案例：香港房地產(chǎn)泡沫

“天下之事，有善有惡。愛憎之間，所宜詳慎，若愛而知其惡，憎而知其善。”切忌“憎者惟見其惡，愛者止見其善”魏征3/3/20231地產(chǎn)業(yè)好像一列火車，當(dāng)出軌時(shí)才會(huì)停下來。它與股市不同，后者好像一部的士，隨時(shí)上上下下。地產(chǎn)牛市開始時(shí)較股市為慢，需要時(shí)間產(chǎn)生動(dòng)力。當(dāng)建立起動(dòng)力后，它傾向于力度過猛而脫離經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。當(dāng)泡沫因著一些誘因而爆破時(shí)，下調(diào)的幅度通常超過40%，甚至更多。對(duì)經(jīng)濟(jì)的損害遠(yuǎn)較股市造成的更為嚴(yán)重。3/3/20232港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。

3/3/20233戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至1959年；第二個(gè)周期是1959年至1969年；第三個(gè)周期是1969年至1975年；第四個(gè)周期是1976年至1985年；第五個(gè)周期是1985年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。3/3/202341946年至1959香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始供過于求，房價(jià)、地價(jià)下跌了70%。3/3/202351959年至1969年1959年開始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來港的外國人、國際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。3/3/202361969年至1975年1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30-40%。1975年底開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重又回升，港府1976年開始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達(dá)到500萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。3/3/202371976年至1985年承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房價(jià)比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。3/3/202381991年到2003年90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房價(jià)已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。3/3/20239在1997年亞洲金融風(fēng)暴過后的6年中，香港的地產(chǎn)價(jià)格陰跌不止，但香港銀行的貸款拖欠率僅有小幅增加。雖然出現(xiàn)了很多警告的聲音，大量出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)也并沒有危及香港的金融系統(tǒng)。這幾乎可以說是一個(gè)奇跡。這得益于自由市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)一百多年之后，香港銀行業(yè)形成的自身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。3/3/202310經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破在金融風(fēng)暴的猛烈沖擊下，香港經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破，房地產(chǎn)價(jià)格急速回落，社會(huì)財(cái)富大量萎縮，香港由此進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的衰落期。據(jù)專家計(jì)算，從1997年10月到2002年年底，5年的時(shí)間里香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值還要多，也超過1997年前7年因房地產(chǎn)和股市泡沫上升而增加的財(cái)富總量。3/3/202311香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重長期太大、依賴性太強(qiáng)。二是長期采取高地價(jià)政策，造成地價(jià)和房價(jià)長期上漲太快。三是房價(jià)上漲太快形成巨大的“財(cái)富效應(yīng)”，炒樓成風(fēng)3/3/202312香港地域狹小、寸土寸金，“需求拉動(dòng)”香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”，與制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)“三足鼎立”。到1997年時(shí)，房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)幾乎都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。財(cái)政收入則長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。房地產(chǎn)股歷來是第一大股占港股總市值三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30％以上。3/3/2023131984年至1997年香港房價(jià)年平均增長超過20％，其中1990年至1994年“豪宅”價(jià)格猛漲了6倍，甲級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價(jià)格猛漲近3倍。房價(jià)中位線長期是居民收入中位線的8倍以上。房價(jià)大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40％用于還貸上升到60％甚至80％。20世紀(jì)90年代初期，香港中環(huán)、灣仔、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價(jià)已經(jīng)高達(dá)十幾萬港元，元朗、屯門等新鎮(zhèn)地區(qū)每平方米房價(jià)也要3萬至4萬港元，而大部分居民年薪卻只有十幾萬甚至不到10萬港元。3/3/202314房價(jià)上漲太快之時(shí)必是炒樓成風(fēng)之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠(yuǎn)了。由于地少人多資本集中，香港房地產(chǎn)投資回報(bào)率長期比世界其他主要城市高2倍至3倍。在房價(jià)狂漲的時(shí)候短期炒作更加有利可圖，轉(zhuǎn)手之間就可以賺20萬、50萬港元。3/3/202315當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)初的香港，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預(yù)期，一個(gè)勁兒地置房投資，甚至當(dāng)月租金收入低于月供時(shí)也不例外。最終的結(jié)果是，金融危機(jī)致使經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，房屋租賃市場(chǎng)需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價(jià)從1997年最高峰開始持續(xù)下跌，到非典時(shí)期累計(jì)跌幅已達(dá)65％，港人財(cái)富蒸發(fā)了2.2萬億港元，平均每個(gè)業(yè)主損失267萬港元，“負(fù)資產(chǎn)”人數(shù)達(dá)到17萬人。3/3/202316樓價(jià)大跌資產(chǎn)大幅縮水亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，香港樓價(jià)大跌、資產(chǎn)貶值使有產(chǎn)人士的資產(chǎn)大幅縮水，并造就了十多萬個(gè)負(fù)資產(chǎn)家庭。他們由于當(dāng)初購買的房屋市場(chǎng)價(jià)格，已低于擁有人就該房屋向銀行的借貸余額，造成“資不抵債”，陷入困境。而在1997年高峰期賣樓套現(xiàn)者的財(cái)富存量，在通縮的環(huán)境下不減反增。財(cái)富大調(diào)整使香港社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，本來作為社會(huì)主體的中產(chǎn)階層迅速縮小，無產(chǎn)階層和負(fù)資產(chǎn)階層不斷擴(kuò)大，社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)遭到削弱，艱苦創(chuàng)業(yè)的風(fēng)氣和精神日漸消失，社會(huì)分化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。不論大事小事，都很難在理性的基礎(chǔ)上達(dá)到共識(shí)，社會(huì)難以安寧。3/3/202317到2003年，面對(duì)不斷下跌的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，特區(qū)政府不得不“出招”：停止賣地、暫停鐵路土地招標(biāo)、限建公屋、停售停建居屋、增置業(yè)貸款、停止混合發(fā)展計(jì)劃、停售公屋、放寬租駐權(quán)管制和放寬炒樓措施。目的是力圖使香港從跌跌不休的樓市和萎靡不振的通縮困境中走出來，使市民對(duì)香港未來的樓市和經(jīng)濟(jì)前景增強(qiáng)信心。3/3/2023