浙江杭州浙商財(cái)富中心項(xiàng)目營(yíng)銷的策劃全案XX年

浙江杭州浙商財(cái)富中心項(xiàng)目營(yíng)銷的策劃全案XX年目錄PartOne：產(chǎn)品透視PartTwo：市場(chǎng)調(diào)研PartThree：產(chǎn)品定位PartFour：客戶定位PartFive：推廣策略PartSix：平面表現(xiàn)PartSeven：營(yíng)銷攻略項(xiàng)目透視PartOne項(xiàng)目透視1、產(chǎn)品概括2、swot分析3、寫字樓透視4、賣點(diǎn)樹立項(xiàng)目位于城西古墩路與蓮花街交叉口，總建筑面積約13萬(wàn)方，地上建筑面積約8萬(wàn)方，產(chǎn)品形態(tài)豐富，有寫字樓、酒店、商街（地上及地下）、餐飲、公寓等。產(chǎn)品透視/項(xiàng)目概括1■本案地處浙大科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍，■本案位于古墩路上，南依天目山路，北靠文三西路，交通十分便捷?！霰景笇俪俏鼽S金地段，周邊幾無(wú)可開發(fā)用地，近乎絕版用地。■倚靠城西成熟居住氛圍，本案周邊配套完善，人氣旺?！龀俏骶幼∪巳何幕刭|(zhì)相對(duì)較高，消費(fèi)力旺盛。產(chǎn)品透視/區(qū)域位置1規(guī)劃特點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)劃為南北兩個(gè)區(qū)塊，南區(qū)塊（4#樓）為300—500方寫字樓，北區(qū)塊3#樓為100多方至900方寫字樓，2#樓為酒店式公寓，面積約為48、96、144方等。1#樓為酒店。其中1#樓與2#樓下面兩層加地下一層構(gòu)成了高端餐飲集群和休閑食品店等構(gòu)成的商業(yè)街。四棟樓形態(tài)各異，又交相呼應(yīng)。產(chǎn)品透視/規(guī)劃特點(diǎn)1古墩路項(xiàng)目產(chǎn)品功能開發(fā)規(guī)模辦公酒店南地塊辦公面積方北地塊辦公面積方

商業(yè)餐飲酒店公寓

商業(yè)建筑面積2245餐飲建筑面積8757建筑特點(diǎn)：四塊黑白色調(diào)的建筑模塊高低錯(cuò)落，既緊密聯(lián)系，又默契呼應(yīng)，構(gòu)成形態(tài)各異而又有機(jī)統(tǒng)一的整體。簡(jiǎn)潔的線條勾勒，加上杭州獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)意立面，整組建筑雕塑般挺立，散發(fā)出濃郁的現(xiàn)代氣質(zhì)。建筑細(xì)部的退讓、鑲嵌、挑空處理，形成了豐富的凸凹變化，在時(shí)尚前衛(wèi)的姿態(tài)中，有了音樂律動(dòng)的美感，構(gòu)成了地標(biāo)性建筑的獨(dú)特氣場(chǎng)。產(chǎn)品透視/建筑特點(diǎn)1景觀特點(diǎn)：近7000方超大面積的中央水景，令人心曠神怡,還可有效調(diào)節(jié)溫度,通透水體可直接透視地庫(kù)，與雕塑感極強(qiáng)的建筑和諧共鳴，形成剛?cè)岵?jì)，光影交錯(cuò)的獨(dú)特景觀。綠化率達(dá)35%,大面積屋頂綠化，形成獨(dú)特的空中花園，與地面綠化共同形成高低錯(cuò)落的層次感，具豐富性和韻律感。產(chǎn)品透視/景觀特點(diǎn)1戶型特點(diǎn)：多數(shù)戶型方正通透，多面采光，設(shè)有公共中空內(nèi)庭，充分保證采光與空氣對(duì)流，實(shí)現(xiàn)生態(tài)辦公的理想。戶型層高達(dá)到三米六至三米八，裝修完凈空可達(dá)到二米七，并且部分采用架空地板。模數(shù)分配合理，標(biāo)準(zhǔn)辦公空間內(nèi)無(wú)立柱，保證辦公空間最大限度地利用;48方至900方甚至整層，按照柱網(wǎng)比例可自由分割。產(chǎn)品透視/戶型特點(diǎn)1材料配置：金屬紗網(wǎng)立面+玻璃幕墻。簡(jiǎn)裝，戶式中央空調(diào)，新風(fēng)量領(lǐng)先業(yè)界。辦公一體化系統(tǒng)配置：包括寬帶流量的配置，擴(kuò)容系統(tǒng)……每棟樓雙核心筒電梯配置，電梯品牌及運(yùn)行速度，入地庫(kù)。辦公空間承重可達(dá)到KG/平方米，滿足現(xiàn)代辦公設(shè)備使用需求?！慨a(chǎn)品透視/材料配置1服務(wù)配套：酒店城西最大規(guī)模高檔餐飲集群步行商業(yè)走廊服務(wù)式公寓甲級(jí)寫字樓足夠多的車位配套國(guó)際品牌物業(yè)管理相互配套，互為支撐。項(xiàng)目配套：周遭成熟的居住社區(qū)。毗鄰世紀(jì)聯(lián)華賣場(chǎng)。各種商務(wù)配套。各種生活配套。本項(xiàng)目聚攏人氣，烘托商業(yè)氛圍。產(chǎn)品透視/配套設(shè)施1Strength（優(yōu)勢(shì)）Weakness（劣勢(shì)）地段優(yōu)勢(shì)（交通便捷，消費(fèi)群數(shù)量巨大）建筑、規(guī)劃、景觀、物業(yè)等方面綜合優(yōu)勢(shì)高端餐飲、商業(yè)、酒店等物業(yè)形態(tài)進(jìn)駐商家品牌優(yōu)勢(shì)對(duì)于城市綜合體來(lái)說(shuō)，沒有規(guī)模優(yōu)勢(shì)時(shí)間劣勢(shì)（銀泰城市綜合體等同類項(xiàng)目均已動(dòng)工）商務(wù)氛圍缺失Opportunity（機(jī)會(huì)）Threat（威脅）所處區(qū)域存在商業(yè)真空產(chǎn)品品質(zhì)和高端物業(yè)形態(tài)位于城西核心區(qū)，擁有大批高端客戶群政策機(jī)會(huì)，為浙大科技園二期重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)可能遇冷而殃及項(xiàng)目銷售市場(chǎng)競(jìng)品規(guī)模及數(shù)量增加對(duì)客戶的分流特別是今明兩年，杭州寫字樓市場(chǎng)將集中放量，供應(yīng)量的增大將導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目的swot分析Swot分析2本項(xiàng)目寫字樓八大優(yōu)勢(shì)1、高端人群聚集區(qū)域，浙大科技園二期黃金地段；2、提供能與浙商500強(qiáng)零距離接觸的大商務(wù)平臺(tái)；3、國(guó)際大師規(guī)劃設(shè)計(jì)的地標(biāo)性建筑；4、彰顯身份與地位的高端酒店和商業(yè)配套鼎立支持；5、開合有度、舒適愜意，適合現(xiàn)代生態(tài)辦公要求的彈性空間；6、地標(biāo)性建筑形象和強(qiáng)烈時(shí)代感的生態(tài)景觀；7、全球頂級(jí)物管全程星級(jí)服務(wù)；8、人性化關(guān)懷的頂級(jí)職業(yè)經(jīng)理人商務(wù)會(huì)所；寫字樓透視/八大優(yōu)勢(shì)31.單元模數(shù)設(shè)計(jì)，可自由分割寫字樓產(chǎn)品透視32.寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高2.7米

建筑層高標(biāo)準(zhǔn)層3.5—3.8m,部分預(yù)置150mm網(wǎng)絡(luò)地板架空層，辦公室凈高部分可達(dá)2.7m；相比于同類建筑，本項(xiàng)目南區(qū)建筑室內(nèi)具有更大的包容性，更靈活的應(yīng)變性和更自由的選擇性。寫字樓產(chǎn)品透視33、超過(guò)75

%的套內(nèi)實(shí)用率，有容乃大

堅(jiān)持細(xì)節(jié)和小空間綜合利用。使得標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)實(shí)用率超過(guò)75%,并利用已有建筑結(jié)構(gòu)體系的特點(diǎn)。少一分阻隔多一分使用，建筑空間價(jià)值最大化。寫字樓產(chǎn)品透視34.***原裝電梯多功能豪華垂直列車

寫字樓共設(shè)部電梯,部客梯、部服務(wù)兼消防梯,平均等候時(shí)間小于35秒;電梯交通設(shè)計(jì)和品質(zhì)均采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，確保安全、快捷、舒適；

寫字樓產(chǎn)品透視35.空氣空調(diào)系統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品透視36.智能化自動(dòng)辦公系統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品透視37.太陽(yáng)能應(yīng)用(或其它環(huán)保技術(shù))寫字樓產(chǎn)品透視3？？……本項(xiàng)目寫字樓其他優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理黃金區(qū)位：西城核心地段，浙大科技園二期，全新財(cái)富樞紐，盡享成熟配套；地標(biāo)建筑：世界大師巨作極具現(xiàn)代感和標(biāo)識(shí)性。黑白塊狀結(jié)構(gòu)組合呼應(yīng)，形成和諧的序列，沒有高層建筑的孤立感，搭配時(shí)尚感十足的金屬絲網(wǎng)立面，形成渾然一體的雕塑感?，F(xiàn)代規(guī)劃：5萬(wàn)方生態(tài)寫字樓集群，與酒店、餐飲、商街互相支撐。完美業(yè)態(tài)：頂級(jí)生態(tài)辦公空間+高端餐飲集群+時(shí)尚走廊+藝術(shù)酒店+限量版精英公館，支撐映襯，完美配合，匯聚24小時(shí)超強(qiáng)人氣，工作與生活和諧共鳴；生態(tài)空間：裝修后凈高達(dá)2.7米，承重250千克/平米，挑高中庭實(shí)現(xiàn)多面采光，自由分割的模數(shù)空間……更有挑高中庭走廊空中花園等創(chuàng)新互動(dòng)空間設(shè)計(jì)，打破傳統(tǒng)建筑的封閉格局，營(yíng)造舒適24小時(shí)的辦公、居住、休閑、娛樂全能空間。物業(yè)管理：全球首屈一指的綜合物業(yè)服務(wù)及投資管理公司——仲量聯(lián)行鼎力支持。獨(dú)特景觀：近7000方水體景觀，綠化率超過(guò)35%，大面積水體+大面積屋頂綠色，綠意盎然，光影流轉(zhuǎn)。充裕車位：近900個(gè)車位,形成周邊最具規(guī)模的地下車庫(kù),充分滿足綜合體各業(yè)態(tài)的泊車需求?！?xiàng)目賣點(diǎn)梳理4本案具有諸多優(yōu)勢(shì)條件，無(wú)論是所處區(qū)位還是產(chǎn)品本身及其物業(yè)規(guī)劃，都具備打造一個(gè)地標(biāo)性城市綜合體的質(zhì)素。剩下的，需要我們找到一個(gè)體現(xiàn)我們差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)突破口。結(jié)論問題之一未來(lái)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)究竟如何？我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？問題之二問題之三問題之四問題之五杭州寫字樓市場(chǎng)有什么特點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)容量有多大？我們的同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是怎么做的,我們?nèi)绾芜M(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)？我們的客戶在哪里？客戶究竟需要什么樣的房子？我們應(yīng)該怎么樣讓客戶購(gòu)買我們的項(xiàng)目？本項(xiàng)目的其他業(yè)態(tài)應(yīng)該如何與辦公部分聯(lián)動(dòng)，達(dá)到互相促進(jìn)的效果？問題之六我們應(yīng)該采取什么樣的銷售策略，如何多渠道拓展項(xiàng)目的客戶源,調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)買欲望？項(xiàng)目面臨主要問題的提出市場(chǎng)調(diào)研PartTwo市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)形勢(shì)分析2、杭州寫字樓市場(chǎng)分析4、城西競(jìng)爭(zhēng)寫字樓分析5、錢江新城寫字樓調(diào)研目前住宅市場(chǎng)政策層面國(guó)家:“國(guó)四條”出臺(tái)住房交易營(yíng)業(yè)稅收優(yōu)惠期限2年變5年?duì)I行利率收緊趨勢(shì)預(yù)售條件卡緊趨勢(shì)開發(fā)商拿地首付50%;杭州:堅(jiān)決支持國(guó)四條,具體措施有望12月底出臺(tái)土地不惜售,應(yīng)推盡推。部分銀行暗中提高首付比例并取消優(yōu)惠利率市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)形勢(shì)分析1土地層面根據(jù)杭州市國(guó)土資源局土地招拍掛數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月15日，今年杭州主城區(qū)共出讓土地107宗，出讓面積4968畝，出讓總金額達(dá)到700.5億元，這還不算接下來(lái)的9宗待出讓土地的價(jià)格。這個(gè)數(shù)據(jù)已接近2007年和2008年兩年的總出讓金額(750.3億元)。其中，住宅用地67宗，3980畝，出讓金額586億元；商業(yè)用地40宗，988畝，出讓金額114.5億元。據(jù)2009年12月17日《都市快報(bào)》顯示，今年大杭州土地出讓金達(dá)到12000億。今明兩年，杭州寫字樓市場(chǎng)將集中放量，供應(yīng)量的增大將導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)形勢(shì)分析1

綜述可以判斷，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已從原先預(yù)計(jì)的“U”型變?yōu)椤癡”型發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)一兩年仍將保持較快的發(fā)展速度。

最近一段時(shí)期，國(guó)務(wù)院對(duì)年內(nèi)飆升房?jī)r(jià)，態(tài)度鮮明地從“抑制投機(jī)性購(gòu)房”到“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，力度明顯重于“抑制”，房?jī)r(jià)下跌的可能性加大。

但這并不意味著房?jī)r(jià)一定就會(huì)下跌。盡管近期政策在不斷調(diào)整，但仍將以“保持連續(xù)性和穩(wěn)定性”為主，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也為海外投資者看好，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景值得期待。因此，明年的房?jī)r(jià)估計(jì)以微跌盤整為主，但至年末壓力會(huì)加大。而后年，則明顯會(huì)有下跌的可能。杭州目前房荒狀態(tài)。但兩年內(nèi)杭州樓市的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生很大變化。商業(yè)地產(chǎn)是會(huì)迎來(lái)輪流坐莊的利好機(jī)會(huì)，還是會(huì)與住宅榮辱與共？市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)形勢(shì)分析1

杭州寫字樓的現(xiàn)狀解析

目前杭州市區(qū)內(nèi)共有辦公樓宇163幢(杭州政府招商辦2007年統(tǒng)計(jì))，總建筑面積約720萬(wàn)平方米(其中中心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓總量約在62萬(wàn)平方米左右)，總體上，杭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2000年后平均每年區(qū)域供應(yīng)量在8萬(wàn)平米左右，其中黃龍商務(wù)區(qū)目前所占的體量最大，2007年已達(dá)到25.7萬(wàn)平米，區(qū)內(nèi)的物業(yè)也被認(rèn)為品質(zhì)最高。而隨著錢江新城的快速崛起(至2010年錢江新城每年的供應(yīng)量平均達(dá)到21萬(wàn)平方米左右)，2010年后這一區(qū)域?qū)⒊蔀楹贾葑畲蟮闹行纳虅?wù)區(qū)，約占總體市場(chǎng)50%。過(guò)去數(shù)年中，由于市場(chǎng)總體供應(yīng)有限，杭州甲級(jí)寫字樓空置率整體呈下降趨勢(shì)，2007年底時(shí)已接近10%，顯示出高端辦公物業(yè)略顯不足，當(dāng)然隨著08年供應(yīng)高峰的到來(lái)，市場(chǎng)的吸納能力將受到考驗(yàn)。市場(chǎng)分析/杭州寫字樓分析2杭州寫字樓主要分布區(qū)黃龍商務(wù)區(qū)；房產(chǎn)建筑類(包括萬(wàn)科及浙江本地的知名企業(yè)如綠城、耀江)與咨詢服務(wù)類企業(yè)所占比例最高，而知名的外企如日立、愛立信、飛利浦及強(qiáng)生等500強(qiáng)企業(yè)也選擇落戶于此。主要供應(yīng)包括了浙江世貿(mào)中心、公元大廈及嘉華國(guó)際商務(wù)中心等，入住率在85%左右。慶春商務(wù)區(qū)；慶春路被規(guī)劃為杭州的金融街，區(qū)域內(nèi)行業(yè)以金融保險(xiǎn)證券行業(yè)為主，目前吸引了匯豐、星展以及東亞銀行等中外銀行入駐。具有代表性的大樓有廣利大廈，嘉德廣場(chǎng)及興業(yè)銀行大廈等，目前平均入住率約為82%。

武林商務(wù)區(qū)；武林商務(wù)區(qū)由于靠近政府機(jī)構(gòu)所在地，吸引了以金融證券、貿(mào)易貨運(yùn)及大型集團(tuán)為主的租戶入駐，區(qū)內(nèi)亦有BP、屈臣氏等區(qū)域總部。此處集中了較多與政府行政機(jī)構(gòu)相聯(lián)系的企業(yè)。此外，具有代表性的辦公物業(yè)有綠城深藍(lán)廣場(chǎng)及新落成的浙商時(shí)代大廈等。區(qū)別于市中心另兩個(gè)商務(wù)區(qū)，武林區(qū)域在未來(lái)1-2年中仍有新增供應(yīng)可進(jìn)入市場(chǎng)，目前入住率約在80%。錢江新城；未來(lái)供應(yīng)將集中于錢江新城區(qū)域，錢江新城作為即將崛起的新型商務(wù)區(qū)，具有整體規(guī)劃好，高規(guī)格設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，但是目前配套設(shè)施不成熟，交通不便亦是其比較明顯的缺陷。近期將會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)包括圣奧大廈、尊寶大廈等。錢江新城的供應(yīng)已陸續(xù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行銷售，進(jìn)入逐步交房階段。由于在3年中面臨集中大量供應(yīng)面市，由于區(qū)域目前建設(shè)配套仍然不完善，短期內(nèi)由于商務(wù)環(huán)境的制約，租賃情況尚不明朗，價(jià)格相應(yīng)也受到一定程度抑制。錢江新城未來(lái)將成為高端住宅、辦公及商業(yè)相結(jié)合的新興城區(qū)。而高水準(zhǔn)的規(guī)劃，伴之以較高的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，將更為符合外資企業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)的要求。

濱江新區(qū)；將是企業(yè)總部大廈云集的區(qū)域，多以內(nèi)資企業(yè)為主，目前有中材、蘇泊爾大廈等。由于杭州目前擁有中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)中的65家總部，濱江的定位也契合了這一需求。市場(chǎng)分析/杭州寫字樓分析2寫字樓租金及售價(jià)

在入駐率穩(wěn)定上揚(yáng)支撐下，杭州甲級(jí)寫字樓的租金呈穩(wěn)定上升，過(guò)去5年中年均增幅約在2.7%，目前達(dá)到平均每平米每天人民幣3.9元。實(shí)際上，由于市場(chǎng)中物業(yè)使用者更傾向于購(gòu)買持有物業(yè)，辦公樓市場(chǎng)的價(jià)格上漲更為顯著，5年中年均增幅達(dá)到18.5%，其中2007年更是呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，高端市場(chǎng)平均售價(jià)獲得超過(guò)50%增長(zhǎng)率。市場(chǎng)新增供應(yīng)缺乏之外，亦顯示了之前辦公樓物業(yè)價(jià)格長(zhǎng)期被市場(chǎng)低估，漲幅較大落后于住宅價(jià)格的增長(zhǎng)。相應(yīng)的，租金毛收益率在2007年后下降較為明顯，目前高端寫字樓平均水平下降至6%左右，甚至較上海等一線城市更低。從分區(qū)域租金情況來(lái)看，黃龍商務(wù)區(qū)水平最高，平均租金達(dá)到每平米每天人民幣4.6元。黃龍是最先崛起的高品質(zhì)辦公區(qū)域，隨著十年前世界貿(mào)易中心的落成，之后區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)一直保持著較高的品質(zhì)，2008年將進(jìn)入市場(chǎng)的世貿(mào)麗晶城歐美中心的平均租金水平已達(dá)到每平米每天5元。而慶春與武林兩商務(wù)區(qū)相對(duì)租金水平較為接近，目前約為每平米每天人民幣3.5元。由于錢江新城內(nèi)主要供應(yīng)的實(shí)際交付時(shí)間集中于08下半年至2010年，區(qū)域的成熟需要時(shí)間，目前可能達(dá)到的租金水平將趨向保守，考慮到未來(lái)區(qū)域的發(fā)展前景，目前的租金售價(jià)水平相對(duì)仍有潛力。市場(chǎng)分析/杭州寫字樓分析2城西的商業(yè)潛力巨大城西具有突出的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在其商業(yè)隨人流集聚得到迅速發(fā)展的同時(shí)，城西卻始終沒有形成大型的商務(wù)中心。杭州城西人均商業(yè)面積僅0.3平方米，低于國(guó)際通行的人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)。按照一般商業(yè)理論，如果半徑在步行10分鐘的路程中，人口數(shù)量達(dá)到10萬(wàn)，就是一個(gè)黃金核心商圈。以城西的人口密集程度看，這里也無(wú)疑是一個(gè)“黃金商圈”。

市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3城西區(qū)域分析城西的總面積約80平方公里、常住人口超過(guò)50萬(wàn)，作為杭州最早的商品房發(fā)源地，是杭州高端人士聚集區(qū)。早期的商品房擁有者們大多已經(jīng)事業(yè)有成，消費(fèi)能力強(qiáng)勁。城西私家車保有量相當(dāng)高，最新調(diào)查顯示：城西汽車擁有量為每四人一輛。在新金都城市花園、蘭桂花園等一些小區(qū)，私家車已接近或超過(guò)小區(qū)的戶數(shù)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2006年，新城西地區(qū)的人均年可支配收入，比杭州市區(qū)的平均收入還多出7000多元。市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3相關(guān)代表性項(xiàng)目龍申·劍橋公社：商住兩用，建筑面積逾10萬(wàn)方，規(guī)劃為1幢多層和5幢高層組成的開放式建筑集群，由精裝修小戶型、商務(wù)辦公、街區(qū)商鋪組成，純商務(wù)辦公戶型在110-300㎡左右，主力戶型35-80平方米。西港·新界：總建筑面積25萬(wàn)方。50㎡左右、4.78m層高的靈動(dòng)復(fù)式商務(wù)空間，為SOHO一族度身定制；100-300㎡單層面積范圍，為企業(yè)提供多重選擇，1000-4000㎡左右獨(dú)棟，讓實(shí)力型企業(yè)獨(dú)享尊貴空間。開盤均價(jià)為毛坯房6800元/㎡藍(lán)海時(shí)代國(guó)際大廈：益樂路文二路與文三路之間，建筑面積51020㎡，A樓5-19層為45-55平方米精裝修寓所以及SOHO寫字樓，B樓共8層，規(guī)劃為150-500平方米小型寫字樓。SOHO均價(jià)11000元/㎡，寫字樓9800/㎡左右天元·西溪鋒尚：總建筑面積50000㎡，戶型層高3.9米，09年7月17日售樓處報(bào)價(jià)50-70方簡(jiǎn)單裝修單身公館,總層數(shù)6、7層，現(xiàn)房均價(jià)11000元/平米。聯(lián)合大廈：聯(lián)合大廈位介于浙江大學(xué)和小和山高教園區(qū)之間，正對(duì)著杭州東西交通大動(dòng)脈天目山路，距杭州汽車西站只有500米，靠近黃龍商業(yè)圈，租金2.4元/㎡/天市場(chǎng)分析/城西寫字樓分析3寫字樓名地址建筑面積㎡租金（元/㎡/天）售價(jià)（元/㎡）萊茵達(dá)大廈文三路萬(wàn)塘路口206002.4-2.6頤高科技大廈文三路上436381.9計(jì)量大廈文三路200002.1~2.2中國(guó)科學(xué)院杭州科技園天目山路學(xué)院路交叉口300001.9浙江科技產(chǎn)業(yè)大廈文二路與華星路之間2.2昌地火炬大廈文三路2香樟商務(wù)大廈文三西路與競(jìng)舟路交叉口150001.8美都廣場(chǎng)莫干山路教工路交叉口786601.58東部軟件園科技大廈文三路東端820001.96富麗科技大廈文二路與萬(wàn)塘路交叉口540001.5天元·西溪風(fēng)尚文三西路與紫荊花路交叉口11000聯(lián)合大廈浙江大學(xué)和小和山高教園區(qū)之間2.4城西寫字樓市場(chǎng)情況分析與比較市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3寫字樓名地址建筑面積㎡租金（元/㎡/天）售價(jià)（元/㎡）華星科技大廈文三路萬(wàn)塘路交叉口280001.8-2.1杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園文一西路益樂路口一期：240002-2.2華星時(shí)代廣場(chǎng)文三路萬(wàn)塘路交叉口6.52.5西湖國(guó)際科技大廈文二路784487700浙江大學(xué)科技園古玉路67000耀江文欣大廈文二路上190003求是大廈天目山路教工路交叉口2000092000頤景園商務(wù)綜合樓古墩路上11506.892.1~2.2南源·富新大廈浙江大學(xué)紫金港校區(qū)東大門167505500-10500龍申·劍橋公社浙大資金港校區(qū)正門口5888起西港·新界三墩鎮(zhèn)6800藍(lán)海時(shí)代國(guó)際大廈益樂路9800-11000市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3斯坦福平方建筑面積：5.7萬(wàn)平方米容積率：3建筑形式：高層物業(yè)類別：商住樓戶型面積：50-90平方米，少量120平方米銷售均價(jià)：6000多元/平方米物業(yè)費(fèi)：1.5元/平.月物業(yè)公司：金君物業(yè)物業(yè)特色：50年無(wú)產(chǎn)權(quán)小戶型商住物業(yè)開盤日期面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米）剩余套數(shù)2007.150-90；1206000多4無(wú)產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售方式所簽合同實(shí)質(zhì)為47年租賃合同（除去3年開發(fā)時(shí)間）由于合同法規(guī)定最長(zhǎng)租賃期限為20年，因此實(shí)際租賃時(shí)間被分割成20年、20年和10年，每次到期后自動(dòng)續(xù)租合同期滿房屋使用權(quán)按當(dāng)時(shí)法規(guī)處理若未來(lái)政策允許，則在繳納一定補(bǔ)償金后可以辦理產(chǎn)權(quán)證一次性付款或首付50%市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3劍橋公社建筑面積：10萬(wàn)平方米容積率：3.5建筑形式：多層、高層物業(yè)類別：商住樓戶型面積：30-80平方米銷售均價(jià)：大約8000元/平方米物業(yè)費(fèi)：3.5元/平.月物業(yè)公司：海陸物業(yè)物業(yè)特色：50年無(wú)產(chǎn)權(quán)小戶型商住物業(yè)開盤日期面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米）剩余套數(shù)2007.830-808000左右5無(wú)產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售方式所簽合同實(shí)質(zhì)為47年租賃合同（除去3年開發(fā)時(shí)間）由于合同法規(guī)定最長(zhǎng)租賃期限為20年，因此實(shí)際租賃時(shí)間被分割成20年、20年和10年，每次到期后自動(dòng)續(xù)租合同期滿房屋使用權(quán)按當(dāng)時(shí)法規(guī)處理一次性付款市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)位于西湖區(qū)古墩路與申花路交叉口西北角，緊鄰浙大紫金港校區(qū)，周邊商業(yè)生活配套完善，是三墩地區(qū)發(fā)展的中心地帶。開發(fā)商杭州紫金實(shí)業(yè)投資有限公司占地面積6.39萬(wàn)平方米總建面積15萬(wàn)平方米開盤時(shí)間2008.7入住時(shí)間2009.6物業(yè)管理5.5元/平方米/月土地性質(zhì)商業(yè)辦公（50年無(wú)產(chǎn)權(quán)）銷售均價(jià)11000元/平方米市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3紫金廣場(chǎng)建筑布局、定位該項(xiàng)目以道路為界分為南北兩區(qū)：南區(qū)大樓地下1層、地上14層；其中4層為紅星·美凱龍家居生活廣場(chǎng)，上部為三幢10層60米高的寫字樓。寫字樓整層1300平方米，主分戶70-300平方米。北區(qū)為地下1層、地上5層的商業(yè)辦公用房項(xiàng)目定位定位為杭州城區(qū)西北部商業(yè)中心，建成后將成為杭州西北部地標(biāo)性建筑，將為浙大新校區(qū)、城西、城北居住人群提供購(gòu)物、辦公、餐飲、休閑等服務(wù)市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3紫金廣場(chǎng)戶型、付款方式C座戶型整層面積1380平方米B座戶型整層面積1380平方米A座戶型整層面積1380平方米付款方式因本項(xiàng)目為無(wú)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，其銷售的為該物業(yè)的長(zhǎng)期租賃權(quán)（使用權(quán)）為一次性付款。購(gòu)買整層辦公用房（1380平方米），為轉(zhuǎn)讓合同。購(gòu)買小面積辦公用房為租賃合同。由于合同法規(guī)定最長(zhǎng)租賃期限為20年，因此實(shí)際租賃時(shí)間被分割成20年、20年和10年，每次到期后自動(dòng)續(xù)租市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3宜家時(shí)代/易構(gòu)街區(qū)建筑面積：4.8萬(wàn)平方米容積率：3物業(yè)類型：商住樓建筑形式：高層戶型面積：43-89平方米銷售均價(jià)：12500元/平方米物業(yè)費(fèi)：1.8元/平.月物業(yè)公司：戴德梁行開盤日期已推套數(shù)成交套數(shù)銷售率2007.762846674%建筑面積：4.8萬(wàn)平方米容積率：3物業(yè)類型：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓建筑形式：高層戶型面積：30-90平方米銷售均價(jià)：13000元/平方米物業(yè)費(fèi)：1.8元/平.月物業(yè)公司：國(guó)強(qiáng)物業(yè)開盤日期總套數(shù)已推套數(shù)成交套數(shù)銷售率2007.10458380380100%市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3天元·西溪鋒尚：位于文三西路與紫荊花路交叉口往西約100米，容積率1.5，綠化率33%，總建筑面積50000㎡，戶型層高3.9米。09年7月17日售樓處報(bào)價(jià)50-70方簡(jiǎn)單裝修單身公館,總層數(shù)6、7層，現(xiàn)房均價(jià)11000元/平米。由于地塊較小且形狀不規(guī)則，開發(fā)商為了最大利用土地，忽略了房屋朝向，造成3#樓部分房間采光存在較大問題。整體配套：步行3分鐘可到西溪國(guó)家濕地公園，步行8分鐘可到西城廣場(chǎng)，步行10分鐘可到西溪天堂?！白髶怼?7000畝城市濕地綠肺，“右抱”城西10余年商業(yè)積淀。市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3開發(fā)商億科置業(yè)（杭州）有限公司項(xiàng)目地址位于西湖區(qū)振華路與西園路交匯處物業(yè)產(chǎn)品小高層、高層寫字樓占地面積90543㎡開盤時(shí)間2008-09-07價(jià)格8000元/平米付款方式個(gè)人按揭，首付45％，杭州聯(lián)合銀行項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)力圖打造城西商務(wù)花園中心，以“新城主義”開發(fā)理念，建設(shè)集商務(wù)、商業(yè)、健身和居住為功能一體化的商務(wù)集群建筑億科·西港新界市場(chǎng)分析/城西寫字樓調(diào)研3小結(jié)：城西缺少高檔的寫字樓城西以文三路的電子信息街為核心，杭城IT技術(shù)及產(chǎn)品中心，如阿里巴巴等企業(yè)都在這里有辦公地址。但總體而言，位于杭城城西區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量偏少，特別是高端寫字樓很少，無(wú)法滿足企業(yè)辦公需要。錢江新城CBD區(qū)域分析

隨著大杭州戰(zhàn)略的提出,杭州的城市中心將逐漸向錢塘江偏移。而位于錢塘江畔,正在建設(shè)中的錢江新城被很多人譽(yù)為“二十一世紀(jì)大杭州的引擎”,擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。這里是未來(lái)的杭州市政中心、金融和商業(yè)中心,以及休閑中心。隨著周圍中高檔住宅的陸續(xù)建成,3公里半徑區(qū)域內(nèi)的居住人口約有37萬(wàn),工作人員約有2萬(wàn),杭州來(lái)福士定能為杭州市民、游客和商務(wù)旅行人士提供方便舒適的生活和工作場(chǎng)所。此外，2010年地鐵的貫通將會(huì)使錢江新城的核心地位更加突出。市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4錢江新城寫字樓情況從錢江新城管委會(huì)我們了解到，到2011年錢江新城核心區(qū)將建成650萬(wàn)平方米的公建建筑，其中寫字樓占60%左右，約400萬(wàn)平方米。目前已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米的寫字樓正在開發(fā)建設(shè)中。其中：集美大廈高度：149米面積：約14萬(wàn)平方米用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè)投資公司：杭州集美房地產(chǎn)工程進(jìn)度：2005年開始動(dòng)工市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4●榮安大廈高度：100米面積：約3萬(wàn)方用途：辦公、餐飲和高級(jí)商務(wù)洽談中心投資公司：杭州榮安置業(yè)工程進(jìn)度：2008年2月結(jié)頂●尊寶大廈高度：160米面積：約11.5萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、綜合辦公投資公司：浙江浙歐置業(yè)工程進(jìn)度：2006年元月正式開工

市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4●浙江財(cái)富·金融中心高度：150——268米面積：約14萬(wàn)用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè)投資公司：浙江特福隆房地產(chǎn)開發(fā)公司工程進(jìn)度：2006年5月26日開工●日出錢塘大廈高度：160米面積：約5.5萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融辦公投資公司：杭州日出錢塘工程進(jìn)度：2006年5月底市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4●光彩國(guó)際廣場(chǎng)高度：70—150米面積：約14.8萬(wàn)方用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融、五星級(jí)酒店、酒店式公寓投資公司：浙江泛海建設(shè)投資工程進(jìn)度：2006年10月底開工市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4●國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)高度：100—150米面積：約20萬(wàn)方用途：酒店式服務(wù)寫字樓、4星級(jí)商務(wù)酒店和時(shí)尚休閑街投資公司：浙江鑫亞建設(shè)投資開發(fā)工程進(jìn)度：2007年8月11日正式開工市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4

小結(jié)

從以上列舉的項(xiàng)目當(dāng)中我們看出，7個(gè)項(xiàng)目里僅寫字樓物業(yè)就達(dá)到將近90萬(wàn)平方米，這與杭州寫字樓市場(chǎng)每年40萬(wàn)方的需求量相比還多一倍，因此項(xiàng)目的租售過(guò)程中會(huì)遇到較大的壓力。然而，值得我們注意的是，在現(xiàn)有開發(fā)的項(xiàng)目中，整體招商、企業(yè)自己用來(lái)做總部辦公樓的占到一半，因此真正面向市場(chǎng)的寫字樓較少。除了以上7個(gè)項(xiàng)目之外，還有華潤(rùn)·萬(wàn)象城、國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、華聯(lián)·UDC時(shí)代、高德置業(yè)廣場(chǎng)等總共20個(gè)寫字樓物業(yè)，超過(guò)200萬(wàn)平方米的體量將持續(xù)推出。預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)，錢江新城每年推出的寫字樓面積將達(dá)到60萬(wàn)平方米左右，特別從2008年開始將是該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕侩A段。市場(chǎng)分析/錢江新城寫字樓分析4為什么會(huì)有浙商五百?gòu)?qiáng)放棄錢江新城CBD的寫字樓,而選擇大型CLD中的高檔寫字樓？PartThree客戶定位不同類型的租戶特征及其關(guān)注點(diǎn)客戶特征關(guān)注點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)資金雄厚，對(duì)租金不敏感租買皆有可能對(duì)形象和寫字樓軟硬件品質(zhì)要求高形象高檔CBD核心區(qū)或商務(wù)氛圍濃郁高端物業(yè)管理及配套外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)·資金雄厚，對(duì)租金不敏感·只租不買·要求形象·對(duì)現(xiàn)狀寫字樓不滿意·形象高檔·市中心繁華地段，交通便利·配套完善成長(zhǎng)型及高知服務(wù)型中小企業(yè)·規(guī)模不大，對(duì)辦公面積要求不高·有一定實(shí)力·對(duì)使用成本和租金較敏感對(duì)改善環(huán)境較急迫·高性價(jià)比·形象貼近寫字樓，商務(wù)配套齊全·戶型空間可變，能自由組合·可24小時(shí)辦公草創(chuàng)型企業(yè)·處在發(fā)展階段，實(shí)力不強(qiáng)·對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感·可換可不換，不急迫·總價(jià)·實(shí)用率高·辦公和居住一體不同類型客戶購(gòu)買寫字樓的特征及購(gòu)買面積客戶類型特點(diǎn)及心態(tài)總結(jié)購(gòu)買面積外資公司、集團(tuán)公司總部、金融證券類成熟型買家，看中區(qū)域升值、樓宇保值潛力，多為半層或整層購(gòu)買，對(duì)物業(yè)管理、配套設(shè)施、辦公環(huán)境要求比較高購(gòu)買面積在500-1000㎡之間企業(yè)駐杭辦事處總價(jià)不高，交通方便，昭示性強(qiáng)，易于尋找購(gòu)買面積50-100㎡之間投資者總價(jià)不高，有升值潛力，投資回報(bào)率有保障購(gòu)買面積在50-100㎡之間IT業(yè)，高科技公司要求交通方便，升值潛力大，區(qū)域形象，智能化系統(tǒng)，高水平的物業(yè)管理購(gòu)買面積在100-200㎡之間區(qū)域及周邊辦公的公司熟悉該片區(qū)環(huán)境，生意往來(lái)多在該區(qū)及附近，需要擁有自己的辦公空間多在50-250㎡面積之間發(fā)展階段有一定基礎(chǔ)的成長(zhǎng)型公司（例如投資公司、房地產(chǎn)公司等）看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ咽拘詮?qiáng)，對(duì)環(huán)境及樓宇素質(zhì)有一定要求多在200-250㎡之間以貿(mào)易、事物型為主的起步型中小型公司看中地段區(qū)位，昭示性強(qiáng)，交通方便，對(duì)環(huán)境要求不太高一般在50-100㎡左右關(guān)注點(diǎn)：自用客戶關(guān)注地段、檔次形象和軟硬件配套，提升形象和寫字樓品質(zhì)是租客求租的核心驅(qū)動(dòng)力。投資者關(guān)注投資門檻和投資前景，受國(guó)家金融政策的影響較大。面積方面，國(guó)有企業(yè)、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)多購(gòu)買整層物業(yè)，以自用為主。私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體投資者以購(gòu)買小戶型為主?？蛻舴治觯鹤杂每蛻艉屯顿Y客戶目標(biāo)客戶需求結(jié)論：本項(xiàng)目軟硬件吻合行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)對(duì)寫字樓的區(qū)位、形象、品質(zhì)的綜合性要求。項(xiàng)目支撐點(diǎn)區(qū)域檔次/商務(wù)氛圍城西是杭州高科技人才聚集區(qū)，區(qū)域認(rèn)同感高；交通便捷古墩路是城西南北主干道建筑形態(tài)，特別要求外立面的檔次高、大堂氣派創(chuàng)意立面，建筑形態(tài)獨(dú)一無(wú)二；挑空層高裝修后凈高2.7通透性多面采光\國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的新風(fēng)量物業(yè)管理將引進(jìn)著名物業(yè)品牌辦公環(huán)境舒適自由分割，互動(dòng)充足的停車位近900個(gè)車位物業(yè)整體的商業(yè)/商務(wù)配套檔次酒店、最大的高檔餐飲集群、加上項(xiàng)目本身及周邊生活商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)與客戶需求對(duì)接那么，我們的購(gòu)買和租賃客戶，是怎樣的一群人？又有著怎樣的需求？租賃客戶定位購(gòu)買客戶定位浙商五百?gòu)?qiáng)創(chuàng)業(yè)板上市公司居住在城西，有城西情結(jié)的民營(yíng)企業(yè)主溫臺(tái)地區(qū)投資客私營(yíng)企業(yè)主以租客吸引買家，相互促進(jìn)。浙商五百?gòu)?qiáng)創(chuàng)業(yè)板上市公司

處以高速上升期的公司跨國(guó)公司駐杭辦事處金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司、投資理財(cái)咨詢公司）餐飲巨頭………租用客戶樣本：海爾集團(tuán)公司駐杭州辦事處海爾集團(tuán)是世界第四大白色家電制造商，也是中國(guó)電子信息百?gòu)?qiáng)企業(yè)之首。旗下?lián)碛?40多家法人單位，在全球30多個(gè)國(guó)家建立本土化的設(shè)計(jì)中心、制造基地和貿(mào)易公司，全球員工總數(shù)超過(guò)五萬(wàn)人，重點(diǎn)發(fā)展科技、工業(yè)、貿(mào)易、金融四大支柱產(chǎn)業(yè)，2005年，海爾全球營(yíng)業(yè)額實(shí)現(xiàn)1039億元（128億美元）。

現(xiàn)辦公地址：杭州市慶春路11號(hào)(凱旋門商務(wù)中心8樓)希望辦公地：市中心區(qū)域，高檔，停車位充足，交通便捷他們不一定是業(yè)內(nèi)人士，卻是業(yè)內(nèi)的行家。他們絕不是第一次購(gòu)房的人，也不是買了房子就要自己去住的人。他們行事低調(diào)，眼光獨(dú)到，下手果斷，當(dāng)很多專家在為房?jī)r(jià)的升跌而喋喋不休爭(zhēng)論的時(shí)候，他們已經(jīng)不聲不響地賺了很多鈔票。他們不投資最貴的房子，當(dāng)然也不投資最便宜的房子，他們只投資有價(jià)值的房子。他們最喜歡研究的，就是差異化的產(chǎn)品。因?yàn)檫@里面，蘊(yùn)藏著很多人難以想象的升值空間……居住在城西，有城西情結(jié)的企業(yè)家溫臺(tái)地區(qū)投資客本區(qū)域個(gè)體商戶中小私營(yíng)企業(yè)主年近中年，生活無(wú)憂有野心,有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,喜歡投資閑散資金,對(duì)于房地產(chǎn)十分關(guān)注,有過(guò)多次置業(yè)經(jīng)歷,對(duì)區(qū)域有認(rèn)同感，關(guān)注區(qū)域升值潛力投資客樣本：購(gòu)買客戶樣本：張先生，經(jīng)營(yíng)一家廣告公司，下屬兩個(gè)制作工廠。目前辦公地點(diǎn)：城西文三路萊茵達(dá)大廈對(duì)面巷子一工廠改裝的綜合辦公樓里。辦公面積：380平方米，尚有六七人移動(dòng)辦公。搬遷原因：面積不夠大，不利公司形象，辦公配套差。阻礙原因：因?yàn)橛械胤酵＼?，怕搬出去沒地方停車（各部門經(jīng)理均有車）。目標(biāo)需求：地段好，交通便利，停車方便，約450方，室內(nèi)無(wú)立柱，電梯夠用并且速度快，系統(tǒng)能擴(kuò)容，寬帶流量夠。對(duì)本項(xiàng)目意向程度：喜歡，增加了規(guī)劃、建筑及色彩的偏好，對(duì)稅收優(yōu)惠驚喜。價(jià)格合適則意向堅(jiān)決。最敏感的是產(chǎn)權(quán)問題，自留地項(xiàng)目堅(jiān)決不要。回答開頭的問題：為什么浙商五百?gòu)?qiáng)企業(yè)會(huì)放棄CBD，選擇在城西辦公？1、因?yàn)楸卷?xiàng)目位于城西核心區(qū)，很多實(shí)力企業(yè)從城西搬到CBD辦公，最大原因是：城西沒有匹配他們公司形象、符合他們要求的寫字樓。2、在城西居住的高端人群中，不少就是浙商500強(qiáng)的老總，或者少東家，或者企業(yè)高管，他們基本都有濃厚的“城西情結(jié)”。本項(xiàng)目作為高端企業(yè)主家門口的辦公室，滿足企業(yè)家們對(duì)私人辦公場(chǎng)所的特殊需求。3、CBD有自身不可解決的頑疾，而城西有CBD沒有的好處。作為杭州最成熟居住區(qū)擁有有人氣、配套等一系列優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品定位PartThree產(chǎn)品定位1、杭州目前在建城市綜合體分析2、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位3、概念延伸城西區(qū)域內(nèi)有一大批中端的寫字樓產(chǎn)品。解決之道接下來(lái)三四年，錢江新城CBD有大體量的定位高端的寫字樓上市。杭州寫字樓供應(yīng)量巨大，且多定位多樣化，如何在整體市場(chǎng)脫穎而出？未來(lái)一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變幻莫測(cè)，如何研判未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)？研判市場(chǎng)趨勢(shì)項(xiàng)目定位差異競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目是城市綜合體，但我們的項(xiàng)目應(yīng)該做怎樣的城市綜合體？我們可以先看看杭州其他在建城市綜合體——杭州目前在建城市綜合體分析銀泰都市綜合體華潤(rùn)萬(wàn)象城來(lái)福士廣場(chǎng)高德置業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)銀國(guó)際華聯(lián)·UDC時(shí)代圣奧中央大廈銀泰都市綜合體【位置】坐落于“新城西”核心區(qū)域，項(xiàng)目北側(cè)為萍水路，南側(cè)為運(yùn)河，東側(cè)為唐中路，西側(cè)為豐潭路?！疽?guī)?！拷ㄖ娣e40萬(wàn)平方米，【業(yè)態(tài)】Galleria啞鈴式購(gòu)物中心綜合體；沿河時(shí)尚步行街和CANALCITY消閑區(qū)；由兩棟辦公樓、一棟星級(jí)酒店和三棟SOHO樓組成的高層建筑組團(tuán)，以及位于四層綜合體屋面上的開放式中央公園?！就旯r(shí)間】預(yù)計(jì)在2011年底開業(yè)使用。華潤(rùn)萬(wàn)象城【簡(jiǎn)介】華潤(rùn)萬(wàn)象城占地150畝，總建筑面積80萬(wàn)平方米（含地下），地上計(jì)容建筑面積55萬(wàn)平方米?！緲I(yè)態(tài)】以萬(wàn)象城shoppingmall為核心，建成集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅為一體的都市綜合體項(xiàng)目，其中商場(chǎng)24萬(wàn)平方米，共9層?？偼顿Y預(yù)計(jì)超過(guò)50億港幣?！具M(jìn)度】：2007年開始招商2009年9月開業(yè)已簽約的部分品牌1.壹葉堂(PAGEONEBOOKSTORE)新加坡最大的藝術(shù)書店品牌。2.和民居食屋(WATAMI)東京著名的日本料理連鎖品牌3.士多啤梨甜品餐廳(STRAWBERRYFORERER)香港DOUBLESTARGROUP旗下著名的以草莓為主題的酒店式甜品品牌。開發(fā)商：華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)；商業(yè)設(shè)計(jì)：（美國(guó)）凱里森建筑事務(wù)所；景觀設(shè)計(jì)貝爾高林；立面設(shè)計(jì)，呂元祥建筑師事務(wù)所；

來(lái)福士廣場(chǎng)【簡(jiǎn)介】凱德置地繼上海、北京、成都，在國(guó)內(nèi)打造的第四個(gè)“來(lái)福士”項(xiàng)目。位于錢江新城核心地段,占地面積40,355平方米,地上建筑面積就有28萬(wàn)平方米?！径ㄎ弧孔鳛殄X江新城核心區(qū)塊內(nèi)一個(gè)集商務(wù)辦公中心、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和服務(wù)性公寓于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，其表現(xiàn)了對(duì)財(cái)富、商務(wù)、購(gòu)物、消費(fèi)以及時(shí)尚生活的訴求?！疚飿I(yè)】8萬(wàn)方大型商業(yè)廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓等?！緯r(shí)間】2009年9月動(dòng)工,2011年建成。高德置業(yè)廣場(chǎng)【簡(jiǎn)介】高德置地廣場(chǎng)(杭州)總建筑面積約41萬(wàn)平方米，總投資6億美元,是集高端商業(yè)、七星級(jí)酒店和甲級(jí)寫字樓于一體的城市綜合體。【業(yè)態(tài)】：JumeirahGroup酒店、頂級(jí)商務(wù)寫字樓、豪華大型購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓。其中酒店擁有錢江新城中心軸線景觀，沿集了迪拜帆船酒店全套房的設(shè)計(jì)形式，總面積3.1萬(wàn)平方米，目前初步規(guī)劃了550間客房，塔樓最高達(dá)200米。將與國(guó)際著名酒店管理公司朱美拉(Jumeirah)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理合作。該酒店管理公司一向以其豪華和創(chuàng)新意念享譽(yù)全球,獲得過(guò)無(wú)數(shù)國(guó)際旅游獎(jiǎng)項(xiàng),以旗下位于迪拜的帆船酒店廣為人知。【建筑設(shè)計(jì)】該項(xiàng)目由曾設(shè)計(jì)上海金茂大廈等國(guó)際標(biāo)志性建筑的美國(guó)SOM公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)。項(xiàng)目立足于錢江新城未來(lái)城市發(fā)展方向的考慮，大膽使用目前國(guó)際最新的建筑形式和用材，同時(shí)充分融合了杭州的人文氣息。在建筑立面上體現(xiàn)“站立的西湖”理念，在6層屋面營(yíng)造出人造印象小西湖的景觀。SOM設(shè)計(jì)公司總裁GeneSchnair表示這是一個(gè)代表他們最新設(shè)計(jì)水平的作品，希望給杭州城市增添魅力。開發(fā)商：廣州高德置業(yè)集團(tuán)商業(yè)設(shè)計(jì)：美國(guó)SOM公司開工建設(shè)：2009年12月17日萬(wàn)銀國(guó)際一期WinningInternational主打廣告語(yǔ)：CBD罕見LOFT物業(yè)總裁專屬精裝商務(wù)行宮67167㎡梁景華傾心力作【簡(jiǎn)介】萬(wàn)銀國(guó)際項(xiàng)目位于錢江新城核心區(qū)塊，總建筑面積28萬(wàn)平米，是一坐集酒店、商務(wù)、辦公為一體的5A級(jí)智能化高端綜合建筑體。一期規(guī)劃為41層鼎級(jí)純寫字樓，總建筑面積近10萬(wàn)平米，高度近180米?！纠砟睢咳f(wàn)銀國(guó)際大廈秉承為中國(guó)企業(yè)“度身定制”寫字樓的“A+”原則，不僅在基本的辦公配置上如車位配比、電梯配比、空調(diào)模式上領(lǐng)銜杭城寫字樓，還特別為中國(guó)企業(yè)家度身打造了總裁車庫(kù)、總裁直達(dá)電梯、總裁獨(dú)立辦公廳等專屬配置，使商務(wù)禮遇更顯專屬風(fēng)范。為了徹底體現(xiàn)“和諧辦公”的現(xiàn)代企業(yè)理念，萬(wàn)銀國(guó)際特別在頂層設(shè)計(jì)1700平米的企業(yè)俱樂部，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的辦公、社交一體化。1500平米、近15米高挑空式大堂，匯集了展廳功能、接待功能和休閑功能，首創(chuàng)杭城寫字樓前所未有的尊崇禮遇?！疚飿I(yè)】：高力國(guó)際物業(yè)費(fèi)：10元/㎡·月【開盤時(shí)間】：2008年7月11日【入住時(shí)間】：2010年10月華聯(lián)·UDC時(shí)代【簡(jiǎn)介】“UDC時(shí)代”地處錢江新城CBD核心區(qū)，項(xiàng)目占地面積51064平方米，規(guī)劃總建筑面積約26.8萬(wàn)平方米?！癠DC時(shí)代”是華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)出資，由杭州華聯(lián)置業(yè)開發(fā)的集5A寫字樓、白金酒店、國(guó)際公館于一體商務(wù)綜合體?！旧虡I(yè)設(shè)計(jì)】：德國(guó)GMP建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑設(shè)計(jì)全部在德國(guó)GMP公司總部完成，建成后的寫字樓將是完全按照涉外甲級(jí)智能化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全玻璃幕墻、每層設(shè)有綠色生態(tài)陽(yáng)臺(tái)和休閑空間的頂級(jí)智能化寫字樓?！绢愋汀浚汗?商住樓,寫字樓,高層【最新動(dòng)態(tài)】：華聯(lián)·UDC時(shí)代預(yù)計(jì)將于年底或明年年初推出32層高層寫字樓層，每層1500㎡圣奧中央商務(wù)大廈理念：“中央商務(wù)，領(lǐng)航未來(lái)”定位：集“商業(yè)、辦公、金融”于一體的超高層甲級(jí)寫字樓開發(fā)商：浙江圣奧置業(yè)

2005年11月30日

圣奧中央商務(wù)大廈正式動(dòng)工主設(shè)計(jì)師：任力之（同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)口號(hào)：一座以100年為目標(biāo)的寫字樓【簡(jiǎn)介】座落于杭州中央商務(wù)區(qū)錢江新城核心區(qū)域，占地面積6483平方米，總建筑面積近7萬(wàn)平方米。大廈總高度為155米，共39層。圣奧中央商務(wù)大廈，憑借其優(yōu)秀的規(guī)劃和卓越的品質(zhì)榮膺有中國(guó)地產(chǎn)界奧斯卡之稱的“CIHAF2006年度中國(guó)寫字樓國(guó)際大獎(jiǎng)”。小結(jié)：錢江新城70萬(wàn)的商業(yè)規(guī)模，30多幢寫字樓除了來(lái)福士商業(yè)廣場(chǎng)（8萬(wàn)方）、凱德商業(yè)中心（5萬(wàn)方）和萬(wàn)象城（24萬(wàn)方）以外，錢江新城已經(jīng)沒有大宗的商業(yè)用地出讓，三個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分占據(jù)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積的半壁江山，加上波浪文化城地下購(gòu)物中心和其他商業(yè)分布，未來(lái)錢江新城將形成大約70萬(wàn)平方米左右的商業(yè)規(guī)模。

一個(gè)4平方公里的區(qū)域，除商業(yè)中心以外，還有大約30幢寫字樓，5幢星級(jí)酒店以及若干服務(wù)式酒店和賓館，杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共同構(gòu)筑了杭州未來(lái)的CBD中心。而且今后幾年，預(yù)計(jì)每年推出的綜合性項(xiàng)目開發(fā)量在40——60萬(wàn)平方左右米。特別是今明兩年，杭州寫字樓市場(chǎng)將集中放量，供應(yīng)量的增大將導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

杭州部分城市綜合體比較名稱區(qū)位規(guī)模業(yè)態(tài)開發(fā)商開工時(shí)間投入使用時(shí)間銀泰都市綜合體城西建筑面積40萬(wàn)平方米有商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交錯(cuò)的交通及停車系統(tǒng)銀泰2009年12月來(lái)福士廣場(chǎng)錢江新城建筑面積39萬(wàn)方商場(chǎng)將超過(guò)10萬(wàn)方。甲級(jí)辦公樓、大型購(gòu)物商場(chǎng)、星級(jí)酒店以及服務(wù)公寓?！袊?guó)最大的來(lái)福士凱德置地2009年12月2013年左右華潤(rùn)萬(wàn)象城錢江新城80萬(wàn)平方米（地下15萬(wàn)）萬(wàn)象城shoppingmall為核心，建成集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅為一體華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)20062010.6高德置業(yè)廣場(chǎng)錢江新城41萬(wàn)JumeirahGroup酒店、頂級(jí)商務(wù)寫字樓、豪華大型購(gòu)物中心服務(wù)式公寓高德置業(yè)2009年12月明后年，杭州城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更加激烈項(xiàng)目vs銀泰都市綜合體本項(xiàng)目的地段更核心、定位更高端，但在品牌影響力和開發(fā)規(guī)模等方面稍遜一籌項(xiàng)目VS萬(wàn)象城萬(wàn)象城更有時(shí)間、規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目VS來(lái)福士廣場(chǎng)來(lái)福士具有雙品牌優(yōu)勢(shì)，將使它在未來(lái)的租售以及管理中處于優(yōu)勢(shì)。另外，毗鄰杭州大劇院、杭州市民廣場(chǎng)等城市文化中心，與地鐵1號(hào)線聯(lián)通是未來(lái)的交通樞紐。建筑極具標(biāo)識(shí)性，但面臨同區(qū)域激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目VS高德置業(yè)廣場(chǎng)高德置業(yè)廣場(chǎng)位于錢江新城核心區(qū)，以五星級(jí)酒店為物業(yè)核心，在建筑設(shè)計(jì)品牌和酒店管理品牌方面都擁有優(yōu)勢(shì)。綜述：規(guī)模上看，本項(xiàng)目不具有大型城市綜合體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，萬(wàn)象城、來(lái)福士廣場(chǎng)和銀泰都市綜合體都是以shoppingmall為核心，其他物業(yè)形態(tài)為支撐。本項(xiàng)目在物業(yè)以寫字樓為核心。從地段上看，銀泰雖位于城西，但是區(qū)域價(jià)值比不上本項(xiàng)目和錢江新城的項(xiàng)目。結(jié)論：基于本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)和業(yè)態(tài)規(guī)模，本項(xiàng)目可以從城市綜合體均衡業(yè)態(tài)的框架中跳脫出來(lái)，以寫字樓為重心，重點(diǎn)包裝打造城西最高端寫字樓的形象?；诒卷?xiàng)目產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件，我們對(duì)于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的看法：區(qū)別于市場(chǎng)上一般的城市綜合體項(xiàng)目，以稀缺優(yōu)勢(shì)搶占城西高端市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)策略：區(qū)隔市場(chǎng)，占位于城西市場(chǎng)高端位置項(xiàng)目市場(chǎng)占位：向錢江新城的各個(gè)大型城市綜合體看齊，成為對(duì)話城市高度的地標(biāo)性城市綜合體我們有打造就城西標(biāo)志性的城市綜合體主觀意愿，而且事實(shí)上，城西也呼喚定位高端的城市綜合體的出現(xiàn)。無(wú)論從業(yè)態(tài)規(guī)模、品牌實(shí)力、產(chǎn)品的品質(zhì)，我們事實(shí)上無(wú)法達(dá)到CBD城市綜合體的水平。但是，我們又有條件和實(shí)力，成為城西CLD中標(biāo)志性城市綜合體。我們這樣定位，使本項(xiàng)目與城西其他寫字樓和商業(yè)比較，具有高端品質(zhì)；與CBD寫字樓和商業(yè)相比，顯示其知性形象特點(diǎn)/低密度生態(tài)辦公及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，從而使產(chǎn)品具有了具體較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)采取的價(jià)格定位有了比較強(qiáng)的主動(dòng)權(quán)。這樣的定位合理性和可行性:產(chǎn)品定位：杭州城西核心區(qū)地標(biāo)性城市綜合體在城西還沒有出現(xiàn)真正具有影響力的城市綜合體之前，搶占制高點(diǎn)與市場(chǎng)先機(jī)我們事實(shí)要做：助推企業(yè)沖刺上市的能量引擎推動(dòng)企業(yè)騰飛的一級(jí)助推器“貪大求全”、追求一站式消費(fèi)是很多城市綜合體的廣為詬病的弊端。本項(xiàng)目可利用體量適中、地段稀缺、天賦優(yōu)越的條件，塑造城市綜合體中高端晶合體該概念，突出“精”的定位和特色。背景：2008年杭州市政府規(guī)劃今后幾年，杭州將建造100個(gè)城市綜合體。屆時(shí)杭州城市綜合體遍地開花，地標(biāo)性城市綜合將層出不窮，2009年12月，銀泰都市綜合體、來(lái)福士廣場(chǎng)破土動(dòng)工，兩個(gè)加起來(lái)接近80萬(wàn)平方米的超級(jí)商業(yè)航母，再加上明年初開張的華潤(rùn)萬(wàn)象城，杭州未來(lái)三四年將新增100萬(wàn)平方米的綜合體。

或者，我們可以超越一般城市綜合體的概念，將產(chǎn)品定位為：

杭州頂級(jí)商務(wù)晶合體

意為城市綜合體各元素精華經(jīng)過(guò)提煉濃縮、結(jié)晶而成的，通過(guò)各物業(yè)形態(tài)完美契合，形成財(cái)富、智慧、人氣的能量磁場(chǎng)。企業(yè)在這里可以進(jìn)行商業(yè)利益和價(jià)值交換，形成一個(gè)相互依存和發(fā)生關(guān)聯(lián)的聯(lián)同體，并在相互作用中生發(fā)無(wú)限價(jià)值潛力，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。產(chǎn)品定位（備選）中豪望江國(guó)際近期推出“商務(wù)共同體”的定位

【簡(jiǎn)介】坐落錢江新城CBD，西北臨錢江路，西南臨望江東路，近靠錢江新城核心區(qū)。位于的錢江新城，總建筑面積20萬(wàn)方

【客群定位】金融服務(wù)行業(yè)和企業(yè)培訓(xùn)行業(yè)。

【物業(yè)形態(tài)】由3幢國(guó)際5A級(jí)寫字樓、1幢國(guó)際四星級(jí)酒店和購(gòu)物廣場(chǎng)組合。其中的寫字樓面積為1200㎡-1400㎡，將全部整層出，目前的定價(jià)為17000——18000元/平方米。

所謂商務(wù)共同體，指的是一種新型的綜合性商業(yè)地產(chǎn)模式，它強(qiáng)調(diào)各業(yè)態(tài)之間并非簡(jiǎn)單的組合疊加，而是業(yè)態(tài)之間互利共生，有機(jī)結(jié)合。這就使得綜合商業(yè)項(xiàng)目在硬件標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上，更注重入駐企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，完善后期客戶管理服務(wù)。鏈接：

原為“移動(dòng)”“辦公”“居家”三個(gè)概念之合成，分別由英文MOBILE、OFFICE、RESIDENCE三個(gè)字所組成?！癕ORE”概念，即讓用戶可居住，又可享有獨(dú)立、專業(yè)的辦公空間，居家、辦公互不干擾。

MORE空間產(chǎn)品定位/概念延展MORE=Merge整合+機(jī)遇Opptunity+資源Resources+超越Exceed闡釋：1、我們整合資源和機(jī)遇，創(chuàng)造了一個(gè)具有超越性的平臺(tái)。

2、在這個(gè)平臺(tái)上，我們的客戶通過(guò)整合機(jī)遇和資源，實(shí)現(xiàn)更大的超越！

形容詞a.

1.(many,much的比較級(jí))更多的;更高程度的[+(than)]2.另外的,附加的

代詞pron.

1.更多的數(shù)量;更多的人(或物)[(+of/than)]2.額外的數(shù)目;另外的一些

副詞ad.

1.(用以構(gòu)成形容詞或副詞的比較級(jí))更[(+than)]2.(much的比較級(jí))更多;更大程度地3.另外;再4.而且MORE空間還意味著：更生態(tài)的辦公空間（更要求的層高、承重、空調(diào)系統(tǒng)等技術(shù)先進(jìn)性）更多的配套支撐帶來(lái)的便捷舒適（超市、餐飲、酒店等；更多車位）物業(yè)形態(tài)更緊密的聯(lián)系，企業(yè)實(shí)現(xiàn)更多的超越……產(chǎn)品定位杭州城西核心城市綜合體（商務(wù)晶合體）生態(tài)辦公空間藝術(shù)酒店國(guó)際精英公館高檔餐飲集群時(shí)尚商業(yè)走廊產(chǎn)品形象PartFour推廣策略1、項(xiàng)目案名2、分主題廣告語(yǔ)3、主打廣告語(yǔ)4、英文主打廣告語(yǔ)5、類同項(xiàng)目形象定位比較——這，就是我們目標(biāo)客戶需要的！——而我們，需要給他們一個(gè)具象的平臺(tái)來(lái)引導(dǎo)和滿足他們！高品質(zhì)、國(guó)際化、豐富的物業(yè)類型占位市場(chǎng)制高點(diǎn)從名字開始形象定位/項(xiàng)目案名1案名一定要現(xiàn)代、大氣，國(guó)際化。浙商摩爾中心浙商創(chuàng)富時(shí)代中心西溪商谷財(cái)智天地尚誠(chéng)大廈夢(mèng)想之城夢(mèng)想時(shí)代創(chuàng)慧商務(wù)中心浙商共合體……后綴中心大廈天地商谷……前綴浙商藍(lán)頓城西西城杭州西西……修飾語(yǔ)摩爾創(chuàng)富財(cái)智夢(mèng)想尚誠(chéng)時(shí)代……形象定位/項(xiàng)目案名1其它備選案名：通用空間\西西商谷（南面寫字樓：西西壹號(hào)）我們把這個(gè)平臺(tái)命名為：浙商摩爾中心

MORECentre形象定位/項(xiàng)目案名1稀缺生態(tài)辦公空間執(zhí)掌智富密碼，統(tǒng)御商界風(fēng)云！——與浙商500強(qiáng)同席同座共發(fā)展甲級(jí)寫字樓技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)\24小時(shí)生態(tài)辦公空間\多點(diǎn)分布商務(wù)休閑洽談區(qū)域\極速網(wǎng)絡(luò)光纖接入\精裝時(shí)租高級(jí)會(huì)議室\分主題廣告語(yǔ)/寫字樓形象定位/分主題廣告語(yǔ)2限量版國(guó)際精英公館70席精英專屬，尊貴不言而喻！分主題廣告語(yǔ)/公寓奢華藝術(shù)酒店帶著世界旅行，在這里留連。70㎡單套藝術(shù)標(biāo)間/豪華大堂/會(huì)所/頂級(jí)SPA中心/恒溫泳池……分主題廣告語(yǔ)/酒店城西最大的高檔餐飲集群頂級(jí)美食薈萃，才是杭州的味道。國(guó)際特色餐飲/中式特色餐飲/咖啡酒吧/連鎖快餐/休閑食品店……分主題廣告語(yǔ)/餐飲世界時(shí)尚商業(yè)走廊在這里，閱（悅）讀世間萬(wàn)千斑斕！超市/名品展示廳/金融理財(cái)機(jī)構(gòu)……分主題廣告語(yǔ)/商業(yè)

城西核心西溪商谷——杭州市政府和浙大科技園二期重點(diǎn)項(xiàng)目浙大科技園二期/杭州古墩路和天目山路交匯處絕版地段分主題廣告語(yǔ)/地段不以高度取勝，而以內(nèi)涵稱雄！讓建筑有生命，給夢(mèng)想以翅膀。杭州獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)意鋼網(wǎng)立面，極具標(biāo)識(shí)性；建筑群落有機(jī)聯(lián)系，打破單體建筑的封閉性；空中花園和休閑大廳，支持更多互動(dòng)和溝通；標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)自由分割、隨心組合；超高挑空中庭，營(yíng)造出多面采光的通透空間；高規(guī)格材料配置和技術(shù)支持，鑄就堅(jiān)實(shí)品質(zhì)。分主題廣告語(yǔ)/建筑站在高處看世界,透過(guò)水面看有你的風(fēng)景

7000方通透水體協(xié)調(diào)雕塑感十足的建筑，更能有效調(diào)節(jié)局部小氣候溫度。大面積屋頂草坪為商務(wù)人士提供創(chuàng)意互動(dòng)休閑空間分主題廣告語(yǔ)/景觀

仲量聯(lián)行

全球頂級(jí)物管品牌傾情服務(wù)分主題廣告語(yǔ)/物管注：車位問題越趨成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)的重要籌碼之一。一個(gè)高品質(zhì)的寫字樓，其車位配比應(yīng)該在以上，這樣的配比可以有效解決停車難問題的。在這里，永遠(yuǎn)會(huì)多一個(gè)車位！900多個(gè)停車位，周邊最具規(guī)模的地下車庫(kù),充分滿足綜合體各業(yè)態(tài)的泊車需求。分主題廣告語(yǔ)/車位建筑設(shè)計(jì)師：吳越博士哈佛大學(xué)城市規(guī)劃系講習(xí)教授同濟(jì)大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任設(shè)計(jì)未來(lái)（上海）設(shè)計(jì)咨詢執(zhí)行董事、首席建筑師經(jīng)典背后是傳奇哈佛教授吳越大師萬(wàn)里挑一力作藍(lán)頓發(fā)展團(tuán)隊(duì)經(jīng)年心血所系分主題廣告語(yǔ)/建設(shè)團(tuán)隊(duì)在這里，杭州如此動(dòng)人！釋義：1、杭州的居住環(huán)境、人文歷史、地理物候，最精確的表達(dá)可能不是現(xiàn)在的“品質(zhì)”，“動(dòng)人”才是杭州這座城市的最精煉的特質(zhì)。2、杭州是宜居之城、休閑之城、創(chuàng)意之城，杭州的時(shí)尚活力、繽紛享受，這個(gè)項(xiàng)目各種物業(yè)形態(tài)組合，基本涵蓋杭州居住、工作、休閑、餐飲、購(gòu)物、娛樂等各方面魅力，不局限于城西特定的區(qū)域，可以說(shuō)是杭州這個(gè)城市的縮影。以“在這里杭州更加動(dòng)人”，來(lái)突出項(xiàng)目的包容力度和城市的屬地感。3、夸杭州在這里更加動(dòng)人，其實(shí)就是夸我們項(xiàng)目魅力十足。本案主打廣告語(yǔ)形象定位/主打廣告語(yǔ)3本案主打廣告語(yǔ)一切為超越而來(lái)！釋義：1、從項(xiàng)目而言，建筑互動(dòng)空間設(shè)計(jì)、獨(dú)特的創(chuàng)意立面、大面積水體景觀，無(wú)論形象和功能，是一種超越；其中在寫字樓里貫徹的先進(jìn)的生態(tài)辦公理念在城西甚至杭州整個(gè)辦公樓里，都具有一定先進(jìn)性；而且生態(tài)辦公空間、城西最大的高檔餐飲集群、藝術(shù)酒店等各種物業(yè)的精妙配合，也具有超越性，作為城西地標(biāo)性城市綜合體，本項(xiàng)目，就是全面超越標(biāo)桿之作。2、從客戶方面，目標(biāo)客戶都是事業(yè)處于上升期的企業(yè)以及在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位品牌和商家。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，選擇本項(xiàng)目，就是期望公司形象以及事業(yè)能有一個(gè)飛躍。不斷的自我超越，促使他們奮勇前進(jìn)，也是他們內(nèi)心最深的渴望。浙商500強(qiáng)，全力支持你更強(qiáng)大！釋義：1、對(duì)于浙商五百?gòu)?qiáng)來(lái)說(shuō)、項(xiàng)目品質(zhì)和技術(shù)的先進(jìn)性，豐富高端物業(yè)形態(tài)，營(yíng)造出的商務(wù)氛圍，全方位解決商務(wù)辦公諸多需求，是推動(dòng)他們騰飛的助推器。2、對(duì)于非浙商五百?gòu)?qiáng)而言，浙商五百?gòu)?qiáng)與他們同座辦公，不僅僅是一種形象提升和精神的激勵(lì)，更為企業(yè)之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造了精誠(chéng)合作和資源整合良好契機(jī)。本案主打廣告語(yǔ)其他備選主打廣告語(yǔ)杭州的經(jīng)典，浙商的氣場(chǎng)。執(zhí)著超越之心，御掌商界風(fēng)云。與浙商500強(qiáng)，一起變得更強(qiáng)！與浙商500強(qiáng)，共同打造中國(guó)的洛克菲勒中心！JointheMORE,youwillgetmoreandmore!（加入摩爾，你會(huì)收獲更多?。㎎ointheMORE,getmore！MOREandmore.越多機(jī)遇，越多超越。越多支持，越多超越。越多人才，越多超越。越多關(guān)懷，越多超越。越多創(chuàng)意，越多超越。……越多舒適體驗(yàn)、尊貴享受……英文主打廣告語(yǔ)形象定位/英文廣告語(yǔ)3

MOREandmore在報(bào)廣中的應(yīng)用示范

“更多……，更多超越?！毕盗袌?bào)廣訴求點(diǎn)理情利機(jī)遇對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要新機(jī)遇可遇不可求，只給最有準(zhǔn)備的人。江南春在樓梯間遇到風(fēng)投空間設(shè)計(jì)，創(chuàng)造很多人才、資本、創(chuàng)意、財(cái)富相遇的機(jī)會(huì)人才對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性人才占有率就是市場(chǎng)占有率，只要積聚業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的人，這個(gè)世界便是你的。蔡崇信對(duì)于阿里巴巴的意義互動(dòng)開放辦公空間有利于公司與公司的溝通，行業(yè)與行業(yè)的溝通，有利于了人才的優(yōu)良配置良好的辦公環(huán)境及企業(yè)文化對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性在創(chuàng)業(yè)時(shí)期，可以不計(jì)，但在發(fā)展期，要留住人才，需要提供良好的辦公環(huán)境。微軟從車庫(kù)到人格化辦公空間的演變?nèi)诵曰纳鷳B(tài)辦公空間留住人才企業(yè)發(fā)展必須要整合資源成功需要各顯靈通，強(qiáng)大必須會(huì)整合資源。項(xiàng)目整合多種業(yè)態(tài)資源全力的商務(wù)支持1、以情動(dòng)之，以理服之，以利誘之?！扒槔砝比荦R下。在具體物業(yè)形態(tài)中有不同的側(cè)重點(diǎn)。2、避開單純的王婆賣瓜似的產(chǎn)品推銷，以產(chǎn)品買點(diǎn)結(jié)合名人故事進(jìn)行傳播，從而贏得認(rèn)同。形象定位/英文廣告語(yǔ)應(yīng)用示范4

浙商摩爾中心

MOREandmore.更多機(jī)遇，更多超越！2003年，江南春創(chuàng)立“分眾傳媒”。當(dāng)這個(gè)創(chuàng)新模式資金短缺時(shí)，得到同層辦公的“軟銀中國(guó)”風(fēng)投的參股，電梯間的短暫機(jī)遇，催生了中國(guó)僅次于CCTV的龐大媒體帝國(guó)！浙商摩爾中心，首創(chuàng)生態(tài)互動(dòng)辦公模式，中庭、走廊、屋頂庭院……打破傳統(tǒng)辦公空間封閉獨(dú)立的屬性，為財(cái)富和智慧的閃亮交匯，提供更多能量聚合的裂變機(jī)會(huì)！浙商摩爾中心MOREandmore.更高平臺(tái)，更多超越！比爾·蓋茨在自家車庫(kù)中研發(fā)了第一臺(tái)PC，然而，不斷發(fā)展的微軟懂得，創(chuàng)業(yè)的激情不能支撐企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，為員工營(yíng)造優(yōu)越的人性化的辦公環(huán)境，才能吸引世界上富有創(chuàng)造力的人才扎根微軟，保證微軟的持續(xù)領(lǐng)先的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。浙商摩爾中心深諳：處于高速發(fā)展期的成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)專業(yè)辦公空間的要求，創(chuàng)新生態(tài)辦公空間和集合高端商務(wù)配套，竭力為浙商五百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)造與世界接軌的商務(wù)平臺(tái)！浙商摩爾中心

MOREandmore.更多人才，更多超越！全球著名風(fēng)投investab的亞洲代表蔡崇信，在與初涉“互聯(lián)網(wǎng)”的馬云交談后，毅然放棄70萬(wàn)年薪以500月薪加盟阿里巴巴，引發(fā)華爾街的震動(dòng)，吸引高盛為首的多家公司500萬(wàn)美金投資，更將阿里巴巴帶出了家族企業(yè)軌道，由此開始稱霸互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)領(lǐng)域！浙商摩爾中心，首創(chuàng)生態(tài)互動(dòng)辦公模式，中庭、走廊、屋頂庭院……打破傳統(tǒng)辦公空間封閉獨(dú)立的壁壘，為智慧的賞識(shí)，志同道合的合作，提供更多能量匯聚的裂變機(jī)會(huì)！名稱物業(yè)形態(tài)主打廣告語(yǔ)英文主打廣告語(yǔ)大連北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)WANDAPALAZ5A級(jí)甲級(jí)寫字樓、公寓商務(wù)樓、六星級(jí)酒店、購(gòu)物中心及相關(guān)商務(wù)配套與世界同分享Sharewiththeworldtogether高德置業(yè)廣場(chǎng)()Interenational

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CPU共享世界的精彩Theworldofmagnificent萬(wàn)象城(MIXC)給城市更多可能Whereenjoythecity萬(wàn)銀國(guó)際（WinningInternational）CBD罕見LOFT物業(yè)總裁專屬精裝商務(wù)行宮67167㎡梁景華傾心力作足未出戶，你正影響世界theimpactoftheworld華聯(lián)UDC時(shí)代“UncommonDistrictCenter”的縮寫，意“卓越的區(qū)域中心”，同時(shí)也是華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)的英文縮寫。UDC國(guó)際公館、UDC白金酒店、UDC寫字樓CBD前沿·首席商務(wù)·運(yùn)營(yíng)集群

贏在一個(gè)時(shí)代Winningthistimes來(lái)福士廣場(chǎng)（RAFFLESCITY）星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)廣場(chǎng)、服務(wù)式公寓生活，工作與娛樂的時(shí)尚交匯圣奧中央商務(wù)大廈集“商業(yè)、辦公、金融”于一體的超高層甲級(jí)寫字樓“中央商務(wù)，領(lǐng)航未來(lái)”一些城市綜合體形象定位對(duì)比形象定位/類同產(chǎn)品形象定位比較5視覺表現(xiàn)PartFive視覺表現(xiàn)項(xiàng)目logo案場(chǎng)圍墻媒體平面標(biāo)志1本標(biāo)志是對(duì)魯班鎖線條的勾勒，也是鉆石光芒的捕捉。代表各物業(yè)形態(tài)帶來(lái)的財(cái)智匯聚，也代表本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，如鉆石般閃耀的品質(zhì)。標(biāo)志2標(biāo)志3項(xiàng)目營(yíng)銷策略及推盤節(jié)奏PartFive營(yíng)銷策略1、總體思路2、營(yíng)銷策略3、營(yíng)銷步驟4、媒體策略5、活動(dòng)策劃冷兵器時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷容易進(jìn)入所謂冷兵器時(shí)代就是指推廣純粹物理硬性賣點(diǎn)，它的確很管用，但只局限于沒有競(jìng)爭(zhēng)的年代。營(yíng)銷策略/基本思路1我們固然有優(yōu)勢(shì),城西核心地段/物業(yè)形態(tài)的高端組合/產(chǎn)品的軟硬件條件/生態(tài)空中花園…除了區(qū)域以及本身的資源及寫字樓的硬性賣點(diǎn)外我們還能賦予浙商摩爾中心什么？營(yíng)銷策略/基本思路1大音認(rèn)為：賦予冰冷的建筑一種睿智、進(jìn)取的精神力量；一種合作雙贏的商務(wù)氛圍才是甲級(jí)寫字樓推廣的關(guān)鍵營(yíng)銷策略/基本思路1世界500強(qiáng)每年都在洗牌，在這場(chǎng)全球化競(jìng)爭(zhēng)中，成功，只會(huì)眷顧少數(shù)不斷超越的企業(yè)。營(yíng)銷策略/基本思路1

更賣一種整合資源的藝術(shù)——商務(wù)世界觀我們賣地段我們賣硬件產(chǎn)品so營(yíng)銷策略/基本思路1我們的做法：將浙商摩爾中心擬人化;浙商摩爾中心，是城西的最高端的寫字樓;浙商摩爾中心，擁有一種不斷超越的商務(wù)精神;浙商摩爾中心，是一個(gè)促進(jìn)機(jī)遇和資源整合商務(wù)平臺(tái);一個(gè)具備超前商務(wù)視野的企業(yè)家浙商摩爾中心，更是一個(gè)人營(yíng)銷策略/基本思路1產(chǎn)品推廣策略客戶推廣策略推廣調(diào)性推廣通道推廣內(nèi)容推廣手段推廣區(qū)域主打MORE空間、生態(tài)辦公、商務(wù)理念等概念，進(jìn)行顛覆—?jiǎng)?chuàng)新—重構(gòu)。樓書、直郵、手機(jī)短信、戶外、報(bào)紙等。主推城西、覆蓋全城、間隔進(jìn)行溫、臺(tái)等地異地營(yíng)銷。以理性訴求為重點(diǎn)，以體驗(yàn)活動(dòng)為支撐戶外、SP、PR活動(dòng)以及直郵、短信的互相補(bǔ)充、呼應(yīng)和促進(jìn)。報(bào)紙、電視、雜志等作為補(bǔ)充。面對(duì)商戶等圈層，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)為突破口，以此帶動(dòng)其他客戶。全新的辦公方式推形象；其他物業(yè)作支撐。陸空結(jié)合，虛實(shí)結(jié)合。營(yíng)銷策略/整體策略2整合營(yíng)銷手段的組合廣告戰(zhàn)略促銷戰(zhàn)略公關(guān)傳播戰(zhàn)略大眾媒體、戶外廣告表現(xiàn)及傳播策略新聞話題策動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷策略。促銷策略及“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”促銷活動(dòng)■廣告推廣與SP/PR緊密接合，互為支撐，共同推進(jìn)項(xiàng)目銷售，側(cè)重于公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷，并充分利用前期預(yù)熱和后期推廣放大將其與廣告推廣相得益彰。營(yíng)銷策略/整體策略2■營(yíng)銷群體目標(biāo)在蓄水期精準(zhǔn)，小眾、重點(diǎn)關(guān)注圈層營(yíng)銷，以行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)客戶為突破點(diǎn)，以浙商500強(qiáng)等目標(biāo)租客帶動(dòng)購(gòu)買客戶，最大可能的圈定客戶。核心客戶：企業(yè)領(lǐng)先客戶重要客戶：中小企業(yè)客戶，資金實(shí)力雄厚的個(gè)體投資者游離客戶：個(gè)體投資者擴(kuò)大目標(biāo)客戶圈，意味著重點(diǎn)抓住在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先客戶（浙商五百?gòu)?qiáng)等），還要兼顧資金雄厚的個(gè)體投資者，并針對(duì)溫州、臺(tái)州、義烏客戶展開有針對(duì)性中小型私營(yíng)個(gè)體業(yè)主展開渠道營(yíng)銷。營(yíng)銷策略/整體策略2老客戶群體

朋友同事客戶親戚■重視口碑傳播，在目標(biāo)客戶群到一定規(guī)模后經(jīng)常性地組織客戶活動(dòng)，從而影響到他周圍的親戚朋友同事。營(yíng)銷策略/整體策略2■充分發(fā)揮城市綜合體聚合效應(yīng)。如推寫字樓時(shí)，最大限度的發(fā)揮酒店、商業(yè)、餐飲等其他物業(yè)形態(tài)的支撐作用，以此類推。營(yíng)銷策略/整體策略2浙大科技園區(qū)項(xiàng)目資源整合的平臺(tái)，創(chuàng)造生發(fā)的源點(diǎn)，企業(yè)成長(zhǎng)的搖籃（注冊(cè)公司,營(yíng)業(yè)稅返還50%）品牌酒店生態(tài)辦公特色步行商業(yè)內(nèi)街城西最大規(guī)模高檔餐飲集群城市精英公館通用空間（MORE空間）這里總是會(huì)多出一個(gè)車位城西核心地標(biāo)性城市綜合體營(yíng)銷策略/整體策略2■南區(qū)樣板區(qū)開出之后，著重采納現(xiàn)場(chǎng)為王的體驗(yàn)式營(yíng)銷。并利用現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，提升客戶滿意度（cs）。售樓處外廣場(chǎng)售樓處入口進(jìn)入售樓處參觀售樓處視聽區(qū)沙盤區(qū)模型區(qū)看樓通道看樓電梯樣板層下電梯看樓通道洽談區(qū)準(zhǔn)備離開售樓處離開售樓處營(yíng)銷策略/整體策略2“主題傳播和投放”的最大化“獨(dú)立主題傳播(SIS-model)”年度內(nèi)每2個(gè)月左右推出一個(gè)“獨(dú)立主題”樓盤規(guī)模較大，銷售持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，需要不斷地有新鮮的獨(dú)立傳播主題推出來(lái)刺激市場(chǎng)。營(yíng)銷策略/整體策略2準(zhǔn)備期3月預(yù)熱期強(qiáng)銷期20112012201012月12月9月6月6月3月3月12月9月6月9月強(qiáng)銷期持續(xù)期持續(xù)期持續(xù)期強(qiáng)銷期南區(qū)四號(hào)樓北區(qū)三號(hào)樓北區(qū)二號(hào)樓尋找獨(dú)立傳播主題，進(jìn)行尾盤銷售尾盤期營(yíng)銷策略/營(yíng)銷步驟33月201012月9月6月南區(qū)四號(hào)樓進(jìn)行城市綜合體的概念炒作，辦公空間變革的誘導(dǎo)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注6月份大型蓄客活動(dòng)炒作區(qū)域需求