物業(yè)設施管理系統(tǒng)的與維護方案設計

實用標準文案第一節(jié)房屋附屬設備的管理與日常性保養(yǎng)一、附屬設備管理的意義與特征物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設備的總稱,它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質基礎和必要條件。物業(yè)設備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質基礎與條件。 影響居住水平，關系到人們生活質量。物業(yè)設備管理是物業(yè)管理的重中之重。反映國家、民族、時代科技經(jīng)濟特征，是人類文明的標志。（一）物業(yè)設備管理的意義物業(yè)設備管理是指按照科學的管理方法、程序、技術要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修進行管理。其作用：是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障是延長設備使用壽命，保障設備安全運行、發(fā)揮設備價值的保證利于推動房屋建筑設備的現(xiàn)代化利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設（二）物業(yè)設備管理的特征：服務性功能強；2.經(jīng)營性特點突出；3.專業(yè)性技術要求高；4.綜合性強（具有計劃性與突然性，集中與分散結合的特點） 。二．物業(yè)設備的構成（一）給排水系統(tǒng)物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內部的各種供水、排水、去污等工程設施的總稱。它包括：供水設備、設施精彩文檔實用標準文案按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。排水設備、設施包括排水管道、排污管道、通風管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污性質，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3．房屋衛(wèi)生設備包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4．熱水供應設備包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動溫度調節(jié)器、減壓閥等。5．消防設備包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明設備等。（二）燃氣系統(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）空調、通風系統(tǒng)包括：供暖設備、供冷設備和通風設備1．供暖設備有熱水供暖和蒸氣供暖之分包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等） ，散精彩文檔實用標準文案熱部分（如散熱器、暖風機、輻射板等），及輔助設施，如：鼓風機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設備包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3．室內通風設備包括：通風機、排氣口、及凈化除塵設備等。（四）電氣工程設備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務設備和設施。1．供電及照明設備包括高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關、照明設施等。2．電器服務設備設施（弱電設備）包括廣播設備、電信設備、電視系統(tǒng)設備、共用天線及電視監(jiān)控設備和電腦設備等。3．房屋運輸設備即物業(yè)內的垂直運輸設備，包括：電梯、扶梯。1）電梯一般組成：傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯精彩文檔實用標準文案直流快速電梯交流調速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動扶梯組成：驅動裝置、運動裝置和支撐裝置。4．防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護（五）其它設備（建筑實體的一個部分） ：庫房設備；裝飾性設備三、物業(yè)設備管理的基本內容（一）技術檔案管理物業(yè)設備基礎資料：.設備原始資料：所有設備在接管后均應建立原始資料檔案，內容：驗收文件；設備卡片；②設備維修資料：報修單；運行記錄；檢查記錄；運行目報；考評資料；技術革新資料；③設備管理資料：設備的運行管理；維修管理。物業(yè)設備基礎資料管理工作任務：設備技術檔案的保管；為設備運行維護、管理提供信息依據(jù)。標準化管理兩類標準：精彩文檔實用標準文案技術標準（設備的驗收標準、完好標準、維修等級標準） ；管理標準（報修程序、信息處理標準、服務規(guī)范標準、考核獎懲標準）功用：提供共同行為準則和標準，提供基本依據(jù)與手段規(guī)章制度建設規(guī)章制度建設三類：生產(chǎn)技術規(guī)程（設備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）；管理工作制度（接管驗收制度；預防性計劃維修保養(yǎng)制度；運行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責任制度（崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）教育培訓（對內、對業(yè)主用戶）（二）物業(yè)設備的使用管理特點與要求：日常性、安全性、廣泛性1．設備運行的勞動組織任務：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動組織形式（根據(jù)設備操作技術要求與崗位設置要求）具體工作內容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組：強電組、弱電阻、水暖組、空調組（3）輪班組織：基本形式：單班制、多班制設備運行的管理制度內容：設備的安全操作規(guī)程；設備的巡視工作制度；崗位責任制度；值班與交班制度；精彩文檔實用標準文案記錄與報表制度；制度和服務規(guī)范等。（三）物業(yè)設備的安全管理主要涉及四方面工作：維修操作人員安全作業(yè)的培訓與教育培訓內容：安全作業(yè)訓練；安全意識教育；安全作業(yè)管理業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳建立設備的安全管理措施包括：對特殊、具危險性設備加保護裝置定期進行設備的安全檢查和性能測試制定設備的安全管理制度4、建立安全責任制度（四）物業(yè)設備的維修養(yǎng)護管理1．日常保養(yǎng)內容：設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等2．定期檢查：包括日常檢查與定期檢查3．計劃修理設備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設備磨損大致三階段：1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短（2）正常磨損階段3）劇烈磨損階段設備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為：1）初期故障期：必須把握好運輸、安裝、調試、驗收等工作，重點是細致地研究與掌握設備合理使用、操作的方法。2）偶發(fā)事故期：此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。精彩文檔實用標準文案3）磨損故障期：須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。四、三級保養(yǎng)制日常維護保養(yǎng)（設備操作人員）一級保養(yǎng)（設備操作人員和維修人員）二級保養(yǎng)（設備維修人員）五、房屋附屬設備維修類型零星維修工程中修工程（10%-30%）大修工程（30%以上）設備更新和技術改造設備更新改造的重要理論依據(jù)：設備的壽命原理設備的壽命設備的壽命通?？煞譃椋涸O備的物質壽命、技術壽命、經(jīng)濟壽命（1）設備的物質壽命是指設備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的時間，其長短取決于：自身質量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復情況。2）設備的技術壽命是指設備從開始使用到因技術落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間。設備的技術壽命在很大程度上取決于社會技術進步和技術更新的速度與周期3）設備的經(jīng)濟壽命是指設備從開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。設備的經(jīng)濟壽命年限是設備更新的主要依據(jù)。設備改造更新應注意的問題（1）確定設備合理的使用年限。精彩文檔實用標準文案2）在做好設備的維護保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進行設備的技術改造，延長物業(yè)設備的使用壽命。3）設備的最佳更新時期，應首選設備的經(jīng)濟壽命年限。設備更新改造的類型1）設備的改造2）設備的原型更新3）設備的技術更新****** 物業(yè)設備的購置及評價購置設備應注意：1．反復研究，避免盲目采購大型設備購置應進行充分的技術經(jīng)濟論證，保證設備選性能達到技術上先進、經(jīng)濟上合理、功效上適用。與業(yè)主、用戶充分協(xié)調物業(yè)設備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設備的更新型購置；完善和改進環(huán)境與條件的添裝型購置。設備的選擇應考慮的因素主要有以下幾個方面：技術性的要求應考慮：設備功能，可靠性，安全性，耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。適用性的要求：適應物業(yè)總體功能、裝修等級、使用環(huán)境，適應用戶的需要。經(jīng)濟性的要求：經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。1）年費法。這種方法的思路是把購置設備的一次性的投資費，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設備購置方案的精彩文檔實用標準文案年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學業(yè)表達式為：設備的年總費用 =CFi(1+I)n/[(1+i)n-1]+CV其中：CF：設備初期投資費；CV：設備年均維修費：2）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費，估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學表達式為：設備壽命周期費用=CF+CVi(1+i)n/[(1+I)n-1]六、管理原則以防為主做到三好、四會、五定專業(yè)修理與使用操作相結合定期維修修舊利廢第二節(jié) 房屋給排水設備的維修管理水是制約生產(chǎn)發(fā)展的重要因素，是商業(yè)活動運行的保障，涉及到城市景觀、衛(wèi)生、溫度、濕度及消防，關系到居民的生活質量，給水是城市生產(chǎn)生活和發(fā)展的的血液；而排水對維持城市生態(tài)平衡必不可少，污水任意排放不僅污染水體、土地，而且環(huán)境生態(tài)遭受破壞，形成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用污水，對排水加強管理就顯得非常重要。一、嚴格給排水設備驗收接管制度二、嚴加水泵房的管理三、給水系統(tǒng)的管理與維護精彩文檔實用標準文案界定管理的范圍給水系統(tǒng)的管理給水系統(tǒng)的養(yǎng)護給水系統(tǒng)的維修四、排水系統(tǒng)管理與維護管理范圍的界定排水系統(tǒng)的管理室內排水管道堵塞的清除室外排水管道的維修高位水箱及浮球閥的維修高位水箱的清洗消毒五、消防設備維修管理第三節(jié)房屋電氣設備的維修管理一、電力系統(tǒng)的管理與維護供電設備的管理供電設備的維護和保養(yǎng)二、避雷設施的維護建（構）筑物防雷等級的劃分防雷裝置的一般要求維修和檢測三、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修熟悉制冷及供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度掌握制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維