物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)物管公司案例研究：萬物云-物管與科技有機結(jié)合領(lǐng)先的全域空間服務(wù)商

物管與科技有機結(jié)合，領(lǐng)先的全域空間服務(wù)商——優(yōu)質(zhì)物管公司案例研究：萬物云者書編號系人凡ngfanstockcomcn析析CONTENTS結(jié)2340%0%萬物云商業(yè)模式：社區(qū)+商企+城市空間三駕馬車協(xié)同，科技賦能提升空間服務(wù)效率和質(zhì)量板塊社區(qū)空間居住費服務(wù)6億平)空2億平，僅含商辦物業(yè))PaaS解決方案服務(wù)務(wù)內(nèi)容住宅物業(yè)服務(wù)居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)其他社區(qū)增值服務(wù)物業(yè)及設(shè)施管理發(fā)商增值服務(wù)城市空間整合服務(wù)AIoT解決方案紀(jì)及租賃管理裝修及美居車位銷售營、機電設(shè)維護、社區(qū)餐飲務(wù)交付前支持服務(wù)樓宇修繕服務(wù)Up祥云企服萬物云萬物云營收結(jié)構(gòu)拆分7.8%7.8%36.7%63.4%58.5%55.5%30.8%35.8%5.8%5.7%20202021AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)商企和城市空間綜合服務(wù)社區(qū)空間居住消費服務(wù)萬物云住宅+商寫在管面積分布110.7%15.5%30.7%43.1%一線城市及香港新一線城市4二線城市其他4競爭競爭優(yōu)勢管理規(guī)模領(lǐng)先，多元業(yè)態(tài)管理完整品牌集群，提升服務(wù)品質(zhì)城市布局：聚焦提升核心城市核心地區(qū)的濃度及收并購經(jīng)驗豐富母公司協(xié)同，實現(xiàn)雙向賦能空間科技：對內(nèi)賦能+對外輸出才管理、樸鄰、萬物梁行、萬物云城、萬?？萍嫉茸≌椖苛舸媛?8.6%，平均物業(yè)費3.13元/平/月商寫項目留存率97.2%，平均物業(yè)費5.7元/平/月務(wù)提出萬物云街道戰(zhàn)略，遠程運營+混合服務(wù)第三第三方在管面積占比：住宅50.5%，商寫84.7%：收購伯恩物業(yè)、陽光智博售規(guī)模領(lǐng)先，穩(wěn)定貢獻在管面積司實現(xiàn)全國化布局對對內(nèi)：1)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升效率降低成本；2)擴.9%業(yè)及管理經(jīng)驗豐富，具有戰(zhàn)略遠見直管理，自驅(qū)力強人才培養(yǎng)機制，年輕員工不斷開發(fā)與服務(wù)邊界①夯實品牌，積極進行空間和客戶的拓展?客戶拓展：1)包括萬科在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商；2)企業(yè)大客戶；3)城市客戶(地方政府)。②以客戶為中心，擴張服務(wù)內(nèi)容?社區(qū)空間：持續(xù)開展以資產(chǎn)服務(wù)為主的社區(qū)增值服務(wù)(促域服務(wù))；；標(biāo)③持續(xù)進行科技投入，保持空間科技領(lǐng)先大對外輸出，形成成熟的商業(yè)模式5控制實體為博裕資本RadiantSunbeamLimited控制實體為58同城DreamLandingHoldingsLimited業(yè).01%.86%%持股平臺控制實體為深圳鷹陽光智博原股東豐勝.86%%控制實體為博裕資本RadiantSunbeamLimited控制實體為58同城DreamLandingHoldingsLimited業(yè).01%.86%%持股平臺控制實體為深圳鷹陽光智博原股東豐勝.86%%萬物云股權(quán)架構(gòu)(上市前)包括萬頃、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙和萬斛泉源業(yè)附屬公司司控制實體為北海航控制實體為北海航錦睿盈投資發(fā)公司控制實體為華能誠信托海南智博、海南南瑞鴻HoldingsLimited億員和3億元的對價獲得了公1月：萬科企業(yè)將3%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于萬科企業(yè)附屬公司。?9月：通過換股收購陽光城集團下物業(yè)公司陽光智博，軒、睿達第三有限公司(員工持股平臺)、珠海達豐，6月引入內(nèi)部事業(yè)合伙人機制，后進一步修訂事業(yè)合平臺、有限公司和睿達第五有限公司況員工持股平臺共持有7000萬股，約占已發(fā)行股份總數(shù)的者不得將激勵權(quán)益以任何方式轉(zhuǎn)讓、抵押、為他人提供萬物云員工持股計劃復(fù)盤入內(nèi)部事業(yè)合伙人機制，以吸引人才，后修訂為員工持股計劃。公司設(shè)立睿達第一有限公司、睿達第二有限公司、睿達第三有限公司、睿達第四有限公司和睿達第五有限公司作為境外員工持股平臺。2)2016年1月25日，睿達第一有限公司以注資方式完成認(rèn)購，對價約1.14億元。2016年3月，睿達第二有限公司、睿達第三有限公司、睿達第四有工持股平臺共直接持有7000萬股，約占已發(fā)行股份數(shù)的6.66%，由朱保全在內(nèi)的394名員工持有。者份占比,000華9附屬公司董事(21名)3附屬公司監(jiān)事(6名)本公司其他員工(360名)32資料來源：萬物云招股說明，浙商證券研究所萬物云上市募集資金使用計劃度街區(qū)提供資金、全國拓展萬物云街道模式AIoTBPaaS解決方案產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的能力于收購或投資增值服務(wù)提供商和上下游供應(yīng)鏈上的服務(wù)商4.用于吸納及培養(yǎng)人才進行市場化拓展，主要用于支付智能軟硬件產(chǎn)品及居住環(huán)境改善等改造成本收購、投資住宅或商業(yè)物業(yè)公司，需滿足：1)在二線及以上城市中、萬物云選定的街道內(nèi)已具備一定濃度；2)在選定街道內(nèi)擁有與萬物云互補的業(yè)務(wù)用于加強數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施，增加線下觸點，強化標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化業(yè)務(wù)流程投資AIoT基礎(chǔ)設(shè)施：1)開發(fā)、升級系統(tǒng)，增強集成能力；2)優(yōu)化算法以適用更復(fù)雜場景89房屋經(jīng)紀(jì)及租賃管理服務(wù) (60%/62%)房屋再裝修及美居 (30%/33%)車位銷售服務(wù) (34%/26%)其他(公區(qū)運營、設(shè)備維修、社區(qū)餐飲) (1.7%/1.6%)1社區(qū)空間居住消費服務(wù)社區(qū)空間居住消費服務(wù)總覽：基礎(chǔ)物管營收占比超8成，社區(qū)增值服務(wù)待挖掘空間較大居住消費服務(wù)分項收入及增速居住消費服務(wù)收入及增速居住消費服務(wù)分項收入及增速居住消費服務(wù)收入及增速營收占比(2020年/2021年)住宅物業(yè)服務(wù) (85.9%/86.3%)居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù) (8.9%/9.其他社區(qū)增值服務(wù) 020.3%1062323.9%610 0.1% 0.1% 8743住宅物業(yè)服務(wù):百萬元居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù):百萬元其他社區(qū)增值服務(wù):百萬元住宅物業(yè)服務(wù)：yoy：右軸居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)：yoy：右軸其他社區(qū)增值服務(wù)：yoy：右軸消費服務(wù)營收：百萬元社區(qū)空間居住消費服務(wù)收費模式業(yè)服務(wù)物資產(chǎn)服務(wù)?房屋銷售及租賃：按照合同價值或月租金的商定百分比收取傭金?房屋再裝修及美居：第三方供應(yīng)商提供裝修服務(wù)，按固定百分比從第傭金中抽取收入值服務(wù)?車位銷售服務(wù)：與開發(fā)商約定的最低售價和向買家出售價格的差額 4560243111849752目管理規(guī)模 30000 4560243111849752目管理規(guī)模 30000目平均物業(yè)費單價40%20182019202020211社區(qū)空間居住消費服務(wù)住宅物業(yè)管理：量價齊增，第三方外拓成為規(guī)模拓展主力。目在管面積來源構(gòu)成43.1%43.1%50.5%56.9%49.5%42.2%57.8%在管建筑面積：萬平合約建筑面積：萬平2019在管建筑面積：萬平合約建筑面積：萬平201920202021平均物管費：元/平/月萬科集團及其合聯(lián)營公司獨立第三方目分線城市在管面積構(gòu)成100%90%80%70%60%50%40%30%20%目分線城市在管面積構(gòu)成100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%0%7.3%7.9%11.0%29.1%29.9%32.0%48.4%47.6%43.8%15.2%14.6%202013.2%20212019一線城市及香港二線城市新一線城市其他6.9%27.1%50.4%49.9%47.7%19.3%19.0%18.3%24.9%25.3%5.8%5.4%圖例分類城市超200個項目上海、深圳、杭州151-200個項目北京、廣州、寧波、福州、東莞、沈陽101-150個項目蘇州、成都、武漢、天津、溫州、廈門50-100個項目香港、重慶、南京、青島、無錫、蘇州等15個城市1社區(qū)空間居住消費服務(wù)住宅物業(yè)管理：聚焦高能級核心城市市擁有超150個項目。務(wù))。華東和華南是公司主力深耕和優(yōu)勢區(qū)域，2021年住宅項目在管面積占比分別為34.5%和19.7%。區(qū)空間居住消費服務(wù)分線城市收入100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%0%201920202021一線城市及香港新一線城市二線城市其他0%233.7%233.0%402356.6%30653110%233.7%233.0%402356.6%306531102營收占比(2020年/2021年)商業(yè)物業(yè)服務(wù) (279%/283%)物業(yè)及設(shè)施管理 (62.0%/60.8%)綜合設(shè)施管理服務(wù) (342%/325%)0交付前支持服務(wù) (82%/79%)樓宇修繕服務(wù) (62%/66%)城市空間整合服務(wù) (1.6%/3.9%)商企和城市空間綜合服務(wù)務(wù)服務(wù)分項收入及增速服務(wù)收入及增速服務(wù)分項收入及增速服務(wù)收入及增速34.0%3000案場服務(wù) (22案場服務(wù) (220%/208%)物業(yè)及設(shè)施管理：百萬元城市空間整合服務(wù)：百萬元開發(fā)商增值服務(wù)：yoy：右軸開發(fā)商增值服務(wù)：百萬元物業(yè)及設(shè)施管理：yoy：右軸城市空間整合服務(wù)：yoy：右軸開發(fā)商增值服務(wù) (36.4%/35.3%)開發(fā)商增值服務(wù) (36.4%/35.3%)服務(wù)收費模式物業(yè)及設(shè)施管理管理?商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費按照單價模式：平均物業(yè)費乘以管理的建筑面積?綜合設(shè)施管理服務(wù)收費按照固定價格模式開發(fā)商增值服務(wù)城市空間整合服務(wù)面積來源構(gòu)成40%面積來源構(gòu)成40%40%76.7%81.5%84.7%23.3%18.5%15.3%25.5%37.7%62.3%68.8%74.5%31.2%2商企和城市空間綜合服務(wù)。品牌戰(zhàn)略下公司市場化拓展能力不斷加強，截至2021年末公司已與超過900家企業(yè)及機構(gòu)客戶建立了聯(lián)系，包括中國十大互聯(lián)網(wǎng)公司中。2)管理業(yè)態(tài)以寫字樓為主，不斷延展服務(wù)內(nèi)容，挖掘高附加值增值服務(wù)：2021年商寫項目在管面積中，寫字樓業(yè)態(tài)占比約62%，以商業(yè)綜合體和公建面積占比08739105667,1363,4172018201920202021在管建筑面積：萬平20192020在管建筑面積：萬平201920202021萬科集團及其合聯(lián)營公司獨立第三方201920202021辦公其他(商業(yè)綜合體及公建)100%33%80%60%40%20%0%.8.6100%33%80%60%40%20%0%.8.64.4管面積構(gòu)成 3.1%16.4%9.2%21.6%24.0%46.4%44.7%39.4%34.1%30.4%27.4%201920202021一線城市及香港新一線城市二線城市其他9%.2%.6%20212商企和城市空間綜合服務(wù)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)：貫徹高能級城市濃度戰(zhàn)略，聚焦核心城市2019年的4.89元/平/月上漲至5.7元/平/月。單價.892021市廈門核心服務(wù)內(nèi)容項目體量公有房產(chǎn)運營管理及歷史建筑保護、鼓浪嶼占地1.91平方公市政服務(wù)、園林、市容、環(huán)衛(wèi)里物業(yè)城市里目鼓浪嶼全島整合市廈門核心服務(wù)內(nèi)容項目體量公有房產(chǎn)運營管理及歷史建筑保護、鼓浪嶼占地1.91平方公市政服務(wù)、園林、市容、環(huán)衛(wèi)里物業(yè)城市里目鼓浪嶼全島整合運營服務(wù)江漢區(qū)物業(yè)城市務(wù)福田區(qū)福保街道福田區(qū)沙河街道福田區(qū)沙頭街道合作模式成立合資企業(yè)成立合資企業(yè)顧問服務(wù)顧問服務(wù)委托管理服務(wù)委托管理服務(wù)顧問服務(wù)委托管理服務(wù)心模式心思路統(tǒng)性思維和精細化流程管理融入城市治理全域智能運營并提供信息系統(tǒng)優(yōu)化服務(wù)石廈村264棟樓以職業(yè)經(jīng)理人團隊加入白石洲物業(yè)管占地13.78萬平，房屋理公司，提升物管水平和城中村治理608棟，居住人口4萬人停車管理、安全巡查等16個增值項個社區(qū)目市容、環(huán)衛(wèi)等撰寫服務(wù)、公共設(shè)施管13個社區(qū)，常住人口養(yǎng)等10.3萬人環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管護、公共設(shè)施管養(yǎng)兩個街道行政區(qū)共8.76合到管理等平方公里，約12.43萬人整合深圳式，將城市服務(wù)中的、調(diào)度系統(tǒng)連接成網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)多個業(yè)務(wù)模構(gòu)和重組，建立程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)坪山石井街道廣州三元里街道提供優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)提升基層治理效率鐘樓區(qū)南大街街道、荷花池街道2商企和城市空間綜合服務(wù)城市空間綜合服務(wù)：全域智能運營模式初見成效1)成立萬物云城品牌專攻城市綜合服務(wù)領(lǐng)域，城市服務(wù)全國化推廣加速：自2018年在橫琴粵澳深度合作區(qū)落地首個“物業(yè)城市”服務(wù)項目以來，截至%。2)全域智能運營下將不斷積累的先進的物業(yè)管理經(jīng)驗運用到城市治理當(dāng)中，通過數(shù)字化方式有效提升基層治理效率，通過拆解重組政府不同職能部門，建立統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公司承接包含市政環(huán)衛(wèi)、綠化保潔、道橋管養(yǎng)、輔助巡查、生態(tài)環(huán)境監(jiān)測等73個業(yè)務(wù)類型。+收購主動提高區(qū)域內(nèi)的目數(shù)量，包含住宅、商市服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)，打造的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1)提高供應(yīng)商效率；2)以科技+收購主動提高區(qū)域內(nèi)的目數(shù)量，包含住宅、商市服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)，打造的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1)提高供應(yīng)商效率；2)以科技遠程調(diào)度平臺，以遠程現(xiàn)場服務(wù)，節(jié)約人力成本深耕需求，提高街道的單位2商企和城市空間綜合服務(wù)萬物云街道模式：提升管理密度，打造規(guī)模效應(yīng)，目標(biāo)在3-5年內(nèi)打造數(shù)百條萬物云街道1)萬物云街道以遠程+混合為核心：萬物云創(chuàng)新性提出萬物云街道概念，以街道為單位，按在4900條街道，公司首先選擇最具潛力的3400條街道作為首期目標(biāo)，計劃在3-5年內(nèi)打造數(shù)百條6543210重點物管公司單城市在管面積橫向?qū)Ρ?百萬平)務(wù)田街道項目簽約萬科城等8個住目、華為百草園、萬科6個商寫項目，住宅+商企面積占街道總建面33.5%場智能改造實現(xiàn)遠程約成本500萬/年修服務(wù)和家具維修宅項目扭虧為盈00重點物管公司單城市收入橫向?qū)Ρ?百萬元)實現(xiàn)空間服務(wù)人工智能解決方案能武漢遠程數(shù)字運營中心實現(xiàn)空間服務(wù)人工智能解決方案能武漢遠程數(shù)字運營中心中層(服務(wù)層)年收入CAGR達136.2%居及行及測家居安全健康管理能耗監(jiān)測家用電器睿科技智能門禁訪客認(rèn)證智慧停車人臉識別智能物聯(lián)系統(tǒng)云邊AI體系人員管理質(zhì)量評估環(huán)境監(jiān)測底層(感知層)AIoT人工智能物聯(lián)2019-2021年收入CAGR達32.5%S數(shù)字化戰(zhàn)略提升效率和服務(wù)質(zhì)量，成功實現(xiàn)對外輸出頂層(智能調(diào)度層)解決方案內(nèi)部建設(shè)完善頂層(智能調(diào)度層)解決方案內(nèi)部建設(shè)完善BPaaS解決方案(流程及服務(wù))：1)AIoT是公司科技系統(tǒng)的底層(感知層)：禁、視頻監(jiān)控、自動停車場管理、智能照明及環(huán)境監(jiān)測。2)覆蓋全域空間的BPaaS是公司科技系統(tǒng)的中層(服務(wù)層)：。?服務(wù)類型：企業(yè)遠程運營服務(wù)(承接企業(yè)財務(wù)處理、人力資源運營、信息技術(shù)等外包，簡化客戶業(yè)務(wù)流程)、空間遠程運營服務(wù)(向從事城市服務(wù)的公司提供遠程數(shù)字運營調(diào)度服務(wù)和智慧城市運營分析服務(wù))。?基于底層智能物聯(lián)系統(tǒng)建立武漢遠程數(shù)據(jù)運營中心，搭建了空間數(shù)字化流程的遠程操作系統(tǒng)和管理平臺，實現(xiàn)遠程管理，減少企業(yè)的人員需求，已連接逾2,000個業(yè)服務(wù)項目。3)空間服務(wù)的人工智能解決方案是科技系統(tǒng)的頂層(智能調(diào)度層)：?科技體系的頂層仍在內(nèi)部開發(fā)中。萬物云正在基于底層和中間層的空間科技服務(wù)品，以最終實現(xiàn)空間服務(wù)的人工智。現(xiàn)營收139.27億元，同比+30.6%，各項收入均實現(xiàn)高速增長。社區(qū)居住消費服務(wù)收入同比收比重降15.7pct。業(yè)收入及增速9012021合年均增長率社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入(百萬元)88281062313161yoy(%)3%占總營收比重(%)商企和城市空間綜合服務(wù)收入(百萬元)42936489869342.3%yoy(%)占總營收比重(%)AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入(百萬元)80610341850yoy(%)%占總營收比重(%)總營收(百萬元)1392718145237055%總營收yoy(%)2021萬物2021萬物云營業(yè)成本構(gòu)成4.3%1.6%分包成本43.3%員工成本公區(qū)運維成本工程成本辦公及其他相關(guān)成本折舊及攤銷成本占營收比重.0%.0%.0%46.2%.1%%8.1%6.8%7.5% 32%3.4%2021析利率利能力維持穩(wěn)定區(qū)間：2021年公司分別實現(xiàn)毛利潤和凈利潤40.20和17.14億，凈2)城市服務(wù)及空間科技毛利率持續(xù)攀升：分業(yè)務(wù)來看，社區(qū)空間居住消費服務(wù)021年毛利率為15.8%，其主要下降原因為2020年社保減免政策取消。商企和城市空間綜合服務(wù)2021年毛利率為15.9%，其中城市空間整合服務(wù)毛利率持續(xù)改善。公利潤和凈利潤及同比增速體毛利率與凈利潤率走勢體毛利率與凈利潤率走勢17.7%17.7%17.0%8.4%7.5%8.4%201920202021毛利率(%)凈利潤率(%)000022,468104046.0%36.3%4,02019.5%12.9%17143,3651519201920202021201920200%毛利(百萬元)：左軸凈利潤(百萬元)：左軸毛利增速yoy(%)：右軸凈利潤yoy(%)：右軸務(wù)毛利率情況901間居住消費服務(wù)16.1%18.7%15.8%服務(wù)20.5%17.2%15.9%務(wù)AIoTBPaaS服務(wù)21.2%24.6%29.9%AIoT案BPaaS毛利率00不對8700000不對870009年-2021年住宅物業(yè)費收繳率 (%)應(yīng)收應(yīng)付隨業(yè)務(wù)規(guī)模而增加，物業(yè)費收繳率維持高位，減值風(fēng)險較小貨品及服務(wù)的款項。2021年公司貿(mào)易應(yīng)付款項及應(yīng)付票據(jù)32.4億元，4天。保留應(yīng)收款項及周轉(zhuǎn)天數(shù)1430212605324321281694：百萬元百萬元天公司貿(mào)易及保留應(yīng)收款項賬齡及減值準(zhǔn)備(百萬元)2019202020214減值%6%2%%6%2%%7%202122債分項及增速債分項及增速0024.511.025122682 111416201920202021租賃負債(百萬元)：左軸 計息銀行借款(百萬元)：左軸有息負債增速(%)：右軸30.025.020.015.05.00.0-5.0率現(xiàn)金流情況良好，財務(wù)結(jié)構(gòu)合理年隨著公司業(yè)務(wù)擴展而持續(xù)增加。公公司資產(chǎn)負債情況及部分財務(wù)指標(biāo)(百萬元)201920202021產(chǎn)債產(chǎn)凈額活動所得現(xiàn)金流量凈額及與凈利潤比值0002.02283425572091經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額(百萬元)：左軸與凈利潤比值：右軸2.52.01.51.00.50.0-0.5現(xiàn)金等價物及增速0019.14.16431539851855398年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物(百萬元)：左軸增速(%)：右軸0物云碧桂園服務(wù)物云碧桂園服務(wù)務(wù)據(jù)營業(yè)收入：百萬元3%30.6%毛利潤：百萬元246840203%凈利潤：百萬元24946.0%利力毛利率31.6%4.0%凈利潤率4.1萬物云VS碧桂園服務(wù)萬物云與碧桂園服務(wù)橫向?qū)Ρ韧卦隽棵娣e，碧桂園服務(wù)的規(guī)模增長確定性更強。均較碧桂園服務(wù)尚存一定差距。管面積橫向?qū)Ρ?43790214379010138776,57010000076,57010000002018201920202021在管面積：萬平201820192020合約面積：萬平2021萬物云碧桂園服務(wù)管比2.42.482.17882.78292829282712018201920202021萬物云碧桂園服務(wù)4.2萬物云VS碧桂園服務(wù)3)我們認(rèn)為，萬物云的優(yōu)勢在于管理項目聚焦一二線高能級城市、單城市管理密度較高，且疊加科技實現(xiàn)降本增效，后期盈利能力有望持續(xù)改善，規(guī)模效應(yīng)下增值服務(wù)還有較大的增長潛力。物云碧桂園服務(wù)物業(yè)管理 (住宅+非住)營業(yè)收入：百萬元98201315316651574986071379433.9%26.6%66.8%49.7%60.3%營收占比70.5%72.5%70.2%59.6%55.2%47.8%毛利率11.1%14.8%11.9%30.2%34.6%30.3%社區(qū)增值服務(wù)營業(yè)收入：百萬元15771493179886517313328-5.3%20.5%107.4%100.1%92.2%營收占比11.3%8.2%7.6%90%111%115%毛利率46.2%41.6%45.5%66.2%65.1%60.5%非業(yè)主增值服務(wù)營業(yè)收入：百萬元16932363306514221370267539.6%29.7%79.8%-3.7%95.3%營收占比12.2%13.0%12.9%14.7%8.8%9.3%毛利率281%224%195%410%455%409%城市服務(wù)營業(yè)收入：百萬元34088844529233.7%233.0%1192.4%412.3%營收占比02%06%14%07%57%157%毛利率9.2%14.0%17.4%38.7%32.5%17.6%萬物云核心亮點萬物云核心亮點1)管理規(guī)模領(lǐng)先，具備較強的多業(yè)態(tài)管理能力。2021年公司合約和在管面積分別為10.1億和7.8億平，位居行業(yè)前列，規(guī)模效應(yīng)有望逐漸顯現(xiàn)。在管2)打造優(yōu)質(zhì)品牌、聚焦高能級城市，服務(wù)溢價能力較強。公司搭建豐富且系統(tǒng)化的萬物云品牌集群，包含萬科物業(yè)、樸鄰、萬物梁行、萬物云城、萬?？萍嫉泉毩⑵放疲罡煌募毞址?wù)領(lǐng)域，輸出專業(yè)的高品質(zhì)服務(wù)。公司聚焦提升核心城市核心地區(qū)濃度戰(zhàn)略，二線及以上城市在管面積占比提供比公司估值表代碼公司簡稱 (億港元)初收盤價 (港元)最新收盤價 (港元)年內(nèi)累計漲幅 (%)每股收益(元每股/港元每股)2021A2022E2023E2024EPE(倍)2022E2023E碧桂園服務(wù)6.701.281.752.443.349.436.75.94保利物業(yè)5.301.531.962.503.1818.7614.660.300.400.520.6920.4415.46旭輝永升服務(wù)0.370.500.690.919.366.82提示1)疫情反復(fù)或?qū)е虏糠衷鲋捣?wù)和市場外拓難以開展，進而影響公司收入和規(guī)模的增長；劇，導(dǎo)致外拓項目的量價存在一定不確定性；3)房地產(chǎn)開發(fā)賽道風(fēng)險尚未出清，部分房企