知名地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

萬科成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南目錄第一項(xiàng)………….立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng)………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)………….工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng)………….期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng)………….物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件………….北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?大市政費(fèi)用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分?！ヒ?guī)劃條件ˉ滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本ˉ項(xiàng)目部、設(shè)計部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?付款時間?周期長、次數(shù)多?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)ˉ三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)ˉ明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)ˉ工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°手續(xù)風(fēng)險°與項(xiàng)目付款時間直接掛鉤?！沩?xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?交房時間?盡可能地延后交房，?工程部負(fù)責(zé)ˉ交房標(biāo)準(zhǔn)?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)ˉ項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°付款總額±付款時間°±選擇有利于公司利益的方式°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析?規(guī)劃要點(diǎn)確立ˉ可行性研究設(shè)計任務(wù)書°可行性設(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項(xiàng)目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合?根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計招投標(biāo)設(shè)計部?方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求?內(nèi)部審核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審?內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會ˉ設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計（1）施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2）報建政府部門報批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部（3）報施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部（6）面積測算設(shè)計圖紙測算與實(shí)際施工時檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計（1）方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2）材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)?制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表ˉ裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件（3）招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額設(shè)計部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)?招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序ˉ招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本本控制主要應(yīng)應(yīng)注意兩大方方面，一個是是因各種變更更帶來的費(fèi)用用，另一個是是材料、工程程款的支付。由由于市場變化化與市場把握握的原因，施施工階段不可可避免由于各各種情況而要要對施工計劃劃和內(nèi)容進(jìn)行行改動，而在在變更時明確確目的和遵循循程序都是必必須的。這一一階段進(jìn)行成成本控制時要要注意各部門門的及時溝通通和良好合作作。控制要點(diǎn)點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計變更更環(huán)節(jié)（1）變更評估項(xiàng)目前期規(guī)規(guī)劃、定位要要全面、準(zhǔn)確確，盡量避免免在施工中的的重大設(shè)計調(diào)調(diào)整。加強(qiáng)施工前前的審核工作作。全面考慮慮工程造價，對對可能發(fā)生變變更的地方有有預(yù)見性，并并予以事先約約定。?各部門全面面評估變更帶帶來的各種變變化，為審批批提供參考依依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)責(zé)計算變更費(fèi)費(fèi)用（含可能能引起的索賠賠）。甲方項(xiàng)目代代表執(zhí)行修改改的工期評估估。?審算部成本本管理員負(fù)責(zé)責(zé)計算變更后后的成本現(xiàn)狀狀。詳見《工程程變更管理辦辦法》——“工程變更的的控制辦法”？？？？（2）變更的審審核簽認(rèn)根據(jù)變更原原因?qū)⒃O(shè)計變變更分成四類類，不同類別別按相應(yīng)的審審核簽認(rèn)流程程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第二條、第十十三條。設(shè)計變更通通知單。發(fā)生變更項(xiàng)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人人詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第5到第8條。?變更必須有有設(shè)計單位、設(shè)設(shè)計部、工程程部、監(jiān)理單單位和施工單單位共同簽字字后，才能有有效。經(jīng)辦部門詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第九到第十二二條。（3）變更的審審批主管總經(jīng)理理審批后方可可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第十三條。施施工現(xiàn)場簽證證（1）簽證的必必要性現(xiàn)場簽證的的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格格按照合同中中所約定的條條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)設(shè)計部或工程程部）（2）簽證的時時限現(xiàn)場簽證確確需發(fā)生，應(yīng)應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)發(fā)生當(dāng)時簽證證的原則。詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第十條?？刂浦埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)續(xù)）2、施工現(xiàn)場場簽證（1）簽證的工工程量認(rèn)真核對簽簽證的工程量量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容容、原因、工工程量應(yīng)清楚楚準(zhǔn)確、無涂涂改、編號準(zhǔn)準(zhǔn)、全，并有有監(jiān)理工程師師的簽字確認(rèn)認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)設(shè)計部或工程程部）詳見《工程程變更管理辦辦法》——“工程變更的的控制辦法”？？？？（2）簽證的審審批施工洽商通通知單發(fā)生變更項(xiàng)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人人詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的原則。在在確認(rèn)簽證前前，應(yīng)按相應(yīng)應(yīng)審批程序報報審，通過后后方可正式簽簽證。主管總經(jīng)理詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第十四條。（3）簽證的反反饋對工程變更更應(yīng)定期進(jìn)行行分類匯總統(tǒng)統(tǒng)計分析，并并根據(jù)統(tǒng)計資資料對控制工工程變更提出出改進(jìn)意見。資料工程師詳見《工程程現(xiàn)場簽證管管理規(guī)范》第第十八、十九九條。3、審圖（1）擴(kuò)初圖會會審（2）施工圖會會審（3）分項(xiàng)、分分部圖會審（4）各專業(yè)技技術(shù)圖紙會審審圖紙多層次次會審會簽及及審批制度。各專業(yè)互審審互簽制度。?力爭在開工工前把圖紙中中的問題修改改完。甲方技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人詳見《施工工環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)》三三、“審圖”4、總分包配配合費(fèi)（1）分包方式式（2）分包內(nèi)容容（3）分包的責(zé)責(zé)任界定通過投標(biāo)確確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施施工過程中修修改分包方式式、分包內(nèi)容容、范圍而增增加工程成本本。甲方代表詳見《施工工環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)》四四、“總分包配合合費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)應(yīng)方式（3）材料計劃劃（4）預(yù)留時間施工所用的的各項(xiàng)材料的的選型應(yīng)在材材料招標(biāo)前確確定。設(shè)計部主要解決的的是材料供應(yīng)應(yīng)對施工環(huán)節(jié)節(jié)成本的影響響，詳見《施施工環(huán)節(jié)成本本控制要點(diǎn)》五五、“材料供應(yīng)”先確定材料料供應(yīng)方式，通通過招標(biāo)確定定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織織工程部參加加?限時編制材材料計劃。ˉ材料計劃簽簽認(rèn)。甲方代表ˉ要考慮可能能出現(xiàn)的問題題，留出相應(yīng)應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門6、工程款的的支付（5）付款進(jìn)度度（6）工程進(jìn)度按合同約定定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款款。?多層次多角角度審核工程程進(jìn)度。甲方代表與與監(jiān)理工程師師審核完成的的形象部位預(yù)算人員審審核工程價值值量詳見《付款款審批程序規(guī)規(guī)范》附件2：“工程款付款款流程”（1）付款的審審批ˉ根據(jù)情況由由不同級別人人員最終審批批。主管副總或或總經(jīng)理材料及設(shè)備備采購環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南材材料及設(shè)備采采購環(huán)節(jié)成本本控制的核心心要素是計劃劃和信息，通通過明確而科科學(xué)的流程，就就可以最大限限度的減少在在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)損失的概率率，達(dá)到成本本控制的目的的?？刂埔c(diǎn)點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進(jìn)場場計劃采購招投標(biāo)標(biāo)及訂立合同同時間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范范中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度度相配合具體參照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)暫缺?運(yùn)輸周期具體與采購購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對對應(yīng)ˉ安裝、驗(yàn)收收周期與工程進(jìn)度度相配合°交叉作業(yè)時時間與工序安排排相聯(lián)系2、材料的性性能價格比市場信息日常搜集市市場信息，建建立材料市場場信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的的技術(shù)參數(shù)由由設(shè)計部確定定或封樣。設(shè)計部?招投標(biāo)必須招投標(biāo)標(biāo)的材料設(shè)備備要制定招投投標(biāo)計劃。不不需招投標(biāo)的的材料設(shè)備，采采用三家以上上廠家報價選選擇。審算部詳見《招投投標(biāo)管理規(guī)范范》第六、七七條和《設(shè)備備材料采購規(guī)規(guī)范》第四條條3、材料款支支付材料款支付付方式材料款支付付進(jìn)度?保修款預(yù)付款限額額控制首次驗(yàn)收后后付款總額進(jìn)進(jìn)度控制。?保修款一般般不低于合同同總價的5%?！ヒ罁?jù)合同中中約定付款。經(jīng)辦部門（工工程部或設(shè)計計部）詳見《付款款審批程序規(guī)規(guī)范》附件3“甲供材料付付款流程”和附件7“采購類付款款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確確認(rèn)貨到現(xiàn)場場數(shù)量甲方工地代代表或?qū)I(yè)工工程師負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)控驗(yàn)收詳見《設(shè)備備材料采購規(guī)規(guī)范》第八條條質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部?投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費(fèi)用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見《營銷操作流程規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制?獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見《營銷包裝操作規(guī)范》（7）計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》（2）招投標(biāo)先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》內(nèi)部評審銷售部詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》?招投標(biāo)評審委員會4、樣板房裝修（1）設(shè)計、裝修市場信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范》（2）材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見《物業(yè)管理規(guī)范》（5）材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記?閑置品評估和處理設(shè)計部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合詳見《營銷包裝操作規(guī)范》控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期待定銷售前臺負(fù)責(zé)，財務(wù)監(jiān)督詳見《回款管理規(guī)范》6、銷售補(bǔ)充條款及承諾（1）承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2）設(shè)計變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長保修期?交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作詳見《補(bǔ)償管理規(guī)范》8、其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)文件2、鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計算工作財務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價咨詢公司。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作?工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費(fèi)用價差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法及時跟蹤價格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況?當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范4、洽商、變更的費(fèi)用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖?施工單位審圖ˉ甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較°現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任1、設(shè)計部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4、審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)?工期與質(zhì)量重視過程中控制1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范（3）配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃制定年度資金計劃資金占壓費(fèi)用估算與控制1、財務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計劃2、財務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費(fèi)用付款流程（2）地價款的支付制定項(xiàng)目總體開發(fā)計劃項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā)計劃（3）工程款的支付制定工程年度付款計劃工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計劃（4）銷售回款的管理制定年度銷售計劃銷售部負(fù)責(zé)年度銷售計劃2、人工費(fèi)用（1）薪金（2）崗位津貼（3）出差補(bǔ)助（4）加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用（5）獎金（含即時獎金）依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用與出差補(bǔ)助?依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額財務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。3、行政管理費(fèi)用（1）通訊費(fèi)用通訊費(fèi)用實(shí)行限額報銷總辦與財務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費(fèi)用交際費(fèi)用實(shí)行定額報銷（3）車輛交通費(fèi)?車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷（4）其他辦公用品費(fèi)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、委托物業(yè)管理（1）未銷售的商品房（2）地產(chǎn)公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間制定委托管理邀約并致物業(yè)公司物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案?經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第8條2、資產(chǎn)委托經(jīng)營（1）康樂中心（2）幼兒園（3）班車制定委托經(jīng)營合同物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案?經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條3、物業(yè)虧損或補(bǔ)貼（1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)）（2）取暖費(fèi)虧損（3）水電費(fèi)虧損（含差額部分）暫缺暫缺現(xiàn)階段集團(tuán)內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團(tuán)公司，如何處理物業(yè)虧損或補(bǔ)貼將出臺相應(yīng)政策。萬科景觀設(shè)計作業(yè)指引1.目的為規(guī)范設(shè)計部景觀設(shè)計與施工階段工作的操作程序，加強(qiáng)對工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達(dá)到確保設(shè)計、工程質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。2.適用范圍適用于設(shè)計部景觀設(shè)計、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場配合等各階段的工作流程管理。3.術(shù)語和定義3.1.景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。3.2.景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。3.3.景觀零星部品：指為營造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開盤中或后續(xù)整改中使用的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動植栽。4.職責(zé)4.1設(shè)計部景觀設(shè)計師：4.1.1.在項(xiàng)目景觀設(shè)計前期階段進(jìn)行環(huán)境資源分析。4.1.2.在景觀設(shè)計前期制定《景觀設(shè)計任務(wù)書》。4.1.3.組織景觀設(shè)計單位篩選工作。4.1.4.組織景觀設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，監(jiān)控其設(shè)計工作質(zhì)量及進(jìn)度。4.1.5.負(fù)責(zé)辦理景觀設(shè)計合同與各階段的付款手續(xù)。4.1.6.負(fù)責(zé)組織完成重要設(shè)計節(jié)點(diǎn)的匯報工作。4.1.7.協(xié)助建筑設(shè)計師完成各階段的景觀設(shè)計計劃。4.1.8.向成本部提供《項(xiàng)目成本估算書》中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。4.1.9.配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.1.10.根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。4.1.11.負(fù)責(zé)檢查各階段中設(shè)計不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關(guān)部門。4.1.12.負(fù)責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計方面的內(nèi)容。4.1.13.配合建筑設(shè)計師編寫《銷售資料》中景觀設(shè)計方面的相關(guān)內(nèi)容。4.1.14.協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工現(xiàn)場技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質(zhì)量問題，以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計效果要求。4.1.15.負(fù)責(zé)組織雕塑藝術(shù)小品的設(shè)計及加工制作。4.1.16.負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計調(diào)整工作。4.1.17.配合項(xiàng)目部、物業(yè)公司進(jìn)行景觀工程竣工驗(yàn)收。4.2設(shè)計部建筑設(shè)計師：4.2.1.在景觀設(shè)計各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙。4.2.2.及時向景觀設(shè)計師反饋建筑設(shè)計階段的調(diào)整、修改等各種信息。4.2.3.負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設(shè)計師進(jìn)行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)理工作。4.3市場營銷部：4.3.1.提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動配套設(shè)施及景觀賣點(diǎn)的建議。4.3.2.提出銷售配合中設(shè)計部需要提供的設(shè)計資料的清單。4.4物業(yè)公司：4.4.1.提供社區(qū)中各類活動場地及設(shè)施的管理模式要求。4.5成本部：4.5.1.提供《項(xiàng)目成本估算書》。4.5.2.為景觀各設(shè)計階段提供成本測算與意見。4.5.3.配合項(xiàng)目經(jīng)理部在規(guī)定時間內(nèi)完成現(xiàn)場變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。4.6.項(xiàng)目經(jīng)理部：4.6.1.提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場地利用意見。4.6.2.配合設(shè)計部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。4.6.3.配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.6.4.組織景觀施工單位進(jìn)行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進(jìn)度。4.6.5.配合設(shè)計部門制作材料樣板，并進(jìn)行材料封樣。4.6.6.對景觀施工圖進(jìn)行復(fù)核并提出修改建議。4.6.7.負(fù)責(zé)完成景觀工程招標(biāo)文件中有關(guān)工地現(xiàn)場完成界面、工期安排及對水電設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。4.6.8.負(fù)責(zé)組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質(zhì)量，組織景觀施工單位、景觀設(shè)計單位、設(shè)計部及成本管理部召開施工現(xiàn)場工程例會，配合設(shè)計部進(jìn)行現(xiàn)場的設(shè)計完善和調(diào)整工作。4.6.9.負(fù)責(zé)組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環(huán)境效果。4.6.10.負(fù)責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。4.6.11.負(fù)責(zé)組織景觀工程的驗(yàn)收。4.6.12.負(fù)責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場安裝管理并組織驗(yàn)收。4.7.工程采購部4.7.1.負(fù)責(zé)單項(xiàng)為5萬元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購。4.7.2.負(fù)責(zé)組織成本部、設(shè)計部、項(xiàng)目部、景觀設(shè)計單位和各景觀施工單位進(jìn)行招標(biāo)答疑會，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計部確認(rèn)。4.8.公司總經(jīng)理層：4.8.1.審批景觀設(shè)計任務(wù)書。4.8.2.審批景觀設(shè)計單位及設(shè)計費(fèi)用。4.8.3.審批景觀方案設(shè)計。4.8.4.審批景觀實(shí)施方案設(shè)計。5．工作程序5.1.設(shè)計資料收集5.1.1.收集項(xiàng)目資料，現(xiàn)場踏勘。5.1.2.分析已有建筑圖紙，收集整理對項(xiàng)目設(shè)計具有借鑒意義的參考資料。5.2.《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》編制5.2.1.《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：a)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，包括項(xiàng)目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。b)總體設(shè)計方向及風(fēng)格描述。c)設(shè)計范圍：對設(shè)計所涉及的范圍的詳細(xì)描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標(biāo)識系統(tǒng)等。d)確定景觀設(shè)計內(nèi)容：指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動設(shè)施的安排及要求等，提出設(shè)計成果要求：景觀方案設(shè)計圖紙目錄框架。e)設(shè)計深度：對各階段設(shè)計成果的深度和表達(dá)方式做出約定。f)設(shè)計階段中雙方交流的時間安排。5.3.設(shè)計單位選擇5.3.1.公司總經(jīng)理層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定景觀方案設(shè)計公司。5.4.景觀方案設(shè)計階段5.4.1.設(shè)計輸入：a)《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》、《景觀方案設(shè)計合同》b)建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。c)宗地地形實(shí)景照片、規(guī)劃模型照片。5.4.2.監(jiān)控景觀設(shè)計單位的工作質(zhì)量及進(jìn)度；安排中期交流會議，及時反饋建筑設(shè)計調(diào)整信息及銷售中心意見，并將景觀設(shè)計單位意見進(jìn)行整理反饋給建筑設(shè)計公司。5.4.3.按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同及設(shè)計任務(wù)書要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.4.4.組織建筑設(shè)計單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽取設(shè)計單位概念設(shè)計匯報，將各部門意見進(jìn)行整理匯總成文本（景觀方案設(shè)計）；經(jīng)公司設(shè)計經(jīng)理審批后下達(dá)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計修改及下一步工作。5.4.5.將景觀方案設(shè)計成果提交成本部進(jìn)行成本測算。5.5.景觀實(shí)施方案設(shè)計階段5.5.1.本階段工作在公司總經(jīng)理層對項(xiàng)目景觀方案確認(rèn)通過后開始進(jìn)行。5.5.2.設(shè)計輸入：a)匯總各部門意見成文本（景觀方案設(shè)計）。b)建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計圖紙；能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖；實(shí)施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設(shè)計的各架空層的平面、剖面圖。5.5.3.協(xié)助設(shè)計單位深化設(shè)計，監(jiān)控設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計方向，組織景觀設(shè)計單位與建筑設(shè)計單位的中期交流；仔細(xì)研究建筑圖及其相關(guān)圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達(dá)景觀設(shè)計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設(shè)計院。5.5.4.按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同及設(shè)計任務(wù)書要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.5.5.組織相關(guān)部門對實(shí)施方案設(shè)計進(jìn)行評審，相關(guān)部門包括建筑設(shè)計單位、設(shè)計部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對各部門意見整理并進(jìn)行內(nèi)部研討，最后報公司設(shè)計總監(jiān)審批。5.5.6.向建筑設(shè)計師提交景觀設(shè)計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。5.5.7.督促設(shè)計單位進(jìn)行實(shí)施方案設(shè)計修改。5.5.8.將實(shí)施方案設(shè)計成果提交成本管理部進(jìn)行成本測算。5.6.景觀施工圖設(shè)計單位的選擇5.6.1.針對項(xiàng)目特點(diǎn)收集各設(shè)計單位資料，選擇二～三家候選公司，向其發(fā)出《項(xiàng)目設(shè)計邀請函》，并提出項(xiàng)目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計圖紙。5.6.2.收集各設(shè)計公司的回復(fù)，匯總并提出意見，交設(shè)計部經(jīng)理審批！5.6.3.確定施工圖設(shè)計公司。5.7.景觀施工圖設(shè)計階段5.7.1.本階段工作在公司設(shè)計部對景觀實(shí)施方案確認(rèn)后開始進(jìn)行。5.7.2.設(shè)計輸入：a)編制《景觀施工圖設(shè)計合同》b)建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設(shè)計的各架空層的平面、剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖；各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。5.7.3.監(jiān)控施工圖設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計方向。5.7.4.對于由境外設(shè)計單位完成的景觀實(shí)施方案，應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙；但建筑設(shè)計院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計，如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。5.7.5.向建筑設(shè)計師提交景觀設(shè)計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計的詳細(xì)資料。5.7.6.根據(jù)項(xiàng)目定位及成本控制書，向設(shè)計師提供所選用的材質(zhì)、植物及園林小品的成本預(yù)算。5.7.7.與設(shè)計師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌?，提供詳?xì)的材料樣板，確定各硬景的構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、鋪裝等細(xì)部做法。5.7.8.按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.7.9.填寫《項(xiàng)目會審記錄單》（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章，作為施工招標(biāo)圖紙，由成本管理部進(jìn)行工程量清單核算后交項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工招投標(biāo)。5.8.景觀施工單位選擇階段5.8.1.本階段工作在公司設(shè)計部對景觀施工圖設(shè)計確認(rèn)后開始進(jìn)行。5.8.2.設(shè)計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項(xiàng)計算結(jié)果的部位、材料名稱及規(guī)格。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分，并提交成本部。5.8.3.項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織景觀施工單位、景觀設(shè)計單位、設(shè)計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。5.8.4.項(xiàng)目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設(shè)計部負(fù)責(zé)及時對材料樣板進(jìn)行確認(rèn)。5.9.景觀施工階段5.9.1.確定中標(biāo)單位后，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督中標(biāo)單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設(shè)計部的設(shè)計要求提交采購部和設(shè)計部備案，以用于工程質(zhì)量監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)。5.9.2.景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設(shè)計部的確認(rèn)后，方可開始施工。項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計部確定的材料技術(shù)要求進(jìn)行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)督，并負(fù)責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。5.9.3.項(xiàng)目部組織景觀施工單位進(jìn)場施工，并負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度與工程施工質(zhì)量。定期在現(xiàn)場召開工程現(xiàn)場技術(shù)答疑會，由項(xiàng)目部、設(shè)計部和景觀設(shè)計單位共同負(fù)責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計問題。5.10.竣工驗(yàn)收階段5.10.1.景觀工程的驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織設(shè)計部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計單位、景觀施工單位進(jìn)行，并完成竣工驗(yàn)收報告。5.11.景觀家具的購買流程5.11.1.由設(shè)計部根據(jù)設(shè)計要求及現(xiàn)場環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進(jìn)行核算。5.11.2.項(xiàng)目部負(fù)責(zé)單價為5萬元以下的甲供景觀材料選購。5.11.3.采購部負(fù)責(zé)單項(xiàng)為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。5.11.4.由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場安裝管理并組織驗(yàn)收。5.12.設(shè)計變更5.12.1.景觀工程設(shè)計變更操作程序按《設(shè)計變更管理程序》執(zhí)行。6.支持性文件6.1.《景觀設(shè)計任務(wù)書》萬科項(xiàng)目經(jīng)理操作手冊

天津萬科項(xiàng)目經(jīng)理部業(yè)務(wù)操作手冊（第一版）編制：工程管理部編號：日期：2003年4月業(yè)務(wù)操作手冊總目錄一．修改目錄二．公司組織架構(gòu)三．項(xiàng)目經(jīng)理部主要崗位及崗位職責(zé)四．設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法五．材料/工程質(zhì)量管理辦法六．計劃管理辦法七．工程合同、付款審批流程八．重大業(yè)務(wù)審議制度九．圖紙管理規(guī)定十．文件管理辦法十一．工程驗(yàn)收、移交流程十二．各部門對接內(nèi)容十三．會議活動內(nèi)容十四．項(xiàng)目成本管理工作流程指引十五．配套工程主要流程十六．對外報建手續(xù)辦理流程十七．準(zhǔn)入證辦理操作流程十八．工程管理指導(dǎo)書目錄十九．工程管理制度目錄二十．項(xiàng)目管理表格目錄一、修改目錄編號修改條款修改內(nèi)容時間批準(zhǔn)人十九、工程管理制度目錄1.工程管理部工作職責(zé)2.工程招投標(biāo)/材料設(shè)備采購工作管理制度3.工程管理部工地檢查（含冬施檢查）制度4.工程施工組織設(shè)計審查制度5.工程進(jìn)度控制及管理辦法6.工程質(zhì)量控制及管理辦法7.施工圖紙審查辦法8.工程技術(shù)咨詢管理辦法9.項(xiàng)目經(jīng)理部的職責(zé)和架構(gòu)10.項(xiàng)目經(jīng)理部工程管理程序11.項(xiàng)目經(jīng)理部合同管理制度12.項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理辦法13.項(xiàng)目經(jīng)理部文檔管理制度14.文明工地標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)15.項(xiàng)目管理控制表單16.設(shè)計變更和工程簽證管理程序17.工程竣工驗(yàn)收和移交程序注：所有制度存檔于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部二十、項(xiàng)目管理表格目錄<項(xiàng)目經(jīng)理部內(nèi)部管理表格>1．材料進(jìn)場檢驗(yàn)表2．工程質(zhì)量檢查記錄表3．入伙前質(zhì)量檢查記錄表4．圖紙發(fā)放記錄表5．工程通知單6．付款臺帳7．周工作計劃表<公司管理表格>8．工程驗(yàn)收單9．物資驗(yàn)收單10．付款情況表11．現(xiàn)場簽證審批表12．現(xiàn)場簽證通知單13．設(shè)計變更審批表14．設(shè)計變更通知單15．材料/設(shè)備封樣清單16．甲供材料/設(shè)備月采購知會單17．工程合同審批單18．工程合同結(jié)算審批表19．工程合同結(jié)算交接單20．工程結(jié)算通知書注：表格形式見《表格》文件夾三、項(xiàng)目經(jīng)理部主要工作崗位及崗位職責(zé)1．項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)2．項(xiàng)目經(jīng)理部主要崗位職責(zé)<項(xiàng)目總經(jīng)理工作職責(zé)>2.1.對公司確定的項(xiàng)目開發(fā)計劃、質(zhì)量目標(biāo)以及成本目標(biāo)的實(shí)施、監(jiān)控及完成情況負(fù)全部責(zé)任。2.2.根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計劃編制項(xiàng)目工程進(jìn)度計劃（二級進(jìn)度計劃），并對其完成情況負(fù)責(zé)。2.3.協(xié)助設(shè)計部對項(xiàng)目開發(fā)區(qū)段進(jìn)行劃分、編號，并制訂開發(fā)方案。2.4.負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目《工程管理指導(dǎo)書》，《工程管理指導(dǎo)書》的內(nèi)容應(yīng)包括本手冊第十八章規(guī)定之目錄內(nèi)容。協(xié)助成本管理部編制成本管理指導(dǎo)書。2.5.審定并執(zhí)行《工程管理指導(dǎo)書》中確定的計劃、程序、制度及措施。2.6.代表公司履行總包合同及各分包合同的責(zé)任。2.7.負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理部的日常管理工作。2.8.負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)，審定各崗位職責(zé)，協(xié)助人力資源部確定項(xiàng)目經(jīng)理部的人事任免及獎懲。2.9.負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理部零星工程合同的簽署；參與總包、分包、材料采購的招標(biāo)工作。2.10.審定重要的施工方案。2.11.負(fù)責(zé)政府部門、總包單位、分包單位、監(jiān)理公司及公司各部門的綜合協(xié)調(diào)工作。2.12.主持項(xiàng)目內(nèi)部會議，審定或簽發(fā)對內(nèi)對外的重要文件。2.13.負(fù)責(zé)審定工程款支付。<項(xiàng)目總經(jīng)理助理職責(zé)>2.14.在項(xiàng)目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下全面協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理部的工作2.15.參與編制項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書、成本管理指導(dǎo)書；2.16.在項(xiàng)目總經(jīng)理外出時，代行總經(jīng)理職責(zé)；2.17.指導(dǎo)圖紙、文件、資料的分配、簽發(fā)、保管及日常處理。2.18.協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理處理與乙方的合同爭議、糾紛；2.19.協(xié)助總包單位完成開工前報批報建及政府招投標(biāo)手續(xù)；2.20.組織審核各階段施工進(jìn)度計劃并監(jiān)控其實(shí)施；2.21.對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對重點(diǎn)部位及易出現(xiàn)質(zhì)量通病部位組織各專業(yè)工程師和監(jiān)理進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并對各分項(xiàng)工程組織抽驗(yàn)；2.22.組織專業(yè)工程師對已完工的單位工程進(jìn)行驗(yàn)評；2.23.負(fù)責(zé)組織各專業(yè)工程師對施工單位進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全、文明施工、場容場貌等方面的檢查、考核；2.24.竣工后組織有關(guān)人員對工程的實(shí)施和管理進(jìn)行總結(jié)；2.25.組織項(xiàng)目經(jīng)理部零星工程、物資的招標(biāo)；2.26.負(fù)責(zé)審核工程款。<土建工程師>2.27.職責(zé)范圍：開工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、基礎(chǔ)工程、主體工程、內(nèi)外裝修工程。2.28.負(fù)責(zé)復(fù)審場地控制坐標(biāo)和控制高程。2.29.參加圖紙會審、設(shè)計交底。2.30.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝。2.31.負(fù)責(zé)與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.32.定期進(jìn)行日常性工程檢查，指導(dǎo)監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗(yàn)收報告。2.33.負(fù)責(zé)糾正進(jìn)度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.34.負(fù)責(zé)監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.35.組織本專業(yè)分部分項(xiàng)工程的中間驗(yàn)收，參與竣工驗(yàn)收。2.36.負(fù)責(zé)與物業(yè)公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.37.負(fù)責(zé)處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設(shè)計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.38.負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進(jìn)度款付款及結(jié)算工作。水暖工程師：2.39.職責(zé)范圍：給排水工程、消防工程、暖通工程、室外管線工程。2.40.參加方案評審、圖紙會審、設(shè)計交底。2.41.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝。2.42.負(fù)責(zé)與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.43.定期進(jìn)行日常性工程檢查，指導(dǎo)監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗(yàn)收報告。2.44.負(fù)責(zé)糾正進(jìn)度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.45.負(fù)責(zé)監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.46.組織本專業(yè)分部分項(xiàng)工程的中間驗(yàn)收，參與竣工驗(yàn)收。2.47.協(xié)調(diào)與物業(yè)公司的交接工作，并提供相應(yīng)竣工資料。2.48.負(fù)責(zé)處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設(shè)計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.49.負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進(jìn)度款付款及結(jié)算工作。電氣工程師：2.50.職責(zé)范圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對講及室外配套工程。2.51.參加方案評審、圖紙會審、設(shè)計交底。2.52.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝。2.53.負(fù)責(zé)與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.54.定期進(jìn)行日常性工程檢查，指導(dǎo)監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗(yàn)收報告。2.55.負(fù)責(zé)糾正進(jìn)度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.56.負(fù)責(zé)監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.57.組織本專業(yè)分部分項(xiàng)工程的中間驗(yàn)收，參與竣工驗(yàn)收。2.58.協(xié)調(diào)與物業(yè)公司的交接工作，并提供相應(yīng)竣工資料。2.59.負(fù)責(zé)處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設(shè)計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.60.負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進(jìn)度款付款及結(jié)算工作。配套主管2.61.職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)建筑物以外的地上、地下的總協(xié)調(diào)工作，包括道路、環(huán)境水暖電管線；2.62.組織方案評審，組織施工圖會審及設(shè)計交底；2.63.審查道路及地下管線的施工方案，熟悉相應(yīng)工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝；2.64.定期進(jìn)行日常工程檢查，指導(dǎo)監(jiān)理公司、施工單位工作，簽收驗(yàn)收報告；2.65.負(fù)責(zé)糾正進(jìn)度，質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄，重大問題須及時報告助理、總經(jīng)理；2.66.負(fù)責(zé)監(jiān)控現(xiàn)場安全、環(huán)保及文明施工；2.67.組織本專業(yè)分部分項(xiàng)工程的中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；2.68.負(fù)責(zé)組織與物業(yè)公司的室外工程交接工作。2.69.負(fù)責(zé)處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設(shè)計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.70.負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進(jìn)度款付款及結(jié)算工作。環(huán)境工程師：2.71.職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)與環(huán)境配套相關(guān)工作，包括道路、路燈、園林綠化、圍欄、建筑小品等。2.72.參加室外工程方案評審、圖紙會審、設(shè)計交底。2.73.審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝。2.74.負(fù)責(zé)與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.75.定期進(jìn)行日常性工程檢查，指導(dǎo)監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗(yàn)收報告。2.76.負(fù)責(zé)糾正進(jìn)度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.77.負(fù)責(zé)監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.78.組織本專業(yè)分部分項(xiàng)工程的中間驗(yàn)收，參與竣工驗(yàn)收。2.79.負(fù)責(zé)與物業(yè)公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.80.負(fù)責(zé)處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設(shè)計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.81.負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進(jìn)度款付款及結(jié)算工作。質(zhì)量工程師2.82.負(fù)責(zé)技術(shù)資料、工程圖紙的管理、發(fā)放；2.83.參加圖紙會審、技術(shù)交底；2.84.負(fù)責(zé)組織編制材料樣板的審定方案；2.85.編制材料進(jìn)場計劃；2.86.負(fù)責(zé)組織材料檢驗(yàn)；2.87.負(fù)責(zé)現(xiàn)場安全、環(huán)保以及文明施工成品保護(hù)方面的檢查；2.88.負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部5萬元以下的工程及材料招標(biāo)。2.89.負(fù)責(zé)處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設(shè)計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.90.負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進(jìn)度款付款及結(jié)算工作。設(shè)計代表2.91.負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場圖紙交底；2.92.負(fù)責(zé)圖紙的解釋；2.93.負(fù)責(zé)對設(shè)計資料的保存、發(fā)放；2.94.設(shè)計部代表由設(shè)計部派出，項(xiàng)目部管理；2.95.負(fù)責(zé)本專業(yè)內(nèi)的設(shè)計變更；2.96.現(xiàn)場臨時任務(wù)；成本代表2.97.負(fù)責(zé)現(xiàn)場工程款支付的確認(rèn)；2.98.參與編制項(xiàng)目各工程的工程量清單；2.99.負(fù)責(zé)現(xiàn)場變更及簽證的工程量、費(fèi)用確認(rèn)；2.100.參與零星合同的招投標(biāo)；2.101.成本部代表由成本部派出，項(xiàng)目部管理；2.102.現(xiàn)場臨時任務(wù)；銷售代表2.103.參加項(xiàng)目經(jīng)理部例會；2.104.負(fù)責(zé)與項(xiàng)目經(jīng)理部聯(lián)系，處理銷售期間的客戶變更；2.105.負(fù)責(zé)賣場布置及銷售期間的維護(hù)管理工作。2.106.現(xiàn)場臨時任務(wù)七、工程合同、付款審批流程表1．工程付款審批流程2．物資付款審批流程注：表中紅色部分為項(xiàng)目部工作八、重大業(yè)務(wù)審議制度1．重大業(yè)務(wù)包括：1.1.影響整個項(xiàng)目成本增加20萬元以上的單項(xiàng)設(shè)計變更。1.2.影響整個項(xiàng)目成本增加10萬元以上的現(xiàn)場簽證。1.3.項(xiàng)目組團(tuán)開盤前的銷售合同確定。1.4.項(xiàng)目組團(tuán)開盤前樓盤價格表及普通折扣及銷售中樓盤價的調(diào)整。1.5.處理客戶投訴退房及單戶累計超過5萬元以上的補(bǔ)償（不含維修）。1.6.項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定及調(diào)整。1.7.公司經(jīng)營計劃的確定及調(diào)整。1.8.單組團(tuán)銷售計劃縮減5%以上的調(diào)整。1.9.工程計劃延后影響開盤、結(jié)算、入住的調(diào)整。1.10.土建工程標(biāo)段的劃分及甲供、甲控材料范圍的確定。2．上述重大業(yè)務(wù)，各主辦部門必須在規(guī)定的時間點(diǎn)，借用公司各種經(jīng)營管理會議或單獨(dú)組織會議，及時在規(guī)定的范圍內(nèi)組織審議，具體審議內(nèi)容、時間點(diǎn)、決策點(diǎn)、人員組成等見附件。3．重大業(yè)務(wù)審議由肖楠總經(jīng)理任組長，周成輝常務(wù)副總?cè)胃苯M長，具體審議會至少必須有一位組長或副組長參加，全體組員必須參加；審議結(jié)果必須報全體組長、副組長及全體組員確認(rèn)同意后才能有效。4．各業(yè)務(wù)部門要加強(qiáng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)及計劃的監(jiān)控，嚴(yán)格按本規(guī)定組織審議并執(zhí)行有效的審議結(jié)果；對不及時組織審議造成不良業(yè)務(wù)后果及擅自執(zhí)行非有效審議結(jié)果的，將追究部門負(fù)責(zé)人及主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。5．經(jīng)合法審議后，審議會的組織主持人需現(xiàn)場填制“重大業(yè)務(wù)評審表”，提交全體評審成員簽字確認(rèn)。6．經(jīng)全體評審成員簽字的“重大業(yè)務(wù)評審表”，作為有關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)作中的合同、協(xié)議審批的附件，按照公司審批規(guī)定審批后，方能付諸實(shí)施。十六、對外報建手續(xù)辦理流程十五、配套工程主要流程十七、準(zhǔn)入證辦理操作流程九、圖紙管理規(guī)定1．設(shè)計部發(fā)圖后，由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)保管并下發(fā)，并指定專人負(fù)責(zé)簽收、蓋章、轉(zhuǎn)發(fā)、傳閱及存檔；2．設(shè)計變更等相關(guān)補(bǔ)充設(shè)計文件由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)與施工圖一并存檔并轉(zhuǎn)發(fā)；3．如設(shè)計部發(fā)圖不全，由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，設(shè)計部補(bǔ)曬；4．作廢圖紙由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)收回，交設(shè)計部統(tǒng)一處理；5．如無特殊需要，各單位、部門存圖套數(shù)按如下規(guī)定執(zhí)行：總包單位：8套監(jiān)理公司：1套項(xiàng)目經(jīng)理部：3套工程管理部：1套成本管理部：1套設(shè)計部：1套累計：15套十、文件管理辦法1．項(xiàng)目經(jīng)理部文件按照下列分類方式進(jìn)行存檔整理：第一冊：公司管理規(guī)范工程管理規(guī)范一套工程管理指導(dǎo)書第二冊：施工合同第三冊：物資合同第四冊：公司來文第五冊：政府來文第六冊：施工單位來文第七冊：監(jiān)理公司來文監(jiān)理合同監(jiān)理人員登記表及資格證書監(jiān)理規(guī)劃監(jiān)理細(xì)則監(jiān)理例會紀(jì)要監(jiān)理月報及審核意見其他來文第八冊：施工組織設(shè)計施工方案第九冊：設(shè)計變更建筑設(shè)計變更及圖紙會審紀(jì)要結(jié)構(gòu)設(shè)計變更水電設(shè)計變更第十冊：工程簽證第十一冊：限價單/零星工程第十二冊：計劃管理項(xiàng)目發(fā)展計劃（營銷部門編制）總進(jìn)度控制計劃及評審記錄施工圖紙交付計劃分判商進(jìn)場計劃樣板確認(rèn)計劃甲供材料進(jìn)場計劃資金使用計劃總進(jìn)度計劃（施工單位）月計劃（施工單位）周計劃（施工單位）第十三冊：工程質(zhì)量記錄第十四冊：材料設(shè)備管理樣板登記一覽表收（調(diào)）料單設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收記錄第十五冊：交工前樓宇檢查記錄第十六冊：項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)文報公司文件發(fā)公司有關(guān)部門協(xié)辦單發(fā)總包、分包、監(jiān)理報政府文件其他發(fā)文第十七冊：進(jìn)度款支付工程進(jìn)度款審批單物資進(jìn)度款審批單扣款通知單獎/罰款通知單第十八冊：會議紀(jì)要公司每月工程例會紀(jì)要公司現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會紀(jì)要甲方召集專題會議紀(jì)要項(xiàng)目經(jīng)理部內(nèi)部會議紀(jì)要第十九冊：工程交工資料（甲方）甲方交工資料目錄（檔案館編制）各種甲方交工資料如：開竣工報告中間驗(yàn)收資料工程報建資料第二十冊：驗(yàn)收報告材料進(jìn)場驗(yàn)收報告工程驗(yàn)收報告（不需政府參與的驗(yàn)收）履約評定表2．項(xiàng)目經(jīng)理部收文嚴(yán)格按照公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，項(xiàng)目秘書收文后轉(zhuǎn)交項(xiàng)目經(jīng)理助理，由經(jīng)理助理判斷執(zhí)行及傳閱人員，傳閱后須在傳閱文件上簽字并交項(xiàng)目秘書存檔；3．項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)文需按照發(fā)文格式擬稿，由項(xiàng)目秘書統(tǒng)一編號并存檔。4．項(xiàng)目經(jīng)理部印章由項(xiàng)目秘書統(tǒng)一管理，使用印章必須登記。印章形式見《項(xiàng)目經(jīng)理部印章》四、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法<設(shè)計變更>1．建筑、園林、室內(nèi)外裝飾專業(yè)及影響交工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計變更由設(shè)計部簽發(fā)，項(xiàng)目經(jīng)理部執(zhí)行；涉及土建、水暖電等專業(yè)的設(shè)計變更由項(xiàng)目經(jīng)理部簽發(fā)，報設(shè)計部備案。2．項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對設(shè)計變更的合理性進(jìn)行審核，設(shè)計變更涉及金額在5萬元以下的，由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任；5-20萬元的，報設(shè)計部、成本部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批；20萬元以上的簽證，需上報評審委員會審批。3．設(shè)計變更提出后，須當(dāng)天回復(fù)項(xiàng)目經(jīng)理部，超過2天仍未回復(fù)的變更申請，視為同意變更申請，由項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)出設(shè)計變更通知，并執(zhí)行。4．項(xiàng)目經(jīng)理部收到設(shè)計變更后，由質(zhì)量工程師負(fù)責(zé)將設(shè)計變更（或變更圖紙）原件存檔，并將變更（或圖紙）復(fù)印件轉(zhuǎn)發(fā)給現(xiàn)場專業(yè)工程師、監(jiān)理公司及施工單位。5．發(fā)出的設(shè)計變更圖紙需有設(shè)計單位蓋章、專業(yè)設(shè)計師簽字，并加蓋項(xiàng)目經(jīng)理部專用章，否則視為無效設(shè)計變更。6．由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)辦理設(shè)計變更通知單，并跟蹤設(shè)計變更的執(zhí)行情況，監(jiān)督監(jiān)理公司對變更部位的整改情況進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，完成設(shè)計變更。<現(xiàn)場簽證>7．現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師主辦，項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對現(xiàn)場簽證的合理性進(jìn)行審核。簽證涉及金額在2萬元以下的，由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任；2萬元以上的現(xiàn)場簽證，須報成本部經(jīng)理及工程總監(jiān)審批；10萬元以上的簽證，需上報評審委員會進(jìn)行審批。8．現(xiàn)場專業(yè)工程師負(fù)責(zé)對現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，并監(jiān)督監(jiān)理公司對簽證部位的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，完成簽證。<應(yīng)急情況的處理>9．由于原設(shè)計存在的問題，即將造成工程停工的，為了確保工程工期，按照應(yīng)急情況進(jìn)行處理。10．專業(yè)工程師立即聯(lián)系設(shè)計部有關(guān)人員，并編制書面《設(shè)計變更通知單》，經(jīng)口頭、傳真或E-mail方式征求上述審批權(quán)限或簽發(fā)權(quán)限的有關(guān)部門負(fù)責(zé)人同意后，由設(shè)計部（或項(xiàng)目經(jīng)理部）負(fù)責(zé)人簽發(fā)并發(fā)放給施工單位及監(jiān)理公司。11．此等未經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)程序批準(zhǔn)的文件均為非正式文件，有關(guān)經(jīng)辦專業(yè)工程師應(yīng)在15天內(nèi)，按正式程序補(bǔ)辦手續(xù)并注明補(bǔ)辦原因。十二、各部門對接內(nèi)容<與規(guī)劃發(fā)展部>1．了解項(xiàng)目前期情況，跟蹤土地手續(xù)辦理、項(xiàng)目投資計劃，設(shè)計、勘察合同的執(zhí)行；2．場地標(biāo)高、道路紅線的移交；<與項(xiàng)目事務(wù)部>3．協(xié)助辦理各種報建手續(xù)，完成開工許可證、銷售許可證等相關(guān)證件的辦理；4．協(xié)助辦理項(xiàng)目配套工程相關(guān)手續(xù)，配套工程進(jìn)場施工的銜接配合；5．協(xié)助處理項(xiàng)目對外關(guān)系，與政府相關(guān)部門建立聯(lián)系；6．協(xié)助辦理配套工程款的支付；7．協(xié)助辦理入住許可證；<與設(shè)計部>8．派設(shè)計代表常駐現(xiàn)場，處理與設(shè)計院的協(xié)調(diào)工作，處理現(xiàn)場與圖紙有關(guān)的技術(shù)問題，服從項(xiàng)目總經(jīng)理的管理；9．施工圖設(shè)計合同須經(jīng)工程管理部審查簽字；10．施工圖完成時，設(shè)計合同尾款由設(shè)計部與工程部共同審批；11．施工圖完成后，施工圖、設(shè)計合同一起移交項(xiàng)目經(jīng)理部管理，除重大設(shè)計變更外與設(shè)計單位的協(xié)調(diào)工作由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)；12．設(shè)計部應(yīng)向項(xiàng)目部提供足夠數(shù)量的圖紙份數(shù)（見公司規(guī)定）；<與成本管理部>13．派項(xiàng)目成本主管常駐現(xiàn)場；14．協(xié)助進(jìn)行成本動態(tài)控制；15．辦理工程款的支付；<與銷售部>16．根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，按時參加項(xiàng)目部例會，指導(dǎo)與銷售有關(guān)的現(xiàn)場管理工作；17．接收客戶變更并判斷可行性；18．協(xié)助賣場及樣板房的裝飾裝修及成品保護(hù)；<與工程管理部>19．執(zhí)行工程管理部制訂的各種管理規(guī)定，接受各種檢查及整改意見；20．執(zhí)行工程管理部制訂的合同條款，對監(jiān)理公司、施工單位的工作情況進(jìn)行監(jiān)督；21．執(zhí)行甲供材料合同，對甲供材料進(jìn)場驗(yàn)收進(jìn)行把控；22．協(xié)助對施工單位、監(jiān)理公司、材料供應(yīng)商等進(jìn)行履約評估；<與客戶服務(wù)部/物業(yè)公司>23．客戶服務(wù)部/物業(yè)公司于竣工驗(yàn)收前一個月介入項(xiàng)目經(jīng)理部；24．由項(xiàng)目部牽頭組織客服、物業(yè)及公司相關(guān)資源進(jìn)行兩輪的模擬驗(yàn)收和整改；25．入住后由物業(yè)和客服接管房屋、環(huán)境、道路，項(xiàng)目部須向客服移交技術(shù)資料（竣工圖紙、設(shè)計變更、操作手冊）；26．竣工驗(yàn)收6個月內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)理部向客戶服務(wù)部移交工程結(jié)算資料，工程尾款由客服審核，保修款發(fā)放由客服審批。27．協(xié)助處理客戶投訴，進(jìn)行入戶維修；28．提供技術(shù)支持，判斷索賠及維修方案的可行性；十一、竣工驗(yàn)收、移交流程十三、會議活動內(nèi)容<內(nèi)部會議>1．周例會1.1會議時間：每周星期一上午9：30。1.2會議地點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理部會議室。1.3參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理部全體成員。1.4會議由項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理或經(jīng)理助理主持，議程如下：1.4.1項(xiàng)目經(jīng)理部各成員匯報上周工作情況；1.4.2項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理或經(jīng)理助理對各成員和項(xiàng)目經(jīng)理部上周工作進(jìn)行評述，并安排下階段的工作；1.4.3傳達(dá)公司有關(guān)指示；1.4.4員工內(nèi)部業(yè)務(wù)及思想交流、探討；1.5項(xiàng)目秘書或指定工作人員負(fù)責(zé)記錄、整理會議內(nèi)容。2．現(xiàn)場協(xié)調(diào)會2.1會議時間：根據(jù)現(xiàn)場情況確定時間。2.2會議地點(diǎn)：根據(jù)實(shí)際情況定。2.3參加人員：公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、公司各相關(guān)職能部門人員、項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理或其他項(xiàng)目經(jīng)理部人員。2.4會議主要內(nèi)容：2.4.1提出需要各職能部門協(xié)調(diào)解決的問題及解決問題的具體時間。2.4.2項(xiàng)目秘書或指定人員負(fù)責(zé)記錄、整理會議內(nèi)容，形成《項(xiàng)目經(jīng)理部協(xié)調(diào)會議紀(jì)要》。<外部會議>3．項(xiàng)目專題會3.1會議時間：根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況確定。3.2會議地點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理部會議室。3.3專題內(nèi)容：針對項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、安全的專題會議，如基礎(chǔ)驗(yàn)槽、圖紙會審等。3.4參加人員：項(xiàng)目總經(jīng)理或總經(jīng)理助理、現(xiàn)場工程師、工程管理部或設(shè)計部工程師、監(jiān)理公司代表、總包單位代表以及其他人員；3.5項(xiàng)目秘書或指定人員負(fù)責(zé)記錄、整理會議內(nèi)容，形成《專題會議紀(jì)要》。4．監(jiān)理例會4.1項(xiàng)目的監(jiān)理例會為每周一次，時間為周五14：00，地點(diǎn)在項(xiàng)目經(jīng)理部或監(jiān)理辦公室。4.2參加單位：項(xiàng)目經(jīng)理部、在現(xiàn)場施工的各施工單位和監(jiān)理公司。4.3主持單位為監(jiān)理公司，會議紀(jì)要由監(jiān)理公司編寫，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理部審閱后發(fā)放各與會單位。4.4對于會議紀(jì)要或其他經(jīng)有關(guān)方面共同討論形成的結(jié)論性文件，知會各施工司在收到文件后應(yīng)予以核對，如有疑惑或異議，應(yīng)于收文后三個工作日內(nèi)以書面形式進(jìn)行反饋。4.5會議主要議題為現(xiàn)場施工質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工及各工種、各工序的配合。4.6監(jiān)理例會紀(jì)要中涉及費(fèi)用變更的內(nèi)容，可作為結(jié)算依據(jù)。五、材料/工程質(zhì)量管理辦法1．現(xiàn)場材料、工程質(zhì)量控制辦法見《材料質(zhì)量與工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》2．以“工程質(zhì)量樣板房”作為直觀質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)展示，展示內(nèi)容視項(xiàng)目具體情況操作。主要內(nèi)容應(yīng)包括：屋面做法；墻體、窗洞做法；散熱器/地采暖做法；衛(wèi)生間側(cè)墻、地面做法；鋼制欄桿除銹做法；門窗質(zhì)量展示樣板；電器開關(guān)、面板質(zhì)量展示樣板；戶內(nèi)給排水管材質(zhì)量展示樣板等。六、計劃管理辦法1．計劃管理辦法見（《工程進(jìn)度控制及管理辦法》及《里程碑進(jìn)度控制表》）2．材料招標(biāo)及樣板審定計劃見《物資采購招標(biāo)及樣板審定計劃》3．本年度天津萬科各項(xiàng)目一級進(jìn)度計劃見《一級進(jìn)度計劃》文件夾二、公司組織架構(gòu)十八、工程管理指導(dǎo)書目錄1.項(xiàng)目概況2.項(xiàng)目經(jīng)理部管理架構(gòu)2.1管理架構(gòu)2.2主要崗位職位描述2.3人力資源情況3.項(xiàng)目總進(jìn)度計劃3.1工程范圍3.2總體進(jìn)度計劃3.3分項(xiàng)工程進(jìn)度計劃3.4工程計劃的修改3.5項(xiàng)目里程碑進(jìn)度控制計劃4.項(xiàng)目招標(biāo)計劃4.1工程招標(biāo)方案4.2招標(biāo)計劃5．材料計劃5.1材料樣板審定計劃5.2甲供材料采購計劃5.3材料檢驗(yàn)計劃5.4不合格材料管理程序6.質(zhì)量保證措施6.1項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)6.2重點(diǎn)分項(xiàng)工程施工方案及技術(shù)措施6.3施工質(zhì)量檢驗(yàn)計劃6.4不合格施工管理程序6.5工程驗(yàn)收管理程序6.6成品保護(hù)計劃6.7工程驗(yàn)收資料清單7.文件管理7.1控制印章7.2發(fā)文格式7.3總文檔目錄7.4文件簽署、審批、傳閱、存檔、更改7.5公司計劃、設(shè)計文件的管理7.6工程竣工資料管理8.合同管理及成本控制措施9.會議制度10.現(xiàn)場環(huán)境管理10.1公司環(huán)保政策10.2環(huán)保管理的目的10.3環(huán)?？刂颇繕?biāo)10.4環(huán)保工作小組架構(gòu)與責(zé)任10.5環(huán)保不符合情況的糾正10.6環(huán)保意識及能力培訓(xùn)10.7環(huán)保記錄10.8項(xiàng)目現(xiàn)場CI作業(yè)指引11.現(xiàn)場安全管理11.1安全管理的目標(biāo)11.2安全工作小組架構(gòu)及責(zé)任11.3施工安全管理12.緊急事件處理程序13.項(xiàng)目經(jīng)理部培訓(xùn)計劃13.1《工程管理指導(dǎo)書》培訓(xùn)13.2項(xiàng)目設(shè)計交底13.3合同有關(guān)內(nèi)容培訓(xùn)13.4質(zhì)量、進(jìn)度控制培訓(xùn)14.工程移交15.其他15.1《工程管理指導(dǎo)書》會審紀(jì)要15.2質(zhì)量檢驗(yàn)有關(guān)表格16．附件目錄17.項(xiàng)目經(jīng)理部《工程管理指導(dǎo)書》傳閱、修改記錄十四、項(xiàng)目成本管理工作流程指引（成本部適用）一、主要職責(zé)：1.工程結(jié)算管理；2.現(xiàn)場簽證管理；3.設(shè)計變更管理；4.產(chǎn)值、資金計劃審核，付款臺帳建立；5.投標(biāo)報價，合同價格審核；6.成本動態(tài)管理；7.現(xiàn)場臨時任務(wù)。二、基本原則1.工程造價確定原則(順序優(yōu)先)■甲方限價■合同價■中標(biāo)價(或三家比價最低價)■合同規(guī)定確定方式■市場詢價2.造價工程師行為準(zhǔn)則■成本責(zé)任優(yōu)先3.現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更事前辦理原則三、操作流程1.工程結(jié)算管理(1)工作內(nèi)容■園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算；■綠化造園工程結(jié)算；■裝飾工程結(jié)算；■外委工程結(jié)算；■零星工程結(jié)算；■工程竣工結(jié)算；■工程結(jié)算定案單填寫；(2)工作條件（前提）■經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單，非包死工程附兩份結(jié)算書，必要時應(yīng)附竣工圖；(3)工作流程(4)需注意檢查事項(xiàng)■結(jié)算資料必須齊全——結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖（如需要）；工程結(jié)算工作交接單需注意事項(xiàng)■工程結(jié)算工作交接單各項(xiàng)內(nèi)容須填寫完整；■工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定內(nèi)容；■存在合同外增減工程，需有項(xiàng)目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字，并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字，審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理；■提供工程結(jié)算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式；■以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；關(guān)于現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、竣工圖需注意事項(xiàng)■現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，驗(yàn)收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算；■竣工圖須主辦工程師及項(xiàng)目總經(jīng)理或設(shè)計部經(jīng)理簽字、確認(rèn)；結(jié)算工作注意事項(xiàng)■結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍；■結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復(fù)審制度；■結(jié)算前原則上造價工程師應(yīng)先核算工程量；■與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡明工作計劃，且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上；填寫結(jié)算定案單需注意事項(xiàng)■在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式；■結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致；■工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全；■上報結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書，具體格式按后附表格規(guī)定；(5)權(quán)限10萬元以下報項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后送財務(wù)副總；10萬元以上報項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字，然后送財務(wù)副總；(6)參考文件《預(yù)結(jié)算管理辦法》《結(jié)算樣表》2.現(xiàn)場簽證管理(1)工作內(nèi)容1.對以下內(nèi)容確定造價；■施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理；■在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導(dǎo)致工程量增減，材料代換或其他變更事項(xiàng)；■發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工程；■施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題；2.同施工單位共同確認(rèn)簽證單；3.確定簽證原因及責(zé)任歸屬；(2)工作條件（前提）■工程組或設(shè)計部提供現(xiàn)場簽證單；(3)工作流程不合格合格(4)現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項(xiàng)■各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整；■變更原因、內(nèi)容明確：作法標(biāo)識明確，可以清晰計算工程量，增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細(xì)化、設(shè)計缺陷彌補(bǔ)、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價為原則；■提出部門及簽證原因必須明確；■甲方主辦人必須簽字；■現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢，成本組人員可對現(xiàn)場工程量進(jìn)行抽查核對。以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；■嚴(yán)禁后補(bǔ)現(xiàn)場簽證，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應(yīng)知會項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理；(后補(bǔ)指超過規(guī)定時限補(bǔ)辦現(xiàn)場簽證，特別是在竣工前集中補(bǔ)辦)；現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)■匯總表按合同分類，同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總；現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>■明細(xì)表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項(xiàng)目分類(5)權(quán)限2萬元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效；2萬元以上必須報成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報成本管理部)；(6)常見問題解決辦法■簽證內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝；解決辦法：1.若屬于甲控、甲供材料，則以相應(yīng)價格為準(zhǔn)；2.非甲控、甲供材料，且金額在五萬以下，由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單（短名單），造價工程師主持同時報價并復(fù)核報價條件是否一致，若一致，選報價最低一家；否則退回經(jīng)辦人重新報價；金額在五萬元以上，由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價格；■簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定；解決辦法：工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果，成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可，公司可以接受的質(zhì)量和效果；成本人員有權(quán)利對存在的質(zhì)量問題提出置疑；(7)參考文件《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》《簽證登記臺帳》3.設(shè)計變更管理(1)工作內(nèi)容■由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況，而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項(xiàng)；■由于發(fā)包單位設(shè)計部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項(xiàng)；■由于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項(xiàng)；■由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更，而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng)；■確定變更原因及責(zé)任歸屬；(2)工作條件（前提）■工程組或設(shè)計部提供設(shè)計變更單；(3)工作流程不合格合格(4)設(shè)計變更單需注意檢查事項(xiàng)■接收設(shè)計變更后首先造價工程師應(yīng)對設(shè)計變更的合理性進(jìn)行初步復(fù)核，并有責(zé)任提出修改意見；■各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整，特別需注意施工單位、變更范圍等，變更內(nèi)容做法標(biāo)識明確，增減工程標(biāo)識清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價為原則；■提出部門及變更原因須明確；■甲方主辦人須簽字；會簽欄中各部門均確認(rèn)完畢，無反對意見；以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；■嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補(bǔ)變更單，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理；(后補(bǔ)指超過規(guī)定時限補(bǔ)辦現(xiàn)場簽證，特別是在竣工前集中補(bǔ)辦)；設(shè)計變更單臺帳說明(具體格式見附表)■匯總表按合同分類，同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總；設(shè)計變更編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>■明細(xì)表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項(xiàng)目分類(5)權(quán)限5萬元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效；5萬元以上必須報成本管理部、設(shè)計工程等相關(guān)職能部門