商業(yè)綜合體設(shè)計建設(shè)分析

商業(yè)綜合體設(shè)計建設(shè)分析一、加快建設(shè)商業(yè)綜合體具有重要意義一般認為，商業(yè)綜合體，也有人叫城市綜合體，建筑綜合體，就是將購物、娛樂、餐飲、辦公、會議等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互受益的能動關(guān)系。通俗地說，就是將綜合的商業(yè)街區(qū)由傳統(tǒng)的平而延伸變成立體空間由此提升單位面積產(chǎn)出效益，多種業(yè)態(tài)和功能的組合，能更好地滿足城市生活的需要。加快建設(shè)商業(yè)綜合體，是天津市河北區(qū)順應(yīng)發(fā)展趨勢、在全市商業(yè)布局中搶占有利位置的需要。據(jù)有關(guān)研究顯示，商業(yè)綜合體發(fā)展往往與城市經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。當城市人均GDP達4000美元左右時，商業(yè)綜合體進入啟動發(fā)展階段，以傳統(tǒng)購物中心為主，業(yè)態(tài)較為單一；當人均GDP達5000美元至8000美元之間時，商業(yè)綜合體步入快速發(fā)展階段，餐飲娛樂占比上升，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化：當人均GDP突破1萬美元時，進入高速發(fā)展期，業(yè)態(tài)發(fā)展齊全。2011年，天津市人均生產(chǎn)總值超過1.3萬美元。按照這一理論，天津市正處于商業(yè)綜合體快速發(fā)展時期。在中心城區(qū)上地資源逐漸稀缺，普竦加大空間開發(fā)利用的情況下，包括住宅、公寓、寫字樓、購物中心、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)的綜合體已成為中心城區(qū)發(fā)展的主流商業(yè)模式。當前，市內(nèi)各兄弟區(qū)紛紛搶灘綜合體建設(shè)，和平區(qū)在具備既有強大商業(yè)優(yōu)勢的情況下，也亳不松勁，推出了恒隆廣場、大都會等項目：河西在建成天津灣等項目后，加快銀河國際購物中心等項目建設(shè)；河東萬達、紅星美凱龍已開業(yè)運營，遠洋未來廣場等項目全面開工：紅橋水游城已開業(yè)運營：南開大悅城己于2011年底正式開業(yè)，熙匯廣場也正在加緊建設(shè)中。而對這種態(tài)勢，天津市河北區(qū)必須以時不我待的緊迫感，加快商業(yè)綜合體建設(shè)，構(gòu)筑自身特色和優(yōu)勢，在未來全市商業(yè)經(jīng)濟“蛋糕”中爭得應(yīng)有份額。加快建設(shè)商業(yè)綜合體，是天津市河北區(qū)在當前形勢下加快開發(fā)建設(shè)、促進經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前，在商品房交易市場不景氣的情況下，住宅投資從嚴，商業(yè)地產(chǎn)迎來了更好的發(fā)展機會。商業(yè)綜合體正成為城市商業(yè)中心的引擎。因此，搶抓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇，開發(fā)建設(shè)大體量綜合體，可以拉動投資，后期建成運營可以為經(jīng)濟發(fā)展帶來持續(xù)動力。據(jù)初步統(tǒng)計和測算，天津市河北區(qū)推出的16個10萬平米以上的綜合體，總建筑而積579萬平米，這些項目建成后，一次性稅收貢獻可達到18億多元，按照建設(shè)1萬平米投資約1億元，產(chǎn)生總稅收約1000萬元計算，總投入約579億元，產(chǎn)生稅收達57.9億元，將極大推動天津市河北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。加快建設(shè)商業(yè)綜合體，是天津市河北區(qū)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高商貿(mào)服務(wù)業(yè)層次的需要。綜合體能吸引周邊商業(yè)經(jīng)濟活動向綜合體遷移，吸引人流和資金流、物流等各類社會資源輻射帶動周邊的發(fā)展，形成功能齊全、配套完善的現(xiàn)代商圈。目前，天津市河北區(qū)還沒有較大規(guī)模的真正意義上的綜合體，商業(yè)吸引力和輻射力還不夠強大，外區(qū)消費者難以吸引，本區(qū)部分居民存在“過河消費”心理，消費力流失到和平等商業(yè)優(yōu)勢區(qū)。因此，加快載體建設(shè)，打造一批有特色、輻射力和吸引力強大的消費商圈，改變以單一的商場、超市、社區(qū)便利店、底商為主的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)和模式，有力提升天津市河北區(qū)商業(yè)層次和品質(zhì)，豐富業(yè)態(tài)，不僅留住本區(qū)的居民消費，還吸引部分外區(qū)和一定范囤的郊區(qū)縣居民的消費，對于完善天津市河北區(qū)商業(yè)布局、優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、增強商業(yè)競爭力，具有重要意義?4.加快建設(shè)商業(yè)綜合體，是天津市河北區(qū)方便居民生活、提升城市形象的需要。相比于傳統(tǒng)單一的商業(yè)模式，商業(yè)綜合體功能更加齊全，具有舒適購物、體驗購物等特性，在相對聚集的一個綜合空間能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲.體驗等多種需要，節(jié)約了交通和時間成本?從而帶來高效率的生活和工作。同時，形態(tài)各異的各類綜合體實際上也是城市地標性建筑或城市名片。加快綜合體建設(shè)，能推動天津市河北區(qū)城區(qū)完善功能、改變面貌、提升品位，從而打適良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和宜居生活環(huán)境，塑造現(xiàn)代化的城區(qū)形象。天津市河北區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)現(xiàn)狀分析目前，在我市中心城區(qū)商業(yè)布局中，天津市河北區(qū)具有相對劣勢。主要體現(xiàn)在：現(xiàn)有大體量載體少：商業(yè)氛用不夠濃厚，輻射力、吸引力不夠強：還沒有配套齊全、功能完善、競爭力強的區(qū)域性商圈。不過也應(yīng)看到，天津市河北區(qū)發(fā)展商業(yè)綜合體也有潛力和優(yōu)勢。一是天津市河北區(qū)可開發(fā)土地資源相對豐富，為綜合體建設(shè)提供了可能。二是具有一泄的交通優(yōu)勢。商業(yè)綜合體主要是出現(xiàn)在交通樞紐、城市的CBD、開發(fā)區(qū)或者新的城市的中心以及商業(yè)街區(qū)、商業(yè)集群的地方，大型的新型交通設(shè)施聚集的地方或者旅游風景區(qū)。三是河流水域資源豐富，歷史文化底蘊深厚，為商業(yè)旅游文化相結(jié)合創(chuàng)造了條件。四是近年來天津市河北區(qū)發(fā)展的成就和打造的一些品牌為營造商業(yè)氛，恨I奠定了基礎(chǔ)。五是目前天津市河北區(qū)商業(yè)沒有形成固泄的布局，有利于實現(xiàn)后來居上。區(qū)第十次黨代會把發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)綜合體作為產(chǎn)業(yè)提升戰(zhàn)略的一個用力方向。區(qū)委、區(qū)政府已推出16個體量在10萬平方米以上的商業(yè)綜合體項目。這些項目主要是：（1）嘉海一期項目，位于翔緯路與四經(jīng)路交口，占地6.2萬平米，建筑而積34.2萬平米，商業(yè)而積34.2萬平米，投資約37.74億元，業(yè)態(tài)為商業(yè)、酒店、寫字樓，其中酒店2.9萬平米;商務(wù)辦公9萬平米，商業(yè)中心4.6萬平米，公寓7.1萬平米，地下商業(yè)1.5萬平米。目前平而立而設(shè)計已經(jīng)確左，將于8月16日全面開工。（2）茂業(yè)大廈項目，位于海河東路與四經(jīng)路交口，占地0.92萬平米，建筑而積12.31萬平米，商業(yè)面積12.31萬平米，投資約6.16億元，業(yè)態(tài)為高檔寫字樓、商業(yè)。其中商業(yè)業(yè)態(tài)包括精品商業(yè)、商務(wù)餐飲、健身休閑等。寫字樓計劃進行分單元出租和整層出租，目標客戶群包括金融、保險、證券、投資、大型物流、貿(mào)易、咨詢、能源、房地產(chǎn)及能源生物制造企業(yè)等。目前已封頂。（3）遠洋大廈二期，位于博愛道與五經(jīng)路交口，建設(shè)單位為中遠散貨集團，占地0.6萬平米，建筑而積10.22萬平米，商業(yè)而積10.22萬平米，投資約14.5億元，業(yè)態(tài)為高檔寫字樓，部分對外出租。目前樁基礎(chǔ)施工完成，正在進行主題招標準備。（4）白金灣新文化中心項目，位于河海東路與建國道交口，占地3.8萬平米，建筑而積1.81萬平米，商業(yè)而積10.81萬平米，投資約10億元。業(yè)態(tài)世位為高端城市綜合體，其中星級酒店（悅榕莊）和酒店式公寓超過5.7萬平米，商業(yè)辦公約1.5萬平米，綜合樓約8118平米。目前上建竣工，進行精裝修。計劃今年8月22日開業(yè)。（5）和融廣場項目，位于勝利路，占地5.02萬平米，建筑面積34.6萬平米，商業(yè)而積15.5萬平米，投資約25億元，業(yè)態(tài)為高檔灑店、寫字樓、商業(yè)。商業(yè)包括主題百貨、大型綜合家電、地下綜合超市等。目前詳規(guī)已批復(fù)，項目將于7月15日試樁，8月28日開工。（6）泓都大廈，位于昆緯路與東二經(jīng)路交口，占地1.93萬平米，建筑而積20.95萬平米，商業(yè)而積5.97萬平米，投資約11.85億元。業(yè)態(tài)是商業(yè)、酒店式公寓。正在籌劃泄位及招商事宜。目前試樁已完成。（7）北寧起步區(qū)項目，位于中山北路，目前上地待出讓。占地9.82萬平米，建筑而積42萬平米，商業(yè)而積23.1萬平米，投資約34億元。業(yè)態(tài)為18.9萬平米高檔住宅，SOHO辦公5.9萬平米，酒店式公寓6.2萬平米，星級灑店及大型商業(yè)綜合體20.7萬平米。目前在土地整理。（8）富賈花園，位于中山北路，占地3.37萬平米，建筑而積12.84萬平米，商業(yè)面積12.84萬平米，投資約9.85億元。總體泄位為大型商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)為一層：各主力旗艦店及大賣場，局部二層為美食廣場，三層及局部二層為大型超市。目前拆遷接近尾聲。（9）北寧環(huán)宇城項目，位于鐵東路與志成道交口，占地面積27.1萬平米，商業(yè)而積11.94萬平米，投資約15億元，業(yè)態(tài)為商業(yè)及SOHO辦公，商業(yè)立位為;針對家庭時尚生活消費的中高檔區(qū)域型購物中心，將涵蓋超市、影院、中四餐飲、休閑娛樂、服裝等業(yè)態(tài)，招商意向為博納國際周W城、永旺茉莉幻想兒童游樂場等。目前基礎(chǔ)施工。（10）律緯路東片，位于律緯路東八馬路南，目前上地待出讓，占地4.65萬平米，建筑面積21.32萬平米，商業(yè)而積11.13萬平米，投資約18億元，業(yè)態(tài)為臨河住宅外，商業(yè)涵蓋灑店式公寓、星級灑店、SOHO辦公、高端商業(yè)、高檔影院、西餐廳，目前正在進行規(guī)劃拆遷。（11）堤頭地區(qū)項目，位于小王莊堤頭，目前上地待出讓，占地35萬平米，建筑而積140萬平米，商業(yè)而積75.6萬平米，投資約M2億元，業(yè)態(tài)為臨河高檔住宅、SOHO高檔寫字樓、星級品牌酒店及高檔餐飲娛樂等商業(yè)設(shè)施。目前正在拆遷。（12）思源路地鐵出入口項目。（13）建昌道地鐵出入口項目。這兩個項目上地待出讓，占地29萬平米，建筑而積219.22萬平米，商業(yè)而積62.38萬平米，投資約90億元。除住宅及公寓外，商業(yè)業(yè)態(tài)包括：SOHO高檔寫字樓、星級酒店、影院、高檔商業(yè)。目前拆遷完畢。（14）中鐵國際城1D項目，位于金鐘河大街北側(cè)，占地2.44萬平米，建筑而積33.85萬平米，商業(yè)而積27.1萬平米（不含地下），投資約38.12億元。業(yè)態(tài)左位為：購物中心，以百貨主力店帶動，包括灑店、商務(wù)中心、金融中心。招商意向品牌主要有：王府井、樂賓、天虹、金鷹等。酒店招商意向品牌有萬豪、弗萊士等。目前在調(diào)整規(guī)劃。（15）金鐘河大街3C、5B項目。位于金鐘河大街北側(cè)，占地4.37萬平米，建筑面積24.61萬平米，商業(yè)面積11.28萬平米，投資約29.84億元，業(yè)態(tài)為：3C為休閑聯(lián)動區(qū)，以休閑時尚品牌為主，輔以時尚快餐和金融服務(wù)等；5B定位為以大型超市賣場帶動的中型購物中心，主要招商意向品牌有家樂福、樂天瑪特等。目前在調(diào)整規(guī)劃。（16）國印紡機項目。位于萬柳村大街，目前上地待出讓。占地而積10萬平米，建筑而積35萬平米，商業(yè)而積17.47萬平米，投資約28億元，業(yè)態(tài)左位為大型商業(yè)綜合體，星級品牌灑店、影院、高檔餐廳等。從這些綜合體中，可以歸納幾個特點，主要有：一是建設(shè)體量大。按照目前的規(guī)劃和實施情況，16個綜合體項目規(guī)劃總而積達579萬平方米，商業(yè)面積約341萬平方米，英中將建有9個星級酒店，建筑而積約29.2萬平方米；10個高檔寫字樓，26個SOHO辦公樓，建筑而積約72.81萬平方米：高端商業(yè)而積約92.84萬平方米。這些設(shè)施的建成，將極大地提升天津市河北區(qū)商貿(mào)商務(wù)載體數(shù)疑、品質(zhì)和規(guī)模，地經(jīng)濟發(fā)展必將產(chǎn)生強大的拉動作用。二是空間分布廣。從地理位置上看，這些項目主要分布在四大地區(qū)。其中海河沿岸地區(qū)5個，中山路地區(qū)3個，新開河兩岸地區(qū)5個，金鐘河大街地區(qū)3個。大多是目前商業(yè)基礎(chǔ)較好或已規(guī)劃屬于市級副中心的地段，分布于沿河、沿地鐵等具有交通優(yōu)勢的地點，符合綜合體布局規(guī)律。這些項目的開發(fā)建設(shè)，將帶動重點地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和業(yè)態(tài)提升，促進區(qū)域性增長極的興起。從全區(qū)街域來看，分布不平衡，有5個項目坐落在光復(fù)道街，4個項目坐落在建昌道街，3個項目坐落在寧園街，「個項目坐落在望海樓街，1個項目坐落在鴻順里街，1個項目坐落在新開河街，1個項目坐落在鐵東路街，江都路街和王串場街、月牙河三個街道沒有。三是業(yè)態(tài)多元化。在業(yè)態(tài)上大多是以商業(yè)、酒店、寫字樓為主，還有購物、商務(wù)、休閑、娛樂等功能。金鐘河大街地塊項目、北寧灣環(huán)宇城業(yè)態(tài)定位還涵蓋了家庭時尚生活消費的中高檔區(qū)域型購物中心，超市、影院、中西餐飲、休閑娛樂、服裝等業(yè)態(tài)。這些項目建成后將改變天津市河北區(qū)沒有真正大型商業(yè)綜合體的格局，進一步豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，提升商貿(mào)設(shè)施的檔次和品位。四是建設(shè)任務(wù)重。這16個項目大多數(shù)在規(guī)劃和建設(shè)階段，白金灣上建已竣工，今年計劃開業(yè)。北寧灣環(huán)宇城、茂業(yè)大廈和遠洋二期正在施工。中鐵國際城1D、富賈花園等項目還沒開工。在這些項目中，有的還存在這樣那樣的難題制約了建設(shè)進度。建成之后到運營尚需時日。而有的兄弟區(qū)一些綜合體項目已經(jīng)建成開業(yè)，有的形成了固左的商業(yè)氛弗I和客源，要實現(xiàn)后來居上，吸引客源，難度較大。三、關(guān)于提升天津市河北區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)水平的對策建議認真落實區(qū)黨代會精神，實施“三個經(jīng)濟”、實施“五大戰(zhàn)略”，充分挖掘和用好優(yōu)勢，用繞沿河、地鐵，在統(tǒng)籌全區(qū)開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局的基礎(chǔ)上，加快商業(yè)綜合體建設(shè)，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善商業(yè)布局，構(gòu)筑特色優(yōu)勢，增強天津市河北區(qū)商業(yè)輻射力、吸引力，改善城區(qū)形象品位，從而實現(xiàn)區(qū)領(lǐng)導提出的“設(shè)施多起來、商氣旺起來、品質(zhì)高起-6來、效益好起來”目標。我們認為，重點要在解決好五個問題下功夫。加強規(guī)劃引導，解決好合理布局問題布局問題，是商業(yè)綜合體建設(shè)首先要考慮的問題。投資商選址只考慮單體項目的客源、效益等問題。而要謀劃全區(qū)商業(yè)發(fā)展的話，必須將單體項目的建設(shè)與全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和規(guī)劃結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮，站在全市商業(yè)發(fā)展趨勢和布局的高度，按照差異化發(fā)展、互補性競爭原則，謀劃天津市河北區(qū)商業(yè)體建設(shè)。應(yīng)將項目所在的整個商圈和全區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局結(jié)合起來，要做到建設(shè)一個綜合體，打造一個新商圈，繁榮一個區(qū)域，在全區(qū)形成合理的商業(yè)布局。避免就載體建設(shè)搞商業(yè)，避免只顧建設(shè)單體項目而不考慮整體格局。天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提出中心城區(qū)實施“一主兩副、沿河拓展、功能提升”的發(fā)展策略。通過'’一主兩副”，實現(xiàn)中心城區(qū)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，塑造更加科學合理的城市空間形態(tài)。天津市商業(yè)’‘十二五”規(guī)劃提出，總的原則是突出核心商業(yè)區(qū)，延伸海河商貿(mào)帶，發(fā)展環(huán)城新商城。隨著城市由單中心向多中心發(fā)展，在這個核心商業(yè)區(qū)之外，將會形成若干個市級或者區(qū)域性級別的商業(yè)區(qū)。因此，我們要抓住天津市中心城區(qū)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變的時機，在市區(qū)北部打造新的特色商圈、商業(yè)中心，將天津市河北區(qū)商業(yè)布局融入全市商業(yè)發(fā)展大格局。在這里，我們提出一個總體布局供參考。建議未來天津市河北區(qū)商務(wù)商貿(mào)業(yè)發(fā)展，按照“一高、一核、兩新、多點、多特色”來進行空間布局?！ㄒ桓摺保喊岩馐斤L情區(qū)為龍頭的海河沿線及其輻射區(qū)，打造成為知名度、聚集度較高的市級高端商務(wù)區(qū)?！耙缓恕保喊阎猩铰芳爸猩奖甭愤@“一線”即其輻射區(qū)，打造成為天津市河北區(qū)區(qū)級核心商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合，文化、商貿(mào)、旅游、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的能夠代表天津市河北區(qū)商業(yè)發(fā)展水平的綜合性商業(yè)區(qū)?！皟尚隆保喊烟旖蚴泻颖眳^(qū)范圍內(nèi)的四站副中心輻射區(qū)和新開河兩岸部分地段和天泰路、北運河地區(qū)，打造成為天津市河北區(qū)新興商務(wù)區(qū)：把金鐘河大街地區(qū)，打造成為輻射周邊（包括東麗、河東部分區(qū)域）一泄范|期的區(qū)域級新興商業(yè)中心?！岸帱c”：在綜合體項目較少或者沒有的街道，比如王串場、江都路、月牙河、鐵東路與新開河的榆關(guān)道一帶等，以超市和購物中心為主要形態(tài)，新建、擴建和改造提升若干個以點狀分布的社區(qū)商業(yè)中心。配以標準化菜市場、便民店、社區(qū)服務(wù)多項功能，實現(xiàn)服務(wù)與需求對接，實現(xiàn)各個街道社區(qū)商業(yè)都能滿足居民需求，并且促進經(jīng)濟發(fā)展。“多特色”：與綜合體項目相銜接和補充，打造多條各具特色的商業(yè)街區(qū)，如提升現(xiàn)有的新意街、經(jīng)緯藝術(shù)街區(qū)、中山美食街等，還可以考慮在其他沒有特色商業(yè)街而又有資源和潛力的街道，建設(shè)新的特色商業(yè)街。在確泄一個總體規(guī)劃布局的情況下，謀劃和推動綜合體的規(guī)劃建設(shè)，合理規(guī)劃綜合體的功能分區(qū)和具體地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等規(guī)劃指標，確立配套設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)綜合體功能的最優(yōu)組合，從而使單體項目的建設(shè)和商圈建設(shè)、全區(qū)商業(yè)發(fā)展結(jié)合起來。加強業(yè)態(tài)左位，解決好同質(zhì)競爭問題一定區(qū)域人群的消費能力所能承載相同業(yè)態(tài)的綜合體數(shù)量是有限的。在承載能力相對飽和的區(qū)域，同質(zhì)競爭的情況下綜合體生存就困難一些。從一些地方來看，部分商業(yè)地產(chǎn)也存在租金水平高、回報率不高、客流量不高、空置率較高等現(xiàn)象。在這種情況下，一個商業(yè)綜合體能否生存，還在于這個綜合體的經(jīng)營模式和商業(yè)泄位。即使在一個區(qū)域內(nèi)存在多個綜合體，如果它們在經(jīng)營模式上差異化，就同樣具有生存和發(fā)展?jié)摿?。因此，必須在?guī)劃建設(shè)之時，就應(yīng)該著眼于吸引客源，考慮業(yè)態(tài)和經(jīng)營。就天津市來看，據(jù)市有關(guān)部門測算，在2012、2013、2014三年中，天津中心城區(qū)商業(yè)綜合體新增供應(yīng)將分別達到76.85萬平方米、72.5萬平方米、45.28萬平方米，越來越多的開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，未來商業(yè)體之間的競爭也會越來越激烈，因此，如何在規(guī)劃建設(shè)之時就把握好泄位，實施差別化經(jīng)營，或者提前研究競爭策略，是將來項目能否取得成功的關(guān)鍵。目前，本市其他區(qū)的一些綜合體也都在尋找各自的泄位。比如，南開區(qū)大悅城購物中心將泄位從最初的“高端”轉(zhuǎn)為目前的“時尚”，將目標顧客泄位在"1835歲的青年人”，引進的商業(yè)品牌大多是風靡全球的快速時尚品牌。河東遠洋未來廣場龍位于都市時尚家庭生活體驗廣場，以“愛&幸?！睘橹黝}，是以吃喝玩樂購多種業(yè)態(tài)聚集的體驗廣場。河四銀河購物中心則泄位為天津市最高端的商業(yè)中心。南開熙匯廣場將大型購物中心、時尚家居賣場、生活用品商貿(mào)城三大核心業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一規(guī)劃，同時匹配星級酒店、5A職能寫字樓、精裝公寓等城市商務(wù)功能，熙悅匯購物中心作為核心商業(yè)定位為“全客層、全業(yè)態(tài)、一站式”中檔大型購物中心。因此，天津市河北區(qū)在建和以后規(guī)劃建設(shè)的綜合體項目，要在進一步明確所在區(qū)域的功能泄位、業(yè)態(tài)導向、發(fā)展規(guī)模、配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，按照區(qū)域的人口分布、消費能力、消費習慣等綜合考疑因素，引導企業(yè)強化招商規(guī)劃，找準泄位，做出特色，差別化經(jīng)營。具體來講，可以從以下幾個方面構(gòu)筑特色和優(yōu)勢：一是結(jié)合項目所在區(qū)域商圈實際打造特色。不同的商圈重點突出不同的立位和業(yè)態(tài)。比如，和融廣場項目，可以根據(jù)該地區(qū)沒有綜合性購物中心、而有海河大道等較高檔居住社區(qū)、意式風情區(qū)等旅游區(qū)的實際，綜合體本身以區(qū)域性購物中心、休閑、娛樂、旅游產(chǎn)品為主，兼有商務(wù)、辦公功能，從而使該商圈功能更加齊全、配套更加完善。比如北寧灣環(huán)宇城項目，因為周邊較大范囤內(nèi)沒有大型商業(yè)設(shè)施，本身還有居住區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)，可以將業(yè)態(tài)左位為商業(yè)購物休閑娛樂等，功能齊全，從而帶動這個區(qū)域形成新的商圈。二是在業(yè)態(tài)的細分和組合中打造特色。要引導建設(shè)和經(jīng)營主體根據(jù)市場功能區(qū)做好業(yè)態(tài)、業(yè)種的組合以及細分，確泄目標群體和自身莊位。比如，現(xiàn)在一般綜合體里而都有娛樂功能，而娛樂功能大致有電影院線和KTV,目前我市綜合體里而有博納、金逸、星美等院線運營模式大體相同，進行業(yè)態(tài)細分的不多。如果進行細分打造特色的話，比如天津市河北區(qū)可以體現(xiàn)“創(chuàng)意河北”功能泄位，將某個綜合體里而的院線立位為：動漫城，專門播放青少年兒童喜愛的動畫片，購物部分可以出售相關(guān)的動漫衍生品，這個綜合體就有了特色，目標顧客就是廣大青少年兒童以及背后龐大的家長群。有的院線可以把“懷舊經(jīng)典”作為主題，專門放映以前的中外經(jīng)典電影。目前，天津市河北區(qū)擬建的部分綜合體，還需要進一步加強業(yè)態(tài)的研究和細化。三是與文化旅游相結(jié)合中打造特色。娛樂和文化概念的強化，將成為綜合體創(chuàng)造長久的競爭力。而文化和旅游也是天津市河北區(qū)的優(yōu)勢和特色。由于初創(chuàng)，本市的大部分綜合體以零售餐飲為主線，娛樂則偏重于影院和KTV。英文化的體現(xiàn)也流于與消費者互動和挑戰(zhàn)類的活動。一些成熟的綜合體，都把構(gòu)筑本身的文化氛囤作為服務(wù)消費者的手段之一。因此，天津市河北區(qū)建設(shè)的綜合體一定要注重文化氛用的營造，在確左業(yè)態(tài)時也要抓好和文化的結(jié)合以及打好文化牌。比如，可以提出確怎國際、國內(nèi)各50家知金同餐飲企業(yè)開展品牌招商，引進一批知劃企業(yè)落戶。甚至某個綜合體里而餐飲部分可以專門聚集老字號，保護津菜老字號餐飲品牌。某種特色一旦形成本身就成為綜合體競爭力的一部分。四是在與舉辦活動相結(jié)合中打造特色?；顒泳蹟n人氣，人氣帶來財氣。相比與單一的購物或休閑，舉辦或和宣傳造勢，能更加有效地聚集人氣。因此，可以考慮在一些綜合體里而建設(shè)會展廳，用于舉辦服裝設(shè)訃大賽、時裝秀、明星見面會等活動。比如，在大悲院地區(qū)這一商圈建設(shè)綜合體的話，可以引進一些著冬的民族特色鮮明的民俗文化表演活動，在一個地方能欣賞到不同地域特色文化，必將極大地吸引外來人群到天津市河北區(qū)消費。五是在個性化服務(wù)中打造特色。鼓勵或者引導一些商業(yè)綜合體經(jīng)營商或者物業(yè)部門開展人性化服務(wù)，如免費停車、照看嬰兒等個性化的服務(wù)，這也是增強競爭力的一個途徑。加強招商引資，解決好資金保障問題商業(yè)綜合體體疑龐大，涉及多種業(yè)態(tài)，對政策、要素價格、社會需求十分敏感，綜合體建設(shè)前期涉及環(huán)肖較多，市場平衡周期較長，每個周期所需的資金數(shù)量龐大，對開發(fā)商的資金實力要求很高。綜合體龐大的規(guī)模和功能的綜合性，對綜合管理能力也提出了很高要求。所以開發(fā)商必須具有強大的資金實力和綜合實力。因此，要注重招商引資，把招什么樣的開發(fā)商、以什么方式運作、招誰管理、招什么樣的業(yè)態(tài)，作為加快商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的一個重要環(huán)節(jié)，吸引有實力的國內(nèi)外開發(fā)商投資，進行專業(yè)化運作。專業(yè)化的實力團隊，一般會聘請國際一流的專業(yè)機構(gòu)協(xié)助招商并負責后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)。這樣就保證了綜合體在規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)乃至后續(xù)的招商、服務(wù)的各個環(huán)口都能保持較高水準。同時，為了有效降低綜合體的開發(fā)風險、縮短開發(fā)周期、降低開發(fā)成本，整合各類專業(yè)公司的資源，可以考慮投資商自行開發(fā)以及與運營商和經(jīng)營商合作開發(fā)有機結(jié)合等各種開發(fā)模式。要使綜合體建成后順利運營，還要加強規(guī)劃、建設(shè)、招商以及業(yè)態(tài)宦位的協(xié)同。做到邊建設(shè)、邊宣傳推薦、邊引導運營商進行業(yè)態(tài)左位和左向招商。積極參與和介入，把招商作為實現(xiàn)業(yè)態(tài)左位的抓手。在為投資商搞好服務(wù)中，宣傳和用好天津市河北區(qū)各項優(yōu)惠政策和鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，對屬于符合條件、鼓勵引進類的業(yè)態(tài)，建議或扶持開發(fā)商或運營商制泄優(yōu)惠獎勵政策。鼓勵引進知名品牌，重點引好主力店和旗艦店。對入駐綜介體項目的各級品牌代理商、經(jīng)銷商或加盟商和年銷售額在一定規(guī)模以上的大型商戶，可以考慮給予裝修補助和廣告補助的獎勵。通過采取一些措施，在招商中確保實現(xiàn)業(yè)態(tài)的泄位和特色經(jīng)營。加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，解決好周邊配套問題商業(yè)綜合體項目本身在區(qū)域中具有強大的帶動力，反過來如果形成了商圈，則有助于增加綜合體本身的生命力和競爭力。因此，建設(shè)綜合體要和打造周邊配套環(huán)境統(tǒng)籌考慮，通過打造一個綜合體，發(fā)展一個成熟商圈。一般來說，商圈形成要具備四個條件：交通便利性、人口聚集度、主力百貨店、異業(yè)聚集度。因此，作為綜合體的配套，主要注意解決好以下幾個問題：一是交通上的配套。一般來說，綜合體需要與北他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，交通的便利將為綜合體項目帶來大量的人流和物流。有的在選址之時就擁有交通優(yōu)勢，坐落在地鐵出站口周邊或若附近，有的交通條件不太好的，項目開業(yè)之前，要協(xié)調(diào)市有關(guān)部門開通公交線路。二是業(yè)態(tài)上的配套。綜合體應(yīng)是城市發(fā)展的助推器，帶動周邊其他項目的發(fā)展。因此，應(yīng)該注重綜合體和周邊項目業(yè)態(tài)上的良性互動，最好形成互補和互相服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，或者上下游產(chǎn)業(yè)鏈。比如，商務(wù)和商業(yè)良性互動。在寫字樓上班的白領(lǐng)，需要周邊有餐飲、娛樂、信息等服務(wù)，大公