房地產基礎知識培訓營銷中心培訓

房地產基礎知識培訓營銷中心培訓系列房地產銷售人員需要掌握哪些基本知識?培訓的結構主線做為一個房地產從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？一、房地產常用名詞二、房地產價格的構成三、城市和城市規(guī)劃知識四、房地產建筑知識五、房地產測繪知識房地產土地的使用年限是如何確定的？

居住用地?年；工業(yè)用地?年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地?年；商業(yè)、旅游、娛樂用地?年；綜合用地或者其他用地?年。一、房地產常用名詞房地產土地的使用年限是如何確定的？

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一、房地產常用名詞房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。一、房地產常用名詞契稅契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。一、房地產常用名詞一、房地產常用名詞◆五證：《建設用地規(guī)劃許可證》\《建設工程規(guī)劃許可證》\、《國有土地使用證》\《建筑工程施工許可證》\《商品房銷售(預售)許可證》◆兩書：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》

◆一級市場◆二級市場：◆三級市場：◆房地產產權：◆三通一平：◆七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地

◆期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同?！衄F(xiàn)房準現(xiàn)房◆開間、進深：定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

一、房地產常用名詞當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。一、房地產常用名詞五證

《國有土地使用證》

《建設用地規(guī)劃許可證》

《建設工程規(guī)劃許可證》

《建設工程施工許可證》

案例分析總價格、單位價格格和樓面地價的區(qū)區(qū)別樓面地價又稱為單單位建筑面積地價價，是平均到每單單位建筑面積的土土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價=土地單價/容積率第二章城市和城城市規(guī)劃知識容積率建筑密度（建筑筑覆蓋率）什么是綠化覆蓋率率？綠地率分攤系數(shù)城市規(guī)劃常用術語語及指標第二章城市和城城市規(guī)劃知識容積率一定地塊內，總建建筑面積與建筑用用地面積的比值。建筑密度（建筑筑覆蓋率）一定地塊內所有建建筑物的基底總面面積占用地面積的的比例。什么是綠化覆蓋率率？（綠化率）綠化覆蓋率是指在在建設用地范圍內內全部綠化種植物物水平投影面積之之和與建設用地面面積的比率（%）。綠地率綠地率描述的是居居住區(qū)用地范圍內內各類綠地的總和和與居住區(qū)用地的的比率（%）。城市規(guī)劃常用術語語及指標基本資料：總用地地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面積積：36330平米不計容積率建筑面面積：7480平米（地下車庫及及設備用房）建筑物占地面積：：2040平米住宅建筑面積積：21090平米商業(yè)建筑面積積：12550平米容積率率：6.87覆蓋率：41%第二章城市和城城市規(guī)劃知識容積率的計算？地下室:房間地平面低于室室外地平面的高度度超過該房間凈高高的1/2者為地下室;半地下室:房間地平面低于于室外高度超過過該房間的凈高高的1/3,且不超過1/2者為半地下室.第三章房地產產建筑知識什么是超高層建建筑？第三章房地產產建筑知識⑴按建筑物使用用性質分類：居住建筑、公共共建筑、工業(yè)建建筑、農業(yè)建筑筑⑵按建筑物層數(shù)數(shù)或總高度分類類：住宅按層數(shù)分：：低層住宅（1—3層）、多層住宅宅（4—6層）、中高層住住宅（7—9層）和高層住宅宅（10層以上）公共建筑及綜合合建筑，總高度超過24M的為高層，但不不包括總高度超超過24M的單層建筑建建筑總高度超過過100MR，不論是住宅還還是公共建筑、、綜合性建筑，，均稱為超高層建筑。建筑物的分類⑶建筑結構分類類有哪些？第三章房地產產建筑知識建筑物的分類⑶按建筑結構分分類磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構構建筑：框架結結構、框架剪力力墻結構，剪力力墻結構、簡體結構、框架簡體結構構和筒中筒等。第三章房地產產建筑知識建筑物的分類剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼鋼筋混凝土墻，主要承受水平平地震荷載，這這樣的水平荷載載對墻、柱產生生一種水平剪切切力，剪力墻結結構由縱橫方向向的墻體組成抗抗側向力體系，，它的剛度很大大，空間整體性性好，房間內不不外露梁、柱楞楞角，便于室內內布置，方便使使用。剪力墻結構有較較好的抗震性能能，其不足之處處是結構自重大大，預應力剪力力墻結構?？梢砸宰龅酱罂臻g住住宅布局，剪力力墻結構形式是是高層住宅采用用最為廣泛的一一種結構形式第三章房地產產建筑知識建筑物的分類框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在在框架結構中布置置一定數(shù)量的剪剪力墻，構成靈活自由由的使用空間，，滿足不同建筑筑功能的要求，，同樣又有足夠夠的剪力墻，有有相當大的剛度度，框剪結構的的受力特點，是是由框架和剪力力墻結構兩種不不同的抗側力結結構組成的新的的受力形式，所所以它的框架不不同于純框架結結構中的框架，，剪力墻在框剪剪結構中也不同同于剪力墻結構構中的剪力墻。。第三章房地產產建筑知識建筑物的分類什么是核心筒？？核心筒筒體結構tubestructure由豎向箱形截面面懸臂筒體組成成的結構。筒體體有剪力墻圍成成豎向箱形截面面的薄壁筒和密密柱框架組成豎豎向箱形截面的的框筒。筒體由由一個或多個組組成；分筒中筒筒、單框筒、框框架—薄壁筒和成束筒筒等四類?？蚣芙Y構框剪結構騎樓過街樓挑出房屋墻體外外，有頂蓋、有有圍護物（如欄欄桿）的通道。。挑廊檐廊設置在建筑物底底層出檐下的的交通空間.回廊在建筑物門廳大大廳內設置在二二層或二層以上上的回形走廊.一套完整的建筑筑圖包括圖紙目目錄、設計總說說明、建筑施工工圖（包括總平平面圖、平面圖圖、立面圖、剖剖面圖、建筑詳詳圖）、結構施施工圖、設備施施工圖。需掌握要點：比比例尺、定位軸軸線、尺寸、標標高（絕對標高高、相對標高））、指北針第三章房地產產建筑知識建筑識圖絕對標高：相對海平面的高高度，海平面的的標高規(guī)定為0，在以上的為正正值，以下的為為負值，相平的的為0，也叫海拔高度度，高程相對標高：對于一個地區(qū)，，通常市政國土土部門會測量出出某個特定的、、固定的點的絕絕對標高，其他他的測點相對于于絕對標高的高高度，其上為正正，下為負；建筑標高：建筑標高和結構構標高差別在于于裝修，通常情情況下，施工放放線會在結構高高度上作出而不不是裝修高度，，一些地區(qū)經(jīng)常常忽略掉建筑標標高和結構標高高的差別。以以上的量單位位只能是米(m)高度第三章房地產產建筑知識建筑識圖現(xiàn)有標高所謂板樓就是指“東西長長、南北短”的的樓型，一般板板樓同層住戶在在2到4戶，而塔樓則是是指外觀像塔的的樓型，塔樓一般是一梯四戶戶到一梯12戶。板樓的平面面圖上，長度明明顯大于寬度，，板樓有兩種類類型，一種是長長走廊式的，各各住戶靠長走廊廊連在一起；第第二種是單元式式拼接，若干個個單元連在一起起就拼成一個板板樓。玄關，也被稱作門廳。。玄關可以是一一個封閉、半封封閉或開放的空空間，它是指靠靠近大門的區(qū)域域。玄關的概念，源源于中國，但最最早用的可能是是風水先生們。。玄關，玄妙、、關鍵的意思。。第四章房地產產測繪知識房屋面積的種類類有多少？什么么是房屋建筑面面積、房屋使用用面積？房屋面積有：建建筑面積，使用用面積；套內建建筑面積、共有有建筑面積、分分推的共有建筑筑面積，預售面面積，竣工面積積，產權面積。。套內面積和套內內建筑面積？關鍵點：第四章房地產產測繪知識什么是房屋建筑筑面積？房屋建筑面積是是指房屋外墻（（柱）勒腳以上上各層的外圍水水平投影面積，，包括：陽臺、、挑廊、地下室室、室外樓梯等等，且具備有上上蓋、結構牢固固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永永久性建筑。第四章房地產產測繪知識什么是房屋的使使用面積？房屋使用面積是是指房屋內全部部可供使用的空空間面積，房屋屋的內墻面水平平投影計算。什么是房屋的實實用面積？它是"建筑面積"扣除公共分攤面面積后的余額。。使用率和實用率率的差別？第四章房地產產測繪知識什么是房屋的套套內建筑面積？？房屋套內建筑面面積是指由套內內房屋使用面積積、套內墻體面面積、套內陽臺臺建筑面積三部部分組成的面積積。套內墻體面積＝＝1／2共用墻墻體投影影面積或＝非共共用墻墻體水平平投影面積公共分攤面積＝＝公用建筑面積積分攤系數(shù)×套內建筑面積公用建筑面積分分攤系數(shù)＝整幢幢建筑物的公用用建筑面積／整整幢建筑物的各各套套內建筑面面積之和第四章房地產產測繪知識什么是房屋的共共用建筑面積？？房屋共有建筑面面積是指各產權權人共同占有或或共同使用的建建筑面積，它應應按一定方式在在各產權人之間間進行分攤。公用建筑面積分分攤系數(shù)＝公用用建筑面積／套套內建筑面積之之和。公用建筑面積分分攤系數(shù)第四章房地產產測繪知識分攤的共有建筑筑面積：是指某個產權人人在房屋共有建建筑面積中所分分攤的面積。預售面積：俗稱樓花面積。。指在商品預售售時按建筑設計計圖上尺寸計算算的房屋面積。。房屋產權面積：：是指產權人依法法擁有房屋所有有權的房屋面積積。它由直轄市市、市、縣房地地產行政主管部部門登記確權認認定。商品房有哪些公公共面積需要分分攤？第四章房地產產測繪知識1、各產權戶的電電梯井、管道井井、樓梯間、垃垃圾道、配電室室、設備間、公公共門廳、過道道、地下室、值值班警衛(wèi)室，以以及為整幢建筑筑服務的共有房房屋和管理房屋屋。2、套(單元)與公共建筑空間間之間的分隔墻墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面面積的一半。第四章房地產產測繪知識不應分攤的共有有建筑面積包括括那些？第四章房地產產測繪知識不應分攤的共有有建筑面積包括括那些？1、從屬于人防工工程的地下室、、半地下室。2、供出租或出售售的固定車位或或專用車庫。3、幢外的用做公公共休憩的設施施或架空層。第四章房地產產測繪知識層高層高是指住宅高高度以"層"為單位計量，每每一層的高度國國家在設計上有有要求，這個高高度就叫層高。。它通常包括下下層地板面或樓樓板面到上層樓樓板面之間的距距離。凈高凈高是指層高減減去樓板厚度的的凈剩值。第四章房地產產測繪知識房屋建筑面積的的計算計算建筑面積的的一般規(guī)定如下下①計算建筑面積積的的房屋應是是永久性結構的的房屋

②計算算建筑面積的房房屋，層高應在在2.2m以上。層高是指指上下兩層樓面面或樓面與地面面之間的垂直距距離。

③同一房屋如果結結構、層數(shù)不相相同時，應分別別計算建筑面積積。第四章房地產產測繪知識房屋建筑面積的的計算組成：套內使用用面積、套內墻墻體面積、套內內陽臺建筑面積積計算：

⑴套內內使用面積為套套內房屋使用空空間的面積，以以水平投影面積積按以下規(guī)定計計算：

①套內內使用面積為套套內臥室、起居居室、過廳、過過道、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廁所、、貯藏室、壁柜柜等空間面積的的總和。

②套內樓梯按自然然層數(shù)的面積總總和計入使用面面積。③不包括在結構構面積內的套內內煙囪、通風道道、管道井均計計入使用面積。。

④內墻面裝裝飾厚度計入使使用面積。計算全部建筑面面積的范圍：⑴單層房屋，按按一層計算建筑筑面積；二層以以上（含二層））的房屋，按各各層建筑面積的的總和計算建筑筑面積。

⑵房房屋內的夾層、、插層、技術層層及其樓梯間、、電梯間等其高高度在2.2m以上的部位計算算建筑面積。⑶⑶穿過房屋的的通道，房屋內內的門廳、大廳廳，均按一層計計算面積。門廳廳、大廳內的回回廊部分，層高高在2.2m以上的，按其水水平投影面積計計算。

⑷樓梯梯間、電梯（觀觀光梯）井、提提物井、垃圾道道、管道井等均均按房屋自然層層計算面積。⑸⑸房屋天面上上，屬永久性建建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、、水箱間、電梯梯機房及斜面結結構屋頂高度在在2.2m以上的部位，按按其外圍水平投投影面積計算。。第四章房地產產測繪知識⑹挑樓、全封閉閉的陽臺，按其其外圍水平投影影面積計算。屬屬永久性結構有有上蓋的室外樓樓梯，按各層水水平投影面積計計算。與房屋相相連的有柱走廊廊，兩房屋間有有上蓋和柱的走走廊，均按其柱柱的外圍水平投投影面積計算。。房屋間永久性性的封閉的架空空通廊，按外圍圍水平投影面積積計算。

⑺地地下室、半地下下室及其相應出出入口，層高在在2.2m以上的，按其外外墻（不包括采采光井、防潮層層及保護墻）外外圍水平投影面面積計算。⑻⑻有柱（不含獨獨立柱、單排柱柱）或有圍護結結構的門廊、門門斗，按其柱或或圍護結構的外外圍水平投影面面積計算。第四章房地產產測繪知識計算全部建筑面面積的范圍：⑼玻璃幕墻等作作為房屋外墻，，按其外圍水平平投影面積計算算。

⑽屬永久久性建筑有柱的的車棚、貨棚等等，按柱的外圍圍水平投影面積積計算。

⑾依依坡地建筑的房房屋，利用吊腳腳做架空層，有有圍護結構的按按其高度在2.2m以上部位的外圍圍水平投影面積積計算。

⑿有有伸縮縫的房屋屋，如果其與室室內相通的，伸伸縮縫計算建筑筑面積。第四章房地產產測繪知識計算全部建筑面面積的范圍：⑴與房屋相連有有上蓋而無柱的的走廊、檐廊，，按其圍護結構構外圍水平投影影面積的一半計計算。

⑵獨立立柱、單排柱的的門廊、車棚、、貨棚等屬永久久性建筑，按其其上蓋水平投影影面積的一半計計算。

⑶未封封閉的陽臺、挑挑廊，按其圍護護結構外圍水平平投影面積的一一半計算。⑷⑷無頂蓋的室外外樓梯按各層水水平投影面積的的一半計算。⑸⑸有頂蓋不封封閉的永久性的的架空通廊，按按外圍水平投影影面積的一半計計算第四章房地產產測繪知識計算一半建筑面面積的范圍：⑴層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層層、插層、技術術層和層高在2.2m以下的地下室和和半地下室。⑵突出房屋墻面面的構件、配件件、裝飾件、裝裝飾性的玻璃幕幕墻、垛、勒腳腳、臺階、無柱柱雨篷等。⑶⑶房屋間無上蓋蓋的架空通廊。。

⑷房