2023年赴X市城中村改造學習考察報告

赴XX市城中村改造學習考察報告為學習借鑒xx市城中村改造經(jīng)驗，研究探索城市改造思路，積極穩(wěn)妥做好中心城市城中村改造工作，3月14日市委常委、xx區(qū)委書記王大睿帶領(lǐng)市建設(shè)局、規(guī)劃局、區(qū)政府、崆峒山生態(tài)文化旅游示范區(qū)及區(qū)發(fā)改局、建設(shè)局、規(guī)劃局、柳湖鄉(xiāng)等單位負責人赴XX省xx市學習考察城中村改造工作。考察組先后深入xx市xx區(qū)三里橋等部分城中村改造小區(qū)進行了實地考察，并與有關(guān)部門負責同志進行了交流，觀看了有關(guān)展覽，大家普遍感到xx市城中村改造理念新、力度大、辦法多、機制活，效果好，具有較高的學習借鑒價值。

一、xx市城中村改造基本情況xx市位于XX省中部，下轄xx市、xx市、xx縣、xx縣、xx縣和xx區(qū)6個縣（市、區(qū)），98個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處）、2339行政村（社區(qū)），總面積4996平方公里，總?cè)丝?58萬。主XX縣區(qū)由xx區(qū)、XX縣區(qū)、開發(fā)區(qū)、xx區(qū)和xx縣縣XX縣區(qū)組成，需要改造城中村及棚戶區(qū)172個，其中城中村160個，棚戶區(qū)12個，涉及村居民10.7萬戶、企事業(yè)單位1762個。自2007年啟動城中村和棚戶區(qū)改造工作以來，xx市委、市政府按照“統(tǒng)一規(guī)劃、科學安排、有序推進”的原則，共實施城中村棚戶區(qū)改造項目80個，其中，xx區(qū)26個，XX縣區(qū)6個，開發(fā)區(qū)7個，xx區(qū)25個，xx縣16個，截至目前，有26個已完成，有18個正在進行拆遷和詳規(guī)編制等前期工作，有35個正在進行安置房建設(shè)，已完成拆遷813萬平方米，建成安置房180萬平方米，正在建設(shè)安置房242萬平方米，累計完成投資377億元。

二、xx市城中村改造主要做法及經(jīng)驗xx市城中村改造工作堅持“政府主導、市場運作、群眾自愿、縣區(qū)負責、成熟一個、改造一個”原則，建立了一套強有力的工作機制、著力激發(fā)社會各方面的積極性、創(chuàng)新運作模式破解資金等難題，有效推動了城中村和棚戶區(qū)改造工作。

（一）群眾參與是推進城中村改造的重要方式。在城中村改造中xx市堅持讓群眾全程參與監(jiān)督管理。在前期工作中，創(chuàng)新宣傳形式，印制并發(fā)放城中村改造宣傳手冊，許昌日報開辟城中村改造政策問答，許昌電視臺開辟現(xiàn)場采訪專欄，廣泛宣傳城中村改造的重要意義，充分調(diào)動社區(qū)干部和廣大群眾支持改造、參與改造的積極性。改造實施由村社在征求群眾意見的基礎(chǔ)上，向縣（區(qū)）政府提出申請，市區(qū)兩級進行批復。所有改造方案由村民委員會負責制定，經(jīng)全體會議或代表大會討論后，在村組、社區(qū)、街道辦事處進行“三榜公示”，廣泛征求群眾意見，反復修改完善，根據(jù)社區(qū)實際做到“一村一策”。改造工程啟動初期，xx市每個縣區(qū)根據(jù)整體規(guī)劃和市區(qū)批復的社區(qū)改造方案，先期確定1-2個社區(qū)進行試點，分類分批次有序推進改造工程。在改造實施過程中，邀請民意代表全程參與和監(jiān)督改造工作的各個環(huán)節(jié)，在每個城中村改造現(xiàn)場樹立公示欄公開規(guī)劃圖、安置小區(qū)效果圖，真正做到改造體現(xiàn)群眾意愿，維護群眾利益。

（二）規(guī)劃先行是推進城中村改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。城中村改造中xx市委、市政府始終堅持“先規(guī)劃，后實施”的方針，以規(guī)劃為引領(lǐng)，用規(guī)劃引領(lǐng)改造，用規(guī)劃控制建設(shè)。目前，全市已經(jīng)完成城中村改造控制性規(guī)劃103個、修建性詳細規(guī)劃71個。市規(guī)劃、國土等部門以城市總體規(guī)劃為指導，做好控制性規(guī)劃編制的指導服務，充分體現(xiàn)村民在醫(yī)療、健身、休閑、教育、就業(yè)等方面的需求。每個城中村改造項目都科學合理規(guī)劃停車場、公共綠地，以及中小學、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務中心等公共服務設(shè)施，確保入住后的村民生活便利。所有城中村安置樓都在本村本社范圍內(nèi)以原地選址為主，異地選址為輔，先建設(shè)安置樓后征收拆遷現(xiàn)有建筑，安置樓建設(shè)以9-12層小高層為主，所有安置樓項目開發(fā)企業(yè)利潤控制在10%以內(nèi)，最大限度的保障了群眾利益。市規(guī)劃、住建、國土、教育等部門每年都組織兩次城中村及棚戶區(qū)規(guī)劃執(zhí)法大檢查，確保城中村改造的容積率及附屬配套工程等落實到位。

（三）讓利于民是破解征收難題的有效舉措。土地房屋征收歷來是城中村改造面臨的最大難題。xx市堅持依法征收、讓利于民、陽光操作，保障了征收工作的順利推進。城中村改造啟動以來，xx市就嚴格按照《XX省實施若干規(guī)定》、《xx市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等政策規(guī)定，依法推進征收工作。按照超前謀劃、群眾申請、調(diào)查摸底、制定方案、簽訂協(xié)議、張榜公示、房屋拆遷、安置房建設(shè)的工作流程，規(guī)范每一個環(huán)節(jié)的執(zhí)行和操作標準。對估價機構(gòu)的選擇、房屋面積丈量、補償協(xié)議簽訂、補償資金發(fā)放、特殊困難群眾認定條件和認定結(jié)果等環(huán)節(jié)都進行公示。堅持“一個政策講到底、一把尺子量到底、一個標準管到底”。市上專門成立由紀檢監(jiān)察人員、人大代表、政協(xié)委員、被征收折遷群眾代表參加的房屋征收補償費用發(fā)放核查組，對群眾提出的異議進行復核調(diào)查，對存在的問題及時糾正，確保折遷安置工作公開、公平、公正。在群眾安置工作中，xx市補貼力度很大，xx市安置樓建設(shè)成本每平方米2200元，而面向群眾出售的安置樓價格為每平方米560元，遠遠低于成本價。安置樓原則上每戶一大一小兩套房屋共200平方米，對原有建筑面積超過200平方米的按照每平方米560元的標準進行貨幣補償，不足的仍按照200平方米進行安置，超出原有面積的部分群眾按照每平方米560元的標準補繳差價。xx區(qū)根據(jù)舊XX縣區(qū)居民住宅面積差距較大的問題，在安置房建設(shè)中，把建房面積分成60、90、120平方米3種戶型，每戶拆遷面積低于新建戶型面積的，按最接近的上限戶型安置，如原拆遷面積50平方米，按60平方米進行安置，其中，50平方米與拆遷補償款相抵，另外10平方米按建設(shè)成本價收取。在安置房分配上，按照拆遷協(xié)議簽訂順序和實際搬遷時間綜合考慮確定回遷次序。在選房上采取“一高一低、一大一小”的辦法，即每戶在選房時，200平方米安置房在選一套低層的同時，還要選一套高層，在選一套120平方米大戶型的同時，還要選一套80平方米小戶型的住房。針對被改造村的村民在房屋拆除后不能及時提供過渡房的問題，各縣（區(qū)）參照市場租金標準，計發(fā)租金補貼，按每人每月200元，每月及時發(fā)放到村民的手中。在采取征地拆遷補償資金入股的社區(qū)，安置房建設(shè)期間，在事先確定股息的基礎(chǔ)上，每月計息，按時發(fā)放。在村民過渡期間，村民的子女入學、生產(chǎn)、生活、就醫(yī)等問題，各縣（區(qū)）都明確專人認真落實，妥善解決了村民的后顧之憂。為解決城中村改造后村民就業(yè)和生活問題，各縣（區(qū)）按照有關(guān)政策，對涉及城中村改造的村民全部納入社保、醫(yī)保，生活困難的納入低保。對有就業(yè)能力的村民進行免費培訓，幫助就近進入工業(yè)集聚區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、商貿(mào)物流區(qū)等就業(yè)。對年紀偏大、文化水平低的村民，有的組建物業(yè)公司參與小區(qū)的物業(yè)管理，有的組建市政管養(yǎng)公司參與市區(qū)綠化養(yǎng)護、道路保潔。xx縣在物業(yè)管理方面根據(jù)開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主的責、權(quán)、利，合理確定管理費用，并采取土地入股、預留商鋪等辦法積極創(chuàng)收。如鄧莊社區(qū)村民入住小區(qū)后不僅可免除水電氣暖和物業(yè)管理費，每人每月還可得到480元的生活補貼。

（四）政府主導市場運作是城中村改造的基本原則。在城中村改造中xx市政府在堅持規(guī)劃主導、政策主導、征收主導、土地利用主導的同時，加大市場運作力度，做深做透資本運作這篇文章，在運作中搞好規(guī)劃設(shè)計、算賬論證、盈虧找平。在整個改造工程中xx市政府放權(quán)讓利，城中村改造建設(shè)用地在扣除必須上交的五項費用后，全部返還各縣區(qū)用于城中村改造，對于行政性收費全免，事業(yè)性收費只收取成本費，最大限度的降低安置房的建設(shè)成本。所有城中村改造安置房建設(shè)用地由縣（區(qū)）政府審核確認，按土地利用現(xiàn)狀依法轉(zhuǎn)為國有，辦理國有土地使用證。對配套開發(fā)用地，堅持走招拍掛程序。各縣區(qū)建立土地整理融資收儲工作機制，吸納社會資金和實力強的企業(yè)集團參與土地整理，有效破解了資金瓶頸。在具體開發(fā)建設(shè)中堅持一村一案，拼盤算賬，把舊村現(xiàn)狀土地存量、人口安置總量與開放商投資綜合算賬，實現(xiàn)凈地與毛地拼盤算賬，對原址不足以彌補開發(fā)企業(yè)拆遷費用及安置群眾造成的損失，按照規(guī)劃拼盤搭配一定比例的土地，解除開發(fā)企業(yè)的后顧之憂，充分調(diào)動了各類企業(yè)參與改造建設(shè)的積極性。經(jīng)過5年的實踐，xx市已經(jīng)形成了多元化的運作模式：一是政府統(tǒng)征儲備模式。即由政府統(tǒng)一征收、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一安置，拆遷騰出的土地凈收益用于城中村改造支出。僅xx區(qū)2008-2010年就騰空土地3700畝，出讓土地1100畝，實現(xiàn)土地收益16億元。二是村企共建模式。即由政府制定規(guī)劃、優(yōu)惠政策，吸引開發(fā)商融資改造。如xx縣的武店村由瑞貝卡公司投資1.2億元直接進行打捆綜合開發(fā)，作為投資回報，改造后置換出的380畝集體用地依法轉(zhuǎn)換為國有商業(yè)建設(shè)用地，由投資商進行開發(fā)建設(shè)。三是代建制、回購制、委托開發(fā)模式。采取這三種模式的項目主要集中在xx區(qū)，即按照事先約定，等到安置房建設(shè)到一定程度，由xx區(qū)支付工程款，然后再重新確定投資商。xx區(qū)的孫灣社區(qū)等11個項目采取的是主體工程回購制，目前這11個項目已全部交付使用。

（五）健全機制是推進城中村改造的根本保障。城中村改造啟動以來，xx市委、市政府就把這項工作作為加快城市化進程、改善民生的“重頭戲”來抓。一是加強領(lǐng)導。xx市成立了由市委常委、主管副市長任組長，市住建、規(guī)劃、國土、發(fā)改、財政、民政、公安、信訪等單位為成員的市城中村改造工作領(lǐng)導小組，并抽調(diào)專人組成辦公室，為城中村改造工作提供政策指導和協(xié)調(diào)服務。“四區(qū)一縣”分別成立了縣區(qū)長任指揮長的城中村改造指揮部，建立與市領(lǐng)導機構(gòu)相銜接的組織體系和工作機制，實行縣級干部包鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部包村組，村組干部包住戶的劃片包干制，形成了一級抓一級、層層抓落實的三級聯(lián)動機制，為全面推進城中村改造工作奠定了堅實基礎(chǔ)。二是明確責任。xx市城中村改造工作領(lǐng)導小組統(tǒng)一負責城中村改造工作的組織領(lǐng)導、政策制定、方案審批和指導協(xié)調(diào)，各相關(guān)職能部門負責城中村改造相關(guān)工作的復核、審批、考核、督導等。各縣（區(qū)）政府為城中村改造工作的直接責任人，具體負責本轄區(qū)范圍內(nèi)城中村改造控制性詳細規(guī)劃的編制及改造方案的申報、拆遷安置及建設(shè)管理等組織實施。三是強化調(diào)度。xx市委常委會每2個月、市政府常務會每月聽取一次城中村改造工作情況匯報，研究解決城中村改造工作中出現(xiàn)的問題，指導城中村改造工作健康有序推進。在項目謀劃上，由市規(guī)劃局牽頭，市國土、發(fā)改、住建等部門配合，對第二年所上項目進行謀劃，然后與各縣（區(qū)）進行反復對接，報市委、市政府確定后作為市城建重點項目印發(fā)實施，確保城中村改造項目“成熟一個，實施一個，成功一個”。市城建重點項目協(xié)調(diào)辦公室對全市城中村改造項目，堅持“日督查、周通報、季排名”制度，排名情況在《許昌日報》、許昌電視臺等新聞媒體進行通報。各縣（區(qū)）認真落實城中村改造工作聯(lián)席辦公會議制度、周例會制度、限時辦結(jié)會制度，為城中村改造順利推進提供保障。四是政策配套。自2007年實施城中村、棚戶區(qū)改造以來，xx市政府先后出臺了《關(guān)于印發(fā)xx市區(qū)城中村改造工作的意見》（許政辦〔2007〕73號）、《關(guān)于經(jīng)濟適用住房和城中村改造群眾安置住房建設(shè)優(yōu)惠政策問題的會議紀要》（許政紀〔2007〕52號），《xx市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》、《xx市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作流程》和《xx市城市規(guī)劃區(qū)集體土地上房屋征收與補償工作流程》等政策措施，并積極爭取國家省上經(jīng)濟適用房等保障性住房政策支持，全方位保障城中村改造工作順利推進。綜合分析xx市城中村改造工作，政府主導、市場運作、群眾自愿、讓利于民等作法具有很好的借鑒意義，但是由于實行先征地建設(shè)安置樓，后拆遷出讓土地，所有樓盤以小高層為主，占地較多，并以低于成本的價格向群眾出售，前期征地投入資金量大，安置樓建設(shè)補貼力度大，對政府財政具有較大的壓力。

三、xx市城中村改造對我們的啟示對平?jīng)鲋行某鞘卸?，可直接開發(fā)利用的土地資源緊缺、財政收入有限，實力雄厚的大企業(yè)相對較少，大規(guī)模地進行城中村改造是一項艱巨而又復雜的任務，必須學習借鑒外地成功做法，總結(jié)以往城中村改造和棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗，結(jié)合發(fā)展實際，解放思想、創(chuàng)新探索，大膽實踐，努力尋求出適合本地實際的城中村改造道路。一要摸清底子，科學論證。調(diào)查摸底、科學制定方案是城中村改造的基礎(chǔ)。要組織有關(guān)專家和專業(yè)技術(shù)人員對中心城市城中村情況進行逐戶調(diào)查，詳細了解城中村分布、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況以及居民住房、人口、收入等情況，建立臺帳，摸清底數(shù)，精確測算，為拆遷、安置、補償、規(guī)劃設(shè)計等工作打下良好的基礎(chǔ)。目前，中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)涉及xx區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社有柳湖鄉(xiāng)10個村、峽門鄉(xiāng)5個村、崆峒鎮(zhèn)13個村、崆峒山生態(tài)文化旅游示范區(qū)天門村，共計29個村177個社14735戶61372人。近幾年，先后進行了部分城中村改造，柳湖、天門村等村已建成農(nóng)民安置樓133幢，安置農(nóng)民7515戶20953人，但仍有一定規(guī)模的城中村存在，城中村內(nèi)配套設(shè)施不完善，環(huán)境臟亂差，農(nóng)民、居民交叉，情況復雜，甚至部分區(qū)域違章建筑十分突出，必須按照國家省市有關(guān)政策規(guī)定，科學制定改造方案，積極穩(wěn)妥推進。二要群眾自愿、參與管理。城中村改造涉及廣大群眾的切身利益，情況十分復雜，因此，在決定實施城中村改造之前，一定要以村或社為單位，廣泛征求群眾的意見建議，群眾同意和支持的就進行改造，群眾不愿意的就暫緩改造。在改造過程中，始終把群眾是否滿意作為衡量城中村改造是否成功的唯一標準，最大限度地讓利于民，保證群眾在住房條件提高的同時生活水平不降、經(jīng)濟收入不減。改造方案、征收補償方案和規(guī)劃選址、規(guī)劃編制等問題都由村社提出意見，有關(guān)部門指導完善，經(jīng)社區(qū)、村民委員會全體會議或代表大會討論通過后，逐級上報市區(qū)政府審批。在征收補償時，由區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村委會）共同協(xié)商，委托具有一定資質(zhì)的評估機構(gòu)評估征收補償價格，在此基礎(chǔ)上，充分尊重群眾意愿，引導群眾開展自我評估，徹底打消征收疑慮。真正讓群眾參與到整個改造過程中，充分享受到改造的成果，爭取更多群眾的理解和支持，確保工程順利實施。三要整體規(guī)劃、分步實施。城中村改造是一個系統(tǒng)工程，不能簡單的認為就是拆舊房建新房的問題，而是要把城中村改造放到城市未來發(fā)展的大局中去統(tǒng)籌考慮，科學編制城中村改造總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，確保規(guī)劃的主導地位、統(tǒng)籌地位和先導地位，使改造后的城中村真正融入城市，成為規(guī)模適宜、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明有序的新型社區(qū)。規(guī)劃部門要根據(jù)中心城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展需要，本著“合理布局、集約用地”的原則，按照群眾意愿、改造范圍、改造難度等情況，對城中村改造進行分類，制定一個長遠的改造規(guī)劃或目標，逐年逐區(qū)域?qū)嵤Ｏ绕诮Y(jié)合棚戶區(qū)改造工程，盡快完成棚戶區(qū)內(nèi)的城中村改造工作，然后根據(jù)城中村分布現(xiàn)狀，逐步推進剩余城中村改造，開發(fā)建成一片，拆遷改造一片。在具體的實施過程中堅持先建設(shè)安置樓后征收拆遷舊建筑，所有改造安置小區(qū)就近在本村本社內(nèi)規(guī)劃選址，一次整體建設(shè)安置到位。每個改造小區(qū)規(guī)劃建設(shè)都要持高起點、高標準，幼兒園、社區(qū)辦公用房、超市、衛(wèi)生院、娛樂場所、停車場等公共服務設(shè)施都要一次配套建設(shè)到位，在建設(shè)時序上必須先建回遷安置樓，然后開發(fā)商品房，優(yōu)先確保拆遷群眾的生產(chǎn)生活。由于平?jīng)鲋行某鞘锌衫猛恋刭Y源十分有限，所有安置樓建議以18層以上高層為主，集約用地，提高利用效率。通過統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施，縮短改造時間，確保改造按期完成。四要政府主導、市場運作。城中村改造是一項涉及面廣的系統(tǒng)工程，破題難、啟動難、推動難，必須強化政府主導，把握政策導向，積極爭取國家省上各類保障性住房政策支持，用足用活上級政策，發(fā)揮政策的促動作用，堅持讓利于民、讓利于投資者的原則，以群眾、開發(fā)商、政府“三滿意”為標準，制定出臺優(yōu)惠扶持政策，減免相關(guān)行政性收費，建立健全征收風險評估、征收補償安置等一系列配套措施，有效平衡各方利益，確保工程快速推進。充分發(fā)揮政府資金投入的導向作用，市區(qū)兩級每年從中心城市土地出讓收益中拿出一定的資金投入城中村改造，城中村改造土地出讓收益全額用于城中村改造。市場運作就是要充分發(fā)揮土地利用在“城中村”改造工作中的基礎(chǔ)性作用，注重在盤活存量、增加總量上功夫，實現(xiàn)集約節(jié)約用地和陽光操作，以較少的土地創(chuàng)造了更大的經(jīng)濟和社會效益。針對平?jīng)鲋行某鞘锌衫猛恋孛娣e較少，城中村建設(shè)密度大，缺乏大型城市開發(fā)建設(shè)企業(yè)集團的實際，建議在支持本地企業(yè)參與改造的同時，加大對外招商力度，吸引省內(nèi)外實力強、信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè)參與城中村改造。通過大型企業(yè)開發(fā)改造一村、一社或中小型企業(yè)聯(lián)合開發(fā)一村、一社等方式，保障開發(fā)改造資金到位、管理到位，建設(shè)安置到位。充分發(fā)揮村社兩級的主動性，鼓勵各村社采取村企共建的方式進行自主改造；對集體經(jīng)濟實力強的村，以社為單位，采取集體投資、群眾自愿集資、銀行貸款等方式籌資，由村社組建經(jīng)濟實體自行實施改造，政府指導協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管。這樣既可以減少政府在安置樓和前期征地拆遷中的資金投入，使財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量過多的介入，