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中國房地產(chǎn)發(fā)展簡史1

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè),所需資金量大,資源占用多,而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。2房產(chǎn)概述第一部分:房產(chǎn)發(fā)展簡史3房產(chǎn)發(fā)展簡述我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡,被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起,90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來,我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),自從1992年以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元,年均增長20%以上;城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米,提高到了現(xiàn)在的20平方米。4我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制,整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止,全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家,房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人。形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè),以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè),從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。整個(gè)中國房地產(chǎn)的發(fā)展,起起伏伏,走過了三十年的歷程。在這30年里,中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了怎樣的變化?發(fā)生了哪些足以對整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生影響的事件?5房產(chǎn)發(fā)展簡述第一階段:房地產(chǎn)萌芽期(1991年之前)6房產(chǎn)發(fā)展簡述第一階段:房產(chǎn)萌芽期(1991年以前)在1978年,深圳率先出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個(gè)政策突破了當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下房子只能由政府分配的局面,帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發(fā)總公司,拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。1982年國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1988年2月25日,國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。1988年,萬科通過股份化改組,正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日,萬科以2000萬元的價(jià)格參與投標(biāo)買地,一舉奪得荔泉地塊,萬科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),成為國內(nèi)較早進(jìn)行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年開始,國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。78第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期(1991年-1997年)房產(chǎn)發(fā)展簡述1991年到1992年,是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期。鄧小平視察南方以后,全國各地?cái)?shù)千億資金蜂擁撲向???、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。東西南北中,一齊往前沖,只為賺錢,不問手段;只要結(jié)果,不管過程;其非理性的運(yùn)動(dòng)模式最終導(dǎo)致了泡沫破裂。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。1993年到1997年,房地產(chǎn)處于一個(gè)平穩(wěn)階段。9第二階段:房產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期(1991年-1997年)期間發(fā)生的重大事件:1992年,萬科跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速,重點(diǎn)開發(fā)東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)。1992年6月16日,經(jīng)對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部批準(zhǔn),中國海外集團(tuán)正式成立。1992年8月20日,中國海外發(fā)展在香港聯(lián)合交易所掛牌上市,成為第一家以在香港業(yè)務(wù)上市的中資企業(yè),獲得了99倍認(rèn)購,凍結(jié)資金758億港元,創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的歷史紀(jì)錄。1992年9月,廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立,為國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。1992年11月23日,恒大地產(chǎn)公司所發(fā)行流通A股經(jīng)批準(zhǔn)在深圳證券交易所上市交易,股票代碼:000502。1997年11月6日,保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標(biāo)拍賣活動(dòng),以8798萬元獨(dú)家投得北京南路地塊。10第二階段:房產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期(1991年-1997年)第三階段:房地產(chǎn)活躍期期(1998—2002年)111998年,中國房地地產(chǎn)出現(xiàn)了一一個(gè)新事物,,就是所謂的的“房改”。即將單位直接接分房改為貨貨幣化分房。。此項(xiàng)政策一出出,銀行按揭揭順勢推出。。從此中國房地地產(chǎn)漸次進(jìn)入入市場化的活活躍期,真正正的房地產(chǎn)市市場誕生。12第三階段:房房地產(chǎn)活躍期期(1998年-2002年)期間發(fā)生的有有意義的事件件:1998年下半年,萬萬科推出“萬萬客會(huì)”,為為公司與客戶戶之間的有效效溝通起到重重要的作用,,被媒介譽(yù)為為“引發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營革新的的舉措”。1999年2月中國人民銀行下下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)個(gè)人消費(fèi)信貸的指指導(dǎo)意見》。提出出“積極開展個(gè)人人消費(fèi)信貸,對促促進(jìn)消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需,推動(dòng)生產(chǎn),,支持國民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),,提高信貸資產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量,具有十分重重要的意義?!贝舜朔菸募l(fā)布后,,中國新一輪房地地產(chǎn)的牛市開始正正式啟動(dòng)。2002年3月,潘石屹成立SOHO中國有限公司。2003年4月1日,中國人民銀行行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)管理的通通知》(121號文)。此份文件是中國國新一輪房地產(chǎn)牛牛市啟動(dòng)之后,中中央政府第一次采采取的抑制房地產(chǎn)產(chǎn)過熱的措施,表表明中央政府對房房地產(chǎn)的態(tài)度由支支持轉(zhuǎn)為警惕。2003年建外SOHO年度銷售額達(dá)到33.2億元人民幣,創(chuàng)單單體項(xiàng)目銷售新高高13第三階段:房地產(chǎn)產(chǎn)活躍期(1998年-2002年)第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期(2003—至今)14第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期(2003—至今)從2005年“國八條”到2006年“國六條”,再到2010年的國十條。從“調(diào)控”到“再再調(diào)控”,央行嚴(yán)嚴(yán)控房貸的政策考驗(yàn)著調(diào)整著著房產(chǎn)行業(yè)。這是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)發(fā)展階段性的調(diào)整整信號,行業(yè)規(guī)范范性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整整將借此深入展開,中國國的房地產(chǎn)市場將將由此步入新的發(fā)發(fā)展階段。152004年3月30日,國土資源部、、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開開展經(jīng)營性土地使使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作的通知知》(簡稱“71號令”),規(guī)定8月31日后,不得再以史史遺留問題為由采采用協(xié)議方式出讓讓經(jīng)營性土地使用用權(quán)。而是國有土土地使用權(quán)以公開開的招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓方式進(jìn)行。。2005年3月,國務(wù)院辦公廳廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的的通知》。該份文文件強(qiáng)調(diào):“住房房價(jià)格上漲過快直直接影響城鎮(zhèn)居民民家庭住房條件的的改善,影響金融融安全和社會(huì)穩(wěn)定定,甚至影響整個(gè)個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康康運(yùn)行”,并要求求各地方政府高度度重視房地產(chǎn)價(jià)格格,明確提出:“控制措施不力,,造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場大起大落,,影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的的地區(qū),要追究有有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任任?!边@個(gè)通知被被人們稱為“國八八條”。2006年4月28日央行宣布:將人人民幣貸款基準(zhǔn)利利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月17日,“國六條””出臺(tái),引發(fā)諸諸多爭議、產(chǎn)生生巨大反響。16第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期((2003—至今)2007年樓市的快速發(fā)發(fā)展,出臺(tái)相應(yīng)應(yīng)的抑制政策。。2008年底至2009年初的冰冷樓市市,國家出臺(tái)了了大幅度的救市市政策。面對2009年下半年至2010年初的火熱樓市市,國家又出臺(tái)臺(tái)了“國十條”,對樓市進(jìn)行大幅幅度的調(diào)整。嚴(yán)嚴(yán)厲打擊投資炒炒房者。17第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期((2003—至今)國十條2009.12.17:5部委新政打擊囤囤地炒地,拿地地首付不低于50%。財(cái)政部、國土部部等五部委出臺(tái)臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)土地出讓收支支管理的通知》》,明確開發(fā)商商以后拿地時(shí),,“分期繳納全部土土地出讓價(jià)款期期限原則上不得得超過一年,特特殊項(xiàng)目可以約約定在兩年內(nèi)全全部繳清,首次次繳款比例不得得低于全部土地地出讓款的50%”。2010.02.20:銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)動(dòng)資金貸款管理理暫行辦法打擊擊炒房者流動(dòng)資金貸款不不得用于固定資資產(chǎn)、股權(quán)等投投資,不得用于于國家禁止生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域域和用途。2010.04.11:銀監(jiān)會(huì):銀行不不得對投資投資資購房貸款。中國銀監(jiān)會(huì)11日指出,銀行業(yè)業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增增加風(fēng)險(xiǎn)意識,,不對投機(jī)投資資購房貸款,如如無法判斷,則則應(yīng)大幅度提高高貸款的首付款款比例和利率水水平,加大差別別化信貸政策執(zhí)執(zhí)行力度。182010.04.13:住建部,加快保保障房建設(shè),遏遏制房價(jià)過快上上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部13日召開電視電話話會(huì)議,要求加加快保障性住房房建設(shè),其中,,公共租賃住房房建設(shè)是下一階階段工作的重點(diǎn)點(diǎn),同時(shí)遏制部部分城市房價(jià)過過快上漲。2010.04.15:國務(wù)院常務(wù)會(huì)::貸款買二套房房首付不得低于于50%。14日召開的國務(wù)院院常務(wù)會(huì)議要求求,對貸款購買買第二套住房的的家庭,貸款首首付款不得低于于50%,貸款利率不不得低于基準(zhǔn)利利率的1.1倍。對購買首套套住房且套型建建筑面積在90平方米以上的家家庭,貸款首付付款比例不得低低于30%。2010.04.17:國務(wù)院:房價(jià)過過高地區(qū)可暫停停發(fā)放第三套房房貸。商品住房價(jià)格過過高、上漲過快快、供應(yīng)緊張的的地區(qū),暫停發(fā)發(fā)放購買第三套套及以上住房貸貸款;對不能提提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證明的的非本地居民暫暫停發(fā)放購買住住房貸款。19國十條2010.04.19:住建部要求商品品住房嚴(yán)格實(shí)行行購房實(shí)名制,,未獲預(yù)售許可可,開發(fā)商不得得收取定金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場監(jiān)管完完善商品住房預(yù)預(yù)售制度有關(guān)問問題的通知》,,要求商品住房房嚴(yán)格實(shí)行購房房實(shí)名制,認(rèn)購購后不得擅自更更改購房者姓名名。今后未取得得預(yù)售許可的商商品住房項(xiàng)目,,房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得以認(rèn)購購、預(yù)訂、排號號、發(fā)放VIP卡等方式式向買受受人收取取或變相相收取定定金、預(yù)預(yù)定款等等性質(zhì)的的費(fèi)用。。2010.06.12:住建部等等七部門門發(fā)文,,加快發(fā)發(fā)展公租租房。由住房城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部等7部門聯(lián)合合制定的的《關(guān)于于加快發(fā)發(fā)展公共共租賃住住房的指指導(dǎo)意見見》12日正式對對外發(fā)布布,旨在在解決中中國城市市中等偏偏低收入入家庭住住房困難難。2010.06.04:三部委發(fā)發(fā)文明確確個(gè)人房房貸,二二套房認(rèn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部、中中國人民民銀行、、中國銀銀行業(yè)監(jiān)監(jiān)督管理理委員會(huì)會(huì)發(fā)出通通知規(guī)定定,商業(yè)業(yè)性個(gè)人人住房貸貸款中居居民家庭庭住房套套數(shù),應(yīng)應(yīng)依據(jù)擬擬購房家家庭(包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女)成成員名下下實(shí)際擁擁有的成成套住房房數(shù)量進(jìn)進(jìn)行認(rèn)定定。20國十條第二部分分:樓市市未來發(fā)發(fā)展21我國房地地產(chǎn)市場場已經(jīng)度度過了市市場化初初級階段段,基本本上完成成了市場場化進(jìn)程程。市場在產(chǎn)產(chǎn)品供給給和企業(yè)業(yè)"市場類型型和消費(fèi)費(fèi)者"等方面都都呈現(xiàn)出出不同的的特征。。具體地地講,有有以下三三大特征征:從產(chǎn)品供供給和企企業(yè)角度度來講,,房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格差差異擴(kuò)大大;房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)邊際利利潤水平平降低。迫切需求求職業(yè)化化的專業(yè)業(yè)隊(duì)伍,,進(jìn)入成成本大增增;銷售速度度減慢,,銷售周周期加長長;營銷成本本上升,,客戶服服務(wù)成本本上升。。從市場類類型和消消費(fèi)者角角度來說說,房地地產(chǎn)市場場正由生生存消費(fèi)費(fèi)型轉(zhuǎn)向向投資消消費(fèi)型。。從產(chǎn)品和科技技進(jìn)步角度來來說,隨著產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步,房地產(chǎn)產(chǎn)市場已經(jīng)基基本上實(shí)現(xiàn)了了以產(chǎn)品為主主題的產(chǎn)業(yè)化化,同質(zhì)化產(chǎn)品品越來越多。。22第三部分:房房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展展趨勢23房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢24房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢企業(yè)應(yīng)該逐步步走向民營化化。產(chǎn)權(quán)明晰是下下一階段城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革的重心。。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)法制制化正規(guī)化。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外外制度的建設(shè)設(shè)是中國房地地產(chǎn)企業(yè)下一一步的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)高度重視科科學(xué)化的決策策和投資項(xiàng)目的可可行性分析工工作。房地產(chǎn)企業(yè)需需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)團(tuán)化規(guī)?;?jīng)經(jīng)營企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)經(jīng)營已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨趨勢。25在產(chǎn)品同質(zhì)化化趨勢下爭取取服務(wù)的差別別化26在產(chǎn)品同質(zhì)化化趨勢下爭取取服務(wù)的差別別化房地產(chǎn)市場競競爭同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化、、價(jià)格同質(zhì)化化,推廣方式式同質(zhì)化……市場化的運(yùn)作作要求房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以市場場為導(dǎo)向,貼貼近市場,充充分了解客戶戶的需求,不不斷滿足廣大大消費(fèi)者對房房地產(chǎn)這一特特殊商品的需需求。一個(gè)房地產(chǎn)企企業(yè),首先要要清楚市場上上要什么,本本企業(yè)能做什什么,然后再再去研究怎么么做。首先,追求設(shè)設(shè)計(jì)的獨(dú)特性性。設(shè)計(jì)是房房地產(chǎn)前期最最基礎(chǔ)、最核核心的環(huán)節(jié),,是房地產(chǎn)品品牌運(yùn)作的關(guān)關(guān)鍵階段。其次,注重功功能的前瞻性性。房地產(chǎn)是是城市建設(shè)的的重要組成部部分,要緊跟跟現(xiàn)代城市的的發(fā)展趨勢。。再次,銷售策劃要具具有鮮明特色色。27行業(yè)發(fā)展追求求專業(yè)化和品品牌化28行業(yè)發(fā)展追求求專業(yè)化和品品牌化我國許多房地地產(chǎn)企業(yè)提供供“一條龍”式的服務(wù),即即材料銷售、、建筑施工、、裝飾裝修、、物業(yè)管理都都自己做,甚甚至包括了中中介、設(shè)計(jì),,企業(yè)向大而而全、小而全全發(fā)展。造成成企業(yè)內(nèi)部管管理上互相重重疊交叉,開開發(fā)模式?jīng)]有有創(chuàng)新,抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力下降降,以成熟的美國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式為例,,他們走的是是一條高度專專業(yè)化細(xì)分的的道路,投資資、開發(fā)、物物業(yè)經(jīng)營等各各業(yè)務(wù)板塊相相對

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