商品房購銷合同爭(zhēng)議

商品房購銷合同爭(zhēng)議范文大全合同范本貿(mào)易合同〔商品房購銷合同爭(zhēng)議〕惠州仲裁委員會(huì)根據(jù)上列當(dāng)事人之間簽訂的no：號(hào)《商品房購銷合同》中的仲裁條款和申請(qǐng)人提交的仲裁申請(qǐng)于XX年月日受理了本案受案號(hào)為XX惠仲第號(hào)。申請(qǐng)人向本會(huì)預(yù)交了仲裁費(fèi)人民幣元。本案審理程序適用XX年月日起施行的《惠州仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》。根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定本會(huì)向被申請(qǐng)人送達(dá)了仲裁申請(qǐng)書及相關(guān)證據(jù)材料并向雙方當(dāng)事人送達(dá)了《仲裁規(guī)則》、《仲裁員名冊(cè)》、《選定仲裁員的函》及《當(dāng)事人仲裁活動(dòng)權(quán)利義務(wù)告知書》等材料。仲裁庭組成通知、開庭通知也由本會(huì)工作人員當(dāng)面提交被申請(qǐng)人被申請(qǐng)人及其職員分別于XX年月日和XX年月日簽收了通知。申請(qǐng)人與XX惠仲第號(hào)案等共計(jì)宗案的申請(qǐng)人于XX年月日共同向本會(huì)提出因與同一被申請(qǐng)人簽訂的《商品房購銷合同》所產(chǎn)生爭(zhēng)議仲裁請(qǐng)求相同各申請(qǐng)人之間只是面積差價(jià)款利息及逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金的具體數(shù)額不同請(qǐng)求將宗案件合并審理并適用普通程序。被申請(qǐng)人于XX年月日書面同意申請(qǐng)人的提議。年月日決定對(duì)上述宗案件合并審理并適用普通程XX本會(huì)于序。根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定在本會(huì)仲裁員名冊(cè)中被申請(qǐng)人選定徐xx先生為仲裁員申請(qǐng)人選定劉xx先生為仲裁員。本會(huì)主任指定xx先生為首席仲裁員。以上三人于XX年月日組成仲裁庭審理本案。根據(jù)《仲裁法》和《仲裁規(guī)則》有關(guān)規(guī)定仲裁庭于XX年月日在本會(huì)開庭審理本案。申請(qǐng)人及其委托代理人張xx律師、魏xx律師、張xx、曾xx、羅xx到庭。被申請(qǐng)人委托代理人姚xx律師、譚xx律師、林xx到庭。庭審中雙方當(dāng)事人就對(duì)方提交的證據(jù)的真實(shí)性與關(guān)聯(lián)性不表示異議,分別陳述了仲裁請(qǐng)求與事實(shí)理由、答辯回答了仲裁庭的詢問作了最后陳述。庭審后雙方的代理人提交了代理詞。XX年月日〔XX〕惠仲裁第號(hào)裁決書出具后被申請(qǐng)人向廣東省惠州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷該裁決及與之并案處理的共計(jì)份裁決。XX年月日惠州中院向惠州仲裁委員會(huì)出具惠中法民二初字第號(hào)通知書提及被申請(qǐng)人：申請(qǐng)撤銷惠州仲裁委員會(huì)作出的XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX．惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、o惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)、XX惠仲第號(hào)等十六宗仲裁裁決乙案本院經(jīng)審查認(rèn)為惠州市房產(chǎn)局核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的“另有小區(qū)分?jǐn)偂表?xiàng)目屬于房地產(chǎn)權(quán)登記部門的登記行為雖然房地產(chǎn)登記部門已通知涉案的各位被申請(qǐng)人即位業(yè)主到房產(chǎn)部門更改“另有小區(qū)分?jǐn)偂敝畠?nèi)容但貴會(huì)作出仲裁時(shí)房產(chǎn)證的上述內(nèi)容并未改變且到目前為止尚有部分房產(chǎn)證的上述內(nèi)容亦未更改。因此在房地產(chǎn)管理部門對(duì)其發(fā)放的房產(chǎn)證“另有小區(qū)分?jǐn)偂敝畠?nèi)容沒有具體取消前貴會(huì)就作出上述份裁決書是不當(dāng)?shù)摹榇吮驹阂勒铡吨腥A人民共和國仲裁法》第六十一條規(guī)定特通知貴會(huì)自本通知送達(dá)貴會(huì)后天內(nèi)對(duì)上列仲裁案件重新仲裁。貴會(huì)重新仲裁期問本院將依法中止撤銷程序。依據(jù)惠州中院的通知惠州仲裁委員會(huì)分別于XX年月日和日向仲裁庭和雙方當(dāng)事人發(fā)出重新仲裁的通知接著又發(fā)出開庭通知。仲裁庭于XX年月日開庭雙方當(dāng)事人或代理人依時(shí)到庭。開庭時(shí)被申請(qǐng)人提出要求仲裁庭回避的申請(qǐng)。為了尊重被申請(qǐng)人表達(dá)意見的權(quán)利仲裁庭中止審理,將被申請(qǐng)人的申請(qǐng)交惠州仲裁委員會(huì)由其做出決定。惠州仲裁委員會(huì)于XX年月日做出決定認(rèn)為：依照最高人民法院的有關(guān)規(guī)定重新仲裁的義務(wù)由原仲裁庭承擔(dān)不同意被申請(qǐng)人的要求。．依照惠州仲裁委員會(huì)的決定仲裁庭于XX年月日開庭。開庭通知已送達(dá)雙方當(dāng)事人。庭審時(shí)申請(qǐng)人的代理人張梅蓉、曾雙杏、張寶貴和魏忠平到庭被申請(qǐng)人的代理人譚耀強(qiáng)與林春燕到庭。仲裁庭依照惠州中院的通知限定的問題進(jìn)行審理聽取當(dāng)事人的陳述與辯論并審核了申請(qǐng)人提交的經(jīng)變更了的房產(chǎn)證內(nèi)容。本案現(xiàn)已重新審理終結(jié)仲裁庭依法作出裁決?，F(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見及仲裁裁決分述如下。一、案情XX年月日申請(qǐng)人作為買方和乙方與被申請(qǐng)人作為賣方和甲方簽訂了no《商品房購銷合同》由申請(qǐng)人購買被申請(qǐng)人惠州市東湖花園號(hào)小區(qū)棟房。合同與爭(zhēng)議有關(guān)的主要條款如下：第條商品房面積：乙方向甲方購買商品房建筑面積m。第條價(jià)格與費(fèi)用：該商品房不屬于政府定價(jià)的商品房。按建筑面積計(jì)算該商品房單位售價(jià)為人民幣每平方米元總金額為人民幣貳拾叁萬貳千壹百肆拾壹元。第條優(yōu)惠價(jià)：乙方在XX年月日前付清全部房價(jià)款的甲方給予乙方占付款金額的優(yōu)惠即實(shí)際付款額為人民幣貳拾貳萬零千捌伍百叁拾肆元整。第條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)甲、乙雙方同意由惠州市仲裁委員會(huì)仲裁。雙方當(dāng)事人在簽訂合同的同時(shí)簽訂了《東湖花園三號(hào)小區(qū)商品房購銷合同補(bǔ)充協(xié)議書》與爭(zhēng)議的有關(guān)條款如下：第條甲、乙雙方同意原合同第條變更為在正常情況下甲方應(yīng)在樓宇交付使用之日起二十四個(gè)月內(nèi)為乙方辦理好房地產(chǎn)權(quán)證辦證手續(xù)費(fèi)及契稅費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定收取。第條甲、乙雙方同意原合同第條變更為：乙方向甲方購買的商品房以建筑面積為合同銷售面積并以此計(jì)算銷售金額。由于合同銷售面積是以圖紙尺寸為計(jì)算依據(jù)的因此雙方同意合同銷售面積有不超過的誤差率。樓房正式交付使用后如合同銷售面積與實(shí)際面積的誤差超過時(shí)雙方應(yīng)按實(shí)際面積多退少補(bǔ)。簽訂合同的當(dāng)日雙方簽訂了《裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料明細(xì)表》其中包括了甲方統(tǒng)一提供的一些設(shè)施和收取的費(fèi)用：有線電視系統(tǒng)費(fèi)元、對(duì)講系統(tǒng)元、電話線位元、住戶專用信報(bào)箱元、建檔材料費(fèi)元等。發(fā)生爭(zhēng)議申請(qǐng)人提請(qǐng)仲裁訴稱合同簽訂后其向被申請(qǐng)人交付了全部購房款。但XX年領(lǐng)取的房地產(chǎn)權(quán)證顯示房屋的建筑面積為m比合同約定的面積少m面積誤差比為,即被申請(qǐng)人多收款元。房產(chǎn)證顯示被申請(qǐng)人將小區(qū)分?jǐn)偯娣em也列入公攤面積計(jì)算違反了建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定。．被申請(qǐng)人遲延天辦理申請(qǐng)人的房產(chǎn)證還多收取或無根據(jù)收取有線電視系統(tǒng)費(fèi)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)電話線位費(fèi)。專用信報(bào)箱費(fèi)和建檔費(fèi)等共計(jì)元。因此申請(qǐng)人請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人：、返還實(shí)際建筑面積與合同約定建筑面積之間的差額平方米的購房款元及利息元、支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金元、返還多收取的費(fèi)用總計(jì)元、本案仲裁費(fèi)用全部由被申請(qǐng)人承擔(dān)。被申請(qǐng)人提交了答辯庭審后其代理律師提交了代理詞兩者所論述的問題一致但后者較詳盡。故主要摘自后者的論述要點(diǎn)如下：、申請(qǐng)人對(duì)商品房的建筑面積計(jì)算有誤a申請(qǐng)人的房產(chǎn)證登記的住宅建筑面積為m另有小區(qū)分?jǐn)俶總建筑面積m。合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的總建筑面積為m。兩者相比房產(chǎn)證登記的總建筑面積比合同約定的總建筑面積大m誤差不超過在補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的誤差比率范圍內(nèi)。b合同標(biāo)的之總建筑面積為實(shí)得面積與公共部位、公用房屋分?jǐn)偯娣e之和房產(chǎn)證中顯示的共有分?jǐn)偯娣e與小區(qū)分?jǐn)偯娣e不含已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程共有分?jǐn)偯娣e與小區(qū)分面積系不同的分?jǐn)偯娣e均屬于東湖花園三．號(hào)小區(qū)公共部位與公用房屋分?jǐn)偟拿娣e兩者沒有重復(fù)其產(chǎn)權(quán)人分別為申請(qǐng)人所在棟全體業(yè)主及小區(qū)全體業(yè)主對(duì)此惠州市房屋測(cè)繪所出具的分?jǐn)偯娣e計(jì)算書已作了明確、具體的說明。因此小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于合同約定的總建筑面積的一部分該約定符合公平原則并不違反建設(shè)部年規(guī)則第條規(guī)定的公用建筑面積計(jì)算原則及其它調(diào)整商品房公用建筑面積分?jǐn)傟P(guān)系的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的規(guī)定且小區(qū)分?jǐn)偯娣e的公共部位與公用房屋等建筑物事實(shí)存在并由三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主實(shí)際受益惠州市房產(chǎn)管理局亦已明確其產(chǎn)權(quán)屬于三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主共有可辦至三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)名下。c合同約定的總建筑面積包括“小區(qū)分?jǐn)偯娣e”的事實(shí)亦可以從合同約定面積與房地產(chǎn)權(quán)證登記的差異比例得到證實(shí)。戶業(yè)主中戶的面積差異不超過屬雙方合同約定許可的差異。d公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e在房產(chǎn)證中分為共有建筑面積和小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于房產(chǎn)管理部門登記規(guī)范重大變化所致并不影響合同當(dāng)時(shí)關(guān)于銷售總建筑面積的約定。申請(qǐng)人房屋所在的東湖花園號(hào)小區(qū)是自年開始銷售的銷售之日至辦證期間房屋產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范發(fā)生了重大變化?；菔蟹亢疿X號(hào)復(fù)函已足以說明。由于這一變化導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證登記部門指定使用的《商品房購銷合同》與核發(fā)的房產(chǎn)證關(guān)于面積的表述所使用的術(shù)語不一致引發(fā)業(yè)主誤解。．、關(guān)于逾期辦證的問題a房產(chǎn)證逾期辦理雖屬事實(shí)但非因被申請(qǐng)人的責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議第條約定因政府規(guī)定辦證稅費(fèi)中部分由開發(fā)商承擔(dān)部分由業(yè)主承擔(dān)且規(guī)定辦證費(fèi)須在房產(chǎn)證辦妥前繳交說明申請(qǐng)人有支付辦證稅費(fèi)的義務(wù)及繳交辦證費(fèi)為房產(chǎn)證辦理的前置條件。被申請(qǐng)人雖于XX年月日至XX年月日期間分別將房屋交付給申請(qǐng)人使用但申請(qǐng)人分別于XX年月日至XX年月日方才陸續(xù)繳交辦證費(fèi)因未及時(shí)交費(fèi)被申請(qǐng)人曾在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告催交辦證費(fèi)這一事實(shí)在仲裁庭開庭審理時(shí)申請(qǐng)人已認(rèn)可屬實(shí)。因申請(qǐng)繳交辦證費(fèi)前置義務(wù)未及時(shí)履行后置辦證義務(wù)可暫停履行。b、惠州市房產(chǎn)管理局在受理提供的辦證資料后年多才陸續(xù)出證屬于房產(chǎn)部門原因所致。逾期辦證是因申請(qǐng)人未及時(shí)交納辦證費(fèi)用及房產(chǎn)部門延誤辦證所致根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第條的規(guī)定被申請(qǐng)人只有在因自身原因?qū)е掠馄谵k證才承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。、即便被申請(qǐng)人需承擔(dān)違約責(zé)任亦缺乏支付違約金事實(shí)依據(jù)a在合同中并未約定逾期辦證的違約金。b根據(jù)《中華人民共和國合同法》第條、條的規(guī)定違約金規(guī)定的原則是彌補(bǔ)給當(dāng)事人造成的實(shí)際或可預(yù)估的損失違約金過．多高于實(shí)際損失的當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以減少。在本案中戶申請(qǐng)人中有戶是以銀行貸款形式支付房款對(duì)此合同可為證且至今未還清銀行貸款。此類業(yè)主的房產(chǎn)證需辦理房屋抵押登記手續(xù)并由貸款銀行保管房地產(chǎn)權(quán)證原件直至還清貸款本息按銀行規(guī)定此類業(yè)主在未還清貸款前不得對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與等處分權(quán)只可行使占用、使用及收益權(quán)不存在所謂的抵押借款或轉(zhuǎn)讓問題。對(duì)于一次性付款的申請(qǐng)人而言而且惠州市在XX年月日前即便房屋的房產(chǎn)證未辦妥亦可通過購房合同的轉(zhuǎn)讓將房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)讓并獲益房產(chǎn)證是否辦妥根本不影響申請(qǐng)人對(duì)房屋權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。至于一次性付款的申請(qǐng)人所說的抵押借款被申請(qǐng)人至今未接到過一次性付款的申請(qǐng)人因逾期辦證導(dǎo)致其不能抵押給其造成損失并提出索賠的任何主張及依據(jù)說明在此期間一次性付款的申請(qǐng)人或未有抵押的要求或是逾期辦證未對(duì)其造成實(shí)際損失。此外本案中房屋已按約定交付給申請(qǐng)人使用申請(qǐng)人亦已入住多年無論是以銀行貸款支付購房款還是一次性付清購房款逾期辦證均不影響其對(duì)房屋占用、使用及收益權(quán)。c、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于逾期辦證的違約責(zé)任亦只是規(guī)定“合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)．算”并不是必須按此規(guī)定支付違約金有關(guān)逾期辦證的違約金應(yīng)遵循《合同法》有關(guān)違約金用于彌補(bǔ)損失的原則因此上述司法解釋有關(guān)逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定僅在給守約方造成損失時(shí)適用本案中申請(qǐng)人所購房屋的房產(chǎn)證雖逾期辦妥但并未給申請(qǐng)人造成損失不應(yīng)適用該規(guī)定。、關(guān)于其他費(fèi)用元的問題a該部分費(fèi)用系合同中明確約定的不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且被申請(qǐng)人在交付使用前已完成了該部分設(shè)施?？梢晫?duì)講系統(tǒng)試用后質(zhì)量、效果不穩(wěn)定為廣大業(yè)主利益被申請(qǐng)人選用了現(xiàn)在的系統(tǒng)該系統(tǒng)造價(jià)與可視對(duì)講系統(tǒng)持平亦在房屋交付使用前完成并移交給申請(qǐng)人使用申請(qǐng)人在此前亦從未提出過異議。b、申請(qǐng)人在收樓及使用設(shè)施后一直沒有異議在長達(dá)、年后又要求返還該部分費(fèi)用元依據(jù)《合同法》第條規(guī)定已超過該條規(guī)定的一年期限。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第條規(guī)定已超過該條規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期限。因此無論申請(qǐng)人主張撤銷合同還是主張違約均已過法定時(shí)限。申請(qǐng)人的代理律師提交的代理詞要點(diǎn)如下：、基本事實(shí)本案證據(jù)顯示及庭審查明的基本事實(shí)是：a被申請(qǐng)人將合同約定的總建筑面積包括其認(rèn)為的另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e作為銷售面積但各申請(qǐng)人房產(chǎn)證中登記的建筑面積在不包括另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e的情況下全部少于雙方合同所約定的總建筑面積其中差額最少的是m差額最多的則達(dá)m。b被申請(qǐng)人也承認(rèn)東湖花園三號(hào)小區(qū)為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的架空層、為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的公共用房、單車房及非獨(dú)立使用的地下停車庫等公共部位其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同共有。c、被申請(qǐng)人將所有權(quán)歸全體業(yè)主同共有的“另有小區(qū)分?jǐn)偂泵娣e擅自分割為小區(qū)業(yè)主私人所有并作為銷售面積的一部分。d、被申請(qǐng)人違反合同約定為申請(qǐng)人辦理房屋所有權(quán)證的期限全部超過了“自房屋交付之日起個(gè)月辦妥”的期限。e、被申請(qǐng)人單方改變合同約定將雙方約定的安裝可視對(duì)講系統(tǒng)更換為一般對(duì)講系統(tǒng)被申請(qǐng)人仍按可視對(duì)講系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)向各申請(qǐng)人收取安裝費(fèi)用。郵電部門免費(fèi)為全體業(yè)主安裝了信報(bào)箱被申請(qǐng)人從中收取費(fèi)用。、仲裁請(qǐng)求合法a、各申請(qǐng)人房產(chǎn)證中登記的建筑面積均少于補(bǔ)充協(xié)議第或第條所約定的總建筑面積根據(jù)此約定被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向各申請(qǐng)人返還誤差面積相應(yīng)的購房款同時(shí)我國《合同法》第條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失包括合同履．行后可以獲得的利益但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?，F(xiàn)各申請(qǐng)人以誤差面積的購房款作為基數(shù)要求賠償以中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算的利息損失合法合理。b、雙方雖未約定辦證逾期違約的賠償計(jì)算方法但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第條明確規(guī)定：合同沒有約定違約金或者損失難以確定的可以按照已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因而各申請(qǐng)人按照已付購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失合理有據(jù)。c、《合同法》第條規(guī)定：執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)算。被申請(qǐng)人向各申請(qǐng)人所收的有視電視系統(tǒng)等費(fèi)用都是政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)但被申請(qǐng)人卻超過規(guī)定多收取了費(fèi)用有的則是沒有收費(fèi)根據(jù)如專用信報(bào)箱費(fèi)有的則是進(jìn)行了單方變更如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)改變成為普通對(duì)講系統(tǒng)而多收取了費(fèi)用。上述多收取的費(fèi)用被申請(qǐng)人均應(yīng)向各申請(qǐng)人返還。同時(shí)《民法通則》第條規(guī)定：沒有合同根據(jù)取得不當(dāng)利益造成他人損失的應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。被申請(qǐng)人所多收取的各項(xiàng)費(fèi)用都沒有合法根據(jù)顯屬不當(dāng)?shù)美毞颠€多收取的費(fèi)用。．、被申請(qǐng)人的答辯理由均不成立a、關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)偂笨梢赃M(jìn)行出售的答辯意見沒有法律根據(jù)。年《規(guī)則》)第條關(guān)于“公用建筑面積”的組成部分中并沒有“另有小區(qū)分?jǐn)偂钡捻?xiàng)目公用建筑面積已包括“為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”即被申請(qǐng)人所言架空層、公共用房等“另有小區(qū)分?jǐn)偂泵娣e已包含在銷售時(shí)已被作價(jià)的“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”之中合同和補(bǔ)充協(xié)議中也沒有約定被申請(qǐng)人將“另有小區(qū)分?jǐn)偂背鲑u給申請(qǐng)人“另有小區(qū)分?jǐn)偂钡暮x至今為止都是被申請(qǐng)人單方的理解和解釋國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第條明確規(guī)定建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共用部位的所有權(quán)或使用權(quán)被申請(qǐng)人承認(rèn)“另有小區(qū)分?jǐn)偂睂偃w業(yè)主共同共有但其將業(yè)主共同共有的部分處分為小區(qū)業(yè)主私人所有?！睹穹ㄍ▌t》第條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。即在法律上權(quán)利人只有對(duì)自己擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)才可以進(jìn)行收益和處分同時(shí)共同共有與私人所有是兩個(gè)根本不同的法律概念被申請(qǐng)人在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下將全體業(yè)主共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分變?yōu)闃I(yè)主私人所有其處分屬違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定屬于無權(quán)處分。被申請(qǐng)人認(rèn)為各申請(qǐng)人只有對(duì)公有面積付款之后才能擁有全體小區(qū)業(yè)主的共同共有權(quán)該說法沒有任何法律根據(jù)全體小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)架空層、公共用房、未獨(dú)立使用的地下室等擁有共同共有權(quán)是法律規(guī)定的法定形成權(quán)不以各個(gè)業(yè)主是否對(duì)該共同共有面積付款為前提。被申請(qǐng)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重契約自由原則即尊重雙方關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)偂辟I賣的約定但尊重契約自由是以不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為前提因此被申請(qǐng)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重契約自由的抗辯理由也是不能成立的。被申請(qǐng)人將補(bǔ)充協(xié)議中總建筑面積中的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”單方面理解為即是申請(qǐng)人房產(chǎn)證中的“公有分?jǐn)偯娣e與另有小區(qū)分?jǐn)偂睕]有任何事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)由于是被申請(qǐng)人提供的統(tǒng)一格式合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第條關(guān)于對(duì)合同理解條款的規(guī)定對(duì)補(bǔ)充協(xié)議總建筑面積中的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”作出對(duì)被申請(qǐng)人不利的解釋或者至少按照《規(guī)則》中關(guān)于“公用建筑面積”的本來含義對(duì)“另有小區(qū)分?jǐn)偂弊鞒龇显x的合理解釋。b、被申請(qǐng)人關(guān)于辦房產(chǎn)證逾期違約的相關(guān)答辯理由是錯(cuò)誤的?！逗贤ā穼?duì)違約采取嚴(yán)格責(zé)任原則即只要存在違約的客觀結(jié)果則該違約行為人無論是由于主觀原因或是客觀原因或是由于第三方的原因造成違約違約行為人均應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。本案中被申請(qǐng)人為各申請(qǐng)人辦理房產(chǎn)證已超過了雙方約定的辦證期限是明顯的法律事實(shí)因此被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任有．事實(shí)根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第條規(guī)定：由于出賣人的原因買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的除當(dāng)事人有特殊約定外出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。因此被申請(qǐng)人承擔(dān)辦證逾期違約責(zé)任有法律根據(jù)。被申請(qǐng)人認(rèn)為辦理房產(chǎn)證雖然存在違約但并未造成各申請(qǐng)人的實(shí)際損失因而無須支付違約金的抗辯理由沒有任何法律根據(jù)。同時(shí)由于各申請(qǐng)人沒有及時(shí)獲得房產(chǎn)證致使各申請(qǐng)人在行使房屋轉(zhuǎn)讓權(quán)、房屋租賃權(quán)、房屋抵押擔(dān)保權(quán)等權(quán)利時(shí)受到極大限制有時(shí)甚至喪失了商業(yè)機(jī)會(huì)這種結(jié)果實(shí)際上也是對(duì)各申請(qǐng)人實(shí)體利益的潛在損害。被申請(qǐng)人認(rèn)為是由于各申請(qǐng)人遲延交付辦證費(fèi)才導(dǎo)致了遲延辦證該種說法與雙方合同的約定不符因?yàn)殡p方并沒有約定只有在各申請(qǐng)人交繳辦證費(fèi)后被申請(qǐng)人才辦理房產(chǎn)證雙方僅約定了辦證期限而沒有附加任何條件。被申請(qǐng)人還認(rèn)為是由于惠州市房產(chǎn)管理局的原因才導(dǎo)致辦證違約因而不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的說法沒有法律根據(jù)?！逗贤ā返跅l規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。即使是由于惠州市房產(chǎn)管理局的原因?qū)е罗k證逾期被申請(qǐng)人仍應(yīng)向各申請(qǐng)人承擔(dān)違約責(zé)任。c、關(guān)于被申請(qǐng)人多收取的其他費(fèi)用。雙方雖然在合同中對(duì)各種收費(fèi)作出了約定但約定應(yīng)以合法性為前提否則不發(fā)生相應(yīng)的法律后果。但本案的事實(shí)表明被申請(qǐng)人向各申請(qǐng)人收取的部分收費(fèi)項(xiàng)目沒有合法性被申請(qǐng)人多收取的費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美麘?yīng)當(dāng)向各申請(qǐng)人進(jìn)行返還。關(guān)于有線電視系統(tǒng)費(fèi)?；葜菔腥嗣裾飪r(jià)局惠價(jià)XX號(hào)文件明確規(guī)定：有線電視系統(tǒng)初裝費(fèi)每戶為元但被申請(qǐng)人卻收取了元多收取的元屬違規(guī)收費(fèi)。關(guān)于對(duì)講系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)元雙方在合同中作了明確約定但被申請(qǐng)人單方改變?yōu)槠胀▽?duì)講系統(tǒng)并且延續(xù)至今被申請(qǐng)人多收取的費(fèi)用應(yīng)向各申請(qǐng)人返還。關(guān)于專用信報(bào)箱元。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。在各申請(qǐng)人提供的證據(jù)中廣東郵政物流配送服務(wù)有限公司惠州分公司免費(fèi)為東湖花園三號(hào)小區(qū)各住戶設(shè)置專用信報(bào)箱既然行政法規(guī)規(guī)定供水、通訊等單位是向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用那么通訊等單位作出的免費(fèi)承諾也應(yīng)是向最終用戶作出的而不供水、．是針對(duì)小區(qū)開發(fā)商作出的承諾因此被申請(qǐng)人認(rèn)為是通訊單位向其作出免費(fèi)承諾其有權(quán)再向各最終用戶即各申請(qǐng)人收取專用信報(bào)箱用元沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。建檔資料費(fèi)元,被申請(qǐng)人承認(rèn)是東湖花園三號(hào)小區(qū)的物業(yè)管理公司為物業(yè)管理方便而對(duì)各業(yè)主進(jìn)行建檔因此被申請(qǐng)人收取該項(xiàng)費(fèi)用沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。綜上：本案中各申請(qǐng)人的房產(chǎn)證中登記的建筑面積少于雙方合同約定的總建筑面積已是法律事實(shí)被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同的約定和相關(guān)司法解釋的規(guī)定返還相應(yīng)的購房款及支付相應(yīng)的利息被申請(qǐng)人辦證違反雙方合同約定的辦證期限也是明顯的法律事實(shí)被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照司法解釋的規(guī)定向各申請(qǐng)人支付違約賠償金被申請(qǐng)人向各申請(qǐng)人多收取的其他費(fèi)用或沒有法律根據(jù)或違反雙方約定或超政府規(guī)定收取其所得顯屬不當(dāng)?shù)美鶕?jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)向各申請(qǐng)人返還。在重新仲裁中申請(qǐng)人沒有改變請(qǐng)求雙方當(dāng)事人沒有改變對(duì)爭(zhēng)議問題所持的立場(chǎng)與觀點(diǎn)。就“另有小區(qū)分?jǐn)偂眴栴}雙方均表達(dá)了見解。申請(qǐng)人的意見要點(diǎn)：在更換的房產(chǎn)證中“另有小區(qū)分?jǐn)偂辈粡?fù)存在申請(qǐng)人請(qǐng)求的是合同規(guī)定面積與房產(chǎn)證登記面積之間的差額部分合同中沒有“另有小區(qū)分?jǐn)偂钡募s定。庭審前被申請(qǐng)人的書面意見要點(diǎn)：、關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)偂变N售東湖花園三號(hào)小區(qū)商品房時(shí)系按房產(chǎn)登記部門要求采用國家建設(shè)部、工商行政管理局編制的《商品房購銷合同》。這一合同與現(xiàn)行的廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理局編制的《商品房買賣合同》有一個(gè)很大的區(qū)別前者沒有要求填寫分?jǐn)偯娣e明細(xì)后者則要求填寫分?jǐn)偯骷?xì)。銷售合同與現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范也有很大的區(qū)別第二條關(guān)于商品房面積約定一項(xiàng)使用的是實(shí)得建筑面積概念及公共部位和公用房屋概念并無現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)登記使用的套內(nèi)建筑面積概念及共有分?jǐn)偢拍?。這些區(qū)別都說明無論是合同版本還是房地產(chǎn)權(quán)證登記都發(fā)生了變化。由于銷售合同沒有單獨(dú)的分?jǐn)偯骷?xì)項(xiàng)目在銷售三號(hào)小區(qū)時(shí)被申請(qǐng)人將為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的公共部位、公用房屋與為本棟服務(wù)的公共部位、公共房屋一起納入分?jǐn)偠皇菍⒃摬糠仲M(fèi)用納入實(shí)得建筑面積房價(jià)。對(duì)于這一計(jì)算方法向購房者作了充分的說明售樓部有樓房模型展示及合同文本展示。由于業(yè)主領(lǐng)取的是業(yè)主私人房地產(chǎn)權(quán)證只能登記業(yè)主商品房的套內(nèi)建筑面積及共有分?jǐn)偯娣e其中套內(nèi)建筑面積屬于業(yè)主私人所有的物權(quán)共有分?jǐn)偯娣e屬于本棟業(yè)主共同共有的物權(quán)。為避免重復(fù)辦證且三號(hào)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未成立房地產(chǎn)權(quán)登記部門借鑒外地的做法在附圖上標(biāo)注了“另有小區(qū)分?jǐn)偂辈糠值拿娣e。就所謂的而積差異而言銷售合同約定的建筑面積與房地產(chǎn)權(quán)證上登記的套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、附圖上標(biāo)注的另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e三者之和基本一致不存在業(yè)主請(qǐng)求的面積差異。本著公平原則為妥善解決業(yè)主爭(zhēng)議的面積問題建議以合同約定的總建筑面積減去另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e后的建筑面積按合同約定總房價(jià)確定每平方米的單價(jià)以此每平方米單價(jià)為依據(jù)按房地產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積確定面積差異多退少補(bǔ)。、關(guān)于惠州市房產(chǎn)管理局取消附圖“另有小區(qū)分?jǐn)偂钡臉?biāo)注惠州市房產(chǎn)管理局于XX年月日作出《關(guān)于東湖花園號(hào)小區(qū)房屋面積問題的復(fù)函》表明原有房產(chǎn)證附圖上標(biāo)注的“另有小區(qū)分?jǐn)偂泵娣e換發(fā)的房產(chǎn)證附圖上不再標(biāo)注而是另行辦理權(quán)屬證明書至三號(hào)小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)名下。無論是新證還是舊證房屋的套內(nèi)建筑面積及公共部位和公用房屋都是不變的都是業(yè)主在實(shí)際使用不存在新舊證之間有面積增加或減少的問題小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于全體業(yè)主共同共有不計(jì)入業(yè)主房產(chǎn)證附圖中的建筑面積庭審中被申請(qǐng)人的意見要點(diǎn)：房產(chǎn)證登記的變化屬不同的登記形式該變化并不否定“另有小區(qū)分?jǐn)偂钡暮侠硇耘c客觀性合同約定的面積中包含了“另有小另有小區(qū)分“面積申請(qǐng)人要求的退款面積的根據(jù)否定了”區(qū)分?jǐn)倲偂泵娣e否定合同中的合意合同格式版本的變化登記方式的變化要以歷史的眼光看待為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)的面積仍然存在權(quán)屬由全體業(yè)主享有“另有小區(qū)分?jǐn)偂泵娣e的權(quán)益之享有沒有變更。二、仲裁庭意見在原仲裁程序中經(jīng)庭審調(diào)查仲裁庭確認(rèn)事實(shí)并表達(dá)意見如下：合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表是雙方協(xié)商、自愿達(dá)成合法有效對(duì)雙方均有約束力。申請(qǐng)人依合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表的約定履行了支付全部購房款的合同義務(wù)。被申請(qǐng)人依合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表的約定交付了合同約定的房產(chǎn)申請(qǐng)人于XX年月日驗(yàn)收確認(rèn)房屋狀況與合同內(nèi)容一致簽署了《業(yè)主收樓滿意書》。依補(bǔ)充協(xié)議第條的約定申請(qǐng)人于XX年月日交付房產(chǎn)證辦證費(fèi)用。依約定房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)于XX年月日辦妥實(shí)際辦妥日期是XX年月日被申請(qǐng)人承認(rèn)確實(shí)存在延期辦妥的情況。雙方對(duì)存在延期辦妥房產(chǎn)證客觀事實(shí)的沒有異議。雙方當(dāng)事人對(duì)于涉案房產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)并無分歧爭(zhēng)議在于“另有小區(qū)分?jǐn)偂敝再|(zhì)、是否符合年規(guī)則及該規(guī)則是否適用于合同及如何適用的問題。關(guān)于申請(qǐng)人的首項(xiàng)請(qǐng)求。規(guī)則在系爭(zhēng)議合同簽訂前年半前制定其目的在保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益規(guī)范商品房銷售行為。在印發(fā)時(shí)建設(shè)部通知各省、市的房地產(chǎn)行政管理部門明確要求商品房購銷合同中應(yīng)明確購房者所購商品房的建筑面積并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e并無“小區(qū)分?jǐn)偂敝f。年規(guī)則第條規(guī)定了公用面積的組成：“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半?！钡跅l規(guī)定公用建筑面積計(jì)算原則：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！肮媒ㄖ娣e按以下方法計(jì)算：“整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和并扣除已作為獨(dú)立使用單位空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程建筑面積即整棟建筑物的公用建筑面積?！被葜菔蟹慨a(chǎn)管理局于XX年月日發(fā)出的惠市XX號(hào)文標(biāo)題是為小區(qū)服“其中第三項(xiàng)”關(guān)于規(guī)范房屋權(quán)屬登記面積計(jì)算的通知“務(wù)的設(shè)備用房、管理用房不作公攤面積?！钡谒捻?xiàng)“獨(dú)立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有面積分?jǐn)??！痹撏ㄖw現(xiàn)了年規(guī)則的原則與規(guī)定表明政府的有關(guān)部門已經(jīng)落實(shí)該規(guī)則的規(guī)定。該通知還提及gbtXX《房屋測(cè)量規(guī)范》。不應(yīng)視該《通知》為惠州房產(chǎn)管理局落實(shí)規(guī)則的首份發(fā)文。眾所周知年規(guī)則類的文件被申請(qǐng)人有很便捷的途徑及時(shí)獲得?；葜菔蟹慨a(chǎn)交易中心于XX年月日形成的《交易中心工作會(huì)議紀(jì)要》針對(duì)東湖花園三號(hào)小區(qū)的問題會(huì)議有惠州市房產(chǎn)管理局的負(fù)責(zé)人組織的有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人參與明確小區(qū)的分?jǐn)偯娣e“不計(jì)入建筑面積只在《房地產(chǎn)權(quán)證》附圖上標(biāo)記為：另有小區(qū)分?jǐn)偯娣exxxx平方米”。。惠州市房產(chǎn)管理局于XX年月日在“關(guān)于東湖花園三號(hào)小區(qū)房屋面積問題的答復(fù)”函正是對(duì)包括本案及并案所涉的其他個(gè)案件的申請(qǐng)人就系爭(zhēng)議部分問題的回應(yīng)明確說道“該小區(qū)公共面積分?jǐn)們H在圖紙上作標(biāo)注不計(jì)入產(chǎn)權(quán)確認(rèn)面積也不計(jì)入銷售面積?！边@一答復(fù)符合規(guī)則的原則與具體規(guī)定。東湖花園號(hào)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商就房產(chǎn)面積問題發(fā)生爭(zhēng)議在本案申請(qǐng)人及并案的其他宗案的申請(qǐng)人提交仲裁前被申請(qǐng)人曾于XX年月日致函惠州市房產(chǎn)局標(biāo)題是”關(guān)于三號(hào)小區(qū)公攤面積約定的咨詢函”。函中辯稱根據(jù)年規(guī)則第條的規(guī)定：除作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程外其他公共部位與公用房屋應(yīng)屬可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e三號(hào)小區(qū)的小區(qū)公攤面積中沒有屬于“已經(jīng)銷售或出租的地下室、車棚及人防工程”按當(dāng)時(shí)的規(guī)定應(yīng)屬于可分?jǐn)偟墓妹娣e之一。貴局《關(guān)于規(guī)范房屋權(quán)屬登記建筑面積計(jì)算的通知》是在XX年月日?qǐng)?zhí)行的而三號(hào)小區(qū)在年月份已經(jīng)開始銷售至XX年月日《通知》執(zhí)行時(shí)已基本銷售完畢根據(jù)法不溯及既往的原則貴局在后頒布的《通知》不應(yīng)適用于之前已經(jīng)銷售的商品房?！币陨限q解大體上是理性的說明被申請(qǐng)人對(duì)當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)部門的再次強(qiáng)調(diào)年規(guī)則的原則與規(guī)定之《通知》表示遵循只是依法不溯及既往的原則東湖花園三號(hào)小區(qū)的房產(chǎn)于年月至XX年月日已基本銷售完畢。但是被申請(qǐng)人忽略了重要的事實(shí)如果《通知》在其心目中是應(yīng)當(dāng)遵循的“法律、法規(guī)”那么年規(guī)則對(duì)申請(qǐng)人的約束力無論是因時(shí)間在其銷售案涉房產(chǎn)之前還是其對(duì)整個(gè)國家商品房交易的規(guī)范上之重要性而言被申請(qǐng)人均沒有理由不予遵循。被申請(qǐng)人XX年月日函還辯稱：“開發(fā)商在銷售之前已將小區(qū)公攤面積單列成本并據(jù)此與業(yè)主約定了銷售面積與銷售單價(jià)若．然現(xiàn)在依據(jù)貴局小區(qū)公攤面積不計(jì)入銷售面積的解釋開發(fā)商無法按與業(yè)主的約定收回小區(qū)公攤面積的成本而業(yè)主卻可不按合同約定無償取得小區(qū)公攤面積的產(chǎn)權(quán)這顯然顯失公平?！倍捅簧暾?qǐng)人XX年月日函惠州市房產(chǎn)管理局于XX年月日回應(yīng)的惠市房函XX號(hào)函標(biāo)題是：關(guān)于東湖花園三號(hào)小區(qū)公攤面積的復(fù)函。該函沒有否定函實(shí)際上再次重申函所體現(xiàn)的規(guī)則的原則與規(guī)定其中提到棟商品樓說道東湖花園的棟的架空層、公共用房與棟的地下室、架空層合計(jì)m“均為整個(gè)三號(hào)小區(qū)服務(wù)即為多幢服務(wù)的建筑面積。雖然三號(hào)小區(qū)是自年開始銷售但是提交我局辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)間是XX年所以必須依據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局XX年發(fā)布的gbtXX《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行面積計(jì)算不將該面積計(jì)入分戶產(chǎn)權(quán)面積?！敝俨猛ゲ荒芎唵畏穸ū簧暾?qǐng)人XX年月日函的陳述與辯解可能具有一定的客觀性但被申請(qǐng)人明知本應(yīng)遵循年規(guī)則。被申請(qǐng)人在仲裁中提交惠市房函XX號(hào)函沒有否定該函的所言的正確性和合法性。相反該函從正面否定被申請(qǐng)人關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e”的合理性。．申請(qǐng)人的粵房地證字第c號(hào)房產(chǎn)證在登記權(quán)屬人姓名的同一頁之房屋情況欄記載所涉房產(chǎn)的“建筑面積”和“其中住宅建筑面積”處均記載為:玖拾肆點(diǎn)叁玖平方米。在該證另一頁附房屋平面圖的房屋情況欄記載的“建筑面積”和“其中住宅面積”的細(xì)項(xiàng)中均記載為m同頁上的所附住宅平面圖上注記：“另有小區(qū)分?jǐn)偅浩椒矫住憋@然表明發(fā)證機(jī)關(guān)只認(rèn)可所涉房產(chǎn)的面積是m因而在前頁中以漢字而非阿拉伯?dāng)?shù)字記載表述以示鄭重避免誤讀或防止更改。此系眾所周知的中國慣例。正如對(duì)金額的表述在同一張發(fā)票等票據(jù)中通常用大寫數(shù)字與阿拉伯?dāng)?shù)字兩種方式記載有異時(shí)以前者為準(zhǔn)。被申請(qǐng)人對(duì)房產(chǎn)證的記載早于申請(qǐng)人之前獲悉或明了從未提出異議應(yīng)當(dāng)視為原本認(rèn)同。房產(chǎn)證系合法、有效的文件其上記載的房產(chǎn)建筑面積具有約束力。非發(fā)證機(jī)關(guān)不能更改。以上提及的年規(guī)則以及當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)其原則與規(guī)定的文件被申請(qǐng)人均知曉。沒有證據(jù)表明被申請(qǐng)人采取行政訴訟類的程序堅(jiān)持其XX年月日函的立場(chǎng)否定之。又補(bǔ)充協(xié)議第條沒有給出“公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的明確定在案涉房產(chǎn)交”另有小區(qū)分?jǐn)偂傲x即使該表述就是后來房產(chǎn)證中確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)當(dāng)?shù)卣姆慨a(chǎn)管理部門明確認(rèn)定：不將該面積計(jì)入分戶產(chǎn)權(quán)面積。年規(guī)則與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》雖然主要是規(guī)范政府有關(guān)管理部門的行為但是房地產(chǎn)發(fā)展商與業(yè)主之間的商品房買賣合同不能違背其規(guī)定因?yàn)樘峤晦k理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)房產(chǎn)管理部門必須遵循以上有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定。申請(qǐng)人認(rèn)為如此攤分違反了年規(guī)則的規(guī)定。年規(guī)則頒布于前系爭(zhēng)合同簽訂在后被申請(qǐng)人早就知道年規(guī)則的存在有義務(wù)遵循年規(guī)則補(bǔ)充協(xié)議是采用格式合同訂立被申請(qǐng)人系提供格式合同條款的一方?！逗贤ā返挠嘘P(guān)規(guī)定如下：“第條……提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說明?！薄暗跅l格式條款具有本法第條和第條規(guī)定情形的或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的該條款無效?！薄暗跅l對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋……”依據(jù)年規(guī)則政府管理部門不能認(rèn)可小區(qū)分?jǐn)偯娣e在此類合同中發(fā)展商認(rèn)定的要如此分?jǐn)偟淖龇?。仲裁庭無法了解被申請(qǐng)人房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成不知道被申請(qǐng)人的房價(jià)中如何包含或體現(xiàn)了小區(qū)分?jǐn)偯娣e及小區(qū)的其他條件。以上事實(shí)與理由表明被申請(qǐng)人交付的房產(chǎn)小于約定m。申請(qǐng)人的首項(xiàng)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持。關(guān)于申請(qǐng)人的次項(xiàng)請(qǐng)求。通常房產(chǎn)證辦理的流程與慣例是：發(fā)展商出具關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證初始登記的公告給業(yè)主發(fā)出辦理產(chǎn)權(quán)證的通知業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)繳付稅費(fèi)和個(gè)人資料隨后個(gè)月內(nèi)辦妥。補(bǔ)充協(xié)議第條約定在房屋交付后個(gè)月內(nèi)發(fā)展商辦妥房屋所有權(quán)證。被申請(qǐng)人未依約定辦妥房產(chǎn)證也不能證實(shí)存在非正常情況另外也未否定申請(qǐng)人關(guān)于辦證逾期的事實(shí)但是合同中沒有規(guī)定逾期辦理房產(chǎn)證違約金的計(jì)算方法申請(qǐng)人一