黔南州房地產(chǎn)市場運行報告

黔南州房地產(chǎn)市場運行報告

一房地產(chǎn)市場基本開發(fā)情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況面對經(jīng)濟下行壓力、市場飽和、投資疲軟等不利因素，黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃委員會積極謀劃、主動作為，加大房地產(chǎn)各項經(jīng)濟指標(biāo)調(diào)度，做好企業(yè)入規(guī)入統(tǒng)等工作，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，強力推進各項指標(biāo)總量持續(xù)增長，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)投資147.86億元，較2016年同期減少55.67億元，同比下滑27.4%（見表1）。商品房銷售面積705.18萬平方米，較2016年同期增長6.6%，其中商品住房銷售578.43萬平方米，較2016年同期增長14%。房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)和行業(yè)報酬繼續(xù)保持較快增長。各縣（市）進一步制定了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口相關(guān)保障政策，建立農(nóng)民公積金制度，各級政府通過舉辦各類房交會等，鼓勵和引導(dǎo)群眾住房消費需求，消化房地產(chǎn)庫存。2017年末商品房庫存977.94萬平方米，其中商品住房514.67萬平方米，較2016年同期增加137.04萬平方米，其中商品房庫存較2016年同期增加了73.84萬平方米。商品房去化周期為22.58個月，同比增加4.92個月，商品住房去化周期14.53個月，同比增加4.1個月，商品房庫存量增大。表1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況統(tǒng)計單位：億元，%指標(biāo)名稱數(shù)量同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額147.86-27.4其中：商品住房104.72-21商業(yè)營業(yè)用房31.46-42.8辦公樓0.87-46.4其他用房10.8-24.3表1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況統(tǒng)計（二）商品房開發(fā)建設(shè)及銷售情況2017年黔南州共銷售商品房705.18萬平方米，較2016年銷量增加43.8萬平方米，其中商品住房578.43萬平方米，較2016年銷量增加71.06萬平方米。全州商品房銷售總額2974023萬元，較2016年增長7.8%，其中商品住房銷售額2058677萬元，較2016年增長25%，辦公樓銷售額為13529萬元，比2016年下滑88.23%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額為818632萬元，比2016年下滑17.8%（見表2）。表2商品房開發(fā)建設(shè)及銷售情況統(tǒng)計指標(biāo)名稱數(shù)量同比增長（%）商品房施工面積（萬平方米）1917.11-4.6其中：商品住房施工面積1273.27-4.7辦公樓施工面積17.5410.3商業(yè)營業(yè)用房施工面積409.36-37.7商品房新開工面積（萬平方米）353.38-8.5其中：商品住房新開工面積247.73-0.32辦公樓新開工面積0.14-94.9商業(yè)營業(yè)用房新開工面積78.45-41.6商品房竣工面積（萬平方米）47.69-41.8其中：商品住房竣工面積31.02-49.47辦公樓竣工面積0.8-83.7商業(yè)營業(yè)用房竣工面積12.58-19.8商品房銷售面積（萬平方米）705.186.6其中：商品住房銷售面積578.4314辦公樓銷售面積4.18-75.11商業(yè)營業(yè)用房銷售面積100.56-26.71商品房待售面積（萬平方米）33.28-60.1其中：商品住房待售面積13.12-68.23辦公樓待售面積1.3384.7商業(yè)營業(yè)用房待售面積17.22-60.17商品房銷售額（萬元）29740237.8其中：商品住房銷售額205867725辦公樓銷售額13529-88.23商業(yè)營業(yè)用房銷售額818632-17.8表2商品房開發(fā)建設(shè)及銷售情況統(tǒng)計（三）住房保障情況2017年，黔南州緊緊抓住國家城鎮(zhèn)化發(fā)展政策機遇，全力推進項目建設(shè)，一是大力推進棚戶區(qū)改造，保障性住房建設(shè)加快推進。全年棚戶區(qū)改造開工48769戶，基本建成44795套，完成投資103億元。其中，棚改實物安置3974戶，貨幣化安置44795戶，貨幣化安置比例達91.9%。建成公租房13062套；2013年底前政府投資建設(shè)的公租房22210套，現(xiàn)已分配22062套，分配率為99.3%；2014年政府投資建設(shè)的公租房13875套，現(xiàn)已分配12842套，分配率為92.6%。二是保障房管理更加規(guī)范。為規(guī)范公租房分配管理，黔南州繼出臺《黔南州公共租賃住房分配管理辦法（試行）》《黔南州城鎮(zhèn)落戶農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房保障工作實施意見》后，2017年又制定了《黔南州公租房盤活處置工作方案》《關(guān)于住房保障廉政風(fēng)險防控工作制度的實施方案》等制度，并通過政府網(wǎng)站、新聞媒體、公示欄等多種方式進行保障性安居工程信息公開，促進住房保障工作健康發(fā)展。加大審計問題整改，2016年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計中，共發(fā)現(xiàn)問題51個，已整改完畢44個，完成率86.3%，剩余7個問題正在積極整改中。（四）物業(yè)發(fā)展情況2017年黔南州繼續(xù)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，全州物業(yè)服務(wù)企業(yè)229家（其中，二級5家，三級66家，暫定級158家），物業(yè)服務(wù)項目233個，物業(yè)服務(wù)面積2246萬平方米，企業(yè)從業(yè)人數(shù)5000余人。規(guī)范物業(yè)管理行為，有條件的小區(qū)均實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會覆蓋率100%。二2017年房地產(chǎn)市場運行情況（一）城鎮(zhèn)建設(shè)成效顯著抓住全省旅發(fā)大會在黔南州召開的契機，全州強力推進一批城鎮(zhèn)項目建設(shè)，城建基礎(chǔ)設(shè)施不斷加強，城建投資持續(xù)增長。2017年以來，按照“城鎮(zhèn)建設(shè)三年行動計劃”的部署，全州共實施包括市政基礎(chǔ)設(shè)施項目、公共服務(wù)設(shè)施項目、棚戶區(qū)改造項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目、風(fēng)景名勝區(qū)項目等，投資500萬元以上城鎮(zhèn)建設(shè)項目437個，總投資1596億元，完成投資430億元，占省定目標(biāo)任務(wù)150億元的287%，有效拉動了固定投資增長。開工建設(shè)了一批城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項目，使全州城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷加強。重點實施了都凱大道、都獨大道、紅牛大道、都勻濱江小馬路等一批城市快速干道的建設(shè)；建成荔波月亮湖濕地公園、龍里縣蓮花生態(tài)濕地休閑體驗區(qū)、羅甸城東濕地公園、長順縣天燈坡公園等一批城市公園；在建城鎮(zhèn)停車場項目41個、停車位2.0892萬個，已建成停車位1.2049萬個；開工建設(shè)地下綜合管廊13.52公里，完成投資2.5億元；建設(shè)慢行綠道項目21個，總投資35.51億元，已建成97.37公里，完成投資8.21億元；加大海綿城市項目建設(shè)，各縣（市）均開工建設(shè)1個以上海綿城市示范項目。全州建成一批體育場館、學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施項目，都勻一中建成使用，城鎮(zhèn)功能配套得到加強，城區(qū)面積不斷擴大，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積已達200平方公里，比上年增長10平方公里以上。（二）建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展切實做好“放、管、服”工作，簡化、下放行政審批事項，大力培育發(fā)展建筑企業(yè)。全州共有資質(zhì)建筑企業(yè)549家，比上年增加245家，同比增長80.6%。其中，總承包企業(yè)242家（一級企業(yè)2家、二級企業(yè)76家、三級企業(yè)164家），專業(yè)承包企業(yè)60家、商混企業(yè)71家、勞務(wù)分包企業(yè)176家。全州入庫的建筑業(yè)企業(yè)88家，比2016年增長22%。全州工程招投標(biāo)項目1203個，金額204.2億元；共發(fā)放施工許可證350個，建筑規(guī)模1609.1萬平方米，合同總金額230.7億元。全州在建項目326個，工程造價265.68億元，面積1733萬平方米。完成建筑業(yè)產(chǎn)值216億元，同比增長19.3%，建筑支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷鞏固。（三）“5個20”工程加快推進加快發(fā)展20個示范小城鎮(zhèn)。經(jīng)過5年的建設(shè)，黔南州示范小城鎮(zhèn)得到較快發(fā)展，列入全省100個示范小城鎮(zhèn)的小城鎮(zhèn)數(shù)量已從原來的12個增加到17個，小城鎮(zhèn)實力顯著增強。甕安縣猴場鎮(zhèn)成功列入全國第二批特色小城鎮(zhèn)名單。積極籌辦第七屆全省小城鎮(zhèn)發(fā)展大會，大會參觀點貴定縣加大建設(shè)力度，會議項目建設(shè)完成、亮點紛呈。17個示范小城鎮(zhèn)完成招商引資簽約項目142個，簽約資金233億元；示范小城鎮(zhèn)融資到位22.47億元；新增城鎮(zhèn)人口12794人，新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口14354人；小城鎮(zhèn)建設(shè)完成投資99.22億元，占省下達年度計劃的152.64%，一批污水處理設(shè)施、供水設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站等市政設(shè)施和養(yǎng)老院、幼兒園等“8+X”項目建成使用。20個城市綜合體建設(shè)基本完成。20個城市綜合體建設(shè)規(guī)模290萬平方米，建設(shè)總投資130億元，目前已基本建成，累計完成投資138億元、面積301萬平方米，有力推動了城市建設(shè)和發(fā)展。三存在的主要問題2017年以來，全州建設(shè)工作穩(wěn)步推進，部分指標(biāo)穩(wěn)中有升、持續(xù)向好，但仍有房地產(chǎn)投資等部分指標(biāo)下滑、部分工作推進緩慢等困難和問題。（一）房地產(chǎn)投資下降明顯，商品房銷售增速放緩一是房地產(chǎn)投資疲軟。近年來黔南州房地產(chǎn)投資額逐年大幅遞增，從2011年的16億元遞增至2016年的203億元，增長幅度較快，而黔南州常住人口較少，市場逐步呈飽和狀態(tài)。全州264個房地產(chǎn)開發(fā)項目已完成總投資的78%，這個周期房地產(chǎn)項目大都接近尾聲，土地出讓和新開發(fā)項目減少，開發(fā)商對市場持觀望態(tài)度，投資強度減弱，導(dǎo)致近幾年投資出現(xiàn)持續(xù)下降，2016年以來黔南州房地產(chǎn)投資連續(xù)負增長。二是商品房銷售增速放緩。近幾年來，黔南州商品房銷售面積年均漲幅達到40%，其中2013年商品房銷售面積漲幅達到72%，2016年漲幅達到68%，商品房銷售面積從2012年的151萬平方米增加到2017年的705.18萬平方米，增加了3.7倍。商品房銷售總量黔南州位居全省第三，比人口超過黔南州一倍的畢節(jié)市多200萬平方米，比人口與黔南州相當(dāng)?shù)那瓥|南州多近400萬平方米。由于同期基數(shù)較高，市場基本飽和，商品房庫存量較大，市場信心不足，進一步追求商品房銷售面積的漲幅已經(jīng)非常困難。（二）城鎮(zhèn)建設(shè)項目資金不足這一根本性矛盾沒有得到解決一是黔南州各縣（市）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大多是招商引資來的投融建一體項目，或是利用州、縣兩級融資平臺貸款建設(shè)項目，都是以各地融資建設(shè)為主，基本沒有上級補助資金。受2017年國家融資政策影響，2017年不少城建項目普遍面臨融資困難，資金問題更加突出。二是2017年以來，不少城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)停建或壓縮投資，造成新開工項目數(shù)量減少，較大投資項目不多。（三）建筑業(yè)企業(yè)實力不強、產(chǎn)值后勁不足一是發(fā)展滯后。黔南州建筑業(yè)起步較晚，發(fā)展較全省平均水平相對滯后，遠遠落后于貴陽、遵義等市。企業(yè)的平均規(guī)模、資質(zhì)以上企業(yè)構(gòu)成、市場占有份額等方面與外來企業(yè)差距較大，在市場競爭中多處于劣勢，以致市場競爭力弱，占有份額很低，建筑業(yè)產(chǎn)值、稅收等外流嚴(yán)重。二是企業(yè)實力不強。最主要原因是施工企業(yè)資質(zhì)偏低、資質(zhì)類別單一、實力不強、技術(shù)裝備落后、人才儲備不足等。州內(nèi)企業(yè)受資質(zhì)限制，不能參與大型建設(shè)項目招投標(biāo)，同時融資貸款受限較多，不少中、小企業(yè)沒有實力參與承建。三是2017年下半年，中建四局五公司總部遷出都勻到深圳。中建四局五公司占到都勻市建筑業(yè)產(chǎn)值的80%以上，都勻市建筑業(yè)產(chǎn)值總量排在全州第一位。受此影響，黔南州建筑業(yè)產(chǎn)值大幅下滑。（四）保障性住房建設(shè)推進緩慢一是面臨“拆遷難”。黔南州目前已經(jīng)實施的棚戶區(qū)改造有近8.8萬戶，約占2015～2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃的64.7%，這部分主要是一些交通便利、商業(yè)價值較高、改造難度較小的棚戶區(qū)。從上年以來，棚戶區(qū)改造已進入“深水區(qū)”。2017年全州棚戶區(qū)改造任務(wù)近5萬戶，約占2015～2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃的35.3%，這部分多是地理位置相對較偏、環(huán)境較差、商業(yè)開發(fā)價值不高的區(qū)域，加之群眾期望值越來越高，多種因素疊加，導(dǎo)致棚改征收拆遷困難，開發(fā)難度增加，直接影響改造的進度。二是“融資難”。隨著大規(guī)模城鎮(zhèn)建設(shè)的深入推進，棚改征收拆遷成本、安置房建設(shè)成本、貨幣化安置成本等不斷增加，棚改資金需求量大。雖然中央和省都有棚戶區(qū)改造專項資金補助，但不到總投資的10%，其余的需要各地自籌。國開行是棚改資金的主要來源，但其貸款手續(xù)繁雜，資金到位慢，使用支付效率不高，存在貸款資金落地難、使用受限多的問題。2017年以來，國開行幾經(jīng)變更融資擔(dān)保方式，導(dǎo)致融資資金到位十分困難，影響棚改征收、建設(shè)進度。三是部分縣（市）重視不夠、推進不力。有部分縣（市）申報項目時不切實際，想多報多拿；待實施時，在土地、規(guī)劃、配套資金落實上又沒有跟進措施，導(dǎo)致項目推進緩慢。四2018年工作分析研判2018年是黨的十九大開局之年，也是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、決戰(zhàn)決勝脫貧攻堅的關(guān)鍵之年，做好各項建設(shè)工作至關(guān)重要。2018年黔南州建設(shè)工作面臨四個方面的困難和挑戰(zhàn)。一是受融資政策影響，城建項目減少，不少基礎(chǔ)設(shè)施項目停建，尤其是大的支撐項目不多，將會給城建投資增長帶來影響。二是房地產(chǎn)投資和銷售形勢仍不容樂觀。黔南州房地產(chǎn)市場基本趨于飽和，根據(jù)黔南州住建委對2018年項目儲備摸底，預(yù)計2018年房地產(chǎn)投資會持續(xù)連續(xù)下降的趨勢；銷售方面，預(yù)計2018年商品房供應(yīng)面積在600萬平方米左右，2018年商品房銷售面積與2017年基本持平，漲幅不大?？傊?018年投資、銷售形勢不容樂觀，一再追求投資、銷售增速難度較大。三是建筑業(yè)發(fā)展面臨中建四局五公司外遷后造成的產(chǎn)值直線下滑態(tài)勢，近期內(nèi)難有企業(yè)能填補中建四局五公司外遷后的產(chǎn)值空缺，2018年建筑業(yè)產(chǎn)值將會面臨下滑趨勢。四是脫貧攻堅工作任務(wù)更加艱巨。脫貧攻堅工作已進入“啃硬骨頭”階段，2018年農(nóng)村危房改造數(shù)量最多，且大都處于更偏遠落后地區(qū)，改造難度更大。特別是“三改”工作面臨許多實際困難和問題，脫貧攻堅工作任務(wù)更加艱巨。五2018年房地產(chǎn)市場工作展望2018年，黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃委員會將認(rèn)真貫徹落實黨的十九大和省第十二次黨代會、州第十一次黨代會精神，緊緊圍繞穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，大力實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略不動搖，以“問題大排查、解題大競賽、破題大落實”為突破，統(tǒng)籌推進城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村品質(zhì)提升，狠抓主要經(jīng)濟指標(biāo)、脫貧攻堅和民生保障等重點工作，努力推進黔南州城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作上新臺階、取得新成就。（一）保持房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)增長預(yù)計2018年黔南州新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目51個，總投資221億元，其中計劃2018年完成投資89億元，加上本年度剩余194億元未完成房地產(chǎn)投資額在2018年續(xù)建完成約30億