知名房企物流園項(xiàng)目前期策劃及提案大量附圖

0XX物流園項(xiàng)目前提提案XX2013.4.151前言房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細(xì)化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受，“開發(fā)商—經(jīng)紀(jì)公司—設(shè)計(jì)部門—施工企業(yè)—物業(yè)管理公司”組成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的精髓和方向。開發(fā)商逐步成為項(xiàng)目的組織者和協(xié)調(diào)人，項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地、市場定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、管理等具體實(shí)施，全部委托給專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。

隨著房地產(chǎn)市場行業(yè)分工越來越細(xì)化，高檔商務(wù)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和大型的住宅物業(yè)的銷售逐漸由專業(yè)代理公司來進(jìn)行，但在一些市場不太成熟的城市，仍有為數(shù)不少的樓盤銷售還是由開發(fā)商自己進(jìn)行。在廣州、深圳、上海，60%以上的樓盤是由專業(yè)代理公司完成的。市場是一切營銷策劃的根本2我們能給貴公司帶來什么銷售周期的提升，項(xiàng)目利潤的提高，回款速度的保證。32341目錄第一部分項(xiàng)目理解分析第二部分宏觀市場分析第三部分產(chǎn)品定位策略第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議5第五部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營模式4

PART01項(xiàng)目理解分析1.1指標(biāo)及環(huán)境分析1.2項(xiàng)目地塊及四至1.3項(xiàng)目開發(fā)思路5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來看，項(xiàng)目占地面積規(guī)模較大，占據(jù)XX三類地段，周邊商業(yè)氛圍比較淡薄，輻射范圍較較少項(xiàng)目功能描述本項(xiàng)目主要建成一個城中城，多層、別墅、商業(yè)三位合體。1.1指標(biāo)及環(huán)境分析土地用途：綜合總占地面積：757588.19

容積率：（15.1*11=1.37）總建筑面積：764167.43

商業(yè)面積：83446.04

住宅面積：442842.5

建筑密度：（334*11=30%）6項(xiàng)目位于XX車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目未來的潛力1.2項(xiàng)目地塊及四至1.5公里4公里本項(xiàng)目XX商業(yè)街區(qū)XX大門口商業(yè)街區(qū)1.2項(xiàng)目地塊及四至項(xiàng)目位于XX車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目未來的潛力遷鋼烏海交通樞紐棋盤井、鄂托克旗團(tuán)結(jié)新村機(jī)場高速入口8本體屬性界定項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目坐擁城市發(fā)展地段，屬城市中端版塊區(qū)，地段優(yōu)勢不明顯區(qū)域交通項(xiàng)目地處XX工業(yè)園區(qū)入口處、擁有公交線路、高速公路、機(jī)場毗鄰此地，通達(dá)性好基礎(chǔ)指標(biāo)上等規(guī)模、地塊規(guī)整、土地變性醒目項(xiàng)目地塊周邊生活配套相對稀缺，區(qū)域建設(shè)尚處發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；地塊便于規(guī)劃，可打造成地塊強(qiáng)勢景觀；周圍商業(yè)項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目較少，競爭不明顯。項(xiàng)目本體——屬于上等規(guī)模商住項(xiàng)目。

處于區(qū)域三類地段，地塊的地段優(yōu)勢一般；目前項(xiàng)目周邊生活配套相對較差，但交通通達(dá)性良好，地塊規(guī)整，多層、別墅、商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有利因素較多。1.3項(xiàng)目開發(fā)思路9本案解讀重點(diǎn)開發(fā)背景：本項(xiàng)目是公司在XX的又一個商住一體的綜合體項(xiàng)目,之前已經(jīng)建立起企業(yè)品牌和認(rèn)知度。所以本項(xiàng)目對于開發(fā)商品牌的樹立和延展起著至關(guān)重要的作用。因而，本項(xiàng)目所面臨的核心問題是：本項(xiàng)目如何樹立和延展企業(yè)的品牌形象？基于之前項(xiàng)目，本項(xiàng)目產(chǎn)品線如何延續(xù)及提升？站在區(qū)域客群及市場競爭的平臺上，本項(xiàng)目的市場機(jī)會？如何變“不利”為“有利”因素，發(fā)揮地塊價值的最大化？1.3項(xiàng)目開發(fā)思路10項(xiàng)目理解分析析綜合考慮XX工業(yè)園的地地理位置、未未來入住的居居住人群，我我公司對于項(xiàng)項(xiàng)目面積功能能定位如下：：立足于區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有居住人口口，面向更充充滿活力的產(chǎn)業(yè)人群；開放、友好的商業(yè)空間，，不僅僅局限限于XX的居居住人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，，提供消費(fèi)人人群以豐富的的物質(zhì)與精神神消費(fèi)選擇；；新穎的建筑風(fēng)格，吸吸引消費(fèi)者到到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)；為消費(fèi)者營造造休閑、生活氛氛圍；提供消費(fèi)人群群便利性消費(fèi)。1.3項(xiàng)目開發(fā)思路路11項(xiàng)目研判基于區(qū)域、客客戶、競爭下下產(chǎn)品競爭力體體系的構(gòu)筑出發(fā)點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)落腳點(diǎn)打造什么樣的的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)、項(xiàng)目目、市場競爭爭三方共贏宏觀市場、區(qū)區(qū)域發(fā)展研判判項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展展、項(xiàng)目可操作機(jī)機(jī)會區(qū)域客群、市市場競爭研判判企業(yè)產(chǎn)品線、、項(xiàng)目本體解解析項(xiàng)目市場、客客群競爭機(jī)會會項(xiàng)目適合的產(chǎn)產(chǎn)品線、樹立品牌形象象的機(jī)會1.3項(xiàng)目開發(fā)思路路12開發(fā)順序1.3項(xiàng)目開發(fā)思路路B-4B-5B-2B-1A-1變電站A-2A-3A-4A-5A-6商業(yè)住宅13項(xiàng)目開發(fā)思路路探解對于此項(xiàng)目，，我們的初衷衷在于：□整合和挖掘優(yōu)優(yōu)勢資源，打打造先鋒樣板板項(xiàng)目。□樹立項(xiàng)目市場場品牌，并提提升開發(fā)企業(yè)業(yè)品牌競爭力力。□實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利利潤最大化。。□完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社會會效益和品牌牌效益的最佳佳回報。1.3項(xiàng)目開發(fā)思路路142.1宏觀政策2.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展2.3房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展2.4商圈結(jié)構(gòu)研究究2.5細(xì)分市場分析析2.6客戶需求分析析PART02宏觀市場分析析15調(diào)控政策《新國五條》《國十一條》《新國四條》《新國十條》《地方限購令》限制購房套數(shù)，，抑制投資明確二套房認(rèn)定定標(biāo)準(zhǔn)提高首付，提高高貸款利率加快推進(jìn)房產(chǎn)稅稅出臺限制第三套貸款款準(zhǔn)備金率持續(xù)上上調(diào)央行首套房減息息貨幣政策供求關(guān)系土地成本上漲剛性需求增多開發(fā)商利潤增長長剛性需求增多投資客戶減少總體成交量上漲漲房價穩(wěn)定調(diào)控政策對房地地產(chǎn)市場打壓并并未波及XX房房地產(chǎn)市場開發(fā)融資渠道管管控一二線城市繼續(xù)續(xù)看張四線城市持續(xù)發(fā)發(fā)展宏觀調(diào)控政策未未波及XX房地地產(chǎn)市場2.1宏觀政策162.2XX縣整體概況況解讀地理位置園區(qū)位于鄂爾多多斯市鄂托克旗旗XX鎮(zhèn)境內(nèi)，，南接新型工業(yè)業(yè)城烏海市，西西與阿拉善盟隔隔河相望，北靠靠巴彥淖爾市，，地處“一盟三三市”的交匯處處，地理位置優(yōu)優(yōu)越，京蘭鐵路路、110國道縱貫全境，，京藏高速公路路在境內(nèi)設(shè)有互互通，烏海機(jī)場場距園區(qū)3公里，已構(gòu)成了了公路、鐵路、、航空三位一體體的立體交通運(yùn)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，是全全區(qū)最具投資潛潛力和發(fā)展?jié)摿αΦ狞S金地帶。。烏海巴彥淖爾市阿拉善盟XX縣17XX工業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展的“硬實(shí)力力”與“軟實(shí)力力”解析XX工業(yè)園區(qū)堅(jiān)堅(jiān)持“在新的起點(diǎn)上，，立足優(yōu)勢，堅(jiān)堅(jiān)持走一條產(chǎn)業(yè)業(yè)向基地集中、、工業(yè)向園區(qū)集集中、人口向城城鎮(zhèn)集中的集中中發(fā)展道路全面面推進(jìn)新型工業(yè)業(yè)化和特色城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程，全力力打造沿河高效效工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶”的發(fā)展思路。。集中發(fā)展以發(fā)電電為龍頭的煤矸矸石綜合利用產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、以焦煤煤煤氣為龍頭的化化工產(chǎn)業(yè)和以水水泥為龍頭的新新材料產(chǎn)業(yè)，努努力形成三個新新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)，傾力打造經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化化繁榮、社會和和諧、人民安康康的XX。硬實(shí)力生態(tài)型工業(yè)園區(qū)推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程節(jié)約型工業(yè)園區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)2.2XX縣整體概況況解讀18提升管理水平，，增強(qiáng)發(fā)展“軟軟實(shí)力”。環(huán)保安全水平審批服務(wù)水平財(cái)政監(jiān)管水平軟實(shí)力管理水平，就是是要預(yù)管理于服服務(wù)之中，不遺余力為企業(yè)業(yè)營造投資洼地地和服務(wù)高地2.2XX整體概況解解讀192012年,全年完成工業(yè)總總產(chǎn)值125億元，同比增長長34.5％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況202012年,完成銷售收入118億元，同比增長長11.3％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況212012年,完成工業(yè)增加值值58億元，同比增長長35.9％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況222012年,完成固定資產(chǎn)投投資126億元，同比增長長38.5％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況232012年,實(shí)現(xiàn)稅收9.8億元，同比增長長9.8％經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況24國內(nèi)消費(fèi)品貿(mào)易易2.2XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況最近幾年來，2012年CPI達(dá)到高峰，在2010年有小幅回落。。25人均可支配收入入情況2012年城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入達(dá)達(dá)15000元，比2009年增長18.2%。2.2XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況26市場回顧XX房地產(chǎn)市場作為拉動城市經(jīng)濟(jì)增長和提升城市形象的重要產(chǎn)業(yè)之一、政府鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展使得XX的房地產(chǎn)業(yè)從無到有，并逐步向成熟方向發(fā)展。隨著城區(qū)南擴(kuò)東進(jìn)的規(guī)劃建設(shè)實(shí)施，新項(xiàng)目的逐步開發(fā)，自由競爭的房地產(chǎn)市場逐步形成。目前，中心街沿線基本形成了XX的居住聚集區(qū)，周邊基本形成工業(yè)開發(fā)格局并且處于不斷擴(kuò)容的過程當(dāng)中。2.3XX房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀27市場發(fā)展階段——成長競爭階段原始起步階段成長競爭階段淘汰競爭階段品牌競爭階段文化壟斷階段XX縣房地產(chǎn)市市場發(fā)展階段時間論據(jù)發(fā)展時間6年規(guī)模論據(jù)平均占地200.68畝,平均建面約16萬平米品質(zhì)論據(jù)小區(qū)品質(zhì)明顯提高價格論據(jù)價格集中在2700元以上，集中度比較高營銷論據(jù)營銷工具逐漸豐富購買論據(jù)購買者開始接受更多樣化的產(chǎn)品2.3XX房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀28

房地產(chǎn)近年來開發(fā)發(fā)展較快。2009年以來，主要供應(yīng)為多層產(chǎn)品，且項(xiàng)目體量較大，銷售速度比較快，但樓盤數(shù)量較少，樓盤主要體現(xiàn)為移民樓與北國經(jīng)典。2010-2012年年開始出現(xiàn)陸續(xù)有三個開發(fā)商進(jìn)駐XX，分別為曙光麗景、天驕、金隅時代，且市場需求旺盛，價格迅速上升到2700元/m2以上。商業(yè)價格在這段時間也出現(xiàn)爆發(fā)式增長，由于商業(yè)市場供小于需，從當(dāng)初的5000元左右上升到7000元左右，最后基本穩(wěn)定在這個價格并沒有大幅變動。

房地產(chǎn)現(xiàn)狀2.3XX房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀29市場當(dāng)前特點(diǎn)1開發(fā)土地呈現(xiàn)分化局勢2近幾年房價漲幅較大3鄂爾多斯本地開發(fā)商主導(dǎo)，外地開發(fā)商進(jìn)入4在售項(xiàng)目少、市場較為紊亂5供需呈現(xiàn)膠著，期待需求再次爆發(fā)6整體市場容量小，開發(fā)水平相對較低2.3XX房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀30市場未來發(fā)展走走勢房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟1房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升2廠區(qū)需求將不斷加大3高端住宅生存較難42.3XX房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀31周邊業(yè)態(tài)調(diào)查：：周邊業(yè)態(tài)主要有有：整個市場77間商鋪，業(yè)態(tài)分分布如下：飯店30家化妝品2家服裝2家KTV酒吧4家超市4家煙酒店3家熟肉配菜菜3家洗車行.汽車美容2家廣告工作室2家美容美發(fā)發(fā)美體4家臺球廳2家菜肉糧油油2家小吃店3家手機(jī)專賣賣1家公司3家售樓部1家移動1家婚紗攝影1家小家電1家彩票1家金融機(jī)構(gòu)構(gòu)2家中行和農(nóng)行2.4XX商圈結(jié)構(gòu)研研究322.4XX商圈結(jié)構(gòu)研研究業(yè)態(tài)種類繁多，，無總體發(fā)展規(guī)規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)態(tài)內(nèi)內(nèi)競爭強(qiáng)烈。業(yè)業(yè)態(tài)處于低端階階段僅能滿足市市民生活基本需需求，沒有品質(zhì)質(zhì)感。33XX商業(yè)租金及及出租率調(diào)查：商業(yè)主力租金階階段0.82元/平方米——1.11元/平方米租金價格上漲較較快，表明租賃賃市場潛力巨大大。出租率調(diào)查：商業(yè)氣氛濃厚商商鋪空置率低，，出租率約在98%左右。2.4XX商圈結(jié)構(gòu)研研究項(xiàng)目二年前租金現(xiàn)租金租金增長狀況商業(yè)街0.821.1135.3％34需求研究1、區(qū)域分析：現(xiàn)現(xiàn)在購房者基本本上都是城市內(nèi)內(nèi)部人士。2、職業(yè)分析：私私營業(yè)主、效益益較好單位中高高層主管、部分分公務(wù)員3、人員狀態(tài)：這這些人收入高，，支付能力好，，屬于最易開發(fā)發(fā)的客戶消費(fèi)人群屬性目前的購買者為為收入高，支付付能力好的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶！2.5XX客戶需求分分析352.5XX客戶需求分分析我們的潛在客戶XX鎮(zhèn)個體客戶周邊投資客戶XX地緣客戶+產(chǎn)業(yè)客戶調(diào)查對象界定362.5XX客戶需求分分析樣本量實(shí)際執(zhí)行樣本：：300個有效分析樣本：：434個調(diào)查方法隨機(jī)攔截面訪陌拜面訪訪問要求1、年齡18-60歲2、選擇消費(fèi)場所所時起決策作用用3、本人及家人無無相關(guān)行業(yè)工作作調(diào)研概況本次調(diào)研活動共共計(jì)：四天參與人員共計(jì)：：6人調(diào)研地點(diǎn)分布：：商業(yè)街、江南南水鄉(xiāng)、千里山山問卷調(diào)查372.5XX客戶需求分分析即將開發(fā)的小區(qū)區(qū)【XX物流園園】請您真實(shí)答寫本本調(diào)查表，并在在選擇項(xiàng)前打√被訪者資料：一、您認(rèn)同位于于政府東側(cè)【XX工業(yè)園區(qū)入入口處，億陽公公司后側(cè)】的位置么？（馬馬上開盤）□認(rèn)同□不認(rèn)同二、您覺得在那那里開發(fā)中型商商場以及底商覺覺得會火么？□會□不會三、您是否會在在這個區(qū)域購買買商鋪？□買□不買四、您覺得您會會出多少錢購買買商鋪？□50萬以下□50萬-80萬□80萬-120萬□120萬以上五、您是否會在在這個區(qū)域購買買住宅？□會□不會六、您是第幾次次購房？□一次□二次□三次□四次七、您自住購房房的用途？□婚房□剛性需求□改善居住條件□工作便利□投資□為子女買八、您打算購買買的戶型面積？？□一居60-80平米□兩居80-100平米□三居100-120平米□120平米以上382.5XX客戶需求分分析您認(rèn)同位于政府府東側(cè)【XX工業(yè)園區(qū)入入口處，億陽公公司后側(cè)】的位置么392.5XX客戶需求分分析您覺得在那里開開發(fā)中型商場以以及底商覺得會會火么402.5XX客戶需求分分析您是否會在這個個區(qū)域購買商鋪鋪412.5XX客戶需求分分析您覺得您會出多多少錢購買商鋪鋪422.5XX客戶需求分分析您是否會在這個個區(qū)域購買住宅宅432.5XX客戶需求分分析您是第幾次購房房442.5XX客戶需求分分析您自住購房的用用途452.5XX客戶需求分分析您打算購買的戶戶型面積462.5XX客戶需求分分析了解其對本項(xiàng)目的認(rèn)可度。了解期對XX工業(yè)園未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可度。了解其對產(chǎn)品的心里價位。了解其廠區(qū)職工的現(xiàn)行居住環(huán)境。重點(diǎn)研究內(nèi)容選擇范圍選取XX工業(yè)園園企業(yè)的中層管管理者。472.5XX客戶需求分分析接待人：趙永勝勝【略】內(nèi)蒙古德晟實(shí)業(yè)業(yè)集團(tuán)內(nèi)蒙古德晟實(shí)業(yè)業(yè)集團(tuán)于2006年8月正式成立，屬屬內(nèi)蒙古自治區(qū)區(qū)重點(diǎn)企業(yè)，2011年被列為自治區(qū)區(qū)“雙百億工程”重點(diǎn)培育企業(yè)之之一，并于同年年入選“中國民營企業(yè)500強(qiáng)”。集團(tuán)位于內(nèi)蒙古古烏海市境內(nèi)，，下轄德晟實(shí)業(yè)業(yè)公司、德晟焦焦化公司、德晟晟洗煤公司、德德晟選矸廠、德德晟金屬制品公公司、德晟房地地產(chǎn)公司、德晟晟物流公司、德德晟商貿(mào)公司等等八家子公司，，現(xiàn)已形成一個個集原煤開采、、洗選、焦化、、物流、商貿(mào)為為一體的循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，2010年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值51億余元，現(xiàn)有資資產(chǎn)總值達(dá)41億元。集團(tuán)為實(shí)現(xiàn)跨越越式發(fā)展，進(jìn)一一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈鏈，經(jīng)內(nèi)蒙古經(jīng)經(jīng)信委立項(xiàng)備案案，在XX工業(yè)業(yè)園區(qū)建設(shè)內(nèi)蒙蒙古德晟金屬制制品有限公司，，擬發(fā)展特種鋼鋼產(chǎn)業(yè)，配套建建設(shè)發(fā)電、水泥泥等項(xiàng)目，使集集團(tuán)形成集原煤煤開采、洗選、、焦化、煉鐵、、煉鋼、軋鋼和和煤氣、余熱、、礦渣綜合利用用的完整的循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條條。金屬制品項(xiàng)目一一期工程計(jì)劃于于2012年10月建成投產(chǎn)，安安排就業(yè)3500余人；2014年項(xiàng)目全部建成成后，可安排就就業(yè)15000余人482.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

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及需求項(xiàng)目的位置評價還可以，相比起天驕花園位置稍偏。項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價區(qū)域宏觀條件良好，發(fā)展不好判斷，天驕花園這邊銷售情況良好。項(xiàng)目的交通評價交通便利，位置比較偏，不在鎮(zhèn)中心。購房關(guān)注點(diǎn)戶型、價格、小區(qū)配套和將來發(fā)展有無團(tuán)購可能價格合適、戶型合適的情況下會考慮職工工資3500-4500，技術(shù)人員和中層管理工資一般在5000以上有無在本項(xiàng)目購房的打算不考慮，自己有房，投資的話可能會選在烏海。492.5XX客戶需求分分析接待人：張總【總經(jīng)理】內(nèi)蒙古星光集團(tuán)團(tuán)簡介在XX高新技術(shù)術(shù)工業(yè)園區(qū)內(nèi)（（國家新材料成成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)業(yè)化示范基地、、第一批國家循循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)），集集團(tuán)公司有占地地面積2平方公里循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)示范園。目目前，特種鋼做做為星光集團(tuán)具具有競爭優(yōu)勢和和增長潛力的主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)板塊，，已形成集采選選礦、鋼鐵冶煉煉、鑄造與鍛造造為一體的"一園兩基地"鋼鐵產(chǎn)業(yè)。在園園區(qū)內(nèi)的華鑫公公司年產(chǎn)生鐵100萬噸、礦渣微粉粉20萬噸、免燒磚3000萬塊；通過三廢廢綜合利用，已已形成自有循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)體系，并并取得了可觀的的效益。廠區(qū)人數(shù)約2000人左右，現(xiàn)在XX與烏海均有有員工宿舍，以以通勤車接送職職工上下班502.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

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及需求項(xiàng)目的位置評價還可以，但是離億陽公司近，環(huán)境不好項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展5年左右可能會成為XX的中心項(xiàng)目的交通評價交通便利、有公交車購房關(guān)注點(diǎn)戶型、價格、工程進(jìn)度、交房時間、工程質(zhì)量。有無團(tuán)購可能以公司性質(zhì)合作的可能性較小，星光預(yù)計(jì)會自己蓋。職工工資3000-4000元。有無在本項(xiàng)目購房的打算不缺房子。512.5XX客戶需求分分析接待人：劉部長長【后勤主管】內(nèi)蒙古XX水泥泥股份有限公司司內(nèi)蒙古XX水泥泥股份有限公司司（以下簡稱XX水泥公司））坐落在內(nèi)蒙古古自治區(qū)鄂爾多多斯高原西部的的XX高新技術(shù)術(shù)工業(yè)園區(qū)（國國家新材料成果果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化化示范基地、第第一批國家循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)），東鄰鄰礦產(chǎn)資源富集集的千里山和京京藏高速公路，，西距包蘭鐵路路、110國道1公里，南距烏海海機(jī)場6公里，毗鄰西部部煤城—烏海市。目前，XX水泥泥公司擁有員工工總數(shù)已達(dá)3000多人，其中大、、中專學(xué)歷員工工占80%；員工平均年齡齡在30歲左右；擁有不不同專業(yè)的高級級工程師、工程程師、技術(shù)員等等技術(shù)力量；全全員勞動生產(chǎn)率率為34多萬元，是一支支名副其實(shí)的年年紀(jì)輕、學(xué)歷高高、技術(shù)強(qiáng)的員員工隊(duì)伍。522.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

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及需求項(xiàng)目的位置評價位置一般，現(xiàn)在看覺得偏，以后發(fā)展不確定。項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價看XX發(fā)展，XX好了這個項(xiàng)目才會好。項(xiàng)目的交通評價交通方便，但是大車較多，污染會很大。購房關(guān)注點(diǎn)主要看價格，其他都差不多。有無團(tuán)購可能先問問領(lǐng)導(dǎo)，問題不大。職工工資4000左右，中層領(lǐng)導(dǎo)在5000左右。有無在本項(xiàng)目購房的打算團(tuán)購的話會考慮買一套。532.5XX客戶需求分分析接待人：長主任任【辦公室主任】神華XX煤化股股份有限公司企業(yè)介紹：神華華XX煤化股份份有限公司位于于資源富集的內(nèi)內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂鄂爾多斯高原西西部，西臨黃河河，東靠千里山山，南距烏海飛飛機(jī)場6公里，110國道、109國道及丹拉高速速公路在此交匯匯，自營鐵路專專運(yùn)線在烏海北北站與包蘭鐵路路接軌，產(chǎn)品全全部納入國務(wù)院院直屬特大型企企業(yè)——神華集團(tuán)出口和和路、港外運(yùn)計(jì)計(jì)劃，運(yùn)輸條件件極為方便和可可靠。擁有固定資產(chǎn)3.1億元，員工420人(上述資產(chǎn)和人員員指公司本部和和焦廠)。另外，為在建建300萬噸/年煤礦和400萬噸/年洗煤廠陸續(xù)招招收員工490人，正在培訓(xùn)和和分批上崗542.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

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及需求項(xiàng)目的位置評價挺好，對神華來說比較方便，通勤車經(jīng)過那里。項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展不好判斷，如果小區(qū)全部建成應(yīng)該會很不錯。項(xiàng)目的交通評價交通比較發(fā)達(dá)。購房關(guān)注點(diǎn)價格、戶型、工程進(jìn)度、小區(qū)維護(hù)【物業(yè)】。有無團(tuán)購可能可以給組織，但主要看職工個人意向。職工工資4000左右。有無在本項(xiàng)目購房的打算有房子、在烏海住。552.5XX客戶需求分分析接待人：趙主席席【工會主席】神華XX煤化股股份有限公司企業(yè)介紹：神華華XX煤化股份份有限公司位于于資源富集的內(nèi)內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂鄂爾多斯高原西西部，西臨黃河河，東靠千里山山，南距烏海飛飛機(jī)場6公里，110國道、109國道及丹拉高速速公路在此交匯匯，自營鐵路專專運(yùn)線在烏海北北站與包蘭鐵路路接軌，產(chǎn)品全全部納入國務(wù)院院直屬特大型企企業(yè)——神華集團(tuán)出口和和路、港外運(yùn)計(jì)計(jì)劃，運(yùn)輸條件件極為方便和可可靠。擁有固定資產(chǎn)3.1億元，員工420人(上述資產(chǎn)和人員員指公司本部和和焦廠)。另外，為在建建300萬噸/年煤礦和400萬噸/年洗煤廠陸續(xù)招招收員工490人，正在培訓(xùn)和和分批上崗562.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

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及需求項(xiàng)目的位置評價位置有點(diǎn)遠(yuǎn)，不太方便。項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展應(yīng)該很不錯。項(xiàng)目的交通評價交通比較方便，是XX和遷鋼的必經(jīng)之地。購房關(guān)注點(diǎn)主要看格局、價格、質(zhì)量，開發(fā)商實(shí)力。有無團(tuán)購可能不考慮團(tuán)購，有自建房。職工工資3500元左右有無在本項(xiàng)目購房的打算不考慮，分房子了。572.5XX客戶需求分分析接待人：祈總【總經(jīng)理】內(nèi)蒙古君正能源源化工股份有限限公司（簡稱：內(nèi)蒙君君正；股票代碼碼：601216）于2003年投資創(chuàng)建，現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)展為烏海海市的骨干企業(yè)業(yè)，也是內(nèi)蒙古古自治區(qū)60強(qiáng)企業(yè)之一。目目前公司資產(chǎn)近近70億元，業(yè)務(wù)涉足足煤炭、石灰石石、電力、冶金金、化工、物資資流通、建材等等多個領(lǐng)域，公公司完全按照“低耗能”、“零排放”、“綠色環(huán)?！钡目茖W(xué)發(fā)展理念念，做到裝置相相互依托、資源源綜合利用的循循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈鏈，真正達(dá)到了了經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、、環(huán)保?，F(xiàn)已形形成年發(fā)電20億千瓦時，硅鐵鐵10萬噸，白灰60萬噸，電石50萬噸，PVC45萬噸和燒堿40萬噸的生產(chǎn)能力力，每年實(shí)現(xiàn)銷銷售收入70多億元。職工人數(shù)約2000多人，在烏海市市已開發(fā)了職工工公寓樓，預(yù)計(jì)計(jì)2014年正式使用。582.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

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及需求項(xiàng)目的位置評價位置一般，主要是距離XX中心商圈比較遠(yuǎn)，而且人煙稀少。項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價全部建成會很不錯，但XX主要發(fā)展方向應(yīng)該是南邊吧，并不是很清楚。項(xiàng)目的交通評價交通就不用說了，很方便，我們通勤車要經(jīng)過那里。購房關(guān)注點(diǎn)價格便宜、戶型要規(guī)整、小區(qū)干凈。有無團(tuán)購可能可以團(tuán)購，主要什么時候動工和交工，動工了以后才會談?wù)剤F(tuán)購方面的事情。職工工資中層領(lǐng)導(dǎo)以上6000元，普通職工主要看工作年限，一般在3500元。有無在本項(xiàng)目購房的打算自己有房，不考慮。592.5XX客戶需求分分析接待人：魏部長長【綜合部】XX鄂爾多斯鋁鋁業(yè)有限公司內(nèi)蒙古XX鄂爾爾多斯鋁業(yè)有限限公司成立于2006年7月4日,是由內(nèi)蒙古XX高新技術(shù)集團(tuán)團(tuán)有限公司和鄂鄂爾多斯電力冶冶金股份有限公公司共同投資設(shè)設(shè)立的有限公司司。公司位于鄂鄂爾多斯市XX高新技術(shù)工業(yè)業(yè)園區(qū),注冊資本35000萬元,主要利用粉煤灰灰提取氧化鋁技技術(shù)進(jìn)行氧化鋁鋁員工人數(shù)400多人，現(xiàn)有博士士3人、碩士7人，70％以上為大專學(xué)學(xué)歷。602.5XX客戶需求分分析項(xiàng)目評

價

及需求項(xiàng)目的位置評價還可以，但是跟園丁尚品比差一些。項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu價真正發(fā)展起來要好幾年。項(xiàng)目的交通評價交通還不錯購房關(guān)注點(diǎn)價格比較主要、位置、配套。有無團(tuán)購可能可以組織團(tuán)購，可以作為職工的福利房職工工資3000左右有無在本項(xiàng)目購房的打算到時候在決定。612.5XX客戶需求分分析主要對于價格較較為敏感，可以以作為員工福利利來進(jìn)行購買，，前期可以統(tǒng)計(jì)計(jì)員工購買人數(shù)數(shù)與需求，具體體合作方式待定定，如確定項(xiàng)目目開工與竣工日日期可以申報所所在廠區(qū)高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行詳細(xì)協(xié)協(xié)商。消費(fèi)者偏好受到到地域、經(jīng)濟(jì)水水平、政治因素素、城市特性、、氣候特征、風(fēng)風(fēng)俗習(xí)慣等諸多多因素的影響，，結(jié)合XX的實(shí)實(shí)際情況，經(jīng)過過走訪調(diào)查，發(fā)發(fā)掘一些XX居居民對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及住房的的偏好，雖走訪訪數(shù)量有限，但但我們竭力的與與社會各個階層層溝通，發(fā)現(xiàn)了了XX消費(fèi)者的的以下偏好需求求：1、城區(qū)發(fā)展很快且已成規(guī)模模，消費(fèi)者逐漸漸認(rèn)可，大多消消費(fèi)者愿在此區(qū)區(qū)域安家置業(yè)，，2、消費(fèi)者對于住宅宅建筑風(fēng)格則偏好現(xiàn)代主義義風(fēng)格和異域風(fēng)風(fēng)格，崇尚“都都市化的、簡約約的、現(xiàn)代化的的”。3、在價格上，消費(fèi)者偏好往往往與其經(jīng)濟(jì)能能力產(chǎn)生一定的的矛盾，但消費(fèi)費(fèi)者承受力的伸伸縮強(qiáng)，多在25—35萬左右適宜。4、戶型面積上，市場以90—120平方米面積區(qū)間間最受消費(fèi)者的的青睞。5、受到當(dāng)?shù)仫w機(jī)航航道影響，市場的樓盤樓樓層都是多層的，但但消費(fèi)者都比較較偏好多層，對對于樓層選擇上上除去頂層外對對一層也不認(rèn)可可，主要原因是是城市老齡化不不嚴(yán)重中青年人人群居多。6、對小區(qū)的景觀調(diào)查中，很多人人對小區(qū)如果有有好的景觀興趣趣很濃。7、學(xué)區(qū)房也是他們看中的的一個因素。8、注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，對房屋配置及及管理比較重視視。62需求研究消費(fèi)者偏好2.5XX客戶需求分分析63天驕花園2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項(xiàng)目名稱：XX天驕花園項(xiàng)目地址：XX醫(yī)院東南方向向，陽光學(xué)校正正南開開發(fā)商：：鄂爾多斯斯市XX房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司司物業(yè)形態(tài)：多層層、住宅、商業(yè)業(yè)戶戶型概況：：以80-110平米的兩房房為主力戶型。。項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢：：□本地區(qū)唯一一一個大型社區(qū)區(qū)，□□內(nèi)部部配套與周邊配配套相對較為完完善□戶型面積多元元化，針對客戶戶群體多元化項(xiàng)目劣勢：□□銷售和推廣未未得到足夠的重重視□□對客客戶群體認(rèn)知度度不夠，策劃活活動方式單一□對項(xiàng)目本身沒沒有長遠(yuǎn)規(guī)劃64天驕花園2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P一期A區(qū)、18棟樓、C區(qū)區(qū)、12棟樓、、二期B區(qū)還未未建優(yōu)惠：首付一一次性付清優(yōu)優(yōu)惠5000--10000元元銷售情況：部部分已售出銷售價格：住住宅：一層:3130二二層：3380三層層：3480四四層：3080五五層：2730閣樓：：1800一次性付款優(yōu)優(yōu)惠3%商業(yè)：8000左右北面面65園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤規(guī)劃建設(shè)面積積:87529.51㎡住宅建總筑面面積57107.3㎡商業(yè)建筑面積積23247.36㎡會所建筑面積積1405.2㎡一層車庫面積積2931.92㎡項(xiàng)目的建筑密密度30%項(xiàng)目的綠化率率30%以上項(xiàng)目的容積率率1.21小區(qū)共17棟總戶數(shù)510戶66園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤一期住宅總建面：41712.27㎡（363套）已售定向總面面積：21841.98㎡（185套）已售散戶總面面積：12973.39（121套）未售剩余總面面積：6896.9（57套）戶型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和計(jì)A224B44C33D235E11247E215

6F4138G15520總計(jì)2271015357一期住宅未售售套數(shù)情況：：57套67園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤戶型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和計(jì)A2144469B18211C11D23

5E1156E21131

15F1

1G11213總計(jì)2254222111121一期住宅已售售套數(shù)情況：：121套68園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤一期住宅每階階段成交量69園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤一期商業(yè)每階階段成交量70園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤一期住宅價格格及優(yōu)惠71園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤一期住宅價格格及優(yōu)惠72園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤園丁尚品投資資收益分析項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積住宅總建：57107.3㎡可售面積：57107.3㎡商業(yè)總建：27334㎡可售面積：21334㎡其他總建：

4333㎡可售面積：2931.92㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng)300+340+1120=1760元/㎡銷售參考單價住宅均價2377元/㎡商鋪均價4700元/㎡73園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤項(xiàng)目可售建筑面積（㎡）銷售價格(元/㎡)銷售總價（萬元）住宅57107.3237713574商業(yè)27334470012847車庫2931.9235001026合計(jì)27447其他成本計(jì)算辦法金額（萬元）不可預(yù)見成本按銷售收入5%計(jì)算1372合計(jì)1372（2）項(xiàng)目一次性性收入部分稅稅費(fèi)（1）項(xiàng)目總收入入（3）項(xiàng)目其他成成本稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額（萬元）銷售稅金按項(xiàng)目總收入5.1%計(jì)1400土地增值稅按項(xiàng)目總收入1.5%計(jì)411企業(yè)所得稅按利潤總額5%計(jì)1372合計(jì)318374園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算方法計(jì)算值（萬元）總成本【稅前】建造期間各項(xiàng)成本之和15545總成本【稅后】總成本+稅金20100實(shí)際投資總成本-銷售收入-未投入成本2500投資周期2年項(xiàng)目收入27447總利潤項(xiàng)目收入—總投資11902凈利潤總利潤—企業(yè)所得稅7347成本利潤率（稅前）總利潤/總成本×100%59.2%年成本利潤率（稅前）成本利潤率/開發(fā)年限29.6%投資利潤率（稅前）總利潤/實(shí)際投資×100%476%年成本利潤率（稅前）投資利潤率/開發(fā)年限238%成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本×100%36.5%年成本利潤率（稅后）成本利潤率/開發(fā)年限18.3%投資利潤率（稅后）凈利潤/實(shí)際投資×100%294%年投資利潤率（稅后）投資利潤率/開發(fā)年限147%75鑫海城2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤項(xiàng)目名稱：鑫鑫海城項(xiàng)目地址：金金隅時代北面面開發(fā)商：龍龍?zhí)┘瘓F(tuán)團(tuán)物業(yè)形態(tài)：公公寓、住宅、、商業(yè)戶戶型概況：以以40平米的的公寓為主力力戶型。項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢：：□小面積公公寓降低購房房門檻，□□距離XX唯唯一商業(yè)圈較較近，地理位位置較好。□商業(yè)戶型格格局較好，進(jìn)進(jìn)深短面積符符合市場項(xiàng)目劣勢：□□項(xiàng)目體量量小，內(nèi)部配配套不完善。?！酢鯇蛻魬羧后w認(rèn)知度度不夠，策劃劃活動方式單單一□公寓的定位位不準(zhǔn)確，市市場接受面小小。76鑫海城2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤項(xiàng)目名稱：鑫鑫海城項(xiàng)目地址：金金隅時代北面面開發(fā)商：龍龍?zhí)┘瘓F(tuán)物業(yè)形態(tài)：公公寓、住宅、、商業(yè)戶戶型概況：以以40平米的的公寓為主力力戶型。項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢：：□小面積公公寓降低購房房門檻，□□距離XX唯唯一商業(yè)圈較較近，地理位置較好好?！跎虡I(yè)戶型格格局較好，進(jìn)深短面積符符合市場項(xiàng)目劣勢：□□項(xiàng)目體量量小，內(nèi)部配套不完完善?！酢鯇蛻羧后w認(rèn)認(rèn)知度不夠，，策劃活動方式式單一□公寓的定位位不準(zhǔn)確，市場接受面小小。77PART03產(chǎn)品定位策略略3.1整體定位闡述述3.2項(xiàng)目主題概念念定位3.3商業(yè)定位3.4住宅定位3.5項(xiàng)目總體價值值分析3.6項(xiàng)目價格定位位78S——優(yōu)勢：1、城市未來走走向，交通優(yōu)優(yōu)勢明顯。2、城市入口，，人流量大。。3。項(xiàng)目規(guī)模較較大，城市未未來核心地帶帶，且地塊規(guī)規(guī)整利于整合合。4、開發(fā)商形象象在本地已形形成，便于由由開發(fā)商形象象向項(xiàng)目形象象邁進(jìn)。W——劣勢：1、周邊配套不不完善，現(xiàn)行行對位置認(rèn)可可度不高2、項(xiàng)目規(guī)模較較大，建筑周周期過長。3、城市人口較較少，銷售速速度較慢。O——機(jī)會：1、城市發(fā)展迅迅速，已有成成功案例。2、區(qū)域目前的的房價仍處于于較低價位，，還有較大漲漲的空間，升升值潛力巨大大。3、交通拉動：：項(xiàng)目交通線線南北東西貫貫通，以及相相應(yīng)的后續(xù)各各種市政設(shè)施施完善，必將將帶來強(qiáng)大的的人流、物流流、信息流，，財(cái)富流。隨隨著管委會的的遷移，城市市重心轉(zhuǎn)變，，必將帶動群群眾眼球。T——威脅：1、針對客群對對本地段的認(rèn)認(rèn)可時間，決決定本項(xiàng)目的的銷售速度。。2、即將會有其其他項(xiàng)目入市市，已有項(xiàng)目目的競爭，將將不可避免的的對本項(xiàng)目后后期入市造成成一定影響，，分流一部分分本項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群，，且對本項(xiàng)目目的市場競爭爭力帶來壓力力和沖擊。產(chǎn)品SWOT分析3.1整體定位闡述述79Strength優(yōu)勢總結(jié)項(xiàng)目規(guī)模大，，處于交通樞樞紐，開發(fā)商商形象已深入入人心。Opportunity機(jī)會分析隨著XX發(fā)展展，現(xiàn)行商圈圈必將滿足不不了未來人人群的消費(fèi)費(fèi)。Threaten威脅分析怎樣讓真對客客群快速認(rèn)可可本項(xiàng)目成為為首要目標(biāo)。。SWOT總結(jié)周邊配套不完完善，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模決定了銷售周期與建建筑周期。Weakness劣勢總結(jié)加速開發(fā)速度度，搶占市場場先機(jī)和空白白。與政府配合，，協(xié)調(diào)規(guī)劃，，分段開發(fā)。。與已建項(xiàng)目形形成差異化經(jīng)經(jīng)營。加速客群對本本項(xiàng)目的認(rèn)可可度，對本項(xiàng)項(xiàng)目做準(zhǔn)確定定位。SWOT對策分析：3.1整體定位闡述述80新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳傳統(tǒng)或現(xiàn)有商商業(yè)推廣模式式，將本項(xiàng)目目商業(yè)部分作作為重點(diǎn)單獨(dú)獨(dú)推廣，以商商業(yè)帶動住宅宅，同時淡化化住宅商業(yè)氣氣氛，變被動動為主動。傳遞給業(yè)主不不一樣的商業(yè)業(yè)信息，即:商業(yè)中心區(qū)的的精品住宅，，而非住宅的的配套商業(yè)。。住宅區(qū)的配套套商業(yè)商業(yè)中心區(qū)的的精品住宅項(xiàng)目定位模式式3.1整體定位闡述述新觀念轉(zhuǎn)變81就商業(yè)地產(chǎn)而而言，我們認(rèn)認(rèn)為，商業(yè)市市場的成功運(yùn)運(yùn)作主要根基基在于[城市商業(yè)需求求、區(qū)域條件件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益]三方位立體整整合，因此本本策劃方案以以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價值為核核心、我們要要創(chuàng)造差異化化產(chǎn)品市場機(jī)機(jī)能為指導(dǎo)思想。。3.1整體定位闡述述都市綜合體協(xié)同性商務(wù)性配套性82項(xiàng)目總體定位位本項(xiàng)目定位為為集零售、餐餐飲、娛樂、、居住等諸多多功能于一體體的中規(guī)模、、綜合性、現(xiàn)現(xiàn)代化、高品品質(zhì)的標(biāo)志性性都市綜合體體。住宅物業(yè)與商商業(yè)相輔相成成，自處鬧市市繁華，卻又又鬧中取靜、、自成一體，，這些難能可可貴的特征和和質(zhì)素，使得得住宅物業(yè)區(qū)區(qū)別于普通的的住宅。3.1整體定位闡述述83該地區(qū)目前商商業(yè)主要開拓拓點(diǎn)在中心街街，且城市商商業(yè)主題也不不夠明確，沒沒有主力商業(yè)業(yè)市場，更不不具備城市商商業(yè)競爭力……我司觀點(diǎn)：從項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃看，項(xiàng)目目屬于住宅與與商業(yè)為綜合合體的主力項(xiàng)項(xiàng)目。從地塊商業(yè)規(guī)規(guī)劃看，項(xiàng)目目建成后將是是商業(yè)輻射范范圍較大的項(xiàng)項(xiàng)目。從地塊商業(yè)區(qū)區(qū)位來看，應(yīng)應(yīng)以主力店與與中型賣場購購物為主，門門面商業(yè)為輔輔。定位方向3.1整體定位闡述述做為一個資源源豐富經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速的的的城市，XX這遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不不夠的84配合項(xiàng)目住宅宅定位及主題題“橙色生活系列列”定位主題概概念，達(dá)到住住宅與商業(yè)有有機(jī)結(jié)合的目目的，體現(xiàn)本本項(xiàng)目商業(yè)與與住宅的統(tǒng)一一性，有利于于整個項(xiàng)目的的整體對外宣宣傳。前面圖表顯示示，本項(xiàng)目的的檔次定位影影響因素與中中檔市場極為為相似，根據(jù)據(jù)各細(xì)分市場場定位的影響響因素、前期期市場調(diào)研所所反映的有效效需求空間、、消費(fèi)群體的的置業(yè)需求以以及項(xiàng)目資源源條件的相互互迎合度，我我們建議項(xiàng)目目進(jìn)入中檔的的細(xì)分市場，，打造中檔多層商住住一體精品典典范3.2項(xiàng)目主題概念念定位“橙色”------活潑，充滿動動感的顏色，，體現(xiàn)地域與與風(fēng)格兩大特特征，給人一一種積極，靈靈動的濃郁氣氣息，帶給人人們對未來的的一種美好的的憧憬。用橙色點(diǎn)綴，，用來體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代的流行風(fēng)風(fēng)尚，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)格。85商業(yè)主題概念念解析Original:原創(chuàng)的（建筑風(fēng)格與與形式）Recreational:休閑的（生活氛圍））Abundant:豐富的（商業(yè)消費(fèi)選選擇）Neighborly:友好的（商業(yè)空間））Glowing:生氣勃勃的（產(chǎn)業(yè)居住人人群）Expedite:便利的（物質(zhì)與精神神消費(fèi)）3.3商業(yè)定位86商業(yè)主題定位位建議建議商業(yè)主題題定位充分體體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)面積的功能能定位，使得得消費(fèi)者能夠夠通過主題概概念加深對商商業(yè)面積功能能的了解，進(jìn)進(jìn)而加深其消消費(fèi)觀念，培培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)習(xí)慣。主題概念：rangeTown3.3商業(yè)定位87商業(yè)主題概念念解析OrangeTown揭示了項(xiàng)目未未來消費(fèi)人群群的屬性“橙色空間”；Orange這個單詞的6個字母又是體體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)功能的6個英文單詞的的首個字母縮寫寫（詳細(xì)解析析在后）；Orange單詞認(rèn)知度高高，發(fā)音簡單單，易于口口口相傳；OrangeTown的“Town”能夠充分體現(xiàn)現(xiàn)住宅特點(diǎn)以以及商業(yè)體量量；3.3商業(yè)定位88消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場住宅人口增長長消費(fèi)需求的提提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的的檔次及發(fā)展展限制XX地區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型商商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析3.3商業(yè)定位89R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報告需解決的核心問題XX整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項(xiàng)目所在位置是XX發(fā)展核心區(qū)域之一，商業(yè)正在蓬勃發(fā)展，商業(yè)認(rèn)知度比較高，輻射范圍廣，除去原有商業(yè)街，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。領(lǐng)先XX半步的商業(yè)項(xiàng)目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握XX商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對XX商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項(xiàng)目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項(xiàng)目的商業(yè)等級、輻射范圍，是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？業(yè)態(tài)分析3.3商業(yè)定位90假日酒店北國經(jīng)典園丁尚品空地天驕花園金隅時代移民樓XX醫(yī)院管委會空地空地學(xué)校3.3商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)位置置示意圖主商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)鑫海城次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)91123商業(yè)項(xiàng)目與住住宅項(xiàng)目分開開，將商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目單獨(dú)重點(diǎn)點(diǎn)推廣商業(yè)項(xiàng)目推廣廣定位明確：：打造成城市市商業(yè)中心—新城市商業(yè)中中心以主題樂園、、主題賣場、、餐飲、娛樂樂等業(yè)態(tài)作為為推廣重點(diǎn)，，打造體驗(yàn)式式休閑娛樂新新地標(biāo)商業(yè)定位要點(diǎn)點(diǎn)3.3商業(yè)定位92商業(yè)功能定位位建議綜合考慮XX的地理位置置、未來入住住的居住人群群，對于XX商業(yè)面積功功能定位如下下：立足于區(qū)域未未來居住人口口變化，面向向更充滿活力力的產(chǎn)業(yè)居住人群群；開放、友好的商業(yè)空間，，不僅僅局限限于XX的居居住人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，，提供消費(fèi)人人群以豐富的的物質(zhì)與精神神消費(fèi)選擇；；新穎的建筑風(fēng)格，吸吸引消費(fèi)者到到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)；為消費(fèi)者營造造休閑、生活氛氛圍；提供消費(fèi)人群群便利性消費(fèi)。3.3商業(yè)定位93主力店定位主力店位置、、樓層、硬件件等建議位置：位于主干道十十字路口，展展示效果優(yōu)越越，受主力店店客戶喜歡環(huán)境：因主力店聚客客能力強(qiáng)，日日常經(jīng)營將給給住宅人群帶帶來一定的嘈嘈雜，將其放放在靠近路口的位置最最大程度的優(yōu)優(yōu)化內(nèi)部住宅宅人群的居住住環(huán)境硬件條件：選擇最具有硬硬件修改優(yōu)勢勢的，便于根根據(jù)主力店的的需求重新設(shè)設(shè)計(jì)的位置設(shè)置主力店的的作用：在商業(yè)項(xiàng)目初初期通過主力力店的設(shè)置達(dá)達(dá)到在最短時時間內(nèi)聚集大大量客流，提提高項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知知度，以達(dá)到到提升項(xiàng)目其其他商業(yè)面積積租金或售價價，以及住宅宅售價的效果果。主力店類型選選擇：大型超市、銀銀行、中型專專業(yè)賣場（家家電、建材、、服裝、日日用品等）、、餐飲娛樂業(yè)業(yè)態(tài)等，滿足足目標(biāo)消費(fèi)群群多樣化的消消費(fèi)需求，同同時最大程度度的吸引最廣廣泛的消費(fèi)人人群。主力店設(shè)置考慮要要素：3.3商業(yè)定位94商業(yè)類型分析3.3商業(yè)定位類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能與本案契合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有容量小、即食消費(fèi)性特點(diǎn)以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間10小時以上，提供即食性食品的輔助設(shè)施能滿足居民消費(fèi)需求，與本案定位相符，宜發(fā)展大型綜合商場大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購物采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間12小時以上大型綜合市場業(yè)態(tài)雜亂、檔次較低不宜發(fā)展倉儲商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實(shí)行低價格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)面積的停車場同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識本案地塊切割性較強(qiáng)，較為分散，不適宜發(fā)展大型專業(yè)商場以銷售某一大類或幾幾大類商品為主，品種豐富采用自選銷售和開架面售相結(jié)合的方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)市場容量有限，本案發(fā)展大型專業(yè)市場不適宜專賣店以銷售某一品牌系類商品為主，銷量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或底鋪式方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案區(qū)位優(yōu)勢及周邊客群情況看，可填補(bǔ)市場空白，較宜發(fā)展百貨商店具有綜合性，門類齊全，以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合的方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施功能齊全與本案定位較為復(fù)合，但周邊零散白活商店趨于飽和，不宜發(fā)展中型購物中心由百貨店或中型綜合商業(yè)作為核心，由專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由開發(fā)企業(yè)有計(jì)劃的開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運(yùn)營管理，店鋪分散承租、獨(dú)立經(jīng)營功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體項(xiàng)目商業(yè)體量適中，業(yè)態(tài)豐富、購買力充足，最適宜本案發(fā)展95兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類項(xiàng)目可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商商原則，項(xiàng)目的招招商定位方向主要要有以下幾類：家居建材類成人服裝類3.3商業(yè)定位96商業(yè)功能定位關(guān)鍵鍵詞釋義居住人口變化XX地區(qū)的新移民民提升了XX整體體居住人群的消費(fèi)費(fèi)檔次。開放、友好XX的商業(yè)面積具具有更大的包容性性，服務(wù)于整個XX。多樣化不同于目前XX地地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，，具有更豐富的商商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。新穎致力于打造XX商商業(yè)項(xiàng)目的地標(biāo)性性建筑。休閑、生活提供消費(fèi)者以單純純購物外的解壓與與放松的精神消費(fèi)費(fèi)環(huán)境。3.3商業(yè)定位位97商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)初步規(guī)規(guī)劃建議議日常生活活大型超市市小型便利利店大型專業(yè)業(yè)賣場家庭生活活家居家電兒童聚會生活活餐飲休閑娛樂健康生活活健身診所藥店美好生活活美容美發(fā)發(fā)服裝服飾飾一站式購購物、一一家休閑閑、一天天逛街??！3.3商業(yè)定位位98產(chǎn)品規(guī)劃劃規(guī)劃因地制宜宜，合理理分區(qū)項(xiàng)目宗地地四周規(guī)規(guī)整，也也沒有出出現(xiàn)分割割處于一一個整體體，根據(jù)據(jù)地塊條條件，結(jié)結(jié)合外部部景觀可可以形成成一個整整體的組組團(tuán)規(guī)則的地地塊要形形成相對對獨(dú)立特特點(diǎn)鮮明明的組團(tuán)團(tuán)半圍合錯錯落布局局，景觀觀價值最最大化避免北方方傳統(tǒng)““兵營式式”布局局，通過過建筑物物適當(dāng)偏偏轉(zhuǎn)、半半圍合方方式形成成組團(tuán)空空間；各建筑錯錯落排布布，增大大景觀面面；入口廣場場、外部部街區(qū)體體現(xiàn)主題題在臨街面面設(shè)置大大氣的入入口廣場場及商業(yè)業(yè)街；體體現(xiàn)大氣氣的社區(qū)區(qū)外部形形象，吻吻合都市市生活主主題3.4住宅定位位99城市中央央·創(chuàng)領(lǐng)社區(qū)區(qū)高新中央央（NewCentral）：處于城市市發(fā)展核核心居住住組團(tuán)，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域價值；；創(chuàng)領(lǐng)社區(qū)區(qū)（innovate,NoblenessLiving）：創(chuàng)新、生生態(tài)、品品質(zhì)，XX未來來的高尚尚居住區(qū)區(qū)，融匯匯自然及及特色景景觀藝術(shù)術(shù)，精精英專屬屬棲居地地,暢享新生生活。獨(dú)獨(dú)有性市市場占位位，滿足足目標(biāo)客客群訴求求，差異異化吸引引。形象定位位3.4住宅定位位100形象定位位城市核心心區(qū)時時尚新生生活3.4住宅定位位101綜上問題題，我們們認(rèn)為本本案面臨臨的問題題可歸納納為一點(diǎn)點(diǎn)，即如何打造造暢銷的的高性價價比產(chǎn)品品？性價比價格性能降低單價贈送面積總價及首付壓縮面積有沒有？有，恒大在做！公司越滾越大，已超萬科！贈送露臺、贈送陽臺，你能想到的低成本的。保證功能基礎(chǔ)上，壓縮面積，減少浪費(fèi)！核心屬性重要屬性邊緣屬性地理位置戶型設(shè)計(jì)周邊環(huán)境社區(qū)環(huán)境外延屬性城市資源交通條件物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套建筑類型建筑風(fēng)格社區(qū)景觀科技配置文化身份體驗(yàn)品牌品牌公司做法暫不適合本案重點(diǎn)考慮適度考慮重點(diǎn)考慮3.4住宅定位位102戶型分析析受地塊和和容積率率限制，，很多樓樓盤產(chǎn)品品同質(zhì)化化的走向向小戶型型開發(fā)模模式，80—100平米的兩兩室比例例相對較較大，因因此本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品除了爭爭奪這類類低端需需求客戶戶外。還還要面向向區(qū)域投投資客戶戶和外地地客戶，，所以在在三室二二廳一衛(wèi)衛(wèi)，三室室二廳二二衛(wèi)，及及更大戶戶型方向向也要占占一定的的比例。。所以我我們的產(chǎn)產(chǎn)品戶型型種類豐豐富，80-140為主要開開發(fā)面積積戶型。。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本做到到樓道內(nèi)內(nèi)墻面刮刮白、地地面鋪瓷瓷磚，外外立面高高層涂料料加以真真石漆點(diǎn)點(diǎn)綴，或或直接選選用真石石漆，項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)主推小戶戶型以生生活便利利，城市市化為主主打。賣賣點(diǎn)多為為：低總總價、小小面積、、投資升升值。大大戶型以以地段價價值，區(qū)區(qū)域升值值，產(chǎn)品品品質(zhì)為為主打。。賣點(diǎn)多多為：投投資升值值、舒適適，時尚尚。3.4住宅定位位103綜前，我我公司認(rèn)認(rèn)為適合合本案的的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略應(yīng)為為：公司經(jīng)營營把本案作作為公司司進(jìn)軍一一、二線線城市的的撬板，，以高質(zhì)質(zhì)量的建建筑適宜宜的利潤潤率實(shí)現(xiàn)公司司品牌形形象提升升、銷售售周期縮縮短，為為公司奠奠定雄厚厚的基礎(chǔ)礎(chǔ)。開發(fā)思路路底商住宅宅、差別別對待，，以最大大限度挖挖掘兩種種物業(yè)開開發(fā)價值值；盡可能提提高容積積率，以以保證項(xiàng)項(xiàng)目投資資利潤率率的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。產(chǎn)品塑造造走市場主主流路線線，打造造高性價價比樓盤盤，以快快速回現(xiàn)現(xiàn)，滿足足現(xiàn)金流流需求。。資金安排排盡可能靠靠銷售回回款來滿滿足前期期資金需需求；與小銀行行戰(zhàn)略合合作，以以確保前前期回款款速度。。營銷策略略銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)盡早進(jìn)進(jìn)場，提提前認(rèn)購購、去化化房源、、回籠資資金；前期平價價快銷，，實(shí)現(xiàn)資資金迅速速回籠；；后期提提價慢推推，逐步步實(shí)現(xiàn)利利潤。3.4住宅定位位104基于對地地塊條件件及區(qū)域域情況的的研究，，我們認(rèn)認(rèn)為本案案地塊具具備三大大核心價價值：居住價值值商業(yè)價值值投資價值值3.5項(xiàng)目總體體價值分分析項(xiàng)目價值值105價格定位位策略市場關(guān)注度升值潛力成熟配套資源稀缺片區(qū)形象城市距離影響定價價因素分分析：15個要素、、六大方方面、4大注意事事項(xiàng)通常而言言，影響響項(xiàng)目定定價的有有15大因素：：交通、、位置、、配套、、規(guī)模、、建筑密密度、自自然環(huán)境境、停車車、噪音音、視野野、戶型型特色、、建筑外外型、物物業(yè)管理理、發(fā)展展商品牌牌、工程程進(jìn)度、、營銷策策劃周密密性，歸歸納起來來主要體體現(xiàn)在以以下六個個方面：：1：確保項(xiàng)項(xiàng)目安全全銷售的的前提上上追求更更高利潤潤2：充分考考慮市場場競爭環(huán)環(huán)境3：充分考考慮客群群對價格格的承載載力影響響4：充分考考慮價格格與銷售售速度的的平衡4大注意事事項(xiàng)3.6項(xiàng)目價格格定位106價格制定定方法市場比較較法步驟一選取類似似樓盤進(jìn)進(jìn)行相關(guān)關(guān)因素比比較，計(jì)計(jì)算出本本項(xiàng)目靜靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)價格因素修正正法步驟二通過計(jì)算算市場的的自然價價格增長長率，并并且結(jié)合合營銷溢溢價和產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新溢價計(jì)計(jì)算出本本項(xiàng)目的的最終預(yù)預(yù)測價格格最終預(yù)測測價格3.6項(xiàng)目價格格定位1071、項(xiàng)目靜靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)價格步驟一：：市場比比較法權(quán)重系數(shù)綜合力項(xiàng)目目前均價（元/㎡）地段交通項(xiàng)目規(guī)模周邊配套項(xiàng)目定位開發(fā)商品牌項(xiàng)目形象營銷推廣產(chǎn)品規(guī)劃141281081381115100%天驕花園288011107869671074鑫海城29001210596767971園丁尚品274411106887781176本項(xiàng)目26565118389491269（1）價格加加權(quán)3.6項(xiàng)目價格格定位108【市場自然然增長率率】（未計(jì)算算其他動動態(tài)溢價價因素））2、動態(tài)溢溢價：市市場增長長溢價由于2012年片區(qū)規(guī)規(guī)劃的利利好和未未來四線線城市受受政策調(diào)調(diào)空影響響較小，，將會大大大提升升區(qū)域整整體均價價；但同同時地區(qū)區(qū)發(fā)展對對市場的的影響。。預(yù)計(jì)2013年底，與與現(xiàn)階段段相比，，自然溢溢價率約約為3％-8％。因素修正正法步驟二3.6項(xiàng)目價格格定位109靜態(tài)比準(zhǔn)價格2656元/㎡溢價因素理想損/溢價最低損/溢價空間自然溢價8％3％產(chǎn)品創(chuàng)新溢價5％2％營銷策劃溢價3％1％開發(fā)過程中的風(fēng)險損率-3%-10％溢價合計(jì)13％-5％本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動態(tài)價格3001元/㎡2521元/㎡3、價格建建議預(yù)估住宅宅的均價價約為：2521-3001元/㎡。3.6項(xiàng)目價格格定位110國際上專專業(yè)的理理財(cái)公司司評估一一處物業(yè)業(yè)的投資資價值的的簡單方方法?；竟绞綖椋喝缛绻撐镂飿I(yè)的年年收益（（租金））×15年＝房產(chǎn)產(chǎn)購買價價，則認(rèn)認(rèn)為該物物業(yè)物有有所值,既15年收回投投資成本本。則本項(xiàng)目目價格具具體測算算如下：：商鋪售售價=月租金×12××15方案1：按年均10%的收益率率計(jì)算首層月租租金均價價按34元/㎡/月（區(qū)域域較低均均價）首層商鋪鋪單價=34X12x15=6120元/㎡方案2：項(xiàng)目按年年均10%的收益率率計(jì)算，，則項(xiàng)目目的商鋪鋪總價為為：月租金均均價按37.5元/㎡/月（區(qū)域域在租中中等均價價）首層商鋪鋪單價=37.5X12x15=6750元/㎡方案3：項(xiàng)目按年年均10%的收益率率計(jì)算，，則項(xiàng)目目的商鋪鋪總價為為：月租金均均價按42元/㎡/月（區(qū)域域在租較較高均價價）首層商鋪鋪單價=42X12x15=7560元/㎡加權(quán)均價價為6810元/㎡3.6項(xiàng)目價格格定位簡易國際際評估法法111【市場自然然增長率率】（未計(jì)算算其他動動態(tài)溢價價因素））2、動態(tài)溢溢價：市市場增長長溢價由于片區(qū)區(qū)規(guī)劃的的利好和和三四線線城市受受到政策策調(diào)空影影響較小小，將會會大大提提升區(qū)域域整體均均價；但但同時也也應(yīng)考慮慮到商圈圈競爭趨趨同對項(xiàng)項(xiàng)目的負(fù)負(fù)面影響響。預(yù)計(jì)2013年底，與與現(xiàn)階段段相比，，自然溢溢價率約約為5％-11％。因素修正正法步驟二3.6項(xiàng)目價格格定位112靜態(tài)比準(zhǔn)價格6810元/㎡溢價因素理想損/溢價最低損/溢價空間配套完善3％1％商圈成熟4%2％人口增加6%3%競爭趨同—6%—3%溢價合計(jì)7％3%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動態(tài)價格7287元/㎡7014元/㎡因此項(xiàng)目目首期商商業(yè)與2013年底或2014年初推出出，預(yù)估首層層均價約約為：7014—7287元/㎡。3.6項(xiàng)目價格格定位113樓層價格（單位：元/㎡)樓層差價比例一層7014100%二層4383首層售價的62.5%三層3000首層售價的42.7%四層

2800首層售價的40%各樓層均均價備注：1.此價格為為分割銷銷售價格格，非整整售價格格2.臨主入口口商鋪價價格平層層上浮10%3.臨主通道道商鋪價價格平層層上浮5%均價：4299元/m23.6項(xiàng)目價格格定位114價格定位位——租金樓層價格（單位：元/㎡/月)樓層差價比例一層37.5100%二層

24首層租金的62.5%三層

19首層租金的50%四層17首層租金的45%租金合計(jì)24——由于同路路段天驕驕花園及及鑫海城城等正在在銷售，，且為項(xiàng)項(xiàng)目的直直接競爭爭對手，，因此從從競爭的的角度，，建議租租金和周周邊商業(yè)業(yè)項(xiàng)目相相近。備注：1.臨主入口口商鋪價價格平層層上浮10%；2.臨主通道道商鋪價價格平層層上浮7%。3.6項(xiàng)目價格格定位115PART04產(chǎn)品規(guī)劃劃建議4.1針對綜合合體項(xiàng)目目定位的的前提4.2項(xiàng)目整體體定位4.3風(fēng)格定位位4.4項(xiàng)目一期期商業(yè)概概念規(guī)劃劃布局4.5住宅戶型型配比建建議4.6可借鑒戶戶型分析析及建議議116主導(dǎo)≠所所占比例例大各類物業(yè)業(yè)比較的的基數(shù)（（數(shù)量級級）不同同臻成觀點(diǎn)點(diǎn)：分別界定定各類物物業(yè)規(guī)模的適適應(yīng)性和和競爭狀狀況定位前提提主導(dǎo)的物物業(yè)形式式：引領(lǐng)領(lǐng)項(xiàng)目形形象、在在同類物物業(yè)的比比較中占占有優(yōu)勢勢。各類物業(yè)業(yè)具體比比例關(guān)系系：視主主導(dǎo)物業(yè)業(yè)、開發(fā)發(fā)目標(biāo)、、本體資資源條件件、本體體規(guī)劃條條件等綜綜合確定定。前提：解解決兩個個核心問問題——1、以哪類類物業(yè)形形式為主主導(dǎo)？2、在此基基礎(chǔ)上，，各類物物業(yè)的具具體比例例如何？？117項(xiàng)目條件件：配套？總占地？？容積率？？總建面？？建筑密度度？規(guī)劃？項(xiàng)目思考考位置決定定項(xiàng)目以以商業(yè)為為主導(dǎo)基于住宅宅距離現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)區(qū)區(qū)與住宅宅區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，以住住宅為主主導(dǎo)較為為困難固固以商業(yè)業(yè)圈奠定定項(xiàng)目城城中心、、打造不不可復(fù)制制的稀缺缺地段！！4.1針對綜合合體項(xiàng)目目定位的的前提構(gòu)筑一座座集購物物、休閑閑、娛樂樂、美食食、文化化、居住住等要素素為特征征的城市市綜合體體1184.2項(xiàng)目整體體