XX銀行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程及風(fēng)險(xiǎn)控制

XX銀行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程及風(fēng)險(xiǎn)控制1主要內(nèi)容2一、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程二、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)主要參與者三、XXX市房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)3個(gè)特點(diǎn)31資金密集性2不可逆轉(zhuǎn)性3登記有效性關(guān)注政策變化，例如:土地政策/金融政策/稅費(fèi)政策/預(yù)售制度等關(guān)注市場(chǎng)變化，例如:競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/暢銷戶型/未來的供應(yīng)/價(jià)格變動(dòng)等關(guān)注登記制度，例如:合同備案制度/轉(zhuǎn)移登記制度等舉例:某房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析4注：圖表表示某一高層住宅項(xiàng)目現(xiàn)金流、累計(jì)現(xiàn)金流，項(xiàng)目于2003年1月通過轉(zhuǎn)讓的方式取得項(xiàng)目用地；項(xiàng)目占地31,288平方米，規(guī)劃建設(shè)為10棟17~33層高層住宅樓，于2003年5月開工，預(yù)計(jì)2005年2季度完工，2004年3季度取得預(yù)售許可證銷售；項(xiàng)目總投資共計(jì)5個(gè)億，土地成本占總投資的32%，項(xiàng)目向銀行融資1個(gè)億，貸款期限為2年；項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格為7500元/平方米；季度萬元取得預(yù)售許可證經(jīng)測(cè)算：（1）項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期為3.05年；（2）項(xiàng)目開發(fā)1.5年（預(yù)售證取得）累計(jì)投入資金最大為2.5億；（3）項(xiàng)目總投資5個(gè)億，其中36%的自有資金，銀行融資占20%，預(yù)售款占44%；（4）發(fā)展商的稅前年平均利潤率為15%；投入資金最大項(xiàng)目現(xiàn)金流項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流1資金密集性5取消預(yù)售政策，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析取消預(yù)售制度——售價(jià)不變項(xiàng)目現(xiàn)金流項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流測(cè)算結(jié)果：（1）銷售價(jià)格不變，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期為3.75年；發(fā)展商利潤不變，動(dòng)回收期為3.69年（2）銷售價(jià)格不變的情況下，發(fā)展商稅前年利潤為4%；利潤不變的情況下，銷售價(jià)格由7500元/平方米提高至8800元/平方米；（3）項(xiàng)目開發(fā)2.5年（竣工驗(yàn)收）累計(jì)投入資金最大，為4.7億；（4）發(fā)展商在自用資金35%不變的條件下，項(xiàng)目總投資達(dá)5.4個(gè)億（融資成本提高4千萬），銀行融資占60%，銷售款占5%；（5）銀行融資3200萬，貸款期為3年；取消預(yù)售——發(fā)展商利潤不變?nèi)∠A(yù)售——發(fā)展商利潤不變?nèi)∠A(yù)售制度——售價(jià)不變影響因素現(xiàn)有的預(yù)售政策取消商品房預(yù)售制度影響程度（1）對(duì)發(fā)展商融資資金影響自有資金35%的條件下，銀行融資占總投資的20%；銀行融資1個(gè)億，貸款期限為2年；自有資金不變的條件下，需銀行融資占總投資的60%；銀行融資3.2億，貸款期為3年；自有資金不變的條件下，銀行融資資金提高40%；貸款期延長1年；（2）項(xiàng)目投資回收期影響投資回收期為3.05年銷售價(jià)格不變，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期為3.75年；發(fā)展商利潤不變，動(dòng)回收期為3.69年；動(dòng)態(tài)回收期延長0.65-0.7年（3）發(fā)展商利潤影響稅前年平均利潤率為15%銷售價(jià)格不提高的條件下，稅前年平均利潤率為4%；銷售價(jià)格不變的條件下，發(fā)展商稅前年利潤降低了11%（4）項(xiàng)目融資成本的影響融資成本為1000萬融資成本為5000萬融資成本提高4倍，同時(shí)導(dǎo)致建造成本提高（5）房地產(chǎn)價(jià)格影響稅前年平均利潤率為15%下的銷售單價(jià)為7500元/平方米稅前年平均利潤率為15%下的銷售單價(jià)為8800元/平方米確保發(fā)展商利潤率不變的條件下，銷售單價(jià)提高了17%6預(yù)售和取消預(yù)售政策，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析比較表7

一、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國5段模型）投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告資金籌措8項(xiàng)目取得之前(策劃階段)0.5~1年前期準(zhǔn)備(準(zhǔn)備階段)建設(shè)及銷售(實(shí)施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運(yùn)營階段)組建公司簽訂土地合同資金籌措勘察測(cè)量規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)供水供電場(chǎng)地平整等0.5年開發(fā)報(bào)建工程招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)銷售與招商樓宇按揭竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案入伙通告初始登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)1.5~2.5年0.5年開發(fā)手續(xù)及文件9項(xiàng)目取得之前（策劃階段）前期準(zhǔn)備（準(zhǔn)備階段）建設(shè)及銷售（實(shí)施階段）竣工入伙（完工階段）物業(yè)交接/運(yùn)營（運(yùn)營階段）6《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》7《施工許可證》8《預(yù)售許可證》9《房地產(chǎn)預(yù)售合同》10《竣工驗(yàn)收備案證明書》11《房地產(chǎn)證》1《土地出讓合同》2《房地產(chǎn)證》(土地)3《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4《開發(fā)資質(zhì)證書》5《立項(xiàng)批文》“垂直壟斷型”的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

1、中國房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2、土地的壟斷供應(yīng)，土地成為房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能3、開發(fā)商是鏈條上的二級(jí)利益獲得者4、其它如融資機(jī)構(gòu)（銀行、基金等）、開發(fā)隊(duì)伍（顧問、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機(jī)構(gòu)（策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)等）等是鏈條上的三級(jí)利益分配者5、三級(jí)利益獲得者扮演是服務(wù)機(jī)構(gòu)的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構(gòu)成了整個(gè)鏈條的下游端。10開發(fā)商開發(fā)隊(duì)伍中介機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師承建商供應(yīng)商顧問策劃經(jīng)紀(jì)廣告政府銀行基金信托中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運(yùn)作等各環(huán)節(jié)，沒有完全市場(chǎng)化“水平分工型”美國、香港的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條房地產(chǎn)的核心是資本運(yùn)作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。11市場(chǎng)需求銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所建造商市政配套土地經(jīng)紀(jì)健全的技術(shù)中介服務(wù)市場(chǎng)房產(chǎn)投資商房產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)代理資本運(yùn)營和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國8段模型）12提出投資設(shè)想投資設(shè)想細(xì)化可行性研究簽署正式委托協(xié)議房地產(chǎn)資產(chǎn)管理合同談判竣工入伙工程建設(shè)1、尋找多個(gè)可選擇的投資機(jī)會(huì):2、快速判斷可行性1、選擇實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想用地;2、探討技術(shù)可行;3、與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸4、做初步方案5、探討獲取用地的可行性1、市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率；2、預(yù)估成本、價(jià)格3、報(bào)送計(jì)劃到政府4、從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面判斷項(xiàng)目可行性1、確定設(shè)計(jì)方案；2、得到貸款承諾3、確定總承包商4、確定租售方案5、獲得政府的用地、規(guī)劃等許可1、合作開發(fā)協(xié)議；2、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議3、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同4、工程施工合同5、保險(xiǎn)合同6、預(yù)租（售）合同1、物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣；2、延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量3、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中13

二、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)主要參與者取地立項(xiàng)14開發(fā)商《固定資產(chǎn)投資許可證》前期計(jì)劃立項(xiàng)、新開工計(jì)劃《土地使用權(quán)出讓合同書》《付清地價(jià)款證明》辦理用地手續(xù)及初始登記取得土地途徑國土資源和房產(chǎn)管理局出讓劃拔轉(zhuǎn)讓合作發(fā)展和改革局土地《房地產(chǎn)證》設(shè)計(jì)報(bào)建15對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地提出規(guī)劃選址意見、規(guī)劃許可與變更規(guī)劃局《建設(shè)用地方案圖》

《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》按照規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)《建筑工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批意見書》

審批建筑工程方案設(shè)計(jì)，審批建筑工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)

規(guī)劃局《建筑工程方案設(shè)計(jì)審批意見書》建設(shè)施工16取得環(huán)保、消防、人防、民防、衛(wèi)生防疫、文物保護(hù)等相關(guān)主管部門的審查并取得上述證書規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)場(chǎng)，執(zhí)行施工圖將藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)施工單位監(jiān)理單位開工申請(qǐng)開發(fā)商資金已經(jīng)落實(shí)施工企業(yè)已落實(shí)地價(jià)已經(jīng)付清審核資金落實(shí)審查，施工企業(yè)資質(zhì)，施工圖設(shè)計(jì)文件依法審查

建設(shè)局《建筑工程施工許可證》預(yù)售17預(yù)售許可證銷售許可證符合預(yù)售條件國土資源和房地產(chǎn)管理局竣工驗(yàn)收18燃?xì)狻⑾?、電梯、?jié)能環(huán)保等部門勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理部門建設(shè)局主體工程竣工驗(yàn)收合格證《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》竣工驗(yàn)收最后進(jìn)行主體工程最早驗(yàn)收監(jiān)督、備案建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收合格證隱蔽工程隨時(shí)驗(yàn)收專項(xiàng)工程分步驗(yàn)收規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》規(guī)劃驗(yàn)收交付使用19《房地產(chǎn)證》交付使用開發(fā)商住宅使用說明書住宅質(zhì)量保證書《買賣合同》20

三、XXX市房地產(chǎn)開發(fā)流程圖主要步驟主要內(nèi)容1選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書2編制“項(xiàng)目建議書”，向規(guī)劃建設(shè)局申請(qǐng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)”3編制“立項(xiàng)報(bào)告”，向發(fā)展計(jì)劃局申報(bào)“立項(xiàng)批復(fù)”4編制“可研報(bào)告”，向發(fā)展計(jì)劃局、規(guī)劃建設(shè)局及各專業(yè)局申請(qǐng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)”5國土資源局下文批地6新征地到規(guī)劃建設(shè)局辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，舊城改造到國土資源局辦理“用地批準(zhǔn)書”7委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃建設(shè)局審查后下發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”8施工圖設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)申請(qǐng)，規(guī)劃建設(shè)局審查后下發(fā)“建設(shè)工程施工許可證”9施工建設(shè)10竣工驗(yàn)收，規(guī)劃建設(shè)局出具《工程竣工驗(yàn)收備案表》11分配及銷售、辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》證12物業(yè)交付、物業(yè)管理2122

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)階段及風(fēng)險(xiǎn)水平23房地產(chǎn)開發(fā)階段及風(fēng)險(xiǎn)水平階段劃分：土地取得——開發(fā)建設(shè)——銷售

——竣工交付——物業(yè)管理各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)水平各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)水平24房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)考慮的因素251、項(xiàng)目選擇和判斷至關(guān)重要注重調(diào)查和可行性研究2、發(fā)展商和投資商的資質(zhì)、信譽(yù)及法律關(guān)系的審核看它的過去，分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，聽聽行業(yè)評(píng)價(jià)，看看開發(fā)過的樓盤，審核有關(guān)法律文件、貸款履約記錄3、資金監(jiān)管，防止挪用與監(jiān)理單位、顧問公司合作，控制進(jìn)度與付款4、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，按揭跟進(jìn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定26企業(yè)未按合同約定歸還貸款本息企業(yè)經(jīng)營狀況惡化，出現(xiàn)較大虧損或現(xiàn)金流量減少借款人套取銀行信用，挪用貸款借款企業(yè)對(duì)外提供擔(dān)保，被擔(dān)保人無法履行債務(wù)，導(dǎo)致承擔(dān)連帶責(zé)任沒對(duì)借款人財(cái)務(wù)狀況及貸款資金使用全過程進(jìn)行跟蹤檢查，未及時(shí)對(duì)貸款被挪用或使用效益較低的行為采取有力措施產(chǎn)品定位及價(jià)格沒有競(jìng)爭(zhēng)力，銷售回款受阻產(chǎn)品質(zhì)量差、投訴多，受建設(shè)主管部門處罰市場(chǎng)跟風(fēng)，產(chǎn)品淘汰率快建設(shè)手續(xù)不合法，或進(jìn)行違法操作貸款項(xiàng)目評(píng)估流于形式，評(píng)估物的實(shí)際價(jià)值大大低于評(píng)估價(jià)值……續(xù)前27保證人經(jīng)營出現(xiàn)問題：凈現(xiàn)金流量減少、資信等級(jí)降低保證人處于被兼并重組、破產(chǎn)狀態(tài)借款人資本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：重組、解散、法定代表人更換，影響債務(wù)的實(shí)現(xiàn)借款人發(fā)生重大訴訟，財(cái)產(chǎn)被法院保全或強(qiáng)制執(zhí)行等未嚴(yán)格按信貸審批程序就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)放貸款，形成越權(quán)批貸不同程度造成部分資金的損失新法律、法規(guī)、司法解釋的出臺(tái)對(duì)借款合同及相關(guān)合同的履行產(chǎn)生較大影響貸款檔案不齊全，重要文件或憑證遺失銀行在抵押期內(nèi)未及時(shí)起訴或超過訴訟時(shí)效，銀行權(quán)益難以得到保障在經(jīng)營意識(shí)上重存輕貸，由于是在大多數(shù)情況下對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營狀況缺乏論證的情況下盲目給房地產(chǎn)開發(fā)放貸，形成貸款風(fēng)險(xiǎn)……房地產(chǎn)開發(fā)