麥肯錫分析全球CBD模式

麥肯錫分析全球CBD模式第一頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日全球七大CBD核心模式及12個(gè)案例分析(麥肯錫出品）第二頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日全球7個(gè)CBD模式和12個(gè)具有代表性的案例CBD模式金融保險(xiǎn)中心全國(guó)性總部地區(qū)性總部高科技中心公司服務(wù)中心博覽中心政府中心案例加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）奧斯汀市區(qū)（德州，奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）漢諾威FairGrounds（德國(guó)，漢諾威）拉斯維加斯（美國(guó)）莫尼黑會(huì)展中心堪培拉（澳大利亞）全球CBD模式資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析第三頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日國(guó)際上七個(gè)CBD模式的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)給武漢CBD的建設(shè)帶來(lái)重要的啟示案例主要經(jīng)驗(yàn)加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）在已有金融業(yè)的城市里，通過提供優(yōu)異的價(jià)值定位而又具有吸引力的價(jià)格、建設(shè)關(guān)鍵交通線，滿足新興的對(duì)現(xiàn)代空間的本地需求依賴于行政指令，帶來(lái)場(chǎng)地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以現(xiàn)代化的建筑、低價(jià)和良好的交通從大型本地市場(chǎng)中吸引商家通過低價(jià)銷售土地來(lái)吸引商家，已打好CBD基礎(chǔ)，但來(lái)自德國(guó)其他城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)使之前途未明丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）通過對(duì)地理位置和當(dāng)?shù)丨h(huán)境的宣傳營(yíng)銷，吸引商家，改進(jìn)城市形象奧斯汀市區(qū)（德州奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）利用當(dāng)?shù)氐麓髮W(xué)社區(qū)和主要的行業(yè)企業(yè)來(lái)形成需求，然后迅速建立快速增長(zhǎng)的供應(yīng)行業(yè)期望通過高科技熱潮，創(chuàng)造對(duì)IT中心的需求；但由于缺乏IT資源，未能提供低廉租金和具有競(jìng)爭(zhēng)力的選址、以及IT行業(yè)德增長(zhǎng)減緩，數(shù)碼港項(xiàng)目未獲成功?？八_斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）利用穩(wěn)定、低成本的勞動(dòng)力和當(dāng)?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長(zhǎng)周期漢諾威FairGrounds（德國(guó)，漢諾威）拉斯維加斯（美國(guó)）莫尼黑會(huì)展中心利用中心位置進(jìn)行大量前期投資，建立相關(guān)設(shè)施吸引展覽通過獨(dú)特的博彩定位，吸引參展商政府將機(jī)場(chǎng)遷往別處，并投資86.5億人民幣建設(shè)新中心；設(shè)立會(huì)議中心和采購(gòu)中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亞）利用空地，建立標(biāo)志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務(wù)區(qū)占地1.6平方公司，拉德方斯總面積為7.5平方公司資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析第四頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日建設(shè)一流的中央商務(wù)區(qū)是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中各大中央商務(wù)區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例經(jīng)驗(yàn)多克蘭/加納利碼頭經(jīng)過15年建設(shè)獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)拉德方斯建設(shè)需要40年柏林新城建筑不錯(cuò)，但入住率比預(yù)期低丹佛CBD受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏德州奧斯汀原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響勘薩斯市中心非常成功，但目前面臨著國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)威脅漢諾威是成功的會(huì)展中心，但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)必須不斷掙扎堪培拉成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國(guó)城市都在興建中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)投資額（億人民幣）北京朝陽(yáng)120上海陸家嘴（即將竣工）1.135廣州珠江新城50深圳福田中心區(qū)15大連中山N/a成都N/a鄭州50（基礎(chǔ)設(shè)施）資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、實(shí)地考察、麥肯錫分析“我國(guó)國(guó)內(nèi)也有不少城市要建設(shè)CBD，確實(shí)過熱”

——柯煥章北京城市規(guī)劃院院長(zhǎng)在“北京CBD新聞發(fā)布會(huì)”上的發(fā)言第五頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第六頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日全球CBD模式中最為突出的是金融保險(xiǎn)中心位置/規(guī)模位于市中心或靠近市中心，選址“獨(dú)特”，通常為小片的地塊入駐企業(yè)主要為金融服務(wù)公司、專業(yè)服務(wù)公司（如：咨詢公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等），可能包括證券交易所基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限空間/服務(wù)特點(diǎn)高檔豪華辦公樓，通常為當(dāng)?shù)仨敿?jí)辦公區(qū)嚴(yán)格的技術(shù)設(shè)施要求，如：三層電源保護(hù)大型樓面，供大型企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)所用功能組合包括高檔零售設(shè)施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設(shè)施等建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑形象定位“天之驕子”舉例：倫敦多克蘭區(qū)/加納利碼頭紐約華爾街東京新宿區(qū)上海陸家嘴芝加哥內(nèi)環(huán)香港中環(huán)資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析第七頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日加納利碼頭是國(guó)際領(lǐng)先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的CBD加納利碼頭的主要特點(diǎn)位置/規(guī)模

—距離倫敦城5公里

—占地0.4平方公里，多克蘭區(qū)占地2.2平方公里入駐企業(yè)：60%以上的辦公面積由金融服務(wù)公司租用空間/服務(wù)特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面功能組合

—加納利碼頭：商務(wù)占95%，零售占5%

—多克蘭區(qū)：40%為商業(yè)辦公樓，40%為住宅項(xiàng)目，20%為零售娛樂設(shè)施建筑：現(xiàn)代建筑，50層高的加拿大廣場(chǎng)為英國(guó)第一高樓形象定位：倫敦領(lǐng)先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第八頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日加納利碼頭在發(fā)展過程中結(jié)合遠(yuǎn)景目標(biāo)和當(dāng)前機(jī)遇*1英鎊=12.05人民幣(2002年6月3日)資料來(lái)源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索設(shè)定方向

應(yīng)對(duì)金融挑戰(zhàn)

恢復(fù)與成功階段1：1981-1991階段2：1991-1993階段3：1993-至今多克蘭區(qū)60%的土地多年未開發(fā)地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下此前的重建計(jì)劃以失敗告終全球經(jīng)濟(jì)衰退倫敦辦公樓供應(yīng)過剩新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)市場(chǎng)需求，使強(qiáng)大開發(fā)商需加速開發(fā)和建筑項(xiàng)目撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重建計(jì)劃1991年，大樓竣工可供入駐隨著金融服務(wù)業(yè)與兼并活動(dòng)的增加，對(duì)辦公樓的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了供給1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公司（LDDC）1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)1987：Olympia&York(O&Y)與政府簽約,將加納利碼頭建成國(guó)際性金融中心(投資360億人民幣*)1991:O&Y與政府簽約共同投資建造地鐵延伸段(投資48億人民幣)1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、奧美廣告），承諾支付其當(dāng)前租約1992：O&Y破產(chǎn)后，銀團(tuán)接管加納利碼頭開發(fā)工作1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣工1995：

—O&Y重新購(gòu)回加納利碼頭

—O&Y積極尋求金融商家入駐，并大規(guī)模加速開發(fā)1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加納利碼頭即將完工時(shí)宣告散散1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機(jī)遇

關(guān)鍵舉措第九頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日倫敦/加納利碼頭利用內(nèi)在關(guān)鍵成功因素，積極采取相應(yīng)的具體舉措克服自身缺陷資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟倫敦早已成為世界金融中心，頂級(jí)公司正尋求擴(kuò)展空間早已具備發(fā)達(dá)的國(guó)際交通樞紐加納利碼頭依水而建，毗鄰倫敦市中心，環(huán)境獨(dú)特本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng)大，并且需要高素質(zhì)的辦公空間頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公樓，以滿足公司不斷變化的需求，租金水平約為倫敦城的50%說(shuō)服并以承擔(dān)未完租約的方式鼓勵(lì)瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利及其其它頂級(jí)公司遷址入駐政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地鐵延伸段，推動(dòng)地區(qū)發(fā)展政府對(duì)社區(qū)開發(fā)進(jìn)行投資，開發(fā)商建造住宅、零售及其它高質(zhì)量的樓盤，改變形象第十頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日陸家嘴的主要特點(diǎn)位置/規(guī)模位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)遙相對(duì)望，占地1.8平方公里入駐企業(yè)：主要企業(yè)包括

—上海證券交易所

—中國(guó)銀行上?？偛?/p>

—匯豐銀行

—其他主要國(guó)內(nèi)、跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)

空間/服務(wù)特點(diǎn)：約300萬(wàn)平方米的高級(jí)辦公場(chǎng)地

—IT需求高功能組合：提供頂級(jí)的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場(chǎng)；4家五星級(jí)酒店建筑：匯集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標(biāo)志性建筑形象定位：“中國(guó)新世紀(jì)的金融中心”資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第十一頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始發(fā)展起來(lái)陸家嘴的內(nèi)在因素金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟中國(guó)金融行業(yè)發(fā)展迅猛全國(guó)最佳的機(jī)場(chǎng)交通樞紐上海已經(jīng)是領(lǐng)先的商業(yè)中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng)大，并且需要高素質(zhì)的辦公空間頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位中央政府規(guī)定所有國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)在此注冊(cè)開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價(jià)格低于浦西建立了上海證券交易所，以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引了匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)政府建造了兩座大橋和兩條隧道連接浦西土地的銷售收益再投資于改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間；政府大力宣傳陸家嘴的形象第十二頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第十三頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日全國(guó)性總部式CBD往往位于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多為一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)/政治中心入駐企業(yè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先公司或跨國(guó)公司的總部占有較大的比例行業(yè)種類較多有很多可能入駐的“支柱商家”空間/服務(wù)特點(diǎn)高檔辦公區(qū)，服務(wù)要求較高部分商家可能比金融中心商家對(duì)價(jià)格更為敏感大型樓面功能組合包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設(shè)施及文化活動(dòng)建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑形象定位“全球公司的巨輪”舉例：巴黎拉德方斯（LaDefense）紐約曼哈頓芝加哥洛普區(qū)（ChicagoLoop）資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第十四頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日拉德方斯是眾多法國(guó)和跨國(guó)公司總部云集的CBD拉德方斯的主要特點(diǎn)位置/規(guī)模距舊的巴黎中央商務(wù)區(qū)2公里，商務(wù)區(qū)面積1.6平方公里，總占地面積達(dá)7.5平方公里入駐企業(yè)

—共有3，600家公司

—50%為外國(guó)公司

—26%全球前50大公司的總部

—70%法國(guó)前20大公司的總部

—IBM、索尼、法國(guó)惠普、西門子、施樂、ELF等空間/服務(wù)特點(diǎn)建筑物規(guī)模大且技術(shù)先進(jìn)功能組合

—95%為商務(wù)、5%為零售

—土地使用：44%為步行區(qū)、10%為綠化、46%為建筑物建筑

—“新潮”

—標(biāo)志性建筑，如“新凱旋門”（GrandeArche）

—共有70多個(gè)雕塑，如“凱撒大帝的大拇指”形象定位：

—法國(guó)的經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心資料來(lái)源：EPAD第十五頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日拉德方斯用了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才實(shí)現(xiàn)了法國(guó)政府建立“一流”CBD的目標(biāo)資料來(lái)源：EPAD、文獻(xiàn)檢索緩慢起步

模式驗(yàn)證

建成一流CBD階段1：1958-1972階段2：1972-1987階段3：1987-至今盡管存在地盤有限、嚴(yán)格的規(guī)劃限制等問題，巴黎舊城是歷來(lái)法國(guó)的中心所在70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟(jì)蕭條辦公場(chǎng)地需求不景氣需求的轉(zhuǎn)變：對(duì)技術(shù)先進(jìn)的大樓和更多交通服務(wù)的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建設(shè)商務(wù)區(qū)的目標(biāo)地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德方斯，雖擁有較好的地段，但相對(duì)比較落后（如空地、小店等）70年代晚期：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國(guó)外總部的需求專業(yè)服務(wù)公司的規(guī)模增長(zhǎng)需要更大的樓層空間地鐵等新德交通設(shè)施拉德方斯的新建大樓中都配備了高質(zhì)量的ADSL和高速有線網(wǎng)絡(luò)1958年：政府成立獨(dú)立規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)（EPAD），簽訂了為期30年價(jià)值

6.8億法郎的合同1964年：EPAD劃出85萬(wàn)平方米建設(shè)商務(wù)區(qū)，制定了嚴(yán)格的規(guī)劃準(zhǔn)則，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建設(shè)了鐵路快線

RER延伸段，連接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期：政府將教育部和設(shè)備部搬遷到拉德方斯，以引起私營(yíng)行業(yè)德興趣放松對(duì)大樓規(guī)格的規(guī)定EPAD啟動(dòng)了一系列美化公共空間的項(xiàng)目（如：新凱旋門等）1988年：法國(guó)政府延長(zhǎng)EPAD合同至2007年將展覽中心改為價(jià)值更大的會(huì)議中心技術(shù)進(jìn)步的新建大樓吸引了眾多服務(wù)和IT公司（如：法國(guó)興業(yè)銀行、畢馬威、infogram等）；目前有3600家公司入駐拉德方斯，其中50%都是公司總部挑戰(zhàn)機(jī)遇

關(guān)鍵舉措第十六頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個(gè)充滿活力的商務(wù)區(qū)資料來(lái)源：EPAD，文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素國(guó)內(nèi)總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的主要措施巴黎早已成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，擁有眾多頂尖法國(guó)內(nèi)外的公司總部；許多公司都有意圖擴(kuò)展至更大、更現(xiàn)代的辦公場(chǎng)地國(guó)際和國(guó)內(nèi)交通相當(dāng)發(fā)達(dá)拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離2公里）大規(guī)模德國(guó)內(nèi)外公司，需要較大辦公面積設(shè)置總部高質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造了高質(zhì)量、現(xiàn)代化樓群來(lái)滿足法國(guó)和國(guó)外公司日益增長(zhǎng)的需求；價(jià)格比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低15-20%政府將一些機(jī)構(gòu)遷入拉德方斯，為私營(yíng)公司做出“榜樣”政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務(wù)EPAD建設(shè)了眾多公共藝術(shù)品及紀(jì)念物（如：新凱旋門）第十七頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日拉德方斯作為全國(guó)性總部中心得益于與巴黎的固有關(guān)系經(jīng)驗(yàn)拉德方斯利用了巴黎的固有優(yōu)勢(shì)┄┄法國(guó)首都

—臨近政府辦公地

—首都的良好形象法國(guó)德經(jīng)濟(jì)核心

—法國(guó)德755，000家公司中，有41%位于巴黎

—2，400家外國(guó)公司和420家外國(guó)銀行

—巴黎市和大巴黎（IIedeFrance）占全法總GDP的29%法國(guó)的娛樂和文化中心

—匯集大多數(shù)法國(guó)主要大學(xué)

—擁有全法最重要的文化名勝┄┄同時(shí)提供了取代巴黎舊中央商務(wù)區(qū)的選擇臨近巴黎市：乘坐RER火車10分鐘到達(dá)眾多商務(wù)活動(dòng)和總部功能的綜合：巴黎64%的國(guó)外公司位于拉德方斯生活質(zhì)量

—零售、娛樂和文化活動(dòng)，以及有限的居家租金比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低15-20%資料來(lái)源：EPAD、文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析拉德方斯已經(jīng)成為主要的經(jīng)濟(jì)中心和總部首選地，商家的全球營(yíng)業(yè)額達(dá)到1520億歐元第十八頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日柏林新城將其自身重建為商業(yè)中心柏林新城的主要特點(diǎn)位置

0.3平方公里的波茨坦廣場(chǎng)（PotsdamerPlatz）區(qū)，位于市中心西南部，為柏林墻舊址入駐企業(yè)索尼歐洲總部、戴姆勒.克萊斯勒服務(wù)公司總部、德國(guó)國(guó)民銀行地區(qū)總部、法國(guó)Sanofi德德國(guó)總部空間/服務(wù)特點(diǎn)技術(shù)先進(jìn)的大型樓面，而且多數(shù)都是甲級(jí)的辦公樓功能組合

—約60%為辦公

—約22%為住宅

—約18%為零售和娛樂（包括一家博彩場(chǎng)、眾多音樂劇院和索尼Imax

劇院）建筑重點(diǎn)發(fā)展標(biāo)志性建筑，最高的大樓是索尼中心，共有26層、103米高形象定位新德國(guó)的心臟資料來(lái)源：文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析第十九頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日盡管早期成功地吸引了入駐企業(yè)，但是柏林新城尚未成為主要的全國(guó)總部式CBD資料來(lái)源：德國(guó)地方機(jī)場(chǎng)當(dāng)局、麥肯錫分析柏林新城的定位公司全國(guó)總部模式的關(guān)鍵成功因素柏林雖是主要城市，但面臨數(shù)個(gè)德國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的競(jìng)爭(zhēng)大規(guī)模的國(guó)內(nèi)外公司需要更多面積設(shè)置總部目前擁有少數(shù)幾家主要公司（如：索尼等）；未來(lái)的潛力尚不明確著名的支柱商家大樓質(zhì)量很高但租金位于柏林首位高質(zhì)量辦公空間，價(jià)格具競(jìng)爭(zhēng)力仍缺乏大型的國(guó)際機(jī)場(chǎng)交通便捷具有很高聲譽(yù)、良好形象及重要的歷史意義具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市GDP占德國(guó)GDP的比重百分比柏林4.0

漢堡4.0科隆和杜塞爾多夫4.0慕尼黑3.02001年機(jī)場(chǎng)客流量百萬(wàn)法蘭克福48.5慕尼黑23.6杜塞爾多夫16.0漢堡10.0柏林9.9第二十頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第二十一頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日在一些大國(guó)，地區(qū)性總部模式CBD很常見位置和規(guī)模位于地區(qū)性中心城市市中心占地不等入駐企業(yè)大量地區(qū)性和本地公司入駐國(guó)內(nèi)、國(guó)際公司的地區(qū)分公司空間/服務(wù)特點(diǎn)現(xiàn)代建筑配以可靠基礎(chǔ)設(shè)施功能組合全面的居住和零售功能建筑現(xiàn)代大樓摩天大樓形象定位“該地區(qū)發(fā)生的一切都在這里發(fā)生”舉例：美國(guó)丹佛美國(guó)達(dá)拉斯廣州溫哥華第二十二頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日丹佛擁有美國(guó)中西部最主要的CBD丹佛CBD的主要特點(diǎn)位置和規(guī)模

—中央商務(wù)區(qū)位于丹佛心臟地帶

—占地6.5平方公里，辦公樓面積達(dá)240萬(wàn)平方米商家

—2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科羅拉多州（如：

Coors，F(xiàn)irseData，Qwset）

—許多全國(guó)性公司及跨國(guó)公司的地區(qū)總部所在地（如：MCIWorldcom，Sprint，AT&T，聯(lián)合航空，IBM）空間/服務(wù)特點(diǎn)現(xiàn)代化商業(yè)建筑群功能組合

25萬(wàn)平方米零售面積，在整個(gè)地區(qū)內(nèi)，供貨種類最為豐富建筑現(xiàn)代化建筑成為丹佛獨(dú)特的風(fēng)景線形象定位文化藝術(shù)娛樂設(shè)施和活動(dòng)更加強(qiáng)了CBD作為丹佛地區(qū)中心的形象定位資料來(lái)源：專家訪談、麥肯錫分析第二十三頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日丹佛CBD歷經(jīng)沉浮方現(xiàn)今日風(fēng)貌資料來(lái)源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索建筑熱潮

市場(chǎng)崩潰與挽救

發(fā)展與鞏固階段1：1973-1984階段2：1985-1992階段3：1992-至今丹佛沒有作為美國(guó)領(lǐng)先商業(yè)城市的歷史石油業(yè)蕭條房地產(chǎn)業(yè)崩潰經(jīng)濟(jì)衰退遲遲不去石油與天然氣行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)繁榮經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)需求不斷上升私營(yíng)企業(yè)對(duì)該地區(qū)深感興趣政府規(guī)劃與具體措施CBD的復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇美國(guó)商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū)

—56層樓的共和廣場(chǎng)（RepublicPlaza）（1984）總面積超過50年代辦公樓面積之和

—該階段美國(guó)大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛以公共融資方式建造圖書館、體育館和會(huì)議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）政府建造新機(jī)場(chǎng)，改善交通狀況，推動(dòng)CBD的開發(fā)工作持續(xù)的公共投資

—綜合表演藝術(shù)中心

—輕軌系統(tǒng)

—推動(dòng)住宅開發(fā)項(xiàng)目

—發(fā)行三年期債券用于住宅建設(shè)私人開發(fā)商集中進(jìn)行優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)

挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措第二十四頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日丹佛CBD受益于機(jī)會(huì)投資與及時(shí)的政府舉措資料來(lái)源：丹佛市區(qū)協(xié)會(huì)（丹佛DowntownAssociation）文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施丹佛歷史上是美國(guó)中/西部的經(jīng)濟(jì)中心，地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛丹佛在此之前已是美國(guó)主要交通樞紐CBD位于市中心大量具有一定規(guī)模的本地區(qū)公司需要大量空間設(shè)立總部，跨國(guó)公司需建分工斯也需要大量辦公空間高質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人開發(fā)商在80年代建造了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓財(cái)富500強(qiáng)當(dāng)中有5家公司將總部設(shè)在丹佛，如

Qwest，USWest政府建設(shè)了世界上最大的機(jī)場(chǎng)及輕軌由政府建設(shè)的主要公共設(shè)施提高了人民生活質(zhì)量第二十五頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日丹佛市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了CBD的成功美國(guó)中西部地區(qū)主要城市2001年GDP（十億美元）美國(guó)中西部地區(qū)主要城市所擁有的財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)總部另有80家財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)在丹佛設(shè)立地區(qū)總部資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、訪談第二十六頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)

比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第二十七頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日高科技中心CBD近年得以發(fā)展，大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)位置和規(guī)模毗鄰大學(xué)/研究中心大多占地寬闊商家大部分企業(yè)與技術(shù)相關(guān)（如：軟件、硬件研發(fā)、IT咨詢、生物技術(shù)）空間/服務(wù)特點(diǎn)現(xiàn)代化設(shè)施很高技術(shù)設(shè)施要求，如：寬帶網(wǎng)、UPS等由于技術(shù)含量較高，企業(yè)平均占用空間呈下降趨勢(shì)功能組合優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)有針對(duì)性的零售設(shè)施建筑線條流暢的現(xiàn)代化建筑盛行校園風(fēng)格，不盡是高樓大廈，但通常帶有充足的綠化空間形象定位“輕松智慧”舉例：美國(guó)德克薩斯州奧斯汀市帕洛阿爾托市（硅谷）英國(guó)劍橋第二十八頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個(gè)真正的高科技中心CBD奧斯汀的主要特點(diǎn)位置和規(guī)模

—位于市中心，占地面積3.8平方公里

—距德州大學(xué)不到4公里入駐企業(yè)

70%以上的企業(yè)與IT有關(guān)，包括：

—英特爾

—ComputerScienceCorp空間/服務(wù)特點(diǎn)

—辦公總面積達(dá)110萬(wàn)平方米，70%為甲級(jí)辦公樓

—配備最先進(jìn)IT基礎(chǔ)設(shè)施功能組合專為“健康生活”一族設(shè)計(jì)的60，000多平方米的零售場(chǎng)地建筑不超過32層樓的現(xiàn)代化建筑形象定位

“理想之城”——官方形象宣傳資料來(lái)源：訪談、文獻(xiàn)檢索第二十九頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實(shí)現(xiàn)了從政府機(jī)構(gòu)中心向高科技發(fā)送機(jī)的轉(zhuǎn)變資料來(lái)源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索科技行業(yè)興起

德州大學(xué)上升為技術(shù)發(fā)動(dòng)機(jī)

快速集中式發(fā)展階段1：1970年以前階段2：1970-1987階段3：1987-至今僅僅是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)中心和大學(xué)城有限的技術(shù)制造業(yè)務(wù)通常情況下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱最大化提高德州大學(xué)的研發(fā)能力與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展采用激進(jìn)舉措后，德州大學(xué)的研發(fā)聲望獲得提高高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展成立兩個(gè)財(cái)團(tuán)：MCC&Sematech開始尋找技術(shù)制造的機(jī)遇市政府采用稅收激勵(lì)手段吸引高科技企業(yè)市政府推廣“理想之城”的形象定位采取“巧妙發(fā)展”舉措，集中發(fā)展中央商務(wù)區(qū)提高生活質(zhì)量

—公共設(shè)施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措第三十頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日奧斯汀擁有自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)滿足了高科技中心CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素高科技模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施位于奧斯汀的德州大學(xué)長(zhǎng)期以來(lái)是領(lǐng)先的工學(xué)研究機(jī)構(gòu)自1984年以來(lái)，Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)臨近主要的技術(shù)研究與工程設(shè)施擁有投資資本優(yōu)質(zhì)高科技辦公場(chǎng)地其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)有吸引力的地段為吸引風(fēng)險(xiǎn)投資，本地企業(yè)增加了專利申請(qǐng)本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定IT需求進(jìn)行施工由于政府對(duì)公共設(shè)施的投資，奧斯汀市被選為“最適合生活、工作與休閑的地方”第三十一頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日德克薩斯大學(xué)的優(yōu)勢(shì)和聲譽(yù)一直是吸引投資資金的主要?jiǎng)右虻轮荽髮W(xué)奧斯汀分校在學(xué)術(shù)上的排名

排名學(xué)校綜合11th工學(xué)院11th計(jì)算機(jī)工程系7th電氣工程10th奧斯汀地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資總額百萬(wàn)美元資料來(lái)源：美國(guó)新聞和報(bào)道、PWCNE/NVCA第三十二頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日數(shù)碼港是香港發(fā)展成為亞洲IT中心的遠(yuǎn)景目標(biāo)的一部分香港數(shù)碼港的關(guān)鍵特點(diǎn)位置和規(guī)模

240，000平方米，位于薄扶林，距中環(huán)僅15分鐘的路程、半小時(shí)可到達(dá)機(jī)場(chǎng)入駐企業(yè)第一期竣工時(shí)，僅有3家商戶準(zhǔn)備入駐（原本共有115家表示具有入駐意向）空間/服務(wù)特點(diǎn)一流的建筑，配有智能IT設(shè)施功能組合

—120，000平方米的辦公區(qū)

—27，000平方米的數(shù)碼港中心，包括會(huì)展、零售，教育和娛樂設(shè)施建筑現(xiàn)代、新潮形象定位香港IT業(yè)的旗艦資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索遠(yuǎn)景目標(biāo)：建立眾多領(lǐng)先IT公司和人才的中心吸引跨國(guó)公司和本地小型專業(yè)公司將其總部設(shè)在香港項(xiàng)目安排：投資額：20億美元開發(fā)商：電訊盈科時(shí)間：共三期，將于2007年全部完成第三十三頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日但迄今為止，它未能為IT中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造充足的關(guān)鍵成功因素資料來(lái)源：文獻(xiàn)研究數(shù)碼港的定位高科技中心的關(guān)鍵成功因素香港大學(xué)周邊無(wú)側(cè)重于IT的設(shè)施臨近主要技術(shù)研究和工程設(shè)施需求疲軟，原先承諾的15家跨國(guó)公司及100多家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中僅3家入駐IT公司核心集團(tuán)需要場(chǎng)地最新技術(shù)高科技大廈獲得政府認(rèn)可，以及來(lái)自電訊盈科和政府的投資投資資本交通不便具吸引力、便捷的位置盡管早期吸引了微軟、思科等公司的最初興趣，但場(chǎng)地需求一直不高并隨著高科技的不景氣而迅速消失許多位于本地且較廉價(jià)的選擇（例如：香港其他地區(qū)、深圳）同樣削弱了對(duì)數(shù)碼港場(chǎng)地的需求政府和開發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)建立便捷交通的承諾，如取消了原定的渡運(yùn)服務(wù)、推遲了高速公路的改善等第三十四頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日香港缺乏強(qiáng)大的地方IT業(yè)來(lái)吸引跨國(guó)企業(yè)香港沒有強(qiáng)大的IT基礎(chǔ)與臨近國(guó)家相比，香港的IT人員供應(yīng)和投資都相對(duì)落后香港數(shù)碼港最初被視為IT發(fā)展的跳板，試圖通過吸引思科、微軟、IBM、惠普等全球IT巨人作為支柱商家，來(lái)創(chuàng)造一個(gè)IT中心資料來(lái)源：文獻(xiàn)研究第三十五頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起

來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第三十六頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日企業(yè)服務(wù)中心模式CBD正逐漸走俏位置和規(guī)模市中心及周邊占地不等入駐企業(yè)跨國(guó)企業(yè)的公司服務(wù)部門，如文檔處理，電話銷售等為跨國(guó)企業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司場(chǎng)地/服務(wù)特點(diǎn)職業(yè)性樓宇可靠的IT設(shè)施由于職員密度較高，應(yīng)提供更多公共空間和交通服務(wù)功能組合主流零售與住宅建筑現(xiàn)代但不追求標(biāo)新立異形象定位“具有特長(zhǎng)的城市”舉例：美國(guó)堪薩斯城印度Gurgoan美國(guó)BatonRouge第三十七頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日堪薩斯城CBD是美國(guó)領(lǐng)先的公司服務(wù)中心堪薩斯城CBD的主要特點(diǎn)位置和規(guī)模堪薩斯城中心

—占地面積2.5平方公里

—120萬(wàn)平方米的辦公空間入駐企業(yè)

—Sprint（電話服務(wù)中心）

—AT&T（電話服務(wù)中心）

—DST（負(fù)責(zé)保管金融服務(wù)記錄）空間/服務(wù)特點(diǎn)

—實(shí)用的辦公樓

—約4萬(wàn)個(gè)停車車位功能組合大量主流零售專賣店建筑兼有現(xiàn)代與傳統(tǒng)風(fēng)格，以噴泉眾多而聞名美國(guó)形象定位

“美國(guó)的電話服務(wù)中心”資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第三十八頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日堪薩斯城的內(nèi)在條件幾乎完全符合企業(yè)服務(wù)中心的關(guān)鍵成功因素，這使其收益匪淺資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析堪薩斯市的內(nèi)在因素企業(yè)服務(wù)中心關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施堪薩斯州的中學(xué)畢業(yè)率在全美名列第十生活成本指數(shù)低出全國(guó)平均水平4%Sprint的總部設(shè)在堪薩斯城，擁有21000名員工，DST占用了10座大樓，擁有5200名員工作為主要電信中心，堪薩斯城是美國(guó)“聯(lián)網(wǎng)程度最高的”地區(qū)之一穩(wěn)定的高素質(zhì)勞動(dòng)力市場(chǎng)低經(jīng)營(yíng)成本吸引支柱商家價(jià)格適當(dāng)?shù)牧己棉k公空間可靠的IT基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商建造適于“服務(wù)運(yùn)作”而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實(shí)用型大樓，有吸引力，但不是景觀標(biāo)志第三十九頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日SPRINT作為本地支柱商家催化了堪薩斯城成為電話服務(wù)中心8730個(gè)崗位Sprint資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析后臺(tái)運(yùn)作機(jī)構(gòu)/管理層輔助職能（如：電信、IT、金融服務(wù)）作為領(lǐng)先的企業(yè)所在地的聲望得到加強(qiáng)公司建立后臺(tái)運(yùn)作機(jī)構(gòu)能力改進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到加強(qiáng)政府支持：改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施教育環(huán)境/文化催化劑Sprint電話服務(wù)中心1991第四十頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第四十一頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日博覽中心模式CBD是展覽設(shè)施及鄰近的輔助商業(yè)設(shè)施的聚集地位置和規(guī)模大城市中心內(nèi)或接近大城市中心入駐企業(yè)大型展覽館和鄰近輔助商業(yè)設(shè)施（如：酒店、餐廳等）通常一個(gè)城市只有一個(gè)主要綜合性展覽建筑物場(chǎng)地/服務(wù)特點(diǎn)用于陳列的大型相鄰空間裝卸和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施空間/服務(wù)質(zhì)量符合“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”少有偏差功能組合大型展覽空間接待設(shè)施充足（酒店、餐廳等）建筑高頂大廳經(jīng)常大量使用玻璃表面高度功能化，不注意標(biāo)志建筑形象定位“展覽城”舉例：漢諾威芝加哥麥考密克中心杜塞爾多夫拉斯維加斯資料來(lái)源：麥肯錫分析第四十二頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日漢諾威擁有世界上最大的綜合性展覽設(shè)施漢諾威博覽會(huì)場(chǎng)的主要特點(diǎn)：位置和規(guī)模城市南面，距市中心和機(jī)場(chǎng)15分鐘路程，占地面積100萬(wàn)平方米入駐企業(yè)博覽中心綜合建筑物由德國(guó)展覽博覽漢諾威公司（100%由政府所有）所有和經(jīng)營(yíng)空間/服務(wù)特點(diǎn)大型展廳，擁有50萬(wàn)平方米的室內(nèi)展覽空間功能組合酒店和餐廳等輔助性商業(yè)設(shè)施不在場(chǎng)內(nèi)，但交通非常便利建筑

27個(gè)展廳，其中一些展廳之間有通道相連形象定位

“世界性博覽會(huì)的首選場(chǎng)地”資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第四十三頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日漢諾威博覽城的美譽(yù)由來(lái)以久資料來(lái)源：訪談、文獻(xiàn)檢索起源與發(fā)展

競(jìng)爭(zhēng)中擴(kuò)大

努力奪回競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)階段1：1947-1970階段2：1971-1986階段3：1986-至今二戰(zhàn)后的漢諾威一片廢墟在戰(zhàn)前也沒有天然的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)其他德國(guó)城市（如杜塞爾多夫、科?。┮布尤肓速Q(mào)易博覽會(huì)行業(yè)，提供專業(yè)化展覽會(huì)隨著參展商和貿(mào)易博覽會(huì)從漢諾威轉(zhuǎn)向其他城市，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇英國(guó)占領(lǐng)軍行政長(zhǎng)官支持建立貿(mào)易博覽會(huì)行業(yè)促進(jìn)出口其他德國(guó)城市對(duì)此毫無(wú)興趣政府不斷支持，提供資金用于擴(kuò)建設(shè)施2000年世博會(huì)尋找展出產(chǎn)地，其他德國(guó)城市受到展出空間的限制漢諾威成為貿(mào)易博覽會(huì)行業(yè)的先驅(qū)—下薩克森政府將4個(gè)炸彈生產(chǎn)廠改建為展廳—漢諾威主辦了首屆“漢諾威博覽會(huì)”新增展出空間200，000平方米，展廳總數(shù)達(dá)到14個(gè)1986：漢諾威終于推出首個(gè)以計(jì)算機(jī)產(chǎn)品為主的專業(yè)博覽會(huì)CEBIT政府積極支持漢諾威，將展廳總數(shù)增至27個(gè)挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措第四十四頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日在政府的苦心扶植下，漢諾威在德國(guó)創(chuàng)造出貿(mào)易博覽行業(yè)資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析漢諾威的內(nèi)在因素博覽中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施位于歐洲中心，然而交通聯(lián)系整體較差交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會(huì)大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)德酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府改進(jìn)公路和鐵路，使當(dāng)?shù)亟煌ū憬葙Q(mào)易博覽會(huì)組辦者推出計(jì)算機(jī)產(chǎn)品專業(yè)博覽會(huì)CEBIT，已經(jīng)成為該行業(yè)最大的展覽會(huì)政府出資補(bǔ)貼興建大型展廳并承受營(yíng)運(yùn)損失建立通往位置較遠(yuǎn)的酒店和娛樂設(shè)施的便捷交通連接第四十五頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日博覽中心能對(duì)總體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響，但通常需要政府提供補(bǔ)貼政府收益情況（2000年世博會(huì)*）人民幣：10億元**政府對(duì)此次-0.9展覽的補(bǔ)貼與此次展覽11.3有關(guān)的稅收政府凈收益2.3“我們做這行不是為了盈利,而是要考博覽會(huì)吸引國(guó)際上的參觀這,吸引他們?cè)谂涮追?wù)中消費(fèi),以便能夠刺激經(jīng)濟(jì).”——德國(guó)漢諾威展覽博覽公司前首席執(zhí)行官（博覽中心展覽中心經(jīng)營(yíng)者，CEBIT和EXPO2000承辦者）“在德國(guó)，貿(mào)易博覽業(yè)的收益從-2％至2％不等，但真正的收獲還是在于其波動(dòng)效應(yīng)。貿(mào)易博覽業(yè)每創(chuàng)造1德國(guó)馬克收入，就能帶動(dòng)該市/地區(qū)實(shí)現(xiàn)6-12倍收入”——麥肯錫專家*Expo2000由政府所有的德國(guó)漢諾威展覽博覽公司主辦**匯率：1德國(guó)馬克=人民幣3.76資料來(lái)源：文件檢索，AUMA2001年德國(guó)貿(mào)易博覽業(yè)報(bào)告第四十六頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日新的慕尼黑博覽中心使德國(guó)第六大展覽中心新的慕尼黑展覽中心主要特點(diǎn)：位置和規(guī)模

—在城東南的郊區(qū)，距市中心20分鐘車程，距機(jī)場(chǎng)35分鐘車程

—占地73萬(wàn)平方米（而漢諾威是100萬(wàn)平方米），為德國(guó)第六大展覽中心入駐企業(yè)由MesseMünchenGmbH擁有和經(jīng)營(yíng)的新慕尼黑展覽中心（政府全資擁有）空間/服務(wù)特點(diǎn)

—綜合展覽中心：16個(gè)展廳，室內(nèi)大廳占地160，000平方米，露天展廳占地

280，000平方米

—會(huì)議/活動(dòng)中心：占地10，000平方米、7，000個(gè)座位的場(chǎng)，用于企業(yè)活動(dòng)、會(huì)議、展覽和媒體/電視/電影制作

—多功能交易室/展廳/會(huì)議室：30，000平方米、用于運(yùn)動(dòng)和運(yùn)動(dòng)時(shí)裝交易的永久性交易室功能組合現(xiàn)場(chǎng)20多家餐廳，兩個(gè)地下停車場(chǎng)，方便乘車市內(nèi)游覽建筑使用無(wú)支柱大廳和大面積玻璃，使采光最大化，層高很高（11米），可以讓汽車駛?cè)氪髲d安裝和拆卸展臺(tái)形象定位綜合工作和娛樂的展覽“園”（綠草覆蓋的屋頂、大型露天場(chǎng)地和野生動(dòng)植物）資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第四十七頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日慕尼黑政府通過異地重建以及結(jié)合會(huì)展和辦公用途尋求增長(zhǎng)*匯率1馬克=3.76元人民幣資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析慕尼黑自身?xiàng)l件展覽中心模式CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施地處歐洲中心（每周有5600個(gè)歐洲和240個(gè)洲際航班）歷史悠久，自1964年以來(lái)舉辦過多個(gè)主題展覽發(fā)達(dá)的旅游業(yè)交通便捷專業(yè)的、觀展人數(shù)多的“支柱”展覽帶現(xiàn)代化設(shè)施的大型展覽場(chǎng)地，經(jīng)營(yíng)往往勉強(qiáng)持平，甚至虧損優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了2個(gè)地鐵站，并建造了4600個(gè)停車位、10個(gè)車道的停車場(chǎng)自行組織280個(gè)邀請(qǐng)展覽會(huì)加上40個(gè)交易會(huì)，包括世界最大的運(yùn)動(dòng)商品交易會(huì)（ISPO），會(huì)議中心以及運(yùn)動(dòng)商品采購(gòu)辦公室，以幫助維持游客的高流量政府將機(jī)場(chǎng)遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資86.5億元人民幣*建設(shè)新中心，計(jì)劃于2009年收回投資政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩?biāo)準(zhǔn)，在展廳中安裝了移動(dòng)電話系統(tǒng)，并為室外場(chǎng)地普遍鋪設(shè)了IT網(wǎng)絡(luò)第四十八頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日拉斯維加斯的發(fā)展則證明，只要一個(gè)城市具有獨(dú)有的吸引力，無(wú)論是公共還是私人展覽設(shè)施都能取得成功資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析拉斯維加斯的內(nèi)在因素展覽中心模式CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施位于沙漠之中，對(duì)大多數(shù)美國(guó)商務(wù)旅客來(lái)說(shuō)都不夠方便曾經(jīng)是美國(guó)唯一的賭城，擁有巨大的酒店餐飲行業(yè)交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會(huì)大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀的酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府利用博彩收入投資興建機(jī)場(chǎng)和公路主辦美國(guó)一些參展人數(shù)最多的展覽，如COMDEX，CES，同樣的展覽在拉斯維加斯舉行通常能多吸引15-20%的參展人數(shù)拉斯維加斯會(huì)議中心由政府經(jīng)營(yíng)，用博彩收入支持，Sands展覽中心為私人所有，共有展覽空間440，000平方米仍是頭號(hào)賭城，不斷有高級(jí)酒店落成，娛樂業(yè)欣欣向榮第四十九頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第五十頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日由政府中心CBD通常包括政府辦公樓及標(biāo)志建筑地點(diǎn)在首都或國(guó)際政治中心入駐機(jī)構(gòu)主要政府機(jī)構(gòu)及服務(wù)/支持政府的其他功能（如律師事務(wù)所、公關(guān)公司）場(chǎng)地/服務(wù)特點(diǎn)能容納大型樓盤包括甲級(jí)和乙級(jí)兩種辦公樓功能組合多數(shù)為政府辦公大樓大型文化設(shè)施，部分零售商店和酒店餐館綠化面積很大建筑主要地標(biāo)性建筑各國(guó)使領(lǐng)館帶來(lái)多種建筑風(fēng)格形象定位“領(lǐng)袖和權(quán)威的象征”舉例：堪培拉東京霞關(guān)巴西利亞日內(nèi)瓦資料來(lái)源：麥肯錫分析第五十一頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日堪培拉是澳大利亞規(guī)劃建設(shè)的首都堪培拉主要特點(diǎn)：位置和規(guī)模距悉尼和墨爾本1小時(shí)飛行距離，CBD約占地1.4平方公里，而大CBD*面積為6

平方公里入駐機(jī)構(gòu)

—中央和市政府以及各政黨總部所在地

—大CBD內(nèi)有100多個(gè)政府部門

—許多國(guó)立機(jī)構(gòu)，如國(guó)立圖書館、國(guó)立大學(xué)場(chǎng)地/服務(wù)特點(diǎn)甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓功能組合大量政府大樓，CBD有一些零售和商業(yè)企業(yè)，但居住區(qū)較少建筑眾多地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會(huì)大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭(zhēng)紀(jì)念館形象定位

“國(guó)家的核心”*大中央商務(wù)區(qū)包括周邊的Russel,Barton和Parkse等城鎮(zhèn),主要為政府辦公樓,基本沒有居住和零售功能資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索第五十二頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日堪培拉的誕生是半個(gè)多世紀(jì)規(guī)劃和開發(fā)的結(jié)果資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索籌備場(chǎng)地

建設(shè)首都

確定該城市的競(jìng)爭(zhēng)力階段1：1901-1957階段2：1957-1975階段3：1975-至今需要解決悉尼和墨爾本兩個(gè)城市爭(zhēng)奪國(guó)都的問題議會(huì)決定,中央政府應(yīng)設(shè)在新南威爾士州,離悉尼不到100英里建設(shè)一個(gè)澳大利亞人為之自豪的城市。城市基礎(chǔ)設(shè)施那時(shí)已經(jīng)完備確定城市的競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)充滿活力的社區(qū)面臨企業(yè)從市中心遷往郊區(qū)的挑戰(zhàn)堪培拉是幾個(gè)吸引力的潛在城市中的一個(gè).它水源充足、氣候宜人、地理位置優(yōu)越1908年，堪培拉作為“花園國(guó)都”被選為政府所在地從1913年起

—開始進(jìn)行設(shè)計(jì)和場(chǎng)地開發(fā)，如三通一平、植樹等

—完成議會(huì)大廈和許多紀(jì)念館的建設(shè)

—建設(shè)為1100多名公務(wù)員服務(wù)的商店、辦公樓和住宅1957年，聯(lián)邦政府成立國(guó)都開發(fā)委員會(huì)（NCPC）將堪培拉發(fā)展成為具備高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施和環(huán)境的政府和行政中心1961-1965年：

—政府在文化中心周圍建造辦公樓、零售商店、銀行、影劇院和法院

—政府規(guī)劃建設(shè)了4個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，為居民提供住房。所有城鎮(zhèn)都通過綜合交通系統(tǒng)相連1997年：城區(qū)重建計(jì)劃制定目標(biāo)，將騰出的舊政府大樓改造成居住區(qū)以及其他功能，以維持市中心區(qū)的活力2002年，“堪培拉拓寬計(jì)劃”認(rèn)識(shí)到堪培拉不斷變化的需求，建議政府和社區(qū)聯(lián)手，共同管理城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措第五十三頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日堪培拉是政府全面參與下創(chuàng)建的資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析堪培拉得天獨(dú)厚的條件政府中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施雖然堪培拉過去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足地理位置突出，主要政府機(jī)構(gòu)的所在地高質(zhì)量辦公樓由政府機(jī)構(gòu)占用，其中一些是地表性建筑員工和市民容易到達(dá)議會(huì)通過遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市政府出資建造辦公樓并聘請(qǐng)建筑師設(shè)計(jì)和建造地標(biāo)性建筑在完成大樓建設(shè)前，政府已建造道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施第五十四頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國(guó)性總部CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功第五十五頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日現(xiàn)有CBD開發(fā)項(xiàng)目所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同CBD組織模式主要特點(diǎn)影響“政府領(lǐng)導(dǎo)型”如：加納利碼頭LDDC—政府下的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)與私營(yíng)開發(fā)商（O&Y）合作,后者進(jìn)行所有規(guī)劃和項(xiàng)目開發(fā)工作具有政府權(quán)威性的獨(dú)立機(jī)構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵,有利于靈活開發(fā)和迅速?zèng)Q策開發(fā)工作全部交給O&Y和其它專業(yè)開發(fā)商“多元合作型”如：丹佛“丹佛城市中心聯(lián)盟”是CBD商家贊助的非盈利性組織,主要為商家和開發(fā)商進(jìn)行宣傳工作市長(zhǎng)高峰會(huì)

—市長(zhǎng)主持由政府部門、開發(fā)商和商家出席的年度研討會(huì)

—峰會(huì)結(jié)束時(shí)，各方均將明確各自在實(shí)施中的職責(zé)聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的問題和改革意見高峰會(huì)機(jī)制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造了提出問題和改革要求等機(jī)會(huì)，市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)作用可確保實(shí)現(xiàn)成效“政府指導(dǎo)型”如：上海陸家嘴陸家嘴有限公司時(shí)政府設(shè)立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)的開發(fā)加強(qiáng)城市和開發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對(duì)全新的開發(fā)尤其重要陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報(bào)“政府持有型”如：北京朝陽(yáng)市政府近期指定了朝陽(yáng)CBD并作了相應(yīng)規(guī)劃近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質(zhì)量和對(duì)增長(zhǎng)的管理資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析舉例第五十六頁(yè)，共六十一頁(yè)，2022年，8月28日政府與企業(yè)間的通力合作是加納利碼頭/多克蘭區(qū)成功的關(guān)鍵之一政府與開發(fā)商獲得“雙贏”政府/LDDC成功地重塑市區(qū)倫敦鞏固了其主要金融中心的地位成功地將政府土地私有化就業(yè)率上升（加納利碼頭增加42，000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，多克蘭區(qū)增加115，000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)）開發(fā)商經(jīng)濟(jì)匯報(bào)豐厚提高了聲譽(yù)多克蘭區(qū)/加納利碼頭發(fā)展方案法律上分立聯(lián)合投資基礎(chǔ)設(shè)施O&Y*規(guī)劃具體開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目管理建設(shè)過程進(jìn)行營(yíng)銷并吸引商家

英國(guó)政府下達(dá)指令投資重要基礎(chǔ)設(shè)施授權(quán)倫敦多克蘭區(qū)開發(fā)公司(LDDC)LDDC管理整理開發(fā)審批開發(fā)計(jì)劃為開發(fā)商設(shè)定財(cái)務(wù)條款采用土地權(quán)擁有權(quán)來(lái)提供質(zhì)量聯(lián)系其他利益方