全國(guó)四大城市別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析

全國(guó)四大城市別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析(**)90年代初，上上海外銷(xiāo)花園園別墅的建設(shè)設(shè)帶動(dòng)了中國(guó)國(guó)別墅市場(chǎng)的的發(fā)展，揭開(kāi)開(kāi)了別墅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的序幕幕。1991年至1993年各地別墅墅普遍熱銷(xiāo)。由于受到到1993年國(guó)務(wù)院下下發(fā)了限制高高檔住宅建設(shè)設(shè)用地審批規(guī)規(guī)定的制約以以及宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)調(diào)控政策的的影響，別墅墅市場(chǎng)發(fā)展從從1993年底至1997年陷入了低低谷。1998年下半年始始，隨著各大大城市經(jīng)濟(jì)普普遍回暖，在在交通便捷的的地區(qū)興建了了以排屋、聯(lián)聯(lián)體別墅等經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅為為主的內(nèi)銷(xiāo)別別墅，新一輪輪中國(guó)別墅市市場(chǎng)的發(fā)展又又啟動(dòng)了。2001年以來(lái)以上上海、北京為為首的全國(guó)各各大城市別墅墅市場(chǎng)均呈現(xiàn)現(xiàn)出供需兩旺旺的趨勢(shì)。2001年至2002年兩年的時(shí)時(shí)間，全國(guó)別別墅市場(chǎng)快速速發(fā)展，全國(guó)國(guó)各大主要城城市紛紛出現(xiàn)現(xiàn)別墅熱的現(xiàn)現(xiàn)象，別墅的的容積率越來(lái)來(lái)越低，在上上海竟然出現(xiàn)現(xiàn)了一幢別墅墅占地8畝，售價(jià)達(dá)1.2億元/套的上海紫紫園。別墅市市場(chǎng)愈演愈烈烈，較多的旅旅游城市紛紛紛以經(jīng)濟(jì)效益益為先導(dǎo)，在在國(guó)家禁止開(kāi)開(kāi)發(fā)的旅游區(qū)區(qū)紛紛圈出地地塊進(jìn)行別墅墅開(kāi)發(fā)。2003年2月國(guó)土資源源部門(mén)下達(dá)明明文規(guī)定，停停止別墅市場(chǎng)場(chǎng)的土地供應(yīng)應(yīng)，2003年中國(guó)的別別墅市場(chǎng)將走走向何方？一、別墅類(lèi)型型別墅市場(chǎng)自自發(fā)展以來(lái)，類(lèi)類(lèi)型不一，分分類(lèi)方法繁多多，以下主要要從別墅戶型型結(jié)構(gòu)、別墅墅訴求點(diǎn)、別別墅品質(zhì)等方方面進(jìn)行分類(lèi)類(lèi)。表1－別墅分類(lèi)類(lèi)按照別墅戶型建建造情況分類(lèi)類(lèi)別墅類(lèi)型簡(jiǎn)單定義主力面積（平方方米）總價(jià)（萬(wàn)）基本配套獨(dú)立別墅獨(dú)立的別墅居屋屋四面有窗300左右150以上獨(dú)立花園車(chē)位，且且將向雙車(chē)位位發(fā)展聯(lián)體別墅雙拼兩戶連在一起，三三面有窗200～220060～80獨(dú)立花園車(chē)位多聯(lián)四至六戶連在一一起18050左右有車(chē)位聯(lián)排別墅（已淘淘汰）多戶連在一起兩兩面有窗170～180050以下

按照別墅的景觀觀設(shè)施分類(lèi)類(lèi)型特征人文景觀別墅人工建造的娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施、別墅墅區(qū)內(nèi)人造的的的水系、山山系等，比如如上海的湯臣臣高爾夫別墅墅、云潤(rùn)綠大大地、深圳的的觀瀾豪園等等自然景觀別墅周邊的山、海、湖湖等形成了別別墅的景觀，如如深圳的半山山海景別墅、御御海灣山莊、上上海的佘山銀銀湖別墅-帝濤灣按照別墅的品質(zhì)質(zhì)及價(jià)格分類(lèi)類(lèi)豪宅型別墅設(shè)計(jì)、施工、環(huán)環(huán)境、管理等等品質(zhì)較高，比比如上海莊園園經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格適中、功能能實(shí)用，適合合一般工薪階階層消費(fèi)水平平的，比如上海康康橋半島、番番禺錦繡香江江排屋式別墅低層聯(lián)排住宅，或或低層聯(lián)排城城市公寓（Townhhouse），如上海海加州錦秋花花園二、別墅市場(chǎng)的的區(qū)域分布全全國(guó)的別墅市市場(chǎng)的發(fā)展主主要集中在上上海、北京、廣廣州、深圳幾幾個(gè)大城市。各各大城市別墅墅市場(chǎng)的空間間分布特征有有一定的相似似性，主要聚聚集在交通比比較便利、私私家車(chē)出入較較方便的區(qū)位位，而且周邊邊景觀優(yōu)雅，依依山伴水，空空氣清新，環(huán)環(huán)境輕松的地地區(qū)，真正實(shí)實(shí)現(xiàn)悠閑的別別墅生活環(huán)境境。別墅的發(fā)發(fā)展主要受到到景觀資源、交交通便捷度、周周邊人文環(huán)境境及商業(yè)氛圍圍的約束，以以下主要將以以這三方面指指標(biāo)來(lái)討論及及評(píng)價(jià)別墅分分布的區(qū)域特特征。（1）交通便捷度度：周邊有便捷捷的公路交通通、瀕臨軌道道交通——★★★周邊有便捷捷的公路交通通或?yàn)l臨軌道道交通——★★周邊邊交通路線較較多、距離便便捷的公路交交通或軌道交交通較遠(yuǎn)——★（2）人文環(huán)境：周邊已形成成較成熟的居居住小區(qū)——★★★周邊居住區(qū)區(qū)規(guī)模不是很很大、但將形形成一定規(guī)模?！铩铮?）商業(yè)氛圍：周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境較濃，有有良好的酒店店業(yè)——★★★周邊有一定定的商業(yè)環(huán)境境即將招攬商商業(yè)——★★周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境目前沒(méi)有有較好的發(fā)展展——★表2－上海、北北京、廣州、深深圳別墅市場(chǎng)場(chǎng)的區(qū)域分布布簡(jiǎn)析區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）區(qū)域特征主要類(lèi)型典型別墅交通便捷度人文環(huán)境商業(yè)氛圍上海市別墅主要要分布的區(qū)域域虹橋地區(qū)14500★★★★★★★★★外銷(xiāo)獨(dú)立別墅虹橋中華園、富富宏花園、虹虹橋高爾夫別別墅、奧玎宮廷別別墅滬青平高速公路路7000★★★★★★外銷(xiāo)別墅西郊別墅、太陽(yáng)陽(yáng)島別墅、國(guó)國(guó)際花城、威威尼斯花園閔行莘莊地區(qū)5100★★★★★★★內(nèi)銷(xiāo)聯(lián)體別墅當(dāng)代藝墅、君臨臨天下花園、櫻櫻園、現(xiàn)代緣緣墅松江九亭4600★★★★★聯(lián)體、獨(dú)立新上海里弄人家家、半島花園園、九州大堂堂花園新橋★★★★獨(dú)立、聯(lián)體云頂別墅、明月月-清泉?jiǎng)e墅、墅墅博匯佘山——★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體佘山銀湖別墅--帝濤灣浦東新區(qū)8200★★★★★★★★聯(lián)體、獨(dú)立湯臣高爾夫別墅墅、、四季雅雅苑、愛(ài)建三三陵府邸、海海濱高爾夫別別墅北京市別墅市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域分布市區(qū)16600★★★★★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體怡龍別墅、東湖湖別墅、御京京別墅北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)（亦莊莊）6650★★★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體大雄城市花園、長(zhǎng)長(zhǎng)新別墅大興、豐臺(tái)10000★★★★獨(dú)立、聯(lián)體北京國(guó)際花園、天天成花園、天天尊苑別墅、帝帝京花園別墅墅遠(yuǎn)郊－密云、懷懷柔、延慶3300★★★★獨(dú)立、聯(lián)體龍山新新家園、博博士莊園、陽(yáng)陽(yáng)光假日別墅墅通州區(qū)3500★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體天子莊園、圣得得莊園、松菊菊公寓別墅、天天潤(rùn)別墅、東東旭別墅海淀－上地4500★★★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體頤安別墅、翠湖湖花園別墅、頤頤陽(yáng)山水居別別墅亞北－昌平10000★★★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體龍城花園、碧水水莊園、玫瑰瑰園、紫玉山山莊、橘郡機(jī)場(chǎng)路－順義10790★★★★★獨(dú)立、聯(lián)體名都園、銀湖別別墅、陽(yáng)光花花園別墅、麗麗京花園別墅墅廣州市別墅主要要分布的區(qū)域域二沙島15000以上上★★★★★獨(dú)立宏城別墅花園南湖板塊10000★★★獨(dú)立江南世家番禺6000～155000★★★★★★★聯(lián)體、獨(dú)立華南碧桂園、祈祈福新村、錦錦繡香江白云山9000～155000★★★★★——白云堡豪苑、頤頤和山莊深圳市別墅主要要分布的區(qū)域域羅湖銀湖、蓮塘塘片區(qū)8000~199000★★★★★★★★★獨(dú)立頤園三期、棕櫚櫚泉?jiǎng)e墅和國(guó)國(guó)際會(huì)議中心心、華景園別別墅、仙湖山山莊鹽田區(qū)17000★★★★★★獨(dú)立新世界倚山花園園--翠林別墅南山蛇口片區(qū)12000~220000★★★★★★★★獨(dú)立半山海景別墅、青青青山莊和新新世界豪園龍崗大鵬灣區(qū)域域6500★★★★★★獨(dú)立華僑海景山莊、御御海灣別墅和和名墅海景度度假村寶安區(qū)4500★★★★★獨(dú)立觀瀾豪園、龍湖湖山莊注：平均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格根據(jù)對(duì)大大量的別墅市市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研研得出。三、別墅銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格別墅既有有滿足一般消消費(fèi)階層且有有較高居住要要求的經(jīng)濟(jì)型型別墅，亦有有滿足較高收收入階層的豪豪華型別墅。上上海市近郊內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)別墅平均均價(jià)格相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)不是很高高，2000年平均售價(jià)價(jià)為3912元/平方米。上上海近郊別墅墅價(jià)格大致為為：聯(lián)體別墅墅單價(jià)多在３３０００－４４０００元，面面積２００平平方米左右，總總價(jià)６０－８８０萬(wàn)，相當(dāng)當(dāng)市中心一套套中高檔公寓寓。雙拼別墅墅4000－5500元／平方米米，而獨(dú)立式式別墅單價(jià)多多在５００００元以上，面面積３００平平方米左右，總總價(jià)１５０萬(wàn)萬(wàn)元以上，低低于境外同類(lèi)類(lèi)物業(yè)５倍以以上。因此，聯(lián)聯(lián)體別墅既適適合有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人人士，也非常常適合第二次次購(gòu)房的消費(fèi)費(fèi)者。而獨(dú)立立式別墅則是是外籍人士、港港澳臺(tái)同胞以以及國(guó)內(nèi)高收收入人士的購(gòu)購(gòu)房首選。根根據(jù)北京**的統(tǒng)計(jì)，2001年北京市別別墅的平均售售價(jià)約為人民民幣8400元／平方米米左右。市區(qū)區(qū)內(nèi)別墅少而而金貴，平均均售價(jià)在2000美元／平方方米左右，約約為人民幣16600元/平方米，其其中最高價(jià)為為東南二環(huán)旁旁的怡龍別墅墅開(kāi)價(jià)為3000美元／平方方米。除市區(qū)區(qū)外，位于機(jī)機(jī)場(chǎng)路順義地地區(qū)的別墅售售價(jià)最高，均均價(jià)在1300美元／平方方米，約為人人民幣10790元／平方米米。別墅售價(jià)價(jià)超過(guò)人民幣幣1萬(wàn)元／平方方米的還有亞亞北－昌平，大大興、豐臺(tái)地地區(qū)。售價(jià)在在人民幣3000－4500元／平方米米的分布在海海淀－上地、通通州地區(qū)。價(jià)價(jià)位最低的是是人民幣2000－3000元／平方米米的低檔別墅墅（有些為非非法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目），分布在在頤和園地區(qū)區(qū)。從整體市市場(chǎng)來(lái)看，售售價(jià)在人民幣幣5000元／平方米米以下及高于于10000元／平方米米的別墅數(shù)量量相等，共占占70％的份額，其其余為中間價(jià)價(jià)位。別墅售售價(jià)最低的地地區(qū)為遠(yuǎn)郊約約每平方米3300元左右。可可見(jiàn)，別墅市市場(chǎng)的平均價(jià)價(jià)格有以市區(qū)區(qū)為中心向外外遞減的趨勢(shì)勢(shì)。圖220000－2001年北京市別別墅分布各區(qū)區(qū)平均單位售售價(jià)比較（單單位：元/平方米）四、別墅市場(chǎng)場(chǎng)的需求特征征1、需求客戶群群體分類(lèi)：上上海、北京較較為相似，一一為收入較高高對(duì)居住條件件要求較高的的一部分階層層；二為外籍籍人士在本地地置業(yè)；三為為外省市到該該城市工作或或置業(yè)的人士士。深圳城市市本身是外來(lái)來(lái)人口城市，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)別墅的人人群港人居多多，亦有在本本地工作的外外地人士。2、需求特征分分析：別墅地地址的選取——?jiǎng)e墅是較高高層次的住宅宅消費(fèi)品，選選址是首要的的一個(gè)環(huán)節(jié)。別別墅位置的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近、交通的的便利程度（主主要指開(kāi)車(chē)）等等都直接影響響了別墅市場(chǎng)場(chǎng)的需求；周周邊景觀環(huán)境境要求——?jiǎng)e墅市場(chǎng)關(guān)關(guān)鍵的一點(diǎn)就就是周邊環(huán)境境的設(shè)置。人人們購(gòu)買(mǎi)別墅墅的目的就是是在城市中享享受到美好的的自然風(fēng)光，別別墅周邊好的的環(huán)境及別墅墅區(qū)內(nèi)景觀的的設(shè)置將成為為別墅很好的的一大賣(mài)點(diǎn)；；會(huì)所的設(shè)置置——?jiǎng)e墅一般都都建在市郊區(qū)區(qū)，距離市中中心較遠(yuǎn)，會(huì)會(huì)所將成為消消費(fèi)者的業(yè)余余時(shí)間集聚中中心。建筑功功能的要求——目前越來(lái)越越多的新建別別墅為兩層半半或兩層，且且對(duì)功能房的的要求較高，一一般要求客廳廳較大，且有有保姆房、視視聽(tīng)房、陽(yáng)光光室等五、近期別墅墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)由全國(guó)四四大城市的別別墅市場(chǎng)可以以看出，別墅墅市場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)量逐漸放大大，而且有向向環(huán)境優(yōu)雅的的遠(yuǎn)郊地區(qū)發(fā)發(fā)展的勢(shì)頭。隨隨著城市居民民消費(fèi)水平的的提高，人們們對(duì)居住環(huán)境境要求越來(lái)越越高，生活觀觀念也在逐漸漸變化。與其其生活在市區(qū)區(qū)的公寓內(nèi)，倒倒不如選擇郊郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美美的別墅，因因此經(jīng)濟(jì)型別別墅越來(lái)越受受到市民的歡歡迎。上海近近期的別墅開(kāi)開(kāi)發(fā)以佘山及及規(guī)劃中的“一城九鎮(zhèn)”成為熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。北京市市別墅市場(chǎng)分分布較廣，目目前北京市西西北部京昌高高速路沿線將將成為頗具潛潛力的別墅發(fā)發(fā)展區(qū)域。廣廣州南湖附近近以其處于山山水之間