物業(yè)管理之法律基礎知識

物業(yè)管理之法律基礎知識第一頁，共24頁。主要內容：一、物業(yè)管理基本概念、主要內容、基本原則、管理過程二、物業(yè)管理常用知識三、物業(yè)從業(yè)人員的行為操守。第二頁，共24頁。A、物業(yè)管理基本概念1、物業(yè)的概念：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權益。（各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地）一、物業(yè)管理基本概念、主要內容、基本原則、管理過程第三頁，共24頁。2、物業(yè)的分類：①居住物業(yè)包括：住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等。②商業(yè)物業(yè)包括：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所等。③工業(yè)物業(yè)包括：工業(yè)廠房、倉庫等。④其他用途物業(yè)除上述3項物業(yè)以外的其他物業(yè)，如車站、機場、醫(yī)院、學校等。第四頁，共24頁。３、物業(yè)管理的概念：是指專門的機構（物業(yè)管理企業(yè)）受物業(yè)所有人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/公房出售單位/業(yè)主委員會）的委托，按照國家有關法律以及合同和契約行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或住戶/租戶提供多方面的綜合性服務的一系列的行為。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務的對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償服務，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長。第五頁，共24頁。4、物業(yè)管理目的：為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，達到社會收益和福利的最大化；并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境；最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程序。

５、物業(yè)管理行業(yè)的自身特點：—全天候、不間斷的管理服務工作?！a(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結束?！苯用鎸V大的消費者?！召|量與價格之間的彈性關系。

第六頁，共24頁。B、物業(yè)管理的主要內容

（一）物業(yè)的接管驗收（二）物業(yè)管理方案和制度的制定（三）客戶管理服務（四）房屋建筑及附屬設備設施的維修養(yǎng)護管理服務（五）安全服務（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理（七）綜合經(jīng)營服務第七頁，共24頁。根據(jù)服務類型可分成三種不同服務種類：

常規(guī)性公共服務：房屋建筑主體的管理、房屋設備設施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理服務、綠化管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內的保安管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內的消防協(xié)助管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內的交通的協(xié)助管理服務、物業(yè)裝飾裝修管理服務

針對性的專項服務：a、日常生活類（如衣、食、住、行等方面的各項家政、家務服務）b、商業(yè)服務類(商業(yè)網(wǎng)開設和管理，以及各項經(jīng)營活動斬開展）c、文化、教育、衛(wèi)生、體育類、d、金融、中介服務類（代辦保險，代理租賃等）、e、社會福利類（照顧孤寡老人，擁軍優(yōu)屬）

委托性特約服務：是針對性的專項服務的補充和完善。第八頁，共24頁。C、物業(yè)管理基本原則（一）權責分明原則（二）業(yè)主主導原則（三）服務第一原則（四）統(tǒng)一管理原則（五）專業(yè)高效原則（六）收費合理原則（七）公平競爭原則（八）依法行事原則第九頁，共24頁。D、物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務合同：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》

（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應當成立接管驗收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設施設備進行查驗，并辦理接管手續(xù)。

（三）履行服務合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務合同約定以外的其他服務項目。

（四）終止合同，做好交接第十頁，共24頁。（一）、業(yè)主的概念：業(yè)主是指物業(yè)的所有權人，即土地使用權和房屋的所有權人，是所擁有物業(yè)的主人。（二）、物業(yè)服務費包含內容：

1、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

2、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

5、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

6、社區(qū)文化活動等。7、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

8、辦公費用；

9、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。二、物業(yè)管理常用知識第十一頁，共24頁。（三）、物業(yè)公司的權利/義務：權利

根據(jù)有關法律法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；

依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；

依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；

有權制止違反規(guī)章制度的行為；

有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務；

可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

第十二頁，共24頁。義務

履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督；

重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可；

接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。第十三頁，共24頁。（四）、業(yè)主的權利/義務：權利

按照物業(yè)服務合同約定，接受物業(yè)公司提供的服務；

提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理有關事項提出建議；

提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第十四頁，共24頁。義務

遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

按時交納物業(yè)服務費用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第十五頁，共24頁?！锇咐涸S先生將自己空置的雜物間租給一家公司當倉庫。倉庫每天人來人往，貨物推進推出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物。這使得鄰居頗有意見。于是，鄰居紛紛向物業(yè)投訴。雖物業(yè)和許先生也多次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉，直至發(fā)展到多名鄰居強烈要求承租方搬離小區(qū)。這時，許先生不樂意了，認為房子是自己的，愿意租給誰是他個人的事，與他人無關，并至此以后，對此事置之不理。相同現(xiàn)象：★最近王小姐因為裝修弄壞了水管造成樓下住戶房屋進水，卻自認為“不關我的事”而拒絕對方的整修要求，為此鄰里之間大打出手?！镟従与s物占樓道有權要求賠損失：鄰居老李把雜物放在樓道，讓追求時尚雅致生活的李小姐感到極為不雅，且出行不便。李小姐要求鄰居老李挪走。

但老李認為，雜物的位置屬自家門前，并沒有占李小姐家場地，因此不予理會。李小姐向物業(yè)反饋，物業(yè)公司多次協(xié)調并無進展。案例分析第十六頁，共24頁。案例分析點評：生活中諸多擾鄰問題，都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙和侵害，物權法對此進行了明確規(guī)定：對其他不動產(chǎn)權利人造成損害的，應當給予賠償。當然，如果正好你自己是“惡鄰”一方，你的鄰居同樣會使用這一武器的。尊重他人相鄰權，不但是法律問題，更是道德問題。作為物管公司,我們在處理業(yè)主相鄰關系時,應熟悉法律對處理相鄰關系的原則性規(guī)定，以法說事，以理服人。第十七頁，共24頁。裝修風水惹糾紛照妖鏡某開發(fā)區(qū)一發(fā)展商在廠房的外墻留了兩個大洞，并裝上兩面鏡子；正對面另一廠商不樂意了！于是開始了一場荒唐的「暗戰(zhàn)」。在一棟剛建成的四層樓的外墻上，靠近三樓樓梯腳處，有兩個并列在一起比水桶還大的孔洞，洞里鑲著兩面圓鏡。望過去，可以從中看到對面房子的影像。對面的住戶也是一棟四層樓房，是一家印刷廠，門口掛著一張八卦圖。印刷廠一位姓許的女士說，對面那棟房子去年開工，今年8月初，他們發(fā)現(xiàn)房主居然在那兩個外墻的孔洞上裝上兩面圓鏡。這讓他們感到很不舒服：裝修房子本無可厚非，可是對方為什么不裝玻璃而要裝鏡子呢？這不是照妖鏡嗎？而附近的住戶也紛紛表示，那兩面鑲在墻壁上的鏡子就是民間鎮(zhèn)邪的「老虎眼」。這就讓印刷廠更感不安了。許女士稱，他們不想找對方直接交涉，為此通過發(fā)展公司管理協(xié)調組解決，希望對方換上玻璃，但是沒有任何結果。一氣之下，他們請來一位易學大師指點迷津。大師看了后表示只要掛上他的八卦圖，就「包可無事」。此后，雖然大家近在咫尺，相遇卻行同陌路。第十八頁，共24頁。點評：物業(yè)管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。鄰里關系，經(jīng)常會因為大家的生活習慣、傳統(tǒng)觀念、個人素養(yǎng)等等原因，把簡單的事情復雜化。作為物業(yè)服務人員，業(yè)主用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點和歸宿點，實現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主之間，企業(yè)與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區(qū)和諧的目的。第十九頁，共24頁。1、從業(yè)人員應自覺學習和遵守國家、廣東省、廣州市等物業(yè)管理政策法規(guī)，遵守愛崗敬業(yè)，誠實守信、辦事公道、服務業(yè)主、奉獻社會的職業(yè)道德。2、從業(yè)人員應當自覺遵守企業(yè)管理制度，恪守盡職，保守企業(yè)商業(yè)秘密。協(xié)會堅決反對從業(yè)人員盜賣企業(yè)商業(yè)秘密圖謀私利和其它損害企業(yè)合法利益的行為。

3、廣東省物業(yè)管理條例第六十七條違反本條例規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動的,依法追究法律責任。三、物業(yè)從業(yè)人員行為操守第二十頁，共24頁。4、不得未經(jīng)批準私自接待外人參觀本小區(qū)；不得未經(jīng)批準擅自給業(yè)主或他人出具任何證明、說明等文件。5、小區(qū)公共區(qū)域不得有聚眾喝酒、打牌等行為。6、未經(jīng)上級許可，私自接受業(yè)主/住戶的消費或物品；7、未經(jīng)批準私自使用小區(qū)的設備，如：車輛、餐廳、餐具、會所的各種設施等；8、未經(jīng)批準私自張貼或涂改各種通告；第二十一頁，共24頁。9、不得制造謠言或發(fā)表誹謗言論，惡意損害公司、同事或住戶聲譽；10、不得在當班時間為業(yè)主或住戶干私活并收取費用及利用工作關系向業(yè)主/住戶索取小費或物品。11、不得參與賭博、吸毒、盜竊或參與其他違法活動；12、不得盜取、復制或銷毀公司各類資料、文件、數(shù)據(jù)（包括電子版）；13、不得擅用公司名義在外造謠撞騙有損公司、業(yè)主利益、聲譽。14、其他違法違規(guī)之行為第二十二頁，共24頁。