房地產(chǎn)項(xiàng)目考察指引

項(xiàng)目實(shí)地觀察一、項(xiàng)目信息采集1、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，認(rèn)識(shí)土地自己素質(zhì)；土地自己素質(zhì)決定施工工程量,并直接影響效益.所以，對(duì)土地素質(zhì)的觀察極為重要。2、認(rèn)識(shí)項(xiàng)目地區(qū)人文、自然環(huán)境；詳細(xì)包含地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)目、人口素質(zhì)、治安狀況、民俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、宗地鄰近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)備,危險(xiǎn)源狀況(如高壓線、放射性、易燃易爆物件生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）3、認(rèn)識(shí)項(xiàng)目地區(qū)交通狀況;據(jù)宣講會(huì)和網(wǎng)上資料認(rèn)識(shí)到，項(xiàng)目位于德陽市城市主軸長(zhǎng)江西路西段干線和一環(huán)線交錯(cuò)線上。除此以外，我們應(yīng)實(shí)地檢查其所在地區(qū)交通狀況，擅長(zhǎng)利用已有資源發(fā)展自己。4、當(dāng)?shù)匾延械捻?xiàng)目實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況因?yàn)楸緦⒊蔀榈玛栆灾麓ㄎ鞅钡赜颡?dú)一的現(xiàn)代多功能的商貿(mào)綜合服務(wù)基地和德陽市的城西城市副中心，為德陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和城市綜合功能的提高增輝添彩。本項(xiàng)目是第十屆西博會(huì)招商引資的要點(diǎn)項(xiàng)目，四川省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)要點(diǎn)項(xiàng)目,四川省百億市場(chǎng)要點(diǎn)項(xiàng)目，四川省災(zāi)后復(fù)興要點(diǎn)項(xiàng)目，德陽市政府要點(diǎn)項(xiàng)目。本項(xiàng)目已被中國商業(yè)結(jié)合會(huì)“中國品牌市場(chǎng)試驗(yàn)示范基地”。所以，對(duì)有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀察,有益于確立本項(xiàng)目的發(fā)展方向和著要點(diǎn)。二、市場(chǎng)調(diào)研關(guān)于本項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研前，我們應(yīng)確立該區(qū)位的功能,是商務(wù)區(qū)，仍是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰居四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主假如印證和詳細(xì)細(xì)節(jié)認(rèn)識(shí)；接著再掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線,點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。檢查過程及內(nèi)容以下：①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種組成、大概比率關(guān)系、商戶總量、商品種類、質(zhì)量、產(chǎn)地、品牌，要點(diǎn)商戶經(jīng)營概貌；②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過度或缺乏、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；③客流量、購物花費(fèi)者特點(diǎn)（年紀(jì)、性別、職業(yè)、根源、目的）、花費(fèi)欲念與花費(fèi)水平（瞬時(shí)顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)系花費(fèi)寬度、可逗留時(shí)間）；④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商店門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝修度，主要節(jié)點(diǎn)的功能組成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒坦度、安全度、興趣性；⑤交通干道及進(jìn)出口，花費(fèi)者基本交通工具,公交線及迅速交通線對(duì)外連結(jié)地區(qū),泊車場(chǎng)數(shù)目、泊位及其可觀性、便利性,靈活車輛次序及對(duì)行人的擾亂性;⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、要點(diǎn)住所樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)目、品位、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營狀況與購物花費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)系度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概略(單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比率、付款方式、空置率等）；⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃要點(diǎn),街區(qū)改造和要點(diǎn)扶助對(duì)象,政府管治水同等。⑨市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/商場(chǎng)的建設(shè)等。⑩政策環(huán)境：行業(yè)有關(guān)的地方性政策｛主要針對(duì)外處項(xiàng)目｝：價(jià)錢政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等)三、市調(diào)方式方法當(dāng)前階段,我們主要采納簡(jiǎn)易、適用的方式方法：1、實(shí)地察看法經(jīng)過目測(cè)、拍攝、筆錄、交談、購物、花費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必需時(shí)，需不一樣時(shí)段頻頻察看、體驗(yàn)才存心義.觀察人員經(jīng)過各樣方式向被檢查者發(fā)問或征采建議來采市集場(chǎng)信息的一種方法.它可分為電話接見、入戶接見、街頭攔訪等觀察形式。采納此方法時(shí)的注意點(diǎn)：所發(fā)問題確屬必需,被接見者有能力回答所發(fā)問題，接見的時(shí)間不可以過長(zhǎng),咨詢的語氣、措詞、態(tài)度、氛圍一定適合。2、訪談法經(jīng)過個(gè)別面談、小組會(huì)談,較深入認(rèn)識(shí)當(dāng)?shù)亓闶劢?jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和偏向。觀察人員在觀察現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過對(duì)樓盤自己的察看以及周邊配套的觀察，以獲守信息的一種觀察方法。在察看樓盤自己的過程中，主要有幾個(gè)注意點(diǎn)就是:外觀、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)各種配套（包含有多少地上/地下泊車位、有沒有體育場(chǎng)、綠化率怎么樣等等）；觀察樓盤周邊配套主假如考慮關(guān)于業(yè)主的工作生活能否方便，主要包含鄰近多少距離內(nèi)有公交站臺(tái)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)、餐飲、學(xué)校，出租車流量多不多即出行能否方便等.3、問卷法經(jīng)過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行檢查統(tǒng)計(jì)及剖析。四、資料整理、剖析與觀察報(bào)告1、資料的整理SWOT剖析依據(jù)檢查所得的資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行swot剖析,認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的內(nèi)在環(huán)境和外在環(huán)境，進(jìn)而明確該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),總結(jié)出該項(xiàng)目的可行性以及存在的主要問題，以便關(guān)于項(xiàng)目好壞的決定起到必定的作用。2、觀察報(bào)告在資料經(jīng)過整理和剖析此后，以文字、數(shù)字和圖形的形式對(duì)觀察結(jié)果進(jìn)行剖析和說明，并以書面的形式提交。（1）觀察報(bào)告的組成調(diào)研報(bào)告應(yīng)由以下幾部分所組成:觀察概略、主要結(jié)論、報(bào)告正文、觀察建議、附件等.a、觀察說明主要對(duì)項(xiàng)目狀況，包含項(xiàng)目的背景、觀察地區(qū)與對(duì)象、主要檢查內(nèi)容、剖析技術(shù)等主要內(nèi)容；觀察過程，主要對(duì)觀察人員及詳細(xì)操作過程的一個(gè)簡(jiǎn)單說明；質(zhì)量控制，為觀察結(jié)果的正確性供給旁證.b、項(xiàng)目概略對(duì)觀察對(duì)象的各個(gè)方面進(jìn)行全面剖析。c、主要結(jié)論對(duì)觀察所得結(jié)果的一個(gè)簡(jiǎn)單、精練的綜合性概括。d、報(bào)告正文以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依照，對(duì)觀察內(nèi)容的一個(gè)詳盡、客觀的剖析。e、營銷建議依據(jù)觀察結(jié)論，對(duì)當(dāng)前所面對(duì)的問題提出可供采納的方法。、附件包含數(shù)據(jù)、圖表、技術(shù)細(xì)節(jié)說明、統(tǒng)計(jì)輸出結(jié)果顯示、其余。2)觀察報(bào)告撰寫的原則在詳細(xì)的觀察報(bào)告撰寫中，應(yīng)按照以下原則進(jìn)行:a、態(tài)度一定客觀觀察是市場(chǎng)信息的一種客觀、科學(xué)的采集與剖析工作,其結(jié)論是建立在客觀的事實(shí)與數(shù)字的基礎(chǔ)上的,所以也要求報(bào)告撰寫人員以客觀的態(tài)度來論述觀察結(jié)果。b、結(jié)論一定鮮亮因?yàn)橛^察結(jié)論是觀察的科學(xué)性的直接反應(yīng)，所以，含糊、模棱兩可的結(jié)果只好說明觀察設(shè)計(jì)的不科學(xué)及觀察實(shí)行的控制不力。c、論證一定充分結(jié)論的論證一般程序是論據(jù)論點(diǎn)結(jié)論。此中的論據(jù)一般為觀察所得的客觀事實(shí)或數(shù)字。d、語言一定精華因?yàn)橛^察報(bào)告的信息量較大，所以以最簡(jiǎn)潔、精華、清晰的語言對(duì)換研結(jié)果進(jìn)行表述，將有益于減少剖析時(shí)的工作量.e、層次一定清晰它是就雙方面而言的，一是論據(jù)、論點(diǎn)、結(jié)論之間的層次一定是清晰的；一是對(duì)觀察問題的論述一定是有條有理的，問題的論述能夠依據(jù)方案中調(diào)研問題設(shè)置的層次來進(jìn)行寫作。五、附件(調(diào)研使用的表格)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研先期市場(chǎng)調(diào)研常用表格Strength

表優(yōu)勢(shì)剖析

1—1：土地

SWOT剖析表

Weakness劣勢(shì)剖析Opportunity時(shí)機(jī)剖析Threat威迫剖析結(jié)論:表1-2：＊＊＊地塊成交信息一覽表地塊編號(hào)出讓日期地塊坐落出讓面積用途容積率成交價(jià)競(jìng)得單位樓面價(jià)板塊差別

板塊

表1：

1-3：房地產(chǎn)板塊散布狀況表區(qū)