上海某房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略

上海****企業(yè)有限公司三年發(fā)展戰(zhàn)略一、形勢預(yù)測測1.1長江江三角洲房地地產(chǎn)市場趨勢勢分析市場現(xiàn)狀及展望望：2003年上海海房地產(chǎn)繼續(xù)續(xù)保持供需兩兩旺的運(yùn)行態(tài)態(tài)勢，土地供供應(yīng)以住房為為主，在住房房用地中以普普通商品房為為主。伴隨著世博會和和舊城改造及及“一城九鎮(zhèn)”的總體規(guī)劃劃，上海的房房屋土地開發(fā)發(fā)在未來8年內(nèi)將保持持旺盛的勢頭頭。到2007年，市中心心主要以舊城城改造和世博博建設(shè)帶動旅旅游、商務(wù)及及平價(jià)房為主主的房地產(chǎn)投投資建設(shè)；而而在2015年前，郊縣縣的一城九鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)也將成成為新一輪的的投資熱點(diǎn)。房價(jià)將隨著土地地開發(fā)成本和和建筑成本的的增加而呈高高位運(yùn)作，同同時(shí)國家相關(guān)關(guān)抑制房價(jià)過過高的政策將將使得房產(chǎn)投投資進(jìn)入低利利潤階段。相對于上海過高高的土地成本本和激烈的競競爭，江浙二二、三線城市市以相對低廉廉的低價(jià)和優(yōu)優(yōu)惠的政策吸吸引了更多的的房產(chǎn)投資商商的目光。而而這類城市鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化化進(jìn)程的步伐伐和長三角高高速網(wǎng)絡(luò)的建建設(shè)也將成為為我們提供更更多的投資空空間。市場需求分析：：人們對于居住條條件改善的需需求；外來務(wù)工人員對對住房的需求求；城市總體規(guī)劃及及舊城改造產(chǎn)產(chǎn)生的需求及及拆遷安置；；投資需求。政策動態(tài)分析：：(1)國家土地地供應(yīng)的指標(biāo)標(biāo)化及公開化化使得房地產(chǎn)產(chǎn)競爭更趨于于品質(zhì)、品牌牌和實(shí)力的綜綜合表現(xiàn)上。(2)投資性購購房的限制性性條件，使房房產(chǎn)開發(fā)向整整體開發(fā)、同同以運(yùn)作形式式發(fā)展。市場競爭分析：：由于開發(fā)成成本的提高和和房地產(chǎn)整體體開發(fā)的需求求將會使20％的實(shí)力型型房產(chǎn)開發(fā)商商占據(jù)80％的市場份份額。上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場趨勢分分析回顧2002、2003年度上海房房地產(chǎn)市場，是是大踏步發(fā)展展的二年，整整個(gè)房地產(chǎn)市市場處于量增增價(jià)漲的“牛市”上升軌道。研研究上海樓市市的波動曲線線可以發(fā)現(xiàn)，從從前一波行情情90年啟動經(jīng)94年高峰再回回落至96～98年樓市低迷迷時(shí)期，大約約經(jīng)過7～8年時(shí)間，本本波行情從99、2000年啟動至目目前已經(jīng)歷4年左右時(shí)間間，按照一般般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，目目前應(yīng)該已達(dá)達(dá)到樓市的高高峰時(shí)期，中中國經(jīng)濟(jì)的蓬蓬勃發(fā)展相應(yīng)應(yīng)也會延長樓樓市的繁榮時(shí)時(shí)間，預(yù)計(jì)04、05年成為回落落拐點(diǎn)較為正正常。由于公司在上海海已開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目——上海****大廈，為寫寫字樓與酒店店項(xiàng)目，現(xiàn)就就寫字樓市場場的發(fā)展作如如下分析。寫字樓市場發(fā)展展的動力來自自于市場需求求，與需求最最直接相關(guān)的的因素是城市市第三產(chǎn)業(yè)和和FDI。隨著中國國加入WTO以及上海申申博成功，世世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心心紛紛轉(zhuǎn)移，外外商投資進(jìn)上上海的速度加加快；與此同同時(shí)，作為中中國經(jīng)濟(jì)的龍龍頭，上海商商業(yè)的飛速發(fā)發(fā)展引來了無無數(shù)企業(yè)競相相入駐。國內(nèi)內(nèi)中小企業(yè)的的蓬勃發(fā)展，民民營經(jīng)濟(jì)的日日益崛起，都都為上海寫字字樓市場的擴(kuò)擴(kuò)容帶來了不不可限量的機(jī)機(jī)遇。據(jù)資料料介紹，近年年來上海第三三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率已超過第第二產(chǎn)業(yè)。上上海辦公樓市市場在內(nèi)在系系統(tǒng)各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)全面修復(fù)并并走好的技術(shù)術(shù)形態(tài)下，國國內(nèi)資本和國國外資本的匯匯集與第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展為上海辦辦公樓市場的的平穩(wěn)上升奠奠定了基礎(chǔ)。由于1997年年市政府停止止批租辦公樓樓用地，在此此7年間，上海海辦公樓新供供應(yīng)量逐年下下降。但未來來五年，小陸陸家嘴地區(qū)、淮淮海東路、徐徐家匯、人民民廣場、北外外灘、五角場場、中山公園園、松江新城城、上海南站站等地均有大大量商務(wù)辦公公樓宇開工建建設(shè)。由于辦辦公樓的開發(fā)發(fā)周期較長，預(yù)預(yù)計(jì)2004～05年上海辦公公樓供應(yīng)將會會小幅擴(kuò)容，而2006年及未來幾年則進(jìn)入高峰期。預(yù)計(jì)2004年至2005年新供應(yīng)量將低于平均年吸納量的40萬平凡米（根據(jù)相關(guān)資料），即會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格及租金均會平穩(wěn)上揚(yáng)，應(yīng)該也是銷售寫字樓的較佳時(shí)機(jī)。06年及未來幾年，隨著供應(yīng)量的增加，供需關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)并逐漸加劇的情況，供求平衡向供大于求轉(zhuǎn)變，樓市的競爭必然隨之激化，銷售阻力也會隨之產(chǎn)生，甚至逐漸增大。雖然我部認(rèn)為目目前寫字樓供供不應(yīng)求，有有利于寫字樓樓的銷售。但但以下幾點(diǎn)已已出臺或未來來突發(fā)的政策策將會適當(dāng)抑抑制目前寫字字樓的行情。去年四月，上海海對內(nèi)外銷非非居住用房實(shí)實(shí)行并軌的同同時(shí)，將非居居住用房稅率率從以前的5％調(diào)整到33.6%%(個(gè)人)，與投資住住宅相比，個(gè)個(gè)人投資商業(yè)業(yè)用房的真?zhèn)€個(gè)標(biāo)的不小，而而銀行貸款的的利率高，成成數(shù)少，年限限短，對投資資客而言，回回收周期長，利利潤少，又有有一定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。從此來看看，非居住用用房投資回報(bào)報(bào)率不很樂觀觀。另一方面，由于于局部經(jīng)濟(jì)過過熱，通貨膨膨脹現(xiàn)象隱現(xiàn)現(xiàn)，國家出臺臺了一系列調(diào)調(diào)控措施，例例如：收緊銀銀根，嚴(yán)格放放貸，提高金金融機(jī)構(gòu)存款款準(zhǔn)備金率。這這些措施的出出臺，對于房房產(chǎn)商的壓制制非常厲害，對對于投資房產(chǎn)產(chǎn)者也有不小小的限制。隨隨著政府一系系列調(diào)控政策策的出臺，上上海市政府調(diào)調(diào)控房價(jià)的力力量正在增強(qiáng)強(qiáng)。從2003年6月央行發(fā)布121號文，監(jiān)管管部門通過利利率杠桿調(diào)節(jié)節(jié)購房需求；；今年4月四大國有有商業(yè)銀行和和眾多股份制制銀行嚴(yán)格放放貸；時(shí)隔半半月，國務(wù)院院發(fā)出通知，決決定提高房地地產(chǎn)開發(fā)等四四個(gè)行業(yè)固定定資產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資本金比比例，由20％以上提高高到35％以上；交交易中心網(wǎng)上上備案政策的的出臺，對于于銀行控制個(gè)個(gè)人投資第二二、第三套房房產(chǎn)起到了促促進(jìn)作用。種種種跡象顯示示，政府正在在采用貨幣緊緊縮政策，抑抑制信貸規(guī)模模過度擴(kuò)張，調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)行行業(yè)運(yùn)行中突突出的矛盾。政府的宏觀調(diào)控控，有些金融融政策的不明明朗，使投資資樓市的客戶戶在目前階段段持觀望態(tài)度度，使我們對對今年樓市（包包括寫字樓）市市場的發(fā)展不不得不持一種種“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度。1.3浦東東房地產(chǎn)市場場趨勢及分析析近年來，上海寫寫字樓市場始始終保持著平平穩(wěn)升勢，尤尤其是浦東陸陸家嘴地區(qū)的的甲級寫字樓樓市場表現(xiàn)活活躍。由于在在政策、交通通、環(huán)境、硬硬件等方面擁擁有得天獨(dú)厚厚的優(yōu)勢，這這里的甲級寫寫字樓成為海海內(nèi)外知名企企業(yè)選擇的焦焦點(diǎn)。銀行、證證券、保險(xiǎn)、基基金等金融服服務(wù)企業(yè)更將將這里的甲級級寫字樓作為為入駐的首選選目標(biāo)，大約約有150家外資銀行行及其他各類類金融機(jī)構(gòu)已已經(jīng)在陸家嘴嘴地區(qū)設(shè)立分分行或中國代代表處，一些些知名跨國金金融集團(tuán)如匯匯豐銀行，花花旗銀行等更更是戰(zhàn)略性地地將中國地區(qū)區(qū)總部設(shè)在這這里。隨著中國正式加加入WTO，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展面臨新新的機(jī)遇與挑挑戰(zhàn)，許多大大中型企業(yè)抓抓緊調(diào)整企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略和辦公公地點(diǎn)。在陸陸家嘴這個(gè)中中國金融貿(mào)易易中心地帶，國國內(nèi)其他省市市的大中型金金融服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)不斷加強(qiáng)業(yè)業(yè)務(wù)的運(yùn)作和和拓展，以積積極進(jìn)取的姿姿態(tài)應(yīng)對來自自海內(nèi)外的更更加激烈的競競爭與合作。除除此之外，律律師行、進(jìn)出出口貿(mào)易、科科技資訊等發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟮姆?wù)咨詢詢和科技研發(fā)發(fā)企業(yè)，也紛紛紛考慮把原原在浦西的辦辦公室搬遷或或整合到浦東東。根據(jù)近期期陸家嘴土地地批租成交記記錄看，陸家家嘴地區(qū)辦公公樓租金將繼繼續(xù)保持增長長態(tài)勢。從區(qū)位優(yōu)勢上看看，浦東新區(qū)區(qū)的功能開發(fā)發(fā)和形態(tài)開發(fā)發(fā)已經(jīng)成熟，地地鐵、隧道、大大橋等大型市市政項(xiàng)目相繼繼完善，綜合合交通體系已已趨完備，再再加上上海政政府不斷強(qiáng)化化市場導(dǎo)向和和政策導(dǎo)向的的興市效應(yīng)，市市民對浦東、浦浦西在心理上上的距離感得得以淡化，取取消隧道過江江費(fèi)，也刺激激了一部分潛潛在的寫字樓樓消費(fèi)者。但是，因?yàn)镾AARS的影響，一一些公司暫緩緩辦公地點(diǎn)的的重新選址或或擴(kuò)大，今年年第二季度上上海甲級寫字字樓市場的需需求因此大為為減少，新的的寫字樓甲級級供應(yīng)、空置置率和租金基基本沒有什么么變化，全市市甲級寫字樓樓總量仍為336萬平方米，6月甲級寫字字樓平均空置置率為9%，平均租金金報(bào)價(jià)為0.65美元/(平方米/天)。預(yù)計(jì)今年年下半年預(yù)計(jì)計(jì)將有約2190000平方米的完完工量，根據(jù)據(jù)目前在建工工程資料顯示示，預(yù)計(jì)在2004年將有約5250000平方米的甲甲級寫字樓投投放市場。長長期來看，今今年年底開始始的供應(yīng)浪潮潮將一定程度度的減輕市場場的緊張程度度。權(quán)威機(jī)構(gòu)構(gòu)預(yù)測，從2004年到2005年，將有大大約100萬的甲級寫寫字樓投放市市場，其中大大部分集中在在陸家嘴。在酒店市場方面面，自去年秋秋天起，上海海的酒店業(yè)呈呈現(xiàn)出一片繁繁榮的景象，酒酒店客房出租租率全線飚升升。浦西的酒酒店生意好，客客房出租率都都在80%—90%以上，浦東東的各大賓館館酒店更是銷銷售見好。據(jù)據(jù)悉，浦東新新區(qū)2002年全年共接接待1451..63萬人次，其其中入住浦東東各大賓館的的共有147.442萬人次，比比上年相比增增長30%，而接待境境外來滬住宿宿人數(shù)達(dá)44.23萬人次，比比上年相比增增長61%，客房的出出租率年均達(dá)達(dá)到74%，比2001年多出10.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測算，上海酒酒店市場的平平均出租率應(yīng)應(yīng)該在70%－75之間。2002年上上海酒店平均均出租率為71.822%，在公認(rèn)的的合理數(shù)值范范圍內(nèi)，這表表明全市客房房供需總量處處于大體平衡衡狀態(tài)。但四四、五星級酒酒店在房價(jià)升升高的同時(shí)，平平均出租率分分別達(dá)到76.955%和77.400%，超過了合合理數(shù)值，這這表明高星級級客房略顯緊緊缺。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，生生意興隆的浦浦東酒店業(yè)未未來市場仍然然讓人樂觀。一一是浦東會展展旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁勁，浦東的酒酒店業(yè)市場尚尚未飽和，還還存有一定的的市場空間；；二是APEC會議的后續(xù)續(xù)拉動效應(yīng)，使使世界更多地地了解浦東，世世界更多客商商將會來浦東東進(jìn)行商務(wù)活活動；三是中中國入世后，浦浦東進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大開放尤其其是服務(wù)貿(mào)易易的開放，將將帶動賓館酒酒店業(yè)發(fā)展；；四是屆時(shí)環(huán)環(huán)球主題公園園項(xiàng)目的建成成、2010年上海世博博會的舉辦，將將會帶來大批批境內(nèi)外游客客；五是隨著著浦東國際機(jī)機(jī)場航班的大大幅增加，過過境浦東的國國內(nèi)外游客人人數(shù)的增長，同同樣也推動了了浦東酒店業(yè)業(yè)發(fā)展。

在這樣好的大大環(huán)境里，擁擁有“浦東新區(qū)省省部樓宇”資質(zhì)和準(zhǔn)五五星級賓館的的上海****大廈的優(yōu)勢勢顯而易見，其其美好的發(fā)展展前景自然也也值得我們期期待。1.4區(qū)域域房地產(chǎn)市場場趨勢及分析析區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀分分析穩(wěn)定的投資回報(bào)報(bào)、良好的還還貸能力，是是當(dāng)今陸家嘴嘴地區(qū)樓宇開開發(fā)商普遍的的經(jīng)營現(xiàn)狀。以以金茂大廈為為例，目前，年年還貸能力達(dá)達(dá)2億元，每年年納稅付息后后的純利潤已已達(dá)5000萬元。有關(guān)關(guān)專家估算，10年內(nèi)金茂可可還清全部貸貸款，15年可收回全全部投資，這這比國際同類類摩天大廈成成本回收期要要縮短5年。陸家嘴樓宇開發(fā)發(fā)商還有不少少是零負(fù)債，即即開發(fā)商全額額出資，沒有有一分錢貸款款。這些樓宇宇投資方來自自中國工商銀銀行、中國建建設(shè)銀行、中中國農(nóng)業(yè)銀行行及保險(xiǎn)公司司等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)。對于它們們來說，“惜售”更有理由。位位于證券大廈廈西側(cè)的中保保大廈由中國國人壽投資，該該大廈經(jīng)營部部經(jīng)理朱國梁梁說：“這里是中國國唯一命名為為金融貿(mào)易區(qū)區(qū)的地方，如如同紐約曼哈哈頓南區(qū)，擁擁有自己的大大廈就能體現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力力?！边@幢大廈全全部“只租不售”，出租率已已達(dá)90％，預(yù)計(jì)12年內(nèi)可收回回投資。來自浦東新區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局的最新新數(shù)字表明，目前小小陸家嘴地區(qū)區(qū)商務(wù)樓面積積為125萬平方米，租租售率達(dá)83％。從國際際經(jīng)驗(yàn)來看，只要達(dá)達(dá)到80％以上的租租售率即可使使大樓成功實(shí)實(shí)現(xiàn)運(yùn)作?，F(xiàn)現(xiàn)在，人們已已看到了一個(gè)個(gè)趨勢：陸家家嘴大樓租售售率將穩(wěn)步上上升。這不僅僅是基于浦東東每年15％的GDP增長率，更更重要的是由由于各方投資資熱情高漲。入入駐證券大廈廈上海京華創(chuàng)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)的溫溫女士說：“我相信更多多人會鐘情陸陸家嘴，因?yàn)闉檫@里是離世世界最近的地地方?！蹦壳埃M管陸家家嘴樓宇已呈呈“漲停板”態(tài)勢，許多多大樓“只租不售”，但仍有不少少人在打聽市市場的空隙，以以求得陸家嘴嘴商務(wù)樓的物物業(yè)。這些求求購者中，有有跨國公司、國國內(nèi)的投資機(jī)機(jī)構(gòu)，還有一一些民營企業(yè)業(yè)和個(gè)人投資資者，他們的的理由是：陸陸家嘴商務(wù)樓樓價(jià)格始終維維持在每平方方米2000－3000美元，也許許是最值得挖挖掘的投資對對象。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場未來三三年期間演變變趨勢預(yù)測.1區(qū)域房房地產(chǎn)市場未未來三年期間間發(fā)展方向由于浦東陸家嘴嘴地區(qū)的定位位是金融貿(mào)易易區(qū)，所以今今后三年內(nèi)的的住宅增量將將不會太大，相相反寫字樓、酒酒店、商鋪等等商務(wù)及配套套設(shè)施將會繼繼續(xù)呈上升的的趨勢。菊園園三期匯豪天天下、盛世年年華、世茂濱濱江花園四期期、陸家嘴國國際華城等高高檔住宅的相相繼開盤，不不僅在濱江地地帶形成了高高檔的住宅區(qū)區(qū)，而且進(jìn)一一步豐富了陸陸家嘴地區(qū)的的配套設(shè)施；；而寫字樓則則將具體集中中在金茂大廈廈、東方路交交通樞紐和浦浦項(xiàng)商務(wù)廣場場三大版塊。.2區(qū)域房房地產(chǎn)市場未未來三年期間間市場份額圖1-122003年上海招標(biāo)標(biāo)土地供應(yīng)分分布從土地的供應(yīng)配配比來看，相相比往年，傳傳統(tǒng)的供應(yīng)大大戶——浦東已經(jīng)大大不如前，預(yù)預(yù)計(jì)未來幾年年會繼續(xù)保持持這種發(fā)展?fàn)顮顩r。因此，陸陸家嘴地區(qū)房房產(chǎn)市場的主主要份額將不不會集中在住住宅，而是符符合金融貿(mào)易易區(qū)位特征的的寫字樓和滿滿足成熟配套套要求的相關(guān)關(guān)設(shè)施。.3區(qū)域房房地產(chǎn)市場未未來三年期間間政策動態(tài)表1-222003年上海主要要房地產(chǎn)政策策一覽表編號名稱內(nèi)容影響1《關(guān)于停止別墅墅類用地的土土地供應(yīng)的通通知》停批容積率在00.3以下的住宅宅用地，容積積率在0.3以上的低密密度住宅用地地嚴(yán)格按照土土地供應(yīng)計(jì)劃劃控制執(zhí)行從長期角度來看看，別墅物業(yè)業(yè)的供應(yīng)量更更加合理2《關(guān)于加強(qiáng)對非非居住用房出出售、租賃行行為管理的通通知》從2003年22月1日起，對個(gè)個(gè)人作出租用用途的非自住住不動產(chǎn)全額額征收5%的營業(yè)稅、12%的房地產(chǎn)稅稅及20%的個(gè)人收入入所得稅投資業(yè)主回本期期增長但租金金上漲空間不不大，削減了了商業(yè)、寫字字樓、廠房的的租賃利潤，有有可能出現(xiàn)避避稅或虛報(bào)現(xiàn)現(xiàn)象3《關(guān)于非居住用用房內(nèi)外銷并并軌的通知》自2003年33月1日起，實(shí)施非居住住用房內(nèi)外銷銷并軌，至此此，上海房地地產(chǎn)市場全面面對外開放甲級辦公樓市場場競爭將更加加激烈，最終終市場將重新新組合4《全裝修房設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2月份《上海市市新建住宅全全裝修試點(diǎn)工工程裝修設(shè)計(jì)計(jì)導(dǎo)則》正式式公布全裝修房進(jìn)一步步納入良性發(fā)發(fā)展的軌道5《上海市生態(tài)型型住宅小區(qū)管管理辦法》明確小區(qū)建設(shè)中中環(huán)境規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑節(jié)節(jié)能、室內(nèi)環(huán)環(huán)境質(zhì)量、小小區(qū)水環(huán)境等等六方面的內(nèi)內(nèi)容這一條例將引導(dǎo)導(dǎo)住宅建設(shè)向向節(jié)能、節(jié)水水、節(jié)地、治治污的方向發(fā)發(fā)展，為市民民營造更健康康、更舒適的的居住環(huán)境6《上海市房屋土土地調(diào)查機(jī)構(gòu)構(gòu)管理暫行辦辦法》從2003年55月1日日購房者者或買受人對對房屋面積有有異議的，可可以申請復(fù)核核或鑒定對于開發(fā)商和購購房者來講，將將擁有更多的的自主權(quán)7《央行121號號文件》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款、個(gè)人人住房抵押貸貸款、建筑施施工企業(yè)貸款款、土地儲備備貸款等可操操作性強(qiáng)的文文件實(shí)施細(xì)則一旦出出臺，地產(chǎn)商商將面對殘酷酷的競爭現(xiàn)實(shí)實(shí)8《物業(yè)條例》條例明確了開發(fā)發(fā)商、物業(yè)管管理公司、業(yè)業(yè)主委員會及及業(yè)主等各方方在物業(yè)管理理中的法律責(zé)責(zé)任以及處罰罰辦法嚴(yán)格管理物業(yè)市市場的規(guī)范性性，但該規(guī)定定仍需進(jìn)一步步完善9《國務(wù)院關(guān)于促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康康發(fā)展的通知知》調(diào)控土地供應(yīng)，控控制土地價(jià)格格，清理并逐逐步減少建設(shè)設(shè)和消費(fèi)的行行政事業(yè)性收收費(fèi)項(xiàng)目，多多渠道降低建建設(shè)成本增加了普通商品品住房的供應(yīng)應(yīng)，適應(yīng)多數(shù)數(shù)居民家庭支支付能力10《關(guān)于中介降傭傭的通知》房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)政府清潔市場、規(guī)規(guī)范操作，使使利潤趨于平平均、合理，給給房產(chǎn)中介公公司帶來沖擊擊11〈關(guān)于房貸貼息息的通知〉中低收入者所購購住宅單價(jià)不不超過3500元/平方米，建建筑面積不超超過90平方米，最最高貼息為購購房貸款總額額的15%部分低收入者可可得到實(shí)惠12《國家廉租住房房管理辦法》最低收入家庭住住房保障原則則上以發(fā)放租租賃補(bǔ)貼為主主，實(shí)物配租租和租金核減減為輔強(qiáng)化了政府住房房保障職能，切切實(shí)保障最低低收入家庭基基本住房需求求13《上海市房地產(chǎn)產(chǎn)登記條例》增加臨時(shí)登記，保保護(hù)預(yù)購人的的權(quán)利；增加加三種登記種種類；明確房房地產(chǎn)登記工工作的法律責(zé)責(zé)任條例針對上海市市房地產(chǎn)交易易、登記中出出現(xiàn)的新問題題，制定了一一些適合新情情況的新規(guī)定定，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序序的發(fā)展提供供了法律保障障1.5區(qū)域域房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)競爭分析區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)競爭現(xiàn)現(xiàn)狀1999年底，由由網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)引引發(fā)一股租房房熱，使辦公公樓市場開始始走出低谷。但隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫的消散，部分企業(yè)逐漸撤離甲級寫字樓。與此同時(shí)，世界500強(qiáng)和國內(nèi)各著名企業(yè)則紛紛入駐，不僅填補(bǔ)了上述空白，而且還擴(kuò)散到周邊辦公樓，尤其陸家嘴地區(qū)更成了辦公市場的龍頭。上海浦東陸家嘴嘴金融貿(mào)易區(qū)區(qū)啟動十余年年來，平均每每12天就崛起起一幢約300層高的大樓樓。目前，區(qū)區(qū)內(nèi)建造的樓樓宇達(dá)5500幢，已有3336幢投入使使用，總租售售率78.77%。其中，金金融中心區(qū)的的樓宇租售率率超過90%%，創(chuàng)歷史最最高。集結(jié)在在陸家嘴的跨跨國公司或地地區(qū)總部達(dá)226個(gè)，國內(nèi)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)團(tuán)總部34個(gè)，中外外金融機(jī)構(gòu)1110余家。目前小陸家嘴甲甲級寫字樓租租金仍舊保持在較較高的水平線上，一一些樓宇盡管管開出了日租金每平平方米建筑面面積1美元以上的的高價(jià)，但上門求租者還是絡(luò)繹不絕絕。如匯豐大大廈租金報(bào)價(jià)價(jià)為1.5美元，正正式成交價(jià)仍仍不低于1美元，至于其它寫字字樓租金報(bào)價(jià)價(jià)也維持在0.7至1.1美元之之間。此外，該地區(qū)寫寫字樓平均入入駐率約855%，其中匯匯豐大廈、招招商局大廈、證證券大廈、中中國保險(xiǎn)大廈廈等的入駐率率均超過90%。根據(jù)據(jù)近期陸家嘴嘴土地批租成成交記錄，未未來三四年該該地區(qū)甲級辦辦公樓可供租租售的新供應(yīng)應(yīng)量十分有限限，而專家預(yù)預(yù)測，到“十五”期末，陸家家嘴金融區(qū)將將吸引中外資資銀行1000家，中外資資證券、投資資基金公司1150家，跨跨國公司總部部90家，因此，陸家家嘴地區(qū)辦公公樓租金和投資性辦公公物業(yè)價(jià)格將將繼續(xù)保持增增長態(tài)勢。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)未來三三年期間的競競爭態(tài)勢預(yù)測測.1區(qū)域房房地產(chǎn)企業(yè)未未來三年期間間競爭的主要要特征金融貿(mào)易區(qū)獨(dú)有有的區(qū)位特征征決定了陸家家嘴地區(qū)未來來三年的競爭爭將更為集中中在開發(fā)商實(shí)實(shí)力、銀行信信貸能力和資資金保證。而而這三者又是是相輔相成、互互為前提的。.2區(qū)域房房地產(chǎn)企業(yè)未未來三年期間間競爭的優(yōu)勢勢比較根據(jù)陸家嘴地區(qū)區(qū)未來三年期期間競爭的主主要特征，我我們可以想見見，要在競爭爭中占據(jù)一定定的優(yōu)勢、占占有一定的先先機(jī)，資金勢勢力、開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和品牌效效應(yīng)自然是必必不可少的。.3區(qū)域房房地產(chǎn)企業(yè)未未來三年期間間競爭的競爭爭焦點(diǎn)國內(nèi)外外各個(gè)有勢力力的企業(yè)都渴渴望進(jìn)駐陸家家嘴，而每一一個(gè)有雄心的的開發(fā)商都希希望在陸家嘴嘴展示自己的的品牌實(shí)力。這這種“千軍萬馬過過獨(dú)木橋”的競爭環(huán)境境，決定了未未來三年內(nèi)的的競爭焦點(diǎn)將將圍繞著“國際化”三個(gè)字來展展開。開發(fā)商商是否能夠提提供與“硬件”匹配的服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；目標(biāo)標(biāo)市場的定位位是否準(zhǔn)確；；能否抓住國國內(nèi)外旅游團(tuán)團(tuán)、品牌企業(yè)業(yè)往來頻繁的的契機(jī)，拓展展銷售渠道與與項(xiàng)目合作等等等，都是決決定成敗的關(guān)關(guān)鍵所在。二、企業(yè)定位位2.1本企企業(yè)的現(xiàn)狀分分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)環(huán)境分析上海****企企業(yè)有限公司司自1992年成立以來來，闖過各種種艱難險(xiǎn)阻，在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)上，以以卓越的理念念、合理的機(jī)制和先進(jìn)的的管理為契機(jī)，已已經(jīng)發(fā)展成融融樓宇租售、酒酒店經(jīng)營、物物業(yè)管理及地地產(chǎn)開發(fā)為一一體的綜合性性企業(yè)。公司司下設(shè)財(cái)務(wù)、銷銷售、開發(fā)等等部門，以及及酒店、物業(yè)業(yè)兩個(gè)子公司司，共有員工工240余人，其中中酒店公司122人、物業(yè)公公司100人左右。在在公司決策層層的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，公司上上下團(tuán)結(jié)一致致，為創(chuàng)造美美好的明天奮奮斗不懈。2004年，集集團(tuán)公司要求求上海公司實(shí)實(shí)現(xiàn)2.3億的營業(yè)收收入（其中酒酒店2500萬）。在外外債未清、盈盈余還本的情情況下，公司司對各部門進(jìn)進(jìn)行了有序地地綜合部署，分分工明確，樓樓宇銷售目前前已達(dá)1.6億，預(yù)計(jì)酒酒店公司也可可完成4000萬的目標(biāo)。企業(yè)財(cái)務(wù)狀狀況分析在過去的一年里里，經(jīng)過公司司上下的共同同努力，經(jīng)營營狀況已經(jīng)得得到了相當(dāng)?shù)牡母纳啤?003年****大廈順利通通過竣工驗(yàn)收收，拿到大廈廈產(chǎn)權(quán)證，出出租率達(dá)95%，企業(yè)公司司虧損繼續(xù)降降低，物業(yè)公公司收入和利利潤穩(wěn)步上升升，****大酒店在非非典過后如期期開業(yè)經(jīng)營，使使得整個(gè)上海海公司的虧損損有所下降，各各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)標(biāo)也有不同程程度地提升，為為今后的生存存和發(fā)展奠定定了基礎(chǔ)。但是，隨著*****大廈開發(fā)階階段的結(jié)束，房房地產(chǎn)經(jīng)營階階段卻是困難難重重。大樓樓建造周期過過長、資本結(jié)結(jié)構(gòu)不合理、債債務(wù)負(fù)擔(dān)重、大大廈尚未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面銷售、貸貸款規(guī)模與收收入水平不匹匹配、各公司司經(jīng)營的盈余余資金大部分分用于歸還銀銀行貸款本息息等等開發(fā)時(shí)時(shí)期的后遺癥癥，都是實(shí)際際經(jīng)營中所面面臨的發(fā)展障障礙，這些障障礙曾一度直直接威脅到公公司的生存，并并影響了公司司的持續(xù)發(fā)展展。從下一階段的發(fā)發(fā)展態(tài)勢來看看，2004年計(jì)劃總的的成本、費(fèi)用用剔除不涉及及現(xiàn)金流出的的固定資產(chǎn)折折舊、無形資資產(chǎn)等攤銷，現(xiàn)現(xiàn)金需求量為為8367萬元，其中中：利息3000萬元，稅金1146萬元、成本本費(fèi)用4161萬元。再加加上貸款還本本13500萬，共需21867萬，現(xiàn)金流流上的主要壓壓力是銀行貸貸款的還本付付息。按集團(tuán)團(tuán)下達(dá)的計(jì)劃劃，上海公司司將實(shí)現(xiàn)收入入22752萬元，但企企業(yè)公司和酒酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用就達(dá)3000萬，還本13500萬，酒店公公司由于客房房數(shù)量有限，即即使再保證較較高開房率且且其他開支得得到有效控制制的前提下，利利息、折舊、能能耗、工資等等固定開支依依然巨大，虧虧損無法避免免。迄今為止止，上海公司司總計(jì)虧損1832萬元，要避避免這一數(shù)字字繼續(xù)攀升，只只有擴(kuò)大銷售售。企業(yè)公司司通過擴(kuò)大辦辦公樓的銷售售，對租金提提價(jià)等措施來來增加收入；；酒店公司通通過提升房價(jià)價(jià)，出租率來來增加收入，力力爭減少虧損損。由于近期國家對對包括房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的的投資過熱現(xiàn)現(xiàn)象進(jìn)行了宏宏觀調(diào)控，出出臺并準(zhǔn)備出出臺一系列包包括提高商業(yè)業(yè)銀行存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率、提提高和上浮利利率等財(cái)政緊緊縮政策，貸貸款難度較往往年大幅度增增加，從而決決定了2004年房地產(chǎn)行行業(yè)的融資工工作將不會一一帆風(fēng)順。盡盡管形式十分分嚴(yán)峻，但我我們從2003年的進(jìn)步中中受到了極大大的鼓舞，公公司全體員工工的積極性高高漲，這是我我們的優(yōu)勢。企業(yè)基礎(chǔ)管管理分析如果說，*****大廈的竣工工使公司完成成了“硬件”的配備，那那么管理無疑疑是急需跟進(jìn)進(jìn)的“軟件”。作為一家新開業(yè)業(yè)的高星級酒酒店，****大酒店在客客房設(shè)施與裝裝修上的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是被一致致公認(rèn)的，但但由于****集團(tuán)是首次次涉足高檔酒酒店業(yè)，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)上的不足客觀存在在。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)與酒店經(jīng)營營最大的不同同，或者說房房地產(chǎn)行業(yè)與與服務(wù)行業(yè)最最大的不同，就就在于“服務(wù)意識”。日常工作中的服務(wù)規(guī)范范、服務(wù)流程程，乃至員工工素質(zhì)都是做做酒店最基本本的服務(wù)意識識，這就是所所謂的“人性化”。盡管****大酒店的起起步不錯(cuò)，但但員工工作熟熟練程度顯然然還不夠，好在在大家在邊干干邊學(xué)的氛圍圍中熱情還是是十分高漲的的。同樣地，*****物業(yè)以三級級的資質(zhì)，管管理物業(yè)類型型為甲級涉外外寫字樓的****大廈，也是是利弊參半。一一方面，經(jīng)過過4年多的運(yùn)作作，****物業(yè)已經(jīng)積積累了一定的的管理高端物物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，錘錘煉了一批物物業(yè)管理骨干干人員；另一一方面，管理理資質(zhì)偏低、管管理面積小、管管理種類少、公公司知名度低低，以及員工工隊(duì)伍年齡結(jié)結(jié)構(gòu)偏大、文文化水平偏低低、具有專業(yè)業(yè)技術(shù)職稱人人員偏少等狀狀況又是不爭爭的事實(shí)。這這些，既反映映了我們因管管理控制的教教育、約束力力度不夠，而而難以實(shí)現(xiàn)精精細(xì)管理的目目標(biāo)，又反映映了我們在管管理創(chuàng)新、服服務(wù)創(chuàng)新等方方面缺少有效效激勵。企業(yè)市場地地位分析中國****集集團(tuán)股份有限限公司是新中中國第一家股股份制企業(yè)，擁擁有凈資產(chǎn)11.4億元，主營業(yè)務(wù)包括括房地產(chǎn)業(yè)、物物業(yè)管理、生生物制藥及藥藥品銷售。在在集團(tuán)公司強(qiáng)強(qiáng)大的資源做做保證下，11992年7月18日，上海****企業(yè)有限公公司正式成立，并并以此為基礎(chǔ)礎(chǔ)組建了二級集團(tuán)，發(fā)發(fā)展三級專業(yè)業(yè)公司，形成成華東地區(qū)總總部。12月19日，上海****大廈隆重奠奠基——這座被****人寄予無限限厚望的大廈廈，不僅被視視為****集團(tuán)在上海海的標(biāo)志性建建筑物，也在在此后很長一一段時(shí)間里被被視為反映****集團(tuán)經(jīng)營狀狀況的晴雨表表。作為企業(yè)的品牌牌形象，****大廈位于浦浦東陸家嘴金金融貿(mào)易區(qū)中中心的****商貿(mào)區(qū)內(nèi)，位位置優(yōu)越，交交通便捷，區(qū)區(qū)域含金量高高，具備較好好的酒店經(jīng)營營所需的地理理環(huán)境。根據(jù)據(jù)這些特點(diǎn)，****大酒店的經(jīng)經(jīng)營定位是以以商務(wù)客源為為主題的高星星級商務(wù)酒店店。由于進(jìn)入入市場較晚，缺缺乏品牌優(yōu)勢勢，酒店的客客源市場的開開發(fā)和組織仍仍然處在漸進(jìn)進(jìn)的過程之中中，培育和形形成穩(wěn)定的客客源市場還不不具備條件。企業(yè)產(chǎn)品特特色分析上海****大大廈是邊租邊邊建的，先把低低區(qū)建好投入使用用后再建高區(qū)，最后整體驗(yàn)收收。因此，其其價(jià)格也經(jīng)歷了了一個(gè)由低到到高的過程。剛開開始的價(jià)格比比市價(jià)要低一一些，采取“早出租早收收益”的速度優(yōu)先先策略，客戶戶也以小公司居居多；現(xiàn)在，隨著形形勢的變化，客戶群也開始向大公司逐步調(diào)整，并對租用面積大的客戶給予更多的優(yōu)惠，目標(biāo)是把現(xiàn)在的80家公司調(diào)整到30家左右的大型公司，這樣，平均一層樓面一家公司，不僅收益有保障，管理起來也更方便。不僅如此，*****大酒店也在在正確分析同同行業(yè)同星級級酒店產(chǎn)品特特點(diǎn)的基礎(chǔ)上上，運(yùn)用差異異化經(jīng)營戰(zhàn)略略，提升酒店店服務(wù)項(xiàng)目的的質(zhì)量，形成成了獨(dú)特的產(chǎn)產(chǎn)品特色。例例如，總臺接接待采用座姿姿式“一對一”服務(wù)，在提提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)的同時(shí)，增增強(qiáng)賓客信息息的私密性；；又如，為入入住酒店的賓賓客提供免費(fèi)費(fèi)水果及免費(fèi)費(fèi)洗燙襯衣壹壹套等等11項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目目，都樹立了了良好的產(chǎn)品品特色。企業(yè)產(chǎn)品競競爭分析

如果以上海*****大廈為中心心點(diǎn)，在800米半徑范圍圍內(nèi)共有12個(gè)四星級以以上的高檔酒酒店，其中，除除了“明城”和南京金陵陵集團(tuán)（旗下下還有金陵飯飯店）的紫金金山大酒店，其其余的都是國國外品牌，像像洲際、萬豪豪、日航、瑞瑞吉等等，都是國際際著名的酒店店管理集團(tuán)，競競爭比較激烈烈。尤其是這這些競爭對手手大多由國際際化的集團(tuán)來來管理的，具具有固定、成成熟的國際銷銷售網(wǎng)絡(luò)，市市場定位十分分明確，不像像我們要經(jīng)歷歷目前這樣一一個(gè)痛苦的定定位的過程。比比如隔壁的齊齊魯大廈，開開業(yè)不到一個(gè)個(gè)月，價(jià)格就就上到800元以上，它它的規(guī)模和我我們差不多，設(shè)設(shè)施檔次還比比不上我們，但但是報(bào)價(jià)很有有“底氣”，關(guān)鍵就在在于有一個(gè)國國際銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)在給它做支支撐，兩百多多間房根本就就沒有什么問問題，加上它它的政府背景景（由山東省省政府投資），內(nèi)內(nèi)地市場就定定在山東省。此此外，還有中中油日航、瑞瑞吉紅塔、新新亞湯臣，等等等，都是這這種性質(zhì)。即即使是和我們們情況比較接接近的紫金山山大酒店，它它的內(nèi)地市場場定位也很明明確，就是江江蘇省，所以以目前的定價(jià)價(jià)也比較高，但但是它的客房房設(shè)施卻不如如我們。在這些鱗次櫛比比的四、五星星級酒店中，****大酒店是最最晚進(jìn)入市場場的，并且是是不具有外資資品牌管理的的中資酒店。它1991年正式立項(xiàng)，在1992年這一項(xiàng)目應(yīng)該說還是占有天時(shí)地利的，如果當(dāng)年能夠動工，1993年抓緊銷售，到1994年就有可能賣出一半，資金就會很充裕。當(dāng)時(shí)這一帶寫字樓的租金是0.8美元/平方米/天，這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在是想都不敢想的。但由于當(dāng)時(shí)在銷售方面有所滯后，等到國家宏觀調(diào)控以后，浦東樓市的價(jià)格整體下滑，資金籌措就遇到一定的困難，因而直到2000年年底大廈才算基本竣工。這期間，大廈前后停工三次，停工時(shí)間累計(jì)超過了4年；同時(shí)，大廈的成本也因此增大，整個(gè)大廈投資11億多元人民幣，利息占到3億多，應(yīng)該說包袱還是很重的。所以說，市場知名度和美譽(yù)度不高，使我們在競爭環(huán)境中處于劣勢。處在這這樣的一個(gè)機(jī)機(jī)會和挑戰(zhàn)并并存的競爭環(huán)環(huán)境中，困難難是很大，但但機(jī)會也不少少，如何在今今后的發(fā)展過過程中趨利避避害，發(fā)揮自自身最大的優(yōu)優(yōu)勢才是至關(guān)關(guān)重要的。企業(yè)資金運(yùn)運(yùn)作分析由于2003年年****大廈已經(jīng)通通過竣工驗(yàn)收收，從而使大大廈出租率節(jié)節(jié)節(jié)攀升，達(dá)達(dá)到95%；物業(yè)公司司、****大酒店的各各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)標(biāo)也有不同程程度地提升。收收入的增加使使得整個(gè)上海海公司的虧損損繼續(xù)下降，為為今后的生存存和發(fā)展奠定定了基礎(chǔ)。從今年的發(fā)展態(tài)態(tài)勢來看，現(xiàn)現(xiàn)金需求量為為8367萬元，再加加上貸款還本本13500萬，共需21867萬，現(xiàn)金流流仍舊主要用用于銀行貸款款的還本付息息。另一方面面，企業(yè)公司司和酒店的財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)計(jì)3000萬，還本13500萬，其他利利息、折舊、能能耗、工資等等固定開支依依然巨大，虧虧損無法避免免。所幸的是是，企業(yè)公司司可以通過擴(kuò)擴(kuò)大辦公樓的的銷售，對租租金提價(jià)等措措施來增加收收入；酒店公公司則通過提提升房價(jià)，出出租率來增加加收入，力爭爭減少虧損。當(dāng)然，盡管國家家針對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的的投資過熱現(xiàn)現(xiàn)象進(jìn)行了宏宏觀調(diào)控，貸貸款難度較往往年大幅增加加，但是房產(chǎn)產(chǎn)預(yù)購信托計(jì)計(jì)劃的出現(xiàn)卻卻增加了房地地產(chǎn)行業(yè)的融融資渠道。國國外房地產(chǎn)企企業(yè)融資渠道道很廣，在美美國，７０％％的開發(fā)資金金來自民間；；而內(nèi)地學(xué)的的是香港模式式，銀行貸款款資金占整個(gè)個(gè)融資資金的的９０％以上上，從而造成成了房地產(chǎn)企企業(yè)對銀行的的嚴(yán)重依賴。我我們應(yīng)當(dāng)看到到，房地產(chǎn)投投資的高利潤潤是募集社會會閑散資金的的重要砝碼，對對開發(fā)商而言言，解決融資資難題才是第第一要務(wù)，至至于其后必須須支付的“高報(bào)酬”，相比資金金壓力的緩解解、豐厚利潤潤的回報(bào)，還還是劃算的。企業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)分析當(dāng)年，*****集團(tuán)進(jìn)軍上海海、進(jìn)軍浦東東，是出于總體戰(zhàn)略略構(gòu)想的考慮慮，既可以享受浦浦東的各項(xiàng)優(yōu)惠政政策，也符合合上海地區(qū)和和國家總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略略的部署，為集集團(tuán)在上海的的發(fā)展奠下了了一塊基石。十幾年之后，上海寶企的發(fā)展印證了當(dāng)初正確的決策?，F(xiàn)如今，上海公司已經(jīng)確立了以“****大廈”為“旗幟品牌”，整合上海寶企、****物業(yè)、****大酒店三者之間的優(yōu)勢，實(shí)施酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)的一體化經(jīng)營?？梢韵胍姡劳型屑瘓F(tuán)強(qiáng)大的的資源優(yōu)勢和和****人勤勉的實(shí)實(shí)干精神，公公司終將在上上海浦東占有有一席之地。但但是，****大廈歷經(jīng)“八年抗戰(zhàn)”方才竣工，****大酒店四周周遍布國內(nèi)外外同行中的佼佼佼者，****物業(yè)又尚未未形成高端品品牌，都是我我們前進(jìn)道路路中不得不面面對的事實(shí)。因因而，如何及及時(shí)把握國家家及區(qū)域的政政策形式，有有效地運(yùn)用差差異化戰(zhàn)略，也也就成了我們們從入市較晚晚、債務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)較重的“瓶頸”中尋求突破破的立基點(diǎn)。企業(yè)人力資資源分析上海****公公司既然已經(jīng)經(jīng)實(shí)現(xiàn)了酒店店經(jīng)營、物業(yè)業(yè)管理、樓宇宇租售和地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的一體體化，那么勢勢必會面臨人人力資源本土土化的問題。尤尤其是近幾年年高星級酒店店業(yè)處于快速速發(fā)展時(shí)期，高高星級酒店從從業(yè)人員供求求關(guān)系失衡，酒酒店從業(yè)人員員流動率達(dá)到到15%以上。這就就要求****大酒店在積積極做好人力力資源的開發(fā)發(fā)、組織和儲儲備以外，還還要培養(yǎng)和造造就一支訓(xùn)練練有素的員工工隊(duì)伍和高素素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，計(jì)劃用2年時(shí)間的積積累，不斷增增強(qiáng)全體員工工對****價(jià)值觀和****企業(yè)文化的的認(rèn)同感和使使命感。當(dāng)然，人才的本本土化并不是是一蹴而就的的，很容易走走向兩個(gè)極端，即即“一抓就死，一一放就亂”，所以，在在制度上一定定要完善。這這兩年公司特別重視視制度建設(shè)，但但是制度建立立起來了還得得要嚴(yán)格執(zhí)行行。在這中間間，審計(jì)部無疑充充當(dāng)了“廉政公署”的角色，既減輕了領(lǐng)導(dǎo)班班子的工作壓壓力，也減少少了很多不必必要的麻煩。換句話說，加強(qiáng)監(jiān)督和審核工作是非常必要的。責(zé)權(quán)限制制度的落實(shí)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核、員工培訓(xùn)的平臺建設(shè)等等，每一個(gè)看似簡單的環(huán)節(jié)都是我們不容忽視的。企業(yè)客戶管管理分析從2001年下下半年開始，浦浦東的寫字樓市場場因?yàn)檫^江隧隧道和大橋不不再收費(fèi)、地鐵開通等緣緣故一直都比較熱。從從整體來看，形勢最好的是小陸家嘴也就是金茂大廈附近，那是浦東最早開發(fā)的金融區(qū)，聚集了國內(nèi)外大的銀行和金融機(jī)構(gòu)；而****大廈這邊的定位則是商貿(mào)區(qū)，盡管寫字樓租金和售價(jià)要相對稍低，但也有一些大公司，如新世紀(jì)金融公司旗下的德隆公司、臺灣排名第37位的“遠(yuǎn)紡工業(yè)”、福建的富成證券、鞍山證券，還有新希望的一個(gè)分公司也都入駐了****大廈。高達(dá)98%的大大廈出租率使使本大廈的已已租客戶，很很自然地成為為了我們管理理中的“重頭戲”。但是，銷銷售任務(wù)的艱艱巨性決定了了我們的客戶戶管理工作同同樣處在一個(gè)個(gè)逐漸完善的的過程。一方方面，是要對對現(xiàn)有客戶的的資料集中進(jìn)進(jìn)行歸檔、分分析和管理，提提供妥善的售售后服務(wù)，并并為下一階段段公司的各項(xiàng)項(xiàng)工作提供依依據(jù)；另一方方面，又必須須通過有效的的宣傳和相關(guān)關(guān)措施，適時(shí)時(shí)適量地開發(fā)發(fā)新客戶，建建立良好的知知名度和美譽(yù)譽(yù)度，從而形形成一定規(guī)模模的品牌效應(yīng)應(yīng)。此外，*****大酒店、****物業(yè)的客戶戶群從另一個(gè)個(gè)層面來講，也也是****大廈的潛在在客戶群；而而****大廈的客戶戶群；反之亦亦然。因此，一一旦將****大廈、****大酒店和****物業(yè)的客戶戶群有效整合合，將會形成成公司客戶管管理中的優(yōu)勢勢。企業(yè)信息管管理分析從某種意義上講講，信息管理理是企業(yè)的生生存與發(fā)展中中相當(dāng)重要的的一個(gè)環(huán)節(jié)。它它能有效地溝溝通各部的經(jīng)經(jīng)營狀況，針針對取得的成成績和面臨的的問題及時(shí)做做出反應(yīng)，并并為企業(yè)未來來的發(fā)展規(guī)劃劃提供參考依依據(jù)。但是，就就目前的狀況況來看，公司司在這一方面面還是有所欠欠缺的，仍停停留在相對原原始的層面。事實(shí)上，在上海海的房地產(chǎn)市市場及陸家嘴嘴地區(qū)的區(qū)域域市場競爭激激烈的情況下下，如果不能能組織起系統(tǒng)統(tǒng)而有效的信信息管理，將將會對企業(yè)的的生存與發(fā)展展構(gòu)成重大的的影響。當(dāng)然然，酒店公司司的日常信息息管理、公司司與集團(tuán)總部部之間的信息息溝通是我們們相對完善的的部分。企業(yè)品牌管管理分析從目前的現(xiàn)狀來來看，上海****在區(qū)域市場場中尚不具備備品牌優(yōu)勢，缺缺乏固定、成成熟的國際銷銷售網(wǎng)絡(luò)。因因而，無論是是上海寶企、****物業(yè)，還是****大酒店，都都必須以“****大廈”的品牌為依依托；或者說說，通過整合合經(jīng)營來樹立立“****大廈”這一品牌。要建設(shè)品牌建設(shè)設(shè)肯定就會牽牽扯到相當(dāng)大大的投入，僅僅從國外酒店店業(yè)的營銷來來看，主要依依靠的是連鎖鎖經(jīng)營，一店店一牌很可能能得不償失。所所以說，品牌牌的認(rèn)識度是是企業(yè)的生命命，而資本則則是品牌的血血液，提供不不足就無法鑄鑄造酒店品牌牌。按照公司司目前的費(fèi)用用控制情況，廣廣告費(fèi)用的投投入既不合實(shí)實(shí)際，還可能能對今后的市市場競爭帶來來較大的不利利因素。因此此，要樹立****公司的品牌牌，必須自上上而下地實(shí)行行“品牌管理”，像按照****地產(chǎn)品牌管管理指導(dǎo)思想想，那樣統(tǒng)一一實(shí)施品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，統(tǒng)一品品牌標(biāo)準(zhǔn)、服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管管理標(biāo)準(zhǔn)，為為客戶提供增增值服務(wù)。力力爭能在2006年之前，形形成一定的品品牌經(jīng)營管理理模式。本企業(yè)定位上海****的的生存有賴于于浦東成熟的的市場環(huán)境和和戰(zhàn)略要義，正正是依靠所在在區(qū)域的天時(shí)時(shí)地利，以及及上海寶企、****大酒店和****物業(yè)“三架馬車”的綜合優(yōu)勢勢，公司的經(jīng)經(jīng)營已經(jīng)由原原先單純從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，衍生為樓樓宇租售、酒酒店經(jīng)營、物物業(yè)管理和地地產(chǎn)開發(fā)的“四位一體”。雖然有****集團(tuán)作為堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的后盾，又又在十多年的的發(fā)展過程中中汲取了相當(dāng)當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，但但是，成熟的的市場環(huán)境作作為一把“雙仞劍”，以市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)規(guī)則使我們看看到了客觀存存在的阻礙。浦東特殊而重要要的戰(zhàn)略意義義，使其自然然而然地成為為了各方強(qiáng)手手的必爭之地地，而入市較較晚的上海寶寶企已經(jīng)失去去了在這片寸寸土寸金的“風(fēng)水寶地”挖“第一桶金”的先機(jī)；在在酒店服務(wù)行行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)匱匱乏和樓宇銷銷售時(shí)機(jī)的流流失，又為我我們的后續(xù)發(fā)發(fā)展制造了不不可避免的困困難；過于冗冗長的投資戰(zhàn)戰(zhàn)線、累積甚甚深的債務(wù)負(fù)負(fù)擔(dān)，可以說說是牽制我們們繼續(xù)前進(jìn)的的最大的“絆腳石”。因此，惟惟有采取差異異化的企業(yè)定定位與經(jīng)營策策略才是我們們的出路。就目前的情況而而言，雖然我我們落戶浦東東繁華的商貿(mào)貿(mào)中心，但是是自身的條件件和面臨的困困難決定了我我們只能以“追隨者”的身份出現(xiàn)現(xiàn)，只能以****大廈為基，通通過上海寶企企、****大酒店和****物業(yè)之間的的優(yōu)勢互補(bǔ)，在在有效有序地地完成既定任任務(wù)的同時(shí)，拓拓展開發(fā)短期期的新項(xiàng)目，以以期使資金盡盡早回籠，產(chǎn)產(chǎn)生一定的利利潤，進(jìn)而循循序漸進(jìn)地穩(wěn)穩(wěn)步前行。當(dāng)當(dāng)然，考慮到到國內(nèi)市場中中仍以南方的的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)發(fā)達(dá)，客源也也比較豐富，而****集團(tuán)又來自南方的深圳，所以，從小概念上可以做成“深圳人的家”，再稍稍擴(kuò)大一點(diǎn)，可以定位成“廣東或南方人的家”，從而使目標(biāo)市場在相同的文化背景下產(chǎn)生歸屬感、親近感和認(rèn)同感。三、總體目標(biāo)標(biāo)3.1總體體戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)看到，在金金融調(diào)控步步步緊逼，收縮縮房貸不斷加加大力度的新新形勢下，整整個(gè)房地產(chǎn)行行業(yè)將進(jìn)入一一個(gè)歸集整合合、重新洗牌牌的調(diào)整期。但但中國的房地地產(chǎn)業(yè)仍處于于成長期，上上海****公司要根據(jù)據(jù)集團(tuán)公司發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，以以敏銳的眼光光和嗅覺捕捉捉形勢的變化化和政策的調(diào)調(diào)整，從而作作出進(jìn)一步接接近實(shí)際的估估計(jì)和判斷。尤尤為重要的是是，我們應(yīng)當(dāng)當(dāng)實(shí)施一種富富于進(jìn)取精神神的、盡可能能利用機(jī)遇并并降低風(fēng)險(xiǎn)的的應(yīng)對戰(zhàn)略。即即加強(qiáng)內(nèi)部的的管理和改革革，趨利避害害、把握商機(jī)機(jī)，全面、穩(wěn)穩(wěn)步、著眼于于長遠(yuǎn)地提升升上海寶企地地核心競爭力力。要充分利利用“****大廈品牌”形象、資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、人人才配置等綜綜合優(yōu)勢，堅(jiān)堅(jiān)持酒店經(jīng)營營、物業(yè)管理理、樓宇租售售和地產(chǎn)開發(fā)發(fā)四位一體、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略，變變“等、靠、要”為“自我生存、自自我開發(fā)、自自我強(qiáng)壯”，力爭在三三年內(nèi)使上海海寶企主營業(yè)業(yè)務(wù)收入達(dá)到到3.2億元。并實(shí)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)儲備備開發(fā)一億元元的總體目標(biāo)標(biāo)。3.2具體體目標(biāo)3.2.12004年目標(biāo)1.以*****大廈整體經(jīng)經(jīng)營為契機(jī)，加加強(qiáng)酒店和物物業(yè)管理的品品牌經(jīng)營和樓樓宇租售，出出售樓宇10000平米，形成成主營業(yè)務(wù)收收入2.3億元。年底前爭取用部部分主營業(yè)務(wù)務(wù)收入為資金金，購置3000萬元的土地地使用權(quán)，并并以地產(chǎn)抵押押方式貸款5000萬元，整體體開發(fā)8000萬元左右的的項(xiàng)目，為下下一步的房地地產(chǎn)滾動開發(fā)發(fā)打下基礎(chǔ)。2005年目目標(biāo)1.仍以*****大廈的深度度開發(fā)經(jīng)營為為依托，使酒酒店、物業(yè)管管理、樓宇租租售等業(yè)務(wù)收收入達(dá)到2.4億元，扣除除還貸和各項(xiàng)項(xiàng)成本，形成成凈流入資金金1000萬元。2.通過新地地產(chǎn)開發(fā)，以以出租、出讓讓等方式，形形成2500萬元的收入入。3.以上述兩兩項(xiàng)業(yè)務(wù)凈流流入資金3500萬元，開發(fā)發(fā)新項(xiàng)目，購購置3500萬元左右的的地產(chǎn)，通過過抵押貸款5500萬元，整體體開發(fā)一個(gè)9000萬元左右的的項(xiàng)目。2006年目標(biāo)標(biāo)1.繼續(xù)完善善對****大廈的開發(fā)發(fā)經(jīng)營，提升升酒店品質(zhì)，在在軟件上狠下下功夫，內(nèi)部部挖潛，名副副其實(shí)；物業(yè)業(yè)管理走出****大廈；樓宇宇出租為主，同同時(shí)加大銷售售力度，出售售樓宇15000平方米，形形成業(yè)務(wù)收入入2.8億元。2.以04和和05年的新地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為為主攻方向，通通過出租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)等等方式，形成成收入6000萬元。3.以上述兩兩項(xiàng)業(yè)務(wù)形成成的凈流入資資金，繼續(xù)開開發(fā)一塊4000萬左右的地地產(chǎn)，作為后后續(xù)開發(fā)經(jīng)營營的儲備。四、計(jì)劃執(zhí)行行4.1經(jīng)營營計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃1.經(jīng)營理念念：以酒店經(jīng)經(jīng)營、物業(yè)管管理、樓宇租租售和地產(chǎn)開開發(fā)為核心競競爭力，并不不斷加以培養(yǎng)養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)發(fā)展，形成以以房產(chǎn)經(jīng)營為為中心環(huán)節(jié)、上上下游產(chǎn)品緊緊密結(jié)合和相相互滲透、相相互補(bǔ)充的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，找找準(zhǔn)市場定位位、合理培植植資源、維護(hù)護(hù)品牌形象、打打造競爭優(yōu)勢勢。2.經(jīng)營策略略：首先要找找準(zhǔn)機(jī)會并購購因資金鏈條條斷裂的樓盤盤或地產(chǎn)項(xiàng)目目。其次，要要利用宏觀調(diào)調(diào)控、行業(yè)集集中度提供的的機(jī)會，擴(kuò)大大投資規(guī)模，提提升規(guī)模擴(kuò)張張所帶來的外外延式增長。在投資方式上，可可分為三步走走：（1）繞：即農(nóng)農(nóng)村包圍城市市。所謂“農(nóng)村”指的是處于于相對落后而而又有發(fā)展?jié)摑摿Φ牡貐^(qū)。目目前上海市內(nèi)內(nèi)可購置的地地塊極少，且且價(jià)格已到瓶瓶頸，而到“一城九鎮(zhèn)”或上海周邊邊的長三角地地區(qū)，尋找有有潛質(zhì)的地塊塊，突破地域域?qū)嵤┎①彺蟠笥锌蔀?；?）聯(lián)：即業(yè)業(yè)內(nèi)合作，以以出資控股方方式，結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，與與中小房產(chǎn)商商聯(lián)合開發(fā)地地產(chǎn)項(xiàng)目；（3）并：即廉廉價(jià)接收，對對資金運(yùn)作精精疲力竭的中中小項(xiàng)目，從從容地廉價(jià)收收購。3．經(jīng)營手段：：進(jìn)一步從結(jié)結(jié)構(gòu)上優(yōu)化地地產(chǎn)開發(fā)、商商品房建設(shè)與與銷售、酒店店經(jīng)營、售后后服務(wù)地全套套價(jià)值鏈，形形成一個(gè)具有有可持續(xù)性發(fā)發(fā)展地體系構(gòu)架。首首先，以酒店店經(jīng)營和樓宇宇租售為主要要經(jīng)營資本來來源，并輔之之以信托、貸貸款等融資手手段，適時(shí)開開發(fā)和儲備部部分土地。其其次，建立華華東區(qū)域****聯(lián)盟，達(dá)到到資源共享。要要擴(kuò)大地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營，年開發(fā)發(fā)增量控制在在上年度開發(fā)發(fā)量地10％～30％，形成土土地開發(fā)，出出售、轉(zhuǎn)讓變變現(xiàn)、再進(jìn)行行新的項(xiàng)目開開發(fā)的滾動發(fā)發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)進(jìn)而達(dá)到逐漸漸步入良性發(fā)發(fā)展的上升通通道。（二）年度計(jì)劃劃1.20044年是三年規(guī)規(guī)劃打基礎(chǔ)的的一年，我們們要立足****大廈這塊陣陣地，力求通通過對現(xiàn)行制制度和運(yùn)作方方式的總結(jié)和和思考，趨利利避害，使****大酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營收3000萬元（扣除除傭金后的凈凈收入），通通過國家四星星級旅游飯店店的評審，短短期償債能力力達(dá)到或高于于同行業(yè)先進(jìn)進(jìn)水平；****物業(yè)的注冊冊資本增加至至500萬元以上，通通過浦東新區(qū)區(qū)授予優(yōu)秀物物業(yè)管理大廈廈稱號的評定定；****大廈出租率率達(dá)98%以上。2.20055年是三年規(guī)規(guī)劃中重要的的承上啟下的的一年，在通通過對原有制制度和運(yùn)行方方式的總結(jié)、思思考、改進(jìn)的的基礎(chǔ)上，逐逐步對拓展的的項(xiàng)目實(shí)施接接管。從而使使****大酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收入3500萬元，獲利利能力達(dá)到或或高于同行業(yè)業(yè)上市公司先先進(jìn)水平；****物業(yè)拓展1~2個(gè)新項(xiàng)目，拓拓展面積達(dá)10萬平方米，通通過上海市授授予的城市物物業(yè)管理優(yōu)秀秀大廈稱號的的評定；完成成****大廈剩余的的租售任務(wù)，適適當(dāng)拓展短期期項(xiàng)目，使資資金回籠并產(chǎn)產(chǎn)生一定的利利潤。3.20066年是三年發(fā)發(fā)展規(guī)劃全面面體現(xiàn)效果的的一年，通過過三年的經(jīng)營營發(fā)展戰(zhàn)略，使使企業(yè)步入良良性軌道。****大酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收入3300萬元，在競競爭日趨激烈烈、酒店設(shè)備備開始老化的的條件下，對對現(xiàn)有客戶有有效培植；****物業(yè)經(jīng)營收收入力爭翻番番，物業(yè)管理理資質(zhì)升到二二級，通過建建設(shè)部授予的的城市物業(yè)管管理優(yōu)秀大廈廈稱號；繼續(xù)續(xù)拓展新開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目。4.2財(cái)務(wù)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃在對形勢的客觀觀評估下，財(cái)財(cái)務(wù)部的計(jì)劃劃決定分為3步走，也就就是1年走1步（具體見見后）。三年年總的戰(zhàn)略目目標(biāo)定位在一一方面逐年使使公司降低虧虧損，最終產(chǎn)產(chǎn)生贏利，從從而提高股東東權(quán)益；另一一方面通過債債務(wù)重組，實(shí)實(shí)現(xiàn)大面積銷銷售，把剩余余的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資替替換，提高資資產(chǎn)的融資能能力和改善債債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)構(gòu)，迅速增加加現(xiàn)金流入努努力達(dá)到或接接近集團(tuán)的2004－2006財(cái)務(wù)指導(dǎo)指指標(biāo)。（二）年度計(jì)劃劃以下具體闡述22004－2006財(cái)務(wù)計(jì)劃的的三步走戰(zhàn)略略：第一步：2004年是三三年計(jì)劃的第第一年，我們們的工作重點(diǎn)點(diǎn)將集中再一一方面進(jìn)一步步加大調(diào)整，鞏鞏固和量力拓拓展已有陣地地，加強(qiáng)成本本控制力度，節(jié)節(jié)能降耗，在在2003年度的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，增加售售樓10000平米，繼續(xù)續(xù)降低虧損，基基本上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金收支平衡衡，改善部分分財(cái)務(wù)指標(biāo)，結(jié)結(jié)束為生存而而經(jīng)營的階段段，并同時(shí)提提高自身的專專業(yè)素養(yǎng)，培培養(yǎng)、帶領(lǐng)出出一個(gè)有頭腦腦，有思路，肯肯吃苦，能適適應(yīng)市場瞬息息萬變的團(tuán)隊(duì)隊(duì)，為今后的的發(fā)展提供人人才儲備，完完善已有財(cái)務(wù)務(wù)制度，適當(dāng)當(dāng)引進(jìn)新的財(cái)財(cái)務(wù)管理理念念，以適應(yīng)企企業(yè)和市場的的變化。具體體目標(biāo)和措施施：努力配合業(yè)務(wù)收收入的實(shí)現(xiàn)，從從自身資產(chǎn)尋尋找出路，大大廈出售10000平米，酒店店收入目標(biāo)3500萬，超出計(jì)計(jì)劃750萬，確保完完成、超額完完成集團(tuán)下達(dá)達(dá)的任務(wù)，為為還貸和發(fā)展展新項(xiàng)目提供供有力的資金金保證。措施施：每月編制制財(cái)務(wù)分析，結(jié)結(jié)合計(jì)劃執(zhí)行行情況，現(xiàn)金金流量情況，行行業(yè)平均、優(yōu)優(yōu)秀指標(biāo)的對對比，為經(jīng)營營管理層提供供真實(shí)的信息息，合理的建建議。千方百計(jì)收回應(yīng)應(yīng)收債權(quán)，回回籠資金，回回收2001年底前的到到期債權(quán)余額額30％，2002、2003年內(nèi)發(fā)生的的到期應(yīng)收債債權(quán)余額的50％；同時(shí)控控制新帳，應(yīng)應(yīng)收帳款占營營業(yè)收入比重重不高于2％，達(dá)到集集團(tuán)下達(dá)的目目標(biāo)。措施：：每月編制應(yīng)應(yīng)收債權(quán)分析析，從帳齡，結(jié)結(jié)構(gòu)，周轉(zhuǎn)次次數(shù)、期等指指標(biāo)著手分析析，結(jié)合計(jì)劃劃，預(yù)測，嚴(yán)嚴(yán)格控制應(yīng)手手帳款的規(guī)模模及回收周期期，確保資金金回收率，提提高資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度。債務(wù)重組，提高高資產(chǎn)融資空空間，利用新新貸還舊貸，出出售部分房產(chǎn)產(chǎn)來還貸和為為新的項(xiàng)目籌籌集資金，目目標(biāo)還貸13500萬，其中短短期（擔(dān)保）6500萬，改善債債務(wù)結(jié)構(gòu)，加加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，保證資金金使用不脫節(jié)節(jié)，力爭上繳繳集團(tuán)資金。嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)下下發(fā)的費(fèi)用計(jì)計(jì)劃，加強(qiáng)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行力力度。措施：：下屬公司每每月編制資金金計(jì)劃使用表表，報(bào)經(jīng)上海海公司審批執(zhí)執(zhí)行，并在下下月對資金使使用情況進(jìn)行行跟蹤，反饋饋，分析節(jié)約約或超支原因因，做到有計(jì)計(jì)劃、有分析析，不斷改進(jìn)進(jìn)。年內(nèi)要將將該項(xiàng)工作合合理化，制度度化。財(cái)務(wù)制度的系統(tǒng)統(tǒng)化，工作流流程合理化，工工作職責(zé)細(xì)分分化，不斷完完善。措施：：在現(xiàn)有的財(cái)財(cái)務(wù)制度基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對核算算，計(jì)劃，預(yù)預(yù)測，分析幾幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行行綜合評估，抓抓住主要的、關(guān)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，舍舍棄多余的環(huán)環(huán)節(jié)，改變以以往不盡合理理的工作方法法，合理補(bǔ)充充業(yè)務(wù)的范圍圍，種類拓展展、變化的工工作流程，結(jié)結(jié)合不同行業(yè)業(yè)的經(jīng)營特征征，確定有針針對性的制度度、措施，逐逐步使之系統(tǒng)統(tǒng)化，制度化化?？嗑殐?nèi)功，財(cái)務(wù)務(wù)部人手相對對比較緊張，工工作量大，下下屬各公司的的行業(yè)有別，各各行業(yè)的專業(yè)業(yè)技術(shù)要求比比較高，市場場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅迅速，變化快快，我們也需需要培養(yǎng)一支支精簡，強(qiáng)干干，有頭腦，肯肯吃苦，能適適應(yīng)環(huán)境不斷斷變化的團(tuán)隊(duì)隊(duì)。措施：通通過職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)、員工利用用業(yè)余時(shí)間參參加社會辦學(xué)學(xué)專業(yè)繼續(xù)教教育、專業(yè)職職稱考試、評評定，結(jié)合平平時(shí)工作中的的主管的傳、幫幫、帶作用，不不定期的組織織形式靈活的的工作交流會會，年內(nèi)使各各個(gè)崗位都能能對本職工作作應(yīng)付自如，并并對其他相關(guān)關(guān)工作有所了了解。切實(shí)的的掌握了崗位位專業(yè)技能。第二步：2005年在22004年的調(diào)整和和鞏固的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，物業(yè)公公司和酒店公公司的業(yè)務(wù)應(yīng)應(yīng)進(jìn)入較平穩(wěn)穩(wěn)的階段，業(yè)業(yè)務(wù)收入也應(yīng)應(yīng)有穩(wěn)步增加加，逐步從企企業(yè)的生存走走向持續(xù)成長長，我們繼續(xù)續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的的財(cái)務(wù)政策，財(cái)財(cái)務(wù)目標(biāo)以被被動融資方式式向主動經(jīng)營營活動現(xiàn)金流流入過度（如如集團(tuán)對上海海公司的經(jīng)營營功能定位改改變則相應(yīng)調(diào)調(diào)整）。初步步構(gòu)建一個(gè)有有融資吸引力力的平臺。可可以為上海公公司的短、平平、快的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目提供資資金支持，進(jìn)進(jìn)一步健全內(nèi)內(nèi)部制度，培培養(yǎng)，鍛煉團(tuán)團(tuán)隊(duì)，加深凝凝聚力，提高高戰(zhàn)斗力。在下屬各公司業(yè)業(yè)績上升的背背景下，加強(qiáng)強(qiáng)突出主營業(yè)業(yè)務(wù)，通過調(diào)調(diào)整公司信貸貸政策，降低低應(yīng)收比例等等手段，加快快應(yīng)收帳款流流轉(zhuǎn)速度，進(jìn)進(jìn)一步提高經(jīng)經(jīng)營活動的現(xiàn)現(xiàn)金流入、流流速。通過全面售樓，繼繼續(xù)出售10000平米，增加加酒店收入增增加至4000萬，增加短短期新貸3000萬，歸還舊舊貸款本金11250萬，其中短短期3000萬，降低資資產(chǎn)負(fù)債率。通通過為客戶制制定投資、融融資方案等手手段加大銷售售力度，降低低存貨規(guī)模，提提高流動比率率，增強(qiáng)償債債能力。同時(shí)時(shí)提高股東權(quán)權(quán)益，深入優(yōu)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)構(gòu)。通過以上的營運(yùn)運(yùn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的的改觀，初步步樹立企業(yè)在在銀行界的良良好形象，發(fā)發(fā)展與信托公公司，保險(xiǎn)公公司，租賃公公司，財(cái)務(wù)公公司等其他金金融機(jī)構(gòu)的關(guān)關(guān)系，初步搭搭建融資平臺臺，增加融資資渠道。通過對制度，流流程的進(jìn)一步步分析，論證證，對職位，職職等，職級的的調(diào)整，探索索一套行業(yè)專專業(yè)性強(qiáng)的模模式化財(cái)務(wù)會會計(jì)管理指標(biāo)標(biāo)體系，流程程，職責(zé)，崗崗位定位，作作為品牌建設(shè)設(shè)的一部分。采取職位輪崗，模模擬操作等方方式，培養(yǎng)財(cái)財(cái)務(wù)人員的換換位思考，提提高其橫向整整體概念，拓拓寬其專業(yè)知知識、技能范范圍，以增強(qiáng)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的核心心競爭力，降降低因人才流流失對企業(yè)正正常運(yùn)作的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。第三步：2006年，作作為從生存到到持續(xù)成長的的最后1年，也作為為從利潤成長長到管理成長長的第2個(gè)三年計(jì)劃劃的準(zhǔn)備階段段，是較關(guān)鍵鍵的1年，在前2年的工作基基礎(chǔ)上，計(jì)劃劃加強(qiáng)在資金金需求量預(yù)測測，最佳資本本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)務(wù)杠桿，項(xiàng)目目投資決策評評價(jià)方面的工工作能力提高高。同時(shí)，從從被動融資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃尤谌谫Y。步入資資本運(yùn)營的良良性循環(huán)?？偪偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，積積極探索新的的經(jīng)營模式，為為品牌經(jīng)營和和管理夯實(shí)基基礎(chǔ)。繼續(xù)加大銷售力力度，目標(biāo)出出售15000平米，增加加酒店收入至至4500萬，適當(dāng)新新貸2000萬（短期），歸歸還舊貸款本本金13000萬，降低資資產(chǎn)負(fù)債率。降降低存貨規(guī)模模，降低流動動比率，提高高償債能力。同同時(shí)提高股東東權(quán)益，深入入優(yōu)化資本結(jié)結(jié)構(gòu)。通過比例預(yù)測法法，資金習(xí)性性預(yù)測法等方方法，針對公公司的短、平平、快開發(fā)計(jì)計(jì)劃，不斷摸摸索，對資金金需求量做貼貼切實(shí)際的預(yù)預(yù)測。通過投資利潤率率，投資回收收期，凈現(xiàn)值值，獲利指數(shù)數(shù)，內(nèi)部收益益率等指標(biāo)綜綜合分析，對對長期投資項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行決策策評價(jià)。通過因素分析法法，比較資金金成本法，確確定最優(yōu)公司司資金結(jié)構(gòu)。利用公司在前22年樹立的形形象和關(guān)系，選選擇多種融資資渠道，探索索多種融資方方法。總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步步形成以上工工作模式化的的方法和流程程，為今后規(guī)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展展確定雛形。著重培養(yǎng)員工的的視野高度，使使員工成為崗崗位專家的同同時(shí)，能從整整體縱向來思思考工作，在在形成優(yōu)秀團(tuán)團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，也也能成為公司司今后發(fā)展的的骨干。經(jīng)過2004－－2006年三年的努努力和調(diào)整，我我們將順利的的完成第一階階段的戰(zhàn)略目目標(biāo)，進(jìn)入第第二戰(zhàn)略階段段，為****的騰飛繼續(xù)續(xù)努力。附：****企企業(yè)2004－2006財(cái)務(wù)指標(biāo)單位：萬元年份份項(xiàng)目2003年2004年2005年2006年集團(tuán)要求盈利能能力總資產(chǎn)利潤率-1%-0.93%-0.17%0.87%5~8%銷售毛利率9.18%9.50%10%償債能力資產(chǎn)負(fù)債率80％70.91%65.61%57.57%60~70%流動比率2.382.642.542.48成長能力銷售增長率63％433.46%%2.13%36.54%利潤增長率45.50%82.06%376.61%%主要報(bào)表項(xiàng)目總資產(chǎn)111，2422.52105,9822.52101,9722.5297,092..52總負(fù)債88，649..3075,149..3066,899..3055,899..30流動資產(chǎn)106，8511.84101,5911.8497,581..8492,701..84流動負(fù)債44，949..3038,449..3038,449..3037,449..30總利潤-1，810..00-986.500-177.000843.60銷售收入5,422.66023,502..0024,002..0032,772..004.3布局局計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃在宏觀調(diào)控、緊緊縮房貸的形形勢下，過去去那種盲目圈圈地的短炒經(jīng)經(jīng)營模式已被被封殺。房地地產(chǎn)經(jīng)營模式式將由長期投投資性的低負(fù)負(fù)債、高回報(bào)報(bào)的生存模式式所取代。圈圈地的收益是是很高的，但但是圈地的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也是很大大的，如果所所圈的地是沙沙漠，那么你你將顆粒無收收。因此，我我們未來三年年的布局戰(zhàn)略略應(yīng)著眼于穩(wěn)穩(wěn)妥健康、穩(wěn)穩(wěn)扎穩(wěn)打，并并在房地產(chǎn)投投資中要注意意兩個(gè)因素：：第一是我們們不可能什么么都做，必須須依據(jù)可籌集集的資金規(guī)模模，有限度地地精心選擇地地塊，精心打打造樓盤；第第二是在選擇擇地區(qū)域里必必須是具有長長期發(fā)展地潛潛力，并與各各管理要素和和控制能力相相匹配。（二）年度計(jì)劃劃按照集團(tuán)“點(diǎn)、線線、面”相統(tǒng)一地布布局原則，三三年內(nèi)確定如如下布局戰(zhàn)略略：2004年：在在上海中心地地段，尋找并并激活“邊角料”地塊。上海海目前是寸土土寸金，土地地資源日漸枯枯竭，中心地地段更是一地地難求，且價(jià)價(jià)格極高。但但仍有一些因因規(guī)劃地疏漏漏，在地塊開開發(fā)的“結(jié)合部”，留有一些些被人遺忘的的“邊角料”地塊。可以以通過廣收信信息、順藤摸摸瓜找業(yè)主，以以收購或聯(lián)手手方式拿下地地塊，再經(jīng)過過創(chuàng)意開發(fā)，打打造出精致玲玲瓏的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，以較低低的投入，創(chuàng)創(chuàng)出較好的收收益。2005年：立立足上海，向向郊縣擴(kuò)張。上上海中心地段段因土地資源源稀缺，開發(fā)發(fā)難度大，但但“一城九鎮(zhèn)”因開發(fā)較晚晚，資源比較較豐富，還有有較多機(jī)會。目目前可重點(diǎn)關(guān)關(guān)注松江、寶寶山、嘉定、金金山、南匯等等區(qū)域的發(fā)展展規(guī)劃，用足足上海寶企員員工的人脈資資源，尋找房房地產(chǎn)儲備開開發(fā)項(xiàng)目。2006年：以以上海為中心心點(diǎn)，以點(diǎn)帶帶面輻射長三三角及華東地地區(qū)，積極穩(wěn)穩(wěn)妥地向周邊邊中心城市擴(kuò)擴(kuò)張。并根據(jù)據(jù)公司資本結(jié)結(jié)構(gòu)情況，盡盡可能開發(fā)短短、平、快地地中小型房地地產(chǎn)項(xiàng)目。4.4產(chǎn)品品計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃產(chǎn)品經(jīng)營要為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供供支持，以優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)為手段，最最終形成產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資資源配置合理理，上下游產(chǎn)產(chǎn)品互為依托托、互為補(bǔ)充充，并且盈利利能力較強(qiáng)地地產(chǎn)業(yè)價(jià)值聯(lián)聯(lián)。1.樓宇銷售售：****大廈的銷售售是盤活公司司資產(chǎn)的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，也是是公司的核心心業(yè)務(wù)。因此此，要依據(jù)上上海房地產(chǎn)形形勢的變化，借借助外力，加加大樓宇的品品牌宣傳，適適時(shí)擴(kuò)大銷售售面積，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年銷售10000平方米以上上的目標(biāo)，以以保證公司主主營地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的持續(xù)性和和連續(xù)性。2.酒店經(jīng)營營：要按照高高級酒店經(jīng)營營管理模式，借借上?？焖侔l(fā)發(fā)展之勢，以以品牌經(jīng)營為為理念，以特特色服務(wù)為基基礎(chǔ)，使酒店店的經(jīng)營管理理不斷“推陳出新”，創(chuàng)造顧客客驚喜的服務(wù)務(wù)內(nèi)容；留住住老顧客，開開發(fā)新客源，提提高開房率，降降低空置率，最最大限度增加加盈利能力。3.物業(yè)管理理：隨著房地地產(chǎn)市場的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展，物物業(yè)管理必然然持續(xù)增長。上上海****物業(yè)要以****大廈物業(yè)管管理為生存發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)，瞄瞄準(zhǔn)高端物業(yè)業(yè)管理目標(biāo)，提提高精品意識識，提升企業(yè)業(yè)資質(zhì)，積極極參與高端市市場競爭，不不斷拓展物業(yè)業(yè)管理新項(xiàng)目目。逐步達(dá)到到物業(yè)管理類類型三種以上上，管理面積積超過20萬平方米的的目標(biāo)。4.土地儲備備開發(fā)：土地地儲備是寶企企公司保持持持久生命力的的基礎(chǔ)，要瞄瞄準(zhǔn)華東地區(qū)區(qū)的農(nóng)場和林林場項(xiàng)目，適適時(shí)補(bǔ)充土地地儲備資源；；土地開發(fā)是是上海寶企長長遠(yuǎn)發(fā)展的新新生業(yè)務(wù)，年年內(nèi)一定要有有所突破，切切入點(diǎn)是以商商業(yè)地產(chǎn)為主主，同時(shí)引入入兩種運(yùn)作模模式：一是“工業(yè)地產(chǎn)商商業(yè)化運(yùn)作”模式，低成成本獲得工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)土地地資源，然后后進(jìn)行商業(yè)化化運(yùn)作，形成成高附加值收收益。二是“生態(tài)房地產(chǎn)”模式，“可持續(xù)發(fā)展展城市”將是中國今今后城市發(fā)展展的唯一選擇擇，根據(jù)這一一發(fā)展態(tài)勢，開開發(fā)生態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)必將會有較較高的品牌效效應(yīng)，是未來來吸引人們眼眼球的賣點(diǎn)。（二）年度計(jì)劃劃1.樓宇租售售：2004年計(jì)劃劃：根據(jù)集團(tuán)團(tuán)的要求，完完成上海****大廈1萬平方米的的寫字樓銷售售任務(wù)，估計(jì)計(jì)回收資金16500萬元，并力力爭超額完成成。在積極開展銷售售寫字樓的同同時(shí)，做好租租賃的相關(guān)工工作，使出租租率達(dá)到98％以上。2005年計(jì)劃劃：完成上海海****大廈剩余寫寫字樓的銷售售工作，約16000平方米的銷銷售任務(wù)（考考慮到上海****大廈位居區(qū)區(qū)域優(yōu)勢，位位置優(yōu)越，形形象氣派，可可作為集團(tuán)華華東地區(qū)的辦辦公所在地，故故將大廈37F、38F共2077平方米留為為自用），可可回收資金約約27000萬元。與此此同時(shí)，積極極開展公司新新開發(fā)項(xiàng)目的的銷售工作，對對于短期（一一年內(nèi)完成）項(xiàng)項(xiàng)目，爭取年年內(nèi)完成銷售售任務(wù)，及時(shí)時(shí)回收投資資資金，產(chǎn)生利利潤；對于中中期或長期項(xiàng)項(xiàng)目（二年或或以上），妥妥善策劃營銷銷方案，安排排號銷售進(jìn)度度及計(jì)劃。2006年計(jì)劃劃：完成商業(yè)業(yè)裙房約28000平方米的銷銷售任務(wù)，可可望回收資金金約50000萬元。與此此同時(shí)，繼續(xù)續(xù)開展公司新新開發(fā)項(xiàng)目的的銷售工作。2.酒店經(jīng)營營：2004年：*****大酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營收3000萬元（扣除除傭金后的凈凈收入），通通過國家四星星級旅游飯店店的評審。使使酒店短期償償債能力達(dá)到到或高于同行行業(yè)先進(jìn)水平平。2005年：*****大酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收入3500萬元。使酒酒店獲利能力力達(dá)到或高于于同行業(yè)上市市公司先進(jìn)水水平。2006年：*****大酒店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收入3300萬元。比上上年度減少5.71%。估計(jì)到2005年時(shí)現(xiàn)在建建酒店已基本本可投入應(yīng)運(yùn)運(yùn)，這時(shí)市場場的競爭將會會呈現(xiàn)，且越越趨激烈。我我們酒店的設(shè)設(shè)施設(shè)備開始始陳舊，新入入市的酒店勢勢必對我們現(xiàn)現(xiàn)有的市場有有很大的殺傷傷力，到時(shí)我我們很難保持持較高的房價(jià)價(jià)，因此，從從現(xiàn)在起做好好客戶群的培培養(yǎng)，提升忠忠實(shí)客戶至關(guān)關(guān)重要。3.物業(yè)管理：：2004年注冊資本增加至至500萬元以上；；建立維修基金管管理與使用制制度；培養(yǎng)或招聘中級級以上職稱的的管理人員、工工程技術(shù)人員員達(dá)5人，培養(yǎng)是是指鼓勵在職職員工積極參參加政府組織織的職稱晉升升考試或評定定；部門經(jīng)理、管理理人員外派參參加從業(yè)人員員崗位資格證證書培訓(xùn)人數(shù)數(shù)超過員工總總數(shù)的30%；在管理層中選拔拔1~2名骨干人員員，作為管理理處主任等繼繼任者培養(yǎng)對對象，在專業(yè)業(yè)技術(shù)和管理理能力方面進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)；****大廈通通過浦東新區(qū)區(qū)授予優(yōu)秀物物業(yè)管理大廈廈稱號的評定定；2005年培養(yǎng)或招聘中級級以上職稱的的管理人員、工工程技術(shù)人員員達(dá)8人；部門經(jīng)理、管理理人員外派參參加從業(yè)人員員崗位資格證證書培訓(xùn)人數(shù)數(shù)超過員工總總數(shù)的70%；拓展1~2個(gè)新新項(xiàng)目，拓展展面積達(dá)10萬平方米，拓拓展的目標(biāo)是是寫字樓、豪豪華別墅高中中檔住宅或商商住兩用樓；；物業(yè)管理類型達(dá)達(dá)到2種，實(shí)現(xiàn)管管理面積15萬平方米；；****大廈通通過上海市授授予的城市物物業(yè)管理優(yōu)秀秀大廈稱號的的評定；繼續(xù)在管理層中中選拔1~2名優(yōu)秀人員員，作為管理理處主任等繼繼任者培養(yǎng)對對象；達(dá)到****大大廈物業(yè)管理理做精做細(xì)的的精品計(jì)劃目目標(biāo)；策劃機(jī)構(gòu)設(shè)置及及管理控制方方案，探尋管管理創(chuàng)新、服服務(wù)創(chuàng)新的有有效激勵機(jī)制制；開展多種形式的的對外宣傳活活動，提高器器企業(yè)知名度度。2006年物業(yè)管理類型達(dá)達(dá)到2種以上，管管理面積超過過20萬平方米；；經(jīng)營收入力爭翻翻番；公司的的物業(yè)管管理資質(zhì)提升升到二級；在條件許可的情情況下，力爭爭****大廈通過建建設(shè)部授予的的城市物業(yè)管管理優(yōu)秀大廈廈稱號的評定定；上年新拓展的項(xiàng)項(xiàng)目獲得區(qū)級級城市物業(yè)管管理優(yōu)秀住宅宅小區(qū)（大廈廈、工業(yè)區(qū)）稱稱號的評定；；改進(jìn)機(jī)構(gòu)設(shè)置及及管理控制方方案中的不足足之處；實(shí)施管理創(chuàng)新、服服務(wù)創(chuàng)新的有有效激勵機(jī)制制，激發(fā)企業(yè)業(yè)活力；培養(yǎng)或招聘中級級以上職稱的的管理人員、工工程技術(shù)人員員達(dá)20人以上；部門經(jīng)理、管理理人員外派參參加從業(yè)人員員崗位資格證證書培訓(xùn)人數(shù)數(shù)達(dá)到100%；人力資源年齡結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整為40歲以上占人人員總數(shù)的25%，30~400歲占人員總總數(shù)的45%，30歲以下占人人員總數(shù)的30%；人力資源職能結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整為高高級職稱占人人員總數(shù)的7~15%，中級職稱稱占人員總數(shù)數(shù)的15~300%，初級以下下職稱占人員員總數(shù)的30~500%；人力資源能級結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整為本本科以上學(xué)歷歷占人員總數(shù)數(shù)的10~200%，大專學(xué)歷歷占人員總數(shù)數(shù)的20~400%，中專、高高中學(xué)歷占人人員總數(shù)的40~9555，初中學(xué)歷歷控制在5%以下。4.5品牌牌計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃品牌戰(zhàn)略的指導(dǎo)導(dǎo)思想是：認(rèn)認(rèn)真執(zhí)行《****地產(chǎn)品牌管管理手冊（IS）》，以“****大廈”為“旗幟品牌”對上海寶企企、****物業(yè)、****大酒店實(shí)施施品牌整合、進(jìn)進(jìn)行有效維護(hù)護(hù)，使各品牌牌呈現(xiàn)相互支支持，充分利利用企業(yè)現(xiàn)有有品牌的價(jià)值值和影響力來來進(jìn)行品牌擴(kuò)擴(kuò)張。如“****物業(yè)”要樹立“****恒基”物業(yè)管理的的品牌，并走走出****大廈拓展新新業(yè)務(wù)。逐步步擴(kuò)大“****物業(yè)”品牌的影響響力，導(dǎo)入物物業(yè)顧客關(guān)系系管理系統(tǒng)，提高“****物業(yè)”的長期競爭爭力?！?***大酒店”要從質(zhì)量、服服務(wù)管理、文文化管理上構(gòu)構(gòu)建完整的客客戶服務(wù)體系系，塑造和維維護(hù)“****大酒店”品牌，并最最終實(shí)現(xiàn)品牌牌價(jià)值提升的的目的。地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)立足于于“****地產(chǎn)”品牌，實(shí)施施開發(fā)一片地地產(chǎn)，交一方方朋友，立一一座豐碑的方方針，踏踏實(shí)實(shí)實(shí)做好基礎(chǔ)礎(chǔ)工作。（二）年度計(jì)劃劃2004年：品品牌確立在完成樓宇租售售、酒店經(jīng)營營、物業(yè)管理理和土地開發(fā)發(fā)的既定目標(biāo)標(biāo)的情況下，建建立穩(wěn)定的客客戶群和銷售售網(wǎng)絡(luò)，樹立立良好的口碑碑。在緩解債債務(wù)負(fù)擔(dān)的前前提下，逐步步形成以“****大廈”為基礎(chǔ)的“旗幟品牌”。2005年：品品牌鞏固與適適當(dāng)發(fā)展在完成樓宇租售售、酒店經(jīng)營營、物業(yè)管理理和土地開發(fā)發(fā)的既定目標(biāo)標(biāo)的情況下，適適當(dāng)拓展新的的客戶群、銷銷售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)項(xiàng)目，產(chǎn)生一一定的利潤。以以點(diǎn)帶面地對對已經(jīng)確立起起來的一定程程度的品牌效效應(yīng)加以鞏固固，在資金允允許的情況下下，進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)膮^(qū)域市場場內(nèi)的品牌推推廣和宣傳。2006年：品品牌鞏固與發(fā)發(fā)展在完成樓宇租售售、酒店經(jīng)營營、物業(yè)管理理和土地開發(fā)發(fā)的既定目標(biāo)標(biāo)的情況下，繼繼續(xù)拓展新的的客戶群、銷銷售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)項(xiàng)目，在償債債的同時(shí)留有有相當(dāng)?shù)挠嘤?。在前兩年年品牌建設(shè)的的基礎(chǔ)上，形形成“上海****”的品牌優(yōu)勢勢，加大品牌牌推廣和宣傳傳的力度，立立足大上海，輻輻射長三角。4.6土地地儲備計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃根據(jù)集團(tuán)三個(gè)“三年計(jì)劃”的總體目標(biāo)標(biāo)及第一個(gè)三三年計(jì)劃的要要求，結(jié)合江江浙滬的房地地產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢，上海海****公司開發(fā)部部三年計(jì)劃的的總體目標(biāo)是是：分短、中中、長期進(jìn)行行土地儲備與與開發(fā)，長期期項(xiàng)目3～4個(gè)、中期項(xiàng)項(xiàng)目5～7個(gè)，短期項(xiàng)項(xiàng)目6～8個(gè)；土地儲儲備量以年10％～30%增加，同時(shí)時(shí)儲備6～8個(gè)農(nóng)場或林林場項(xiàng)目；適適時(shí)適量將儲儲備土地開發(fā)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。（二）年度計(jì)劃劃2004年土地地儲備計(jì)劃：：在華東地區(qū)區(qū)（江、浙、滬滬）二、三線線城市（地、縣縣、級市）簽簽訂3～5個(gè)經(jīng)集團(tuán)批批準(zhǔn)的商業(yè)物物業(yè)項(xiàng)目，年年內(nèi)動工2～3個(gè)，儲備2～3個(gè)；簽定1～2個(gè)農(nóng)場或林林場項(xiàng)目。2005年土地地儲備計(jì)劃：：在華東地區(qū)區(qū)（江、浙、滬滬）的二、三三線城市（地地、縣、級市市）簽訂4～6個(gè)經(jīng)集團(tuán)批批準(zhǔn)的商業(yè)物物業(yè)項(xiàng)目，年年內(nèi)動工3～4個(gè)，儲備3～4個(gè)；簽定2～3個(gè)農(nóng)場或林林場項(xiàng)目；適適時(shí)適量對2004年的儲備項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。2006年土地地儲備計(jì)劃：：在華東地區(qū)區(qū)（江、浙、滬滬、皖）的二二三線城市（地地、縣、級市市）簽訂5～8個(gè)經(jīng)集團(tuán)批批準(zhǔn)的商業(yè)物物業(yè)項(xiàng)目，年年內(nèi)動工4～6個(gè)，儲備3～5個(gè)；簽訂3～4個(gè)農(nóng)場或林林場項(xiàng)目；適適時(shí)適量對2004和2005年的儲備項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。4.7客戶戶管理計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行（一）總體計(jì)劃劃銷售樓宇與銷售售其他產(chǎn)品一一樣，關(guān)鍵使使客戶的挖掘掘問題。同樣樣檔次的樓盤盤，解決好客客戶資源，銷銷售也即成功功了一半。那那么，如何開開拓客戶資源源并進(jìn)行管理理呢？我們將將從以下幾個(gè)個(gè)方面開展工工作。加強(qiáng)客戶的開發(fā)發(fā)管理工作首先應(yīng)該針對產(chǎn)產(chǎn)品尋找客戶戶。針對我司司寫字樓項(xiàng)目目的獨(dú)特性開開展目標(biāo)客戶戶的搜尋工作作。由于大廈廈出租率高達(dá)達(dá)98％，在積極極挖掘本大廈廈已租客戶的的同時(shí)，開展展本大廈商圈圈內(nèi)其他大廈廈的客戶挖掘掘工作，再將將目標(biāo)客戶的的范圍擴(kuò)大到到上海浦東陸陸家嘴地區(qū)其其他商圈大廈廈內(nèi)的客戶。其其次用傳統(tǒng)＋＋創(chuàng)造性的方方法開發(fā)客戶戶，才能在激激烈的市場競競爭中出奇制制勝。比如：：逐戶訪問大大廈租賃客戶戶；通過老客客戶的宣傳，介介紹潛在客戶戶；拜訪外省省駐滬辦事處處及工商會來來尋找客戶；；通過中介機(jī)機(jī)構(gòu)尋找客戶戶等等。有效的開發(fā)客戶戶工作首先應(yīng)該制定基基本的目標(biāo)和和計(jì)劃，包括括開發(fā)客戶的的技能及態(tài)度度。在與客戶戶的交流過程程中，銷售人人員的服務(wù)態(tài)態(tài)度（敬業(yè)精精神）至關(guān)重重要。銷售人人員不僅應(yīng)該該明白大廈的的優(yōu)、劣勢，熟熟知本大廈的的資料包括寫寫字樓面積、朝朝向、價(jià)格、投投資回報(bào)的計(jì)計(jì)算、辦理銀銀行按揭后每每月的付款情情況，而且還還應(yīng)掌握與本本大廈類似樓樓盤的相關(guān)情情況并將事實(shí)實(shí)數(shù)據(jù)揚(yáng)長避避短有選擇地地告知客戶。這這些準(zhǔn)備工作作能讓銷售人人員對自己、對對公司、對我我司項(xiàng)目產(chǎn)生生信心。同時(shí)時(shí)，對于客戶戶面臨的問題題，能指出協(xié)協(xié)助解決地辦辦法。讓客戶戶覺得銷售人人員在優(yōu)先考考慮其利益，贏贏得其好感及及信賴，使