房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資計(jì)劃書

大廈

投資計(jì)劃書

一、項(xiàng)目建設(shè)說明

大廈是置業(yè)有限企業(yè)投資籌建的，傾力打造的淮陽市里內(nèi)首座以

“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住所項(xiàng)目?！敖鹑谙刃小⑸藤Q(mào)為主、地標(biāo)質(zhì)量”這三位一體的

項(xiàng)目開發(fā)理念將跟著項(xiàng)目的建設(shè)鮮亮的體此刻廣大市民眼前

,單層

100余米、三層跨度近

400

米的商業(yè)鋪位，必定成為該地區(qū)的地標(biāo)建筑與經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力。

二、項(xiàng)目選擇地理地點(diǎn)概略該項(xiàng)目位于淮陽縣商業(yè)中心地區(qū)，

項(xiàng)目距東側(cè)龍湖國家濕地公園僅

1.5公里，東臨淮陽主

干道龍都大道，西近

106國道，距淮陽縣汽車站僅

1公里，項(xiàng)目周邊比鄰吉祥花園、西城陽光

花園等高檔小區(qū)，距淮陽縣人民醫(yī)院約

1公里，教育資源豐富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第

二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淮陽縣雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、淮陽縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)一路通暢，是淮陽縣文化、教育、購物、

休閑娛樂、交通等配套設(shè)備齊備的要點(diǎn)核心區(qū)。

三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需討狀況及開發(fā)策略定位

1、市場需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區(qū)人口20萬，依據(jù)淮陽縣2007年編制的《淮陽縣城整體規(guī)劃》，

對縣城2006---2020年時(shí)期城市發(fā)展總規(guī)劃進(jìn)行了明確的判斷，城市主體將以上述三大趨向發(fā)

展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。同時(shí)踴躍融入“周淮一體化”，

增強(qiáng)與項(xiàng)城之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，充分利用空間上湊近周口的優(yōu)勢，加快縣城向西發(fā)展，壯大城市

規(guī)模，增強(qiáng)其旅行服務(wù)、商貿(mào)職能，加快工業(yè)發(fā)展，踴躍與周口家產(chǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)、對接，踴躍融

入“周淮一體化”。

經(jīng)過城市基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)和城市化進(jìn)度的推動(dòng)，農(nóng)民進(jìn)城是必定的趨向，當(dāng)前淮陽縣住所類

的開發(fā)供應(yīng)量約為75萬㎡，市場去化率為70萬㎡，市場供需基本持平，購置力且逐年遞加，

淮陽土地供應(yīng)量在不停減少，所以市場供需狀況處于安穩(wěn)發(fā)展趨向。

2、開發(fā)策略定位（1）、小區(qū)占地約5600㎡，總規(guī)劃建筑面積約為16800㎡

2）、建筑種類：門市及居住宅

3）、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，綠化率為30%，園林式景觀

4）、邀請淮陽最具雄厚資本的施工單位進(jìn)行施工，同時(shí)做到安全化、規(guī)范化管理

5）、邀請著名物業(yè)企業(yè)，采納智能安防系統(tǒng)進(jìn)行綜合物業(yè)服務(wù)。

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住所戶型60-70平方米的占60%；90

平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)

約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主進(jìn)口為步行街，次進(jìn)口為車輛進(jìn)出口。

（2）、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要文雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，雅觀適用（特別沿街樓面），建筑

顏色搭配合諧，明亮，且有對照度。

（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特點(diǎn)，賞析性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場所及設(shè)備。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)剖析及防備舉措

1、環(huán)境影響

切合國家環(huán)境保護(hù)法律、法例和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風(fēng)險(xiǎn)剖析

（1）、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招招標(biāo)的實(shí)

施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程假如緩期將影響項(xiàng)目的資本回收。

2）、項(xiàng)目位于中心地帶，

4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)目不足，需求量不大。

3、防備舉措

（1）、充分進(jìn)行市場檢查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)錢需求等）。確立合理

開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

2）、抓好先期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、切合市場需求。

3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。

4）、增強(qiáng)對商業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的檢查，加快有關(guān)配套設(shè)備的建設(shè)。六、建設(shè)成本、銷售、稅金、收益估量

1、建設(shè)成本估量：

1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，

2）、先期開發(fā)花費(fèi)：450元/㎡×16800㎡=7560000元，

3）、主體工程花費(fèi)：1200元/㎡×16800㎡=20160000元，

4）、安裝工程花費(fèi)：550元/㎡×16800㎡=9240000元，

5）、社區(qū)管網(wǎng)工程花費(fèi)：61元/㎡×16800㎡=1024800元，

6）、園林環(huán)境花費(fèi)：30元/㎡×16800㎡=504000元，

7）、配套設(shè)備花費(fèi)：120元/㎡×16800㎡=2016000元，

小計(jì)：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+20160＝0049490700

8）、財(cái)務(wù)花費(fèi)：158元/㎡×16800㎡=2654400元

9）、開發(fā)間接費(fèi)：90元/㎡×16800㎡=1512000元

10）、管理花費(fèi)：120元/㎡×16800㎡=2016000元

11）、銷售花費(fèi)：40元/㎡×16800㎡=672000元

小計(jì)：2654400+1512000+2016000+67200＝06854400元總計(jì)：56345100元。2、銷售估量：

1）、住所：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；

2）、商業(yè)：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；

3）、車庫：按60000元/個(gè)×47=2820000元；

4）、總計(jì)：80605000元。

3、收益估量：

1）、銷售收益：80605000-56345100＝24259900元。

2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：

①營業(yè)稅及附帶：5.6%

5.6%×80605000=4513880元。

②所得稅：25%

25%×（80605000*15%）=3022688元

③土地增值稅：5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用稅：10元/平方*4313*3＝129390元

⑤不行預(yù)示費(fèi)

（3）、稅后收益：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、項(xiàng)目資本根源

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資本根源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資本，二是銀行貸款，三是預(yù)售收

入。

開發(fā)早期本項(xiàng)目開發(fā)商自有資本2500萬元作為啟動(dòng)資本，用于支付土地款項(xiàng)以及先期各樣花費(fèi)，后期跟著項(xiàng)目的進(jìn)展，在辦理第三個(gè)證件后，開始著手準(zhǔn)備開發(fā)貸資料，擬需貸款1500萬元，待項(xiàng)目進(jìn)入可售階段，以預(yù)售收入、房產(chǎn)抵押、按揭貸款等局勢快速回籠資本。

八、項(xiàng)目實(shí)行原則及建設(shè)周期

1、項(xiàng)目實(shí)行原則

1）、嚴(yán)格履行建設(shè)程序，兼顧安排各項(xiàng)工作。

2）、要點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。

3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)一致，保證質(zhì)量，準(zhǔn)時(shí)完工，交托使用。

2、建設(shè)周期

1）、2013年10月20日-12月30日，地質(zhì)勘探。

2）、2014年1月4日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。

3）、2014年4月1日-5月15日審圖、圖紙交底。

4）、2014年5月15日-2015年9月25工程施工階段，10月25日所有完工交托使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的要點(diǎn)地區(qū)：淮陽縣全區(qū)

2、實(shí)時(shí)展開銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（2014年11月-2016年5月），12月1日開始正式銷售

宣傳。

3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各樣戶型沙盤展現(xiàn)（2014年

月做完）。

4、多方向廣告宣傳

（1）、網(wǎng)上宣傳：平面成效圖、戶型圖、銷售價(jià)錢及有關(guān)說明。

（2）、經(jīng)過媒體（報(bào)紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

本項(xiàng)目位于淮陽縣中心地點(diǎn)，且周邊相應(yīng)配套設(shè)備齊備，戶型平面布局合理，戶型面積適合，建筑風(fēng)格文雅，顏色搭配合諧，賞析性強(qiáng)的景觀園林。企業(yè)將以優(yōu)秀的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，掌握好整個(gè)銷售市場，其項(xiàng)目是可行的。

清朝“紅頂商人”胡雪巖說：“經(jīng)商頂重要的是目光，看獲得一省，就能做一省的買賣；看獲得天下，就能做天下的買賣；看獲得外國，就能做外國的買賣?！笨梢姡粋€(gè)人的氣度和目光，決定了他理想的短淺或高遠(yuǎn)；一個(gè)人

的希望和夢想，決定了他的人生黯淡或絢爛。

人生能有幾回搏，有生不搏待何時(shí)！所有的機(jī)會(huì)和成功，都在充滿陽光，充滿希望的大道之上！我們走過了黑夜，就迎來了拂曉；走過了波折，就迎來了花叢；走過了崎嶇，就走出了泥濘；走過了失敗，就走向了成功！一個(gè)人只需心存希望，堅(jiān)毅堅(jiān)韌，堅(jiān)韌不拔，百折不回地去找尋，去探究，去拼搏，他總有一天會(huì)成功。正如鄭板橋所擁有的人