某行政中心大樓物業(yè)管理投標(biāo)書

重慶秀山行政心大樓業(yè)管理投標(biāo)書目錄一、重慶環(huán)城業(yè)理限司簡介及其他資料二、秀山縣行中大概三、物業(yè)管理路方四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)諾五、物資配置人配六、費用測算投價七、后言

第一章重慶環(huán)物管理有公司簡及其他關(guān)料月注冊成立，具有獨立法人資格200余萬平方米，為渝北的經(jīng)濟年一公架城物業(yè)以人為本，廣納賢才。公司現(xiàn)有員余人，其中：中層以上管理人員均為本科或?qū)?/p>

二企文及展念您

1年四、員工務(wù)形象圖片我們承諾從每一個微之處關(guān)心業(yè)戶在環(huán)城業(yè)戶的背后，一支全天候服務(wù)的專的維修隊伍在默默地孜孜不倦地付出總是在業(yè)戶最需要的候挺身而出，用自己辛勤的汗水編織出美好生活新畫卷。我們希望，業(yè)戶生活我們所管理的小區(qū)、居所，有一種親切、溫馨的“自家人感覺，因此，我們重視與業(yè)戶的溝通，期待著與他們貼心相處宛如親人。我們知道安寧祥的生活空間來自我們工作的點滴讓業(yè)主享受自然、優(yōu)雅的境是我們的責(zé)任。環(huán)城通過每一個細節(jié)來裝點人們的生活，讓們的擁有物超所值。我們深知，安全感是類生活的最基本要求，我們?yōu)榇巳σ愿?，力求為業(yè)戶創(chuàng)一個百分之百安全的環(huán)境，當(dāng)業(yè)戶踏進我們管理的小區(qū)和花園，頓時有回到家中的安然。消防檢查

我們追求，每一個居在環(huán)城物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主，都能夠擁有自己的綠樹藍天，有揮灑熱情的一方熱土，讓孩子和大自然擁抱，讓老人身心愉，讓“家”的感覺無限延伸。為此，我們有一支專業(yè)的環(huán)境維隊伍，為小區(qū)的幽雅環(huán)境而每天辛勞！第二章

政府辦樓業(yè)管理點析和秀縣行政中心大概秀縣政心樓況

平面積31705約2000

1、2、環(huán)境照明一項；；4、水位

按單位2個插小單位1個插孔。梯為11KW；

1、冰冷水泵3臺2用1備器12臺，各類風(fēng)機盤管?？偘?500KW，變壓器2臺1250KW/臺油發(fā)電機2臺（202KW壓1019箱66，：2、；、空；、；1、2、；3、室15320（20箱28立方2臺4臺，潛1臺，空調(diào)泵3臺。

1、3油煙

聯(lián)各個房間設(shè)有煙31套。16個攝像頭，每政辦樓業(yè)理點于政府的特殊職能決定

群眾眼中是員”物業(yè)管理社會各界人—政其系統(tǒng)設(shè)備也朝著更加專業(yè)化智由于因

府辦公大樓內(nèi)小時在人

另一氛圍（使小時在崗在人

另一氛圍不（使新裝

物業(yè)根據(jù)不第三章

物業(yè)管方及思路安全與秩維護方案一、安管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗利用現(xiàn)代化的管理手段依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。二、安管理工作特秀山縣政府行政中心辦公大樓一個綜合性智能辦公大樓建筑面積約余平方米，物業(yè)類型為辦公樓。安全管理工作特點如下：1．秀山縣政府行政中心辦公大樓作為重慶重要的國家機關(guān)部門，須注重公共衛(wèi)生安全。

秀山縣政府行政中心辦公大樓是作為傾聽民意的一個政府辦公場所是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接待人員廣泛，所以，安全壓力大。2．消防等級要求高秀山縣政府行政中心辦公大樓對消防等級要求高時由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。3．安全管理時間長大樓的安全管理，不但是對使用物業(yè)的管理，同時還有大量的官員在此辦公。是一個綜合型的大廈，安全管理時間長。4．車輛管理復(fù)雜大樓停車場，車輛停放既有政府公務(wù)車輛，又有外來辦事人員的車輛，并且外來人員的車輛進出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。三、安管理目標(biāo)1．人員進出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．重大活動順利進行4．突發(fā)事件迅速得到解決5．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件6．治安案件發(fā)生率為0四、安管理原則堅持外馳內(nèi)張人防、技防相結(jié)合”的原則。五、安管理內(nèi)容與式1．安全管理內(nèi)容（）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身

心健康和工作環(huán)境的行為保證日常辦公環(huán)境井然有序重大活動順利進行人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。（）交通管理：維護秀山縣政府行政中心辦公大樓交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。大樓安全崗位設(shè)置以填補技防“盲點”為準(zhǔn)則，根據(jù)秀山縣政府行政中心大樓實際情況，設(shè)置門崗、車庫崗消防控制中心崗巡邏崗等巡邏崗按指定路線或非指定路線流動巡查一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施如重大活動突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置管制并在大樓的安全管理工作中設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。六、組建設(shè)1．保安隊伍的組建成立保安部，設(shè)隊1名，下轄保安領(lǐng)班、保安員、消防監(jiān)控中心值班員、車管員。2．保安隊伍的管理（）保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。

（3建立應(yīng)急分隊值勤制度通常按休息班30%的人員比例可以外出每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。（4實行值班人員報崗制度中班每小時夜班每30分鐘向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。（5）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。（6）注重形象。保安員是外來客戶進入秀山縣行政辦公大樓看到的第一印象點，作為保安人員我公司要求其不但要負責(zé)日常安全防范事務(wù)要擔(dān)負起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護、提升秀山縣行政辦公大樓的形象。保安員訓(xùn)練、考核安排表訓(xùn)練、學(xué)習(xí)時

間

內(nèi)容

地點

參加人員項目接班

前二十分

各種規(guī)章制度安全條班前安全會

樓內(nèi)前

鐘

例及注意事項。接班保安每天

半小后十分鐘時23：00，：00，

整裝，準(zhǔn)備接班換崗儀式

各崗位

交接班保安15：00一周保安工作總結(jié)管理處周一

班務(wù)會

達公司、管理處精神；

非值班保安值班室本周工作安排。每周法律常識與案例分析、業(yè)務(wù)知識學(xué)

管理處周三

安全保衛(wèi)知識保密制

非值班保安習(xí)

值班室度等。

周五月底星期天

體能訓(xùn)練技能訓(xùn)練

長跑會操

適時決定適時決定

非值班保安非值班保安每月

專業(yè)技能、月底

部門考核

適時決定

全體保安業(yè)務(wù)知識綜合知識每半第六個月底

公司考核（業(yè)技能、業(yè)務(wù)知

適時決定

全體保安年識、相關(guān)法規(guī)等）綜合知識每年

年底

公司考核（業(yè)技能、業(yè)務(wù)知

適時決定

全體保安識、相關(guān)法規(guī)等）3．安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、重點區(qū)域檢查、外圍巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，每天的清場問題。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。

3)遇有特殊車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條同時無其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來辦事的外來人員，為不太熟悉本物業(yè)情況的市民提供指引。（3）安全監(jiān)控工作要點1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視辦公大樓內(nèi)外的安全狀況。2)監(jiān)控值班崗實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。3)密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在大廳電梯辦公區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。4)監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏大樓監(jiān)控點等安保方面的詳細資料。5)對閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，保證設(shè)備能長期正常地運行，確保技防設(shè)備的可靠性。6)閉路監(jiān)控采取24小時錄像像資料保存期限至少為1個具體與甲方商定發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降應(yīng)及時更換新的錄像帶保證錄像圖片的質(zhì)量在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達到技防的效果。（4）車輛疏導(dǎo)工作要點1)按秀山縣政府行政中心辦公大樓車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有外來特殊車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條時無其它違規(guī)行為。

4)進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。（5）巡視檢查工作要點1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。2)巡視范圍包括辦公大樓內(nèi)的辦公區(qū)、各機房、各處通道等。3)按巡邏路線巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時解決遇重大問題告知主管及管理處巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他人員的詢問，熱情禮貌服務(wù)。6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。7)為了營造大樓環(huán)境安靜祥和采取正裝巡邏方式樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（7）車輛管理工作要點對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面：1)制定切實可行的管理制度及運行方案我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保縣政府行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。2)進行安全有序的服務(wù)對駛?cè)胲噲觥④噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)

定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3)標(biāo)識系統(tǒng)為保證行車安全提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議如限高牌限速牌轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。4)實施科技型管理模式完善的管理制度智能化的管理系統(tǒng)全方位的保安監(jiān)控緊密配合保證無控制盲點。5)出入登記管理貫徹技防為主人防為輔的原則做好停車場的出入口控制建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。6)規(guī)范化的人性管理在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。7)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時制定活動開展配合計劃先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（8）消防管理貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。

消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能保證優(yōu)良素質(zhì)組建一支反應(yīng)迅速技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施器材檢查定期進行消防演習(xí)提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。1)消防監(jiān)控設(shè)施管理行政中心辦公大樓消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成主要對大樓的消防設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災(zāi)。①消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認(rèn)防止超長時間報警確屬火警則按火警處理程序進行處理屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。②發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。③定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查測現(xiàn)問題及時排除證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：

消防通道是否暢通無阻。消防器材是否已按要求配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。做好相關(guān)記錄。在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：

撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。

在動火作業(yè)的前后。重點防火的部位。裝修施工現(xiàn)場。地下設(shè)備機房。④監(jiān)控中心實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。⑤嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2)消防日常管理①管理處經(jīng)理為大樓防火負責(zé)人負責(zé)組建義務(wù)消防隊不定期檢查指導(dǎo)大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。②管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。③堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合好大樓的消防工作。④做好消防培訓(xùn)工作使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。⑤做好消防宣傳工作利用網(wǎng)絡(luò)宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識組織消防知識競賽使所有工作人員都能了解掌握一定的消防常識加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進行消防實戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功能檢測等。（9）防火管理防火管理是消防工作的重中之重山縣政府行政中心辦公大樓重點區(qū)域的防火工作如下：1)業(yè)戶辦公室等在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點設(shè)立防火分區(qū)每個防火分區(qū)均設(shè)有防火責(zé)任人加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除保持消

防設(shè)備設(shè)施完好。2)機房：為消防重點防火區(qū)域，設(shè)置專門消防責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備杜絕電器設(shè)備超負荷運行避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌。（10）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過預(yù)防和控制疾病傷害障來促進大眾健康及生命質(zhì)量的提高我公司在對秀山縣行政中心辦公大樓的管理服務(wù)中公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內(nèi)容。

建立健全公共衛(wèi)生管理體系公司依據(jù)5月12日國務(wù)院出突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》組織實施。建立防護網(wǎng)絡(luò)健全的公共衛(wèi)生管理體系應(yīng)該包括建立疾病防治預(yù)警系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)情信息報告體系社區(qū)防控體系的建設(shè)等多方面內(nèi)容一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應(yīng)該是一個實施疾病監(jiān)測救災(zāi)防病理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的“快速反應(yīng)網(wǎng)絡(luò)”。

定期演習(xí)如何建設(shè)一支實踐經(jīng)驗豐富技術(shù)過硬訓(xùn)練有素的疾病控制預(yù)防隊伍來應(yīng)對突如其來的疫病險情的挑戰(zhàn)呢？我公司認(rèn)為捷徑只有一條就是“實地訓(xùn)練”突發(fā)事件發(fā)生后每個人都是應(yīng)急體系中的“末梢神經(jīng)”都要對危機作出迅速反應(yīng)定期對全員和業(yè)主/用戶進行應(yīng)急培訓(xùn)，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。

公共衛(wèi)生安全管理是安全管理的重要內(nèi)容，也是物業(yè)公司各部門和全員都必須重視和參與的工作，如：環(huán)境管理部門必須嚴(yán)格實施清潔和消毒工作

規(guī)程，嚴(yán)格做好消毒防疫工作，預(yù)防“非典”病毒及其它流行性病毒的傳播。在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識。同時，協(xié)助秀山縣行政中心辦公大樓物業(yè)管理主管部門采取各項預(yù)防措施，動員業(yè)主、使用人積極配合物業(yè)管理處的工作，共同參與物業(yè)管理處組織的各項預(yù)防工作中；物業(yè)管理處將對來訪人員進行嚴(yán)格檢查，有效控制外來人員將傳染病菌帶入物業(yè)；對物業(yè)內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的孳生場所加強消毒措（每天一次物業(yè)內(nèi)其他區(qū)域每周至少進行兩次全面消毒；除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進行消毒外，特別對人流較多、空氣流動相對較差的電梯每兩小時用消毒水進行一次滅菌清潔；加大物業(yè)內(nèi)其他清潔保潔工作的力度，縮短物業(yè)內(nèi)各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾保證裝袋，并每隔1小時進行一次消毒。七、安管理職責(zé)負責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。安全隊職責(zé)一.主持本部門工作決執(zhí)行管理處經(jīng)理指令和督導(dǎo)全部門人員履行崗位職責(zé)，認(rèn)真做好安全護衛(wèi)工作。二.負責(zé)主持召開部門會及時傳達上級指示精神研究提出貫徹意見并具體組織落實。

三.負責(zé)本部門人員的考勤如實記載本部門執(zhí)勤中遇到和處理過的問題重大問題要及時向管理處經(jīng)理請示報告。四.負責(zé)協(xié)調(diào)本部門與其他部門之間的工作關(guān)系和本部門人員之間的關(guān)系。五.愛崗敬業(yè)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律己，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。六.熟悉安全管理各崗位工作職責(zé)任務(wù)和程序握管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的規(guī)律及特點。七.對因管理不力而造成本部門在執(zhí)勤中發(fā)生的重大失誤部門人員出現(xiàn)嚴(yán)重違法違紀(jì)的情況負責(zé)。八.負責(zé)抓好本部門的教育訓(xùn)練工作。九.負責(zé)處理本部門執(zhí)勤過程中遇到的一般性問題。安全員責(zé)一.安全員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。二.上崗時要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好“四防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保大樓安全。三.熟悉本崗位任務(wù)和工作程序勤過程中要以敏銳的目光意發(fā)現(xiàn)可疑的人、物、預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。四.愛護設(shè)施設(shè)備公共財物對大樓內(nèi)的一切設(shè)施財物不得隨便移動及亂用熟悉大樓消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。五.堅守崗位提高警惕對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理并且做好紀(jì)錄發(fā)現(xiàn)

違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲。六.遇到緊急突發(fā)性重大事情，要及時向領(lǐng)班或主管領(lǐng)導(dǎo)請示報告。七.嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。八.積極向工作人員宣傳治安防范知識。八、安管理的重點1．日常管理秀山縣政府行政中心辦公大樓每天的人流量大質(zhì)良參差不齊防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問題我們將充分利用秀山縣政府行政中心辦公大樓內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)切注意大樓內(nèi)的異常情況，對可疑人員進行重點監(jiān)視。并利用出入口處設(shè)置的防盜安全門，交替巡邏采取人防與技防相結(jié)合的方法制定一套行之有效的安全管理措施確保安全。2．消防管理、技防的懈,對3．防火管理特色

人防（1）（2）（3）改動線路，遇特殊情況，嚴(yán)（4）（5）（6）場九、安狀態(tài)控制管我們將秀山縣政府行政辦公中心大樓報警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理報警信息分成兩類非確切報警信息確切報警信息根據(jù)報警信息反映的不同事件定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心相關(guān)主管為分狀態(tài)分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系針對不同的狀態(tài)調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量采取相應(yīng)的處理程序分級應(yīng)對限時到位通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為秀山縣政府行

政中心辦公大樓提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。反應(yīng)時限定反應(yīng)時間限定表各類反應(yīng)人員

接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間監(jiān)控中心值班人員1分鐘（包括報警定位，報告值班負責(zé)人）一級反應(yīng)力量二級反應(yīng)力量三級反應(yīng)力量四級反應(yīng)力量當(dāng)班維修人員

5分鐘趕到現(xiàn)場5分鐘5分鐘5分鐘5分鐘狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系（見下表）狀態(tài)類別一級狀態(tài)二級狀態(tài)三級狀態(tài)

監(jiān)控中心指揮值班人員保安部隊長（管理處經(jīng)理戒備）管理處經(jīng)理

現(xiàn)場指揮當(dāng)班保安相關(guān)部門負責(zé)人

反應(yīng)力量類別一級力量上陣二力量戒備二級力量上陣三力量戒備必要時四四級狀態(tài)（班人員密切監(jiān)視）十、突事件處理1．突發(fā)事件的處理

管理處經(jīng)理

級力量戒備四級力量上陣（）的：迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。（2）適用范圍：車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、

水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況。（3）職責(zé)1)管理處經(jīng)理負責(zé)組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。2)值班人員嚴(yán)守崗位。3)安全管理部負責(zé)安全防范，水電維修人員負責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊負責(zé)初期火災(zāi)的撲救；安全管理部負責(zé)治安、交通事件的處理。4)其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。（4）突發(fā)事件的處理1)暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告安全管理主管通知監(jiān)控室同時向物業(yè)管理處經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。2)聚眾鬧事事件處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證秀山縣政府行政中心辦公大樓正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法調(diào)解沖突控制事件擴大以保證秀山縣政府行政中心辦公大樓的正常工作并將現(xiàn)場情況及時報告。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。處理方式：

①查驗證件，開箱檢查物品。②對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查。③對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。④嚴(yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為。⑤增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。(4)暴風(fēng)驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補救①預(yù)防措施A.應(yīng)急工具齊備（排水設(shè)備，水帶等）性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實到位，備用沙袋存放在指定地點。B.急救基本藥物齊備。C.保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。D.緊閉所有門窗，同時做好防火措施。E.加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。F.密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時將最新信息通報給工作人員。G.值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。H.災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準(zhǔn)備。I.采取安全措施，注意自身安全。②災(zāi)害過后的補救措施A.加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導(dǎo)工作，真正做到“三個關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補救工作。B.及時進行檢查及填報暴風(fēng)驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。

（5）車輛事故處理1)疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。2)拔打122報警，移交交警處理。3)全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。4)記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理。5)監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實時錄像。2．火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施（1）監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)發(fā)生火災(zāi)即利用現(xiàn)場滅火器材備設(shè)施進行撲救，并通知物業(yè)管理處經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救的情況下拔打19報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。（2）消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、液化石油氣源，迫降客梯，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。（3）消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。停車管理案【道路交通管理方案】

大樓出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車輛行駛暢通、安全。行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車；油漆黑黃相間（間距）標(biāo)志，表示允許臨時停車，確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路

面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。大樓支道允許停車的位置，用白色油漆標(biāo)志停車位及編號，標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目、完整。對進入管理區(qū)域內(nèi)的車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。大樓行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減速緩行?！就＼噲龉芾矸桨浮?/p>

在停車場地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保秀山行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。對駛?cè)胲噲龅能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。在停車場的進出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費標(biāo)志。停車場的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。

保持停車場環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水?！緳C動車輛管理方案】

為長期停車的政府重要官員提供相對固定的車位。該車位只為固定官員提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車輔助、引導(dǎo)車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主，同時向管理處報告。行政中心大樓道路地面可提供臨時停車服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已政府公務(wù)車輛的停車?！痉菣C動車輛管理方案】

為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)，不準(zhǔn)許停放區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。對收費的非機動車場實行出入調(diào)牌制度（收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。設(shè)施設(shè)備維管理調(diào)整是設(shè)施管理項目

維修類別

計劃

方案

日常維修標(biāo)準(zhǔn)

實施效果

1）電梯護機電設(shè)備

保養(yǎng)2）水泵護保養(yǎng)

每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時維修。

由設(shè)備部組織實施。

各機電設(shè)維修保養(yǎng)規(guī)程

1)無故障、停電2)保障安全運行。3）其它備設(shè)施通訊設(shè)備

1）電話2）寬帶

每周檢查一遍發(fā)觀問題，及時維修。每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

由設(shè)備部組織實施由設(shè)備部組織實施

各機電設(shè)維修保養(yǎng)規(guī)程各通訊設(shè)維修保養(yǎng)規(guī)程

通訊暢通，無故障。1）設(shè)備運水泵及設(shè)備

水泵

每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

由設(shè)備部實施

行正常；2）儲水池清無污

1）確保供正常；2）水質(zhì)無染。染物。公用照明

1）線路檢修維護；2）燈具維修及更新。

每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題，及時維修

由設(shè)備部實施

1）線路無搭亂接；2明燈政黨有效1）疏散志的維修及維

1）標(biāo)識制消防設(shè)備

護；2）室內(nèi)火（箱的維護及檢修；

每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題，及時維修

由設(shè)備部定維護按相應(yīng)作規(guī)定；業(yè)規(guī)程實2）消火栓施維修維修操

設(shè)施有效志清楚，完好無損。消防設(shè)施

3）其它防設(shè)備排水管室外消防栓

規(guī)程每周檢查一由備部1）排水管1暢通塞。遍發(fā)現(xiàn)問題，門業(yè)維施技術(shù)）無泄露；及時維修。修按相標(biāo)準(zhǔn)。）消防設(shè)施正常有

1）接口砂眼漏水上、下2）管堵塞、水管破裂；3）固定松脫

每半年檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

關(guān)維修規(guī)2）消防設(shè)程實施施工標(biāo)準(zhǔn)。1）排水管維修繕由設(shè)備部標(biāo)準(zhǔn)；負責(zé)維修。2給水管維修繕標(biāo)準(zhǔn)。

效。上、下水通暢，無滲漏。供配電

2）配電房

1）開閉所24小時值守。2配電房每班巡回檢查2-3次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

由設(shè)備部按相應(yīng)工作制度工作業(yè)規(guī)程實施。

開所及配房工作制度作業(yè)規(guī)程

供配電設(shè)施正常運行中央空調(diào)

1）表冷器2）過濾網(wǎng)3）管道附

由空調(diào)班定期維護、保按應(yīng)工養(yǎng)發(fā)現(xiàn)問題，作制度作及時處理。業(yè)程實施。

空維修工作制中央空調(diào)節(jié)器安全正度作業(yè)規(guī)常運行程項目

維修類別

計劃

方案

定期維修標(biāo)準(zhǔn)

實施效果1電梯維護保養(yǎng)

每月維保養(yǎng)機電

2水泵維護，發(fā)現(xiàn)問備部組各項機電設(shè)備1無故障停電；設(shè)備

護保養(yǎng)

題、及時維實施。

維修保養(yǎng)規(guī)程

2障安全運行。3其它設(shè)修。備設(shè)施通訊設(shè)備

1）電話2）寬帶

每季保養(yǎng)一備部組織各通訊設(shè)備次，發(fā)現(xiàn)問實施。維修保養(yǎng)規(guī)程

通訊暢通無故障

題，及時維修。變水泵設(shè)備

頻水泵及其設(shè)備

1）每月保養(yǎng)清洗一次；2）每季度對設(shè)備保養(yǎng)一次。

由設(shè)備部實施。

1）有關(guān)二次供水規(guī)定；2）有關(guān)電氣維護標(biāo)準(zhǔn)。

1保供水正常；2）水質(zhì)無染。公用照明

1路的檢每年檢修一修維護；次線路和燈2燈具的具更換老化修及更線路的損壞新。燈具。

1）由設(shè)部按相應(yīng)保養(yǎng)實施；2）照明具每年更換一次。

1）線路無化；2具政黨使用，照明完好。1疏散標(biāo)的維修及維護；

每年對消防箱油漆一遍，1）由消防、機2室內(nèi)消并將消防帶修專業(yè)消防設(shè)備

栓箱的護及檢修；

晾曬一次以對應(yīng)負責(zé)實施；消設(shè)施保養(yǎng)免發(fā)霉；）2消防系統(tǒng)主規(guī)程。每年對消防要設(shè)施備每

設(shè)施完好率100%3其它消疏散標(biāo)志進年更換一次。防設(shè)備。

行一次維護。1）消防栓及水泵接全器消設(shè)施管網(wǎng)

外消防水泵結(jié)合器

每半年油漆一次；2）防栓每半年

由設(shè)備部組織實施。

1）開啟靈；2）不滲漏

1常有效使用；2）外觀完。上下水主管

排一次水檢修一次。1接口吸1）每年刷一備部按1排水管維護砂眼漏次管道油漆；作業(yè)規(guī)修繕標(biāo)準(zhǔn)；水；2）管2）每年維修實施。）給水管維護

1）美觀完；2上下水通暢；3）無滲漏

堵塞、

一次并堅固

修繕標(biāo)準(zhǔn)。破裂；3）管道固定碼；定碼松脫。

3）每年雨季檢查一次雨水口更換不合格部分。1）每季進行一次專業(yè)維供配電

配電房

保。2）每年假期中進行曲一次中修和預(yù)

備部按相規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。

1）有關(guān)開閉所檢修標(biāo)準(zhǔn)規(guī)；2）有關(guān)電氣維護標(biāo)準(zhǔn)。

確保供電設(shè)施安全正常運行。防性試驗。中央空調(diào)

凍、冷水系統(tǒng)部件

按運行周期備部按相按央空調(diào)相進行專業(yè)維規(guī)作業(yè)規(guī)關(guān)規(guī)定和標(biāo)護范組織實施。準(zhǔn)

確保中央空調(diào)安全正常運行三、公共設(shè)施及公建日常維修計劃及實施方案項目

維修類別

計劃

方案

定期維修

標(biāo)準(zhǔn)

實施效果1）由于用不房屋承重結(jié)構(gòu)部位

1局部受損；2施工質(zhì)原因造的結(jié)構(gòu)問題。

日常每周巡查一次入們裝修階段要每天巡視2次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。

成結(jié)構(gòu)局損較輕由部門按房繕規(guī)定實施維修局部受損較重請專家“會診提出方案托

1）房屋繕標(biāo)1）安全、正準(zhǔn)；常使用；2）有關(guān)程施2）功能完工技術(shù)規(guī)范。好。專業(yè)公司實施；

違違間、整潔2）如因工質(zhì)因或保修成結(jié)構(gòu)問題報請開發(fā)單們處理。1外墻面膠落的外墻面

修補；2）每周巡檢一墻面大遍，發(fā)現(xiàn)問面積滲題，及時維漏；3）外修。

備部按有繕規(guī)程實施。

1）房屋繕標(biāo)無鼓無脫、準(zhǔn)；無滲水、無2）外墻修繕作業(yè)規(guī)程。統(tǒng)一。面的翻新；1隔熱層破損；2）水層破成屋面公用屋面

滲漏；3）屋面積水房同明確面屬頂

每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

備部按相業(yè)規(guī)程實施維修照年房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。查計劃維修。

1）無積水無滲漏；2隔熱層完好無損。業(yè)主獨使用的屋面除外）1公用地公用通道門廳、

的維修改造；2）公共通、門廳墻、天維護；3樓間墻

每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

1）相應(yīng)筑部備部按相修繕技術(shù)規(guī)業(yè)規(guī)程實程；施維修。2房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。

1）整潔、缺損、無霉跡；2）扶手完好、無張貼痕跡。面扶手、

步的維護。干凈平整、小區(qū)道路

面人行道砼道牙

每周檢查一備部維修遍發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)操及時維修。規(guī)程實施

1）路面繕質(zhì)無坑洼，無量標(biāo)準(zhǔn)；積水，無缺2）人行鋪設(shè)損、完好率修繕標(biāo)準(zhǔn)達99%以上。燈泡政黨使公共照明

院燈、道燈、它照明燈

每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

備部維修專業(yè)操作規(guī)程實施

1）電氣業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具工標(biāo)準(zhǔn)。

用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。1內(nèi)無物，1進蓋完好溝渠池進

雨水口雨水進污水進化糞池閥門進

每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

進壁無膠落；率達，備部維修2化糞池出口有效發(fā)揮功專業(yè)操作分隔地?zé)o堵用，無參；規(guī)程實施塞；2）無缺損，3）進蓋標(biāo)志少污積；清晰。3）無堵。1綠化管理設(shè)施、設(shè)備園林綠地

地、花、雕塑品、花池

每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

清潔部進化補種園藝維修。

1）綠化作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林作標(biāo)準(zhǔn)。

齊全完好；2雕塑水品等財貿(mào)藝完好率在以上；3綠化及時補各率達

文化場所

活動場地

每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問備部專業(yè)題，及時維維修實施。修。

以上）循環(huán)水系統(tǒng)暢順。1）整潔、全、場所菌能正常有效；2）無改建無亂堆放；3）各項設(shè)停車場

內(nèi)停車場

施、設(shè)備完好，正常使用。每周檢查一1）砼路修繕1）平整、無遍，發(fā)現(xiàn)問備部專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；積水、無缺題，及時維維修實施。2）?？樮噲龅負p、完好率公用標(biāo)志

識牌警示牌

修。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問備部維修題，及時維實施。修。

維修標(biāo)準(zhǔn)。以上。1標(biāo)志設(shè)施1）標(biāo)志楚，完好率無污積，破損；；2）安放牢。2標(biāo)志無損壞。1確保圍欄其他設(shè)施

圍樓

每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問備部維修題，及時維實施。修。

1）無破損2）無脫落3）池水通。

擋土墻安全使用；2確保垃圾轉(zhuǎn)運站使用。管理用房

管理用房

每周檢查一次，

備部按相維修保養(yǎng)規(guī)程實施。

1）相當(dāng)筑啊1政黨安全維修保養(yǎng)規(guī)使用；程；2）各項設(shè)2）相應(yīng)氣、施，設(shè)備完

設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程。好；3）無改建四、公共設(shè)施及公建定期維修計劃及實施方案項目

維修類別

計劃

方案

定期維修

標(biāo)準(zhǔn)

實施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位

1）每年對房1局部受屋基礎(chǔ)進行損；一次檢查；2施工質(zhì)2）及時了解原因造住戶家庭的的結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)性能做問題。到早發(fā)現(xiàn)早處理。

1）建筑白蟻備部負責(zé)防治標(biāo)準(zhǔn)；實施。2建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。

1）結(jié)構(gòu)安全、正常使用；2結(jié)構(gòu)履能完好。1）每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效應(yīng)局部翻新防止面積續(xù)擴大外墻面

1外墻面鼓膠落的修補；2外墻面局部滲漏；

及污染墻面，并清洗一次，2）每年雨季前對住戶外窗臺進行一

1）房屋繕標(biāo)備部負責(zé)準(zhǔn)；實施。2外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。

外墻平整、無滲水、整潔統(tǒng)一。次密封維護檢查杜絕雨水侵入；）外墻面大面積滲漏；）外墻面的翻

新；1熱層破屋面

損；2防水層損造成屋面滲漏；3屋面積

1）每半年疏通一次屋面雨水口；2）每年對屋面防水層檢修一次；5

1）房屋繕標(biāo)備部負責(zé)準(zhǔn)；實施。2相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。

1）無積水防水層正常；2隔熱層完好。水。1公用地的維修公共通道門廳、樓梯間

改造；2公共通、門廳墻、天棚維護；3樓間墻

1）每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；

1）由設(shè)部按房屋修繕標(biāo)技術(shù)規(guī)程準(zhǔn)；實施；2相應(yīng)建筑部2）每三鏟除修繕技術(shù)規(guī)抹灰翻新一次。程；

美觀完好、整潔清爽。面扶手、步的維護。1由煙道橫隔板共用煙道

壞及導(dǎo)板安裝當(dāng)造成的2煙封閉不

每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護

備部按相作業(yè)規(guī)范實施。

煙管道技術(shù)規(guī)范

排煙通暢，安全、正常使用。區(qū)內(nèi)道路

造成漏煙面人行道的道牙

每年對局部工作由設(shè)）道路使用管1減少泌要損壞嚴(yán)重的行組織專理規(guī)定；的路面受污路面、道牙、修工或）路面施工質(zhì)損和破壞；

人行道板應(yīng)關(guān)施工單量標(biāo)準(zhǔn)?？刂圃?%每位實施。年內(nèi)其它控制在50%每年內(nèi)。

2使局部損壞嚴(yán)重中面通過翻新延長壽命，從則使整個道路保持使用功能。公用照明

院燈、道燈、他照明燈

1）每月清潔燈具一次；2）每季檢修線路一次應(yīng)控制在1%每年內(nèi)其它控制在5%每年內(nèi)。1）化糞池每

1實現(xiàn)良好的燈具外1）由設(shè)部維觀；護；1線路老化；2照明系統(tǒng)2）對于損燈照明設(shè)施清正常有效；老化線路潔完好3照明設(shè)施進行更換。線路完好率達95%以上。1化糞池內(nèi)溝渠池進

雨水門雨水進污水進化糞池閥門進

半年清理一次）每季備部按度清理進內(nèi)程實施維雜物一次3）修。每年全面維

1）進內(nèi)側(cè)2）進內(nèi)沉積物。

無沉積物、出口暢通；2進蓋正常使用密合；3）流水通修完善一次。

暢。園林綠地

化、雕塑小品、循環(huán)水池、花池

1）春、夏季各補換綠地一次樹木補種春夏各一次）花木每半月修剪一次；3）坪喬木每月修剪一次；

化服務(wù)部實施。

1）綠草叢伍，樹木青青、剪切整齊；2）雕塑、品完整清潔，流水清清。

1）每月檢修一次設(shè)施設(shè)管理用房

管理用房

備）每半年檢查一次電氣線路3）每二年內(nèi)粉刷一次；）每年對其它

由設(shè)備部實施。

1）相應(yīng)筑維修規(guī)程。2）電氣備維修保養(yǎng)規(guī)程。

1）整潔、全、正常使用；2）設(shè)備、備完好。建筑部分維護一次。編制施工方案客業(yè)委會審批建筑設(shè)施主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填寫維修申報單

技術(shù)保障部負責(zé)簽收維修申報單

班組分工，實施方案，準(zhǔn)備工具材料維修完畢，經(jīng)驗收合格后，填寫維修記錄表

維修技術(shù)人員到現(xiàn)場維修歸檔保存

維修申報，填寫維修申報表一般維修

重大維修填寫派工單準(zhǔn)備材料持現(xiàn)場維修維修完畢，客戶在派工單上簽字

技術(shù)保障部專業(yè)工程師到現(xiàn)場查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修過程維修人員上交維修單技術(shù)保障部將所有派上單輸入電腦，管理處組織維修回訪

對不合格維修項目技術(shù)保障部每星期將維修電腦總單程報管理處

客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領(lǐng)取裝修申報表并填報、提供施工單位營業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復(fù)印件、相片商業(yè)用途超過50㎡

管理處審批報消防部門審批

報批資料存檔登記到計劃財務(wù)部交納裝修押金

管理處辦理裝修開工手續(xù)裝修工程竣工

裝修工程現(xiàn)場管理處驗收

裝修施工現(xiàn)場監(jiān)管事務(wù)工保安全護衛(wèi)等各部門執(zhí)行

客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領(lǐng)取裝修申報表并填報、提供施工單位營業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復(fù)印件、相片商業(yè)用途超過50㎡

管理處審批報消防部門審批

報批資料存檔登記到計劃財務(wù)部交納裝修押金

管理處辦理裝修開工手續(xù)裝修工程竣工

裝修工程現(xiàn)場

材料來源控制；建立合格供應(yīng)商檔案（供應(yīng)商專業(yè)資質(zhì)證明，供應(yīng)商評價記錄、供貨記錄）采購員按要求采購

物料申請，填申請單相關(guān)責(zé)任部門審批倉庫管理員驗收、檢查，登記入庫存

物料申請人填寫領(lǐng)料單，材料出庫物料消耗單（每月一次統(tǒng)計）

倉庫管理員做好領(lǐng)料登記歸檔管理

十

、項標(biāo)承及成諾標(biāo)標(biāo)

到位，

造造項目

維修范圍

需維修項目

定期維修計劃

日常保養(yǎng)計劃房完標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)裂縫或嚴(yán)重按要定期參：破壞ISO9002作程序文樓地平小/、件NPMOP-13建筑物本體面工程砂開裂中/4年修維房屋主/8ISO9002運程序文體屋面工程滲小修/年中修件NPMOP-14《戶服務(wù)水堵塞/4年大修/8ISO9002作程序文年件NPMOP-05《公共區(qū)域設(shè)粉飾開小/、施和衛(wèi)生管理工程落色不勻中/3年煙道不暢小/房給排不暢檢次詳見：

好率99%，大中修質(zhì)量合格率99%，房屋零修、急修及時率99%；設(shè)備完好率99%屋主體水統(tǒng)

年《程設(shè)備管理工設(shè)備供電有障、檢修1次作冊》設(shè)備無供電年1變配電系統(tǒng)弱電有障、檢次2、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備無使用年3水系統(tǒng)消防滴漏、檢次4、消防系統(tǒng)設(shè)備缺件年5電梯系統(tǒng)電梯電中次6公用天線背景音設(shè)備法用年大修次6響系統(tǒng)年7設(shè)備管理大改避雷腐檢1次設(shè)備壞/3年注

房屋本體使用年限按50年，機設(shè)備分別按產(chǎn)品壽命確定更新、改造周期十二、公共設(shè)施重大項目維修執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下：序

維修

需維修項目

定期維修

作業(yè)規(guī)范及

效號

范圍

標(biāo)準(zhǔn)

計劃

措施

果1

區(qū)內(nèi)

路面、路基

修繕1次

參見：道路

嚴(yán)重損壞/年ISO9002運2

路燈

需改造的重

按需要不

作程序文件線路

新敷設(shè)

定期NPMOP-05共3

綠化

重新造植的

改造綠化

區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生場地

改造/2年

管理》

4

溝、

嚴(yán)重斷裂或

檢修1次渠、池、井

破損

/年5

文化、娛樂

改造、改建

按需要、不定期

參見：ISO9002運6

場所停車場車棚、改建走廊

更新、改造、

作程序文件檢修1次NPMOP-05共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生/2年管理》7

公共機電設(shè)施

更新、改造

按需要，不定期

ISO9002運作程序文件8

其他

由市住宅部門確定

按需要、NPMOP-09車場管理》不定期備

ISO9002運作1、道路的使用年限按20年計，房屋主體按年計。注

2、按上述標(biāo)準(zhǔn)確立的重大維修項目所發(fā)生的費用按規(guī)定從基金開支。序

維修

日常保養(yǎng)維修計劃

作業(yè)規(guī)范及措施

效果號

范圍

1

區(qū)內(nèi)

養(yǎng)護1次/月壞

參見：

道路2

道路

路燈

即修

ISO9002作程序完好率養(yǎng)護1次/月壞文件《公共區(qū)99%系統(tǒng)

即修

域設(shè)施和衛(wèi)生管理》

完好率3

綠化

噴水2次/天雜

ISO9002作程序，一池場地

草1次/月施肥補苗文件《停車場二井好4

溝、

管理2次/年清理二井1次/季，ISO9002作程序

率98%，文化娛樂場渠、池、

清理一池/半年

文件

所設(shè)施完567

井文化、娛樂場所停車場車棚、修走廊公共機電設(shè)施修

檢查1次/月每天檢查，即壞即每天檢查，即壞即

NPMOP-06物業(yè)綠化管理》ISO9002作程序文件NPMOP-10《設(shè)管理》

好率98%，停車場單車棚完好率98%。8備

其他屬于日常維護保養(yǎng)，從管理費中公共設(shè)施維護費列支注

12均應(yīng)及1投訴100%2安排人員對維修服務(wù)進于34發(fā)現(xiàn)存在的不合格項5并報綜合辦公

綠管方綠化班職責(zé)一.對管理處經(jīng)理負責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行管理處經(jīng)理布置的各項工作。二.負責(zé)大樓綠化工作的安排，做好每日檢查工作紀(jì)錄并向管理處經(jīng)理匯報。三.堅持高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)。以身作則，帶頭工作。調(diào)動綠化員工積極性，保質(zhì)、保量完成各項工作四.負責(zé)綠化用品的使用、保管，并定制其合理使用方案，協(xié)助庫管員合理儲存保管。五.經(jīng)常巡視區(qū)域，現(xiàn)場督導(dǎo)綠化工作。六.負責(zé)綠化員工作的檢查，糾正正常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)。七.負責(zé)填寫季度月度綠化工作表，報管理處經(jīng)理。八.負責(zé)定期對綠化員工進行崗位培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的服務(wù)質(zhì)量。九.嚴(yán)格本部門考勤制度，及工作檢查制度，確保保潔工作有條不紊。十.嚴(yán)格執(zhí)行公司其他規(guī)章制度，協(xié)助其他部門的日常工作。十一.全面指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)綠化工作。十二.負責(zé)向管理處經(jīng)理提交本部門工作計劃和工作總結(jié)。十三.每日詳細巡查綠化區(qū)域真觀察植物生長狀況及觀測物候變化好檢查記錄，并根據(jù)情況的變化及時作出調(diào)整。十四.負責(zé)及時處理因綠化區(qū)域的規(guī)劃，養(yǎng)護等原因引起的投訴。十五.督促綠化工作的合理安排及全面開展。十六.完成管理處經(jīng)理布置的其他工作。綠化工責(zé)

一.負責(zé)所管理轄住宅內(nèi)的綠化管理工作，高效率、高質(zhì)量地完成各項工作。二.熟記所管轄區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局熟知花草樹木的名稱特性栽培管理辦法和防治措施。三.定期對花草樹木施肥、澆水、防治病蟲、除草，并及時修枝、整形、補栽補種，保證綠化率。四.認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識，努力提高管理質(zhì)量和工作效率。五.勸阻、糾正一切破壞綠化行為。六.發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并能提出合理化建議。七.服從領(lǐng)導(dǎo)，團結(jié)同事，互相幫助。八.愛護公物，遺失工具照價賠償。九.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作【綠化指標(biāo)】

綠地更新及時率％；綠化存活率達到以上；殘枝斷葉控制率％；有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。【綠化面貌】

綠地內(nèi)清潔、整齊。

無明顯病蟲危害，無藥害。根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施?！就寥谰G化性狀要求】

保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土壤理化性狀?！揪坝^要求】

根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果?！毒G地等級景觀要求一級綠地a．群落結(jié)構(gòu)：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當(dāng)，整體觀賞效果好。b.樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)花灌木按時開花結(jié)果籬連續(xù)無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。c.花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花。d.草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。e.雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。f.設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無損。g.環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾。

【病蟲害防治控制一級綠地）

應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)?！毒G地等級病蟲害控制指標(biāo)a．病害危害程度：基本無危害跡象。b．食葉性害蟲為害率：＜5%。c.

刺吸性害蟲為害率：＜10%。

d.蛀干性害蟲為害率：＜。保潔管理案[務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清潔管理無盲點；管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；為業(yè)戶、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；操作規(guī)范化、管理科學(xué)化；適時、及時、準(zhǔn)時進行保潔服務(wù)，包括蟲害滅殺；愛護物業(yè)各項設(shè)施及財物；及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；節(jié)約用電、用水；[務(wù)標(biāo)準(zhǔn)【電梯廳】

地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。每天巡回保潔墻面、天頂干凈無污跡、浮塵。每月3次保潔照明外殼無積灰、污跡每天1次保潔金屬件干凈、光亮無污跡，不變色。每天1次保潔沙發(fā)、茶幾無灰塵、污跡，光亮整潔。每天巡回保潔【客梯】

轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮。每天巡回保潔轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。每天1次保潔轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。每天1次保潔【走廊、過道】

地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。每天3次保潔墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔扶手、欄桿干凈。

每天1次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰。每月1次保潔門、窗干凈無污漬、浮塵。每周1次保潔牛奶箱表面無積灰。每天1次保潔【監(jiān)控探頭】

探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。每周1次保潔【停車場】

目視標(biāo)識、指示牌無灰塵。每周1次保潔目視墻面、管道無灰塵。每月2次保潔下水道暢通無堵塞。每天1次保潔【道路】

目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔【綠化帶】

綠化內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】

地面干凈、干燥無異味。每天2次保潔墻面無污跡、粘附物。每天2次保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。每天2次保潔【小溪水景】

目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。換水時保潔池內(nèi)噴水管、照明燈外表無污跡。換水時保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔【其他設(shè)施】

煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無積灰，出風(fēng)口無灰塵、污跡。每周1次保潔【天臺、平臺】

無垃圾雜物，排水口暢通。每周1次保潔【照明設(shè)施】

綠地矮燈干凈無積灰。每周1次保潔燈桿無臟污、粘附物，燈罩無積灰。每周1次保潔【保安崗?fù)ぁ?/p>

室內(nèi)地面干凈無雜物。每天1次保潔墻面四周無污跡，頂部無蜘蛛網(wǎng)。每月1次保潔崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o積灰。每周1次保潔【宣傳欄、閱報欄、布告欄】

玻璃干凈無灰塵，框架干凈無污跡。每周3次保潔【員工衛(wèi)生間】

地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。每天1次保潔墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網(wǎng)。每周2次保潔小便斗、坐便器無黃漬、污漬。

每天1次保潔空氣清新無異味。每天1次保潔洗手盆無污跡。每天1次保潔【排水溝】

目視干凈無雜草、雜物。每周1次保潔排水暢通無堵塞、積水、異味。每周1次保潔【外墻】

外立面二米以下無污垢。每天1次保潔建筑物外立面按委托合同要求清洗?！窘∩砥鞑摹?/p>

健身器材表面無積灰、污漬。每周3次保潔[潔質(zhì)量三查度員工自查：每個員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己負責(zé)分管區(qū)域的保潔項目進行自查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，并做好記錄。領(lǐng)班巡查：領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，對管理區(qū)域內(nèi)所有保潔部位、項目進行巡回檢查，每天不得少于二次，并做好紀(jì)錄。主管抽查主管每日抽查不得少于一次管還應(yīng)會同物業(yè)管理處經(jīng)（或

陪同上級領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。會室務(wù)理準(zhǔn)物業(yè)管理公接待為加強會議、與會、會議

我將格照公要并合司年驗對務(wù)員出下定2、、、、、、服務(wù)員保證不得泄、會服流1

2（1前（2會（3機（4酒（5會（6會3456123456檢查會議燈789

1結(jié)帳23物業(yè)服務(wù)員內(nèi)部培訓(xùn)理微笑服培訓(xùn)通過微笑服務(wù)的培訓(xùn)，目的在于提高服務(wù)質(zhì)量。微笑只是瞬間，且不付出任何代價便使客戶和同事產(chǎn)生愉悅微笑是服務(wù)人員所必備的基本素質(zhì)我們需把微笑帶給客戶和同事的員工。所以我們對員工進行以下的微笑培訓(xùn)：員工要經(jīng)常保持笑容要微笑服務(wù)沒有微笑的服務(wù)實際上是丑化了企業(yè)的形象它給人的印象是沒有教養(yǎng)沒有文化沒有禮貌的表現(xiàn)足以使賓至如歸變成一句空話。微笑是自信的象征。一個人充分尊重自己、重視自己，有理想、有抱負、充分看到自身存在的價值，必須重視強化自我形象，笑臉常開。微笑是禮儀修養(yǎng)的充分展現(xiàn)一個有知識重禮儀懂禮貌的人必然十分尊重別人，即使是陌路相逢，也不吝嗇把微笑當(dāng)作禮物，慷慨地奉獻給別人。微笑是和睦相處的反映。只要我們臉上充滿微笑，樂以忘憂，就會使你周邊的人們

都感到愉快、安祥、融洽、平和。微笑是心理健康的標(biāo)志。一個心理健康的人，定能將美好的情緒、愉快的心境、溫暖的誠意、善良的心地，水乳交融，交成微笑。微笑還是一種資本。能夠創(chuàng)造經(jīng)濟價值和社會效益，和善可親的笑臉是不下本錢便能獲利的法寶。但微笑也要適宜笑也要掌握分寸果在不該笑原時候發(fā)笑或者在只應(yīng)微笑時而大笑時會使對方感到疑慮至以為你是在取笑他顯然也是失禮的，所以不可不慎。所以微笑服務(wù)，是一種職業(yè)要求，又標(biāo)志著管理服務(wù)水平的高低，同時也是員工本身素質(zhì)文明程度的外在表現(xiàn)。儀容儀表培訓(xùn)通過儀表禮儀、交流禮儀、服飾禮儀、生活禮儀的培訓(xùn)使每位員工達到員工手冊規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，提高自身修養(yǎng)，培養(yǎng)高雅氣質(zhì)，讓員工體會到?jīng)]有好的精神面貌，就不能進入好的工作狀態(tài)。1．儀表儀容1.1服飾◆按規(guī)定穿著統(tǒng)一服裝，佩戴工號牌。

◆保持衣冠整潔，衣褲領(lǐng)帶燙勻平整，工作鞋干凈光亮，不卷袖口褲腳、不缺扣、不解扣。1.2發(fā)式◆男不留長發(fā)、胡須（發(fā)腳不得蓋過耳部及后衣領(lǐng)）?！襞慌^散發(fā)（長發(fā)需束攏，不遮臉）。1.3飾物男、女員工除結(jié)婚戒外均不得佩戴其他任何飾物。1.4化妝淡妝素雅，不得濃妝艷抹。2．舉止談吐2.1談吐：輕聲輕氣、面帶笑容，‘請’字當(dāng)頭，‘謝’字不離口。2.2舉止：輕手輕腳、輕松敏捷、高雅大方。2.3態(tài)度：和顏悅色、彬彬有禮、給客戶以親切和溫馨之感。2.4交談：與客戶交談時兩眼正視對方，仔細傾聽要求、意見，回答時簡要清楚，不遲延客戶時間。3．禮儀

3.1遇到客戶或職員應(yīng)主動招呼‘早上好、您好、再見’。3.2當(dāng)客戶對我們工作表示滿意和謝意時，應(yīng)謙虛誠懇地表示‘不用謝；我們做得還不夠’等。3.3不必主動與客戶握手對方先伸手，可以禮相待笑容握手不能過緊，時間不宜過長。對女客戶要特別輕握，不能交錯握手。3.4無工作需要不必主動與客戶聊天、交談、開玩笑、談與工作無關(guān)的事。3.5不可隨便向客戶打聽對方年齡、工資、家庭等私人情況。3.6因工作需要進入辦公室前必須先輕輕間斷敲門，說明來意，征得同意后方可進入室內(nèi)進行工作。室內(nèi)工作時勿聽客戶談話，更不允許側(cè)目注視客戶談話。3.7工作完畢后退出房間時向客戶說明服務(wù)工作結(jié)束，征求對方滿意與否，在無其他要求后及時退出房間，不得無故逗留、休息。3.8婉言謝絕客戶的小費、禮品、敬煙、敬茶，在客戶一片盛情難卻的情況下，落落大方收下一片心意，留下一番誠意。并自覺上交，統(tǒng)一處理。3.9不可擅自翻動、挪用或私拿客戶辦公室內(nèi)任何物品、樣品等。3.10在任何場合遇到客戶提出問題和要求后及時熱情回答，及時解決做到有問必答；有求必應(yīng)（如情況不明無法答復(fù)，請客戶稍候及時轉(zhuǎn)告有關(guān)部門，盡快給予答復(fù)）。3.11對客戶的任何批評意見不得當(dāng)面辯解、拒絕、甚至爭吵。

3.12不得對穿著奇異、生理殘缺的客戶背后議論，指手劃腳，怠慢歧視。4．公共區(qū)域行為標(biāo)準(zhǔn)除員工更衣室外、工具間外，大樓的任何區(qū)域均為公共區(qū)域。4.1無工作需要不得進入大樓任何公共區(qū)域。4.2進入公共區(qū)域內(nèi)工作面帶笑容、精神飽滿。4.3進入公共區(qū)域內(nèi)工作言行舉止要得體，講話音量要降低，不得影響他人，保持環(huán)境絕對安靜。4.4任何公共區(qū)域內(nèi)不得無故逗留，聚首交談、勾肩搭背、交頭接耳、談笑風(fēng)生、旁若無人。4.5不得在公共區(qū)域內(nèi)討論內(nèi)部問題，更不可在公開場合發(fā)生內(nèi)部爭吵。4.6任何工具擺放以不影響他人行走為標(biāo)準(zhǔn)，盡可能放在暗處，放到墻角邊。4.7公共場合下不可做抓頭、挖耳、剔牙、挖鼻等不得體動作。4.8上崗前不得喝酒、吃有味蔬菜（如：大蒜、洋蔥等）。4.9本部員工進入大樓任何區(qū)域見到地上紙屑、煙頭、垃圾雜物等應(yīng)須手拾起，以保持地面環(huán)境整潔。5．工作態(tài)度

優(yōu)質(zhì)服務(wù)培訓(xùn)正如我們所知一個物業(yè)的成功與否，不只是依靠物業(yè)的設(shè)備和地理位置，而是靠在那里的員工工提供給客戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的不斷增加客戶會不斷要求更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)以對員工進行優(yōu)質(zhì)服務(wù)的培訓(xùn)我們培訓(xùn)計劃中一個很重要的課題。優(yōu)質(zhì)服務(wù)就是服務(wù)的提供者標(biāo)準(zhǔn)提供的服務(wù)活動并得到接受者承認(rèn)而且感到滿意的服務(wù)。服務(wù)提供者就是我們員工，服務(wù)接受者就是來我們大廈就診的客戶。服務(wù)當(dāng)然想要服務(wù)滿意客戶滿意或不滿意卻是因人在而有所差別的也是實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)所面臨的難度問題是提供者的行為和接受者方面的條件相互作用而形成的于提供者和接受者的不同服務(wù)的評價亦不同實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)有許多難度因為如此質(zhì)服務(wù)就是在不斷解決這難度過程中實現(xiàn)和提高的。這也是實現(xiàn)和提出高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意義，如何提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必須做到以下幾點：1．如何看待客戶1.1客戶是‘上帝’

來大廈的客戶是不上帝從某種意義上講該說是的為我們主要是保障大廈管理服務(wù)正常、良好運作，在節(jié)支的基礎(chǔ)上，使得大廈的設(shè)施設(shè)備保值、增值，從而讓管理服務(wù)與大廈的先進設(shè)施相批配的社會形象客戶確認(rèn)為帝對客戶的重視還只是在認(rèn)識方面須在實踐中去實現(xiàn)這種認(rèn)識。這就要求所提供的服務(wù)必須是優(yōu)質(zhì)的，令客戶滿意的，這提高服務(wù)意識的根本。1.2客戶永遠是對的客戶是不是永遠是對的？當(dāng)然不是也有錯的時候是公司在處理與客戶關(guān)系的時候?qū)α艚o客人自己承擔(dān)起來的就是要不得罪客人。這類事情說來容易做起來難。因客人有自尊心，員工也有自尊心。在對與錯的問題上常常是公說公有理，婆說婆有理而爭執(zhí)得面紅耳赤對于具有服務(wù)意識的員工來講客人爭誰是誰非錯我對是不允許的確的做法是將對讓給客人人的投訴和意見都是有感而發(fā)的，哪怕是意見尖銳、言詞激烈?？腿耸亲詈玫睦蠋?，他們的意見、他們的投訴，從不同方面、不同角度教會我們怎樣做,怎樣改進工作。正確地接受、理解和運用客戶的投訴和所提意見也是服務(wù)意識的重要表現(xiàn)。2．如何認(rèn)識服務(wù)2.1服務(wù)是人對人提供的一種方便服務(wù)有間接服務(wù)和直接服務(wù)論是間接服務(wù)還是直接服務(wù)是給人方便無人提供服務(wù)就不會有人的方便。2.2服務(wù)者與被服務(wù)者是相互轉(zhuǎn)換的

在此處是服務(wù)者變成被服務(wù)者的只提供服務(wù)而不被服務(wù)的服務(wù)者，也不可能有只享受別人提供的服務(wù)而自己永不為他人服務(wù)的享受者與被服務(wù)是相互轉(zhuǎn)換，相互依存的。人們在這種服務(wù)與被服務(wù)中得到方便，得到生存與發(fā)展。2.3克服心理障礙，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)在中國傳統(tǒng)觀念里，認(rèn)為服務(wù)是伺候人的工作，從事服務(wù)工作者的職業(yè)是低人一等的。因此有的人看不起服務(wù)人員這類看法和認(rèn)識是守舊的后的實任何職業(yè)都是服務(wù)于社會、服務(wù)于大眾的。3．如何做好服務(wù)3.1工作權(quán)力和服務(wù)意識每個物業(yè)管理崗位都有自己的工作權(quán)力工作權(quán)力可以用來為客人提供方便以不給客人提供方便，甚至卡人。這是兩種不同立場、不同觀念、不同境界、不同修養(yǎng)的表現(xiàn)。我們提倡的是站在客戶的角度來體會、享受所提供服務(wù)的意識而提供的服務(wù)。只有這種服務(wù)才是親切的、富有人情味的。3.2理解客戶服務(wù)是給人提供方便在人與人之間形成的務(wù)不僅與提供者有關(guān)且與接受者也有關(guān)系地位心情如何？怎樣做好服務(wù)？關(guān)鍵是正確判斷客戶，要有一顆理解客戶的心。只有具備了這種意識，才是做好服務(wù)工作的起點。3.3注意服務(wù)細節(jié)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

物業(yè)管理工作人員都做著重復(fù)的、甚至簡單的服務(wù)工作。但要重視、要留神、要認(rèn)真、要嚴(yán)謹(jǐn)注意細微之處提供服務(wù)的服務(wù)者來說務(wù)是經(jīng)常的至是繁雜而瑣碎的。但這對客戶來說，可能是第一次感受，甚至是唯一的一次感受。因此，物業(yè)管理工作人員要認(rèn)真細致地做好每項服務(wù)工作到這種服務(wù)是一種美好的經(jīng)歷和享受。服務(wù)文明用語五十句

服務(wù)忌五十句

安全保衛(wèi)培訓(xùn)通過培訓(xùn)使員工知道保衛(wèi)工作不僅僅是保安部門的責(zé)任管理公司員工們應(yīng)該積極配合公安部門做好大廈的安全保衛(wèi)工作員工做到該打聽的不打聽；不該議論的不議論；不該傳播的不傳播。一旦發(fā)生火警，應(yīng)該怎樣報警，并積極投入到撲滅救火行動。時刻牢記：客戶的生命安全，財產(chǎn)安全，永遠是第一位的。1.為什么要學(xué)習(xí)掌握保安基礎(chǔ)知識高層樓宇安全保衛(wèi)的重要性、復(fù)雜性、突發(fā)性。物業(yè)管理人員所處的工作位置是事發(fā)的第一當(dāng)時人，具有客觀性。高層樓宇的清潔與保安同處物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一性及整體性。2.解決幾種錯誤思想：不搭界多一事不如少一事怕得罪人，怕報復(fù)吃虧多做多錯必須掌握的消防工作基本內(nèi)容3.三懂：懂得高層樓宇發(fā)生火災(zāi)的危險性；懂得消防措施；懂得滅火方法。

4.三會：會報警；會處理事故苗子；會使用消防器材。5.三熟悉：熟悉大廈內(nèi)消防設(shè)施，環(huán)境及各務(wù)通道；熟悉避難場所；熟悉疏散方向。6.三不準(zhǔn)：不準(zhǔn)私自儲存危險物品；不準(zhǔn)電熱設(shè)備附近堆放易燃物品；不準(zhǔn)擅自運用、損壞消防器材和設(shè)備設(shè)施以及堵塞消防通道。7.滅火的基本方法冷卻滅火法隔離滅火法窒息滅火法抑制滅火法8.熟悉幾種消防器材設(shè)備消火栓煙感、噴淋二氧化碳滅火機、1211滅火機、干粉滅火機9.滅火要案主要內(nèi)容滅火指揮報警、搶救、撲救

力量、職責(zé)疏散路線配合/現(xiàn)場保護10.突發(fā)事件的處置怎樣報警；拖、磨、粘等待支援；先聲奪人，威勢取勝；時間、速度、技巧、力量的較量；仔細搜查；劣勢與優(yōu)勢的轉(zhuǎn)換，地形地物的利用；犯罪嫌疑人的心態(tài)；11.人與設(shè)施的有機配合：動態(tài)突發(fā)事件的處置、偷竊、火警、停電、意外傷害；靜態(tài)突發(fā)事件的處置，可疑物品、張貼傳單、反動標(biāo)語。12.日常工作的配合保持通道暢通。地面及設(shè)施的完整、完好性及正常動作。勸阻推銷、市場調(diào)查、吸煙、攜帶寵物、衣冠不整、行乞、無理取鬧、酗酒、惹事生非、精神病跡象。保護、收集證據(jù)。13.安全常識安全管理是物業(yè)管理一個重要組成部分。不傷害自己、他人及被他人傷害。事故的三因素：人、物、人與物的關(guān)系（人與物關(guān)系來調(diào)整好）。

防止能量意外溢散：機械能、熱能、電能、化學(xué)能。觸電急救：解脫電源、迅速診斷、現(xiàn)場搶救。預(yù)防墜落事故：登高2米以上，包括2米都屬登高。登高三條措施：組織措施設(shè)備措施保護措施14.搶救要防止幾種錯誤方法：高忱無憂：舌根堵氣道，造成缺氧齊心協(xié)力：墜落后搖動拍打、翻動雪中送炭：亂吃藥、亂涂藥錦上添花：骨折睡海棉墊15.對待事故三不放過原則事故原因沒查清不放過；員工沒受到教育不放過；防范措施未落實不放過。16.做好保密工作接觸辦公室人員。堅持內(nèi)外有別。不該說的不說、不該看的不看、不該問的不問、不該記的不記。日常工中處理實際況的技1．當(dāng)遇急事前往某處，在行走中需要超越客戶時1.1應(yīng)先對客戶說‘對不起，先生（小姐），請問能否讓一下’，然后超越。1.2遇有兩位客戶同行時，切勿從客戶中間穿過。1.3超越后，應(yīng)回頭向客戶點頭以示謝意。

2．在公共場合，遇到客戶迎面走來時要主動側(cè)身，讓路或放慢步伐，不只顧行走，視而不見，毫無示意。3．在工作中需與客戶使用同部客梯時3.1手扶電梯門，示意客戶進入；如果客梯內(nèi)擁擠時，應(yīng)退后等候下部客梯，不可與客戶搶搭同一部電梯。3.2出客梯時應(yīng)按著客梯開關(guān)，示意客戶先走出客梯。4．客戶正在交談，此時有急事需詢問4.1應(yīng)禮貌地等候在客戶一旁，切忌冒然打斷客戶談話。4.2等客戶意識到或在恰當(dāng)?shù)臅r候，先向其他客戶表示歉意，然后言簡意賅地說明事由，最后禮貌地離開。5．