北京市某小區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目建議書代可行性報告

北京市某小區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目建議書（代可行性研究究報告）北京市***公公司二○○六年三月月編制單位：北京京***公司公司審定：高級級經(jīng)濟(jì)師項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 高級工程師師項(xiàng)目參加人： 高級工程師師目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc130315001"第一章總論5HYPERLINK\l"_Toc130315002"一、項(xiàng)目概況55HYPERLINK\l"_Toc130315003"二、建設(shè)單位簡簡介6HYPERLINK\l"_Toc130315004"三、報告編制依依據(jù)8HYPERLINK\l"_Toc130315005"第二章項(xiàng)目開開發(fā)前景分析析9HYPERLINK\l"_Toc130315006"一、地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀99HYPERLINK\l"_Toc130315007"二、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展綜合條件件評價11HYPERLINK\l"_Toc130315008"三、北京市20005年房地地產(chǎn)開發(fā)情況況分析14HYPERLINK\l"_Toc130315009"四、地區(qū)的房地地產(chǎn)開發(fā)前景景分析16HYPERLINK\l"_Toc130315010"第三章建設(shè)條條件20HYPERLINK\l"_Toc130315011"一、地區(qū)區(qū)基本本情況20HYPERLINK\l"_Toc130315012"二、項(xiàng)目區(qū)位條條件20HYPERLINK\l"_Toc130315013"三、區(qū)域工程地地質(zhì)條件200HYPERLINK\l"_Toc130315014"四、項(xiàng)目用地現(xiàn)現(xiàn)狀22HYPERLINK\l"_Toc130315015"第四章開發(fā)建設(shè)設(shè)方案24HYPERLINK\l"_Toc130315016"一、開發(fā)建設(shè)總總體方案244HYPERLINK\l"_Toc130315017"二、拆遷安置方方案24HYPERLINK\l"_Toc130315018"三、市政配套建建設(shè)方案244HYPERLINK\l"_Toc130315019"第五章項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)度安排228HYPERLINK\l"_Toc130315020"第六章環(huán)境保護(hù)護(hù)、消防、節(jié)節(jié)能29HYPERLINK\l"_Toc130315021"一、環(huán)境保護(hù)229HYPERLINK\l"_Toc130315022"二、消防29HYPERLINK\l"_Toc130315023"三、節(jié)能30HYPERLINK\l"_Toc130315024"第七章項(xiàng)目組織織管理及實(shí)施施進(jìn)度安排331HYPERLINK\l"_Toc130315025"一、項(xiàng)目建設(shè)管管理模式311HYPERLINK\l"_Toc130315026"二、項(xiàng)目組織機(jī)機(jī)構(gòu)31HYPERLINK\l"_Toc130315027"三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排311HYPERLINK\l"_Toc130315028"第八章投資估算算與資金籌措措32HYPERLINK\l"_Toc130315029"一、投資估算332HYPERLINK\l"_Toc130315030"二、資金籌措335HYPERLINK\l"_Toc130315031"第九章項(xiàng)目收益益估算36HYPERLINK\l"_Toc130315032"一、估算說明336HYPERLINK\l"_Toc130315033"二、項(xiàng)目可出讓讓土地情況336HYPERLINK\l"_Toc130315034"三、土地出讓價價格36HYPERLINK\l"_Toc130315035"四、項(xiàng)目收益估估算36HYPERLINK\l"_Toc130315036"第十章相關(guān)問題題說明37HYPERLINK\l"_Toc130315037"一、關(guān)于可出讓讓土地面積的的說明37HYPERLINK\l"_Toc130315038"二、關(guān)于土地出出讓價格的確確定37HYPERLINK\l"_Toc130315039"第十一章社會效效益評價377HYPERLINK\l"_Toc130315040"第十二章結(jié)論與與建議38

第一章總論論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱稱北京市某小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目用地土地地一級開發(fā)（二）建設(shè)單位位北京市土地整理理儲備中心地地區(qū)區(qū)分中心心（三）建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)地地點(diǎn)位于地區(qū)區(qū)地區(qū)鎮(zhèn)喬莊村村。規(guī)劃四至至范圍為：西西起中路，東東至路，南南至南街街，西部北至至斜街，東東部北至東大街。（四）項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)劃根據(jù)北京市規(guī)劃劃委員會有關(guān)關(guān)本項(xiàng)目規(guī)劃劃意見書要求求，本項(xiàng)目開開發(fā)總用地面面積3652206平方米米，其中總建設(shè)設(shè)用地面積2246117平方米，代征征城市公共用地面積積1405889平方米。詳見見項(xiàng)目用地規(guī)規(guī)劃表。表1－1項(xiàng)目用用地規(guī)劃表序號名稱數(shù)量（平方米）一總用地面積3652061總建設(shè)用地面積積2246171.1其中居住用地面面積積2246172代征城市公共用用地地面積1405892.1其中代征道路用用地地面積689062.2代征綠化用地面面積積702692.3代征河道用地面面積積1414二容積率≤3.0三建筑密度≤30%四建筑控制規(guī)?！?510000五建筑控制高度≤60米六綠地率≥30%（五）建設(shè)內(nèi)容容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容容主要包括：：規(guī)劃用地范范圍內(nèi)的土地地征用、拆遷遷安置、土地地平整、道路路、綠化、市市政配套管線線（供水、雨雨水、污水、中中水、電力、熱熱力、電信）等等基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，使項(xiàng)目目用地達(dá)到“七通一平”的建設(shè)條件件，為掛牌上上市并進(jìn)行后后期開發(fā)建設(shè)設(shè)創(chuàng)造必要的的條件。土地開發(fā)完成后后可提供出讓讓具備“七通一平”建設(shè)條件的的居住用地面積積約2246617平方米米?？山ㄔO(shè)住住宅及商業(yè)服服務(wù)、中學(xué)和和托幼設(shè)施約約4503522平方米。（六）開發(fā)建設(shè)設(shè)模式根據(jù)北京市國土土資源局的有有關(guān)文件批復(fù)復(fù)，北京市土土地整理儲備備中心地區(qū)分中心將將作為本項(xiàng)目目用地的土地地一級開發(fā)建建設(shè)主體，組組織實(shí)施土地地一級開發(fā)工工作。完成土土地一級開發(fā)發(fā)并經(jīng)驗(yàn)收合合格后，由北京市市土地整理儲儲備中心統(tǒng)一一組織入市公公開交易。經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)目用用地按規(guī)定入入市公開交易易。（七）主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1－2主要投投資估算指標(biāo)標(biāo)序號費(fèi)用項(xiàng)目估算金額（萬元元）第一部分土地取得費(fèi)用38207.4455第二部分土地一級開發(fā)建建設(shè)設(shè)費(fèi)用6739.422第三部分工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)1027.255第四部分基本預(yù)備費(fèi)3677.933第五部分貸款利息864.90第六部分項(xiàng)目估算總投資資50516.9955二、建設(shè)單位簡簡介（一）單位名稱稱：北京市土土地整理儲備備中心地區(qū)區(qū)分中心心（二）單位性質(zhì)質(zhì)：事業(yè)單位位（三）住所：北北京市地區(qū)號（四）經(jīng)費(fèi)來源源：全額撥款款（五）法定代表表人：北京市土地整理理儲備中心地地區(qū)區(qū)分中心心是北京市地地區(qū)區(qū)國土資資源局組建的的事業(yè)單位，業(yè)業(yè)務(wù)上受北京京市土地整理理儲備中心指指導(dǎo)，是區(qū)政政府土地整理理儲備的辦事事機(jī)構(gòu)，于2002年正式成立立，注冊資金3000萬元。分中心心的成立和市市場的組建是是政府機(jī)構(gòu)改改革和轉(zhuǎn)變職職能的客觀要要求，也是進(jìn)進(jìn)一步深化土土地使用制度度改革、加強(qiáng)強(qiáng)國有土地資資產(chǎn)管理，建建立公開、公公平、公正的的土地市場秩秩序，貫徹十十分珍惜、合合理利用和切切實(shí)保護(hù)耕地地的基本國策策的要求。分中心受市中心心委托， 負(fù)責(zé)地區(qū)區(qū)以下工工作：（一）土地整理理工作1．負(fù)責(zé)本區(qū)土土地資源的調(diào)調(diào)查、評價及及統(tǒng)計，協(xié)助助市中心完成成本區(qū)土地開開發(fā)整理相關(guān)關(guān)規(guī)劃的編制制；2．負(fù)責(zé)地區(qū)區(qū)區(qū)國家投資土土地開發(fā)整理理項(xiàng)目的選址址、申報立項(xiàng)項(xiàng)、實(shí)施方案案的編制，并并具體組織施施工、期間管管理和竣工后后聽自驗(yàn)；協(xié)協(xié)助市中心完完成申報立項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的可行行性研究、規(guī)規(guī)劃設(shè)計、投投資預(yù)算及對對立項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的管理、監(jiān)監(jiān)督檢查和竣竣工初驗(yàn)；3．負(fù)責(zé)地區(qū)區(qū)區(qū)市級立項(xiàng)土土地開發(fā)整理理項(xiàng)目的選址址、申報立項(xiàng)項(xiàng)，并具體組組織立項(xiàng)項(xiàng)目目的施工、期期間管理、竣竣工初驗(yàn)及后后續(xù)管理；協(xié)協(xié)助市中心完完成對申報立立項(xiàng)項(xiàng)目必要要的可行性研研究、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、投資預(yù)預(yù)算及對立項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)施施管理、監(jiān)督督檢查和竣工工驗(yàn)收。4．負(fù)責(zé)實(shí)施由由分中心作為為主體征用土土地的“占補(bǔ)平衡”，協(xié)助市中中心對其進(jìn)行行期間管理、監(jiān)監(jiān)督檢查和竣竣工驗(yàn)收。（二）土地儲備備工作1．負(fù)責(zé)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計地區(qū)區(qū)可供再再開發(fā)的存量量建設(shè)用地和和新增建設(shè)用用地的數(shù)量和和質(zhì)量；負(fù)責(zé)責(zé)數(shù)據(jù)更新并并定期報市中中心匯總；2．提出地區(qū)區(qū)區(qū)土地收購儲儲備、征用儲儲備和土地出出讓的初步年年度計劃；3．協(xié)助市中心心實(shí)施土地收收購、征用、收收回和一級開開發(fā)等工作；；4．協(xié)助市中心心對直接進(jìn)入入市土地交易易市場交易的的土地進(jìn)行權(quán)權(quán)屬核查、現(xiàn)現(xiàn)場踏勘、申申報規(guī)劃等前前期工作；5．作為主體承承擔(dān)本區(qū)部分分土地的征用用工作；6．作為主體具具體實(shí)施本區(qū)區(qū)區(qū)屬企事業(yè)業(yè)單位國有的的收購和土地地一級開發(fā)等等工作（進(jìn)行行土地收購和和土地一級開開發(fā)時，土地地收購方案及及預(yù)期收益、土土地一級開發(fā)發(fā)成本及預(yù)期期收益等報市市中心審批后后方能實(shí)施），負(fù)負(fù)責(zé)資金籌措措和管理；并并對已完成一一級開發(fā)的土土地做好入市市交易的有關(guān)關(guān)前期工作；；7．可能組織本本區(qū)10畝以下存量量國有劃撥土土地入市的公公開交易工作作，交易信息息將按規(guī)定公公告，并同時時在市土地交交易市場展示示。三、市中心委托托分中心完成成的其它專項(xiàng)項(xiàng)任務(wù)和工作作。三、報告編制依依據(jù)1．北京市國土土資源局、北北京市規(guī)劃委委員會、北京京市發(fā)展和改改革委員會、北北京市建設(shè)委委員會《政府府儲備土地和和入市交易土土地聯(lián)席會會會議紀(jì)要》；；2．北京市規(guī)劃劃委員會規(guī)劃劃意見書（選選址）；3．北京市規(guī)劃劃委員會“關(guān)于地區(qū)小區(qū)控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃的批復(fù)”；4．北京市國土土資源局“關(guān)于對地區(qū)小區(qū)項(xiàng)目目用地進(jìn)行一一級開發(fā)的批批復(fù)”；5．北京市國土土資源局“關(guān)于小區(qū)建建設(shè)項(xiàng)目用地地預(yù)審意見的的函”；6．國家有關(guān)政政策法規(guī)；7．建設(shè)單位提提供的有關(guān)資資料。第二章項(xiàng)目開開發(fā)前景分析析一、地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（一）社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分分析從地區(qū)區(qū)近年來來的國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值及其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況況分析，地區(qū)區(qū)的社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)展在在上世紀(jì)90年代處于變變化中，時高高時低。進(jìn)入入新世紀(jì)后，隨隨著北京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體的快快速發(fā)展，呈呈較快速上升升趨勢。如下下表所示。表2－1：地區(qū)區(qū)GDP總量與產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)表GDP總量(萬元)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)人均GDP（元元/人）地區(qū)區(qū)GDP占占北北京GDP的比重（%）指標(biāo)（萬元）%指標(biāo)（萬元）%指標(biāo)（萬元）%1994365127..5574174.5520.3153473..3342.0137479..6637.761533.371995437673..1187269.0019.9180479..0041.2169924..8838.973243.141996478649..4481364.0017.0182010..7738.0215274..7745.080052.961997403282..2280818.0020.0124676..7730.9197787..5549.167602.231998445723..8895698.0021.5139236..7731.3210339..6647.274802.221999500563..99100694..6620.1158136..5531.6241732..8848.383832.302000571282..00106736..0018.7193394..0033.9271152..0047.495632.302001671575..88114929..0017.1250004..0037.2306642..0045.7111062.362002900985..44132308..5514.7398240..9944.2370436..0041.1148422.88注：人均GDPP采用戶籍人人口（資料來源：北北京市地區(qū)區(qū)社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料料1994——2003年）通過對上表的分分析，有如下下一些結(jié)論：：相對20世紀(jì)90年代初而言言，地區(qū)區(qū)在北京京市的經(jīng)濟(jì)地地位呈下降趨趨勢；而近兩兩三年呈相對對上升趨勢。但但就地區(qū)的發(fā)展條條件而言，地地區(qū)應(yīng)該具有有更大的發(fā)展展?jié)摿?。?001年，地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)由20世紀(jì)90年代初“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)格局局基本上形成成了“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)格局局。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的成熟發(fā)展展一般應(yīng)經(jīng)歷歷三個階段，第第一階段以商商業(yè)為主導(dǎo)，第第二階段以商商貿(mào)餐飲、郵郵電通訊、金金融保險為主主導(dǎo)，第三階階段以旅游、信信息、文化教教育、體育等等新興服務(wù)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)。地地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)從表象象上看比較合合理，但其第第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展仍以傳統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主主，新興服務(wù)務(wù)業(yè)尚未成為為第三產(chǎn)業(yè)的的主導(dǎo)，第三三產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、結(jié)結(jié)構(gòu)升級，而而第二產(chǎn)業(yè)亟亟待振興。經(jīng)經(jīng)過不斷的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整，2002年地區(qū)區(qū)形成了“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)格局局，這與地區(qū)區(qū)區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)發(fā)展水平是相相符的，有利利于地區(qū)今后的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。表2－220001年地區(qū)區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表表（資料來源：北北京市地區(qū)區(qū)社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料料--20001年）從表二中可看出出，地區(qū)城區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量較大大，始終占到到全區(qū)的1/3左右，表明明各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展展不均衡，經(jīng)經(jīng)濟(jì)密集度在在城區(qū)較高。此此外，宋莊、地區(qū)、張家灣等靠近地區(qū)新城的各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量靠前，形成地區(qū)區(qū)“北強(qiáng)南弱”的經(jīng)濟(jì)地理格局。（二）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資狀況分分析1995年固定定投資的迅速速增長曾帶動動地區(qū)GDP以19.9%的高速增長長，而隨著96、97年固定投資資的放緩，地地區(qū)的GDP增速也逐年年放緩，甚至至出現(xiàn)負(fù)增長長。98年金融危機(jī)機(jī)之后，地區(qū)區(qū)區(qū)響應(yīng)政府府?dāng)U大內(nèi)需的的宏觀政策，加加大投資力度度，地區(qū)區(qū)的GDP也逐年上升升，但我們同同時也應(yīng)看到到，2000年的固定投投資額成倍增增長，而其對對GDP的拉動作用用不如預(yù)期中中理想。以上上數(shù)據(jù)表明：：固定投資對對拉動地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增增長作出了十十分重要的貢貢獻(xiàn)；地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增增長將逐步由由資本推動型型轉(zhuǎn)向勞動力力、技術(shù)推動動型。因此，在未來的的發(fā)展中，應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步拓寬寬籌融資渠道道，加強(qiáng)資金金籌措。投資資領(lǐng)域的重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)放在重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目、重要要基礎(chǔ)設(shè)施的的建設(shè)和和國國有企業(yè)的技技術(shù)改造和結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整上，并并加強(qiáng)對投資資走勢的監(jiān)測測，提高投資資效率。表2－3地區(qū)區(qū)區(qū)投資、GDP和投資率變變化情況1994199519961997199819992000固定資產(chǎn)投資額額（萬萬元）45454.0091276.1150153.1139416.2247957.1161984.00137838..00投資增長速度100.8－45.1－21.521.729.2122.4GDP（萬元）365127..44437673..11478649..44403282..22445723..88500563..99571282..00GDP增長速度度（%）19.99.4－9.210.512.314.1投資率(%）12.520.910.59.810.812.424.1（資料來源：北北京市地區(qū)區(qū)社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料料1994——2001年）二、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展綜合條件件評價（一）發(fā)展條件件《北京城市總體體規(guī)劃（2004年-2020年）》確定定地區(qū)為東部發(fā)發(fā)展帶的重要要節(jié)點(diǎn)，北京京重點(diǎn)發(fā)展的的新城之一，也也是北京未來來發(fā)展的新城城區(qū)和城市綜綜合服務(wù)中心心。地區(qū)新城位于于城市的主要要發(fā)展方向上上，地勢平坦坦，土地資源源充足，與中中心城的交通通聯(lián)系便捷，發(fā)發(fā)展空間巨大大。東部次區(qū)區(qū)域是城市未未來重點(diǎn)發(fā)展展的地區(qū)，也也是北京面向向區(qū)域，聯(lián)系系天津、河北北等省市的重重要地區(qū)。地地區(qū)、順義和和亦莊地區(qū)是是承接中心城城人口、職能能疏解和新的的產(chǎn)業(yè)集聚的的主要地區(qū)。地區(qū)新城位于北京城市空間結(jié)構(gòu)“兩軸-兩帶-多中心”的重要節(jié)點(diǎn)上。根據(jù)新的北京城城市總體規(guī)劃劃，地區(qū)區(qū)發(fā)展面面臨的諸多優(yōu)優(yōu)勢條件，主主要包括以下下幾點(diǎn)：1．區(qū)位優(yōu)勢地區(qū)處于京津冀冀交接地帶，素素有等美譽(yù)，區(qū)區(qū)位條件十分分優(yōu)越。地區(qū)區(qū)新城距天安安門公里，是是北京人流、物物流、交通流流的匯聚地，在在經(jīng)濟(jì)區(qū)中占占有重要地位位。根據(jù)北京京東、南開闊闊，西、北群群山阻隔的地地理特征，我我們可以判斷斷：城市東部部和南部平原原地區(qū)，將成成為北京城市市發(fā)展的主要要方向,沿京津塘高高速公路將是是城市主要發(fā)發(fā)展軸之一。而而地區(qū)就處在這這一北京未來來重點(diǎn)發(fā)展象象限內(nèi)，在京京、津、冀北北聯(lián)合發(fā)展形形成國際化大大都市地區(qū)的的進(jìn)程中承擔(dān)擔(dān)著橋梁紐帶帶的作用。2．交通優(yōu)勢地區(qū)是北京城市市東部交通中中的重要組成成部分，與北北京主城區(qū)由由多條道路直直接相連，區(qū)區(qū)內(nèi)有京哈、京京沈、京津塘塘高速，京秦秦、京承鐵路路經(jīng)過；五環(huán)環(huán)、六環(huán)溝通通了它與周邊邊城鎮(zhèn)的快捷捷聯(lián)系；驅(qū)車車往機(jī)場僅25分鐘，輕軌軌八通線的建建設(shè)使地區(qū)成為全北北京最早擁有有軌道交通的的衛(wèi)星城，這這使地區(qū)的發(fā)展在在相當(dāng)長一段段時期內(nèi)將領(lǐng)領(lǐng)先于其他衛(wèi)衛(wèi)星城的發(fā)展展。3．資源優(yōu)勢地區(qū)水網(wǎng)縱橫、泉泉脈總多，匯匯集了大小13條河流，這這對于北京這這樣一個嚴(yán)重重缺水的城市市來說顯得格格外珍貴。此此外，地區(qū)地勢平坦坦、適合規(guī)模模化開發(fā)利用用的土地資源源儲備充足，且且又都處在北北京的下風(fēng)下下水方向，是是北京進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的重要基基地。4．人文優(yōu)勢地區(qū)歷史上商旅旅云集、人文文薈萃，積淀淀了豐厚的歷歷史文化資源源，區(qū)內(nèi)的大大運(yùn)河曾是北北京的生命線線。文化是21世紀(jì)城市的的靈魂和魅力力所在，為提提高地區(qū)的城市品品味和競爭力力奠定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。（二）機(jī)遇與挑挑戰(zhàn)1．經(jīng)濟(jì)全球化化。地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動動將越來越深深地卷入到經(jīng)經(jīng)濟(jì)全球化的的重組過程中中，這是一場場建立在技術(shù)術(shù)革命基礎(chǔ)上上的產(chǎn)業(yè)空間間革命，為城城市增加了分分享信息化和和全球化利益益的機(jī)會，為為實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)在某些領(lǐng)領(lǐng)域跨越式快快速發(fā)展提供供了可能。但但同時，隨著著外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，地地區(qū)區(qū)的發(fā)展展也會越來越越受到外界因因素的影響。2．知識經(jīng)濟(jì)加加速各類遠(yuǎn)程活動（如如會議電視、電電子商務(wù)遠(yuǎn)程程醫(yī)療）的普普及改變了人人們空間距離離的觀念，有有利于地區(qū)吸引更多多的居住人口口，促進(jìn)地區(qū)區(qū)區(qū)社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的繁榮發(fā)展展。在知識經(jīng)經(jīng)濟(jì)時代，教教育和研究與與開發(fā)成為兩兩個最重要的的部門，城市市內(nèi)單純物質(zhì)質(zhì)性的生產(chǎn)用用地將持續(xù)地地下降；而“教育產(chǎn)業(yè)”、“休閑經(jīng)濟(jì)”等將迅速發(fā)發(fā)展，這將為為地區(qū)區(qū)未來的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和城市建設(shè)開開拓新的思路路。但同時信息技術(shù)術(shù)帶來對傳統(tǒng)統(tǒng)管理模式的的革命，這將將推動地區(qū)區(qū)不斷地地去探索城市建設(shè)設(shè)和管理的新新思路、新途途徑，即政府如何使使管理與服務(wù)務(wù)提升到一個個新的層次，在在提高社會信信息化水平過過程中發(fā)揮關(guān)關(guān)鍵的樞紐作作用。3．區(qū)域整合聯(lián)聯(lián)動京津冀城市群群的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)到了區(qū)域整整體協(xié)調(diào)發(fā)展展的階段，區(qū)區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的完善將進(jìn)進(jìn)一步密切聯(lián)聯(lián)系，京津面面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的升級與與調(diào)整，京津津市區(qū)內(nèi)的一一些經(jīng)濟(jì)功能能將向外延伸伸。京津城鎮(zhèn)鎮(zhèn)走廊是未來來京津區(qū)域城城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展展最重要的地地區(qū)，這是確確定北京城市市發(fā)展主導(dǎo)方方向的重要因因素之一。區(qū)區(qū)域整和聯(lián)動動發(fā)展必然為為區(qū)內(nèi)包括地區(qū)區(qū)在內(nèi)的城市市提供了發(fā)展展機(jī)遇。距京京津（尤其是是北京）適中中的距離使地地區(qū)在大北京京地區(qū)城市中中優(yōu)先接受京京津輻射，為為其在高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物物流、房地產(chǎn)產(chǎn)、旅游度假假業(yè)等方面的的發(fā)展提供巨巨大的想象空空間。4．北京舉辦22008年奧運(yùn)會北京成功取得了了2008年奧運(yùn)會的的主辦權(quán)，這這是我國運(yùn)動動史上的大事事。奧運(yùn)會所所產(chǎn)生的突發(fā)發(fā)性需要，對對原有的空間間布局規(guī)劃、交交通設(shè)施規(guī)劃劃是一種沖擊擊。北京市政政府準(zhǔn)備投入入大量的資金金，改善城市市環(huán)境、交通通，以保證奧奧運(yùn)會圓滿成成功。這將加加快首都現(xiàn)代代化、國際化化進(jìn)程，是展展示民族經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、綜綜合國力的良良好契機(jī)，為為進(jìn)一步提升升國際地位和和城市形象提提供了難得的的機(jī)遇。地區(qū)雖沒有安排排奧運(yùn)會比賽賽項(xiàng)目，但仍仍然可以分享享北京舉辦奧奧運(yùn)會帶來的的好處。在奧奧運(yùn)會籌辦過過程中，北京京將進(jìn)行龐大大的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將將極大地改善善城區(qū)與各衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的交交通聯(lián)系，初初步建立起快快速軌道交通通系統(tǒng)，改善善各區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和生態(tài)環(huán)環(huán)境。在此期期間，地區(qū)新城產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和和人口轉(zhuǎn)移速速度將加快，為為北京郊區(qū)的的發(fā)展帶來了了前所未有的的歷史機(jī)遇。地區(qū)可以借助這一時機(jī)積極吸納城區(qū)疏解出來的適宜產(chǎn)業(yè)和人口、提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，使地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上新的臺階。同時，地區(qū)還可以借助奧運(yùn)會的機(jī)會大力發(fā)展旅游、會展、文化等產(chǎn)業(yè)，在奧運(yùn)會中分得“一杯羹”。5．北京發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)整作為中國的首都都和亞太地區(qū)區(qū)重要的國際際事務(wù)中心，北北京正在國際際舞臺上扮演演著越來越重重要的角色。而而目前北京同同一流的世界界城市紐約、倫倫敦、東京還還有一定差距距，新的發(fā)展展又對北京土土地資源、空空間形態(tài)提出出了新的、更更高的要求，北北京的發(fā)展必必須置身于全全球的發(fā)展中中去定位。新新一輪的北京京城市總體規(guī)規(guī)劃確定北京京的城市性質(zhì)質(zhì)是“中國的首都都，全國的政政治中心、文文化中心和重重要的經(jīng)濟(jì)中中心，是世界界著名古都和和國際大都市市”。北京現(xiàn)有空間結(jié)結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能能很好適應(yīng)國國際大都市發(fā)發(fā)展的要求；；北京中心城城功能聚集過過多，不斷侵侵蝕原有的歷歷史風(fēng)貌，環(huán)環(huán)境壓力與交交通壓力日趨趨嚴(yán)峻；而與與此同時，相相對于市區(qū)而而言，郊區(qū)人人口、產(chǎn)業(yè)、就就業(yè)、物質(zhì)環(huán)環(huán)境建設(shè)和城城市化進(jìn)程的的發(fā)展速度緩緩慢，差距不不斷擴(kuò)大，北北京作為大城城市對周邊地地區(qū)的帶動作作用不強(qiáng)。要要解決諸上矛矛盾，最有效效的途徑是對對城市功能實(shí)實(shí)行“有機(jī)疏散”，為城市尋尋找新的生長長點(diǎn)。這是使使北京跳出中中心城，進(jìn)一一步發(fā)展成區(qū)區(qū)域型、多中中心城市的先先決條件。北北京城市空間間發(fā)展策略是是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展、市域戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、舊舊城有機(jī)疏散散和村鎮(zhèn)重新新組合，未來來的城市空間間發(fā)展將由集集中型向分散散型轉(zhuǎn)變，由由獨(dú)立型向區(qū)區(qū)域型轉(zhuǎn)變，由由均衡發(fā)展向向軸向發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，由單核核結(jié)構(gòu)向多核核結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。新新一輪的北京京城市總體規(guī)規(guī)劃確定城市市空間布局形形成“兩軸－兩帶帶－多中心”的空間格局局結(jié)構(gòu)，形成成中心城、新新城、鎮(zhèn)的石石與城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)。新城是承承接中心城人人口和職能疏疏散，新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集及帶帶動區(qū)域發(fā)展展的規(guī)?；浅鞘械貐^(qū)。地地區(qū)是東部城城鎮(zhèn)發(fā)展帶上上的中心節(jié)點(diǎn)點(diǎn)之一，也是是規(guī)劃的11個新城之一一和3個重點(diǎn)發(fā)展展的新城之一一。抓住北京京城市規(guī)劃調(diào)調(diào)整的新機(jī)遇遇，地區(qū)將進(jìn)入一一個新的大發(fā)發(fā)展階段。三、北京市20005年房地產(chǎn)開開發(fā)情況分析析（一）房地產(chǎn)開開發(fā)投資完成成情況2005年，全全市房地產(chǎn)開開發(fā)投資完成成1525億元，比上上年增長3.5％，低于04年19個百分點(diǎn)；；占全社會固固定資產(chǎn)投資資的比重為53.9％，低于04年4.4個百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅開發(fā)投資資完成779.5億元，比上上年增長0.5％。（二）房地產(chǎn)開開發(fā)當(dāng)年資金金到位情況2005年，全全市房地產(chǎn)開開發(fā)當(dāng)年到位位資金3101..9億元，比上上年增長29.1%；其中國內(nèi)內(nèi)貸款、企業(yè)業(yè)自籌資金增增長，增幅分分別為23.1％、39％；定金及及預(yù)收款和外外資下降，降降幅分別為0.5％、20.5％。（三）住宅用地地供應(yīng)情況2005年，全全市住宅供地地為880公頃，規(guī)劃劃建筑面積1196萬平方米。其其中，出讓住住宅用地585公頃，規(guī)劃劃建筑面積679萬平方米；；劃撥住宅（經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房）用用地295公頃，規(guī)劃劃建筑面積517萬平方米。（四）住宅施工工、新新開工情況2005年，全全市市商品住宅宅施施工面積為7283..4萬平方米，比比比上年增長7.8％，高于04年1.4個百分點(diǎn)；；商品住宅宅新新開工面積1983..2萬平方米，下下下降10.1%。（五）住宅供銷銷情情況2005年，全全市市住宅買賣賣成成交4079..2萬平方米，同同同比下降4.1％。其中，商商商品住宅現(xiàn)現(xiàn)房房買賣成交1214..7萬平方米，比比比上年增長20.2％；商品住住宅期房預(yù)預(yù)售售成交2152萬平方米，比比比上年下降18.7％；存量住住房買賣成成交交712.5萬平方米，比比比上年增長19.9％1．商品住宅現(xiàn)現(xiàn)房供銷銷情況2005年，全全市市商品住宅宅現(xiàn)現(xiàn)房銷售面面積積2566萬平方米，比比比上年增長12.3%；竣工面積2841..4萬平方米，比比比上年增長21.2%，銷售面積積比竣工面面積積少275.4萬平方米（注注注：商品住住宅宅現(xiàn)房銷售售面面積指已竣竣工工完成銷售售的的商品住宅宅面面積，包括2005年商品住宅宅現(xiàn)房買賣賣成成交面積1214..7萬平方米，以以以及2004年預(yù)售的商商品住宅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入2005年竣工交用用面積1351..3萬平方米）。截至2005年年底，全全市空置一一年年以上商品品住住宅面積為252.6萬平方米，漲漲漲幅為11.4％，占全部部空置一年年以以上商品房房面面積的66.4％。2．商品住宅期期房供銷銷情況2005年，全全市市商品住宅宅期期房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售面積2205萬平方米，比比比上年下降23％，預(yù)售成成交面積2152萬平方米，比比比上年下降18.7％；商品住住宅期房預(yù)預(yù)售售成交面積積為為當(dāng)期批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積的97.6％，比04年高5.1個百分點(diǎn)。2005年，全全市市預(yù)售的商商品品住宅中，以以以成交套數(shù)數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計，商品品住住宅單套建建筑筑面積主要要集集中在80－140平方米，占占商品住宅宅成成交總套數(shù)數(shù)的的48％。3．存量住房交交易情況況2005年，全全市市存量住房房交交易7萬套，成交交面積712.5萬平方米，分分分別增長23.1％和19.9％。其中二二手商品住住宅宅交易3.9萬套，同比比增長46.2%，增幅較大大；已購公公房房交易3.1萬套，與上上年同期基基本本持平。（六）住房價格格情況1．商品住宅期期房預(yù)售售價格2005年，全全市市商品住宅宅期期房預(yù)售平平均均價格6725元/平方米，比比上年上漲漲了了1083元/平方米，漲漲幅為19.2％；其中普普通商品住住宅宅6721元/平方米，比比上年增長10.9％。2005年，全全市市預(yù)售的商商品品住宅中，以以以成交套數(shù)數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計，預(yù)售售單單價低于7000元/平方米的占占商品住宅宅成成交總套數(shù)69％；其中低低于5000元/平方米的占36.1％。2．存量住房買買賣價格格2005年，全全市市存量住房房買買賣平均價價格格4286元/平方米，比比上年增長9.3%。其中，二二手商品住住宅宅買賣平均均價價格4608元/平方米，比比上年增長8.3%；已購公房房和經(jīng)濟(jì)適適用用住房再上上市市買賣平均均價價格4157元/平方米，比比上年增長9.8%。四、地區(qū)的房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)前景景分分析（一）現(xiàn)狀概況況優(yōu)越的區(qū)位條件件和和交通條件件，為為地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展?fàn)I營造造了十分良良好好的外部環(huán)環(huán)境境和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施條件，因因此此，在國家家宏宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展展態(tài)勢良好好的的大背景下下，地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)近幾年發(fā)展展規(guī)模迅速擴(kuò)擴(kuò)張，品質(zhì)逐逐年提升，逐逐漸發(fā)展壯大大為地區(qū)區(qū)的支柱柱產(chǎn)業(yè)。由于于房地產(chǎn)具有有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)度，它它帶動了建筑筑、建材行業(yè)業(yè)的迅速發(fā)展展，其從業(yè)人人員人數(shù)也逐逐年增加，三三行業(yè)稅收在在全區(qū)稅收中中占有較大份份額，房地產(chǎn)產(chǎn)成為全區(qū)確確定的四大經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之之一。表2－4近幾年年商品房開發(fā)發(fā)發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)單單位：萬平平米米19971998增幅（%）1999增幅（%）2000增幅（%）2001增幅（%）開復(fù)工38503265301299818241竣工19211134624327104142表2－5地區(qū)商商品房交易情情情況表年份套數(shù)建筑面積（m22）均價（元/m22）199813682359041745.6199915421722812195.3200035233453672049.5200166626421892255.8200272707099092488.0表2－6近幾年年開發(fā)樓盤按按按設(shè)計規(guī)模模統(tǒng)統(tǒng)計單體項(xiàng)目1997199819992000200110-30萬平平方方米以上146142030-50萬平平方方米以上11271150-100萬萬平平方米以上上15100萬平方米米以以上14表2－7房地產(chǎn)產(chǎn)、建筑、建建建材業(yè)逐年年稅稅收表單位：萬元元19971998增幅（%）1999增幅（%）2000增幅（%）2001增幅（%）房地產(chǎn)490280547237003262116819000206建筑301052107380105410200271300030建材2100320052390022450015500011總計560011215100156103920911343700077（二）開發(fā)前景景新的地區(qū)區(qū)新城城規(guī)規(guī)劃提出了“打造為首都都文化中心心服服務(wù)、現(xiàn)代代文文化資源聚聚集集、運(yùn)河文文化化彰顯的文文化化產(chǎn)業(yè)基地地；；建設(shè)具有有多多樣化高端端服服務(wù)設(shè)施和和良良好人居環(huán)環(huán)境境的濱水宜宜居居新城。”的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。從今后的發(fā)展看看，地區(qū)區(qū)需要通過住住房保障來解解決住房問題題的人群將會會更為龐大。其原因是：第一，隨著時間間的的推移，原原先先實(shí)物分房房的的影響會日日漸漸減少；第二，商品住房房價價格將有所所提提高；第三，未來幾年年將將是地區(qū)城市建設(shè)設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施超常規(guī)發(fā)發(fā)展展的重要時時期期，由此會會帶帶來很多拆拆遷遷戶的住房房問問題；第四，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的轉(zhuǎn)型導(dǎo)致致部部分人群失失業(yè)業(yè)；第五，地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)展將吸吸引引很大一部部分分外來務(wù)工工人人員到地區(qū)就業(yè)，這這部分人面面臨臨住房困難難。這這部分人主主要要包括：拆拆遷遷戶、外來來務(wù)務(wù)工人員、從從從大家庭分分離離出來的當(dāng)當(dāng)?shù)氐乩夏耆撕秃湍昴贻p人、工工作作/家庭產(chǎn)生重重大變故的的人人員、以及及其其他低收入入人人群。地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)利潤雖然低低于大城市市，但但地價相對低廉，建建設(shè)成本也也低低，啟動快，潛在在商機(jī)大。土土土地的一級級開開發(fā)完善了了道道路交通和和市市政設(shè)施，為為為房地產(chǎn)商商的的開發(fā)提供供了了良好的條條件件。按照北京城市總總體體規(guī)劃，今今后后北京市將實(shí)實(shí)行城市開開發(fā)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)點(diǎn)的的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移移?！坝梦迥曜笥矣視r間，打打造造北京新城城區(qū)區(qū)的基本框框架架；用十年年左左右時間，把把把地區(qū)建設(shè)成為為北京新城城區(qū)區(qū)?！钡貐^(qū)區(qū)政府在地區(qū)區(qū)第三屆屆人民代表表大大會第一次次會會議上提出了了上述設(shè)想想。進(jìn)入2005年年，地區(qū)區(qū)區(qū)政府起動動了京杭大運(yùn)運(yùn)河兩岸運(yùn)運(yùn)河河旅游文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的開發(fā)建設(shè)，地地地區(qū)區(qū)政府計計劃投資十十五五億元，徹徹底底改變千年年古古運(yùn)河兩岸岸的的面貌，以以旅旅游促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，打造地區(qū)區(qū)新形象。業(yè)業(yè)內(nèi)資深人人士士表示，此此舉舉將帶動地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整體體市場，形形成成新一輪的的投投資開發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)，使地區(qū)房地產(chǎn)市市場的重心心由由輕軌沿線線向向運(yùn)河兩岸岸過過渡。根據(jù)國務(wù)院新批批準(zhǔn)準(zhǔn)的北京城城市市總體規(guī)劃劃，“地區(qū)將建設(shè)成成擁有百萬人人口、離北京京城區(qū)最近、布布局合理的北北京新城區(qū)?！薄１本┬鲁菂^(qū)區(qū)的基本框架架是:在地區(qū)區(qū)范圍內(nèi),以一城(中心城)為中心、五五鎮(zhèn)(宋莊、西集集、水郭縣、永永樂店、馬駒駒橋)相拱衛(wèi)、雙雙走廊(中心城─西集城市發(fā)發(fā)展和城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長走廊廊、馬駒橋─永樂店產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展走廊)相輝映的現(xiàn)現(xiàn)代化新地區(qū)區(qū)。地區(qū)中心城將是是一一個由現(xiàn)有40平方公里擴(kuò)擴(kuò)大到80平方公里，能能能容納60萬人口,以一河(北運(yùn)河)、兩線(長安街延長長線、八通通線線)、一路(六環(huán)路)為架構(gòu),以運(yùn)河城市市段為軸心心，以以新的城市市廣廣場為中心心，以以運(yùn)河、溫溫榆榆河景觀帶帶和和都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)為為依托，以以水水、綠和現(xiàn)現(xiàn)代代城市景觀觀為為主要特征征的的現(xiàn)代化、國國國際化的濱濱水水城市。地區(qū)區(qū)“北京新城區(qū)”計劃在建設(shè)設(shè)新城區(qū)的的同同時，對房房地地產(chǎn)行業(yè)的的影影響可能最最大大?！昂贸圆毁F”是地區(qū)樓盤時下下最大的特特點(diǎn)點(diǎn)，尤其是是在在朝陽北路路及及八通線貫貫通通之后，地區(qū)區(qū)新盤整體的的性價比優(yōu)優(yōu)勢勢更是彰顯顯無無遺。（三）價格分析析據(jù)有關(guān)市場調(diào)研研資資料分析，2005年2季度，北京京正式開盤盤發(fā)發(fā)售項(xiàng)目一一百百五十三個個，相相對于上季季度度，新盤開開盤盤量增加了了五五成多。其其中中，普通住住宅宅總體均價價為為每平方米米五五千一百四四十十五元人民民幣幣(普通住宅新新盤總體均均價價為每平方方米米四千八百百四四十三元)；公寓總體體均價為九九千千八百五十十二二元人民幣(公寓新盤總總體均價為為每每平方米一一萬萬一千八百百元元人民幣)，別墅總體體均價為每每平平方米六千千九九百二十一一元元人民幣(別墅新盤總總體均價為為每每平方米六六千千三百四十十四四元人民幣)?！耙痪⒍l(wèi)、三三地地區(qū)”，這句話足足以道出地區(qū)區(qū)區(qū)的繁華與與興旺。地區(qū)區(qū)區(qū)是大運(yùn)河河的北起點(diǎn)點(diǎn)，是是百里長安安街街的東端。在在在國際化大大都都市、大北北京京的構(gòu)想中中，地區(qū)是連接京京津塘環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的中心地帶帶。京津塘、京京沈、京哈、京京通高速公路路穿境而過。地區(qū)已成為北京經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略基地。近幾年來，北京京東東部地區(qū)迅迅速速成為房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的熱熱點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)。地區(qū)區(qū)區(qū)作為北京京市東部的的重重點(diǎn)衛(wèi)星城城市市，房地產(chǎn)產(chǎn)市市場逐漸成成熟熟，成為北北京京東部不可可忽忽視的重點(diǎn)點(diǎn)地地區(qū)，分析析原原因如下：：北京CBD中央央商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃的最最終終確定、中中國國成功加入WTO及2008年北京申奧奧成功等諸諸多多利好因素素，使使得CBD及其輻射區(qū)區(qū)成為房地地產(chǎn)產(chǎn)市場的熱熱點(diǎn)點(diǎn)與焦點(diǎn)地地區(qū)區(qū)。尤其是是東東四環(huán)沿線線至至地區(qū)一帶新開開發(fā)的樓盤盤數(shù)數(shù)量逐漸增增加加。地區(qū)區(qū)作為CBD的后花園，其其其特殊的位位置置優(yōu)勢越來來越越被市場所所認(rèn)認(rèn)可。地區(qū)區(qū)的自身建建設(shè)設(shè)在北京市市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣中中是是最好的，其其其基礎(chǔ)市政政設(shè)設(shè)施完善，生生生活配套設(shè)施施發(fā)展的速速度度十分快，為為為房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。目目目前地區(qū)房地產(chǎn)供供應(yīng)量在急急速速增加，在在新新盤推出速速度度上已經(jīng)超超過過了海淀區(qū)區(qū)和和豐臺區(qū)，僅僅僅次于朝陽陽區(qū)區(qū)，已經(jīng)成成為為東部的熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。近年來地區(qū)的房房價價從2,000元/平方米左右右躍升到現(xiàn)現(xiàn)在在的4,000元/平方米左右右，大興的的房房價由1,800元／平方米米左右躍升升到到現(xiàn)在的4,500元/平方米左右右，朝陽區(qū)區(qū)京京通路和朝朝陽陽路、朝陽陽北北路的房價價從從3,500—5,000元/平方米躍升升到現(xiàn)在的4,500—7,000元/平方米，還還有望京、萬萬萬柳、西四四環(huán)環(huán)、豐臺鎮(zhèn)鎮(zhèn)等等都有不同同幅幅度的價格格上上漲?？傮w趨趨勢分析，地地地區(qū)房地產(chǎn)市市場將繼續(xù)續(xù)保保持良好的的發(fā)發(fā)展勢頭。第三章建設(shè)設(shè)條條件一、地區(qū)區(qū)基本本情情況地區(qū)區(qū)位于北京京市市東南部。古古為交通要要道道和漕運(yùn)倉倉儲儲重地，素素有有“一京、二衛(wèi)衛(wèi)、三地區(qū)”之譽(yù)，為京京東重鎮(zhèn)。區(qū)區(qū)區(qū)界西鄰北北京京市朝陽區(qū)區(qū)、大大興區(qū)；東東隔隔潮白河與與河河北省三河河市市、大廠回回族族自治縣、香香香河縣隔河河相相望；南和和天天津市武清清縣縣、河北省省廊廊坊市交界界；；北接順義義區(qū)區(qū)。區(qū)境東東西西寬37公里，南北北長長48公里，面積906.227平方公里。地區(qū)區(qū)現(xiàn)分為地地區(qū)區(qū)城區(qū)，含個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。區(qū)區(qū)區(qū)政府駐地地地地區(qū)衛(wèi)星城，位位于區(qū)北部部，北北京長安街街東東延長線上上。距距北京建國國門門17.5公里，距首首都都機(jī)場16公里，東南南距距塘沽港1000公里，是全全區(qū)區(qū)政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中中心心，北京市市最最大的衛(wèi)星星城城。全區(qū)處永定河、潮潮白河洪沖擊擊平原，地勢勢平坦，自西西北向東南傾傾斜。海拔最最高27.6米，最低8.2米。地下基巖巖完整，屬震震旦亞界、下下古生界和新新生界地層，構(gòu)構(gòu)造簡單。礦礦泉水資源豐豐富。南部屬屬華北油田邊邊緣區(qū)，有少少量石油埋藏藏。土壤以潮潮土、潮褐土土為主，土層層深厚，土質(zhì)質(zhì)肥沃，適種種性強(qiáng)。境內(nèi)內(nèi)河流13條，總長2445.3公里，為北京京全市河流分分布最多的區(qū)區(qū)。主要河流流有北運(yùn)河、潮潮白河，均屬屬海河水系。氣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶駶櫦撅L(fēng)型氣氣候區(qū)，年日日照2730小時，平均均氣溫11..3℃。春旱多風(fēng)風(fēng)，夏熱多雨雨，秋高氣爽爽，冬寒干燥燥。年降水約約620毫米，無霜期190天左右。二、項(xiàng)目區(qū)位條條件件地區(qū)東小區(qū)位于于地地區(qū)衛(wèi)星城東東部地區(qū)，衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)星城內(nèi)環(huán)環(huán)路路從小區(qū)通通過過，小區(qū)北北側(cè)側(cè)為已建成成后后城市主干干道道路運(yùn)河?xùn)|東大大街。本項(xiàng)項(xiàng)目目建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)位位于衛(wèi)星城城中中心地區(qū)，區(qū)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明明顯顯，交通順順暢暢便利。隨隨著著玉帶河的的整整治，小區(qū)區(qū)周周邊環(huán)境將將有有很大改善善。三、區(qū)域工程地地質(zhì)質(zhì)條件（一）地質(zhì)概述述為順利進(jìn)行土地地一一級開發(fā)建建設(shè)設(shè)，項(xiàng)目建建設(shè)設(shè)單位委托托地地區(qū)區(qū)建筑勘勘察設(shè)計所所對對本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地的地地質(zhì)質(zhì)情況進(jìn)行行了了詳勘。結(jié)結(jié)果果顯示，本本項(xiàng)項(xiàng)目擬建場場地地內(nèi)周圍無無活活動斷裂帶帶穿穿過，區(qū)域域地地質(zhì)條件較較穩(wěn)穩(wěn)定。據(jù)地質(zhì)勘察報告告資資料，擬建場地地貌貌大部分處處于于潮白河西西側(cè)側(cè)一級階地地陡陡坎之上，地地地勢較高，僅僅僅擬建場地地東東邊界跨在在階階地處，地地勢勢低洼。擬建場地地表下下330米范圍內(nèi)土土層層劃分為人人工工堆積層、新新新近沉積層層及及第四紀(jì)沉沉積積層三大類類。成因成代巖性顏色濕度/稠度壓縮性人工堆積層房渣土雜濕粘質(zhì)粉土填土黃褐濕新近沉積層粉質(zhì)粘土-重粉粉質(zhì)質(zhì)粘土黃褐濕-飽/可塑高－中高壓縮性性砂質(zhì)粉土黃褐濕中高壓縮性第四紀(jì)沉積層重粉質(zhì)粘土-粉粉質(zhì)質(zhì)粘土褐黃濕-飽/可塑高－中高壓縮性性粘質(zhì)粉土－砂質(zhì)質(zhì)粉粉土褐黃濕中高－中壓縮性性粉質(zhì)粘土-重粉粉質(zhì)質(zhì)粘土褐黃-灰黃濕-飽/可塑高－中高壓縮性性砂質(zhì)粉土-粘質(zhì)質(zhì)粉粉土褐黃-灰黃濕-飽中高－中壓縮性性粘質(zhì)粉土－粘質(zhì)質(zhì)粉粉土褐黃-灰黃濕-飽中高－中壓縮性性粉砂-細(xì)砂灰飽和低壓縮性砂質(zhì)粉土-粘質(zhì)質(zhì)粉粉土灰飽和中低壓縮性細(xì)砂-中砂灰飽/可塑中低壓縮性縮性性砂質(zhì)粉土灰飽和中高壓縮性粉質(zhì)粘土灰飽和飽/可塑低壓縮性粗砂-砂礫灰飽和低壓縮性細(xì)砂灰飽和低壓縮性砂質(zhì)粉土灰飽和低壓縮性粉質(zhì)粘土灰飽/可塑中高－中壓縮性性粗砂-砂礫灰飽和低壓縮性（二）擬建場地地地地下水情況況本項(xiàng)目勘測時測測得得北半部靜靜止止水位埋深深在在地表下5.1－8.8米，即標(biāo)高高在在13.88米～16.17米之間，該該層層水為潛水水，其其補(bǔ)給來源源主主要為大氣氣降降水地表滲滲水水。歷年最最高高水位可達(dá)達(dá)自自然地表下下22米，近年來來，地地下水最高高水水位埋深在在地地表下3米左右，即即可可達(dá)標(biāo)高199.50米上下，水水位位變化幅度度在在2米以下。對地下水水試得得出出，地下水水對對混凝土及及鋼鋼筋砼中的的鋼鋼筋均無任任何何腐蝕性。有關(guān)地下水對施施工工的影響，勘勘勘測表明，目目目前地下水水位位埋深情況況對對基槽及基基礎(chǔ)礎(chǔ)施工無影影響響。應(yīng)在施施工工前適時觀觀測測水位變化化，若若開槽見水水時時可采取簡簡單單方法排水水。（三）建筑場地地類類別及場地地土土類型據(jù)勘測，本地區(qū)區(qū)第第四紀(jì)覆蓋蓋層層厚度大于于550米，建筑場場地地類別屬Ⅲ類，場地特特征周期值值為為0.45S。（四）場地土地地震震液化性在抗震設(shè)防烈度度為為八度、地地上上水位埋深深33米條件下，場場場地地表下下220米范圍內(nèi)，無無無場地土地地震震液化問題題，大大部分地區(qū)區(qū)屬屬于抗震一一般般地段，東東部部階地陡坎坎處處屬于抗震震不不利地段。四、項(xiàng)目用地現(xiàn)現(xiàn)狀狀據(jù)調(diào)查，本項(xiàng)目目用用地地區(qū)斜街與地區(qū)中路交叉叉口東南側(cè)側(cè)為為一處現(xiàn)狀狀辦辦公用地、一一一處職業(yè)教教育育學(xué)院用地地和和3個住宅小組組團(tuán)，其它它地地區(qū)為已基基本本平整的空空地地。本項(xiàng)目用地現(xiàn)有有約約3652005.4平方方米（約5447..81畝）農(nóng)農(nóng)村集體用用地地，需要征征用用。本項(xiàng)目用地外部部交交通狀況較較好好，其北側(cè)側(cè)為為地區(qū)衛(wèi)星城的的城市主干干道道路運(yùn)河?xùn)|大街，其其南側(cè)為城城市市主干道路路地地區(qū)南街，其其西側(cè)為城城市市主干道地區(qū)區(qū)中路，中部部有城市次次干干路地區(qū)斜街，正正處于施工階階段。規(guī)劃劃區(qū)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀狀尚尚有多年形形成成的小路，等等等級較低。該項(xiàng)目用地周邊邊由由于已有計計劃劃地進(jìn)行了了開開發(fā)建設(shè)，故故故現(xiàn)有周邊邊地地區(qū)市政配套套設(shè)施較為為齊齊備。同時時周周邊道路及及基基礎(chǔ)設(shè)施的的開開發(fā)建設(shè)，有有有利于本項(xiàng)項(xiàng)目目市政配套套設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)。第四章開發(fā)建設(shè)設(shè)方方案一、開發(fā)建設(shè)總總體體方案根據(jù)市國土資源源局局有關(guān)文件件規(guī)規(guī)定，本項(xiàng)目將由北京市土地整整理儲備中中心心地區(qū)分中心作為建設(shè)單位位負(fù)責(zé)本項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)劃用地的的土地一級開開發(fā)建設(shè)工工作作。主要工作作內(nèi)容包括括原原有用地內(nèi)內(nèi)的的設(shè)施拆除除、人人員安置、場場地平整、市市市政配套設(shè)設(shè)施施建設(shè)及完完善善等。一級級土土地開發(fā)建建設(shè)設(shè)完成后，將將將由北京市市土土地整理儲儲備備中心統(tǒng)一組組織入市公公開開交易，地區(qū)區(qū)區(qū)分中心協(xié)助助做好入市市交交易的有關(guān)關(guān)工工作。二、拆遷安置方方案案為使本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)順順利實(shí)施，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)單單位位與現(xiàn)用地地方方地區(qū)區(qū)地區(qū)鎮(zhèn)喬莊村村委會，就就項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)土土地地征用事宜宜進(jìn)進(jìn)行了磋商商，并并達(dá)成了初初步步協(xié)議。根據(jù)據(jù)此協(xié)議，項(xiàng)目建設(shè)單單位將征用用集集體土地547.881畝，由項(xiàng)目建建設(shè)單位支支付付352855.81萬元的征地地及補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用用。其中土土地地補(bǔ)償費(fèi)347855.81萬元，地上上物補(bǔ)償費(fèi)500萬元。目前前雙方正在在進(jìn)進(jìn)行最終征征地地協(xié)議的簽簽訂訂工作。三、市政配套建建設(shè)設(shè)方案由于本項(xiàng)目用地地周周邊已建有有一一部分住宅宅，部部分市政配配套套管線已建建成成，在設(shè)計計時時已為后期期項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)預(yù)留留了市政用用量量，為本項(xiàng)項(xiàng)目目建設(shè)提供供了了較好的市市政政配套條件件。根根據(jù)“北京市地區(qū)小區(qū)控制制性詳規(guī)劃”，本項(xiàng)目將將根據(jù)道路路路路由建設(shè)市政政配套管線線，完完成土地一一級級開發(fā)建設(shè)設(shè)工工作。（一）道路工程程根據(jù)北京市規(guī)劃劃委委員會已審審定定通過，中中國國對外建設(shè)設(shè)總總公司城市市規(guī)規(guī)劃設(shè)計所所編編制完成的“北京市地區(qū)小區(qū)控制制性詳規(guī)劃”，項(xiàng)目規(guī)劃劃范圍的外外部部交通狀況況較較好，項(xiàng)目目用用地北部為為地地區(qū)衛(wèi)星城的的城市主干干道道運(yùn)河?xùn)|大大街街，規(guī)劃紅線寬50米；其南側(cè)側(cè)為為城市干道地區(qū)區(qū)南街，規(guī)劃劃紅線寬40米；其西側(cè)側(cè)為為城市干道道地地區(qū)中路，規(guī)規(guī)劃紅線寬寬440米；中部有有城城市次干路路地地區(qū)斜街，規(guī)規(guī)劃紅線寬寬225米；其東部有規(guī)劃東倉路路，規(guī)劃紅線線寬30米。目前運(yùn)河河?xùn)|東大街與地區(qū)區(qū)南路已建設(shè)完完成。為配合合本項(xiàng)目開開發(fā)發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)項(xiàng)目將按規(guī)規(guī)劃劃要求新建東東倉路，長約約687米，及項(xiàng)目中中心心區(qū)路喬莊南南路，規(guī)劃紅線寬寬25米，長約727米。（二）給水工程程本項(xiàng)目規(guī)劃范圍圍內(nèi)共共有居住人人口口10694左右，規(guī)劃劃居民生活活用用水指標(biāo)2000升/人.日，則生活活用水量為2139噸/日。本次規(guī)規(guī)劃市政用用水水量計算為為新新增加人口口及及用地指標(biāo)標(biāo)，現(xiàn)現(xiàn)狀人口及及用用地指標(biāo)為為估估算值。本項(xiàng)目公共建筑筑用用水量按單單位位公共建筑筑面面積耗水量量為為10升/平方米。市市政綠化、道道路用水用水水指標(biāo)取1..5升/平方米.日，消防、未未未遇見、管管漏漏水量取上上述述用水量之之和和的15%，計算540噸/日。最高日總計計水量為4144噸/日。本項(xiàng)目將隨喬莊莊南路路建設(shè)同時時敷敷設(shè)DN200給水管線，長長長約727米，與現(xiàn)狀狀地區(qū)區(qū)南路DN800、運(yùn)河?xùn)|大大街DN600給水管線相相連。沿東倉路建設(shè)同同時時敷設(shè)DN600給水管線，長長長約687米，與現(xiàn)狀狀地區(qū)區(qū)南路DN800、運(yùn)河?xùn)|大大街DN600給水管線相相連。根據(jù)地區(qū)衛(wèi)星城城總總體規(guī)劃，本本本地區(qū)的供供水水將由衛(wèi)星星城城供水管網(wǎng)網(wǎng)提提供水源。（三）污水工程程本項(xiàng)目規(guī)劃范圍圍內(nèi)內(nèi)排水采用用雨雨、污分流流形形式。雨水水通通過雨水口口收收集經(jīng)雨水水管管道排入玉玉帶帶河，污水水經(jīng)經(jīng)收集后由由污污水管道進(jìn)進(jìn)入入污水處理理廠廠處理后排排入入水體。污水量以居住和和公公建用水量量為為基礎(chǔ)計算算，污污水產(chǎn)污率率、收收集率均取90%，需處理污污水量2869噸/日。污水經(jīng)經(jīng)收集后由由南南街的規(guī)劃劃污污水管道匯匯合合，進(jìn)入衛(wèi)衛(wèi)星星城南部的的規(guī)劃污水處處理廠處理理，處處理后達(dá)標(biāo)標(biāo)排排放。本項(xiàng)目設(shè)計沿南南街街、南街、路路路分別敷設(shè)DN10000、DN600、DN15000污水管線線，長度分別別為1074米、387米和687米。（四）雨水雨水管道設(shè)計參參數(shù)數(shù)選定：設(shè)設(shè)計計重現(xiàn)期為0.5年，綜合徑徑流系數(shù)為0.6。本項(xiàng)目將規(guī)劃范范圍圍劃成幾個個排排水分區(qū)，雨雨雨水通過雨雨水水口收集經(jīng)經(jīng)雨雨水管道排排入入位于南街街的的規(guī)劃雨水水管管道內(nèi)，最最后后經(jīng)排水方方涵涵排入玉帶帶河河。設(shè)計本項(xiàng)目將沿沿地地區(qū)南街、喬莊南街和東倉路敷設(shè)□1200＊1200、DN15000、DN8000和DN15000雨水管線線。（五）供電工程程根據(jù)規(guī)劃小區(qū)不不同同地塊的用用地地性質(zhì)不同同，設(shè)設(shè)計采用單單位位建筑面積積指指標(biāo)法和分分類類用電綜合合指指標(biāo)法，同同時時考慮不同同用用戶之間及及變變電站出線線之之間的各級級同同時系數(shù)，預(yù)預(yù)預(yù)測地區(qū)東小區(qū)用用電負(fù)荷為1.52萬千瓦左右右。根據(jù)負(fù)荷預(yù)測結(jié)結(jié)果果，本項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃從西門110千伏變電站站引線，并并與與周邊其它110千伏變電站站形成環(huán)網(wǎng)網(wǎng)，以以滿足小區(qū)區(qū)供供電需求。本項(xiàng)目將新建1100千伏開閉一一處，敷設(shè)10千伏配電電電纜約32775米。（六）燃?xì)夤芫€線本項(xiàng)目將同期建建設(shè)設(shè)燃?xì)夤芫€線。氣源來自自規(guī)劃八里橋橋高中壓調(diào)壓壓站，沿運(yùn)河河?xùn)|大街和地地區(qū)南街的DN300中壓管線（0.4Mpaa）引入天然然氣。本項(xiàng)目計劃沿地地區(qū)區(qū)南街、喬莊莊南街和東東倉倉路敷設(shè)DN300、DN150和DN300燃?xì)夤芫€，長長長度分別為為11074米、727米和687米。（七）供熱本項(xiàng)目將使用燃燃?xì)鈿夤嵯到y(tǒng)統(tǒng)。項(xiàng)項(xiàng)目一期已建建有燃?xì)忮佸仩t爐房，并考考慮慮了二期的的供供熱需求量量，因因此本項(xiàng)目目供供熱將直接接通通過管線接接入入熱力。計劃劃敷設(shè)DN600供熱管線約約1775米。（八）道路及綠綠化化本項(xiàng)目將根據(jù)規(guī)規(guī)劃劃要求，道路路建設(shè)時同步綠綠化。綠化面積約約70269平方米。（九）管線綜合合序號內(nèi)容規(guī)格及管徑長度及數(shù)量一給水1橋莊南路DN2007272東倉路DN600687二污水1地區(qū)南街DN100010742喬莊南街DN6007273東倉路DN1500687三雨水1地區(qū)南街H1200＊11220010742喬莊南街DN15003873喬莊南街DN8003004東倉路DN1500687四供電1供電改移2供電線路鋪設(shè)10KV3275310千伏開閉所所1五燃?xì)?地區(qū)南街DN30010742喬莊南街DN1507273東倉路DN300687六供熱DN6001775第五章項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度安排本項(xiàng)目土地一級級開開發(fā)規(guī)劃周周期期為一年。開開發(fā)內(nèi)容包包括括征地、拆拆遷遷、市政管管網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)等，使使使本項(xiàng)目用用地地達(dá)到“七通一平”建設(shè)條件。實(shí)實(shí)施進(jìn)度安安排排如下：2006年1月月——2006年3月項(xiàng)目前期期工作，貸貸款款審批。2006年3月月——2006年4月設(shè)計，征征地拆遷，平平平整場地。2006年5月月——20066年9月土方工程程，市政管管網(wǎng)網(wǎng)鋪設(shè)工程程。2006年100月月—2006年12月道路工程，綠綠綠化工程，配配配套設(shè)施建建設(shè)設(shè)，竣工驗(yàn)驗(yàn)收收。工程建設(shè)進(jìn)度計計劃劃表工程建設(shè)內(nèi)容第一季度第二季度第三季度第四季度項(xiàng)目前期工作，貸貸款審批設(shè)計，征地拆遷遷，平平整場地土方工程，道路路工工程，招商商市政管網(wǎng)鋪設(shè)工工程程配套工程竣工驗(yàn)收第六章環(huán)境境保保護(hù)、消防防、節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)（一）區(qū)域大氣氣污污染防治措措施施為保護(hù)區(qū)域空氣氣環(huán)環(huán)境質(zhì)量，防防防止空氣污污染染，區(qū)域開開發(fā)發(fā)建設(shè)過程程應(yīng)應(yīng)采取以下下措措施：1．加快能源結(jié)結(jié)構(gòu)改改善，新建建供供暖設(shè)施盡盡量量采用清潔潔能能源，既到到電電、水源熱熱泵泵的供暖比比例例，盡量減減少少天然氣采采暖暖，禁止燃燃煤煤。2．積極進(jìn)行綠綠化建建設(shè)，提高高綠綠地覆蓋率率，防防止地面揚(yáng)揚(yáng)塵塵；3．加強(qiáng)原料堆堆、燃料料堆、廢物物堆堆的管理，減減減少無組織織揚(yáng)揚(yáng)塵；4．強(qiáng)化施工管管理，控控制開工面面積積，減少施施工工揚(yáng)塵；5．控制機(jī)動車車增長速速度，加強(qiáng)強(qiáng)在在用車檢測測和和管理，減減少少汽車尾氣氣污污染。（二）在土地一一級級開發(fā)階段段的的環(huán)境保護(hù)護(hù)措措施1．施工中對有有可能能環(huán)境污染染的的設(shè)施，如如油油庫、危險險品品庫等，要要明明確責(zé)任，設(shè)設(shè)設(shè)專人管理理。2．注意防止施施工揚(yáng)揚(yáng)塵對大氣氣環(huán)環(huán)境造成的的污污染，采取取地地面灑水、及及及時清理施施工工現(xiàn)場、渣渣土土運(yùn)輸車輛輛加加蓋苫布等等措措施，盡量量減減少施工揚(yáng)揚(yáng)塵塵和運(yùn)輸遺遺灑灑。3．執(zhí)行北京市市環(huán)境境保護(hù)局《關(guān)關(guān)關(guān)于加強(qiáng)建建設(shè)設(shè)項(xiàng)目施工工期期間環(huán)境管管理理的通知》的的的有關(guān)規(guī)定定，對對施工噪聲聲加加以控制，減減減少危害。4．設(shè)置專用設(shè)設(shè)施和和專人，收收集集生活垃圾圾并并集中處理理。二、消防根據(jù)GBJ166-877《建設(shè)設(shè)計計防火規(guī)范范》要要求，小區(qū)消消防以水為為主主，設(shè)置消消火火栓，各建建筑筑物內(nèi)，按按照照規(guī)范要求求設(shè)設(shè)置手提式式氣氣體滅火器器及及器具，以以增增強(qiáng)防火能能力力。在土地一級開發(fā)發(fā)階階段采取以以下下消防措施施：：1．施工設(shè)計要要考慮慮有足夠的的防防火距離和和消消防通道，以以以滿足運(yùn)輸輸、消消防和安全全的的需要。2．施工中要保保證消消防供水、消消消防通道的的暢暢通，按照照規(guī)規(guī)范要求配配置置消防器材材。3．設(shè)立兼職消消防隊(duì)隊(duì)及現(xiàn)場安安全全員，定期期對對現(xiàn)場施工工人人員進(jìn)行安安全全教育。三、節(jié)能小區(qū)的建設(shè)將采采用用多項(xiàng)措施施以以降低能源源消消耗：1．區(qū)內(nèi)建筑將將按照照北方節(jié)能能型型建筑的要要求求，選擇節(jié)節(jié)能能型建筑材材料料；2．供電、供氣氣、供供水等系統(tǒng)統(tǒng)將將注重合理理布布局，盡可可能能降低途中中消消耗；3.將耗能低低、效效率高作為為機(jī)機(jī)電設(shè)備選選型型的重要指指標(biāo)標(biāo)4．區(qū)內(nèi)道路、公公共共建筑內(nèi)將將采采用新型高高效效節(jié)能光源源，降降低照明用用電電量；5.各建筑設(shè)設(shè)計計應(yīng)符合北北京京市《民用用建建筑節(jié)能設(shè)設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施施細(xì)細(xì)則》（DBJ011--4-88）要要求。第七章項(xiàng)目目組組織管理及及實(shí)實(shí)施進(jìn)度安安排排一、項(xiàng)目建設(shè)管管理理模式本項(xiàng)目的實(shí)施將將按按照《北京京市市工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)范范圍圍和規(guī)模標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定》以以及及《北京市市招招標(biāo)投標(biāo)條條例例》等國家家有有關(guān)法令法法規(guī)規(guī)，對項(xiàng)目勘勘察、設(shè)計計、施施工、監(jiān)理理以以及重要設(shè)設(shè)備備、材料等等采采購活動依法法進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)。對對該項(xiàng)目的的勘勘察、設(shè)計計和和建筑工程程、安安裝工程、建建建設(shè)監(jiān)理、設(shè)設(shè)設(shè)備采購將將嚴(yán)嚴(yán)格按照國國家家和北京市市有有關(guān)招投標(biāo)標(biāo)規(guī)規(guī)定確定招招標(biāo)標(biāo)范圍、招招標(biāo)標(biāo)組織形式式和和招標(biāo)方式式，報報請北京市市發(fā)發(fā)展和改革革委委員會核準(zhǔn)準(zhǔn)后后嚴(yán)格遵照照執(zhí)執(zhí)行。擬進(jìn)進(jìn)行行委托招標(biāo)標(biāo)，由由具備招投投標(biāo)標(biāo)資質(zhì)的代代理理機(jī)構(gòu)對該該項(xiàng)項(xiàng)目的建筑筑工工程、安裝裝工工程、建設(shè)設(shè)監(jiān)監(jiān)理及設(shè)備備采采購實(shí)行公公開開招標(biāo)。建設(shè)設(shè)單位將通過過這種公開開、公公平、公正正的的市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)行行為來選擇擇條條件優(yōu)越者者進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目建建設(shè)設(shè)，力爭用用最最優(yōu)的技術(shù)術(shù)、最最佳的質(zhì)量量、最最低的價格格和和最短的周周期期來完成該該項(xiàng)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目組織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)本項(xiàng)目將由北京京市市地區(qū)區(qū)土地整整理儲備中中心心負(fù)責(zé)建設(shè)。中心將將成立專門門機(jī)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)責(zé)建建設(shè)管理。本本本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)受受到當(dāng)?shù)卣闹匾?，為為為推進(jìn)地區(qū)區(qū)實(shí)施衛(wèi)星城城建設(shè)，加快快地區(qū)區(qū)城市化化進(jìn)程，搞搞好好本項(xiàng)目工程建建設(shè)，地區(qū)區(qū)政府將將大力協(xié)助助項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)單單位位開展工作作。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度度安排本項(xiàng)目建設(shè)工程程包包括征地拆拆遷遷、市政配套套建設(shè)及室外外市政管線和和道路、綠化化施工，項(xiàng)目目實(shí)施計劃劃安安排擬定為為22006年1月開始前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，于于于2006年12月建設(shè)完成。第八章投資估算算與與資金籌措措一、投資估算（一）投資估算算編編制依據(jù)1．《建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價方法法與與參數(shù)》（第第第二版）；；2．北京市建設(shè)設(shè)工程程預(yù)算定額額（2004）；3．建設(shè)方提供供的相相關(guān)資料；；4．本報告編制制單位位掌握的有有關(guān)關(guān)資料。（二）投資估算算編編制范圍本項(xiàng)目總投資主主要要包括建筑筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)、征征地拆遷費(fèi)費(fèi)、工工程建設(shè)其其他他費(fèi)、預(yù)備備費(fèi)費(fèi)等。（三）總投資估估算算經(jīng)測算，本項(xiàng)目目土土地一級開開發(fā)發(fā)建設(shè)總投投資資約為518826.3333萬元。詳見見下表。項(xiàng)目投資估算表表序號費(fèi)用項(xiàng)目單位計價數(shù)量或標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單價或費(fèi)率估算金額（萬元元）第一部分土地取得費(fèi)用38207.4455一土地征用費(fèi)用畝547.8134785.8811二地上物補(bǔ)償費(fèi)用用500.00三新增建設(shè)用地有有償償使用費(fèi)平方米365205..44060.002191.233四防洪費(fèi)平方米365205..44020.00730.41第二部分土地一級開發(fā)建建設(shè)設(shè)費(fèi)用7831.422一場地平整平方米365205..44020730.41二道路平方米1807.9661喬莊南街平方米18175.0000832.422東倉路平方米20610.0000975.54三綠化平方米70268.880080562.15四市政配套建設(shè)4730.9111給水179.571.1南路DN20072758042.171.2路DN6006872000137.402污水962.072.1地區(qū)南街DN100010742750295.352.2南街DN6007271800130.862.3路DN15006877800535.863雨水975.903.1地區(qū)南街H1200＊11220010744300461.823.2南街DN15003874200162.543.3南街DN800300210063.003.4路DN15006874200288.544供電1826.2005燃?xì)?32.175.1地區(qū)南街DN30010742000214.805.2南街DN150727110079.975.3路DN3006872000137.406供熱DN60017752000355.00第三部分工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)1095.977一前期工作費(fèi)198.791項(xiàng)目可研報告編編制制費(fèi)國家標(biāo)準(zhǔn)70.352環(huán)境影響報告編編制制費(fèi)北京市標(biāo)準(zhǔn)18.883交通影響評估費(fèi)費(fèi)一般標(biāo)準(zhǔn)109.56二建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)北京市標(biāo)準(zhǔn)401.31三工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)費(fèi)北京市標(biāo)準(zhǔn)1.00%78.31四工程勘察費(fèi)國家標(biāo)準(zhǔn)23.49五工程設(shè)計費(fèi)國家標(biāo)準(zhǔn)248.98六施工圖預(yù)算編制制費(fèi)費(fèi)基本設(shè)計費(fèi)10.00%24.90七竣工圖編制費(fèi)基本設(shè)計費(fèi)8.00%19.92八工程招標(biāo)代理服服務(wù)務(wù)費(fèi)國家標(biāo)準(zhǔn)66.59九工程保險費(fèi)北京市標(biāo)準(zhǔn)0.35%27.41十施工人員意外傷傷害害保險北京市標(biāo)準(zhǔn)0.08%6.27第四部分基本預(yù)備費(fèi)8.00%3770.799第五部分貸款利息33000.00005.58%920.70第六部分項(xiàng)目估算總投資資51826.3333（四）征地拆遷遷費(fèi)費(fèi)估算本項(xiàng)目用地包括括一一部分國有土土地及集體土土地。根據(jù)規(guī)劃，本本本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)將將對規(guī)劃范范圍圍內(nèi)的集體體用用地進(jìn)行征征用用。根據(jù)項(xiàng)目目建設(shè)單位位提提供的有關(guān)資料，項(xiàng)目建建設(shè)單位與與現(xiàn)現(xiàn)有集體土土地地占有方地區(qū)區(qū)區(qū)地區(qū)鎮(zhèn)喬莊村委員員會已就土土地地征用召開開了了相關(guān)會議，并就一一部分用地地簽簽訂了土地地征征用補(bǔ)償意意向向協(xié)議。根根據(jù)據(jù)目前商議議，征征用土地補(bǔ)償償費(fèi)用約為352855.81萬元。平均均每畝為64