某住宅、商服用地地塊競買可行性研究報告書

北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司 -PAGE14-目錄第一章項目基本情況 31.1項目概況 31.2項目單位簡介 41.3項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 51.4報告編制依據(jù) 61.5需要說明的問題 6二章項目建設(shè)的背景和必要性 72.1項目建設(shè)的背景 72.2項目建設(shè)的必要性 7第三章投資環(huán)境分析 93.1總體宏觀經(jīng)濟分析 93.2國家政策及土地市場分析 123.3房地產(chǎn)市場分析 14第四章區(qū)域市場分析 174.1、廣元市地理區(qū)位 174.2、廣元市城市建設(shè)概況 184.3宗地概況 19第五章項目市場定位 205.1項目的優(yōu)勢 205.2項目的劣勢 215.3解決項目不利因素的思路 22第六章項目選址及建設(shè)條件分析 236.1項目用地范圍及自然狀況 236.2市政配套條件 23第七章項目運營建設(shè)方案 247.1項目限制和假設(shè)條件 247.2建設(shè)方案 24第八章全部投資估算與資金籌措 258.1投資估算說明 258.2投資估算 258.3資金來源與運用分析 28第九章項目財務(wù)評價 309.1銷售收入估算 309.2成本分析 309.3利潤分析 319.4財務(wù)指標(biāo)分析 319.5結(jié)論 32第十章不確定性分析 3310.1工期風(fēng)險及防范 3310.2建筑工程費用風(fēng)險 3310.3敏感性分析 3310.4盈虧平衡分析 36第十一章結(jié)論 37基本報表1全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 39基本報表2全投資成本分布表 41基本報表3開發(fā)銷售時間分布表 42基本報表4銷售收入?yún)R總表 44四川廣元02號土地第一章項目基本情況1.1項目概況1、項目名稱四川省廣元市利州區(qū)苴國路02號拍賣住宅、商服用地2、項目建設(shè)地點項目位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)，恒星城一期南側(cè)，占地112.88畝，75254.69㎡，土地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，容積率暫定3.5，土地出讓年限商服40年，住宅70年。3、項目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)四川省廣元市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告規(guī)定，本地塊建設(shè)為住宅、商業(yè)混合用地。4、項目投資收益經(jīng)計算，本項目預(yù)計實現(xiàn)收入約117940萬元，預(yù)計總成本費用約57387.9萬元，此時，利潤總額為56727.1萬元，所得稅按25%計征為18343.9萬元，稅后利潤為38208萬元。5、項目融資本建設(shè)項目全部投資由北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司通過自籌、向銀行貸款和預(yù)售商品房方式解決。6、項目建設(shè)周期本地塊開工建設(shè)到竣工銷售計劃用8個季度，從2009年第4季度開始至2011年第3季度。其中，2009年第4季度為準(zhǔn)備前期階段，2010年第一年季度為開工建設(shè)，并取得預(yù)售，至2011年第三季度竣工驗收。1.2項目單位簡介單位名稱：北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司注冊地址：北京市朝陽區(qū)姚家園105號觀湖國際大廈s1座1902-1808法人代表：王洪波注冊資金：1億人民幣企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司公司簡介：主要投資方向為房地產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)、文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品的開發(fā)等。目前東方龍濟集團旗下?lián)碛斜本〇|方龍濟投資發(fā)展有限公司、河北東合時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐山龍濟工程管理服務(wù)有限公司、北京東方龍濟文化傳播公司、新東方礦業(yè)有限公司等分、子公司，總資產(chǎn)超過50億元。1.3項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 四川廣元苴國路南側(cè)02號用地經(jīng)濟指標(biāo)項目基礎(chǔ)信息項目占地面積75254.69㎡112.88畝項目總建筑面積301163.8㎡項目可售建筑面積301163.87㎡項目體量分布一期二期三期四期住宅建筑269163.8㎡134581.9㎡134581.9㎡非住宅建筑面積商業(yè)建筑面積32000㎡32000㎡地下建筑面積75291㎡37645.5㎡37645.5㎡項目經(jīng)濟效益指標(biāo)項目總銷售收入122762萬元項目投資總成本92009萬元折合可售建筑面積成本3055元/㎡其中項目期間費用7831萬元折合可售建筑面積成本260元/㎡項目利潤總額28510萬元項目所得稅7127萬元項目凈利潤21382萬元項目FIRR（季）23%自有資金收益率項目成本利潤率26%1.4報告編制依據(jù)1、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理條例》3、《建設(shè)部城鎮(zhèn)土地房地產(chǎn)估價規(guī)范》4、《四川省廣元市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣文件》5、《四川省廣元市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》廣府辦發(fā)[2009]41號6、《四川省廣元市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》廣府辦發(fā)[2008]43號1.5需要說明的問題1.本報告以市場調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和可調(diào)現(xiàn)狀規(guī)劃為依據(jù)進行編制。2.本項商品房銷售價格以廣元市同區(qū)域，住宅、商業(yè)市場價格為基準(zhǔn)，市場比較法計算。3.本項目土地容積率，結(jié)合廣元政府文件，以R=4時為基準(zhǔn)點測算相關(guān)建筑體量和利潤。二章項目建設(shè)的背景和必要性2.1項目建設(shè)的背景項目位置圖：（一）本項目位置示意圖本項目位置示意圖本項目位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處，苴國路南側(cè)、恒星城一期東側(cè)；東至正在開工建設(shè)的“啟明星花園”，南至已竣工結(jié)構(gòu)封頂?shù)摹俺鞘谢▓@三期”項目。2.2項目建設(shè)的必要性1、災(zāi)后居民購房需求增加，廣元市地少人多，可供開發(fā)土地有限。2、從廣元政府文件中得知，廣元房價在高位盤旋，急需增加供應(yīng)量，穩(wěn)定房價，穩(wěn)定市場。3、廣元購房群體穩(wěn)定，剛性需求強勁。4、廣元四縣三區(qū)來廣元購房者呈現(xiàn)上升趨勢，廣元房產(chǎn)供應(yīng)量呈現(xiàn)下降趨勢。5、災(zāi)后居民對目前所居住房屋質(zhì)量存在質(zhì)疑，換房居民漸長。小結(jié)：廣元市處于兩河兩山之間，屬交通咽喉要道必經(jīng)之處，四省交匯處。地理位置優(yōu)越，但廣元因兩河、兩山，老城區(qū)建筑密度大拆遷困難，導(dǎo)致目前土地稀缺。目前準(zhǔn)備拍賣土地是廣元近幾年拍賣最大宗土地。第三章投資環(huán)境分析3.1總體宏觀經(jīng)濟分析一、廣元市上半年經(jīng)濟運行的主要特點依據(jù)廣元市統(tǒng)計局相關(guān)信息，廣元市的經(jīng)濟概況呈如下特點。（一）經(jīng)濟增長大幅提升上半年,全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值117.62億元，增長14.5%，創(chuàng)建市以來同期新高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值27.03億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值45.94億元，增長22.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值44.65億元，增長12.5%。（二）三次產(chǎn)業(yè)增勢良好在災(zāi)后恢復(fù)重建和國家擴大內(nèi)需一系列政策措施的帶動下，全市生產(chǎn)發(fā)展加快，需求增強，三次產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為6.1%、59.2%、34.7%；分別拉動經(jīng)濟增長0.9、8.6、5.0個百分點。1、從一產(chǎn)業(yè)來看，小春糧油喜獲豐收，畜牧業(yè)穩(wěn)步增長今年小春農(nóng)作物播種面積17.78萬公頃，比去年增加1858公頃，增長1.1%。其中，優(yōu)質(zhì)油菜籽播種面積4.09萬公頃，增長3.4%。小春農(nóng)作物單產(chǎn)提高到268公斤/畝，提高了1.2%。實現(xiàn)小春農(nóng)作物產(chǎn)量41.32萬噸,比去年增加4563噸，增長1.1%。其中，優(yōu)質(zhì)油菜籽8.67萬噸，比去年增加3947噸，增長4.8%。大春作物播面增加，栽播及時。目前，大春糧食栽播已順利完成，農(nóng)作物長勢良好。初步統(tǒng)計，大春農(nóng)作物播種面積23.40萬公頃，比去年增加3457公頃，增長1.5%。畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。上半年，生豬出欄199.06萬頭，增長5.0%；生豬存欄259.16萬頭，增長4.8%，其中，能繁母豬增長4.6%；牛出欄4.24萬頭,增長5.1%；肉類總產(chǎn)量16.99萬噸，增長5.4%。2、從二產(chǎn)業(yè)來看，工業(yè)生產(chǎn)加快，建筑業(yè)快速增長工業(yè)生產(chǎn)加快。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值30.33億元，增長26.6%，比去年同期提高20.9個百分點，比全省平均增速快6.6個百分點，創(chuàng)地震災(zāi)害以來新高。全部工業(yè)對GDP增長的貢獻率為46.0%，分別高于一產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率39.9、32.9、11.3個百分點；拉動GDP增長6.7個百分點，分別高于一產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動5.8、4.8、1.7個百分點，貢獻率與拉動力均居國民經(jīng)濟各行業(yè)之首。工業(yè)增長的主要特點：一是重點工業(yè)企業(yè)提速加快。上半年，全市70戶重點企業(yè)(33戶優(yōu)勢骨干企業(yè)、13戶重點培育企業(yè)、24戶成長型企業(yè))逐步擺脫地震災(zāi)害和金融危機的影響，生產(chǎn)能力不斷增強，增長速度大幅提升。重點工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值77.39億元，增長24.0%，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長19.3個百分點。二是五大板塊工業(yè)比重大帶動強。上半年，建材、電子機械、農(nóng)副產(chǎn)品加工、金屬和能源五大板塊工業(yè)實現(xiàn)增加值24.53億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)增加值的80.9%，增長21.4%。對規(guī)模以上工業(yè)增長的貢獻率為68.5%，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長18.2個百分點。其中，建材工業(yè)增長42.6%，電子機械工業(yè)增長33.6%，農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)增長46.8%，能源工業(yè)增長20.1%,金屬工業(yè)下降26.9%。三是主要產(chǎn)品產(chǎn)量增多降少。在統(tǒng)計的89個工業(yè)產(chǎn)品中有64個增長25個下降，增長面占71.9%。增幅較大的產(chǎn)品有：鋼材增長183.5%、商品混凝土增長108.5%、軟飲料增長55.9%、水泥增長56.6%。下降較大的產(chǎn)品有：鋁材下降75.7%、罐頭下降16.8%、紗下降14.4%。建筑業(yè)快速增長。資質(zhì)建筑業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值15.82億元，增長51.6%，比一季度加快17.1個百分點，比去年同期提高58.1個百分點。實現(xiàn)建筑業(yè)增加值9.76億元，增長26.3%，對GDP增長的貢獻率為13.1%，拉動GDP增長1.9個百分點。3、從三產(chǎn)業(yè)來看，其他服務(wù)業(yè)穩(wěn)步增長上半年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值44.65億元，增長12.5%，比去年同期提高5.5個百分點。其中，批發(fā)和零售業(yè)增長17.9%、住宿和餐飲業(yè)增長18.7%、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)增長12.7%。（三）投資和消費需求強勁投資需求成倍增長。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資完成211.18億元，增長243.6%。總量比建市以來投資總量最高的2008年170.12億元還多41.06億元。增速創(chuàng)歷年新高,比去年同期提高231.1個百分點。投資運行的三大主要特點：一是投資項目大幅增加。上半年，全市共有施工項目1308個，同比增加656個，增長100.6%。其中，上億元項目36個，同比增加14個，增長63.6%；500萬元以上項目715個，同比增加430個，增長150.9%。新開工項目939個，同比增加530個，增長129.6%。投產(chǎn)項目369個，同比增加257個，增長229.5%。二是一、二、三產(chǎn)業(yè)投資大幅增長。上半年，第一產(chǎn)業(yè)完成投資14.98億元，增長153.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資44.71億元，增長111.4%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資151.49億元，增長340.3%。分別比去年同期提高151.5、104.9、315.5個百分點。其中，工業(yè)投資完成38.81億元，增長86.2%，比去年同期提高79.7個百分點。三是重點建設(shè)項目支撐強。在全市確定的62個重點建設(shè)項目中，竣工投產(chǎn)項目、加快建設(shè)進度項目、爭取開工項目進展順利，廣陜、廣甘、廣巴高速、蘭渝鐵路、亭子口水利樞紐等一批重大建設(shè)項目取得實質(zhì)性進展。上半年，重點建設(shè)項目完成投資62.18億元，占全年投資任務(wù)的51.8%。實現(xiàn)了時間過半任務(wù)超半。消費需求增強。上半年，社會消費品零售總額實現(xiàn)58.34億元，增長25.2%。比去年同期提高13.6個百分點，創(chuàng)地震以來新高。消費市場呈現(xiàn)的三大特點：一是主要大類商品銷售趨旺。在限額以上的批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)18大類商品中，有15類銷售實現(xiàn)增長，增長面達(dá)83.3%。其中，糧油、食品、飲料、煙酒類增長33.2%，汽車類增長98.6%，金屬材料類增長18.4%。石油及制品類、家用電器和音像器材類、服裝、鞋帽、針織品類同比分別增長25.2%、7.7%和24.5%。二是農(nóng)村市場好于城市市場。城市市場實現(xiàn)零售額20.94億元，增長24.0%，比去年同期提高8.5個百分點；農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額37.4億元，增長25.9%，比去年同期提高16.5個百分點。農(nóng)村市場快于城市市場1.9個百分點。三是個體私營經(jīng)濟貢獻大。上半年，個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)零售額41.30億元，增長28.5%，比國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟和股份制及其他經(jīng)濟分別高4.6、17.2和11.0個百分點。占社會消費品零售總額的比重達(dá)70.8%，比去年同期提高1.9個百分點；對社會消費品零售總額增長的貢獻率為78.1%。（四）經(jīng)濟效益逐步提高財政收入平穩(wěn)增長。上半年，地方財政一般預(yù)算收入實現(xiàn)5.34億元，增長56.4%。其中：稅收收入實現(xiàn)3.67億元,增長50.0%；非稅收入實現(xiàn)1.67億元,增長72.4%。地方財政一般預(yù)算支出62.04億元，增長166.9%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5996元，同比增加956元，增長17.3%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入實現(xiàn)1889元，同比增加276元，增長17.1%。工業(yè)經(jīng)濟效益顯著提高。上半年，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)182.7%，比去年同期提高35.3個百分點。盈虧相抵后的利潤總額3.58億元，增長84.8%。利稅總額6.45億元，增長47.9%。（五）經(jīng)濟運行環(huán)境趨好金融運行活力增強。6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額546.74億元，增長99.3%。其中:城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額265.51億元，增長30.9%；金融機構(gòu)各項貸款余額161.58億元，增長34.8%。其中，中長期貸款79.79億元，增長53.2%；短期貸款81.32億元,增長19.1%。市場物價運行平穩(wěn)。上半年,居民消費價格指數(shù)累計上漲1.3%，這是居民消費價格指數(shù)在連續(xù)12個月的持續(xù)回落后，在近兩月基本回歸到常態(tài)。其中，食品類價格指數(shù)上漲1.5%，比上年同期回落17.0個百分點;商品零售價格總指數(shù)上漲1.2%，比上年同期回落7.4個百分點。二、經(jīng)濟運行中存在的主要問題上半年，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度和效益同步提高的良好態(tài)勢，但經(jīng)濟運行中存在的生豬價格下跌、外貿(mào)進出口持續(xù)下滑、房地產(chǎn)投資持續(xù)下降等主要問題值得重點關(guān)注。(一)生豬價格下跌對農(nóng)民增收不利。受生豬價格大幅下跌和甲型H1N1流感的影響，養(yǎng)豬成本增加，農(nóng)民通過畜牧業(yè)增收較難。(二)外貿(mào)進出口持續(xù)下滑。隨著全球金融危機進一步蔓延，國際市場需求萎縮，企業(yè)外貿(mào)訂單不足，出口產(chǎn)品價格低位運行，全市外貿(mào)出口持續(xù)下滑。一季度，全市外貿(mào)進出口總額1253萬美元，同比下降59.4%，其中，出口總額373萬美元，下降59.6%。上半年，全市外貿(mào)進出口總額3112萬美元，同比下降53.9%，其中，出口總額903萬美元，下降88.2%。(三)房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿明顯不足，房地產(chǎn)投資持續(xù)回落。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資1.31億元，同比下降48.1%；上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資3.46億元，同比下降14.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重由去年同期的6.1%下降到1.6%。商品房施工面積同比下降8.6%，商品房竣工面積同比下降21.2%。(四)部分上億元項目進展不理想。一是在今年上億元的建設(shè)項目中，有1個項目本年有投資進度卻還沒有資金來源，上半年僅完成投資0.39億元；二是在建的36個上億元項目中，目前還有5個本年無投資，而這些項目的計劃總投資達(dá)36.43億元。3.2國家政策及土地市場分析1、近年四川省廣元土地市場相關(guān)政策為了促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展廣元市先后出臺了（1）、《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（2）、《關(guān)于進一步促進市城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等一系列涉及推進房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)惠政策的相關(guān)文件，積極研究解決了一批國土、建設(shè)等方面多年來的遺留問題，明確了促進我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的更加積極的宏觀調(diào)控措施。2、近年四川省廣元市土地市場相關(guān)分析一、土地供應(yīng)量減少2005年至2007年廣元市土地供應(yīng)和開發(fā)量急劇減少，兩年間僅供地51.04畝，同時，由于競拍土地實行毛地出讓，存在拆遷補償和其它遺留問題，不能按期開發(fā)，減少了如期市場投放量。今年以來，市委、市政府已采取多項措施，有效增加房地產(chǎn)市場土地投放量和開發(fā)量。一是盤活土地存量，消化閑置土地。對于已經(jīng)確權(quán)但不符合現(xiàn)行規(guī)劃的工業(yè)用地以及其它非房地產(chǎn)性質(zhì)用地，按照城市規(guī)劃許可改變用地性質(zhì)進行房地產(chǎn)開發(fā)；二是根據(jù)市場需求適度新增房地產(chǎn)土地投放量；三是合理調(diào)控土地供應(yīng)價格，出讓土地起拍底價比震前的市場價格水平下調(diào)30%；四是市政府加大力度解決了40多宗多年來的房地產(chǎn)土地遺留問題，并限期開發(fā)。通過這些手段，房地產(chǎn)用地投放量將比過去大大增加。二、廣元近期土地放量情況06拍賣土地數(shù)量為40畝，07年拍賣80畝，08年因地震無出售。09年只拍賣一宗土地，為東壩區(qū)，東安路17畝土地（位于我公司項目西北側(cè)），拍賣價格2700萬，約合152萬。城市范圍內(nèi)樓盤銷售均價在2400元/平方米，我方項目周邊房價在3500-4000元/㎡。本次測算本著快速銷售，成本最大，利潤可行的原則，暫以3400元/㎡測算。序號項目名稱開發(fā)商戶型(㎡)銷售價格

（元/㎡）物業(yè)費

（元/㎡）過戶手續(xù)費建設(shè)

規(guī)模其他1綠蔭新城129-22033000.6140㎡以上售價的4%，140㎡以下2%電話城國際70-150140㎡以上售價的4%，140㎡以下2%鎖門無人3宏旺.翡翠城廣元市宏旺實業(yè)有限公司32500.6140㎡以上售價的4%，140㎡以下2%車庫15萬左右4科興園科興集團130-19034800.6140㎡以上售價的4%，140㎡以下2%5啟明星花園啟明星集團企業(yè)集資建房，暫不對外銷售6821集資職工小區(qū)821工廠企業(yè)集資建房，部分對外銷售，未定價格7龍眼花園四期遂寧市經(jīng)濟實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)總公司90-12729100.4140㎡以上售價的4%，140㎡以下2%8瑾瑞逸城眾森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3700140㎡以上售價的4%，140㎡以下3%3080起價，最高3800元/㎡9恒星城恒星實業(yè)租金20/㎡140㎡以上售價的4%，140㎡以下4%只一套10江南星城廣元新城實業(yè)有限公司34001140㎡以上售價的4%，140㎡以下5%300套房11興和陽光廣元興和建設(shè)有限公司30480.8140㎡以上售價的4%，140㎡以下6%248套12皇都首座巴中福音房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28000.8140㎡以上售價的4%，140㎡以下7%1635戶一期售價2800，二期暫未定價13金岸名邸廣元芙蓉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31761140㎡以上售價的4%，140㎡以下8%只剩兩套14翰林世家廣元天潤建設(shè)有限公司3450140㎡以上售價的4%，140㎡以下9%12月開盤15宏福世家四川品宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1未開盤，銷售人員介紹在3500-4000元/㎡16和諧人家286017錦繡人居280018開元世家廣元暉鴻有限公司2900售完19桃源別墅36671140㎡以上售價的4%，140㎡以下9%別墅20城市花園三期3600最高4000元/㎡21宏福嘉苑廣元宏利實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26001商業(yè)租30元/㎡/月，售價7380元/㎡產(chǎn)市場分析一、廣元市在售樓盤銷售情況、購房人群分析目前廣元市在售樓盤20個，商業(yè)綜合體項目2個。總建筑面積約為80萬平方米，在售面積50萬平米，未售面積30萬平方，未來1--2年內(nèi)預(yù)計上市銷售面積90萬平方米以上。廣元市擁有預(yù)售許可證房屋在售房屋所剩有限，所剩產(chǎn)品以150㎡以上躍層及140平米單層住宅為主。廣元市所有房地產(chǎn)項目均在未取得預(yù)售許可證就提前進行預(yù)售，預(yù)售方式有幾種:1、提前認(rèn)購，交定金或首付款給優(yōu)惠，并確認(rèn)房屋。2、客戶排號，客戶交款5萬或10萬元進行排號，可認(rèn)購房屋，或不認(rèn)購，開盤認(rèn)購，但所有排號客戶給予一定優(yōu)惠。3、直接銷售認(rèn)購，定房，交納30%首付款，等待銀行按揭。4、通過老板關(guān)系進行內(nèi)部認(rèn)購，對外公布消息未銷售，但內(nèi)部已經(jīng)開始提前預(yù)售，并對外保密價格。廣元市購房者分類：1、廣元市基層公務(wù)員。2、四縣三區(qū)因地震、孩子就學(xué)搬至廣元。3、廣元市外出打工歸鄉(xiāng)者。4、廣元5.12后老城區(qū)及西壩區(qū)換房者。5、少量外?。ㄕ憬?、陜西、湖北、甘肅）來廣元經(jīng)商購房者。廣元房價分析：目前廣元在售房價以東壩區(qū)價格最高，其次是南河區(qū)，最后是西壩區(qū)。東壩區(qū)房屋均價在3500元/㎡，而南河區(qū)在3200元/㎡，西壩區(qū)價格在2800元/㎡。目前廣元百姓購房首選是東壩區(qū)，因為那里環(huán)境較好，南側(cè)西河，北側(cè)利州廣場都是百姓對購房心理的首選位置。尤其是利州廣場，透過走訪當(dāng)?shù)匕傩?，他們認(rèn)為利州廣場周邊1公里內(nèi)都是好位置，都是居住理想地段，同時也認(rèn)可此地段價格高于其它地段。二、廣元市政府對房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠政策根據(jù)（川府發(fā)[2008]37號）文件（廣府發(fā)[2008]43號）文件1、針對房地產(chǎn)企業(yè)保證房地產(chǎn)企業(yè)用工優(yōu)先，房地產(chǎn)企業(yè)招用因災(zāi)市區(qū)工作的城鎮(zhèn)職工，縣勞動保障部門認(rèn)定，每人每年按4800元給企業(yè)扣減營業(yè)稅、城維稅、教育附加和企業(yè)所得稅。2008年5月1日--2011年4月30日，房地產(chǎn)開采、生產(chǎn)因地震遭受重大損失的免征資源稅（資源稅去地稅了解，從來就無人繳納）。對開發(fā)項目完工前預(yù)售收入，按國家規(guī)定預(yù)計利潤率下限預(yù)征所得稅。5.12后招拍掛土地在2009年1月15日、5月31日、9月30日、12月31日前開工的，基礎(chǔ)設(shè)施配套費按60%、70%、80%、90征收。2009年9月30日前招拍掛土地價格高于拍價一倍或一倍以上并開工的再優(yōu)惠20%基層建設(shè)費，保健費可緩解至辦理商品預(yù)售證前。2010年12月31日前竣工房地產(chǎn)項目，自來水管網(wǎng)建設(shè)費、天然氣初裝費分別減免600元、500元。2、針對購房者災(zāi)區(qū)購房者2009年12月31日前購買90㎡以下住宅和二手房自用的，財政免交契稅。90㎡以上的，財政收取1%契稅。貸款利率享受6折，貸款最低首付10%。個人首次購房90㎡以下商品房，契稅按1%；所有免收住房印花稅；免個人銷售房屋土地增值稅。單邊職工購買住宅最高貸款金額調(diào)整為20萬元，雙職工最高貸款金額調(diào)整為25萬元。最低首付20%，最長貸款年限為30年。公積金下調(diào)1%。臨近退休人員可以延長貸款年限1—5年。三、未來2年內(nèi)房地產(chǎn)價格走勢廣元房地產(chǎn)市場價格是由2009年5月開始進入目前價位階段。目前銷售價格處于廣元地產(chǎn)高位時期。根據(jù)廣元市政府公布文件和統(tǒng)計局相關(guān)資料顯示，廣元市可利用建設(shè)用地較少，老城區(qū)舊房改造在開發(fā)難度較大，由于災(zāi)后周邊縣市居民進入廣元市和廣元本地居民對住房的剛性需求增加，造成土地成本居高不下。但是從廣元市居民整體消費能力來看，目前的房價已接近居民較大承受限度，綜上來看，廣元的房價未來不會大起大落，而是穩(wěn)步適應(yīng)居民消費能力，緩慢起伏。四、未來2年內(nèi)廣元房地產(chǎn)需求量根據(jù)目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣元主要購買人群分析，目前廣元市區(qū)有27.8萬人，約合5.56萬戶，全市09年預(yù)計結(jié)婚2.3萬對，而廣元震后實際銷售量為5000戶，市區(qū)還有5萬戶居住在老房子內(nèi)，如果按10%老城區(qū)換房，將產(chǎn)生50萬平方米，而其它區(qū)縣購房年銷售量呈上升事態(tài)預(yù)計需求在20平方米，打工回家置業(yè)有約為6萬平方米需求量。周邊省份購房量據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計占據(jù)總銷售量的2.3%，約購房量在2萬平米。年輕新婚購房10萬平方米。預(yù)計2年內(nèi)銷售應(yīng)在90萬平方米以上。第四章區(qū)域市場分析4.1、廣元市地理區(qū)位廣元市古稱利州，位于四川省北部，川陜甘三省交匯處，為四川的北大門，是進出川的咽喉重地，素有“蜀北重鎮(zhèn)”、“川北門戶”和“巴蜀金三角”之稱。地理座標(biāo)在北緯31°31'至32°56'，東經(jīng)104°36'，至106°45'之間，北與甘肅省隴南市武都區(qū)、文縣，陜西省漢中市寧強縣、南鄭縣交界；南與南充市南部縣、閬中市為鄰；西與綿陽市平武縣、江油市、梓潼縣相連；東與巴中市南江縣、巴州區(qū)接壤。幅員面積16313．78平方公里。1985年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立地級市，轄利州、元壩、朝天3區(qū)和青川、旺蒼、劍閣、蒼溪4縣，93個鎮(zhèn)，164個鄉(xiāng)，8個街道辦事處，2497個村民委員會，159個居民委員會，15294個村民小組。截止2008年底，全市總?cè)丝?10萬。市人民政府駐廣元市利州區(qū)。廣元處于成都、西安、重慶、蘭州四大西部城市腹心地帶，寶成鐵路、廣旺鐵路和108、212兩條國道主干線在市區(qū)交匯，嘉陵江水運可直達(dá)重慶，成綿廣高速公路已建成通車。隨著蘭渝（蘭州—重慶）鐵路、廣（元）南（充）高速公路、廣（元）陜（西）界高速公路、廣（元）甘（肅）界高速公路、廣（元）巴（中）高速公路的開工建設(shè)以及廣元機場的復(fù)航，廣元的交通優(yōu)勢更加突出。廣元將成為四川唯一一個擁有機場，鐵路與高速公路雙“×”線的地級城市，連接中國西南地區(qū)和西北地區(qū)的重要交通樞紐！廣元是四川重要的能源、有色金屬、中藥材以及畜牧業(yè)生產(chǎn)基地之一，也是國家三線建設(shè)時期的重要基地之一。機械電子、有色金屬、建筑材料、食品飲料、水電、煤炭、紡織、制藥等工業(yè)具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。2008年11月，國家科技部批準(zhǔn)在廣元建立中國首個“國家先進電子產(chǎn)品及配套材料產(chǎn)業(yè)化基地”。2009年4月，中國食品工業(yè)協(xié)會、四川省食品工業(yè)協(xié)會、廣元市人民政府和廣元市元壩區(qū)人民政府4方聯(lián)合規(guī)劃打造的中國食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點園區(qū)落戶元壩區(qū)工業(yè)發(fā)展集中區(qū)，目標(biāo)是建成迄今為止全國唯一一個“國家級食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)重點園區(qū)”。廣元也是川東北天然氣主要富集地，新發(fā)現(xiàn)了產(chǎn)地有82處。34種礦產(chǎn)獲得儲量，其中有16種探獲有一定的工業(yè)儲量，具備大、中型礦床有19處。但由于條件所限，目前除煤炭、礦金及少數(shù)非金屬礦產(chǎn)開發(fā)利用外，其它礦產(chǎn)開發(fā)有限。廣元是中國藥材主產(chǎn)區(qū)之一?，F(xiàn)有藥用植物2500多種，藥用動物90余種。其中屬于“上三級標(biāo)準(zhǔn)”的大宗品種357個。自然蘊藏量達(dá)11000噸，地產(chǎn)常用藥材有劍柴胡、杜仲、天麻、紫胡根、皺皮木瓜、火麻仁、辛荑花、冬花等品種。野生蘊藏量達(dá)100噸以上的常用品種有五味子、泡參、車前草等25種，杜仲種植面積達(dá)80萬畝，川芎1.5萬畝，家種大宗品種有82種。境內(nèi)水能蘊藏量達(dá)290萬千瓦，目前已建成總裝機容量達(dá)90萬千瓦的水電、火電站，其中寶珠寺電站裝機容量達(dá)70萬千瓦。裝機容量10萬千瓦的紫蘭壩電站已建成。裝機容量80萬千瓦的蒼溪亭子口水利樞紐工程已經(jīng)開工建設(shè)。4.2、廣元市城市建設(shè)概況(一)、城市建設(shè)

2006年末，全市建成區(qū)面積達(dá)75.14平方公里，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到28.4%，比1999年提高10.9個百分點。人均擁有道路面積8.47平方米，日供水能力達(dá)24.5萬噸，新建天然氣管線33公里，市城區(qū)氣化率61.72%，城市防洪堤達(dá)82公里，萬人擁有公共汽車2.54標(biāo)臺，人均居住面積13.2平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率為31.28%，人均公共綠地面積達(dá)7.22平方米。

市中心城區(qū)海拔460—490米，建成區(qū)面積達(dá)27.94平方公里，人口達(dá)25.5萬人。市城區(qū)人均擁有道路面積達(dá)10.63平方米，日供水能力達(dá)17.6萬噸，市城區(qū)現(xiàn)有天然氣管線398公里，市區(qū)氣化率達(dá)82.08%，城市防洪堤達(dá)43公里，萬人擁有公共汽車5.1標(biāo)臺，人均居住面積12.98平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率為38.9%，人均公共綠地面積達(dá)8.55平方米。

(二)、交通運輸

公路全市現(xiàn)有公路總里程7368公里(國道546公里、省道258公里、縣道2257公里、鄉(xiāng)道1203公里、村道公路3069公里、專用道8公里），現(xiàn)有等級公路2707公里，二級及二級以上公路379公里，占國省縣鄉(xiāng)公路總里程的8.9%；現(xiàn)有高級、次高級路面公路2647公里。每百平方公里擁有公路44.43公里，每萬人擁有公路23.82公里。全市230個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路，其中83個鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路或水泥路。全市2208個行政村通公路的達(dá)到595個，占行政村總數(shù)的27%，其中，有259個行政村通油路和水泥路，占行政村總數(shù)的10.5%。

道路運輸全市現(xiàn)擁有營業(yè)性運輸車輛11613輛，其中貨車8931輛、客車2072輛、出租汽車610輛。到2006年底，全市道路運輸客運量達(dá)2842萬人、旅客周轉(zhuǎn)量達(dá)15.7億人公里；道路運輸貨運量達(dá)1971萬噸、貨物周轉(zhuǎn)量達(dá)10.7億噸公里。全市擁有各類汽車客運站124個（其中，一級汽車客運站1個、二級汽車客運站7個、三級汽車客運站13個、四級汽車客運站39個），全市現(xiàn)有客運班線418條。

水路運輸全市現(xiàn)有通航河流4條(嘉陵江、白龍江、東河、下寺河)，通航河流總長568.6公里，常年通航里程483公里，有大水庫2座，即白龍湖和升鐘水庫。全市有船鄉(xiāng)鎮(zhèn)110個，有渡口252處。全市有各類船舶1968艘5295千瓦10972總噸，其中，客、渡、貨運船舶774艘。全市有港口2座(廣元港、蒼溪港)，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)客渡碼頭84座，主要分布在四縣三區(qū)的支小河流、水庫之中。嘉陵江渠化工程完工后，500噸以上船舶能夠直達(dá)上海，廣元將成為距西北最近的內(nèi)河港口。

(三)、郵政通信

郵政主營業(yè)務(wù)收入完成6.46億元，增長9.3%。電信主營業(yè)務(wù)收入5.86億元，增長9.1%。年末電話(座機)用戶50.33萬戶(含小靈通)，比上年增長4.5%，其中：住宅38.66萬戶，增長15.3%。移動電話68.78萬部，增長16.1%。電話普及率達(dá)到35部/百人。寬帶用戶4.2萬戶。建成政府信息資源網(wǎng)、政府系統(tǒng)辦公業(yè)務(wù)網(wǎng)、金稅、金卡網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)普遍推行，電視監(jiān)控、智能防盜系統(tǒng)普遍推廣。4.3宗地概況1、宗地權(quán)屬性質(zhì)基本情況本地塊屬于政府拍賣國有出讓建設(shè)用地，住宅70年、商服40年。2、宗地概況本項目位于廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)，恒星城一期南側(cè)，占地112.88畝，75254.69㎡，土地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，容積率暫定3.5，土地出讓年限商服40年，住宅70年。目前土地現(xiàn)狀為凈地，周邊項目開槽部分土方堆積地塊上。項目土地較方正東西長約290米，南北寬約260米，四面環(huán)路，但目前只有東側(cè)苴國路以通路。苴國路為雙向四車道，路寬40米，中間綠化帶4米。東側(cè)規(guī)劃路30米，西側(cè)、南側(cè)規(guī)劃路20米。第五章項目市場定位根據(jù)廣元市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，依托廣元交通位置優(yōu)越性，本項目處在廣元未來發(fā)展核心東壩區(qū)域，由于該區(qū)域成片開發(fā)住宅以高檔城鎮(zhèn)住宅為主，但是樓盤品質(zhì)普遍不高，設(shè)計理念相對落后，缺乏概念性住宅，因此本項目應(yīng)建議以創(chuàng)意性品質(zhì)高檔住宅為主配合社區(qū)商業(yè)打造本區(qū)域地標(biāo)性樓盤。5.1項目的優(yōu)勢1、地理位置優(yōu)越，本區(qū)域唯一一塊大面積未開發(fā)建設(shè)用地。目前在市中心有如此位置本項目已屬唯一，周邊均開發(fā)成高檔物業(yè)小區(qū)和具有一定的商業(yè)配套，北側(cè)利州廣場是廣元市中心休閑區(qū)域，是廣元市老百姓心目中居住最佳位置。2、交通便利項目四面環(huán)路，地塊周邊有9、10路公交車。乘坐9路公交車可換乘2、4、8、11路公交達(dá)到全城范圍，公交車票價1元。3、具有升值潛力，周邊房價一般在3500元/㎡均價，多為高檔社區(qū)，僅靠南河濕地公園，環(huán)境是本項目投資保值有重要因素4、配套齊全，環(huán)境優(yōu)良。周邊有市一醫(yī)院、810超市、銀行、餐飲眾多、國際大酒店、英才學(xué)校，配套設(shè)施齊全。5、廣元政策優(yōu)勢廣元市政府震后針對廣元地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)布的08年43號文件是主要針對地產(chǎn)投資的。包括：免征資源稅、用當(dāng)?shù)毓と诉M行減免所得稅、水天然氣初裝減免等一系列相關(guān)政策。（詳見3.3）政策及收費可同當(dāng)?shù)卣M行協(xié)調(diào)減免。6、城市土地優(yōu)勢廣元市屬于兩山兩河地勢，可利用開發(fā)土地較少。而06年至今拍賣國有土地數(shù)量有限，06年40畝、07年80畝、08年0畝、09年17畝，切我項目土地是廣元近年來拍賣的最大宗土地。除此項目土地外廣元東壩區(qū)、南河區(qū)再無此類大宗土地。土地將在一定時期更加稀缺。7、城市銷售水平優(yōu)勢廣元房地產(chǎn)銷售多邀請成都代理公司進行銷售，而銷售手法比較傳統(tǒng)，思想理念比較中規(guī)中矩。銷售員水平較一般，業(yè)務(wù)水平不是很精通。我公司可以說在銷售能力及水平上較當(dāng)?shù)赜泻艽髢?yōu)勢，尤其是銷售期房方面，經(jīng)過多年積攢的銷售經(jīng)驗，可以說優(yōu)勢更大。8、產(chǎn)品設(shè)計、招商理念優(yōu)勢廣元市已建成小區(qū)考察發(fā)現(xiàn)這里開發(fā)商對綠化投入較大。預(yù)售項目對產(chǎn)品定位及戶型面積分析不夠，目前市場最稀缺的90㎡兩居、110㎡三居，在好多項目已經(jīng)售罄的情況下，二期工程推出戶型不以此為主力戶型，繼續(xù)以自己所剩的130㎡以上住宅為主力戶型。廣元市目前商業(yè)品牌化產(chǎn)品較少，尤其是快餐行業(yè)，目前廣元市只有德克士快餐（經(jīng)營狀況良好），而KFC、永和豆?jié){等眾多連鎖快餐均為進駐，給我公司未來項目帶來機會，我們可以招募這些快餐連鎖進入我公司項目商業(yè)，拉動整體銷售。9、政府人脈因當(dāng)?shù)亻_發(fā)商實力較弱，政府希望能招大型企業(yè)進入廣元，以哇哈哈為例，廣元市針對浙江企業(yè)給予極大優(yōu)惠政策。目前廣元市政府因地震財政部門不缺錢，對于我們來說是利好一面，可以進行再次協(xié)商緩繳或減免營業(yè)稅及其他政府相關(guān)費用。5.2項目的劣勢1、項目的周邊現(xiàn)狀也給本項目帶來一些劣勢：人均收入低：通過調(diào)查組近幾天的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)廣元市人均收入水平較低，消費不高，由此分析商業(yè)地產(chǎn)銷售不容樂觀，這點也從調(diào)查中得到證實。望決策者謹(jǐn)慎考慮。周邊配套：本項目周邊缺乏學(xué)校、銀行等公共配套設(shè)施。土地市場供應(yīng)量：去規(guī)劃局了解到目前規(guī)劃正在制作城市最新規(guī)劃，我項目東側(cè)東安路向南準(zhǔn)備修建一座新橋同萬源連接，規(guī)劃萬源為廣元新住宅區(qū)，此土地出現(xiàn)必定和我項目產(chǎn)生競爭。此地塊最快2年開始放量，會給我項目兩年后銷售代理一定威脅。周邊房價：2006年以來，廣元市房價漲幅較大，目前房價在高位運行，跟綿陽市價位不相上下。在總購買力偏低的情況下，房價高位運行有一定的風(fēng)險。建安費用：通過調(diào)查小組走訪建筑公司，咨詢相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，高層建安費大包在1500元/㎡左右，其價格接近北京等一線城市房屋造價水平，因為四川地震過后，水泥、砂石料、人工等費用均直線上升，造成建安成本增加增加，對項目利潤有相當(dāng)影響。5.3解決項目不利因素的思路政策方面：通過與當(dāng)?shù)卣?lián)誼，爭取協(xié)議解決涉及到企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各項優(yōu)惠措施。交通：盡力完善局部交通環(huán)境，做到出行便利，完善社區(qū)配套、便民服務(wù)等。購買需求：通過前文分析得出，廣元市有足夠的購群體體，若爭取到銀行優(yōu)惠貸款利率（相關(guān)政府文件中已有規(guī)定），可進減少項目銷售壓力。第六章項目選址及建設(shè)條件分析6.1項目用地范圍及自然狀況1、項目地理位置項目地塊位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)。2、項目所在區(qū)概況廣元市利州區(qū)位于川、陜、甘三省結(jié)合部，是廣元市政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)幅員面積1492平方公里,轄3鄉(xiāng)、7鎮(zhèn)、10個街道，243個村（社區(qū)），總?cè)丝?8萬,位于東經(jīng)105゜27′至106゜04′,北緯32゜19′至32゜37′之間,東鄰?fù)n縣，南連劍閣、元壩區(qū)，西接青川縣，北界朝天區(qū).地處四川盆地北部邊緣，嘉陵江上游，川陜甘三省交匯處，處于廣元市腹心，為四川的北大門,是進出川的咽喉重地,自古以來都是川陜甘三省六地(市)十八縣(區(qū))的物資集散地,素有川北金三角之美譽。全區(qū)幅員面積1492平方公里，有耕地面積12.3萬畝。全區(qū)春暖、夏熱、秋涼、冬寒、四季分明，日照時間長,屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。年均氣溫17℃,生長期平均310天，無霜期共263天，年日照時數(shù)1342小時。光熱資源豐富，熱量集中在4至9月。雨量充沛，年均降雨量698毫米，年內(nèi)降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋澇的一般現(xiàn)象。6.2市政配套條件供水、下水、燃?xì)?、電力、通信、網(wǎng)絡(luò)等均有市政，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對比較完善。第七章項目運營建設(shè)方案7.1項目限制和假設(shè)條件（1）、以下商品房的銷售價格測算，本著銷售可行，符合同類地區(qū)商品房價格左右的原則估算，具體價格范圍在敏感性分析中加以闡述。本報告中住宅銷售價格以3400元/㎡，商業(yè)以6000元/㎡，車庫以8萬元/個估算。（2）、考慮到廣元地區(qū)的實際情況和政府文件，該地區(qū)在允許范圍內(nèi)可調(diào)整容積率，因次參考廣元地方開發(fā)企業(yè)的運作模式，在規(guī)劃容積率為R=3.5的情況下，這里以可達(dá)到的規(guī)劃容積率R=4計算。（3）、項目占地75290.96㎡，建筑密度30%，本報告估算地下設(shè)備、人防、車庫等公用建筑面積為75290.96㎡。7.2建設(shè)方案（1）本地塊宗地形狀為正方形，東西長約270米，南北約278米，三面規(guī)劃市政路，考慮周邊項目情況認(rèn)為以2層商業(yè)，32000㎡為估算點為準(zhǔn)。（2）以18層以上高層住宅為主，底商為輔。第八章全部投資估算與資金籌措8.1投資估算說明編制依據(jù)●本估算依據(jù)項目建設(shè)方案提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)、設(shè)計資料和有關(guān)文件進行編制?！?004年《四川省建設(shè)工程概算定額》●四川地區(qū)同類工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。●四川地區(qū)近期的材料及設(shè)備價格信息。●建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》編制范圍本項目費用包括前期工程、土地、拆遷、建安工程、環(huán)境工程、大小市政工程費用及管理、銷售、財務(wù)等其它費用。編制原則及方法本報告投資估算，根據(jù)近期工程造價水平，采用類似指標(biāo)法分別進行估算。1、市場價參考2009年《四川省工程造價信息》。2、項目申請報告費等項目前期費用按國家計委關(guān)于印發(fā)計價格[1999]1283號文《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知計算。3、工程項目勘察費按國家收費標(biāo)準(zhǔn)計算。4、工程項目設(shè)計費根據(jù)《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）規(guī)定計算。5、工程招標(biāo)代理服務(wù)費參照計價格[2002]1980號文計取。6、竣工圖編制費參照《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）規(guī)定收取。8.2投資估算經(jīng)過初步測算，本建設(shè)項目開發(fā)成本為92009萬元，按總建筑面積計平均成本3055元/平方米。項目投資成本測算表四川廣元項目項目成本測算項目單價（元/㎡）計量(m2)合計(萬元)備注建設(shè)投資成本土地取得成本20,000.0土地交易稅費4.50%900.0土地交易服務(wù)費、契稅計4.5%前期工程費用1,272.4規(guī)劃設(shè)計費15.00301,163.8451.7建安費的3%工程監(jiān)理及審價費12.00301,163.8361.4建安費的1.5%測繪費2.50301,163.875.3實際工程量估算勘察費0.00301,163.8建安費的0.5%招標(biāo)管理費4.20301,163.8126.5投資額的0.05%質(zhì)監(jiān)費及交房前各項驗收費3.75301,163.8112.9建安費的0.25%規(guī)劃照費1.50301,163.845.2建安費的0.1%合同簽證費用0.30301,163.89.0建安費的0.02%工程保險費3.00301,163.890.3建安費的0.2%臨時水電路設(shè)施費用301,163.8-根據(jù)建筑市場估算建筑安裝費用57,221.1住宅1,500.0269,163.840,374.6商業(yè)1,500.032,000.04,800.0小計：45,174.6地下建筑1,600.075,291.012,046.6基礎(chǔ)設(shè)施費用1,771.2市場估算，廣元市規(guī)劃和建設(shè)局提供收費標(biāo)準(zhǔn)供水1,850.03,011.6557.22450元/戶供電1,500.03,011.6451.71500元/戶供氣910.03,011.6274.11410元/戶白蟻防治費1.20301,163.836.11.2元/㎡建筑渣土清潔0.0575,291.00.40.05元/㎡景觀綠化工程費5.00301,163.8150.6市場估算道路（總體工程）40.0075,291.0301.2市場估算城市基礎(chǔ)配套費用1,204.7廣元市建設(shè)局規(guī)定(65元/平方米，能做到45元/㎡)不可預(yù)見費用1,807.9直接投資費用的3%建設(shè)總成本84,177.4期間費用財務(wù)費用2,954.62,954.6暫定建設(shè)期2年，建設(shè)成本均勻投入管理費用3.0%301,163.81,807.9直接費用的3%以內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況銷售費用3,069.1銷售收入的2.5%期間總費用7,831.6項目投資總額92,009.0說明1、以總投資的65%，現(xiàn)行中國人民銀行一至三年期貸款利率5.4%，計算財務(wù)費用本項目地塊是擬通過參加土地競拍取得建設(shè)用地使用權(quán)：1、土地取得費因本地塊屬于土地拍賣地塊，土地起拍價為16000萬元，200萬元增幅，故這里根據(jù)估算認(rèn)為土地取得成本20000萬元具有測算的代表性，即土地取得成本為177萬元/畝，詳細(xì)的利潤分配和土地取得成本構(gòu)成情況參加《土地競拍利潤分析表》。另外根據(jù)廣元市招標(biāo)文件規(guī)定收取4.5%的土地交易服務(wù)費用，即900萬元。2、前期工程費前期工程費用主要包括規(guī)劃設(shè)計費用、可行性研究費用和水文、地質(zhì)勘測費用等。規(guī)劃設(shè)計費用根據(jù)《國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布<工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定>的通知》（計價格[2002]10號）；可行性研究費用根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于改進和調(diào)整工程勘察不合理收費辦法和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（[1991]316號）計算；水文、地質(zhì)勘測費用根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于改進和調(diào)整工程勘察不合理收費辦法和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（[1991]316號）計算。本項目按實際發(fā)生或預(yù)計發(fā)生估算，為1272.4萬元。3、建筑安裝工程費根據(jù)周邊物業(yè)類似建筑的建安成本分析，通過對本地區(qū)二級建筑商的咨詢，住宅建筑安裝工程費按1500元/平方米毛坯房標(biāo)準(zhǔn)計算，配套商業(yè)建安工程費按1500元/平方米毛坯房標(biāo)準(zhǔn)計算，地下車庫按照1600元/㎡計算，包含小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施施工建設(shè)費用，建安工程費總計為57221萬元。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要包括城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。參照項目實際情況，包括紅線內(nèi)外的電力、熱力、雨水、污水、道路、綠化等。費用測算為該費用相關(guān)部門取費標(biāo)準(zhǔn)與相應(yīng)基數(shù)相乘計算得到，總計1771.2萬元。5、城市配套設(shè)施建設(shè)和其他費用本項目根據(jù)四川省廣元市規(guī)劃和建設(shè)局的相關(guān)取費規(guī)定，和廣元市政府文件的減免標(biāo)準(zhǔn)，以45元/㎡計算，總費用估算為1204.7萬元。6、不可預(yù)見費用不可預(yù)見費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中發(fā)生的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的費用，屬于預(yù)算費用，一般取直接費用的3%以內(nèi)，即1807.9萬元。7、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本次測算中的管理費用是根據(jù)項目實際情況預(yù)計，按直接成本的3%計算，總計1807.9萬元。8、銷售費用按經(jīng)濟適用房政策，銷售收入的2.5%計算，合計為3069.1萬元。9、財務(wù)費用項目計劃以全部投資額的65%向銀行借款，按貸款利率5.4%復(fù)利計息，則財務(wù)費用為2956.4萬元。8.3資金來源與運用分析（一）本項目資金來源通過自籌、向銀行貸款和預(yù)售商品房方式解決。按照本項目現(xiàn)金流量制定項目資金籌措計劃表。資金籌措的原則為：1．組織資金的范圍必須符合有關(guān)金融政策法規(guī)的要求；2．長、中、短期資金相結(jié)合；3．選擇優(yōu)惠條件。（二）由于本項目開發(fā)建設(shè)期比較短，結(jié)合本項目的實際情況，我們選擇了自有資金做為本項目資金的主要來源，部分使用了預(yù)售收入，對于項目可能出現(xiàn)的階段性資金短缺，我們采取了其它來源的方式予以調(diào)節(jié)。（三）資金具體使用情況參照銷售收入?yún)R總表表和全部投資現(xiàn)金流量表。本分析是在初步估算投資分布和銷售開發(fā)的情況下作出。（四）在資金運用上，必須遵循安全穩(wěn)健的原則，根據(jù)資金來源的不同性質(zhì)合理安排資金運用的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和期限，保證資產(chǎn)的盈利性、流動性和安全性的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。四川廣元02號土地PAGEPAGE39第九章項目財務(wù)評價9.1銷售收入估算本項目建成后，地上部分?jǐn)M全部進行出售，銷售收入主要為商品房及社區(qū)底商商業(yè)的銷售收入，地下部分用途基本為設(shè)備用房及車庫。根據(jù)前文研究結(jié)果，對項目的銷售價格及銷售面積說明如下：1、可售面積：本項目可銷售總建筑面積為301163.8平方米，平均100㎡/戶，根據(jù)規(guī)劃0.5個停車場每戶的標(biāo)準(zhǔn)，估測1506個停車場。2、銷售均價：根據(jù)市場分析結(jié)果及前文報告估算結(jié)果，具體見下表。3、收入預(yù)測：根據(jù)以上銷售面積及價格，項目總銷售收入測算結(jié)果為122762萬元。銷售收入表序號類別單價(元/m2)建筑面積(m2)可售面積(m2)銷售收入(萬元)銷售模式1住宅3400269163269163915152商業(yè)60003200032000192003地下車庫800001506個1506個12046合計122762萬元9.2成本分析總成本費用主要包括項目投資成本、銷售稅金及附加費（即：兩稅一費）、貸款利息財務(wù)費用。經(jīng)計算，本項目總成本費用為92009萬元，測算具體說明如下：1、項目投資成本經(jīng)計算，本項目總投資成本為92009萬元，包括土地取得費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、建筑安裝工程費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、其他費用和不可預(yù)見費。其中土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用、其他費用和不可預(yù)見費構(gòu)成項目開發(fā)成本，管理費用、財務(wù)費用與銷售費用構(gòu)成項目期間費用。2、銷售稅金及附加費銷售稅金及附加費亦即兩稅一費，主要包括營業(yè)稅、城建稅和教育費附加，其主要依據(jù)四川省廣元市目前的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)，考慮廣元市的特殊性，按銷售收入的2.5%進行測算，測算結(jié)果為共計應(yīng)繳銷售稅金及附加為3069萬元。以上各項費用已在本報告第八章投資估算中進行詳細(xì)論述，具體測算過程及結(jié)果參見附表項目投資計劃表。9.3利潤分析經(jīng)計算，本項目預(yù)計實現(xiàn)收入約122762萬元，預(yù)計總成本費用約92009萬元，此時，利潤總額為28510萬元，所得稅按25%計征為7127萬元，稅后利潤為21382萬元。9.4財務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為10%?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本。經(jīng)計算各項財務(wù)指標(biāo)為：方案經(jīng)濟分析表序號項目名稱計量單位基本方案1土地取得費萬元200002項目總成本萬元920093資金籌措萬元4經(jīng)營總收入萬元1227624.1銷售收入萬元1227625利潤總額萬元285106所得稅萬元71277稅后利潤萬元21382全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%26.7全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元25153全投資靜態(tài)回收期年1.06全投資動態(tài)回收期年1.3全投資投資成本利潤率%23.2%上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的內(nèi)部收益率高于12%-20%的房地產(chǎn)內(nèi)部收益，財務(wù)凈現(xiàn)值25153萬元為正值，財務(wù)上可行，投資可獲一定的效益。全部投資現(xiàn)金流量表見excel附表。9.5結(jié)論綜上所述及相關(guān)財務(wù)分析，運行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，動態(tài)投資回收期為1.3年，本項目在財務(wù)上是可行的，技術(shù)上是允許的，效益能達(dá)到一定的收益。第十章不確定性分析10.1工期風(fēng)險及防范（1）工期拖延風(fēng)險：在施工過程中，由于設(shè)計錯誤、施工能力差、自然災(zāi)害等原因致使項目不能按期建成。（2）防范措施：重視合同管理。在本項目建設(shè)管理過程中，充分發(fā)揮合同管理和控管職能，對項目建設(shè)過程的各項行為進行全面調(diào)控、管理。通過法律的保障和合同管理機制、審批程序的有效運行，確保合同管理的靈魂作用，確保其主導(dǎo)地位，實現(xiàn)成本、進度、質(zhì)量各項指標(biāo)的最佳效果。10.2建筑工程費用風(fēng)險通過前文論述得知，建安工程費用在本項目投資成本構(gòu)成中占有較大的比例，因此對建安造價的成本控制顯得尤為重要，做到建筑材料，人工費用等成本的有機結(jié)合，使項目成本得到有效控制。10.3敏感性分析敏感性分析是通過分析影響項目現(xiàn)金流量的主要因素發(fā)生變化時對項目評價指標(biāo)的影響。通過分析從中找出敏感因素，并確定其影響程度。本報告以項目的土地取得成本、建安成本、銷售價格、容積率為變量，對投資凈利潤率、內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值評價指標(biāo)的影響進行敏感性分析。1、銷售價格敏感性分析分別取銷售價格，為預(yù)計銷售價格的90%，95%，100%、105%、110%，既當(dāng)住宅售價在3060-3740元/㎡，商業(yè)在5400-6600元/㎡之間得各項評價指標(biāo)值，見下表。序號敏感因素及指標(biāo)名稱指標(biāo)1價格變化率(%)基本方案-10%-5%5%10%住宅34003060323035703740商業(yè)60005400570063006600銷售收入(萬元)122762.1111690117226128297133833建筑工程費(萬元)5722157221572215722157221利潤總額(萬元)2643717999232543376639021成本利潤率(%)23.00%15.00%19.00%27.00%32.00%稅后利潤(萬元)2138213499174412532429266財務(wù)內(nèi)部收益率(%)27.00%21.00%24.00%29.00%32.00%可以看出，銷售價格的下降和上升對應(yīng)內(nèi)部收益率和稅后利潤額分別在21%-32%、13499萬元-29266萬元之間浮動。銷售價格變化對稅后利潤變化較為敏感。因此未來實際操作中，決策者商品房定價可以參考本項指標(biāo)。2、建安費用的敏感分析建安費用是一個重要的不確定性因素，分別取建安費用為預(yù)計的90%、95%、100%、105%、110%，各項指標(biāo)及變化趨勢見下表。序號敏感因素及指標(biāo)名稱指標(biāo)2建筑工程費變化率(%)基本方案-10%-5%5%10%建筑工程費變化值5722152703549625947961738銷售收入(萬元)122762.1122762.1122762.1122762.1122762.1利潤總額(萬元)2643733579310452597523441成本利潤率(%)23.00%29.00%26.00%21.00%18.00%稅后利潤(萬元)2138225184232831948117580財務(wù)內(nèi)部收益率(%)27.00%30.00%28.00%25.00%23.00%可以看出，建安費用的上升對于內(nèi)部收益率和利潤額的影響較大，建安費用的小幅下降，能使項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)有較大的提升，本項目表現(xiàn)敏感性較高。建安費用的變化對內(nèi)部收益率和稅后利潤的影響范圍在23%-30%，17580萬元-25184萬元之間。3、容積率變化的敏感分析由于項目的特殊性，項目容積率可以調(diào)整，因此在這里分析下容積率變化全部投資各項指標(biāo)的敏感性分析分別取可銷售面積為預(yù)計的90%、95%、100%、105%、110%，各項指標(biāo)及變化趨勢見下表。3容積率變化,即建筑面積變化基本方案-10%-5%5%10%容積率43.63.84.24.4銷售收入(萬元)122762.1112522117642127881133001建筑工程費(萬元)5722152703549625947961738利潤總額(萬元)2643724166263383068232854成本利潤率(%)23.00%21.00%22.00%24.00%25.00%稅后利潤(萬元)2138218124197532301124641財務(wù)內(nèi)部收益率(%)27.00%25.00%26.00%27.00%28.00%可以看出，容積率在本幅度變化內(nèi)，其減少和增加對于內(nèi)部收益率和稅后利潤額的范圍為25%-28%，18124-24641萬元之間，可以看出容積率對其影響較為不敏感。4、土地取得成本變化的敏感分析由于本項目屬于競拍土地，因此這里分析下土地取得成本變化全部投資各項指標(biāo)的敏感性分析分別取可銷售面積為預(yù)計的90%、95%、100%、105%、110%，各項指標(biāo)及變化趨勢見下表。序號敏感因素及指標(biāo)名稱指標(biāo)4土地取得成本變化率(%)基本方案-10%-5%5%10%土地取得成本(萬元)2000018000190002100022000銷售收入(萬元)122762.1122762.1122762.1122762.1122762.1利潤總額(萬元)2643730583295472747326437成本利潤率(%)23.00%26.00%24.00%22.00%21.00%稅后利潤(萬元)2138222937221602060519827財務(wù)內(nèi)部收益率(%)27.00%28.00%27.00%26.00%24.00%可以看出，土地取得成本在本幅度變化內(nèi)，其減少和增加對于內(nèi)部收益率和稅后利潤額的范圍為24%-28%，19827-22937萬元之間，可以看出在本幅度內(nèi)土地取得成本對其影響較為不敏感。3、小結(jié)綜合以上分析可以看出，該項目三項指標(biāo)中經(jīng)濟評價指標(biāo)對銷售價格和建安成本變化比較敏感，對土地取得成本和容積率的微調(diào)敏感度相對較小。因此建議決策者，對銷售價格和建安成本注意控制。10.4盈虧平衡分析通過對項目盈虧平衡點的計算，可以直觀的看出利潤為零時，銷售量與投資成本之間的線性關(guān)系如下表所示：1、銷售量盈虧平衡點項目數(shù)量單位住宅3400.0元/㎡商業(yè)6000.0元/㎡車庫80000元/個全部投資額92009萬元利潤為0時銷售面積226122㎡可售面積301163.84㎡利潤為0時銷售率75%利潤為0時銷售面積/可售面積以上分析得出當(dāng)銷售面積達(dá)到226122㎡時，全部投資成本收回，此時已銷售面積與可售面積的比率為75%，小于房地產(chǎn)80%的臨界點，達(dá)到項目的盈虧點，但是接近臨界點，因而項目經(jīng)濟利潤的實現(xiàn)有較一定的風(fēng)險。第十一章結(jié)論本報告描述了項目現(xiàn)狀和規(guī)劃利用條件，并在此基礎(chǔ)上，從可操作的規(guī)劃條件下進行了成本估算和收益估算。按目前的規(guī)劃條件和市場情況，從較保守情況估算，項目開發(fā)建設(shè)期為2年，回收期為1.3年。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為（1）、報告中的各種估算及預(yù)測都基于當(dāng)前時點的社會經(jīng)濟情況作出。（2）、一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由于客觀原因的限制是在當(dāng)前的市場估測結(jié)果。（3）、由于四川災(zāi)后重建稅收政策性優(yōu)惠較宏觀，因而存在主觀風(fēng)險。（4）、若以上條件在未來發(fā)生變動時，本報告所得結(jié)論可能會產(chǎn)生較大誤差，開發(fā)成本應(yīng)以最終實際發(fā)生的投入為準(zhǔn)。經(jīng)計算，本項目預(yù)計實現(xiàn)收入約122762萬元，預(yù)計總成本費用約92009萬元，此時，利潤總額為28560萬元，所得稅按25%計征為7127萬元，稅后利潤為21382萬元。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為10%?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本，經(jīng)計算各項財務(wù)指標(biāo)為：方案經(jīng)濟分析表序號項目名稱計量單位基本方案1土地取得費萬元200002項目總成本萬元920093資金籌措萬元4經(jīng)營總收入萬元1227624.1銷售收入萬元1227625利潤總額萬元285106所得稅萬元71277稅后利潤萬元21382全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%26.7全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元25153全投資靜態(tài)回收期年1.06全投資動態(tài)回收期年1.3全投資投資成本利潤率%23.2%上述研究表明，本開發(fā)項目利潤有較為理想的財務(wù)內(nèi)部收益率。由于本項目的市場前景可觀、有較高的財務(wù)凈現(xiàn)值，投資回收期較短，盈利能力一般，但是抗風(fēng)險能力一般，因此項目的開發(fā)如果考慮到相應(yīng)風(fēng)險是具備可行性的?；緢蟊?全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表（詳見excel表計算表）項目現(xiàn)金流量測算表（全部投資）項目現(xiàn)金流量表單位：萬元項目合計2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1現(xiàn)金流入0.00.00.00.00.00.021312.821312.838717.415467.115467.110484.91銷售收入0.00.00.00.00.00.021312.821312.838717.415467.115467.110484.92現(xiàn)金流出84251.70.00.00.08684.25018.45518.412255.912255.822305.610682.210682.23976.52土地取得成本10000.010000.00.00.00.00.00.00.00.00.02前期工程費用1272.40.0159.1159.1159.1159.1159.1159.1159.1159.12建筑安裝費用57221.17152.67152.67152.67152.614305.37152.67152.60.02基礎(chǔ)設(shè)施費用1771.2196.8196.8196.8196.8196.8196.8196.8196.8196.83城市基礎(chǔ)配套費用1204.7133.9133.9133.9133.9133.9133.9133.9133.9133.93不可預(yù)見費用1807.9200.9200.9200.9200.9200.9200.9200.9200.9200.93期間費用7831.60.00.00.0870.2870.2870.2870.2870.2870.2870.2870.2870.23銷售稅金及附加3142.70.00.00.00.00.00.0545.6545.6991.2396.0396.0268.43所得稅7127.60.00.00.0-2717.5(3