔn)提高到50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！皣?guó)十條”更是提出要求部分地區(qū)可暫停發(fā)放三套及以上住房貸款，并嚴(yán)格限制非本地居民購(gòu)買住房貸款，這些都進(jìn)一步加大了抑制投機(jī)的力度?！靶聡?guó)五條”直接停止了全國(guó)范圍內(nèi)三套房的住房貸款，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅，而且強(qiáng)化了增加保障房建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管的責(zé)任與執(zhí)行，強(qiáng)化了地方政府的問責(zé)制度。對(duì)比5次政策變化可以發(fā)現(xiàn)，每次調(diào)控都比前一次更加具體，更加嚴(yán)厲，也更加準(zhǔn)確地把握住了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此也更加有效。2.中央調(diào)控政策也發(fā)生了一定的變化，調(diào)控的首要工作由增加供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐种仆稒C(jī)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾是住房需求與供給不平衡，因此解決房地產(chǎn)問題的根本方法是增加住房供給。歷來(lái)我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的基本出發(fā)點(diǎn)也是努力增加住房的供給。在“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”的調(diào)控措施中都把增加住房供給放在首位。但是從“新國(guó)四條”開始，中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的首要工作已經(jīng)由“增加供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种撇缓侠硇枨蟆??！靶聡?guó)四條”和“國(guó)十條”都將“抑制不合理住房需求”作為調(diào)控政策的首要措施，而“新國(guó)五條”嚴(yán)格執(zhí)行差別化的金融、稅收政策更是基于抑制投機(jī)性住房需求的目的。這說明中央認(rèn)識(shí)到在這一段時(shí)期，房地產(chǎn)的投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重地影響到了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也嚴(yán)重影響了廣大居民的住房需求，所以，中央從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的角度出發(fā)，抑制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)已經(jīng)成為必然的選擇和判斷。當(dāng)前抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求主要從以下幾個(gè)角度進(jìn)行：實(shí)行差別化的信貸政策；完善和強(qiáng)化稅收機(jī)制；限制商品房的購(gòu)買數(shù)量等。具體體現(xiàn)在：“國(guó)十一條”要求二套房首付比例不低于40%，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策；“新國(guó)四條”要求面積在90平方米以上的首套自住房貸款首付比例不得低于30%，二套房貸首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，三套及以上住房大幅度提高首付款比例和利率水平；“國(guó)十條”要求有關(guān)部門進(jìn)一步加快二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并要求地方政府可以停發(fā)三套以上房貸和限定購(gòu)房套數(shù)，并要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用；“新國(guó)五條”要求停止三套以上房貸的發(fā)行，完善差別化的住房信貸政策，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。“新國(guó)五條”之后，很多城市紛紛推出限購(gòu)政策。3.中央對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度越來(lái)越嚴(yán)厲，抑制—遏制—堅(jiān)決遏制為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，2008年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施刺激的政策。但是隨著我國(guó)走出金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，為此，2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”和“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”等，開始抑制房地產(chǎn)過熱。隨后2009年12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上就提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”。但是，房?jī)r(jià)高速上漲的勢(shì)頭并沒有得到控制，房?jī)r(jià)依舊是廣大居民的“心頭之痛”。所以2010年4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議則提出“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，并于17日出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》。9月29日國(guó)家有關(guān)部委也出臺(tái)多項(xiàng)政策措施，要求“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”、“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果”。由“抑制”到“遏制”再到“堅(jiān)決遏制”，說明一年多來(lái)高速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民的正常生活需要，因此中央政府對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度逐漸堅(jiān)決。4.中央建立并強(qiáng)化問責(zé)考核制度調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，毫無(wú)疑問是中央政府的職責(zé)，但是地方政府也起著重要的作用。由于地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)有著特殊的偏好，所以地方政府往往不傾向于抑制房地產(chǎn)的發(fā)展，甚至有的地方政府還對(duì)中央政府調(diào)控政策阻撓執(zhí)行或推遲執(zhí)行。地方政府的消極態(tài)度很大程度上影響到了中央調(diào)控措施的執(zhí)行，也影響了調(diào)控的效果。因此，強(qiáng)化對(duì)地方政府和有關(guān)部門的考核問責(zé)機(jī)制，是當(dāng)前有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要手段。從“國(guó)十一條”開始，中央政府開始強(qiáng)調(diào)對(duì)地方政府的問責(zé)機(jī)制?！皣?guó)十一條”的第十一條提出“進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”。“國(guó)十條”在第二條就提出，“建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制?！瓕?duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”?！靶聡?guó)五條”，更是在第一條就推出“嚴(yán)格施行問責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任”。對(duì)地方政府的約束越來(lái)越強(qiáng)，地方政府出臺(tái)具體規(guī)范房地產(chǎn)措施的動(dòng)力也就越大。2010年我國(guó)地方政府對(duì)于中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的配套措施，基本上集中在兩個(gè)時(shí)期，第一個(gè)時(shí)期是在今年5月份，以北京、上海為代表，第二個(gè)時(shí)期是9月底10月初，以重慶、深圳、廣州等為代表。這兩次地方政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，毫無(wú)疑問，與“國(guó)十條”和“新國(guó)五條”直接相關(guān)。（二）金融調(diào)控政策：投機(jī)房貸更加嚴(yán)格，企業(yè)資金更加規(guī)范政策回顧：（1）2010年2月25日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。（2）2010年2月12日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》，要求：流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。（3）2010年4月11日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，禁止對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（4）2010年4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，二套住房貸款首付款不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。90平方米以上的首套住房貸款首付款比例不得低于30%。（5）2010年4月17號(hào)，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。（6）2010年5月10日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。（7）2010年9月29日，國(guó)務(wù)院各部委完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款……對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。（8）2010年10月11日，中國(guó)人民銀行對(duì)6家銀行實(shí)行差別化存款準(zhǔn)備金率，四大國(guó)有銀行及民生和招商銀行的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%，期限為2個(gè)月。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融密切相關(guān)，因此通過金融政策的調(diào)整可以起到影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。通過回顧2009年第3季度以來(lái)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融政策，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融政策的走向、變化，以及對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的作用機(jī)制。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，住房信貸更加嚴(yán)格，也更加完善。到目前為止，住房信貸基本格局為：自主性住房（90平方米以上）首套貸款首付比例為30%以上；二套房的首付比例為50%以上，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍以上；停止發(fā)放三套以上住房貸款。針對(duì)不同層次的住房需求實(shí)行差別化的信貸政策，這樣的結(jié)構(gòu)出發(fā)點(diǎn)首要就是抑制投機(jī)性行為。這符合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策“抑制投機(jī)性住房需求”的出發(fā)點(diǎn)。同時(shí)，不同層次住房信貸政策的逐步完善，房地產(chǎn)信貸政策越來(lái)越嚴(yán)格，也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)信貸制度正在逐步健全。其次，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)厲。銀監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。國(guó)務(wù)院的相關(guān)政策也要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)近幾年的快速發(fā)展，吸引了大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也利用各種渠道和資金進(jìn)行運(yùn)作，這一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資金逐漸龐大，房地產(chǎn)開發(fā)速度加快，規(guī)模擴(kuò)大，另一方面也出現(xiàn)大量違規(guī)使用資金的現(xiàn)象，投機(jī)現(xiàn)象盛行。對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)資金使用、風(fēng)險(xiǎn)管理和融資監(jiān)管等的種種措施，可以約束房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，在一定程度上可以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。最后，國(guó)家正在逐步收緊流動(dòng)性。前幾年國(guó)家一直實(shí)行寬松的貨幣政策，尤其是金融危機(jī)期間，為了刺激經(jīng)濟(jì)，更是在市場(chǎng)上投放了大量的流動(dòng)性，很長(zhǎng)時(shí)間的流動(dòng)性過剩，造成市場(chǎng)上物價(jià)上漲、房地產(chǎn)泡沫等不良影響，寬松的貨幣政策帶來(lái)的負(fù)面效果越來(lái)越明顯。因此為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家已經(jīng)開始向中性貨幣政策轉(zhuǎn)變。2010年以來(lái)國(guó)家已經(jīng)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并且10月11日還對(duì)六家銀行實(shí)行差別化存款準(zhǔn)備金率，目前我國(guó)的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到17.5%的歷史最高水平。諸多信號(hào)表明，國(guó)家已經(jīng)開始逐步回收流動(dòng)性。通過回收流動(dòng)性和緊縮信貸，可以縮小房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模，控制房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張，對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)有一定的意義。（三）稅收調(diào)控政策：加重投機(jī)住房稅收，房產(chǎn)稅蓄勢(shì)待發(fā)政策回顧：（1）2009年12月9日，國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。（2）2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（3）2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。（4）2010年9月29日，國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。要求加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。（5）2010年10月8號(hào)，北京市對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用非家庭唯一住房的普通住房，取消1.5%的稅率優(yōu)惠，恢復(fù)按3%征收契稅。房地產(chǎn)相關(guān)稅收除了能在一定程度上增加地方政府財(cái)政收入之外，還可以通過對(duì)房地產(chǎn)持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的課稅，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的行為，能在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅收調(diào)節(jié)是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。今年我國(guó)稅收調(diào)節(jié)主要體現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)差別性稅收，即對(duì)投機(jī)性住房實(shí)行比較高的稅率，對(duì)自主性住房繼續(xù)實(shí)施優(yōu)惠。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）營(yíng)業(yè)稅。今年稅法加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的差別化稅收：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。通過對(duì)一定時(shí)期內(nèi)（5年）普通住房轉(zhuǎn)讓行為課稅，可以限制投機(jī)性住房需求；通過對(duì)自主性住房的減免稅行為，可以促進(jìn)和保障當(dāng)前居民住房的權(quán)利。（2）契稅。今年強(qiáng)化了契稅的差別性，對(duì)自住并且是家庭唯一的普通住房實(shí)行1%的稅率，對(duì)非家庭唯一住房的普通住房實(shí)行3%的稅率。差別化的契稅也有利于限制投機(jī)性住房需求，從而保障真正需要住房的居民的購(gòu)房權(quán)利。（3）個(gè)人所得稅?！靶聡?guó)五條”后，對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的個(gè)人所得稅重新規(guī)定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅；對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。這種差別化的個(gè)人所得稅，出發(fā)點(diǎn)也是為了抑制投機(jī)性購(gòu)房，規(guī)范住房交易行為。（4）土地增值稅。今年稅務(wù)部門要求科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的征收工作。通過提高土地增值稅的預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金的壓力，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)加快房地產(chǎn)的開發(fā)速度，縮短房地產(chǎn)的開發(fā)周期。除此之外，房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)還有非常重要的一個(gè)稅種——房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向房產(chǎn)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。最近幾年來(lái)，房產(chǎn)稅改革一直是我國(guó)的一個(gè)焦點(diǎn)話題，尤其是隨著房?jī)r(jià)的高漲，寄希望于通過房產(chǎn)稅的開征來(lái)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的人越來(lái)越多。房產(chǎn)稅的改革，肯定會(huì)給投機(jī)性住房以沉重的打擊，在很大程度上抑制住房投機(jī)行為，并提高房屋的使用效率。但是房產(chǎn)稅改革的首要意義還在于稅制的完善，僅僅通過一個(gè)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅就能抑制房?jī)r(jià)的可能性并不大。這一年來(lái)中央在房地產(chǎn)稅收的調(diào)控中，也在逐步加快房產(chǎn)稅改革的步伐。從“國(guó)十一條”中提出“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，到“國(guó)十條”的“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，再到“新國(guó)五條”提出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”，房產(chǎn)稅的步伐已經(jīng)是越來(lái)越近。（四）土地調(diào)控政策：土地供給努力增加，土地監(jiān)管逐步加強(qiáng)政策回顧：（1）2009年11月10日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，規(guī)定商品住宅用地的土地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。（2）2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。（3）2010年3月10日，國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。（4）2010年4月17號(hào)，國(guó)務(wù)院要求在堅(jiān)持和完善土地“招、拍、掛”制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式。（5）2010年8月2日，國(guó)土資源部將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。（6）2010年9月4日，國(guó)務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。（7）2010年9月27日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展，并要求閑置土地一年以上的房企禁止拿地。（8）2010年9月29日，國(guó)務(wù)院相關(guān)部委要求，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃，房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。住房調(diào)控與土地政策也密切相關(guān)。目前，我國(guó)在調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)的土地政策主要體現(xiàn)在努力增加土地供給和加強(qiáng)對(duì)土地監(jiān)管兩個(gè)方面。增加土地供給是當(dāng)前增加住房供給的前提條件和必然要求。其中，特別是增加中小型普通商品住房和保障性住房用地尤為重要。從國(guó)家政策文件中可以看出，從“國(guó)四條”就提出“適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率”。這一政策基本延續(xù)至今，并且不斷細(xì)化和完善。其中，國(guó)土部門還要求把促進(jìn)住房用地計(jì)劃編制和增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)作為地方工作的重要任務(wù)?？梢?，在土地政策調(diào)控上，努力增加用地是首要選擇。此外，除了直接增加土地供應(yīng)之外，探索有效、合理的土地出讓方式也是增加土地供給的重要條件。當(dāng)前我國(guó)土地出讓主要使用“招拍掛”制度。這種制度作為我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。但是由于中國(guó)土地市場(chǎng)的不完善、產(chǎn)權(quán)不清晰，土地供應(yīng)長(zhǎng)期以來(lái)采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，以及“招拍掛”制度自身存在的缺陷，各地在出讓土地的過程中出現(xiàn)了各種問題，導(dǎo)致土地供給壟斷，“地王”現(xiàn)象屢現(xiàn)，抬高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期，就需要探索多種有效的土地出讓方式，來(lái)滿足當(dāng)前住房需求對(duì)土地的需要。“國(guó)十條”要求在堅(jiān)持和完善土地“招拍掛”制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式。說明中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到當(dāng)前土地出讓方式存在的缺陷，正在研究更加科學(xué)、合理的土地出讓方式的改革。在努力增加土地供給的同時(shí)，也加強(qiáng)了對(duì)土地的監(jiān)管。一方面加強(qiáng)城市土地使用計(jì)劃的編制，引導(dǎo)城市制定科學(xué)的土地發(fā)展規(guī)劃。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用進(jìn)行嚴(yán)格管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地管理，一是通過提高土地出讓金首次繳款比例和縮短分期繳款時(shí)間，來(lái)加大企業(yè)土地成本，促使企業(yè)加快開發(fā)；二是對(duì)存在土地閑置的企業(yè)進(jìn)行處罰和限制。2010年8月2日，國(guó)土部公開了一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”，對(duì)存在土地閑置的企業(yè)進(jìn)行處罰并追回土地，并且各部門通過限制購(gòu)地、限制信貸和稅收調(diào)控等多種方式對(duì)限制土地和違規(guī)使用土地的企業(yè)進(jìn)行處罰。（五）保障房政策：增加保障房建設(shè)數(shù)量，提高保障房建設(shè)資金政策回顧：（1）2009年12月14日，國(guó)務(wù)院會(huì)議要求繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。（2）2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)十一條”，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)保障房建設(shè)。（3）2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)。（5）2010年5月22日，重慶推出“國(guó)十條”樓市調(diào)控細(xì)則，樓市新政出臺(tái)著眼于加強(qiáng)住房保障。同一天，廣州也出臺(tái)“國(guó)十條”樓市新政細(xì)則，明確保障性住房供應(yīng)量。（6）2010年6月12日，住建部等七部門聯(lián)合制定《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，要求加快發(fā)展公租房。（7）2010年9月17日，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。（8）2010年9月29日，各部委出臺(tái)措施，要求切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。（9）2010年9月30日，中央財(cái)政追加保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金100億元。我國(guó)目前的住房供需矛盾中，中低收入家庭的住房問題是一個(gè)突出矛盾。近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在人民收入水平迅速提高的同時(shí)仍然存在大量貧困家庭，這些家庭不可能購(gòu)買商品房；由于房?jī)r(jià)的高速上漲，大量中低收入家庭也面臨著買房的困難，無(wú)力購(gòu)房。解決貧困家庭和中低收入家庭的住房問題就毫無(wú)疑問地落在政府身上。努力增加保障房供給是我國(guó)近一年多來(lái)調(diào)控住房的重要措施，也是中央調(diào)控政策的重中之重。國(guó)務(wù)院的幾次重要會(huì)議都強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障房建設(shè)，并且要求通過金融、財(cái)政、稅收、土地等多種方式促進(jìn)保障房建設(shè)。今年中央財(cái)政重點(diǎn)安排保障房建設(shè)資金，目前已經(jīng)達(dá)到792億元?！靶聡?guó)五條”提出，“認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策”。在中央的有力督導(dǎo)之下，地方政府也紛紛推出地方保障性住房建設(shè)計(jì)劃，增加保障房供應(yīng)量。到2010年9月底，全國(guó)已經(jīng)完成保障房建設(shè)投資4700億元，已經(jīng)達(dá)到全面計(jì)劃的60%。巨額的財(cái)政支持保證了保障房建設(shè)的資金來(lái)源，同時(shí)，國(guó)家一系列的財(cái)稅、土地、金融政策優(yōu)惠也保證了保障房的順利實(shí)施。（六）其他政策：規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)打住房投機(jī)行為政策回顧：（1）2010年3月18日，國(guó)資委要求78家非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）2010年4月19號(hào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。（3）2010年4月30日，北京市發(fā)布通知，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策；暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。（4）2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。（5）2010年1月7日，“國(guó)十一條”要求，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加強(qiáng)對(duì)住房尤其是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管；加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。（6）2010年4月17日，“國(guó)十條”要求加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。（7）2010年9月29日，“新國(guó)五條”要求，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。除了金融、稅收、土地、保障房建設(shè)等調(diào)控措施之外，國(guó)家還通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、二套房認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行調(diào)整和規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，吸引了很多房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是很多非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的沖擊，進(jìn)一步擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。突出表現(xiàn)在2009年底和2010年初的幾次“地王”的出現(xiàn)，都有國(guó)企參與其中。國(guó)有企業(yè)由于其特殊的體制，在與其他企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)明顯存在很多的優(yōu)勢(shì)。國(guó)企的參與，導(dǎo)致市場(chǎng)的進(jìn)一步火暴和擁擠，而且還推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。為了約束國(guó)有企業(yè)的行為，國(guó)資委要求78家非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二套房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)與落實(shí)，也是國(guó)家調(diào)控住房市場(chǎng)的一項(xiàng)重要舉措。二套房標(biāo)準(zhǔn)的確定直接關(guān)系著差別性信貸和稅收制度的有效性。在最新的二套房標(biāo)準(zhǔn)制定出來(lái)之前，房地產(chǎn)的投機(jī)者往往根據(jù)政策的漏洞“打擦邊球”，通過各種途徑來(lái)進(jìn)行投機(jī)行為。在嚴(yán)格要求購(gòu)買商品房實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，并且對(duì)家庭房屋套數(shù)又“以貸為準(zhǔn)”變?yōu)椤耙蕴讛?shù)為準(zhǔn)”以后，房地產(chǎn)的投機(jī)行為明顯受到抑制。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)企業(yè)行為的監(jiān)管也是住房調(diào)控的重要方面。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的形勢(shì)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了各種違規(guī)違法行為，如捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、囤地、炒地、價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)等。企業(yè)的這些違規(guī)違法行為嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)正常秩序，產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，給市場(chǎng)帶來(lái)錯(cuò)誤信息。因此，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為正應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要保證。二住房宏觀調(diào)控存在的問題從總體效果來(lái)看，今年的住房調(diào)控取得了比較好的調(diào)控效果。從2010年4月份起，全國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)開始回落，各地城市房?jī)r(jià)增幅也開始回落，尤其是9月底的調(diào)控之后，全國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)受到嚴(yán)厲的遏制，投機(jī)資金紛紛流出房地產(chǎn)業(yè)，部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降現(xiàn)象，個(gè)別地區(qū)的房?jī)r(jià)下降幅度很大。對(duì)比前幾年的調(diào)控可以發(fā)現(xiàn)，今年的調(diào)控有了很大進(jìn)步。今年的調(diào)控更加具體、更加及時(shí)、更加嚴(yán)厲，也更加有效，特別是今年的調(diào)控開始針對(duì)房地產(chǎn)的差異性實(shí)行差別化的調(diào)控政策，有效地抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。而且今年的調(diào)控開始重視房地產(chǎn)預(yù)期管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期保持了穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格沒有再出現(xiàn)大漲。但是，我國(guó)住房調(diào)控政策仍然存在很多問題，房地產(chǎn)調(diào)控仍然沒有達(dá)到預(yù)期的水平，房地產(chǎn)價(jià)格仍然保持在一個(gè)相對(duì)高的價(jià)位，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在很多不和諧因素。我國(guó)住房調(diào)控政策的問題主要表現(xiàn)在以下方面。（一）調(diào)控目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了越調(diào)控房?jī)r(jià)越高的現(xiàn)象。這種問題很大程度上與政府的調(diào)控目標(biāo)不明確有很大的關(guān)系。國(guó)務(wù)院調(diào)控政策的目標(biāo)經(jīng)常是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”、“抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)”、“引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”等，這些政策目標(biāo)基本切中了當(dāng)前房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵，但是不夠具體。房?jī)r(jià)發(fā)展如何才是“過快增長(zhǎng)”，多大程度才是“投機(jī)行為”，什么樣的住房觀念才是“合理、節(jié)約”等，這些問題都沒有具體界定。政策目標(biāo)的模糊嚴(yán)重影響到了政策調(diào)控的效果。不但給了有關(guān)部門和地方政府很大的操作空間，也給了投機(jī)者以縫隙可鉆。因此，政策調(diào)控目標(biāo)應(yīng)更加具體化，明確各部門和地方調(diào)控目標(biāo)，不但有利于實(shí)現(xiàn)調(diào)控，也有利于地方的積極執(zhí)行。（二）政策執(zhí)行不力，尤其是地方政府執(zhí)行不力，造成中央調(diào)控政策失效我國(guó)住房調(diào)控政策沒有取得預(yù)期的效果，很大程度上是由于政策執(zhí)行不到位。房地產(chǎn)的調(diào)控是在中央層面，但是政策的落實(shí)是在地方政府，所以地方政府的落實(shí)程度關(guān)系著調(diào)控效果。而現(xiàn)實(shí)中，國(guó)家調(diào)控政策往往在落實(shí)到具體部門和地方政府的時(shí)候，容易出現(xiàn)偏差，甚至出現(xiàn)不落實(shí)、不執(zhí)行的現(xiàn)象。這使得中央的調(diào)控政策事倍功半，甚至“打水漂”。地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不積極，根本原因在于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)的依賴。在現(xiàn)行的官員考核體制下，地方政府只關(guān)注短期的目標(biāo)而忽略了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和國(guó)家大局。而且現(xiàn)行的財(cái)政體制也造成地方財(cái)力不足，使得地方多依靠土地生財(cái)，助長(zhǎng)了地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。地方政府也缺乏自我調(diào)控約束機(jī)制。所以，對(duì)于住房市場(chǎng)的調(diào)控，一定要注重地方政府的有效執(zhí)行，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，以及地方財(cái)政體制的改革。（三）住房調(diào)控機(jī)制不健全住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，要依據(jù)市場(chǎng)手段來(lái)進(jìn)行，同時(shí)也需要建立一套完善的調(diào)控機(jī)制。但是，我國(guó)目前缺乏有效調(diào)控房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制。目前的調(diào)控多為政策性措施，變動(dòng)頻繁；政策間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)；很多措施不規(guī)范，隨意性很強(qiáng)，缺乏制度化；管理混亂，制度與政策之間出現(xiàn)沖突和混淆；缺乏應(yīng)急機(jī)制等。房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制應(yīng)該包括金融、稅收、土地、保障等多種手段，而且各種政策之間要保持一致和協(xié)調(diào)。但是，目前我國(guó)調(diào)控機(jī)制的各方面還是各自為政，缺乏統(tǒng)一的管理，每種手段也不夠完善。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)融資、抵押貸款等渠道單一且不暢通，房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)和融資監(jiān)管不嚴(yán)；房地產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多，且存在不合理的方面和環(huán)節(jié)，缺乏房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收；合理的住房制度并沒有完善，面向大多數(shù)居民的普通商品房和保障性住房還沒有能夠解決當(dāng)前廣大居民急切的住房需求；社會(huì)保障機(jī)制還未真正確立起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏堅(jiān)實(shí)的后勤保障。各種調(diào)控措施的不完善、不統(tǒng)一，造成住房調(diào)控政策的混亂，影響了調(diào)控的效果。而且我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控還缺乏應(yīng)急機(jī)制。每次調(diào)控都是事后調(diào)節(jié)，往往錯(cuò)過了調(diào)控的最佳時(shí)機(jī)。所以，一定要建立一套完善、統(tǒng)一的住房調(diào)控機(jī)制和應(yīng)急機(jī)制。（四）住房政策調(diào)控具有滯后性住房政策調(diào)控在執(zhí)行中具有逐級(jí)決策和實(shí)施的特點(diǎn)，因此，在決策和實(shí)施過程中難免出現(xiàn)滯后性，甚至出現(xiàn)政策偏差，影響到調(diào)控的實(shí)際效果。目前，政策調(diào)控滯后性突出表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，中央從發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在的問題到制定出有效的調(diào)控措施之間，存在時(shí)間上的滯后。這就影響到住房調(diào)控的效果，但是從最近的政策來(lái)看，中央調(diào)控越來(lái)越及時(shí)，經(jīng)常在問題發(fā)生之時(shí)就能出臺(tái)相關(guān)的措施予以調(diào)控。另一方面，在中央的政策頒布后，向具體部門和各級(jí)地方的逐級(jí)傳遞和具體制定配套措施均需要時(shí)間，這一過程中的時(shí)滯效應(yīng)將延緩調(diào)控政策的見效。（五）缺乏預(yù)期管理，甚至政策波動(dòng)改變市場(chǎng)預(yù)期我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理還不到位。預(yù)期對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響，預(yù)期的波動(dòng)會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)混亂，因此應(yīng)該始終保持預(yù)期的穩(wěn)定。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理不到位，突出表現(xiàn)在政策的滯后性、新聞媒體的宣傳和民眾對(duì)中央調(diào)控政策的扭曲、誤解等。2009年底，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了一次高速上漲，這一時(shí)期的房?jī)r(jià)增速是近一年來(lái)最高的。導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的一個(gè)原因是政府的行為影響了市場(chǎng)預(yù)期。2009年12月9日，國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。該項(xiàng)政策推出之前，已有跡象表明國(guó)家將通過取消對(duì)房地產(chǎn)的優(yōu)惠來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)經(jīng)歷下滑，于是市場(chǎng)上各類購(gòu)房者紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)，但政策推出較遲，導(dǎo)致市場(chǎng)搶購(gòu)嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，也影響了當(dāng)期調(diào)控政策的效果。因此，在考慮政策制定時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的管理，政策調(diào)控應(yīng)該盡可能不對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生額外的影響，尤其是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。在必要時(shí)期，應(yīng)該縮短市場(chǎng)預(yù)期改變的時(shí)間，從而增加政策調(diào)控的效果。（六）調(diào)控政策缺乏地區(qū)間差異性目前，我國(guó)住房調(diào)控已經(jīng)開始注意不同收入水平人群的購(gòu)房差異性，實(shí)行了差別化的信貸和稅收政策，而且取得了比較好的調(diào)控效果。但是調(diào)控政策仍然缺乏地區(qū)之間的差異性。不同地區(qū)、不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題并不相同。如果全國(guó)統(tǒng)一按照一個(gè)政策執(zhí)行，顯然就忽略了地方之間的不同和差別。當(dāng)前，我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的問題主要集中于一線城市以及東部地區(qū)一些二線城市，全國(guó)數(shù)量最多的三、四線城市的房?jī)r(jià)雖然也在增長(zhǎng)，但基本保持在相當(dāng)合理的水平。所以，當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)、抑制投機(jī)的政策應(yīng)該主要針對(duì)房?jī)r(jià)高漲的城市，而對(duì)于其他地區(qū)的城市主要還應(yīng)該預(yù)防房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)和投機(jī)行為，而不應(yīng)該采取抑制政策?！耙坏肚小钡恼撸m然在局部地區(qū)可能產(chǎn)生短期效果，但是卻抑制了其他地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民住房水平的改善。此外，2010年的住房調(diào)控多為短期目標(biāo)，還缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和統(tǒng)一規(guī)劃，而且住房宏觀調(diào)控中還存在行政化手段，比如通過行政命令限制貸款和購(gòu)房等。對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)主要使用市場(chǎng)手段去進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過建立完善的信貸、稅收、財(cái)政等調(diào)節(jié)機(jī)制，充分利用稅收、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，而以行政手段為輔，這樣才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。三2010～2011年我國(guó)住房調(diào)控政策建議：繼續(xù)從嚴(yán)，嚴(yán)防投機(jī)根據(jù)對(duì)2009～2010年度住房調(diào)控政策的分析，結(jié)合我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展與趨勢(shì)，我國(guó)2010～2011年度住房調(diào)控政策還會(huì)延續(xù)2010年的政策，并進(jìn)一步嚴(yán)格、具體化，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)住房制度的完善和住房調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。（一）主要任務(wù)2011年住房市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。具體就是既要保證宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、平穩(wěn)發(fā)展，又要防止通貨膨脹；既要保證住房投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)，又要保證居民的合理住房需求。（二）政策目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)以上任務(wù)，2011年的政策目標(biāo)應(yīng)該保證“繼續(xù)調(diào)整、穩(wěn)中有降”，具體為“擴(kuò)大增量，激活存量，調(diào)整價(jià)格，保證投資”。價(jià)格增幅控制在CPI增長(zhǎng)與居民可支配收入增長(zhǎng)之間，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)，住房投資增長(zhǎng)25%，二手房銷售增長(zhǎng)25%，住房銷售增長(zhǎng)20%。其中，一線城市房?jī)r(jià)要明顯下降。（三）調(diào)控對(duì)象針對(duì)2011年可能出現(xiàn)的問題，為實(shí)現(xiàn)年度調(diào)控目標(biāo)，需要將調(diào)控目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化，通過對(duì)供給、需求、區(qū)域、時(shí)間和產(chǎn)品的細(xì)化管理達(dá)到調(diào)控的目的。為此，應(yīng)該采取以下具體措施。供給管理：增加土地供給，保證普通商品房和保障性住房的土地供給，探討多種土地出讓方式；加大普通商品房和保障性住房建設(shè)力度；強(qiáng)化稅收、金融優(yōu)惠政策。需求管理：繼續(xù)實(shí)行并強(qiáng)化差別化的稅收、信貸政策，鼓勵(lì)居民合理、節(jié)約的住房消費(fèi)習(xí)慣，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)?？臻g管理：重點(diǎn)監(jiān)控一線城市的國(guó)內(nèi)投機(jī)者的投機(jī)炒作，預(yù)防國(guó)際游資的沖擊，并預(yù)防二、三線城市房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平，對(duì)不同地區(qū)采取不同調(diào)控措施和供求政策。時(shí)間管理：2010年第4季度的住房市場(chǎng)因?yàn)椤跋拶?gòu)令”會(huì)顯得比較平穩(wěn)，2011年度“限購(gòu)令”取消和2011年信貸可能出現(xiàn)收緊，住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定反彈，金融、財(cái)政、土地等部門需要提前做出預(yù)案。細(xì)分市場(chǎng)：繼續(xù)堅(jiān)持和強(qiáng)化差別化信貸、稅收等政策，嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，區(qū)別對(duì)待高中低檔商品房以及保障性住房的供給與需求，對(duì)高檔住房進(jìn)一步實(shí)施重稅和嚴(yán)厲信貸，對(duì)低檔商品房和保障性住房的供給和消費(fèi)繼續(xù)實(shí)施優(yōu)惠的稅收和信貸政策。預(yù)期管理：根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和住房市場(chǎng)預(yù)期，結(jié)合2010年調(diào)控政策，堅(jiān)持穩(wěn)定的調(diào)控政策，保持市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，并采取有效措施應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)形勢(shì)，通過預(yù)期管理，遏制投機(jī)行為，促進(jìn)居民節(jié)約、合理的住房消費(fèi)。（四）政策原則針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問題，在調(diào)控中應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：繼續(xù)從緊，抑制投機(jī)；差別對(duì)待，有揚(yáng)有抑；統(tǒng)一協(xié)調(diào)，穩(wěn)定預(yù)期；多重組合，時(shí)空匹配；長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治?！袄^續(xù)從緊，抑制投機(jī)”，主要是指2011年的住房調(diào)控政策應(yīng)該延續(xù)今年從緊的政策，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為、房地產(chǎn)資金的違規(guī)使用、土地違規(guī)使用、房地產(chǎn)銷售違規(guī)等進(jìn)行嚴(yán)格管制，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)行為?！安顒e對(duì)待，有揚(yáng)有抑”，是指2011年繼續(xù)堅(jiān)持并強(qiáng)化差別性的財(cái)稅、信貸、土地政策，通過多種優(yōu)惠措施加大中低商品房和保障性住房的建設(shè)力度，對(duì)于高檔商品房尤其是投機(jī)性住房要實(shí)行嚴(yán)厲的信貸和稅收政策。通過差別性的財(cái)稅、信貸機(jī)制鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民建立節(jié)約、合理的住房消費(fèi)觀念?！敖y(tǒng)一協(xié)調(diào)，穩(wěn)定預(yù)期”，是指住房調(diào)控政策應(yīng)該保持前后政策的一致性、各部門之間的協(xié)調(diào)性，要保證市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定?！岸嘀亟M合，時(shí)空匹配”，是指住房政策要綜合利用財(cái)稅、金融、土地、監(jiān)管等多重手段，并且要根據(jù)地區(qū)和時(shí)間的不同不斷調(diào)整?！伴L(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”，是指調(diào)控住房市場(chǎng)要將2011年的短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，要將住房市場(chǎng)的短期問題和長(zhǎng)期制度建設(shè)結(jié)合起來(lái)，通過多種政策措施的推出，建立和完善住房制度以及相關(guān)的信貸、財(cái)稅、土地調(diào)控機(jī)制。（五）政策手段為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，需要綜合使用法律、金融、稅收、土地、收入分配、監(jiān)管等多重手段，同時(shí)要注重政策的協(xié)同和一致。住房調(diào)控要隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化及時(shí)變化，并加快房地產(chǎn)調(diào)控制度化建設(shè)。1.金融政策適度緊縮貨幣政策。根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和人民幣升值壓力，綜合運(yùn)用利率、存款準(zhǔn)備金率、公開市場(chǎng)操作等手段，適度緊縮貨幣政策，緩解通貨膨脹壓力。嚴(yán)格管理金融體系流動(dòng)性，限制貨幣供應(yīng)量和銀行貸款過快增長(zhǎng)。同時(shí)要拓寬中小企業(yè)融資渠道和規(guī)范民間資本流動(dòng)。堅(jiān)持并強(qiáng)化差別性信貸政策。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性住房的抑制，將“限購(gòu)令”轉(zhuǎn)變?yōu)樽詣?dòng)調(diào)節(jié)的信貸機(jī)制。通過差別性的信貸政策，鼓勵(lì)中低商品房和保障房的建設(shè)與消費(fèi)，抑制高檔商品房的消費(fèi)，嚴(yán)格遏制投機(jī)性住房。新建有效的差別化房貸新政操作、檢測(cè)和評(píng)價(jià)體系，細(xì)分差別化房貸政策目標(biāo)，形成具有針對(duì)性的實(shí)施、監(jiān)管和激勵(lì)約束手段，以有效監(jiān)測(cè)一套房貸、二套房貸和多套房貸的走向，準(zhǔn)確評(píng)估政策效果，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)均衡穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。而且，要通過信貸政策的優(yōu)惠與調(diào)整，早日建立完善的保障房建設(shè)融資的平臺(tái)與渠道。同時(shí)，也要嚴(yán)格金融管制，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展多渠道的房地產(chǎn)金融體系。建立完善的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，充分利用住房?jī)?chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)融資，同時(shí)也要充分發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)，如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。形成多元化的支持體系，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。首先是盡快擴(kuò)大住房抵押貸款證券化試點(diǎn)的范圍，建構(gòu)住房抵押貸款信貸二級(jí)市場(chǎng)；其次是支持非信貸金融工具如基金、保險(xiǎn)等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范而不是遏制房地產(chǎn)信托對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持作用；最后是改進(jìn)住房公積金運(yùn)作模式，建構(gòu)新的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策性信貸、擔(dān)保體系。2.稅收政策堅(jiān)持并完善差別性稅收政策。加快房地產(chǎn)稅收改革進(jìn)程，通過稅收政策的調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民建立節(jié)約、合理的住房消費(fèi)觀念。完善房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收。細(xì)化營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅中對(duì)于不同套數(shù)房地產(chǎn)交易行為的規(guī)定，通過固定稅率來(lái)對(duì)不同套數(shù)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，避免政策變動(dòng)頻繁。通過稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)自主性住房消費(fèi)。加快房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收改革。早日推進(jìn)房產(chǎn)稅改革全國(guó)試點(diǎn)工作，針對(duì)不同層次住房實(shí)行累進(jìn)稅率，制定合理的稅率和稅收免征額，通過稅收遏制投機(jī)和鼓勵(lì)正常消費(fèi)。規(guī)范房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)稅收。重新科學(xué)合理制定土地增值稅的預(yù)征率，通過預(yù)征率的提高來(lái)確保房地產(chǎn)增值“溢價(jià)歸公”。加大土地增值稅清繳力度，規(guī)范土地增值收益分配。3.土地政策繼續(xù)加大住房用地的供給。加快住房用地建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)住房與土地市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)分析，提高土地使用效率。切實(shí)改善土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局，特別是要從根本上做好建設(shè)用量的總量管理，均衡土地投放節(jié)奏。加強(qiáng)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備。加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，進(jìn)一步研究簡(jiǎn)化審批程序、加快審批速度的相關(guān)政策措施，提高項(xiàng)目推進(jìn)速度，同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)，加大督察力度，以促進(jìn)土地和住房有效供給。完善土地出讓制度，探索多種方式的土地出讓形式，穩(wěn)定土地價(jià)格。完善差別化土地供應(yīng)政策，優(yōu)先保障民生用地供應(yīng)，尤其是加大對(duì)中低商品房和保障性住房的土地供給。嚴(yán)格執(zhí)行中小型商品房和保障性住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的規(guī)定。健全土地監(jiān)管機(jī)制。細(xì)化土地使用監(jiān)管，加大市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管力度，確保已供土地依規(guī)依約開發(fā)利用。建立有效懲罰土地閑置的調(diào)控機(jī)制，建立有效的土地利用監(jiān)管制衡機(jī)制。以土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地供應(yīng)和開發(fā)利用各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，探索項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目開竣工申報(bào)制度，規(guī)范開發(fā)利用行為。加強(qiáng)對(duì)地方土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況的考核評(píng)價(jià)。要堅(jiān)持長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)節(jié)相結(jié)合，標(biāo)本兼治，從戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)審視土地調(diào)控問題，統(tǒng)籌考慮未來(lái)10～20年的土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。4.保障房建設(shè)加快保障房建設(shè)力度。通過法律、稅收、信貸、土地等多項(xiàng)優(yōu)惠措施來(lái)促進(jìn)保障房建設(shè)。硬化保障房建設(shè)財(cái)政資金預(yù)算約束，確保保障房建設(shè)財(cái)政資金。2010年我國(guó)已經(jīng)投入792億元資金用于保障房建設(shè)，保障房建設(shè)的目標(biāo)為300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套，預(yù)計(jì)今年年底可以完成。2011年應(yīng)進(jìn)一步增加保障房的財(cái)政投入，至少增加一倍，并在財(cái)政預(yù)算中硬化保障房資金預(yù)算。探索多種有效渠道來(lái)拓寬保障房建設(shè)資金來(lái)源。通過財(cái)政資金和政策為保障房建設(shè)提供擔(dān)保，明確保障房擔(dān)保的部門。通過信用擔(dān)保、利息補(bǔ)貼等方式為保障房建設(shè)和消費(fèi)貸款提供信用支持。完善住房公積金使用制度，規(guī)范公積金使用管理，提高住房公積金使用效率。監(jiān)督財(cái)政資金的落實(shí)情況和地方政府建設(shè)保障房的實(shí)施工作。將地方保障房建設(shè)進(jìn)度和財(cái)政資金落實(shí)情況作為地方考核要素。對(duì)不執(zhí)行、執(zhí)行不到位，出現(xiàn)管理和質(zhì)量問題的，要加大懲罰力度。四專題：房地產(chǎn)調(diào)控的效果反思這些年，房地產(chǎn)價(jià)格的高速增長(zhǎng)始終是政府的一塊“心病”，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，政府相繼出臺(tái)了大量的調(diào)控政策，“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等相繼出現(xiàn)。但是每一次調(diào)控之后，市場(chǎng)反應(yīng)并沒有取得預(yù)期的效果，調(diào)控政策很快被市場(chǎng)消化，房地產(chǎn)價(jià)格反而是越漲越高。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了一種“調(diào)控—觀望—反彈—更高—再調(diào)—再高”的惡性循環(huán)，每經(jīng)歷一次政府宏觀調(diào)控循環(huán)，房?jī)r(jià)都會(huì)快速躍升到一個(gè)更高的價(jià)格平臺(tái)。下面是我國(guó)2003年以來(lái)政府調(diào)控政策以及市場(chǎng)反應(yīng)的對(duì)比，其清楚地反映了這種惡性循環(huán)?！驓v年國(guó)家調(diào)控政策及市場(chǎng)反應(yīng)◆2004年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。市場(chǎng)反應(yīng)：上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，但其他地區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)大肆上漲?！?005年國(guó)務(wù)院先后發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（舊國(guó)八條）和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（新國(guó)八條），個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)高速上漲?！?006年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)十五條），要求新開工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對(duì)平穩(wěn)，中小戶型商品房增加?！?007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》。市場(chǎng)反應(yīng)：當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲，“地王”頻現(xiàn)。政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌?！?008年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見》，放松二套房貸。市場(chǎng)反應(yīng)：2009年樓市復(fù)蘇，之后房?jī)r(jià)快速上漲?！?009年國(guó)務(wù)院發(fā)布《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施》（國(guó)四條），個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。市場(chǎng)反應(yīng)：短期內(nèi)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)?！?010年國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，二套房貸款首付款比例不得低于50%，暫停三套房貸款，并嚴(yán)格執(zhí)行差別性稅收政策。市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)先是快速上漲，部分城市依舊出現(xiàn)“地王”，之后漲幅開始緩慢回落，投機(jī)現(xiàn)象得到遏制。房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲，人們一般把其歸咎于城鎮(zhèn)化、土地供應(yīng)有限、中國(guó)人口紅利、GDP高速增長(zhǎng)等原因。然而，針對(duì)這些思考國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了很多專項(xiàng)措施進(jìn)行調(diào)控，但是并沒有取得預(yù)期的效果，說明房?jī)r(jià)的高速上漲有著更深層次的原因，而且住房調(diào)控政策的制定也缺乏深入的考慮分析。首先，住房?jī)r(jià)格的上漲受到當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)政策也能夠影響到住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)，所以，在制定住房調(diào)控政策時(shí)一定要考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)政策。其次，目前我國(guó)的住房調(diào)控機(jī)制不健全，缺乏統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的調(diào)控機(jī)制，缺乏長(zhǎng)效機(jī)制和應(yīng)急機(jī)制。再次，住房調(diào)控能否取得預(yù)期的效果，調(diào)控政策的執(zhí)行非常重要，但是目前我國(guó)住房調(diào)控在執(zhí)行中沒有得到很好的落實(shí)，限制了調(diào)控的作用。最后，住房?jī)r(jià)格、住房市場(chǎng)是受到我國(guó)住房制度影響的。當(dāng)前我國(guó)住房制度并不完善，在經(jīng)歷了幾次變革之后，還沒有形成完善的住房制度，相關(guān)的法制建設(shè)和配套制度建設(shè)也比較落后。接下來(lái)將具體分析住房調(diào)控政策失效的原因。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策與住房調(diào)控政策相矛盾，抵消了調(diào)控的效果房地產(chǎn)市場(chǎng)是宏觀經(jīng)濟(jì)的一部分，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展直接受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策的影響。最近幾年，我國(guó)為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直推行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，而且為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)業(yè)定位為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，在這樣的形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性一直過剩，信貸規(guī)模大幅擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)“過熱”，甚至產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫。為了平抑房?jī)r(jià)的高速上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但是僅僅針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，如限制房地產(chǎn)投機(jī)、增加住房供給等，宏觀經(jīng)濟(jì)政策仍沿用之前的政策。在不改變宏觀經(jīng)濟(jì)政策的前提下，不斷增加的流動(dòng)性和信貸規(guī)模很大程度上抵消了房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位依舊促使地方政府積極發(fā)展房地產(chǎn)。這樣的形勢(shì)明顯與房地產(chǎn)政策調(diào)控南轅北轍，房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果大打折扣。1.寬松的貨幣政策助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，不利于房地產(chǎn)調(diào)控貨幣政策是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的一個(gè)重要組成部分，通過貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制，以影響總需求或公眾的預(yù)期作用于宏觀經(jīng)濟(jì)。其中，貨幣政策可以通過貨幣供應(yīng)量、市場(chǎng)利率、公眾預(yù)期、物價(jià)水平等方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。最近幾年我國(guó)一直在實(shí)行寬松的貨幣政策，尤其是此次金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)延續(xù)了寬松的貨幣政策，并實(shí)行了積極的財(cái)政政策。寬松的貨幣政策給市場(chǎng)注入了大量的流動(dòng)性，刺激了經(jīng)濟(jì)的膨脹，乃至產(chǎn)生泡沫。2003～2009年我國(guó)M2增長(zhǎng)一直保持在15%以上。2009年我國(guó)貨幣供給達(dá)到60.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.58%，同時(shí)新增貸款達(dá)到9.59萬(wàn)億元，這兩項(xiàng)都堪稱歷史之最。2010年度的貨幣供給和信貸規(guī)模相比2009年有所減少，但仍處于高位。2010年央行將廣義貨幣供應(yīng)量增速目標(biāo)定為17%左右，截至9月末，我國(guó)M2余額為69.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19%。同時(shí)，今年我國(guó)新增人民幣貸款目標(biāo)為7.5萬(wàn)億元左右，前三季度人民幣貸款新增6.3萬(wàn)億元，已占到全年7.5萬(wàn)億元規(guī)模的84%，預(yù)計(jì)第4季度我國(guó)信貸規(guī)模仍會(huì)超過預(yù)期水平。高速的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)和信貸規(guī)模增長(zhǎng)，從供給和需求兩個(gè)方面助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。從供給方面來(lái)說，寬松貨幣政策下市場(chǎng)利率很低，房地產(chǎn)在企業(yè)可以獲得充足的信貸資金，減輕了資金壓力，加速了房地產(chǎn)的開發(fā)與流轉(zhuǎn)，同時(shí)也導(dǎo)致通貨膨脹，物價(jià)上漲，從而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高房?jī)r(jià)；從需求方面來(lái)說，寬松的貨幣政策影響了公眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，增長(zhǎng)了住房需求，并助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)。當(dāng)然，寬松的貨幣政策是為了保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以及抑制通貨膨脹，這是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求。但是持續(xù)多年的寬松貨幣政策帶來(lái)的負(fù)面影響越來(lái)越明顯。為了保證未來(lái)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，應(yīng)逐步實(shí)施中性的貨幣政策。今年，政府已經(jīng)意識(shí)到貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，已經(jīng)數(shù)次通過提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)收縮流動(dòng)性。但是，高速增長(zhǎng)的貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模在短期內(nèi)不會(huì)停止，仍具有增長(zhǎng)的慣性，所以這幾次的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很小。2.房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不利于房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)計(jì)民生密切相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面能夠解決人民的住房需求，提高人民生活水平；另一方面也能夠拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。兩方面的作用在現(xiàn)實(shí)中存在一定矛盾，不能魚和熊掌兼得。社會(huì)發(fā)展的背景以及內(nèi)在動(dòng)因決定了房地產(chǎn)業(yè)兩方面作用的博弈，這兩個(gè)方面的博弈也決定了一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的定位。房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是顯而易見的。2003年我國(guó)把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直都成為各級(jí)政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的首選。2008年全球金融危機(jī)期間，國(guó)家出臺(tái)一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)的政策，房地產(chǎn)業(yè)率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)更起到了積極作用。但是，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的問題，房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重過高。目前，房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，房地產(chǎn)同比增長(zhǎng)超過20%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重接近10%，如果計(jì)算上房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)占GDP的比重將會(huì)更高。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了嚴(yán)重的依賴性。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力或是遇到危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就成為政府的“救命稻草”。這已經(jīng)在此次金融危機(jī)中表現(xiàn)出來(lái)。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較低，所帶動(dòng)的大多是勞動(dòng)密集型或生產(chǎn)低附加值產(chǎn)品的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重過高不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，而且房地產(chǎn)業(yè)也加劇了地方政府的短期行為。所以，應(yīng)該盡早擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，在于我國(guó)經(jīng)濟(jì)缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2010年9月8日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，在決定中提到將大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)的加快培育與發(fā)展，不僅是打造未來(lái)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，也是加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必由之路。2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再作為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)從政策層面就應(yīng)該減少“照顧”，應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)和更多資源轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，盡快通過政策導(dǎo)向和財(cái)政支持，鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資金的大量投入，加快這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）住房調(diào)控機(jī)制不完善，影響了調(diào)控的發(fā)揮分析我國(guó)2003年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)目前的調(diào)控政策存在著調(diào)控機(jī)制不健全、缺乏統(tǒng)一的調(diào)節(jié)機(jī)制、缺乏長(zhǎng)效機(jī)制和缺乏應(yīng)急機(jī)制等問題。住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，要依據(jù)市場(chǎng)手段來(lái)進(jìn)行，同時(shí)也需要建立一套完善的調(diào)控機(jī)制。但是，我國(guó)目前缺乏有效調(diào)控房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制。目前的調(diào)控多為政策性措施，變動(dòng)頻繁；政策間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)；很多措施不規(guī)范，隨意性很強(qiáng)，缺乏制度化；管理混亂，制度與政策之間出現(xiàn)沖突和混淆，缺乏應(yīng)急機(jī)制等。房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制應(yīng)該包括金融、稅收、土地、保障等多種手段，而且各種政策之間要保持一致和協(xié)調(diào)。但是，目前我國(guó)調(diào)控機(jī)制的各方面還是各自為政，缺乏統(tǒng)一的管理，每種手段也不夠完善。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)融資、抵押貸款等渠道單一且不暢通，房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)和融資監(jiān)管不嚴(yán)；房地產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多，缺乏有效的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，缺乏房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收；合理的住房制度并沒有完善，面向大多數(shù)居民的普通商品房和保障性住房還沒有能夠解決當(dāng)前廣大居民急切的住房需求；社會(huì)保障機(jī)制還未真正確立起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏堅(jiān)實(shí)的后勤保障。各種調(diào)控措施的不完善、不統(tǒng)一，就造成住房調(diào)控政策的混亂，影響了調(diào)控的效果。而且我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控還缺乏應(yīng)急機(jī)制。每次調(diào)控都是事后調(diào)節(jié)，往往錯(cuò)過了調(diào)控的最佳時(shí)機(jī)。所以，一定要建立一套完善、統(tǒng)一的住房調(diào)控機(jī)制和應(yīng)急機(jī)制。同時(shí)，我國(guó)住房調(diào)控也缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅受到當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的影響，也受到過去經(jīng)濟(jì)的影響，不僅影響到當(dāng)代經(jīng)濟(jì)和人民生活，也會(huì)影響到未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生。所以，應(yīng)該建立一套調(diào)控住房的長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)待投機(jī)性住房行為，肯定不能夠長(zhǎng)期通過“限購(gòu)令”來(lái)遏制，而應(yīng)該通過房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收來(lái)調(diào)節(jié)；對(duì)于保障房，應(yīng)該通過完善的保障房制度和有效的保障房資金來(lái)源渠道來(lái)保證保障房的建設(shè)，應(yīng)該建立完善的準(zhǔn)入、轉(zhuǎn)讓、退出和管理機(jī)制來(lái)保證保障房的使用效率；對(duì)于商品房，應(yīng)該通過合理的信貸、稅收、土地機(jī)制來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格；對(duì)于土地供給，應(yīng)該健全土地出讓制度，在保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的前提下增加土地的供給，完善多種形式的土地出讓制度。同時(shí)，也應(yīng)該完善住房法律建設(shè)和住房制度建設(shè)，保障全體居民的住房權(quán)利。（三）住房調(diào)控政策執(zhí)行不力，限制了調(diào)控的作用我國(guó)諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有取得預(yù)期的效果，很大程度上是由于政策執(zhí)行不到位。國(guó)家調(diào)控政策往往在落實(shí)到具體部門和地方政府的時(shí)候，容易出現(xiàn)偏差，甚至出現(xiàn)不落實(shí)、不執(zhí)行的現(xiàn)象。這使得中央的調(diào)控政策事倍功半，甚至“打水漂”，結(jié)果政策越調(diào)，房?jī)r(jià)越漲。地方政府和有關(guān)部門對(duì)中央政策執(zhí)行不力的原因，主要有以下幾個(gè)方面：①在我國(guó)目前的政治體制下，官員的考核制度與該地區(qū)或部門的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān)，這加劇了地方政府的短期行為。一些地方政府和部門為了完成任務(wù)目標(biāo)，往往傾向于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，因此對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)并不積極，甚至進(jìn)行拖延和抵制。②在我國(guó)目前財(cái)政體制下，地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配，地方政府財(cái)力相對(duì)較弱，往