房地產(chǎn)估價課程設(shè)計報告書

①交易情況：交易情況表可比實例富麗真金永福名煙名酒巴黎風情使用年限2019·20剩余使用年限202120成新率75%60%80%可比實例應(yīng)修正為正常交易，資本化率：r=10%比較因素條件指數(shù)表：比較因素條件指數(shù)表比較項目估價對象富麗真金永福名煙名酒巴黎風情銷售單價(元/平方米)待估16929.2013710.8016071.00交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100103基礎(chǔ)設(shè)施100100100100繁華程度10099102103個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修程度10010298103建筑朝向100101101101成新率10010098101因素修正系數(shù)表：因素修正系數(shù)表比較項目富麗真金永福名煙名酒巴黎風情銷售單價(元/平方米)16929.2013710.8016071.00交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/101100/103基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100繁華程度100/99100/102100/103個別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/100裝修程度100/102100/98100/103朝向100/101100/101100/101成新率100/100100/98100/101④交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正見下比準價格修正表：計算比準價格表項目ABC交易價格16929.213710.8016071.00交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/99100/103100/106個別因素100/103100/97100/105比準價格（元/平方米）16602.0013723.2014431.8估計對象價格14919元/平方米建筑物總價值：14919*120=1790280元2、成本法(1)測算取得土地使用權(quán)費用：采用基準地價修正法對該宗土地進行評估。根據(jù)文件規(guī)定，估價對象占用土地主要為一級商業(yè)活動，2010年5月1日的基準地價為2838元/㎡。根據(jù)益陽市經(jīng)濟發(fā)展情況，將土地的價格指數(shù)定為每月比上月上漲0.6%，到2016年5月剛好有72個月，則交易日期修正系數(shù)=（1+0.8%)^72=1.8，商用土土地容積率為2.2，土地面積=120/2.2=54.5（平米）地價修正表項目ABC交易價格260926484531交易情況100/100100/100100/100交易日期180/100180/100180/100區(qū)域因素100/99100/103100/106個別因素100/103100/97100/105比準價格（元/平方米）4605.004770.007327.00估計對象土地價格5567元/平方米土地取得價格5567*54.5=303401.5元(2)測算建筑物開發(fā)建造成本費用：重置價格=1250×120=150000元（3）開發(fā)利潤=（21600*12-216000*16%-1250*120*2.2%）*(1-1/1.1^20）/10%=1825546元建筑物價格=150000+1825546+303401.5=2278947.5元(4)測算折舊：評估對象為商業(yè)用房，按國家商業(yè)用地50年規(guī)定，其折舊年限最長不能超過40年，該房地產(chǎn)已使用20年，假設(shè)估價對象轉(zhuǎn)讓擴建改造后不損壞其一般綜合營業(yè)的經(jīng)濟壽命情況下，綜合成新率為=75%,建筑物折舊額=2278947.5*（1-75%）=569736.80元建筑物價格=1709210元(5)求取積算價格：積算價格=（2278947.50-569736.80）/120=14243元/平方米3、收益法：1.年租金總收益=21600*12=259200元.2.房地產(chǎn)出租總費用：a.年管理費=259200*4%=10368元b.年維修費=1250*120*2%=3000元c.年保險費=1250*120*2‰=300元d.年稅金=259200*12%=31104元3.房地產(chǎn)年純收益=259200-10368-3000-300-31044=214488元4.綜合資本化率=10%收益價格=214488*[1-1/(1+10%)^20]/10%=1826057元單位面積價格=1826057/120=15217元/平方米4、最終評估值根據(jù)估價目的，估價對象狀況和估價思路，結(jié)合估價經(jīng)驗分析取算術(shù)平均數(shù)評估房地產(chǎn)現(xiàn)值=(1790280+1709210+1826057)/3=1775182元則平均每平方米建筑面積1775182/120=14793元/平方米七、估價結(jié)果的確定經(jīng)以上估價測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價經(jīng)驗分析，認為上述估價結(jié)果公正、合理、切合市場實際，故確定益陽市桃花侖東路多喜愛家私店，建筑面積120平方米，在估價時點2016年5月20日的房地產(chǎn)市場價評估總值為人民幣1775182元，大寫：壹佰柒拾柒萬伍仟壹佰捌拾貳圓整，單位面積價格為14793元/平方米。第七部分附件益陽市城區(qū)商業(yè)用地基準地價內(nèi)涵級別土地權(quán)利容積率標準深度開發(fā)程度估價期日一級地402.22.0181512二級地401.81.5181512三級地401.81.5181512四級地401.51.2181512五級地401.51.2181512六級地401.21.0181512益陽市中心城區(qū)商業(yè)用地級別分布范圍土地級別分布范圍Ⅰ橋南：濱江路——金山北路向西100米——桃花侖西路向南100米——康富北路向西100米——益陽大道向北100米——金山路向西100米——海棠路向南80米——康富南路向西100米——康富南路向東600米——海棠路向南80米——龍洲路向東100米——桃花侖中路向南100米——桃花侖中路向北100米——茂林路——青年路——益陽商業(yè)步行街——龍洲路向東100米——桃花侖西路向北100米——大桃路向東80米和龍洲路（嘉駿路——商業(yè)步行街）兩側(cè)100米、金防路全段兩側(cè)50米、秀峰西路（金山路——康富北路）兩側(cè)80米、金山北路（桃花侖西路——益陽大道）兩側(cè)100米、金山南路（海棠路——玉蘭路）兩側(cè)100米、桃花侖中路（茂林路—蘿溪路）兩側(cè)100米、蘿溪路（秀峰東路——青年路）兩側(cè)100米七段。橋北：三益街——五一西路向北100米——文藝路向西80米——馬良路向西100米——迎春路——長春路——馬良路向西100米——馬良路向東200米至汽車北站——致富路——汽車路向東80米——資江——人民路——資江西路所包圍的區(qū)域。Ⅱ橋南：Ⅰ級地以外,金山北路向西200米——資江——沿江路——三里橋路——赫山區(qū)政府以南——茂林路——青年路以北50米——蘿溪路——十洲路——銀城大市場——汽車東站——曉園路——團山路——梓山湖北——海棠路——龍洲路——玉蘭路——金山路向東200米——迎賓路與金山路交叉口所包圍的區(qū)域和迎賓路（康富路和迎賓路交叉口向東100米——中央儲備糧益陽直屬庫）。橋北：Ⅰ級地以外,群眾街——資陽區(qū)政協(xié)——資陽區(qū)人大——民福路——迎春路——長春西路——迎春路——幸福渠路向北200米——致富路——長春東路——文昌路——五一東路向北50米——永豐路——資江大堤所包圍的區(qū)域。Ⅲ橋南：Ⅱ級地以外，會龍山、會龍公園東——玉樹路——荷花路——益陽汽車南站、益陽火車站、石長鐵路——龍洲路——梓山湖西——梓山湖東——團圓南路——鳳山路——桃花侖路——梓山東路沿線——長常高速——資江所包圍的區(qū)域。橋北：Ⅱ級地以外，資陽大道——文昌路——幸福渠路——永豐路——長春東路——永豐路向東200米——五一東路向北80米——白馬山路——資江所包圍的區(qū)域。Ⅳ橋南：Ⅲ級地以外，資江——志溪河——花香路——會龍山生態(tài)保護區(qū)——云霧山路——梅林路——團圓南路——迎賓東路——桃花侖路向東200米——長常高速——所包圍的區(qū)域橋北：Ⅲ級地以外，資陽大道向北300米——白馬山路北段——資陽大道——長常高速——資江大堤所包圍的區(qū)域。Ⅴ橋南：Ⅳ級地以外，會龍山生態(tài)保護區(qū)西部——中山村路——梅林路——銀城大道——工業(yè)大道——桃花侖東路——迎賓東路——長常高速——四級地邊界所包圍的區(qū)域和蘭溪河所在區(qū)域（長常高速——定級邊界所包圍的區(qū)域）。橋北：Ⅳ級地以外、定級邊界以內(nèi)的區(qū)域。ⅥⅤ級地以外、定級邊界以內(nèi)的區(qū)域2010年益陽市中心城區(qū)級