財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（第三版-高麗萍）第七節(jié) 投資性房地產(chǎn)1

第七章固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)第七節(jié)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)概述二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)概述（一）投資性房地產(chǎn)的概念與特征

概念：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱房產(chǎn)：房屋，是指土地上的房屋等建筑物。地產(chǎn)：土地，是指土地使用權(quán)。特征：（1）是一種經(jīng)營性活動(dòng)。（2）在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概述（二）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)1.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件只有在符合投資性房地產(chǎn)定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。資產(chǎn)確認(rèn)的條件一、投資性房地產(chǎn)的概述（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)2.投資性房地產(chǎn)的范圍(1)已出租的土地使用權(quán)

是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

(3)已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。從租賃期開始日。

1.計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)。2.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的土地使用權(quán)。閑置的土地1.計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物。2.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物一、投資性房地產(chǎn)概述屬于不屬于地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)1.計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)。2.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)閑置的土地房產(chǎn)已出租的建筑物1.計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物。2.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物1.企業(yè)自用的房地產(chǎn)：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)：存貨一、投資性房地產(chǎn)的概述企業(yè)計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)和建筑物以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的土地使用權(quán)和建筑物閑置的土地1.下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物;

B.已出租的土地使用權(quán)

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地

E.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物答案：ABC2.下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營租賃方式出租

B.企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)

C.企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店答案：AD練一練一、投資性房地產(chǎn)的概述成本計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式初始計(jì)量按成本按成本后續(xù)計(jì)量成本計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量賬戶設(shè)置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益注意：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）投資性房地產(chǎn)取得投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。

賬戶設(shè)置1.“投資性房地產(chǎn)“：資產(chǎn)賬戶2.“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”：資產(chǎn)賬戶，備抵調(diào)整賬戶3.“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”：備抵調(diào)整賬戶（一）投資性房地產(chǎn)取得1.外購的投資性房地產(chǎn)的核算按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。取得時(shí)的實(shí)際成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。借:投資性房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸:銀行存款

可以抵扣的增值稅除外（一）投資性房地產(chǎn)取得例7-17（見教材177頁）2019年3月，齊魯公司計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月10日，齊魯公司與黃河公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給黃河公司，為期3年。4月15日，齊魯公司實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)l000萬元(假設(shè)不考慮其他因素，齊魯公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量)4月15日，齊魯公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓10000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1000000

貸：銀行存款11000000注意：入賬時(shí)間？（一）投資性房地產(chǎn)取得2.自行建造的投資性房地產(chǎn)其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括:土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品（一）投資性房地產(chǎn)取得例7-18【例7—17】2019年1月，齊魯公司從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造一棟廠房。2019年10月，齊魯公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與長江公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將廠房租賃給長江公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開始起租。2019年11月1日，廠房完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；廠房的實(shí)際造價(jià)為1000萬元。注意：入賬時(shí)間？（一）投資性房地產(chǎn)取得

11月1日，齊魯公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——廠房10000000

貸：在建工程10000000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)6000000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)6000000注意：投資性房地產(chǎn)價(jià)值由廠房和土地使用權(quán)構(gòu)成？（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量成本模式：1.按期（月）計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷2.取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量3.投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量例7—19齊魯公司將一棟辦公樓出租給濱海公司使用，以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為2400萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為10年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。按照經(jīng)營租賃合同，濱海公司每月支付齊魯公司租金15萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，減值測試，其可收回金額為1600萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為2000萬元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（1）計(jì)提折舊（按月）時(shí)：月折舊額=（2400÷10）÷12=20（萬元）借：其他業(yè)務(wù)成本200000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200000（2）確認(rèn)租金時(shí)：

借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）150000

貸：其他業(yè)務(wù)收入150000（3）計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)：減值金額=2000-1600=400（萬元）借：資產(chǎn)減值損失4000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4000000（三）投資性房地產(chǎn)的處置4.處置投資性房地產(chǎn)：借：銀行存款[處置收入金額]貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：其他業(yè)務(wù)成本[賬面價(jià)值]投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊[攤銷]投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)[賬面余額]（三）投資性房地產(chǎn)的處置例7—20齊魯公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期滿后，齊魯公司將該桃花寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款1200萬元，增值稅率10%，款項(xiàng)已收存銀行。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為1000萬元，已計(jì)提折舊80萬元。（三）投資性房地產(chǎn)的處置（1）收到處置收入時(shí)：借：銀行存款12000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入12000000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1320000（2）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本9200000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊800000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓10000000

甲公司的一棟辦公樓出租給乙公司使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1200萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，已計(jì)提折舊140萬。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金6萬元（稅率10%）。

當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為900萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1000萬元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。

租賃3年后，甲公司將該辦公樓出售給乙公司，合同價(jià)款750萬元，該辦公樓成本1200萬元，已計(jì)提折舊362萬元，減值準(zhǔn)備100萬元。

練一練

（1）租賃期開始日

借：投資性房地產(chǎn)1200

貸：固定資產(chǎn)1200

借：累計(jì)折舊140

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊140

練一練

（2）每月計(jì)提折舊（1200/20/12=5萬元，當(dāng)年60萬元）

借：其他業(yè)務(wù)成本5

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5（3）每月確認(rèn)租金收入

借：銀行存款6.6

貸：其他業(yè)務(wù)收入6

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）0.6

（4）計(jì)提減值準(zhǔn)備：

借：資產(chǎn)減值損失100

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備100

已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

練一練

（5）取得處置收入、結(jié)轉(zhuǎn)處置成本

借：銀行存款825

貸：其他業(yè)務(wù)收入750

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）75

借：其他業(yè)務(wù)成本738

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊362

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備100

貸：投資性房地產(chǎn)1200

練一練

【例題·多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。

A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式

B.滿足特定條件時(shí)可以采用